建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷后商品房買賣合同簽訂案件的處理

1、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證被撤消后商品房買賣合同簽訂案件的處理?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定按一般的理解，這個(gè)條件應(yīng)當(dāng)是商品房銷售行為合法化的法定要件。但在審訊理論中，有這樣一種情形，在開發(fā)商與購房消費(fèi)者簽訂購房合同后，因某種原因，該房地產(chǎn)的建立工程規(guī)劃答應(yīng)證被行政機(jī)關(guān)或人民法院依法撤銷，那么在這種情況下，開發(fā)商與消費(fèi)者之間的買賣合同是否會(huì)必然導(dǎo)致無效，該類案件又應(yīng)如何處理？本文擬就該問題進(jìn)展討論并提出自己的觀點(diǎn)。論文聯(lián)盟.LL.編輯。一、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的性質(zhì)和意義根據(jù)?中華人民共和國城市規(guī)劃法?的有關(guān)規(guī)定，城市土地利用與建立工程的規(guī)劃管理實(shí)行法定答應(yīng)證制度

2、。為了表達(dá)建立用地規(guī)劃答應(yīng)證和建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的法律嚴(yán)肅性，促進(jìn)城市規(guī)劃管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化，建立部制定了全國統(tǒng)一的建立用地規(guī)劃答應(yīng)證和建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，自1990年4月1日起施行。其中，建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的詳細(xì)使用要求是：凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施的單位與個(gè)人，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃主管部門提出建立申請(qǐng)?？梢?，建立工程規(guī)劃答應(yīng)證是有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證，是建立活動(dòng)中承受監(jiān)視檢查時(shí)的法定根據(jù)。沒有此證的建立單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。房地產(chǎn)商如未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者違

3、背建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定進(jìn)展開發(fā)建立，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停頓建立，限期撤除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。二、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證被撤消的原因目前，國家法律并未對(duì)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的撤消作出明確規(guī)定，該行為實(shí)際是由各地地方性政策法規(guī)來進(jìn)展規(guī)制和調(diào)整的。如濟(jì)南市政府公布的?濟(jì)南市城市規(guī)劃管理方法新?第六十七條規(guī)定：違背本方法第四十三條第二款、第五十五條的規(guī)定，未按?建立工程規(guī)劃答應(yīng)證?和批準(zhǔn)的施工圖建立的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令建立單位或個(gè)人停頓施工，限期改正，并處以違法建立工程總造價(jià)百分之三以上百分之十以下罰款；逾期不改正和嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令限期撤除

4、違法建立工程，并可撤消其?建立工程規(guī)劃答應(yīng)證?。又如哈爾濱市政府公布的?哈爾濱市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃土地開發(fā)管理假設(shè)干問題的通知?第七條規(guī)定：對(duì)越權(quán)審批和零批整建、分屢次審批一項(xiàng)單體工程的，視為違章工程，由市規(guī)劃局撤消建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，并按?中華人民共和國城市規(guī)劃法?的有關(guān)規(guī)定處理。我們認(rèn)為，建立工程規(guī)劃答應(yīng)證被撤消的原因主要有以下七點(diǎn)：1非城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)或者越權(quán)發(fā)放的建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。2建立用地單位和建立單位已經(jīng)被撤銷或者遷移出已批準(zhǔn)地址的建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。3獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證后超過一定期限一般為半年未進(jìn)展施工建立的建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。4獲得臨時(shí)建立答應(yīng)證超過一定期限

5、一般為兩年而又沒有辦理延期使用手續(xù)的臨時(shí)建立答應(yīng)證。5沒有經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)同意擅自出讓、轉(zhuǎn)讓和改變實(shí)用性質(zhì)的建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。6擅自涂改的建立用地規(guī)劃答應(yīng)證和建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。7因相鄰關(guān)系侵權(quán)等民事糾紛引發(fā)當(dāng)事人提起行政訴訟，導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)的規(guī)劃答應(yīng)證頒發(fā)行為被人民法院撤銷。三、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證被撤消后，商品房買賣合同的效力對(duì)此問題，存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，?城市房地產(chǎn)管理法?屬于行政管理法，主要標(biāo)準(zhǔn)的是出賣人的開發(fā)經(jīng)營行為，反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。從司法權(quán)與行政權(quán)的關(guān)系出發(fā)，人民法院在認(rèn)定商品房銷售預(yù)售合同的效力時(shí)，對(duì)出賣人的法定資格應(yīng)只從形式上進(jìn)展審

