房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查模板

1、-. z.工程名稱房地產(chǎn)融資工程盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費率業(yè)務類型：抵押質(zhì)押其他主要擔保條件業(yè)務團隊盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證：本報告是按照*盡職調(diào)查規(guī)*要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此根底上針對工程特點設計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及工程最主要、最根本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)助調(diào)查日期：年月日目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc341443

2、210一、工程背景 PAGEREF _Toc341443210 h 2HYPERLINK l _Toc341443211二、方案與風控措施 PAGEREF _Toc341443211 h 2HYPERLINK l _Toc341443212一根本要素 PAGEREF _Toc341443212 h 2HYPERLINK l _Toc341443213二交易構(gòu)造 PAGEREF _Toc341443213 h 2HYPERLINK l _Toc3414432141、工程的進入 PAGEREF _Toc341443214 h 2HYPERLINK l _Toc3414432152、工程的退出 PA

3、GEREF _Toc341443215 h 2HYPERLINK l _Toc3414432163、工程公司的管理 PAGEREF _Toc341443216 h 2HYPERLINK l _Toc341443217三風控措施 PAGEREF _Toc341443217 h 2HYPERLINK l _Toc341443218三、交易對手 PAGEREF _Toc341443218 h 2HYPERLINK l _Toc341443219一申請人/工程公司 PAGEREF _Toc341443219 h 2HYPERLINK l _Toc3414432201、根本情況及歷史沿革 PAGEREF

4、 _Toc341443220 h 2HYPERLINK l _Toc3414432212、申請人的股權(quán)構(gòu)造 PAGEREF _Toc341443221 h 2HYPERLINK l _Toc3414432223、組織構(gòu)造 PAGEREF _Toc341443222 h 2HYPERLINK l _Toc3414432234、高管層情況介紹 PAGEREF _Toc341443223 h 2HYPERLINK l _Toc3414432245、經(jīng)營情況調(diào)查 PAGEREF _Toc341443224 h 2HYPERLINK l _Toc341443225二控股股東/實際控制人 PAGEREF

5、_Toc341443225 h 2HYPERLINK l _Toc341443226三工程公司財務狀況 PAGEREF _Toc341443226 h 2HYPERLINK l _Toc3414432271、工程公司稅收政策 PAGEREF _Toc341443227 h 2HYPERLINK l _Toc3414432282、工程公司財務信息 PAGEREF _Toc341443228 h 2HYPERLINK l _Toc341443229四工程公司征信情況 PAGEREF _Toc341443229 h 2HYPERLINK l _Toc341443230四、融資工程 PAGEREF _

6、Toc341443230 h 2HYPERLINK l _Toc341443231一工程根本情況 PAGEREF _Toc341443231 h 2HYPERLINK l _Toc3414432321、工程概況及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc341443232 h 2HYPERLINK l _Toc3414432332、控規(guī)指標 PAGEREF _Toc341443233 h 2HYPERLINK l _Toc3414432343、開發(fā)方案 PAGEREF _Toc341443234 h 2HYPERLINK l _Toc3414432354、設計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹 PAGEREF

7、 _Toc341443235 h2HYPERLINK l _Toc341443236二工程市場情況 PAGEREF _Toc341443236 h 2HYPERLINK l _Toc3414432371、工程所在地經(jīng)濟開展情況 PAGEREF _Toc341443237 h 2HYPERLINK l _Toc3414432382、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況 PAGEREF _Toc341443238 h 2HYPERLINK l _Toc3414432393、工程市場情況 PAGEREF _Toc341443239 h 2HYPERLINK l _Toc341443240三工程分析 PAGEREF

8、 _Toc341443240 h 2HYPERLINK l _Toc3414432411、總投資 PAGEREF _Toc341443241 h 2HYPERLINK l _Toc3414432422、建立本錢預測 PAGEREF _Toc341443242 h 2HYPERLINK l _Toc3414432433、工程銷售預測 PAGEREF _Toc341443243 h 2HYPERLINK l _Toc3414432444、工程財務效益評估 PAGEREF _Toc341443244 h 2HYPERLINK l _Toc3414432455、盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc3

