某公司大型商業(yè)項(xiàng)目管理整體策劃

1、卓摩營銷策劃機(jī)構(gòu) 長春超達(dá)磐谷大型商業(yè)項(xiàng)目整體策劃前 言長春超達(dá)國國際商務(wù)務(wù)港位于于長春西西南版塊塊的國家家級高新新開發(fā)區(qū)區(qū)，項(xiàng)目目已落成成。和項(xiàng)項(xiàng)目相呼呼應(yīng)的汽汽車4SS店也初初具規(guī)模模。項(xiàng)目目周邊，高高新開發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍內(nèi)，大大型購物物中心沃沃爾瑪已已經(jīng)進(jìn)駐駐，天安安等發(fā)展展商打造造的高檔檔居住區(qū)區(qū)已經(jīng)形形成。我我司根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)和針對對本地市市場的特特征，將將重新對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行定位位和確定定目標(biāo)客客戶，提提出項(xiàng)目目主題：“長春西西南版塊塊，富人人聚集地地?！睆亩鄠€(gè)個(gè)角度來來詮釋主主題概念念。目 錄第一章：項(xiàng)項(xiàng)目定位位主題定位- 4形象定位-14客戶定位-16第二章：推推廣策略略推廣

2、思路-19招商工作步步驟-255商鋪?zhàn)饨饍r(jià)價(jià)格-266賣點(diǎn)挖掘-27推廣步驟-28第三章：產(chǎn)產(chǎn)品改造造建議項(xiàng)目總體布布局-511售樓處包裝裝-554第四章：廣廣告策略略廣告推廣策策略-577廣告推廣目目標(biāo)-588廣告定位訴訴求-599廣告策略-60廣告創(chuàng)意-67、項(xiàng)目定位位主題定位-定位依依據(jù)：南部“富中中心”概念的的形成 長長春作為為吉林省省的省會會，全國國重要的的汽車工工業(yè)、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加加工基地地和科教教文貿(mào)城城市，主主城區(qū)空空間發(fā)展展方向?yàn)闉椤澳贤乇北眱?yōu)、西西控東展展”；主城城區(qū)空間間結(jié)構(gòu)為為“雙心三三翼、多多組團(tuán)”，“雙心”分別指指人民廣廣場一帶帶主中心心和南部部副中心心，“三翼”分別指

3、指西南、東東南和東東北三個(gè)個(gè)主要城城市發(fā)展展方向。在在人民大大街南端端建設(shè)南南部副中中心、與與現(xiàn)有人人民廣場場中心構(gòu)構(gòu)成未來來長春城城市中心心的“雙心”結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目周邊目目前已形形成高檔檔住宅聚聚集地，以以天安第第一城、融融創(chuàng)上城城為代表表的高檔檔住宅入入市后均均取得不不錯(cuò)的銷銷售成績績，說明明客戶對對本地區(qū)區(qū)有一定定的認(rèn)可可度。天天安第一一城由于于其建筑筑品質(zhì)和和國際品品牌知名名度吸引引了海外外客戶的的入住，本本區(qū)域已已吸引大大量人流流入住，“富中心” 的概念已形成?！案恢行摹钡母拍畹男纬芍饕w現(xiàn)在以下幾方面：本案周邊樓樓盤品質(zhì)質(zhì)較高由于周邊項(xiàng)項(xiàng)目均為為外地品品牌房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)，其其開發(fā)理

4、理念比較較成熟，樓樓盤自身身品質(zhì)較較高。均設(shè)有會所所、商業(yè)業(yè)配套、成成熟的物物業(yè)管理理、先進(jìn)進(jìn)品牌理理念。具具有高檔檔樓盤所所應(yīng)有的的要素特特征。本案周邊樓樓盤銷售售價(jià)位較較高。由于其品質(zhì)質(zhì)較高，在在長春市市場推出出時(shí)價(jià)格格均高于于其他一一般樓盤盤。天安安第一城城小高層層公寓售售價(jià)為：31000元/平方米米起價(jià) ， 融融創(chuàng)上城城售價(jià)為為：29960 元 /平方米米起價(jià) 。 本案周邊入入住人員員的綜合合素質(zhì)較較高高品質(zhì)的樓樓盤帶來來了高素素質(zhì)的消消費(fèi)群體體，加上上高新區(qū)區(qū)合資企企業(yè)眾多多，外籍籍管理人人員、技技術(shù)人員員均入住住于其中中。使得得本地區(qū)區(qū)入住人人員綜合合素質(zhì)較較高。本案周邊民民用住宅

5、宅銷售業(yè)業(yè)績較好好綜合上述原原因，本本案周邊邊民用住住宅在銷銷售價(jià)格格、銷售售周期上上均好于于其他樓樓盤。說說明長春春市場客客戶對本本區(qū)域高高品質(zhì)樓樓盤的消消費(fèi)意識識已經(jīng)形形成、區(qū)區(qū)域概念念已逐步步深入人人心。2.高新區(qū)區(qū)優(yōu)惠政政策、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)作為國家級級開發(fā)區(qū)區(qū)，長春春高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)享有有特有的的稅收優(yōu)優(yōu)惠政策策吸引海海內(nèi)外企企業(yè)前來來投資。大大量投資資企業(yè)的的涌入勢勢必帶來來大量的的辦公樓樓需求。區(qū)區(qū)內(nèi)擁有有國家級級光電信信息技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地、國家級級高新技技術(shù)產(chǎn)品品出口基基地、國家級級軟件研研發(fā)基地地、國家級級海外留留學(xué)人員員創(chuàng)業(yè)示示范基地地、國家中中藥現(xiàn)代代化科技技產(chǎn)業(yè)（吉吉林）

6、基基地、中俄科科技合作作基地等等多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，經(jīng)營營資源豐豐富。3.特色餐餐飲在區(qū)區(qū)內(nèi)成功功的先例例一方面高新新區(qū)自身身大量的的居住、辦辦公人流流需要周周邊配套套休閑、娛娛樂設(shè)施施，而本本區(qū)域在在這方面面的配套套設(shè)施卻卻寥寥無無幾。另另一方面面，目前前生意紅紅火的大大鵝島、生生態(tài)園等等餐飲設(shè)設(shè)施利用用其自身身特色吸吸引了大大量市區(qū)區(qū)消費(fèi)人人流。為生活配套套的休閑閑、餐飲飲、娛樂樂設(shè)施發(fā)發(fā)展的滯滯后使本本地區(qū)具具有潛在在的消費(fèi)費(fèi)力，本本地區(qū)的的人口素素質(zhì)和收收入均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市市區(qū)。這這股潛在在的消費(fèi)費(fèi)力目前前以初步步顯現(xiàn)。-項(xiàng)目定定位：根據(jù)上述區(qū)區(qū)域特點(diǎn)點(diǎn)及定位位依據(jù)，我我司將本本項(xiàng)目定定位于

7、長春西南版版塊財(cái)富的的發(fā)源地地、富人人商務(wù)聚聚集地。 商務(wù)之之港、財(cái)財(cái)富之源源。商務(wù)港灣、財(cái)財(cái)富源頭頭。區(qū)內(nèi)步行街街定位：享有異國風(fēng)風(fēng)情之德德國小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，以品品牌特色色休閑餐餐飲為主主、大型型餐飲為為輔的東東北首條條國際品品牌特許許加盟經(jīng)經(jīng)營街。本公司提出出以下幾幾個(gè)主題題案名，供供發(fā)展商商定奪。案名一、超超達(dá)國際際商務(wù)港港釋義：超然然卓群，達(dá)達(dá)觀天下下我司與貴司司領(lǐng)導(dǎo)討討論認(rèn)為為：在超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園前期期已進(jìn)行行一定的的市場推推廣的前前提下，超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園的品品牌已具具有一定定的客戶戶認(rèn)知度度。高新新區(qū)建設(shè)設(shè)中心辦辦公樓及及各種宣宣傳資料料中“超達(dá)”形象頻頻頻出現(xiàn)現(xiàn)，采用用此案名名具有前前期推廣

