海中物業(yè)培訓教案第一講：物業(yè)管理常識

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔中海物業(yè)培訓教案第一講：物業(yè)管理常識目 錄 TOC o 1-4 一、物業(yè)管理的基本概念 PAGEREF _Toc24538886 h 31、物業(yè) PAGEREF _Toc24538887 h 32、物業(yè)的分類 PAGEREF _Toc24538888 h 33、物業(yè)管理 PAGEREF _Toc24538889 h 34、物業(yè)管理的目的 PAGEREF _Toc24538890 h 35、物業(yè)管理的性質(zhì) PAGEREF _Toc24538891 h 36、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別 PAGEREF _Toc24538892 h 47、物業(yè)管理的

2、基本特點 PAGEREF _Toc24538893 h 48、物業(yè)管理的作用 PAGEREF _Toc24538894 h 59、物業(yè)管理中三大服務 PAGEREF _Toc24538895 h 510、物業(yè)管理的十大概念 PAGEREF _Toc24538896 h 5二、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 PAGEREF _Toc24538897 h 61、物業(yè)管理的起源 PAGEREF _Toc24538898 h 62、物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生 PAGEREF _Toc24538899 h 63、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc24538900 h 7三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) PAGEREF

3、_Toc24538901 h 71、物業(yè)管理的策劃階段 PAGEREF _Toc24538902 h 72、物業(yè)管理的前期準備階段 PAGEREF _Toc24538903 h 83、物業(yè)管理的啟動階段 PAGEREF _Toc24538904 h 104、物業(yè)管理的日常運作階段 PAGEREF _Toc24538905 h 11四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 PAGEREF _Toc24538906 h 111、房屋管理 PAGEREF _Toc24538907 h 122、消防管理 PAGEREF _Toc24538908 h 123、治安管理 PAGEREF _Toc24538909 h 134

4、、空調(diào)管理 PAGEREF _Toc24538910 h 135、電梯管理 PAGEREF _Toc24538911 h 136、供電管理 PAGEREF _Toc24538912 h 147、給排水管理 PAGEREF _Toc24538913 h 158、環(huán)境衛(wèi)生管理 PAGEREF _Toc24538914 h 159、綠化管理 PAGEREF _Toc24538915 h 1610、車輛道路管理 PAGEREF _Toc24538916 h 17物業(yè)管理的基本概念物業(yè) 物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。物業(yè)的分類居住物業(yè)：如小區(qū)、公寓、商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字

5、樓、酒店、賓館、商業(yè)中心工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫其它用途物業(yè)：醫(yī)院、學校物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政共用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。物業(yè)管理的性質(zhì)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。社會化是指它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人找到

6、一個總管家；同時也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。專業(yè)化是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按照 產(chǎn)權人和使用人的意志與要求去實施專業(yè)化管理。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機構；專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理 科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。企業(yè)化指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經(jīng)營服務管理過程。其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運作。經(jīng)營型物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務和服務，它推行的是有償服務、合理收費。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別管理體制不同管理內(nèi)容不同所關房屋的產(chǎn)權結(jié)構不同管理機

7、制不同物業(yè)管理的基本特點業(yè)主自治自律首先，業(yè)主對自己的財產(chǎn)負責，具有和行使管理權，這是業(yè)主的自治。其次，在整個物業(yè)的使用過程中，全體業(yè)主之間還存在著相互之間的鄰里關系，既有全體業(yè)主共同利益，即公眾利益；又有單個業(yè)主各自的利益。公眾利益和單個業(yè)主利益間有時會發(fā)生矛盾，因此，要正確處理好這兩者之間的關系。很顯然，單個業(yè)主的利益要服從公眾利益。業(yè)主自治自律有兩個關鍵環(huán)節(jié)首先，要有一個全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，以此來指導、規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺地維護公眾利益和公共環(huán)境。業(yè)主公約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也是實行業(yè)主自治的前提。其次要成立業(yè)主委員會，代表廣大業(yè)主的利益來管

