深圳大廈項目可行性研究報告

1、137/142“XXXXXX大廈裙樓13層”項目可行性研究報告（初稿）深XXX咨字X11001號 項目名稱： “XXXXXX大廈裙樓13層” 發(fā) 展 商： 深圳XXX股份有限公司 評估單位： 深圳市XXX土地房地產(chǎn)估價有限公司 主評估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 深圳市XXX土地房地產(chǎn)估價有限公司 深圳市XXXXXX大廈電話 XXXXXXXX傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc152136861 致托付方函 PAGEREF _Toc152136861 h 1 HYPERLINK l _T

2、oc152136862 總體假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc152136862 h 3 HYPERLINK l _Toc152136863 第一章 項目總論 PAGEREF _Toc152136863 h 4 HYPERLINK l _Toc152136864 一、項目背景 PAGEREF _Toc152136864 h 4 HYPERLINK l _Toc152136865 二、可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc152136865 h 7 HYPERLINK l _Toc152136866 第一章項目投資環(huán)境和市場研究 PAGEREF _Toc152136866 h 8 HYP

3、ERLINK l _Toc152136867 一、市場宏觀背景 PAGEREF _Toc152136867 h 8 HYPERLINK l _Toc152136868 二、區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc152136868 h 17 HYPERLINK l _Toc152136869 第二章項目分析及評價 PAGEREF _Toc152136869 h 31 HYPERLINK l _Toc152136870 一、項目分析 PAGEREF _Toc152136870 h 31 HYPERLINK l _Toc152136871 二、項目SWOT分析 PAGEREF _Toc1521368

4、71 h 32 HYPERLINK l _Toc152136872 三、項目評價 PAGEREF _Toc152136872 h 33 HYPERLINK l _Toc152136873 第三章市場定位及項目評估 PAGEREF _Toc152136873 h 34 HYPERLINK l _Toc152136874 一、項目定位 PAGEREF _Toc152136874 h 34 HYPERLINK l _Toc152136875 二、方案評估意見 PAGEREF _Toc152136875 h 35 HYPERLINK l _Toc152136876 三、租金增長率測算 PAGEREF

5、_Toc152136876 h 35 HYPERLINK l _Toc152136877 第四章投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc152136877 h 39 HYPERLINK l _Toc152136878 一、項目總投資估算（收購模式） PAGEREF _Toc152136878 h 39 HYPERLINK l _Toc152136879 二、資金籌措 PAGEREF _Toc152136879 h 39 HYPERLINK l _Toc152136880 第五章經(jīng)營收入測定 PAGEREF _Toc152136880 h 40 HYPERLINK l _Toc1521368

6、81 一、方案一經(jīng)營收入測定 PAGEREF _Toc152136881 h 40 HYPERLINK l _Toc152136882 二、方案二經(jīng)營收入測定 PAGEREF _Toc152136882 h 42 HYPERLINK l _Toc152136883 第六章項目財務(wù)評價 PAGEREF _Toc152136883 h 48 HYPERLINK l _Toc152136884 一、項目盈利能力分析 PAGEREF _Toc152136884 h 48 HYPERLINK l _Toc152136885 二、項目不確定性分析 PAGEREF _Toc152136885 h 49 HY

7、PERLINK l _Toc152136886 三、社會效益和阻礙分析 PAGEREF _Toc152136886 h 50 HYPERLINK l _Toc152136887 第七章方案比較評價及風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc152136887 h 51 HYPERLINK l _Toc152136888 一、二種方案比較 PAGEREF _Toc152136888 h 51 HYPERLINK l _Toc152136889 二、方案二兩種模式比較分析 PAGEREF _Toc152136889 h 52 HYPERLINK l _Toc152136890 第八章可行性研究結(jié)論及建議

8、PAGEREF _Toc152136890 h 54 HYPERLINK l _Toc152136891 一、擬采納方案的結(jié)論性意見 PAGEREF _Toc152136891 h 54 HYPERLINK l _Toc152136892 二、項目要緊問題的解決方法和建議 PAGEREF _Toc152136892 h 54 HYPERLINK l _Toc152136893 第九章附表 PAGEREF _Toc152136893 h 57致托付方函敬啟者： 承蒙深圳XXX股份有限公司的托付，我們已完成項目可行性研究工作。我們此次工作的目的要緊是對“XXXXXX大廈裙樓13層”項目進(jìn)行投資分析

