我國房地產(chǎn)市場社會問題及其解決途徑

1、我國房地產(chǎn)市場社會問題及其解決途徑我國房地產(chǎn)市場的繁榮與開展始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行金融創(chuàng)新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場轟轟烈烈的“造城運動。國內房價快速飆升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，國內房地產(chǎn)市場所聚積的風險不斷上升。如今房地產(chǎn)市場問題已不再僅僅是某個行業(yè)的問題，或者說不是一個純粹的經(jīng)濟問題，而上升為國民普遍關心的社會問題。一、我國房地產(chǎn)市場存在的主要社會問題1.二元構造導致房地產(chǎn)市場畸形開展，房地產(chǎn)市場畸形開展加劇二元構造城市化是中國經(jīng)濟向前開展過程中越不過的門檻，中國必須向一元社會轉變。據(jù)有關部門估算，將來20年內，我國城市化率將到達60%左右，即將有4億

2、5億人轉移到城市，而本來就居住在城市的4億多人的人均居住面積也將翻一番。因此，大部分房地產(chǎn)商據(jù)此推論我國房地產(chǎn)市場有宏大潛力。當然，從外表上看這種推斷非常有道理，但這需要一個前提條件，即每個進入城市的人都能買得起房子。要理解將來哪些人會在城市買房，可對城市和農(nóng)村的各個階層進展分析。據(jù)統(tǒng)計，當前我國城市居民有家有業(yè)有錢的人根本上都有自己的住房，他們可能還會換房，買第二或第三套房，就這部分人而言，改善性購房和投資性購房將是主流和主體。另外還有一部分是剛剛被城市化的人，他們買房的目的很簡單，就是居祝我國要在將來的20年內到達60%左右的城市化程度，必然會有大量農(nóng)村勞動力轉移到城市。無論是高端進入的高

3、校學子，還是因打工和失地進入城市的農(nóng)民工，大部分都收入較低，即使經(jīng)過積累購置力也很低，但他們對住房的需求卻非常強烈。我國的城市化其實是農(nóng)民工的城市化，假如沒有4億多的農(nóng)民轉移到城市，房地產(chǎn)業(yè)就不可能有大的開展，中國經(jīng)濟也就不會有質的轉變。這部分人在城市中占有相當大的比重，并將成為城市居住者中的大多數(shù)，必須予以高度重視。然而，現(xiàn)實情況是，二元社會條件下的房地產(chǎn)市場將向兩極化方向開展。高端是城市投資性的房地產(chǎn)市場，這部分人收入高，購置力強，他們買房的目的不是住，而是投資增值，他們希望房價不斷上漲。而低端市場上多為剛被城市化的人，他們收入低，購置力弱，買房就是為了居祝這些人希望房價穩(wěn)定或在可能的情況

4、下降低。但收入差距較大的現(xiàn)實讓很多低收入者只能望房生畏，二元社會構造不斷加劇。我國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元構造在當前城市化的進程中已經(jīng)演化成新的雙重二元構造，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元構造與城市內部二元構造并列。從新型二元構造的角度看，當前老百姓之所以買不起房，既有房價非理性上漲的因素，也有收入太低的緣故。從長遠看，雙重二元構造的收入分配構造不僅制約著我國房地產(chǎn)市場的安康開展，還會引發(fā)社會不安定因素，影響社會和諧。隨著二元社會構造的不斷加劇，我國房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出兩極化的開展趨勢。改變二元社會構造、改善收入分配兩極分化的格局將成為我國房地產(chǎn)市場安康開展的前提。2.宏觀調控還未到達預期效果，影響整個社會經(jīng)濟環(huán)境自20

5、22年以來，我國開場陸陸續(xù)續(xù)地實行對房地產(chǎn)市場的調控，但效果不明顯，沒有真正實現(xiàn)宏觀調控的預期效果。房價由于對土地供給的控制仍有可能繼續(xù)升高，房地產(chǎn)商連續(xù)炒作控制言論，房地產(chǎn)市場泡沫還有繼續(xù)開展蔓延的趨勢，影響房地產(chǎn)市場走勢的主導力量還在不斷增強，銀行貸款收縮效果不明顯。假如土地利用方案和房屋拆遷方案得以嚴格執(zhí)行，供需差距進一步擴大，房價上漲仍可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，供給總量和供給速度下降，信貸收縮加大了開發(fā)商的融資本錢和風險。從投資角度看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率，資金就有可能流入房地產(chǎn)市場，房價就存在繼續(xù)上漲的理由。最近，在對房地產(chǎn)市場實行宏觀調控的大背景下，我國房地產(chǎn)價格