8、理整個物業(yè)，負責選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)的管理提出具體要求，以合同的形式委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，承擔管理責任，協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權和解聘權是業(yè)主自治的關鍵。物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關系需要協(xié)調(diào)和處理 ，各項管理工作專業(yè)性、技術性又強，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理成本費用就必須對物業(yè)實行統(tǒng)一專業(yè)化的管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負責和承擔管理責任。物業(yè)管理的作用可以延長物業(yè)所有年限及確保其功能的正常發(fā)揮。能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。有利于提高城市管理的

9、社會化、專業(yè)化的程度。完善的物業(yè)不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。物業(yè)管理中三大服務常規(guī)性服務。這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)向所有住用人提供的最基本的管理和服務。針對性專項服務這是指物業(yè)企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶群體和單位需要而提供的各項服務工作。委托性特約服務特約服務是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權人，使用人的個別需求而提供的服務，通常是指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人，使用人有提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下，盡量滿足其需求，提高特約服務。如小區(qū)內(nèi)老年人的護理，接送子女上學

10、，照顧殘疾人的上下樓梯，為住用人代購生活物品等。物業(yè)管理的十大概念零干擾服務氛圍管理個性化服務 管理報告制產(chǎn)學聯(lián)手一拖N管理打分制一卡制噪音等約束性管理首問負責制物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，當時有一位名叫奧克維婭.希爾的英國女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法要求稱租人嚴格遵守,出人意料地取得了成功,不僅有效地改善了居住環(huán)境而且還使業(yè)主和承租人的關系由原來的對立變得友善起來,首開物業(yè)管理之先河。香港的物業(yè)管理香港的物業(yè)管理源自英國，二十世紀六十年代，為管理屋村，政府和團體開始從英國引進物業(yè)管理人才、管理理論和方法。物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生

11、我國的物業(yè)管理于80 年代由沿海地區(qū)逐漸興起。1981年3月10日1989年9月在大慶市召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議，正式把小區(qū)管理工作提到議事日程，并開始著手制定住宅管理規(guī)章與管理工作的考核表準。1990年建設部發(fā)出了關于在全國開展住宅小區(qū)管理試點工作的通知，并在沈陽召開了全國住宅小區(qū)管理工作試點第一次會議，再全國部署開展住宅小區(qū)管理試點工作。接著又頒布了全國文明住宅小區(qū)標準。1992年建設部發(fā)出了全國城市文明住宅小區(qū)達標考評辦法和關于印發(fā)全國文明住宅小區(qū)達標考評實施細則的通知。1993年4月在廣東省番禺市召開了全國物業(yè)管理專題研討會。建設部又連續(xù)發(fā)布了城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收辦法等

12、一系列法規(guī)文件。1993年4月建設部頒布了33號令，即城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。1996年2月國家建設部、計委聯(lián)合頒發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法，為規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前買出了一大步。1996年9月建設部了勞動人事司和房地產(chǎn)業(yè)司又聯(lián)合發(fā)出了關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知，為全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。2003年9月1日全國物業(yè)管理

13、條例的施行。物業(yè)管理的發(fā)展趨勢1)規(guī)?；⒓s化是物業(yè)發(fā)展的方向。2）信息化、多元化是發(fā)展的必然趨勢。3）市場化、雙向選擇是物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。4).規(guī)范化、標準化是物業(yè)管理發(fā)展的堅實基礎。5).創(chuàng)品牌、樹形象是物業(yè)發(fā)展的基本要求。6).法制化、依法管理是物業(yè)管理發(fā)展的最終目標。物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分4個階段介紹物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準備階段；物業(yè)管理的啟動階段；物業(yè)管理的日常運作階段。物業(yè)管理的策劃階段這一階段包括物業(yè)管理的前期介入；制