9、，以評估該項目的可行性，為貴公司物業(yè)營運(yùn)決策提供參考。在整個工作中，我們有針對性地對XXX市及XXX市九龍坡區(qū)專業(yè)電子市場及類似房地產(chǎn)項目進(jìn)行市場調(diào)查，其中包括商業(yè)房地產(chǎn)市場、專業(yè)電子市場、人口消費(fèi)等方面的資料，通過較為全面的市場調(diào)查及對項目的投資測算與分析，我司對“XXXXXX大廈裙樓13層”項目的可行性分析如下：1、XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速進(jìn)展，特不是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展勢頭強(qiáng)勁，電子市場具備較好的進(jìn)展前景；2、本項目位于XXX市電子市場的集散地，消費(fèi)群體來源廣泛，具備較大的市場進(jìn)展?jié)摿Γ?、依照深XXX評字（2006）11016號XXX市XXX大廈裙樓1-3層房地產(chǎn)估價報告，該項目于2006年1

10、1月5日的價值為115,186,582元，高于目前托付方提供的收購價格79,240,000元（含7300萬元的購置價格及相關(guān)稅費(fèi)）的45.37，假如目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風(fēng)險較??；4、本項目方案二（收購模式）模式一（前五年出租，五年后2、3層出售）靜態(tài)經(jīng)營凈收益為185,652,587元，投資利潤率7.21%，盈利前景良好；動態(tài)測算時，從動態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項目財務(wù)內(nèi)部收益率為10.37%，財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8.5%)為13,762,900元，回收期為18.44年，講明該項目在經(jīng)濟(jì)上具有一定的盈利前景。綜合來看，該項目在經(jīng)濟(jì)上可行。5、從項目的敏感性分析結(jié)果來看，本項目對租金變化較為敏感

11、，應(yīng)在經(jīng)營過程中準(zhǔn)確把握市場變化；6、本項目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升XXX市石橋鋪電子市場的檔次，增強(qiáng)其市場競爭力和輻射力，帶動經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會效益。7、項目運(yùn)營方案建議及其風(fēng)險提示綜上所述，本項目方案一投入較少，以目前狀況測算其經(jīng)營利潤率較高，項目的營利狀況完全是依靠租金差價取得，其租金的差價必須操縱在一定范圍內(nèi)，項目才能羸利，然而五年限定租金的租賃期滿后，隨著市場培育期的結(jié)束，項目面臨的市場、租金等因素阻礙的不確定性加大，當(dāng)租賃租金的差價為15%時，項目的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，項目面臨較大的市場風(fēng)險；而本項目方案二的（收購模式）模式一（即前五年出租，五年后

12、2、3層出售，1層出租的運(yùn)營模式）各項財務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會效益，故我們推舉選擇方案二模式一作為最終方案。順頌商祺！深圳市XXX土地房地產(chǎn)估價有限公司二六年十一月十日總體假設(shè)和限制條件 本可行性研究報告采納了如下限制及假設(shè)條件：項目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的假設(shè)?！癤XXXXX大廈裙樓13層”項目共29層，已于1994年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業(yè)用途，十層以上為寫字樓，樓高155.33米，總建筑面積7.3萬平方米。目前13層經(jīng)營電子市場，尚處于市場培育期。本次項目評估采納的要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由我方依據(jù)托付方提供的房地產(chǎn)證和房屋面積分戶匯總表等資料加以確定，如

