廣東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：搜集交易實(shí)例的要求考試題

1、廣東省201年6房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：搜集交易實(shí)例的要求考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用_預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動(dòng)平均法2、起修正作用的一般原則中，又稱為審慎原則、保守主義。A：形式重于實(shí)質(zhì)原則B：實(shí)質(zhì)重于形式原則C：重要性原則D：謹(jǐn)慎原則E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善

2、的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。A：居住區(qū)B：居住小區(qū)C：居住組團(tuán)D：居住社區(qū)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、下列關(guān)于城市總體規(guī)劃與城市生態(tài)規(guī)劃、城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的關(guān)系，說法不正確的是。A：城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分，屬城市專項(xiàng)規(guī)劃范疇B：城市生態(tài)規(guī)劃不同于傳統(tǒng)的城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃C：城市生態(tài)規(guī)劃不只考慮城市環(huán)境各組成要素及其關(guān)系D：城市生態(tài)規(guī)劃僅關(guān)注城市的自然生態(tài)，不關(guān)注城市的社會(huì)生態(tài)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂_日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。A7B10C14D206、城市房地

3、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。A：1B：2C：3D：4E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說法，錯(cuò)誤的是。A：名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B：實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D：當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率E：借款合同8、（）是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場(chǎng)價(jià)商品住宅D.商品房9、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠

4、的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的。A：謹(jǐn)慎原則B：替代原則C：合法原則D：最高最佳利用原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于_。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅11、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為_年。A17B18C19D2012、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括。A：移動(dòng)平均法B：指數(shù)平滑法C：市場(chǎng)因子推演法D：簡(jiǎn)單平均法E：借款合同13、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的估價(jià)委托，擬對(duì)一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值

5、鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為。A：估價(jià)對(duì)象狀況為過去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去B：估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C：估價(jià)對(duì)象狀況為過去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D：估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的_。A.考慮房屋租賃后的公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B.考慮抵押后的公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值C.考慮查封后的公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值D.公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響15、房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，資本化率_報(bào)酬率。一定大于一定小于一定等于D.可能沒有明顯嚴(yán)格的數(shù)學(xué)關(guān)

6、系16、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是模式。A：選擇專業(yè)化B：產(chǎn)品專業(yè)化C：大量定制D：?jiǎn)我皇袌?chǎng)集中化E：借款合同17、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。A：銷售狀況價(jià)值論B：市場(chǎng)供求價(jià)值論C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D：經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、在保險(xiǎn)的基本職能中，保險(xiǎn)的派生職能不包括_。A.融通資金職能B.防災(zāi)防損職能C.分配職能D.分散風(fēng)險(xiǎn)職能19、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)_。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.

7、為零20、一購(gòu)房者以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率是_。A3%B75%C133%D35%21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為。A：市場(chǎng)價(jià)值B：投資價(jià)值C：謹(jǐn)慎價(jià)值D：在用價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以

8、滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化23、某宗建筑密度為50，土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價(jià)為5000元/近，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/近。該宗土地的總價(jià)為萬(wàn)元。A：96B：192C：240D：480E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、下列表述中不正確的是。A：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B：在實(shí)際估價(jià)申，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)

9、果E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某公司2年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為5年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2。現(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為200元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%,則目前承租人權(quán)益的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A159.8289B992.0172C187.5321D162.3825二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、根據(jù)有無(wú)抵押擔(dān)保，債券可分為。A：信用債券B：抵押債券C：擔(dān)保債券D：記名債券E：公募債券2、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括

10、_等。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同3、關(guān)于個(gè)人住房公積金的說法，正確的是_。A.個(gè)人住房公積金的利息所得免征個(gè)人所得稅B.住房公積金的繳存比例一般不得低于5%,原則上不得超過15%C.個(gè)人購(gòu)買商鋪時(shí)，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額D.每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日4、收入具有的特點(diǎn)包括。A：是從企業(yè)的日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的B：可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加C：可能表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債的減少D：不可能同時(shí)引起資產(chǎn)的增加和

11、負(fù)債的減少E：將引起企業(yè)所有者權(quán)益的增加5、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）擬通過競(jìng)標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、營(yíng)銷計(jì)劃以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項(xiàng)，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。（2007年試題）下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是。A：雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同B：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告C：甲公司是乙公

12、司的被代理人D：甲公司開始支付的款項(xiàng)是一種定金E：停止侵害6、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括_。A.物業(yè)管理B.運(yùn)營(yíng)管理C.設(shè)施管理D.資產(chǎn)管理E.組合投資管理7、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為_。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7%8、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有【2003年考題】A：可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B：可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C：交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D：交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E：可

13、比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例9、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于_。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素10、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況11、下

14、列不屬于投資特性的是_。A.投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為B.投資具有時(shí)間性C.投資的目的在于得到報(bào)酬D.投資具有穩(wěn)定性12、建筑安裝工程費(fèi)由_構(gòu)成。A.直接費(fèi)B.間接費(fèi)C.施工企業(yè)利潤(rùn)D.稅金E.人工費(fèi)及福利費(fèi)13、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括等。A：統(tǒng)一采用總價(jià)B：統(tǒng)一采用單價(jià)C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位D：統(tǒng)一面積和大小E：統(tǒng)一付款方式14、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為_萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A30B40C50D6015、對(duì)于任意拍賣，下列說法錯(cuò)誤的是_。

15、A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)16、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括_。A.所得稅B.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用C.電梯、空調(diào)等的折舊費(fèi)D.建筑物的折舊費(fèi)17、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對(duì)象是。A：財(cái)產(chǎn)B：信用C：貨幣資金D：貨幣E：實(shí)物18、某個(gè)國(guó)家自2000年至2004年的基尼系數(shù)分別為0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷_。A.該國(guó)家的居民收入分配趨于平均化B.該國(guó)家的居民收入分配兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重C.該國(guó)家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)D.該國(guó)家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)19、反映和

16、描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括_三種類型。A.空置率指標(biāo)B.供給指標(biāo)C.需求指標(biāo)D.市場(chǎng)交易指標(biāo)E.存量指標(biāo)20、職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的_存款利率計(jì)息。A.活期3個(gè)月整存整取6個(gè)月整存整取1年整存整取21、下列關(guān)于地方性法規(guī)，表述正確的是。A：其制定主體主要是省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)B：較大城市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)本市的具體情況和實(shí)際需要，也可以制定地方性法規(guī)C：較大城市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī)，必須報(bào)省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后施行D：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī)，不能與法律、行政法規(guī)相抵觸E：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī)，其效力不能超出本行政區(qū)域范圍22、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則【2003年考題】A：估價(jià)的依據(jù)有可能不同B：估價(jià)的方法有可能不同C