14、定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規(guī)劃設計、施工建設等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、攻能規(guī)劃、樓宇設計、材料選型、配套設施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等方面提供有益的建設性意見，把好規(guī)劃設計關、建設配套關、工程質(zhì)量關和使用功能關，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)的投入使用后的管理創(chuàng)造條件，避免出現(xiàn)管理混亂的局面。制定物業(yè)管理方案前期介入的同時，就應著手制定物業(yè)管理方案，主要內(nèi)容有：物業(yè)基本概況 物業(yè)公司簡介及管理優(yōu)勢質(zhì)量方針及管理目標物業(yè)管理模式

15、計劃機構設置工作方案前期介入工作管理規(guī)章制度制定文件資料的管理人員培訓質(zhì)量保證措施依法管理大廈物業(yè)管理費用測算物業(yè)管理物資配備計劃提請委托方解決的事項確定管理檔次根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)消費水平，確定物業(yè)管理的檔次。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。確定服務標準；財務收支預算。包括：依據(jù)政府的有關規(guī)定，根據(jù)物業(yè)管理服務的標準，進行費用測算，確定各項目的收費標準及支出預算；進行費用分攤；建立完善的能有效控制管理費用收支的財務制度。選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理的前期準備階段物業(yè)管理的前期準備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓；規(guī)章制度的制定；物

16、業(yè)的租售4個基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構的設置與擬定人員編制企業(yè)內(nèi)部機構及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點靈活設置。其設置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財力資源得到優(yōu)化高效配置，建立一個以最少人力資源而能達到最高運營管理效率的組織。崗位設置和職能安排既要分工明確，又要注意各部門之間的銜接配合，并最大限度的減少員。總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理助理總經(jīng)理人 力 資 源 部行 政 部保 安 部經(jīng) 營 部財 務 部工 程 部公 關 宣 傳 部質(zhì) 量 管 理 部東山廣場管理處錦城花園管理處健力寶大廈管理處中海錦苑管理處中海名都管理處中?？党枪芾硖幬飿I(yè)管理的組織架構以中海物業(yè)公司為例物業(yè)管理人員的選聘和培訓

17、崗位培訓是對物業(yè)管理人員的業(yè)務培訓，及物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應達到的水平和上崗資格的確認，這也是物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求。選聘得人員一般需要兩種類型：管理類型和工程技術類型。招聘得人員應由富有經(jīng)驗的專業(yè)人員進行培訓，培訓的時間應選在開展管理工作前36各月為佳；培訓的內(nèi)容根據(jù)設置的崗位要求考慮；培訓的重點是各部門的負責人及骨干；培訓的目的以勝任所擔負的工作為主。規(guī)章制度的制定首先，在業(yè)主委員會成立之前，根據(jù)物業(yè)的特點和外部環(huán)境，根據(jù)政府的有關規(guī)定有針對性的編寫業(yè)主公約，其次制定管理文件。如各項守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作規(guī)程，建立正常高效的企業(yè)運作的內(nèi)、外部管理制度，并在實

18、踐中逐步補充、修改和完善。物業(yè)管理的四大公共管理文件，包括物業(yè)管理服務協(xié)議、管理公約、業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程。物業(yè)租售的代理物業(yè)管理企業(yè)在具備相應的資格后，可介入物業(yè)的租售工作，特別是租賃工作，合理確定租賃價格，制定規(guī)范化的租賃合同，明確雙方的承諾，正確處理業(yè)主、租房者和管理企業(yè)之間的關系，維護各方的正當合法權益。物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立4個基本環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗收物業(yè)驗收是對已建成的物業(yè)按設計施工質(zhì)量標準進行檢驗的重要環(huán)節(jié)，是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開

19、展的一個重要環(huán)節(jié)。驗收中應注意以下事項：驗收中發(fā)現(xiàn)房屋單項驗收前即應組成管理單位參與驗收。問題明確記錄在案，督促施工單位整改。在驗收中應當有管理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參與意見。在保修期間，開發(fā)單位應與管理單位簽訂保修實施合同，明確保修項目內(nèi)容、進度、原則、責任、方式等。移交工作應辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)單位應向管理移交整套圖紙資料，以便今后管理、維修、養(yǎng)護。物業(yè)驗收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗收。住戶入住住戶入住時首先要簽定物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。為了能有一個良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好：通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。采用多種宣傳手段和方法，向用戶宣傳。發(fā)放用戶手冊、用戶須知。用戶手