13、因有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作出相應(yīng)調(diào)整。評估時點的假定。我公司依照托付方提供資料確定本報告投資評估時點設(shè)定在2006年11月05日。以后市場預(yù)測的假定。本報告關(guān)于以后市場的預(yù)測是依照出具本報告當(dāng)時的市場條件作出的，未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化對其的阻礙。托付方提供資料真實性假定。托付方提供的書面資料及我們向托付方了解到的資料是本次評估的重要依據(jù)，本報告是在我們的經(jīng)驗和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上慎重編制而成，但我們并未審計這些資料，也不能保證它們的完整性和準(zhǔn)確性。出售后治理費(fèi)測算的假定。本報告僅對出租期內(nèi)的租賃收入和出售收入進(jìn)行了測定，鑒于慎重性原則，未考慮二、三層出售后存在

14、由深圳XXX股份有限公司收取一定治理費(fèi)的可能性，也未考慮以后的廣告位出租收益。第一章 項目總論一、項目背景1項目名稱XXXXXX大廈XXX電子市場位于XXX市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處， 東臨科園一路，南臨渝高以后大廈，西臨泰興通訊電腦市場，北臨渝州路。物業(yè)位置物業(yè)位置2開發(fā)公司深圳XXX股份有限公司成立于1996年，是經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，由深圳市XXX集團(tuán)有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯(lián)營公司中的權(quán)益進(jìn)行重組，作為發(fā)起人出資，并公開發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B股）而募集設(shè)立的股份有限公司。1996年7月22日深圳XXX股份有限公司的8000萬股B股在深圳證券交易所上市。 通過九年的進(jìn)展和

15、資本市場的四次融資，深圳XXX股份有限公司差不多進(jìn)展成為總資產(chǎn)38億 ，凈資產(chǎn)14億(截止2004年12月30日)，集科技、工業(yè)、貿(mào)易、專業(yè)電子市場經(jīng)營及倉儲運(yùn)輸為一體的綜合性的大型企業(yè)，目前擁有3000多名職員及十余家控股子公司及聯(lián)營公司。企業(yè)概況一覽表公司名稱(中)深圳XXX股份有限公司注冊地址XXXXXXXXXXXXXXX行業(yè)分類電子元器件制造業(yè)公司經(jīng)營范圍國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)(不含專營.?？睾蛯Ｙu商品)；興辦實業(yè)(具體項目另行申報)，經(jīng)濟(jì)信息咨詢。法人代表XXXXXXXXX注冊資本(萬元)78479.901公司成立時刻1996-07-163承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市XXX土地房地產(chǎn)

16、估價有限公司法人代表：XXXX資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（證書編號：建房估證字2006XXX號）全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號：A2006XXXXX號）地 址：深圳市XXXXXX大廈電 話：（0755） XXXXXXXX4研究工作依據(jù)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號）（2）建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（國家計委、建設(shè)部：計投資20061325號）（3）房地產(chǎn)估價規(guī)范 （1999）（4）XXX市統(tǒng)計年鑒（5）房地產(chǎn)證（6）房屋面積分戶匯總表（7）XXX市九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究（8）XXX九龍坡區(qū)都市進(jìn)展戰(zhàn)略構(gòu)想（9）南坪商務(wù)圈五年進(jìn)展規(guī)劃（

17、10）托付方提供的其他資料（11）市場調(diào)研資料5項目規(guī)模和內(nèi)容據(jù)托付方提供的資料，XXXXXX大廈XXX電子市場13層商業(yè)裙樓總建筑面積為10749.17平方米，其中1層3311.54平方米，2層3045.27平方米，3層4392.36平方米。據(jù)托付方提供的2005年7月2006年6月的租賃合同，項目1層要緊經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、外設(shè)和辦公設(shè)備，共42個商鋪，依照所處位置不同，租金分布在50200元/平方米.月之間；2層71間商鋪，要緊經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在20100元/平方米.月之間；3層75間商鋪，要緊經(jīng)營電腦配件、耗材、

18、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設(shè)備、辦公桌椅等，租金水平相對較低，多為1020元/平方米.月（具體租金分布情況詳見附表）。項目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號內(nèi) 容要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1項目名稱XXXXXX大廈裙樓13層2項目位置XXX大西洋實業(yè)有限公司3房屋用途商業(yè)4總建筑面積10749.17平方米5評估樓層13層注：項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要緊來源于托付方提供的房地產(chǎn)證、房屋面積分戶匯總表等資料。二、可行性研究結(jié)論XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速進(jìn)展，特不是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)增展勢頭強(qiáng)勁，電子市場具備較好的進(jìn)展前景；本項目具備位于XXX市電子市場的集散地，消費(fèi)群體廣泛，具備較大的市場進(jìn)展?jié)摿?；依照深XXX評字（2006）