8、廣的延續(xù)續(xù)性。將將“創(chuàng)業(yè)園園”改為“國際商商務(wù)港”既能體體現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)務(wù)理念，符符合本項(xiàng)項(xiàng)目的精精神特征征。“超達(dá)國際商商務(wù)港”作為超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園“的升級級版。與與原案名名的不同同在于： 原有的居居住功能能已取消消，提升升了樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)； 打造國際際性品牌牌，提升升樓盤了了的檔次次； 強(qiáng)化了“商務(wù)”特征，起起到畫龍龍點(diǎn)睛的的作用；“港”富有有較大的的包容空空間和內(nèi)內(nèi)涵。易易于與高高新區(qū)同同步宣傳傳。作為高新區(qū)區(qū)的品牌牌，“超達(dá)”二字的的保留利利于在將將來的推推廣中與與高新區(qū)區(qū)結(jié)合，提提升項(xiàng)目目高度。與與高新區(qū)區(qū)同步宣宣傳。案名二：超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-領(lǐng) SHOOW硅谷谷硅谷：現(xiàn)代代社

9、會科科技、財(cái)財(cái)富之代代名詞，現(xiàn)現(xiàn)代財(cái)富富的發(fā)源源地。硅谷創(chuàng)新精精神-IIt okk too faail （失敗敗是允許許的）。鼓勵(lì)開拓、創(chuàng)創(chuàng)新。與與超達(dá)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園前前期推廣廣立意相相符。寓意項(xiàng)目的的所在地地：硅谷谷大街領(lǐng)SHOWW具有雙雙重涵義義： 第一層層涵義：領(lǐng)袖、引引領(lǐng)潮流流、事業(yè)業(yè)顛峰。第二層涵義義：引領(lǐng)領(lǐng)財(cái)富， SHOOW出真真我。案名三：超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-萬博博國際商商務(wù)港釋義：萬萬國（商商）云集集，博世世界之所所長； 萬：寓意意萬國（商商）云集集，財(cái)富富滿贏；博：寓意意創(chuàng)業(yè)奮奮斗，博博大精深深；寓意：國國際商務(wù)務(wù)港內(nèi)精精英璀璨璨，財(cái)富富纏繞。案名四：超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-磐谷谷國際商商

10、務(wù)港釋義：磐谷谷寓意開開天辟地地，天下下第一；大而堅(jiān)實(shí)的的磐谷，象象征穩(wěn)固固的創(chuàng)業(yè)業(yè)平臺；無限想象的的創(chuàng)業(yè)空空間，廣廣闊的財(cái)財(cái)富領(lǐng)地地；與財(cái)富硅谷谷相呼應(yīng)應(yīng)。案名五：超超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-贏通通國際商商務(wù)港釋義：贏贏：通解，盈盈，寓意意充實(shí)、充充滿，通：通暢，無無障礙寓意意：通贏，前前途坦蕩蕩，財(cái)富富滿盈。街鋪案名主薦案名：M800徒徒步區(qū)這里M有五五種含義義：moneyy貨幣, 錢, 金錢錢預(yù)示本案的的經(jīng)濟(jì)前前景，以以及向受受眾傳達(dá)達(dá)本徙步步區(qū)定位位于富人人休閑區(qū)區(qū)的訊息息。meterr米, 公尺以最直接的的方式向向受眾告告知：本本條街道道是條長長8000米的街街區(qū)。move移移動, 感動, 鼓

11、動動闡述商與客客、人與與景這間間的錯(cuò)縱縱動靜，同同時(shí)也倡倡導(dǎo)著人人類渴望望自由的的動態(tài)追追求。more更更多金錢更多、利利益更多多、規(guī)模模更大、人人氣更盛盛、前景景更遠(yuǎn)與項(xiàng)項(xiàng)目前期期的MOORE超達(dá)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園相相呼應(yīng)。徒步區(qū)概念念：在全球的城城市里，只只允許允允許行人人行走的的徒步區(qū)區(qū)和商店店街的數(shù)數(shù)目，都都呈現(xiàn)指指數(shù)曲線線的上升升，中國國無疑也也和其它它地區(qū)一一樣。這這樣的徒徒步區(qū)已已經(jīng)成為為一種身身份、品品位的標(biāo)標(biāo)志，一一個(gè)城市市里，要要是連一一個(gè)徒步步區(qū)都沒沒有的話話，就根根本不能能當(dāng)它是是進(jìn)步的的城市。城市里流行行的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格與與時(shí)尚品品位、商商業(yè)與商商務(wù)的資資訊傳播播都在徒徒步區(qū)中中展

12、現(xiàn)著著。徒步步區(qū)的設(shè)設(shè)置，在在于使人人愉悅，這這就是徒徒步區(qū)廣廣受歡迎迎的簡單單而可靠靠的理由由。在徒徒步區(qū)里里，排氣氣煙霧微微乎其微微，也沒沒有馬路路吵嘈，行行走其間間，不必必受現(xiàn)代代文明象象征的自自動交通通管制、紅紅綠燈左左右，隨隨便你高高興停停停走走。每個(gè)國家及及城市的的徒步街街因各個(gè)個(gè)地域的的文化差差異與特特點(diǎn)不同同，所發(fā)發(fā)揮出來來的特性性也不一一樣。例例如，新新奧爾良良的法人人區(qū)、慕慕尼黑巨巨大的FFusssanggerbbereeit，都都有透過過整體規(guī)規(guī)劃，在在那里什什么都應(yīng)應(yīng)有盡有有，讓人人心滿意意足。其它推廣案案名建議議：1、食倒街街本案名應(yīng)重重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)調(diào)的是中中間這個(gè)個(gè)“倒”

13、字，與與前字“食”相連寓寓意萬國國之美食食匯聚“到”這條街街區(qū)，長長春人可可以在一一條街區(qū)區(qū)內(nèi)，品品嘗世界界美食享享受全球球時(shí)尚品品味。另外，“倒倒”在日文文中的同同音字，譯譯意為請請食。也就是邀請請與商務(wù)務(wù)請食的的意思。表表示商務(wù)務(wù)往來及及宴請之之場。2、Plaaza999數(shù)字9代表表著長久久，音調(diào)調(diào)又與常常喝的酒酒相同，從從字面上上就直接接傳達(dá)了了本街區(qū)區(qū)的經(jīng)營營內(nèi)容。以Plazza冠名名是廣場場一詞說說明了一一個(gè)量體體一個(gè)規(guī)規(guī)模，二二者結(jié)合合體即時(shí)時(shí)尚，又又合乎本本案的量量體及業(yè)業(yè)態(tài)。形象定位“超達(dá)創(chuàng)業(yè)業(yè)園”位于國國家級的的長春高高新開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，是是高新區(qū)區(qū)政府的的區(qū)域性性主題配配套工程

14、程，原先先的產(chǎn)品品分類定定位比較較混雜，無無法適用用本方案案所定義義的西南南版塊富富人區(qū)的的概念，建建議對產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行專業(yè)細(xì)細(xì)分后分分別定位位。（專專業(yè)細(xì)分分見產(chǎn)品品改造建建議）特色商業(yè)、休休閑餐飲飲街區(qū)A/結(jié)合合建筑物物的特色色，在中中心街區(qū)區(qū)營造德德國小鎮(zhèn)鎮(zhèn)氛圍的的休閑餐餐飲娛樂樂步行街街。B/結(jié)合合與項(xiàng)目目相呼應(yīng)應(yīng)的4SS店特色色，營造造車飾、汽汽車美容容特色街街區(qū)。C/結(jié)合合本項(xiàng)目目大體量量商務(wù)辦辦公的特特點(diǎn)，營營造金融融街區(qū)。D/建議議命名為為： MM8000徒步區(qū)區(qū)特色商業(yè)街街需滿足足：A/成功功人士和和富人的的休閑、消消費(fèi)習(xí)慣慣；B/商務(wù)務(wù)人士商商務(wù)、洽洽談的氛氛圍；C/長春春時(shí)

15、尚消消費(fèi)的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)。商務(wù)辦公自自由空間間A/體現(xiàn)高高新區(qū)的的政策優(yōu)優(yōu)惠B/體現(xiàn)現(xiàn)政府職職能部門門細(xì)致周周全的服服務(wù)C/突現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)孵孵化、科科技孵化化基地給給創(chuàng)業(yè)者者提供的的成功機(jī)機(jī)會D/表現(xiàn)現(xiàn)高新區(qū)區(qū)內(nèi)良好好的信息息技術(shù)和和基礎(chǔ)配配套環(huán)境境我司認(rèn)為，“超達(dá)創(chuàng)業(yè)園”的形象應(yīng)定位為：長春西南版版塊-財(cái)財(cái)富的發(fā)發(fā)源地，富富人聚集集區(qū)。理由： 11、長春春高新開開發(fā)區(qū)屬屬國家級級開發(fā)區(qū)區(qū)，享有有國家和和省市級級多級政政府優(yōu)惠惠政策。2、商務(wù)辦辦公中心心給創(chuàng)業(yè)業(yè)者提供供創(chuàng)造財(cái)財(cái)富的平平臺。3、高新區(qū)區(qū)的優(yōu)惠惠政策，體體現(xiàn)孵化化功能。4、異國風(fēng)風(fēng)情特色色商業(yè)街街引導(dǎo)長長春市的的生活、消消費(fèi)習(xí)慣慣。 5、整