9、41443245 h 2HYPERLINK l _Toc341443246五、工程綜合評價 PAGEREF _Toc341443246 h 2HYPERLINK l _Toc3414432471、客戶定位 PAGEREF _Toc341443247 h 2HYPERLINK l _Toc3414432482、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc341443248 h 2HYPERLINK l _Toc341443249六、還款來源 PAGEREF _Toc341443249 h 2HYPERLINK l _Toc3414432501、還款來源介紹 PAGEREF _Toc34144325

10、0 h 2HYPERLINK l _Toc3414432512、工程現(xiàn)金流分析 PAGEREF _Toc341443251 h 2HYPERLINK l _Toc341443252七、風險評估 PAGEREF _Toc341443252 h 2HYPERLINK l _Toc341443253八、結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc341443253 h 2HYPERLINK l _Toc341443254九、工程資料附件列表 PAGEREF _Toc341443254 h 2工程背景方案與風控措施根本要素融資申請人：融資工程名稱：申請融資金額：融資期限：融資用途：融資方式：融資息費本錢：還本

11、付息方式：交易構(gòu)造工程的進入工程的退出工程公司的管理風控措施交易對手申請人/工程公司根本情況及歷史沿革申請人的股權(quán)構(gòu)造以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人組織構(gòu)造高管層情況介紹法定代表人、財務總監(jiān)以及工程負責人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄經(jīng)營情況調(diào)查控股股東/實際控制人對于控股股東:重點介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)工程情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對工程追加投入資本公積及其他應付款，比照原始積累，進展資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、

12、如存在多元化經(jīng)營情況，要進一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的奉獻程度。工程公司財務狀況工程公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅預繳房產(chǎn)稅土地增值稅清算城市建立稅/費企業(yè)所得稅預繳教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅清算地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅工程公司財務信息列示工程公司近三年及最近一期的財務報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點科目進展詳細說明。應在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認真核實各相關(guān)會計科目的財務數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應的會計科目明細表。1預付賬款 = 1 * GB3 按照分期、分工程匯總列示明細分類金額

13、付款時間/期間 = 2 * GB3 按照同期、同工程，不同的收款單位列示明細一期收款單位付款金額付款時間/期間二期2存貨 = 1 * GB3 按照分期、分工程匯總列示明細分類金額付款時間/期間 = 2 * GB3 按照同期、同工程，不同的對方單位列示明細一期科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補償費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費二期往來款明細表報表科目金額款項性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系是否關(guān)聯(lián)公司歸還時間應收賬款合計其他應收款合計應付賬款合計其他應付款合計短期借款明細表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔保方工程公司征信情況查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息

14、；通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式。如有負面信息，應進展進一步調(diào)查核實，并予以說明。融資工程工程根本情況工程概況及現(xiàn)狀工程所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積包括土地面積、規(guī)劃用地面積，業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押局部的情況介紹，包括不限于在工程中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè)局部需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認地下車位個數(shù)，地上不用計算抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類型總層數(shù)所在樓層建筑面積平方米主力戶型面積主力戶型比例備注高層住宅25-1000040-6070%簡裝多層住宅-毛坯花園洋

15、房-疊拼別墅-獨棟別墅-寫字樓-層高4米商業(yè)41500層高6米2300層高4米34004500地下車位90個-2其他用房合計控規(guī)指標工程根本控規(guī)指標表序號指標名稱一期指標二期指標單位1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建立用地面積m22綠地率3建筑密度4建筑高度4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m2住宅m2住宅m2=90m2(90，120)120商業(yè)寫字樓廉租房、保障房5.2地下建筑面積m2車位個商業(yè)m2人防m(xù)2開發(fā)方案序號節(jié)點名稱完成時間一期二期1取得土地使用證2設計單位確定3概念設計完成4規(guī)劃設計報批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴初設計完成7施工報建圖完成8

16、取得建立工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定招標11取得施工許可證12景觀施工圖完成13根底施工至0.00014售樓處建成15到達預售條件16取得預售許可證17樣板間開發(fā)時間18主體構(gòu)造封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成25竣工備案時間26預驗收時間27竣工驗收完成28交房時間設計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹工程實施單位規(guī)劃設計單位建筑設計單位施工總承包商監(jiān)理單位工程市場情況工程所在地經(jīng)濟開展情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供給量、最近一年市場銷售情況工程市場情況工程區(qū)域交通情況附