19、11016號XXX市XXX大廈裙樓1-3層房地產(chǎn)評估報告，該項目于2006年11月5日的價值為115,186,582元，高于目前托付方提供的收購價格79,240,000元（含7300萬元的購置價格及相關(guān)稅費(fèi)）的45.37，假如目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風(fēng)險較?。槐卷椖快o態(tài)經(jīng)營凈收益為185,652,587萬元，投資利潤率7.21%，盈利前景良好；動態(tài)測算時，從動態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項目財務(wù)內(nèi)部收益率為10.37%，財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8.5%)為13,762,900萬元，回收期為18.44年，講明該項目在經(jīng)濟(jì)上具有專門好的盈利前景。綜合來看，該項目在經(jīng)濟(jì)上具備可行性。從項目的敏感性分析結(jié)果來看，

20、本項目對租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營過程中準(zhǔn)確把握市場變化。本項目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升XXX市石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會效益。綜上所述，本項目方案一各項財務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會效益，故我們推舉方案一作為最終方案。項目投資環(huán)境和市場研究一、市場宏觀背景1全國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)初步核算，2005年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）182,321億元，按可比價格計算，比上年增長9.9%，略低于上年10.1%的增長速度。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22,718億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值86,208億元，增長11.4%；第三產(chǎn)

21、業(yè)增加值73,395億元，增長9.6%。分季度看，四個季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值分不增長9.9%、10.1%、9.8%和9.9%，比較平穩(wěn)。2005年、2006年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵年度，在部分地區(qū)房價增長過快的情況下，為保障國家差不多金融機(jī)制的健康運(yùn)行，以防范金融危機(jī)發(fā)生的可能，加大宏觀調(diào)控的力度；以及為建設(shè)和諧社會，保障大多數(shù)居民的差不多需求，從政策層面上優(yōu)先于一般住宅商品房的供給，優(yōu)先于居民自住房的真正需求。中央政府以2005年3月份的老八條和4月份的新八條、2006年6月的國六條等為標(biāo)志，代表此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控高潮的到來。中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投機(jī)性需求，征收營業(yè)稅、

22、個人所得稅壓制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，加強(qiáng)土地和信貸治理，操縱房地產(chǎn)投資增長過快的趨勢，并提出改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，而且提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭差不多住房需求。房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大前所未有，效果初具成效。中國國房景氣指數(shù)反映全國房地產(chǎn)開發(fā)市場即期的景氣狀況，據(jù)統(tǒng)計資料，2006年7月份中國國房景氣指數(shù)為103.51，同比上升1.54點，環(huán)比上升0.58點。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為101.52，比6月份上升0.84點，比去年同月回落0.06點。1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元，同比增長24%。商

23、品住宅投資6575億元，增長29.2%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資275億元，增長5.7%。資金來源分類指數(shù)為103.34，比6月份上升1.53點，比去年同月上升2.18點。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14417億元，同比增長29.4%。其中，國內(nèi)貸款3255億元，增長56.6%；企業(yè)自籌資金4788億元，增長25.3%；利用外資191億元，增長34.2%。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為100.99，比6月份下降1.11點，比去年同月上升5.13點。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積12731萬平方米，同比增長31.8%。房屋施工面積分類指數(shù)為104.11，比6月份下降0.36點，比去年同

24、月上升0.46點。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積14.85億平方米，同比增長19.2%。其中，住宅施工面積11.53億平方米，增長19.5%；辦公樓施工面積5965萬平方米，增長13.8%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1.82億平方米，增長14.9%。商品房空置面積分類指數(shù)為100.25，比6月份上升0.69，比去年同月回落2.96點。截止到7月底，全國商品房空置面積為1.21億平方米，同比增長14.4%。其中，空置商品住宅6610萬平方米，增長10.8%。政策的實施使價格上漲過快的勢頭得到有效遏制，供給、需求回歸理性進(jìn)展軌道，市場健康有序進(jìn)展。XXX市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及房地產(chǎn)市場狀況近年，