20、冊全面詳盡的反映出用戶應遵守的管理規(guī)定，同時也告知用戶物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務項目。配合用戶搬遷。既要熱情服務，又要讓用戶意識到積極配合物業(yè)管理企業(yè)，共同維護舒適的工作和生活環(huán)境，遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定。a、清潔衛(wèi)生b、協(xié)助用戶搬遷c、指揮交通。做好用戶搬遷階段的安全工作。用戶搬遷一般時間比較集中，此時得人身安全、財產(chǎn)安全應引起特別關注。加強對用戶裝修的管理。產(chǎn)權備案和檔案資料的建立產(chǎn)權備案房地產(chǎn)的產(chǎn)權備案和權屬登記是不同性質(zhì)的工作，權屬登記是政府行 政部門的行業(yè)管理，產(chǎn)權備案是物業(yè)管理中十分重要的一個環(huán)節(jié)。根據(jù)國家規(guī)定，產(chǎn)權人應按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權證規(guī)定范圍行使權利，并承

21、擔相應的義務。物業(yè)中的公共設施和房屋公共部位，是多個產(chǎn)權人共有的財產(chǎn)，其維修養(yǎng)護費用應由共有人按產(chǎn)權比例分擔。檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。物業(yè)的檔案資料是對前期開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立物業(yè)管理的日常運作階段日常綜合服務與管理循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責。不斷加強隊伍的敬業(yè)教育和強化住戶至上、服務第一的意識。應急措施、

22、特殊情況處置辦法的制定貫徹。巡回檢查與定期檢查相結(jié)合，認真整改積極主動的提高管理服務水平和完善設備等硬件。系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。其依據(jù)是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理實質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務，融管理、經(jīng)營、服務于一體，在服務中完善經(jīng)營與管理。也有按照實現(xiàn)物業(yè)管理的總目標和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容：房屋管理房屋管理是物業(yè)管理的基礎，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務的對象。房屋管理的主要內(nèi)容包括：房屋結(jié)構的完整與完好的維護。房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復

23、。房屋裝修的審批與控制。房屋使用的登記制度（單位、人員等）。房屋鎖匙的登記、發(fā)放、收回、更換。建筑內(nèi)外的標志廣告管理 。消防管理消防工作在物業(yè)管理工作中有著頭等重要的地位。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀與一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。消防管理的主要內(nèi)容有：貫徹國家和地方政府的消防法令。消防宣傳教育。首先，通過對消防放法規(guī)的宣傳，增強每個人的消防意識和社會責任感。其次，普及消防知識。包括各種放火知識、滅火知識和緊急情況下的疏散與救護知識。消防宣傳形式可采用消防輪訓、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊伍。專職消防管理人員，其

24、主要任務進行消防值班、消防培訓、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊的滅火工作。義務消防隊起主要工作是預防工作。消防訓練。制定消防規(guī)章制度。消防制度主要包括消防崗位責任制度、消防值班制度、消防檔案管理制度。防火規(guī)定主要有：消防設施、設備的使用、維護、管理規(guī)定；公共通道、樓梯、出口等部位的管理規(guī)定；房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定；電氣設備安全使用規(guī)定；易燃、易爆物品的安全存放規(guī)定等。消防設施、器材的配備與管理。消防設施、器材包括：滅火器、消防栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)（區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、控制中心報警系統(tǒng)）。消防設施、器材的管理主要負責消防設施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。通過專人

25、定期的巡視、檢查、保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問題的及時維修，確保各類消防設施、器材隨時處于完好狀態(tài)。堅持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面檢查。緊急情況下的疏散。治安管理治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進行的一系列管理活動。其主要內(nèi)容有：建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機構。制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責任制。根據(jù)治安區(qū)域大小和當?shù)厣鐣伟睬闆r配備相應的保安員，實行24小時值班制度。建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標。作到點、面結(jié)合。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設施，安裝防盜報警系統(tǒng)，防盜鎖等。聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。建立保安登記記錄，在當