6、盡管有所回落，但部分地區(qū)仍在不斷上升。房地產(chǎn)市場秩序得到了一定程度的控制，但部分地區(qū)仍較為混亂。3.社會資源不能平衡共享我國房地產(chǎn)市場存在的社會問題不是單純的房價問題，而是社會公共資源如何公平共享的問題。那些靠近政治經(jīng)濟中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共效勞資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價值，并表到達了房價上。房產(chǎn)的價值取決于自然、歷史、社會等因素，房產(chǎn)的價值就是公共資源的價值，公共資源的價值應由社會共享，而不是由任何個人或機構獨享。要建立一種土地價值的社會共享機制，而這種機制要通過稅收來實現(xiàn)。必須強調的是，在這個稅收制度中收和支是同等重要的，假如所征稅金被政府用來買了轎車，蓋了大樓

7、，稅收同樣不能解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種問題。透過我國房地產(chǎn)市場的本質，我們可以發(fā)現(xiàn)建立土地價值的社會共享機制是唯一公平有效地解決當前我國房地產(chǎn)市場社會問題的方式。在物業(yè)稅改革問題上，完全可以采取小步快走的方式，首先在特定地區(qū)、特定面積、特定價格的房產(chǎn)上開征物業(yè)稅，之后在民眾中培養(yǎng)繳納物業(yè)稅的意識，最后再進一步優(yōu)化細化方案并加以推廣。社會資源不能公平、平衡共享，導致各個城市房地產(chǎn)價格差距較大，進而產(chǎn)生“價格洼地，吸引投資資金和消費資金向“洼地積聚，無形中提升了“洼地區(qū)域房地產(chǎn)的價格，并使之超過了外鄉(xiāng)居民的承受才能。二、解決我國房地產(chǎn)市場社會問題的途徑1.通過法律手段保障房地產(chǎn)市場宏觀調控目

8、的的實現(xiàn)最近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，先在沿海城市后又在內地城市迅猛開展，但它還遠未成為我國國民經(jīng)濟開展中重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這說明在今后相當長的一段時期內，國家還需對房地產(chǎn)業(yè)采取扶持開展的策略，對房地產(chǎn)市場進展宏觀調控將是國家的一項長期任務。國家要從全局和長遠利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調控的目的以及實現(xiàn)這些目的的法律措施。通過法律手段來保證宏觀調控的施行，主要應在以下幾個方面加大監(jiān)管力度：1對耕地占有面積的控制。我國正面臨著一場土地危機，而且這種危機還有可能因房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇，因此必須處理好房地產(chǎn)開發(fā)與耕地占用之間的矛盾?？陀^地講，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的開展，又要不占用耕地，這

9、幾乎是辦不到的。如今的問題是要采取怎樣的措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度內。這個限度確實定必須綜合考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長及其他建立可能占用的耕地面積等多種因素。必須把耕地的占用面積納入國民經(jīng)濟和社會開展長遠規(guī)劃、五年方案及年度方案。同時，還要把耕地占用方案納入指令性方案的管理范圍，強化依法批地的法律意識，嚴格追究非法批地主持者的法律責任我國?土地管理法?對批地的權限作了明確規(guī)定。2把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃答應范圍之內。編制城市規(guī)劃是?城市規(guī)劃法?賦予城市人民政府的一項重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建立必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)

10、劃管理。這說明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)嚴密相關的，至少有以下兩個必須解決的問題：一是確保城市規(guī)劃本身的科學性。城市規(guī)劃的科學性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關的是城市總體規(guī)劃中的城市性質、城市建立用地布局，城市詳細規(guī)劃中的詳細用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)改造等因素。二是房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府編制城市規(guī)劃的職權，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和開展方向，實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會協(xié)調開展的目的，因此，城市規(guī)劃應當具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用、房屋建立