16、整體形象象提升長長春市的的國際地地位。通過對長長春西南南版塊的的調(diào)查和和對長春春消費(fèi)娛娛樂習(xí)慣慣的調(diào)查查，長春春缺乏專專業(yè)頂級級的商務(wù)務(wù)樓，缺缺乏引領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)的的時(shí)尚休休閑場所所，沒有有適合外外籍人士士生活休休閑的場場所 。 重新對對本項(xiàng)目目進(jìn)行改改造定位位旨在提提升長春春商業(yè)、商商務(wù)氛圍圍，以產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)獨(dú)特性和和差異性性來創(chuàng)造造出項(xiàng)目目的品牌牌，提升升發(fā)展商商的品牌牌，樹立立高新區(qū)區(qū)政府的的形象?？蛻舳ㄎ划a(chǎn)品定位和和形象定定位都是是根據(jù)市市場細(xì)分分得來的的，依據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的功能定定位，我我們的目目標(biāo)客戶戶主要來來自于： 大企業(yè)在東東北或長長春的辦辦事處；中小企業(yè)的的辦公總總部；看好高新區(qū)區(qū)各項(xiàng)優(yōu)

17、優(yōu)勢的新新辦企業(yè)業(yè)；對高新區(qū)發(fā)發(fā)展?jié)摿α春玫牡母鞣N投投資客戶戶；相關(guān)品牌餐餐飲業(yè)業(yè)業(yè)主。按行業(yè)分類類可分為為“五大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)“和為之之配套的的相關(guān)行行業(yè)：a) 金融融證券業(yè)業(yè)主要有銀銀行、證證券公司司、保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、投投資公司司，他們們將在這這里設(shè)立立分支機(jī)機(jī)構(gòu)和開開設(shè)對外外營業(yè)窗窗口。 ITT行業(yè)主要有軟件件公司、網(wǎng)網(wǎng)頁制作作公司、通通訊等現(xiàn)現(xiàn)代高科科技企業(yè)業(yè)。 C） 電訊訊企業(yè)主要有有各大電電訊公司司，及與與之合作作的代理理企業(yè)。園區(qū)企業(yè)長春高新區(qū)區(qū)內(nèi)原有有的企業(yè)業(yè)。私營小企業(yè)業(yè)各個(gè)行業(yè)的的創(chuàng)業(yè)者者開辦的的小型企企業(yè)。 投資資客戶看好本區(qū)域域的升值值潛力，購購買物業(yè)業(yè)用于出出租的。第二章、推推

18、廣策略略一、推廣思思路依托開發(fā)商商政府優(yōu)優(yōu)惠政策策，利用用自身商商業(yè)品牌牌資源，從從商業(yè)招招商入手手，運(yùn)用用整體規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理的的方法先先帶動整整個(gè)步行行街的商商業(yè)人氣氣，從而而吸引商商務(wù)辦公公客戶，促促進(jìn)辦公公樓的銷銷售。商商務(wù)辦公公人氣的的增加反反作用于于商業(yè)步步行街，提提高商鋪鋪價(jià)值。針針對投資資客和已已租賃客客戶將商商鋪帶租租約出售售，完成成整個(gè)銷銷售過程程。代理過程中中的重點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)業(yè)招商商業(yè)招商理理念商業(yè)孵孵化在商業(yè)推廣廣中注入入“利保利利”全程理理財(cái)方案案，推廣廣步驟如如下：通過軟文介介紹“國際品品牌特許許經(jīng)營商業(yè)業(yè)發(fā)展新新模式您的的優(yōu)雅致致富之選選”。已概念吸引引客戶關(guān)

19、關(guān)注，使使客戶急急切向了了解此概概念的具具體內(nèi)容容及如何何實(shí)施等等相關(guān)信信息。為為在后期期推出本本項(xiàng)目打打下基礎(chǔ)礎(chǔ)。推出本案的的“利保利利”全程理理財(cái)方案案，推出出我司掌掌握的品品牌商家家，根據(jù)據(jù)客戶的的不同財(cái)財(cái)務(wù)狀況況及自身身特點(diǎn)向向客戶推推廣理財(cái)財(cái)方案。我我司銷售售員以理理財(cái)顧問問的形象象用一對對一的全全程理財(cái)財(cái)服務(wù)跟跟蹤客戶戶。在客戶對本本案有了了一定了了解，并并開始對對具體品品牌產(chǎn)生生意向之之時(shí)，銷銷售員幫幫助客戶戶根據(jù)我我司提供供之投資資計(jì)劃書書的數(shù)據(jù)據(jù)測算投投資回報(bào)報(bào)，分析析投資前前景。必必要時(shí)邀邀請品牌牌商代表表協(xié)助共共同說服服客戶。銷售員在取取得客戶戶信任之之后，協(xié)協(xié)同品牌牌商

20、確定定最終合合作的各各項(xiàng)商務(wù)務(wù)條件并并落實(shí)具具體商鋪鋪位置?！袄＠比汤砝碡?cái)方案案初步樣樣本：上島咖啡投投資加盟盟計(jì)劃書書加盟品牌： 上島島咖啡品牌介紹：上島咖咖啡食品品有限公公司于119688年成立立于寶島島臺灣，主主要從事事各類咖咖啡產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)與經(jīng)營營，時(shí)至至今日，已已積累了了30年年的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)與實(shí)力力。上島島咖啡源源于臺灣灣，香聞聞世界。加盟費(fèi)用： 店面面面積要要求： 4000平方米米 加加盟金： 12000000元（三年年商標(biāo)使使用權(quán)） 保保證金： 200000元元（合同同終止時(shí)時(shí)無息退退還） 經(jīng)經(jīng)營管理理費(fèi)： 30000元/月 培培訓(xùn)費(fèi)： 600000元元 首首次備料料： 10

21、000000元 裝裝潢費(fèi)： 40000000元（10000元元/m22） 廚廚房，吧吧臺設(shè)備備：13000000元 家家具設(shè)備備： 750000元元 招招牌工程程： 500000元元空調(diào)工程： 900000元元（300p計(jì)，每每p*330000元。以以實(shí)際現(xiàn)現(xiàn)場圖紙紙報(bào)價(jià)） 周周轉(zhuǎn)金： 6660000元 消消防工程程： 300000元元 前前期投入入合計(jì)： 114410000元品牌商負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目： 1、提提供資深深骨干六六名，吧吧臺長，領(lǐng)領(lǐng)班，廚廚師長，領(lǐng)領(lǐng)班、外外場領(lǐng)班班，組長長各一名名。人員名單，工工資書面面通知加加盟商，回回復(fù)后即即派人。以上人員有有重大違違紀(jì)、因因病不能能勝任工工作，公公

22、司無條條件補(bǔ)派派人。公司調(diào)換所所派人員員，提前前一個(gè)月月通知加加盟商。裝潢設(shè)計(jì)由由公司承承作（費(fèi)費(fèi)用10000-12000元/m2之之間）投資商負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目： 1、 提供會會計(jì)一名名，收銀銀員兩名名，廚房房人員三三名，吧吧臺人員員三名，外外場人員員十二名名，到公公司參加加短期（330天）培培訓(xùn)。 人員往返返費(fèi)用，旅旅途中的的食宿，制制服工資資有加盟盟商支付付。注：培訓(xùn)期期間食宿宿，耗材材、教材材、師資資、水電電等包含含在培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)中。 須提供月月營業(yè)報(bào)報(bào)表。菜菜單增加加內(nèi)容及及價(jià)格改改動須報(bào)報(bào)送公司司。支付商標(biāo)使使用許可可證備案案費(fèi)11150元元（商標(biāo)標(biāo)局收）三個(gè)月后需需加派工工作人員員，駐店店最