26、地公安派出所的指導下搞好治安工作。加強區(qū)域內(nèi)車輛的安全管理?？照{(diào)管理空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。日常工作中空調(diào)系統(tǒng)基本工作內(nèi)容是：空調(diào)設備的新裝、改裝及線路用電負荷的選定。保證空調(diào)設備系統(tǒng)的正常運行及養(yǎng)護。作好空調(diào)設備系統(tǒng)的投訴、排故、定期檢查維修、突發(fā)故障的應急排除?？照{(diào)設備耗電的計量、記錄、收費?？照{(diào)設備的年檢空調(diào)設備的節(jié)能運行與經(jīng)濟運行。關于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應注意：供電設備的承受能力。安裝位置及配件。噪音影響、排水影響。電梯管理電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運行與

27、人們的生命財產(chǎn)有著密切關系，在物業(yè)管理中對電梯的管理主要是運行安全的管理和維修養(yǎng)護的管理其主要內(nèi)容是：根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查持證上崗。除電梯的日常保養(yǎng)維護外，電梯的故障修理必須由勞動主管部門審查認可的單位和人員承擔。高度重視電梯的安全年檢工作。電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。必須堅持定期檢查、維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設備檔案及修理記錄。電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。使用貨梯要制定收費標準。要記錄電梯的耗電量。保持機房、通道、轎廂的清潔。電

28、梯主管人員要具備一定學歷并有豐富的專業(yè)知識及技能。要加強對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。供電管理電能是現(xiàn)代社會物質(zhì)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的基本能源，目前，供電方式主要有兩種：一種是供電部門直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部門把高壓電送到小區(qū)變電站再送到各用戶單位。物業(yè)管理單位從配電室開始負責對用戶供電，供電的重點是：供電安全、正常供電、故障修復、應急處理供電事故。供電管理的基本內(nèi)容是：與供電單位界定管理范圍，掌握設備情況。建立嚴格的配送電制度和電器維修制度。負責供電的吞運作和維修人員，必須堅持上崗前業(yè)務培訓，按勞動局和供電局要求持證上崗。定期巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案，

29、對用電設備均應按臺編號，建立設備臺帳。要配備主管電氣工程技術人員，要有完整的供電網(wǎng)絡資料。建立24小時運行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時排除故障。加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設計、施工技術要求線路負荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設備安全運行。限電、停電應提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。電表安裝、抄表、用電計量及公用電合理分配。對住戶自己負責的線路、一般電器提供方便的有償維修服務。對臨時施工工程及住戶裝修要有臨時用電管理措施。要有遇火災、地震、水災等災害時及時切斷電源的預防

30、措施。要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。注意公用地帶照明燈、風扇、大功率射燈、裝飾燈的啟閉時間，要有專人管理。給排水管理水是人類賴以生存的基本要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一，因此，給排水系統(tǒng)的工作正常與否，將直接影響到工作，生活環(huán)境和物業(yè)功能的發(fā)揮，給排水的管理是物業(yè)管理中最基本的日常管理服務工作。最基本工作內(nèi)容是：物業(yè)管理企業(yè)應與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責。嚴格給排水設備的驗收與檢查（驗收與檢查內(nèi)容機、另外講）。建立正常的供水、用水管理制度。定期進行水質(zhì)化驗，保證水質(zhì)符合國家標準。防止跑、冒、滴、漏。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關不住的情況應及時修理。采用節(jié)

31、水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進行日常維護和定期檢修。保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進行水箱消毒工作。嚴防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。加強水泵房的管理，制定嚴格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真做好記錄。定期對排水管道進行疏通、養(yǎng)護，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性管理服務工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以

32、保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益。同時對社區(qū)精神文明建設也有很重要的作用。明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量），要求每一位清潔工都要知曉自己負責清掃的范圍、時間、任務、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標準：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。垃圾的清除必須及時，做到當日垃圾當日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。要制定嚴格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設施建