25、XXX市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向都市郊區(qū)推進(jìn)。2006年上半年，在國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下，XXX市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長勢頭,增幅高于上年同期水平和全國平均水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長2006年上半年XXX市在建項目2581個，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資239.18億元，同比增長26.4%，增幅高于去年同期2.8個百分點，高于同期全國平均增幅2.2個百分點，占全社會投資比重為28.1%。其中，住宅完成投資137.91億元，同比增長25.7%；辦公樓完成投資5.44億

26、元，同比減少20.6%；商業(yè)用房投資25.93億元，增長7.0%。從三大經(jīng)濟(jì)圈（都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊、三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈）開發(fā)情況來看，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)投資195.11億元，占XXX市房地產(chǎn)投資比重的81.6%，與去年差不多持平。渝西經(jīng)濟(jì)走廊完成24.90億元，比重由去年同期的9.2%上升為10.4%；庫區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)完成19.16億元，比重由去年同期的9.4%下降為8.0%。施工、新開工面積增速平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張2006年上半年，XXX市房地產(chǎn)施工面積6630.88萬平方米，同比增長18.3%；新開工面積1214.54萬平方米，增長19.5%，新開工項目247個，比去年

27、同期增加34個，增長16.0%。其中，住宅施工面積和新開工面積分不為4984.80萬平方米和990.71萬平方米，分不增長21.5%和18.6%；同時XXX市經(jīng)濟(jì)適用住房施工及新開工面積分不為339.17萬平方米和73.16萬平方米，比去年同期分不增長70.4%和267.8%，增速較5月分不提升18個百分點和131個百分點，均呈現(xiàn)較大幅度增長。XXX市2006年上半年施工面積及增長率商品房銷售價格小幅上漲2006年上半年，XXX市商品房銷售面積存計807.23萬平方米，實現(xiàn)銷售額188.69億元。其中住宅銷售733.87萬平方米，實現(xiàn)銷售額156.68億元，占XXX市商品房銷售比重的90.9%

28、；辦公樓銷售10.84萬平方米，比重為1.3%；商業(yè)用房54.97萬平方米，比重為6.8%。2006年上半年XXX市商品房現(xiàn)房均價1816元/平方米，同比上漲2.5%；商品房期房預(yù)售均價2550元/平方米，同比上漲9.3%。 XXX市2006年上半年各物業(yè)銷售比例商品房空置面積小幅增長2006年上半年，XXX市累積商品房空置面積558.69萬平方米，同比增長4.7%。其中，住宅空置182.31萬平方米，占XXX市商品房空置面積比重的32.6%；辦公樓空置42.68萬平方米，比重為7.6%；商業(yè)用房空置239.17萬平方米，占XXX市空置商品房面積的42.8%；其他類商品房空置94.53萬平方米

29、，比重為16.9%。 單位：萬平方米， XXX市2006年上半年商品房空置比例商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化2006年上半年，XXX市商品房建設(shè)施工面積存積6630.88萬平方米，其中住宅所占比重為75.17%、辦公樓占2.85%、商業(yè)用房占14.61%、其他類占7.37%，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積339.17萬平方米，盡管其增長幅度達(dá)70.4%，但比重僅為5.12%。而商業(yè)用房空置面積已達(dá)239.17萬平方米，占XXX市空置商品房比重的42.8%，其施工面積仍然高達(dá)968.84萬平方米，為現(xiàn)有空置房的4.1倍。 XXX市2006年上半年商品房施工面積比例XXX市商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況商業(yè)物業(yè)是商業(yè)服務(wù)活動