6、查，即對(duì)出賣人未獲得商品房銷售預(yù)售答應(yīng)證簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人獲得商品房銷售預(yù)售答應(yīng)證的，可認(rèn)定合同有效。至于從本質(zhì)上審查出賣人是否具備全部銷售預(yù)售條件那么是行政管理部門的權(quán)限。當(dāng)事人對(duì)銷售預(yù)售答應(yīng)證持有異議的，可通過行政或行政訴訟的方式解決。應(yīng)該說，最高人民法院的司法解釋采用了該觀點(diǎn)，最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第二條規(guī)定，出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。也就是說，該觀點(diǎn)認(rèn)為：即使房地產(chǎn)開發(fā)商在與買受人簽訂了購房合同后，建立工程規(guī)劃答應(yīng)證被行政部門撤消，只要其持有商品房銷售預(yù)售答應(yīng)證，之前與買受人簽訂

7、的買賣合同仍然有效。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.我們對(duì)此持不同觀點(diǎn)。我們認(rèn)為?城市房地產(chǎn)管理法?第四十四條及?商品房銷售管理方法?第七條規(guī)定的商品房銷售預(yù)售需具備的條件為施行該行為的必要條件，缺一不可，缺少一個(gè)條件即違背了法律的強(qiáng)迫性規(guī)定，該買賣行為為無效行為，必然會(huì)導(dǎo)致該買賣合同無效。理由是：?城市房地產(chǎn)管理法?是全國人大公布的法律，而不僅僅是“行政管理法，該法第四十四條對(duì)商品房預(yù)售需具備的條件采用了“應(yīng)當(dāng)兩字，根據(jù)法律解釋學(xué)的概念，“應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)屬于強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)，而這四個(gè)條件是并列關(guān)系，是應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備的。在我國，城市土地利用與建立工程的規(guī)劃管理實(shí)行法定答應(yīng)證制度，建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的存在是為了控制城市

8、土地資源的亂開發(fā)、亂利用，沒有獲得規(guī)劃答應(yīng)證或者答應(yīng)證被撤消后，房地產(chǎn)的開發(fā)建立即失去了合法性根底，規(guī)劃行政主管部門可以責(zé)令停頓建立，限期撤除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。既然買賣標(biāo)的物已經(jīng)非法，買賣合同何以有效？我們認(rèn)為，最高院的司法解釋是對(duì)建筑行業(yè)違法行為的一種妥協(xié)，是以法律被變通修改為代價(jià)，讓位于短期經(jīng)濟(jì)行為的不當(dāng)舉措，勢(shì)必?fù)p害法律的統(tǒng)一性和嚴(yán)肅性。我們不難發(fā)現(xiàn)，人們對(duì)這樣的法律解釋所做出的判斷結(jié)果是，選擇違法的效益顯然優(yōu)于選擇合法所帶來的效益。假如選擇合法建立，那許多建立工程將受到限制和制約，而選擇違法建立，卻得到了它合法建立所不能得到的結(jié)果，獲得了較大收益。以此類推，我們不難

9、得出一個(gè)結(jié)論，當(dāng)事人并不需要嚴(yán)格守法，法律并不反對(duì)違法，也不必然保護(hù)合法。當(dāng)事人遇到類似情形時(shí)，以強(qiáng)行違法的事實(shí)抗拒合法有效的答應(yīng)，從而使打破政府的監(jiān)控管理成為一種合理的選擇。我們必須認(rèn)識(shí)到，法院的判決有著很大的引導(dǎo)作用，人們的行為在一般情況下是由其意志決定的，而其意志往往不通過同樣作為意志的法律來決定，而是由社會(huì)現(xiàn)實(shí)來決定。物質(zhì)決定意識(shí)，社會(huì)存在決定社會(huì)意識(shí)，這是被馬克思主義哲學(xué)所證明的根本原理。以此為據(jù)，法律的規(guī)定并不一定決定人們的行為，而法的落實(shí)顯然清楚地為人們指明了方向?？上攵?，這樣的法律落實(shí)會(huì)造成怎樣的社會(huì)秩序，即以短期的經(jīng)濟(jì)繁榮，造成長期的法治的不統(tǒng)一。四、此類案件的處理理論上的討論可以逾越法律某一個(gè)詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)的制約，但司法理論必須以現(xiàn)有法律為準(zhǔn)繩。根據(jù)最高院的司法解釋，對(duì)規(guī)劃答應(yīng)證被撤消后的案件，應(yīng)當(dāng)按照以下原那么處理：1、規(guī)劃答應(yīng)證雖然已被撤消，但預(yù)售房答應(yīng)證已經(jīng)獲得尚未撤消的，不影響房屋買賣合同的有效性。在預(yù)售房答應(yīng)證未被撤銷的前提下，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)事人買賣合同的效力，按有效處理；2、由于規(guī)劃答應(yīng)證被撤消，