23、短一一個(gè)月（包包含路程程時(shí)間）。每每人月支支付公司司50000元。往往返費(fèi)用用（旅費(fèi)費(fèi)、食宿宿費(fèi)）由由加盟商商支付，加加派人員員工資由由公司支支付。商鋪?zhàn)饨穑?40000元元/月背景條件：國際知名品品牌在國國家開發(fā)發(fā)東北的的政策背背景下，看看好東北北的商機(jī)機(jī)，著眼眼于東北北發(fā)展，而而目前采采取的策策略大多多為加盟盟經(jīng)營。本地及看好好東北的的外地投投資客，手手頭握有有資金，缺缺乏投資資經(jīng)驗(yàn)及及好的投投資項(xiàng)目目。代理商與品品牌商良良好的業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)系系，利用用本項(xiàng)目目物業(yè)資資源幫助助品牌商商與投資資人建立立加盟經(jīng)經(jīng)營關(guān)系系。營銷模式：承諾三年原原價(jià)回購購，創(chuàng)新新營銷思思路給客客戶以信信心。對對開發(fā)商商

24、來說房房地產(chǎn)市市場走勢勢決定回回購可行行性。強(qiáng)化政府支支持力度度，以高高新區(qū)政政府為后后盾。制制訂利于于本項(xiàng)目目的優(yōu)惠惠政策。政府在銷售售價(jià)格上上讓利。在在前期制制造銷售售氣氛。給給價(jià)格以以提升空空間，給給客戶投投資信心心。特許經(jīng)營模模式在步步行街營營銷中的的引入。商業(yè)孵化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)示意意圖：二、招商規(guī)規(guī)劃實(shí)施施步驟特色中西簡簡餐區(qū)、酒酒吧娛樂樂區(qū)：采取特許經(jīng)經(jīng)營加盟盟的方式式，引入入上海餐餐飲及其其它知名名品牌。構(gòu)構(gòu)筑休閑閑餐飲區(qū)區(qū)作為步步行街特特色在開盤之初初主打特特許經(jīng)營營加盟模模式，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠惠政策吸吸引投資資客前來來投資。目前我司在在上海已已掌握大大量品牌牌加盟企企業(yè)。前

25、前期接受受意向客客戶預(yù)訂訂，在客客戶意向向基礎(chǔ)之之上，有有我公司司同意規(guī)規(guī)劃布局局，確定定各意向向客戶的的具體位位置。2大型餐餐飲娛樂樂區(qū) 在長春春本地、及及周邊大大型城市市如：大大連、沈沈陽等地地展開招招商活動動，針對對東北本本地品牌牌餐飲、娛娛樂企業(yè)業(yè)，結(jié)合合本項(xiàng)目目各項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠政策策吸引其其來本項(xiàng)項(xiàng)目直營營。我公公司在大大連、沈沈陽設(shè)立立招商處處。擴(kuò)大大招商渠渠道，提提供項(xiàng)目目知名度度。前期接受意意向客戶戶預(yù)訂，在在客戶意意向基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，由由我公司司統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃布局局，確定定各意向向客戶的的具體位位置。確確保整條條步行街街的合理理規(guī)劃布布局。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)價(jià)格 周邊其他樓樓盤商鋪鋪?zhàn)饨饦潜P天安第

26、一城城融創(chuàng)上城晨光國際花花園租金報(bào)價(jià)23元/M2/天2元/ MM2/天1.2元/ M22/天建議最終租租金價(jià)格格：0.8元/平方米米/天2.00元/平平方米/天建議在前期期招商過過程中針針對投資資客戶采采取較低低的租金金入市，吸吸引投資資客加盟盟我司提提供品牌牌，盡早早營造步步行街的的商業(yè)氛氛圍。在在后期步步行街的的招商中中可適當(dāng)當(dāng)提高租租金，有有利于對對商家的的選擇。四、賣點(diǎn)挖挖掘高新區(qū)政府府政策支支持，周周邊高檔檔住宅區(qū)區(qū)業(yè)已形形成，著著名跨國國公司紛紛紛入駐駐高新區(qū)區(qū)大型高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)，配配套經(jīng)營營資源豐豐富。城市中心南南移，帶帶來更多多商機(jī)。專業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理。

27、小面積辦公公，低起起點(diǎn)創(chuàng)業(yè)業(yè)，高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施施配套，豪豪華辦公公大堂，智智能化辦辦公滿足足現(xiàn)代企企業(yè)發(fā)展展需求。國際品牌的的引入，帶帶來更多多人氣。五、推廣步步驟第一階段 醞釀期期（20005年年1月 220055年2月月底） 本本階段為為對外公公開前醞醞釀期，整整體改造造成招商商工程進(jìn)進(jìn)度基本本就位，各各加盟品品牌商也也進(jìn)一步步了進(jìn)入入狀態(tài)，考考慮到前前期期間間恰逢春春節(jié)，不不宜作為為對外大大規(guī)模公公開時(shí)機(jī)機(jī)，期間間主要工工作在于于完成售售樓處、銷銷售道具具準(zhǔn)備、人人員強(qiáng)化化培訓(xùn)、市市場試探探，這一一期的廣廣告主要要以戶外外廣告、大大量的軟軟廣告、房房展會宣宣傳應(yīng)用用為主，為為正式公公開作媒媒

28、體逐步步烘托。（一）企劃劃部分售樓處 現(xiàn)場售樓處處改建、裝裝潢、現(xiàn)現(xiàn)場布置置完成?；举Y料準(zhǔn)準(zhǔn)備案名、LOOGO確確認(rèn)及其其應(yīng)用, 樓書書、建筑筑說明書書、銷平平銷海確確認(rèn)制作作、投資資加盟計(jì)計(jì)劃書?，F(xiàn)場包裝包括橫幅、現(xiàn)現(xiàn)場圍板板、售樓樓處重新新布置等等，營造造現(xiàn)場銷銷售氣氛氛，吸引引更多的的客戶到到現(xiàn)場。銷售人員培培訓(xùn)銷售技巧、項(xiàng)項(xiàng)目銷售售條件、銷銷售流程程等業(yè)務(wù)務(wù)知識培培訓(xùn)。售樓處樣板板布置現(xiàn)場全景布布置、樣樣板街鋪鋪及售樓樓處PUUB示范范區(qū)工程程完成。戶外燈箱廣廣告作為特定區(qū)區(qū)域明顯顯的引導(dǎo)導(dǎo)廣告，吸吸引目標(biāo)標(biāo)客源。售樓處頂巨巨型燈箱箱項(xiàng)目沿硅谷谷大街人人行道燈燈箱（沿沿項(xiàng)目并并排設(shè)置

29、置）項(xiàng)目東面入入口處精精神堡壘壘展銷會參加省市的的區(qū)域房房展會，多多方位增增加知名名度，吸吸引更多多消費(fèi)者者的注意意，樹立立本案在在受眾及及投資客客心中的的良好形形象。針針對本案案鎖定客客層的特特征，充充分利用用目標(biāo)客客層對時(shí)時(shí)尚投資資與尊貴貴品位的的渴望，以以強(qiáng)有力力產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、吸吸引力價(jià)價(jià)格吸引引客戶，起起到耳語語廣告?zhèn)鱾鞑サ男ЧＮ次撮_盤已已有七分分熱度。軟廣告在此階段大大量應(yīng)用用軟廣告告，突出出政府背背景，用用高新區(qū)區(qū)政府的的名義在在報(bào)刊或或電臺上上設(shè)立專專題欄目目，以推推介創(chuàng)業(yè)業(yè)項(xiàng)目、品品牌商以以及各種種投資理理念等，為為商務(wù)港港提升人人氣、商商氣宣傳傳品位與與品牌優(yōu)優(yōu)勢、地地段發(fā)

30、展展、產(chǎn)品品規(guī)劃、行行銷企劃劃理念，增增強(qiáng)客戶戶對個(gè)案案了解、信信心。在在宣傳上上應(yīng)策略略性的把把握好廣廣告節(jié)奏奏，通過過大量應(yīng)應(yīng)用戶外外廣告、展展銷會，輔輔以大量量的軟廣廣告，的的在于針針對性的的在目標(biāo)標(biāo)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行宣傳傳，起到到廣告?zhèn)鱾鞑バ畔⑾⒌淖饔糜茫瑸楝F(xiàn)現(xiàn)場百分分百的引引爆式銷銷售活動動作鋪墊墊。廣告告強(qiáng)度上上也是一一個(gè)逐步步增強(qiáng)的的過程。內(nèi)部認(rèn)購面對現(xiàn)有積積累之客客戶推出出23#、166#、117#樓樓進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，。223#保保留原來來建筑方方案，116#為為大面積積辦公、117#為為小面積積辦公?？涂蛻舾妒资灼诳詈蠛箝_始改改造樓盤盤，消化化一部分分辦公樓樓。附表一： 醞釀釀期廣