30、的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是商業(yè)流通基礎(chǔ)設(shè)施的要緊組成部分，擔(dān)負(fù)著提供商品展示與交易、商業(yè)服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)流通和人民生活的重要職能。隨著我國西部大開發(fā)加快進(jìn)程，XXX作為以后長江上游經(jīng)濟(jì)中心都市，近年來在國民經(jīng)濟(jì)、商業(yè)貿(mào)易、人民生活水平、房地產(chǎn)開發(fā)均取得長足進(jìn)展。從1998年至2005年XXX市商業(yè)物業(yè)銷售均價的增長情況來看，年均增長速度為9，其中1999年價格增長速度較快，一度達(dá)到增長高峰，其后增長速度趨于平緩，部分年度出現(xiàn)波動。2005年XXX市商業(yè)物業(yè)價格4953元/平方米，同比增長10.1，高于XXX市房價的增幅（7.2）和住宅價格的增幅（7）。資料來源：XXX市網(wǎng)上房地產(chǎn)XXX市歷年商業(yè)銷售均

31、價XXX市商圈分布圖五大要緊商圈比較表商圈日人流量（萬人）節(jié)假日日人流量（萬人）年購買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬平方米）商業(yè)供應(yīng)量（萬平方米）（可能2010年）解放碑451101806075沙坪壩3570763040南坪30601063245楊家坪4080693440觀音橋3570763045五大商圈大型百貨分布圖XXX市核心商圈比較表4XXX市專業(yè)電子市場狀況泰興通信電腦市場泰興通信電腦大市場是經(jīng)XXX市計委（1998）1278號文批準(zhǔn)立項，由XXX信息通信技術(shù)有限責(zé)任公司主辦的通信電腦專業(yè)市場。泰興通信電腦大市場隸屬于泰興科技物業(yè)進(jìn)展有限公司。目前，以石橋鋪總店為中心，構(gòu)建了解放碑、萬州、涪

32、陵三個分店，泰興江北店4月份已開業(yè)。輻射范圍為XXX市區(qū)及周邊各區(qū)縣。目前已擁有通信、辦公、電腦、網(wǎng)絡(luò)、外設(shè)、軟件圖書等門類齊全的IT商家500余戶，其中有70%以上為業(yè)主，在國內(nèi)首創(chuàng)商家是業(yè)主的營銷模式。賽博電子市場XXX賽博數(shù)碼廣場A館是賽博集團(tuán)在XXX開的首家旗艦店。賽博集團(tuán)成立于1999年，目前差不多在上海、天津、北京、鄭州、深圳、烏魯木齊、沈陽、等18個重點都市開設(shè)了33家分店，經(jīng)營產(chǎn)品涵蓋計算機(jī)、數(shù)碼、通訊、辦公設(shè)備、等電子產(chǎn)品。賽博目前在XXX有4家連鎖店，分布于石橋鋪、解放碑、沙坪壩，經(jīng)營總面積超過4.2萬平方米。XXX電子市場位于XXX市高新區(qū)石橋鋪科園一路的XXXXXX大廈

33、13層，營業(yè)面積超過10000平方米。經(jīng)營范圍涵蓋品牌電腦、DIY電腦、電腦相關(guān)產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公設(shè)備、通迅產(chǎn)品、音像軟件、科技圖書、電腦維修等。XXXXXX電子市場一流的購物環(huán)境與一流的軟硬件設(shè)施成為XXX市人流量最大的電子市場?？偟膩砜?，自1999年泰興電腦市場、2000年賽博電子市場開業(yè)以來，XXX市電子市場走向?qū)I(yè)化市場，特不是九龍坡區(qū)石橋鋪片區(qū)集聚了三大商家（賽博、泰興、XXX）的四家大賣場，成為XXX市電子產(chǎn)品的集散地，輻射范圍廣，年銷售量高達(dá)XXX市電子產(chǎn)品的70左右。 同時XXX市經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展和居民生活水平的提高，擴(kuò)大了居民對電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。作為電子行業(yè)，X