17、位置圖工程配套設施情況周邊主要土地成交情況周邊競爭工程分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情況純土地情況土地位置土地面積容積率土地用途成交價樓面地價地面地價成交/叫價時間三工程分析對于我公司只介入分期開發(fā)的工程中的*一期工程的情況，還應具體分析我司介入該期工程的資金運用與來源的情況。總投資1總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：工程名稱投資額已投入(萬元)未投入(萬元) 按總建筑面積單價(元)按可售面積單價(元)開發(fā)本錢土地費用政府行政事業(yè)性收費前期工程費用建筑安裝工程費分住宅、商業(yè)、寫字樓其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管

18、網(wǎng)及園林工程費配套設施費其他工程費開發(fā)期間費用開發(fā)期稅費管理費用列明：取費依據(jù)財務費用銷售費用列明：取費依據(jù)其他費用及不可預見費用工程總投資總投資資金來源構(gòu)成序號工程金額萬元1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補助合計資金流入序號工程金額萬元占總投資比例總投資1自有資金注冊資本及資本公積2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進度、施工合同約定的付款進度和單方合理本錢對開發(fā)商在建工程進展逐棟測算，加計后與最近一期財務報表中的資產(chǎn)科目進展比對，確認已投入資金的真實性。須附上每棟建筑的照片。對于支付的拆遷本錢，獲取拆遷、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；

19、獲取開發(fā)商制定的拆遷補償標準，與當?shù)卣吆褪袌鏊竭M展比照，分析其合理性；當必要并可行時，從拆遷里隨機抽取拆遷戶進展訪問，確認拆遷本錢支付的真實性；將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準備向風控提供所獲取的原始文件資料。需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響工程建立進度的其他事項。4融資額度的合理性分析此處列明在工程可獲其他重大資金來源例如預售回款之前的各項用資明細。在建筑安裝工程費方面，須按照合理的單方土建本錢即不含安裝的*本錢和建至可預售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進度假設尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例來進展資金需求合理性匡算，將計算過程和結(jié)果進展列示。對于超出合理需求的，

20、須對真實用途進展徹底的調(diào)查和說明。建立本錢預測測算前提條件：(各項費用假設占比)，見附表一。工程銷售預測測算前提條件：(分年完工假設、銷售比例的假設及依據(jù)、價格假設及依據(jù)等) 1銷售方案2銷售預測附表二業(yè)態(tài)可售面積預計單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫/地下車位工程財務效益評估本錢利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售本錢3.期間費用營銷費用財務費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟指標：銷售凈利率投資利潤率工程投資財務評價指標工程總投資工程總收入工程資金峰值股本投資工程稅

21、前利潤工程稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)盈虧平衡分析1當銷售利潤為零時的銷售單價假定銷售比例不變；2當銷售利潤為零時的銷售比例假設銷售單價不變工程綜合評價客戶定位工程SWOT分析優(yōu)勢S劣勢W時機O威脅T工程SWOT結(jié)論還款來源還款來源介紹工程現(xiàn)金流分析1正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率累計凈現(xiàn)金流2壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進度不變的情況下，假設銷售單價下降5%、10%、20%時對該工程的影響；B、在銷售單價不變的情況下，假設銷售本錢增加5%、10%和20%對該工程的影響風險評估結(jié)論及建議工程資料附件列表附表一：建筑本錢測算序號子項名

22、稱測算金額萬元2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3一土地費用-1地價款及市政配套費2合作款項3紅線外市政設施費4拆遷補償費5市政配套設施的其他支出二政府行政事業(yè)性收費-1報批報建費2增容費三前期工程準備費-1勘測丈量費2規(guī)劃設計可研費3三通一平費其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設施費5其他支出四主體建筑裝修工程費-1地基與根底工程2地下構(gòu)造及粗裝修3地上構(gòu)造及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費-1室內(nèi)水暖氣電管線設備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設備3消防系統(tǒng)4弱電智能化系統(tǒng)5地下室停車場導引系統(tǒng)6其他設備六社區(qū)管網(wǎng)工程費-1室外給排水系統(tǒng)費