31、告告預(yù)算表表項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量費(fèi)用預(yù)算樓書10元/套套100000套1000000元DM0.5元/張200000張100000元引導(dǎo)燈箱制制作300元/平方米米130平方方米390000元引導(dǎo)燈箱發(fā)發(fā)布費(fèi)0.7元/平方米米/天2個(gè)月5460元元售樓現(xiàn)場包包裝1000元元/平方方米400平方方米4000000元精神堡壘15000001個(gè)1500000元多媒體動畫畫制作5分鐘2500000元小計(jì)9544660元附表二： 醞釀釀期報(bào)紙紙軟廣告告投放計(jì)計(jì)劃及主主題項(xiàng)目時(shí)間主題費(fèi)用預(yù)算（8800字字計(jì)）長春日報(bào)2005/1月第第1周高新區(qū)的重重要地位位八大富富高新區(qū)商機(jī)機(jī)的顯露露品牌特許經(jīng)經(jīng)營國際商商業(yè)發(fā)展展

32、趨勢高新區(qū)品牌特特許經(jīng)營營特區(qū)2400元元長春日報(bào)2005/1月第第2周2400元元新文化報(bào)2005/1月第第3周2800元元新文化報(bào)2005/1月第第4周2800元元小計(jì)10400000元元附表三、醞醞釀期戶戶外廣告告計(jì)劃項(xiàng)目地點(diǎn)時(shí)間主題費(fèi)用預(yù)算戶外廣告11長吉高速長長春收費(fèi)費(fèi)口一年項(xiàng)目整體形形象50萬/年年/面戶外廣告22新民大街、文文化廣場場一年項(xiàng)目整體形形象40萬/年年/面戶外廣告33前進(jìn)大街、衛(wèi)衛(wèi)星路一年項(xiàng)目方向指指示項(xiàng)目整體形形象價(jià)格不詳小計(jì)9000000元（二）業(yè)務(wù)務(wù)部分 由由于個(gè)案案周邊地地產(chǎn)市場場尚處在在起步中中，各項(xiàng)項(xiàng)配套內(nèi)內(nèi)容未完完全落實(shí)實(shí)，地段段認(rèn)同感感不強(qiáng)。階階段內(nèi)業(yè)

33、業(yè)務(wù)策略略主要在在于強(qiáng)調(diào)調(diào)市郊邊邊緣區(qū)的的便捷、休休閑、健健康、環(huán)環(huán)保、智智能生活活概念，通通過各項(xiàng)項(xiàng)政府的的支持、規(guī)規(guī)劃、榮榮譽(yù)認(rèn)證證的宣傳傳極大增增強(qiáng)客戶戶的信心心。同時(shí)時(shí)吸引力力價(jià)格在在市場上上產(chǎn)生耳耳語效果果的廣告告。銷售售過程試試探攻擊擊市場，以以求業(yè)務(wù)務(wù)、企劃劃與市場場導(dǎo)向的的最佳契契合。市場主動試試探計(jì)劃劃強(qiáng)調(diào)政府全全力支持持3、爭取各各項(xiàng)榮譽(yù)譽(yù)認(rèn)證4、參加長長春房展展會等各各類大型型相關(guān)活活動，以以提升個(gè)個(gè)案知名名度客戶追蹤客戶回饋分分析銷售目標(biāo)：完成55%的銷銷售量（按大訂計(jì)）第二階段 開盤期期（20005年年3月 220055年4月月底）（220055年4月月20日日開盤）

34、階段內(nèi)工程程已有良良好進(jìn)展展，產(chǎn)品品規(guī)劃、各各項(xiàng)賣點(diǎn)點(diǎn)、配套套設(shè)施已已經(jīng)落實(shí)實(shí)確認(rèn)，通通過第一一階段工工作，市市場尤其其是長春春乃至東東北三省省的目標(biāo)標(biāo)市場對對個(gè)案有有一定的的認(rèn)知程程度，宣宣傳上應(yīng)應(yīng)突破常常規(guī)，除除必備報(bào)報(bào)紙外，著著重強(qiáng)調(diào)調(diào)目標(biāo)市市場的商商場式推推廣、電電子傳媒媒、目標(biāo)標(biāo)客戶區(qū)區(qū)DM派發(fā)發(fā)，使個(gè)個(gè)案在正正式發(fā)售售前已經(jīng)經(jīng)為市場場熟知。積累客戶、開開始預(yù)約約推進(jìn)百百分百引引爆式銷銷售行動動，來人人再生、再再利用，客客戶之間間相互擠擠壓，在在現(xiàn)場造造成旺盛盛的購買買氛圍，確確保引爆爆式銷售售的成功功。（一）企劃劃部分此階段企劃劃應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)調(diào)開開發(fā)商良良好品牌牌及政府府背景，在在政

35、府大大力支持持下個(gè)案案及周邊邊廣闊的的發(fā)展前前景，加加深市場場對地段段的認(rèn)同同感。大大力提倡倡邊緣區(qū)區(qū)便捷、健健康、休休閑、自自然的辦辦公、休休閑餐飲飲模式，引引發(fā)客戶戶對時(shí)尚尚尊貴概概念以及及投資成成熟品牌牌的向往往。同時(shí)時(shí)傳播高高質(zhì)價(jià)格格訊息，引引起市場場追捧效效應(yīng)，引引發(fā)現(xiàn)場場人潮。同時(shí)對已確確定之政政府支持持內(nèi)容、榮榮譽(yù)認(rèn)證證通過電電子傳媒媒、軟廣廣告廣為為宣傳，繼繼續(xù)強(qiáng)調(diào)調(diào)政府支支持、地地段發(fā)展展、邊緣緣區(qū)新生生活理念念。開盤盤前的廣廣告任務(wù)務(wù)主要注注重塑造造樓盤整整體氣勢勢、迅速速提升產(chǎn)產(chǎn)品知名名度，樹樹立優(yōu)良良的品牌牌形象，積積累客源源，強(qiáng)化化客戶信信心，并并達(dá)成一一定銷售售目標(biāo)

36、。廣告平面媒媒體主要要使用以以戶外媒媒體、網(wǎng)網(wǎng)頁電臺臺宣傳并并結(jié)合報(bào)報(bào)紙媒體體。以軟軟、硬性性宣傳結(jié)結(jié)合為主主，輔之之部分大大版面大大氣勢硬硬廣告。主主動拓展展訊息的的傳播范范圍、速速度、有有效性。1. 開盤盤盛典建議邀請各各級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、社會會知名人人士、各各大媒體體的記者者和客戶戶代表參參加，屆屆時(shí)可以以舉行自自助酒會會、音樂樂表演等等，吸引引公眾的的關(guān)注，為為本案的的銷售造造勢?，F(xiàn)現(xiàn)場建議議布置主主題綠化化、空飄飄氣球等等用于烘烘托氣氛氛，以期期一鼓作作氣將本本案推向向銷售高高潮。租用市區(qū)會會場（或或酒店）召召開獨(dú)立立的樓盤盤推介會會。邀請請前期積積累客戶戶、高新新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、長春春規(guī)劃方方面

37、領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、上海海有關(guān)專專家、品品牌商代代表等相相關(guān)人員員，在開開盤時(shí)制制造人氣氣，提高高樓盤知知名度。2、報(bào)紙媒媒體 階段中的的報(bào)紙媒媒體必須須策略性性控制好好廣告節(jié)節(jié)奏，發(fā)發(fā)布項(xiàng)目目大版面面大氣勢勢的形象象廣告，輔輔助事件件軟新聞聞發(fā)布，如如商業(yè)孵孵化、商商務(wù)孵化化、科技技孵化概概念，為為個(gè)案正正式向外外推出做做好充分分的鋪墊墊，也可可在現(xiàn)場場營造足足夠的人人氣。子媒體 配配合報(bào)紙紙多方位位宣傳，引引起市場場廣泛關(guān)關(guān)注，為為個(gè)案正正式推出出充分鋪鋪墊。建立樓盤網(wǎng)網(wǎng)頁 宣傳業(yè)業(yè)主品牌牌、地段段發(fā)展、規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)，在各各主要知知名網(wǎng)站站做連接接。電臺、電視視傳媒： 贊助交通電電臺或吉吉林衛(wèi)視視房產(chǎn)