34、XX市的電子行業(yè)進(jìn)展前景仍然十分樂觀，這是因為:2005年XXX市都市居民人均可支配收入達(dá)到10244元，增長11.1%，扣除價格因素實際增長10.2%；都市人均消費(fèi)支出8623元，增長8.2%，居民生活水平的提高對電子產(chǎn)品的需求增加；2005年XXX市居民對家用電器和音像器材類的需求同比增長5.7%，通訊器材類同比增長3.6%；目前電子產(chǎn)品更新速度較快，居民對新產(chǎn)品的需求也不斷增加。5本項目進(jìn)展借鑒本項目位于XXX市九龍坡區(qū)石橋鋪，周邊有泰興、賽博電子市場以及立即開業(yè)的西部電腦商城，商業(yè)氛圍好，但同類型商家較多，且市場較為完善，存在一定的市場競爭壓力，可利用節(jié)假日進(jìn)行精心策劃，擴(kuò)大知名度，搶

35、占市場份額，該項目有一定的市場機(jī)會。二、區(qū)域市場分析1區(qū)域市場界定（1）片區(qū)范圍界定九龍坡區(qū)位于XXX市主城區(qū)西南部，是長江和嘉陵江環(huán)抱的XXX渝中半島的重要組成部分，地跨東經(jīng)10615至10635，北緯2915至2935,幅員面積432平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江相望。南北最長36.12公里，東西最寬30.4公里。九龍坡區(qū)現(xiàn)轄楊家坪街道、謝家灣街道、石坪橋街道、黃桷坪街道、中梁山街道、石橋鋪街道和渝州路街道7個街道，以及九龍鎮(zhèn)、華巖鎮(zhèn)、白市驛鎮(zhèn)、西彭鎮(zhèn)、銅罐驛鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、含谷鎮(zhèn)、巴福鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)和石板鎮(zhèn)11個鎮(zhèn)， 總計113個行政村、86個居委

36、會。其中石橋鋪街道辦事處和渝州路街道辦事處由XXX市高新區(qū)管委會代管；華巖鎮(zhèn)、中梁山街道于2001年7月實行兩塊牌子一套班子，合署辦公。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展2005年九龍坡地區(qū)生產(chǎn)總值突破250億元，達(dá)到270.41億元，增長15.8%；固定資產(chǎn)投資突破120億元，達(dá)到126.19億元，增長13.3%；社會消費(fèi)品零售總額突破100億元，達(dá)到107.29億元，增長16.5%；外貿(mào)進(jìn)出口突破5億美元，達(dá)到5.45億美元，其中出口4.73億美元，分不增長45.5%和68.1%；區(qū)級財政入庫收入突破9億元，達(dá)到90092萬元，增長49.5%；都市居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到10310元，農(nóng)村居民人均

37、純收入突破4000元，達(dá)到4283元，分不增長11%和13.9%。XXX市九龍坡區(qū)2005年各經(jīng)濟(jì)因素增長率（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況2005年九龍坡區(qū)投資近9億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車。外環(huán)高速公路全面動工，西彭立交連接道工程進(jìn)展順利。九濱路、李家沱長江大橋北引道改造工程、馬家溝和童家石河兩座水庫大橋以及冬帽公路改造工程全面完成，同時220KV水碾變電站投入使用。公路：公路路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等都市道路，

38、改建了白彭高等級公路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。鐵路：渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有XXX東站、南站、西站、三大貨運(yùn)車站。港口：區(qū)內(nèi)有長江上游最大的深水貨運(yùn)水陸聯(lián)運(yùn)碼頭九龍坡港 。航空：XXX江北國際機(jī)場距離九龍坡區(qū)30公里，車程20多分鐘。供水：九龍坡區(qū)東部地區(qū)有日供水能力30萬噸的XXX市水務(wù)集團(tuán)和尚山水廠供水。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源要緊來自長江和水庫。立即建設(shè)的長江取水工程，將興建日供水分不達(dá)10萬噸的白市驛和西彭水廠。供電：九龍坡轄區(qū)內(nèi)有變電站15座，其中220千伏變電站