11、工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。3確定合理的地價和房價基準。地價和房價是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進展宏觀調控的重要經(jīng)濟杠桿。過去我國普遍存在以下兩種情況：一是地價低，尤其是涉外地價更低，從而導致部分土地權益的喪失；二是房價過高，有些高得驚人，超過了一般購房者的承受才能。這兩種情況的存在都不利于房地產(chǎn)市場的安康開展，當務之急是要把作為經(jīng)濟杠桿的房地產(chǎn)價格納入法制化的管理范圍。以法律法規(guī)的形式規(guī)定地價和房價確立的根底與標準。通常認為地價是根據(jù)土地的位置、使用性質、容積率、級差收益、開發(fā)本錢和供求狀況等根本因素確定的。要強化房地產(chǎn)價格評估機構的責任意識。房地產(chǎn)價格合理與否

12、直接關系到國家和地方、開發(fā)商和消費者的利益，必須嚴肅對待，應由政府定期公布宏觀指導價格。4控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量。假如說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當膨脹的話，那么，其中一個重要原因就是不適當或混亂貸款的推動。房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量資金流入房地產(chǎn)市場，亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也應運而生，甚至銀行也紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)。于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行甚至還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，還引發(fā)了金融秩序的混亂。轉貼于論文聯(lián)盟.ll.國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸方案、證券方案和投資方案，以便從總量上進展控制，銀行發(fā)放

13、貸款不得超過方案所確定的指標。同時，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款都必須以價值與貸款額相當?shù)膶嵨镒鳛榈盅夯蛴删哂袚２拍艿牡谌颂峁?，凡不能提供抵押或擔保的，一律不予貸款。為防止虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實性應提交公證，公證機關應對明顯的公證失誤或假公證承當責任。加強對投資方向的引導。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的構造不盡合理，許多房屋不是房地產(chǎn)開發(fā)本應保證的與重點建立配套的開發(fā)工程和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費程度的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、度假村甚至賽馬嘗高爾夫球場等。今后，專業(yè)銀行對與重點建立配套的房地產(chǎn)開發(fā)工程、職工住宅工程、舊城改造工程應優(yōu)先予以貸款；對高檔消費建筑和占用大量

14、土地的建筑工程，原那么上不予貸款：而對占用耕地的高檔消費建筑堅決不予貸款。對已經(jīng)到期而尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進展嚴肅認真的清理。如今不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因是多方面的，在清理中要區(qū)別對待，但對于那些因行賄受賄、濫用職權、玩忽職守而導致貸款本息不能收回的，一定要堅決查處。2.合理完善市場構造，從需求和供給兩個方面加大調控力度改革應以市場為取向，政策制定和研究的重點應放在房地產(chǎn)市場的需求和供給兩個方面。改革開放以來，我國在住宅建立方面獲得了偉大成就，城鎮(zhèn)居民住房條件有了較大改善。然而，客觀地講，目前我國總體居住程度還不高，住宅消費在家庭消費總支出中比重偏高，大多數(shù)普通百姓僅僅依靠

15、自己的正常收入買不起房。1解決問題的關鍵還是在需求方面。在當前轉軌時期，應重點考慮市場的需求和百姓的實際消費偏好。市場經(jīng)濟的本質要求任何決策都應從市場的需求出發(fā)。任何政策的制定假如背離了這個大方向，其施行本錢和難度都將大大進步，最終導致政策結果與原定政策目的之間出現(xiàn)越來越大的偏向。既要效率優(yōu)先，又要兼顧公平。我國目前推行的住房供給體系和經(jīng)濟適用房等有關政策認為，我國城鎮(zhèn)居民的住房構造大致應為：5%10%左右是經(jīng)濟適用房，10%15%左右是廉租屋，75%85%左右是純商品房，經(jīng)濟適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關鍵。無疑，這一政策的出臺在很大程度上是因為房價過高，居民承受才能缺乏。然而房價過