38、節(jié)節(jié)目，重重在多方方位展示示品牌形形象、倡倡導(dǎo)邊緣緣區(qū)便捷捷、休閑閑、健康康、自然然之全新新生活理理念。橫幅、導(dǎo)旗旗 烘烘托現(xiàn)場場熱銷氣氣氛，起起到廣告告、引導(dǎo)導(dǎo)作用。5推廣活活動上海商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)辦公公室及部部分商業(yè)業(yè)品牌企企業(yè)來長長春視察察項(xiàng)目，專專家論證證項(xiàng)目，對對項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃提出出建議。 邀請長長春商業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)部部門，對對本地區(qū)區(qū)商業(yè)、辦辦公發(fā)展展做觀點(diǎn)點(diǎn)性論述述，強(qiáng)調(diào)調(diào)商機(jī)的的顯露。配配合報(bào)紙紙軟文炒炒作，上上海長春聯(lián)聯(lián)手打造造長春休休閑商業(yè)業(yè)第一街街，引起起輿論關(guān)關(guān)注。國際品牌特特許經(jīng)營營推廣活活動報(bào)紙廣告前前期發(fā)布布活動信信息，推推出將要要推廣品品牌，報(bào)報(bào)紙軟文文配合宣宣傳特許許經(jīng)營模模

39、式。6.DM派派發(fā)派發(fā)范圍： 市區(qū)區(qū)主要商商業(yè)區(qū)、高高檔辦公公集中區(qū)區(qū)派發(fā)方式： 通通過DMM名單、電電話帳單單、特定定客源區(qū)區(qū)專人定定向派發(fā)發(fā)郵寄附表三： 開盤期期廣告預(yù)預(yù)算表項(xiàng)目地點(diǎn)時(shí)間費(fèi)用預(yù)算辦公樓液晶晶媒體（330秒）主要商務(wù)樓樓、高檔檔公寓、娛娛樂場所所4月一個(gè)月月5000000元戶外廣告西安大路、同同志街跨跨街廣告告3月底開始始一年10000000元元新浪網(wǎng)頁連連接廣告告新浪網(wǎng)首頁頁4月15-19日日1000000元小計(jì)16000000元元附表四： 開盤盤期報(bào)紙紙廣告投投放計(jì)劃劃及主題題媒體時(shí)間規(guī)格、內(nèi)容容費(fèi)用預(yù)算新文化報(bào)軟軟文2005/3月每每周1次次小型辦公區(qū)區(qū)間的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)高新區(qū)

40、配套套服務(wù)機(jī)機(jī)制長春上上海打造造品牌休休閑第一一街高新區(qū)加強(qiáng)強(qiáng)配套環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)超達(dá)達(dá)國際商商務(wù)港112000元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞軟文文2005/3月每每周1次次8000元元城市晚報(bào)軟軟文2005/3月每每周1次次128000元長春日報(bào)軟軟文2005/3月每每周1次次9600元元新文化報(bào)廣廣告2005/3月每每周1次次通欄945000元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/3月每每周1次次通欄630000元新文化報(bào)廣廣告2005/4月前前2周每每周2次次通欄945000元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/4月前前2周每每周2次次通欄630000元城市晚報(bào)廣廣告2005/4月前前2周每每周2次次通欄985600元

41、新文化報(bào)廣廣告2005/4月117、118、119各一一次通欄（199日整版版）1312550元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/4月117、118、119各一一次通欄（199日整版版）945000元城市晚報(bào)廣廣告2005/4月117、118、119各一一次通欄（199日整版版）1478440元小計(jì)8287550元二業(yè)務(wù)務(wù)部分通過廣告增增強(qiáng)市場場對地段段的認(rèn)同同感、打打造富人人區(qū)開創(chuàng)創(chuàng)財(cái)富中中心的理理念為市市場初步步接受。塑塑造項(xiàng)目目商業(yè)、商商務(wù)、科科技孵化化基地的的整體氣氣勢，迅迅速擴(kuò)展展產(chǎn)品知知名度，配配合企業(yè)業(yè)及品牌牌形象宣宣傳樹立立項(xiàng)目良良好概念念；以強(qiáng)強(qiáng)有力的的現(xiàn)場包包裝及表表現(xiàn)給客客戶

42、以巨巨大的產(chǎn)產(chǎn)品沖擊擊力，現(xiàn)現(xiàn)場的來來人氣氛氛逐步增增強(qiáng)，同同時(shí)現(xiàn)場場樣板間間也在一一定程度度上抵消消了客戶戶的某些些抗性，各各項(xiàng)賣點(diǎn)點(diǎn)逐步落落實(shí)進(jìn)一一步突出出本案特特點(diǎn)，前前期推出出樓盤以以吸引力力價(jià)格給給客戶充充足的賣賣點(diǎn)想象象空間,客戶訂訂購意愿愿增強(qiáng)。吸吸引部分分有強(qiáng)烈烈購買意意愿的客客戶、投投資者購購買。積積累后期期客戶。在在銷售中中以顧問問式銷售售模式，給給客戶以以至上服服務(wù)，獲獲得尊重重，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)。推出樓盤推出13#、144#、115#、118#、119#、221#樓樓辦公樓樓部分、整整個(gè)步行行街及其其他商鋪鋪部分。落實(shí)各項(xiàng)賣賣點(diǎn)，并并由此調(diào)調(diào)整說詞詞DM名單收收集及派派發(fā) 利

43、用開開盤活動動、節(jié)假假日推進(jìn)進(jìn)第一輪輪促銷專專案邀請社會知知名人士士、相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、客客戶代表表、各路路記者參參加，開開盤優(yōu)惠惠活動等等措施，展展開媒體體、銷售售攻勢。5、百分百百引爆式式銷售活活動以良好的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃、升值值潛力，大大的選擇擇范圍吸吸引客戶戶，積累累客戶，預(yù)預(yù)約排順順位購買買，保證證預(yù)證取取得后有有一定的的簽約率率，上掀掀起熱銷銷氣氛。6、價(jià)格調(diào)調(diào)整根據(jù)預(yù)訂排排順位情情況及房房型去化化分析，作作適當(dāng)價(jià)價(jià)格調(diào)整整，期使使房型平平均去化化。對預(yù)預(yù)約良好好房型適適當(dāng)提高高銷售均均價(jià)，確確保后期期均價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)。吸引、來人人再生、來來人再利利用除媒體、戶戶外推廣廣活動等等配合強(qiáng)強(qiáng)有力產(chǎn)產(chǎn)品

44、規(guī)劃劃、吸引引力價(jià)格格吸引客客戶前來來外，建建議對來來人設(shè)立立看房有獎活動，來來即送精精美小禮禮品、獲獲得抽獎獎機(jī)會，吸吸引客戶戶前來，營營造現(xiàn)場場氣氛。銷售大好情情況、完完善美好好產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、吸吸引力價(jià)價(jià)格、良良好客戶戶關(guān)系、來來即送等等。 不斷邀請請客戶前前來，產(chǎn)產(chǎn)生客戶戶之間的的相互擠擠壓效應(yīng)應(yīng)，來人人再利用用。銷售目標(biāo)：完成投投放量115%的的銷售量量（按大大訂計(jì)）第三階段 強(qiáng)銷期期（20005年年5月 220055年111月底） 經(jīng)過前前期的宣宣傳，客客戶對產(chǎn)產(chǎn)品接受受度日強(qiáng)強(qiáng)。銷售售形勢良良好，借借熱力不不減之機(jī)機(jī)順勢一一舉向外外正式推推出期使使一炮打打響，迅迅速提高高銷售率率。（

45、一）企劃劃部分本期媒體主主要以報(bào)報(bào)紙媒體體為主做做轟炸式式宣傳攻攻勢，并并輔以VVCR播播放配合合現(xiàn)場氣氣氛。同時(shí)充充分利用用橫幅導(dǎo)導(dǎo)旗、軟軟廣告的的大量發(fā)發(fā)布，電電臺、網(wǎng)網(wǎng)站宣傳傳，做到到軟硬結(jié)結(jié)合、報(bào)報(bào)紙戶外外媒體電電臺網(wǎng)站站多種形形式共同同構(gòu)成立立體化信信息發(fā)布布。以期期創(chuàng)造足足夠的現(xiàn)現(xiàn)場人氣氣，在售售樓處形形成搶購購氣氛。1、 戶外外媒體本階段需要要加強(qiáng)戶戶外媒體體導(dǎo)旗、橫橫幅等，以以配合樓樓盤的整整體造勢勢，并且且攔截更更多的客客戶到現(xiàn)現(xiàn)場，為為本案的的銷售提提供旺盛盛的人氣氣。2、 報(bào)紙紙媒體由于上一階階段宣傳傳活動已已經(jīng)為本本案的開開盤和強(qiáng)強(qiáng)銷做了了很充分分的鋪墊墊，創(chuàng)造造了足夠

46、夠的人氣氣。因此此在這一一階段將將重點(diǎn)由由樓盤主主概念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品品力切入入點(diǎn)，以以其良好好之產(chǎn)品品規(guī)劃、完完善配套套設(shè)施廣廣大關(guān)注注和興趣趣，制造造一波又又一波的的銷售熱熱潮再推推向新一一輪的高高峰。3、電子媒媒體 電臺臺、網(wǎng)站站配合廣廣泛宣傳傳 附表五： 強(qiáng)銷銷期報(bào)紙紙廣告投投放計(jì)劃劃及主題題媒體時(shí)間規(guī)格費(fèi)用預(yù)算新文化報(bào)廣廣告2005/5-111月每每月第11周1次次通欄1653775元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/5-111月每每月第22周1次次通欄1102550元城市晚報(bào)廣廣告2005/5-111月每每月第33周1次次通欄1724880元長春日報(bào)廣廣告2005/5-111月每每月第44周

47、1次次通欄1837550元小計(jì)6318555元（二）業(yè)務(wù)務(wù)部分前期宣傳已已使個(gè)案案在房市市中已有有一定的的知名度度，前期期銷售形形勢為市市場所認(rèn)認(rèn)同，同同時(shí)也積積累相當(dāng)當(dāng)數(shù)量有有望客戶戶。因此此此階段段除了消消化前期期客戶，更更應(yīng)借大大好時(shí)機(jī)機(jī)，通過過良好的的工程形形象，賣賣點(diǎn)展示示釋放風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，配配合密集集的媒體體投放及及開盤活活動，造造成現(xiàn)場場人氣鼎鼎沸的熱熱銷局面面，以期期迅速提提高銷售售率。推出樓盤 推出9#-112#樓樓辦公樓樓部分分分期開展展百分百百引爆銷銷售活動動（平均均銷售價(jià)價(jià)格為336000元/平平方米） 商業(yè)街街開街儀儀式 在前前期商業(yè)業(yè)招商初初具規(guī)模模的基礎(chǔ)礎(chǔ)上（大大約在2

48、20055年100月1日日左右），選選定日期期舉行開開街儀式式。邀請請有關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人，社社會知名名人士2、抽獎活活動 在在開盤、每每期引爆爆百分百百引爆式式銷售活活動，對對新老客客戶開展展抽獎活活動 對對象：已已簽約、大大訂客戶戶3、事件營營銷 通通過事件件的耳語語效應(yīng)擴(kuò)擴(kuò)展個(gè)案案的社會會知名度度，在市市場上形形成良好好的口碑碑作用，也也可起到到一定的的廣告作作用。設(shè)計(jì)大賽 攝影比賽4、加強(qiáng)介介紹型客客戶成交交率 個(gè)個(gè)案體量量大，介介紹型客客戶意義義重大，因因此應(yīng)隨隨時(shí)保持持與客戶戶的良好好關(guān)系，在在客戶群群中形成成一傳十十，十傳傳百的效效應(yīng)。5、銷售工工作 強(qiáng)強(qiáng)銷期階階段是個(gè)個(gè)案整個(gè)個(gè)銷售周周

49、期中最最重要的的一環(huán)，事事關(guān)銷售售目標(biāo)能能否順利利完成，應(yīng)應(yīng)做到：充分利用強(qiáng)強(qiáng)銷期現(xiàn)現(xiàn)場人氣氣鼎沸、炒炒作活躍躍，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)來人的的再生、再再利用，迅迅速去化化；通過合理的的定價(jià)拉拉開差價(jià)價(jià)，保證證各個(gè)房房型去化化均勻；利用百分百百引爆式式銷售行行動營造造現(xiàn)場的的排隊(duì)搶搶購氛圍圍，不斷斷造成市市場話題題；理順流程，節(jié)節(jié)約時(shí)間間、加快快售簽及及貸款工工作。本階段銷售售目標(biāo)：達(dá)到330%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）第四階段 持續(xù)期期（20005年年12月月 20006年年6月底底） 經(jīng)經(jīng)過強(qiáng)銷銷期階段段，進(jìn)入入春節(jié)假假期，客客戶購買買熱情相相對減弱弱，同時(shí)時(shí)個(gè)案經(jīng)經(jīng)過前期期長達(dá)近近半年的的高節(jié)奏奏

50、強(qiáng)銷期期，此時(shí)時(shí)個(gè)案銷銷售成績績?yōu)槭袌鰣稣J(rèn)同?？煽梢赞D(zhuǎn)換換媒體方方式，減減少媒體體廣告量量，加強(qiáng)強(qiáng)直效DDM、海海報(bào)的派派發(fā)工作作，拓展展媒體渠渠道，同同時(shí)也可可節(jié)省廣廣告開支支，為下下一階段段做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。（一）廣告告部分報(bào)紙廣告發(fā)布項(xiàng)目銷銷售進(jìn)展展，已入入住客戶戶行業(yè)類類型分析析直效DM 做為前期廣廣告的延延續(xù)，回回饋分析析前期客客戶，對對目標(biāo)客客戶集中中區(qū)域做做針對性性媒體攻攻擊計(jì)劃劃。海報(bào)派發(fā)目標(biāo)客戶集集中區(qū)域域商場、主主要路口口等人流流密集區(qū)區(qū)的海報(bào)報(bào)派發(fā)。（二）業(yè)務(wù)務(wù)部分1、推出樓樓盤（平平均銷售售價(jià)格為為37000元/平方米米） 推推出5#-88#樓辦辦公樓部部分2、利用節(jié)節(jié)假日等

51、等節(jié)慶或或慶典之之機(jī)對前前期剩余余房源做做新的促促銷專案案。3、媒體主主動攻擊擊，拓展展客源 11）直效效DM寄發(fā)發(fā) 22）目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者區(qū)域海海報(bào)派發(fā)發(fā)4、客戶介介紹活動動與客戶保持持密切聯(lián)聯(lián)系，增增加介紹紹型客戶戶成交率率，建議議對老客客戶每介介紹成功功給以一一定獎勵(lì)勵(lì)。5、觀望型型客戶攻攻擊賣點(diǎn)落實(shí)、銷銷售之良良好業(yè)績績，配合合節(jié)假日日、酬謝謝促銷攻攻勢促進(jìn)進(jìn)觀望型型客戶成成交。銷售目標(biāo)：達(dá)到220%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）第五階段 加加強(qiáng)期（220066年7月月 20007年年3月底底） 階階段內(nèi)價(jià)價(jià)格較前前期進(jìn)一一步上漲漲，市場場的知名名度較高高，將為為本案的的銷售提提供良好

52、好的條件件。本階階段應(yīng)增增強(qiáng)媒體體力度，多多種媒體體齊上增增加產(chǎn)品品通路，圍圍繞介紹紹型客戶戶、老客客戶，爭爭取吸引引更多的的外區(qū)域域客戶，再再掀一波波銷售高高潮。（一）廣告告部分1、電視媒媒體 前期期推廣成成效顯著著，加深深品牌知知名度，介介紹項(xiàng)目目銷售火火爆場面面。2、報(bào)紙媒媒體 商商業(yè)街外外景、促促銷房型型、地段段潛力、入入駐客戶戶證言式式廣告（品品牌、升升值）、現(xiàn)現(xiàn)房等為為本階段段廣告重重點(diǎn)。3、長春房房展會 拓拓展外區(qū)區(qū)域客源源，加深深品牌認(rèn)認(rèn)知度，去去化剩余余房源。 4、網(wǎng)絡(luò)推推廣以東北三省省、長春春本市為為主。（二）業(yè)務(wù)務(wù)部分 經(jīng)過前前四個(gè)階階段的銷銷售，前前期推出出的房源源余屋