16、高，居民承受才能缺乏的個中原因非常復雜，遠非單純通過貼補地價、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟適用房政策就可以解決的。事實上，消費者需要哪類住房，是他們根據(jù)自己的收入和偏好決定并最終在市場交易中實現(xiàn)的。經(jīng)濟適用房在我國房地產(chǎn)市場建立、住房制度改革中的地位應該是過渡性的，是權宜之計。希望將這一觀念融入政策制定中，加快我國房地產(chǎn)市場建立的進程。然而經(jīng)濟適用房的作用也不容無視，它可以有效解決低收入者的住房問題，對緩解城市二元構造問題具有較大作用，有利于和諧社會建立。2加強供給在宏觀調控中的作用不可無視。2022年3月12日，國務院召開會議聽取北京市房地產(chǎn)市場調控情況的匯報，曾培炎副總理在講話中指出，要繼

17、續(xù)貫徹國務院2022年26號文件和2022年37號文件部署，進一步落實調控措施，完善配套政策，加強和改善房地產(chǎn)市場調控：一是加大住房供給力度；二是努力調控住房需求；三是著力解決低收入家庭住房問題：四是繼續(xù)標準房地產(chǎn)市場秩序。當前房地產(chǎn)市場調控主要包括住房保障、標準市嘗節(jié)地節(jié)能等幾個方面，但調整構造、供求平衡仍然是國家宏觀調控的重點。由于當前樓市需求仍然非常旺盛，而供給卻受到了土地等資源的硬約束，所以調控的第一任務就是樓市構造的供求平衡。在資源總量有限的情況下，政府應積極主動地調整構造，優(yōu)先滿足一些自住性需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，這是符合當前事態(tài)開展變化和社會整體預期要求

18、的。目前房地產(chǎn)市場構造已初步出現(xiàn)了一些調整態(tài)勢，新建商品房工程里中小戶型、中低價格住房比重正在逐步進步。堅決不移地貫徹調整住房構造的宏觀政策，實現(xiàn)供給構造的逐步優(yōu)化，從長遠來看有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜，對平衡房價等也具有較大的作用。3.市場的培育需要制度創(chuàng)新以科學開展觀為導向的房地產(chǎn)經(jīng)濟根本制度演繹軌跡，既是宏觀經(jīng)濟轉型的需要，也是促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長與開展，提升其運作績效的需要。所以，以科學開展觀為導向的制度變遷是優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健開展離不開制度的鼓勵與約束。與房地產(chǎn)業(yè)運作相關的制度是一個有機體系，為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，提升房地產(chǎn)業(yè)運作績效，

19、必須以科學開展觀為導向，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟根本制度的變遷。1進一步建立和完善房地產(chǎn)市場交易制度。土地自然屬性的有限性導致了土地經(jīng)濟屬性的稀缺性，加之土地位置的固定性以及城市人口的急劇膨脹，城市土地所承受的壓力不斷增大。而目前各級地方政府受眼前利益驅動，沒有在土地進入市場之前處理好規(guī)劃研究與土地批租之間的關系，往往先批租后規(guī)劃或規(guī)劃“管不妝批租，最終導致濫開發(fā)。另外，房地產(chǎn)交易市場還存在部分非法的隱形交易，嚴重擾亂和破壞了房地產(chǎn)市場的秩序。因此，必須以科學開展觀為導向，通過有效的制度安排標準和調節(jié)房地產(chǎn)市場交易者之間的經(jīng)濟關系。2進一步改革和完善住房分配制度以及房地產(chǎn)金融保險制度。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中存在的諸如消費領域資金短缺、流通領域阻塞不暢、消費領域有效需求缺乏等問題，主要是房地產(chǎn)經(jīng)濟制度尤其是住房分配雙軌制的存在、房地產(chǎn)金融與保險制度不配套、房地產(chǎn)稅費制度不合理等制度性根源所導致的。原有住房福利分配制度沒有退出，住房分配貨幣化制度進程緩慢；商品房消費抵押貸款規(guī)模小，種類少，金融保險制度創(chuàng)新不夠；住房公積金制度的運作還存在假設干問題，法制化進程較為緩慢：房地產(chǎn)證券化因涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費的方方面面，其施行條件目前還不夠成熟。因此，盡管目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟尤其是住宅業(yè)的開展具