53、中中存在一一定數(shù)量量樓層、位位置、房房型較差差的單元元難以去去化，后后期推出出房源較較前期價(jià)價(jià)位有明明顯升高高，利用用底價(jià)位位吸引、升升值性去去化難度度較大。銷銷售上仍仍應(yīng)圍繞繞商業(yè)孵孵化、商商務(wù)孵化化、科技技孵化、打打造富人人區(qū)的計(jì)計(jì)劃推廣廣理念、良良好銷售售業(yè)績、品品牌招商商加盟等等增強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。同同時(shí)作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等體現(xiàn)現(xiàn)投資價(jià)價(jià)值新觀觀，促進(jìn)進(jìn)銷售。推出樓盤 推出11#-4#樓樓辦公樓樓部分老客戶回訪訪利用現(xiàn)有賣賣點(diǎn)。對對老客戶戶進(jìn)行追追蹤掃蕩蕩，以期期回頭購購買、完完成預(yù)期期目標(biāo)。特定客源、區(qū)區(qū)域及特特定單元元、街鋪鋪或品牌牌優(yōu)惠活活動，最最大化去去化

54、剩余余房源回饋分析已已購客戶戶特征，針針對集中中客戶群群體、區(qū)區(qū)域開展展優(yōu)惠活活動；鑒于前期樓樓層，位位置佳的的房子去去化多，余余屋去化化難度增增大的同同時(shí)，開開展特定定單元，街街鋪優(yōu)惠惠，作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等方式式加大促促銷。SP活動 在售售樓處舉舉辦業(yè)主主聯(lián)誼會會，聽取取業(yè)主對對物業(yè)管管理的意意見，促促進(jìn)買賣賣雙方和和諧的購購買氛圍圍。銷售目標(biāo)：達(dá)到220%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）第五階段 收收尾期（220077年4月月 20007年年6月底底）（一）廣告告部分1、報(bào)紙媒媒體介紹辦公樓樓入駐企企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)樓盤盤規(guī)模及及入駐企企業(yè)質(zhì)量量。體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目自自身品質(zhì)質(zhì)。

55、2、電視臺臺采訪以新聞采訪訪的方式式介紹本本項(xiàng)目，在在介紹高高新區(qū)發(fā)發(fā)展的同同時(shí)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)自自身。作作為高新新區(qū)配套套設(shè)施建建設(shè)的亮亮點(diǎn)（二）業(yè)務(wù)務(wù)部分1.推出樓樓盤 推出剩剩余樓盤盤經(jīng)過前四個(gè)個(gè)階段的的銷售，前前期推出出的房源源余屋中中存在一一定數(shù)量量樓層、位位置、的的單元難難以去化化，后期期推出房房源較前前期價(jià)位位有明顯顯升高，利利用低價(jià)價(jià)位吸引引、升值值性去化化難度較較大。銷銷售上仍仍應(yīng)圍繞繞商業(yè)孵孵化、商商務(wù)孵化化、科技技孵化、打打造富人人區(qū)的計(jì)計(jì)劃推廣廣理念、良良好銷售售業(yè)績、品品牌招商商加盟等等增強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。同同時(shí)作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等體現(xiàn)現(xiàn)投資價(jià)

56、價(jià)值新觀觀，促進(jìn)進(jìn)銷售。2.DS策策略 對潛在在有望客客戶直接接登門拜拜訪或電電話拜訪訪，直接接傳遞優(yōu)優(yōu)惠信息息。3.特定客客源、區(qū)區(qū)域及特特定單元元、街鋪鋪或品牌牌優(yōu)惠活活動，最最大化去去化剩余余房源回饋分析已已購客戶戶特征，針針對集中中客戶群群體、區(qū)區(qū)域開展展優(yōu)惠活活動；鑒于前期樓樓層，位位置佳的的房子去去化多，剩剩余物業(yè)業(yè)去化難難度增大大的同時(shí)時(shí)，開展展特定單單元，街街鋪優(yōu)惠惠，作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等方式式加大促促銷。銷售目標(biāo)：達(dá)到110%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）附表六：銷銷售階段段匯總表表年份2005年年2006年年2007年年月份1234567891011

57、12123456789101112123456銷售階段醞釀期開盤期強(qiáng)銷期 持續(xù)期加強(qiáng)期收尾期推出樓盤23#、116#、17#13#、114#、15#18#、119#、21#9#-112#5#-88#1#-44#剩余樓盤銷售目標(biāo)5%15%30%20%20%10%銷售價(jià)格34003500360037003800/銷售費(fèi)用18626660元元24287750元元6318555元/說明：1.由于項(xiàng)項(xiàng)目銷售售時(shí)間跨跨度較大大，20005年年11月月之后的的廣告費(fèi)費(fèi)用按項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際銷售情情況制訂訂。2.上述費(fèi)費(fèi)用為暫暫估費(fèi)用用，具體體執(zhí)行以以市場價(jià)價(jià)格為準(zhǔn)準(zhǔn)。3.此費(fèi)用用為印刷刷品、報(bào)報(bào)紙廣告告、戶外外廣

58、告、售售樓處改改造等費(fèi)費(fèi)用，其其他費(fèi)用用如房展展會、SSP活動動等費(fèi)用用按實(shí)際際發(fā)生計(jì)計(jì)。第三章、產(chǎn)產(chǎn)品改造造建議項(xiàng)目總體布布局1.商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃1、東東西向軸軸線大道道1-2層：休閑餐餐飲美食食街軸線大道東東西長8804米米，寬221米，配配套多個(gè)個(gè)停車場場，設(shè)有有24組組立體生生動的超超寫實(shí)雕雕塑，其其兩邊112層層設(shè)置為為飲食、商商務(wù)聚會會的休閑閑餐飲步步行街，包包括：酒酒吧、茶茶座、西西餐簡餐餐等。為為園區(qū)提提供餐飲飲配套。14#155#177#188#樓一一、二層層為特色色中西簡簡餐區(qū)6#7#110#111#樓樓一、二二層為酒酒吧娛樂樂區(qū)2#3#樓樓一、二二層為大大型餐飲飲娛樂區(qū)區(qū)

59、2、樓樓底層及及二層：生活配配套服務(wù)務(wù)區(qū)項(xiàng)目偏北面面為未來來規(guī)劃的的大型住住宅區(qū)，生生活配套套服務(wù)區(qū)區(qū)作為步步行街的的延伸，不不僅滿足足本項(xiàng)目目客戶的的需求，同同時(shí)滿足足未來大大型住宅宅區(qū)的生生活需求求。3、44#、88#底層層為汽車車服務(wù)、汽汽車銷售售區(qū)4 119#底底層及二二層為銀銀行營業(yè)業(yè)部2.辦公樓樓行業(yè)定定位長春高新區(qū)區(qū)依托自自身優(yōu)勢勢，目前前已形成成了生物物醫(yī)藥、光光電技術(shù)術(shù)、先進(jìn)進(jìn)制造技技術(shù)、信信息技術(shù)術(shù)和新材材料五大大主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。圍圍繞主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，長長春高新新區(qū)創(chuàng)建建了生物物醫(yī)藥園園、光電電技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、汽汽車工業(yè)業(yè)園、計(jì)計(jì)算機(jī)軟軟件園、新新材料園園、海外外學(xué)人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園、高高等

60、教育育產(chǎn)業(yè)園園、吉大大科技園園、中藥藥現(xiàn)代化化科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、龍龍騰國際際科技園園、東高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代代化科技技產(chǎn)業(yè)園園、歐洲洲工業(yè)城城、日本本工業(yè)園園、韓國國科技園園、臺灣灣工業(yè)園園等眾多多園區(qū)，形形成一區(qū)區(qū)多園的的發(fā)展格格局。根據(jù)高新區(qū)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃，高新新區(qū)現(xiàn)有有幾大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，分別別為：吉吉大科技技園、汽車研研發(fā)園、生物醫(yī)醫(yī)藥園、計(jì)算機(jī)機(jī)軟件園園、海外學(xué)學(xué)人創(chuàng)業(yè)園園、光電技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園 。幾幾大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地：出口基基地、光電基基地、軟件基基地、東歐合合作基地地、海外學(xué)學(xué)人創(chuàng)業(yè)業(yè)基地、中藥現(xiàn)現(xiàn)代化基基地。辦公樓的行行業(yè)定位位圍繞這這些行業(yè)業(yè)進(jìn)行。1、116#、117#、11