39、3座，110千伏變電站11座，變電總?cè)萘?72萬千伏安，電力充裕。通訊：九龍坡轄區(qū)內(nèi)已建光纖4390芯對公里，電纜主干32萬對，通信管道84管程公里，裝機(jī)容量41萬門，可滿足各種通訊需要。排污：九龍坡轄區(qū)內(nèi)有較完備的都市排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場等工程，將改善投資和生活環(huán)境，滿足生產(chǎn)和生活需要。2片區(qū)性質(zhì)及特點片區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好，配套基礎(chǔ)設(shè)施完備，且區(qū)位優(yōu)勢極為顯著；片區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，相關(guān)于主城區(qū)，有寬敞的進(jìn)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是XXX市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；片區(qū)旅游資源豐富，具有聞名的XXX動物園、華巖市、龍?zhí)逗?/p>

40、以及XXX市最大的白鷺自然愛護(hù)區(qū)；片區(qū)科教文化進(jìn)展較好，高等院校和科研機(jī)構(gòu)較多；片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度較快，居民生活水平和消費(fèi)水平不斷提高；片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)；片區(qū)娛樂、餐飲、購物等第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展緩慢，水平偏低；片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對環(huán)境有一定的阻礙。因此，九龍坡區(qū)的進(jìn)展規(guī)劃要緊以現(xiàn)有的工業(yè)為基礎(chǔ)，以高科技手段改造老工業(yè)企業(yè)。同時，大力引進(jìn)國際知名企業(yè)和國內(nèi)有實力的企業(yè)來此投資，并以此來帶動九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)、餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)的全面進(jìn)展。3九龍坡區(qū)房地產(chǎn)狀況2005年前三季度市場交易比較2005年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤進(jìn)入市場總量為18萬，總成交66.21

41、萬，前期釋放于市場中顯得滯銷的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化，與2004年同期相比，2005年市場入市面積下降了54.6%，成交面積下降了19.6%，成為兩項指標(biāo)均下降的區(qū)域之一。2005年第二季度，九龍坡區(qū)市場較為活躍，成交量分不高于第一、第三季度32.25萬、28.44萬，緣故在于該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型逐步多元化，品質(zhì)也在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項目經(jīng)較長時刻蓄勢，再加上春交會的促進(jìn)作用，故成交量較大。2005年前三季度成交價格走勢比較2005年前三季度，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)成交價格保持在2550元/平方米以上，總體水平低于江北區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩等區(qū)域，和2004年相比，平均成交價格有

42、所漲幅，約30%。由于受到遠(yuǎn)郊低價新盤入市阻礙，故2005年第二季度成交均價表現(xiàn)出下滑趨勢。2005年第三季度，九龍坡區(qū)楊家坪片區(qū)相繼推出兩個高價公寓盤百康年世紀(jì)門和艾佳沁泰，銷售呈現(xiàn)較好局面，故其整體成交價格被拉高，達(dá)到了2951元/。2005年第二季度，成交均價在中高價盤上江城、盛仁匯大廈、艾佳沁園的主導(dǎo)下，漲幅巨大。4片區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢進(jìn)展優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，地區(qū)生產(chǎn)總值居XXX市首位城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大進(jìn)展劣勢房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌較少、知名度不高房價始終徘徊在中等偏下水平房地產(chǎn)市場處于成長時期以后展望九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟還需要一段時刻。今后一段時刻正是九龍坡區(qū)

43、房地產(chǎn)市場的大進(jìn)展時期，其緣故有四個：一是目前國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速進(jìn)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對改善居住條件的需求特不迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為都市人口速度的加快；三是九龍坡區(qū)舊城改造、“退二進(jìn)三”中對老城的維護(hù)及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對老城區(qū)居民的安置需要。從那個角度看，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大。5片區(qū)電子專業(yè)市場進(jìn)展趨勢XXX高新區(qū)打算在2005年至2007年間分三期對石橋鋪數(shù)碼街進(jìn)行擴(kuò)建。一期拓展周邊公路；第二期改建石橋鋪廣場；第三期為最后掃尾時期，最終使石楊路、渝州路、科園一路、科園二街合圍成一條完整的數(shù)碼步行街。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營面積將達(dá)到15萬平方米。今后五年，在石橋鋪高

44、新區(qū)將集中建設(shè)光電子、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)、軟件三個產(chǎn)業(yè)基地；重點培育進(jìn)展電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化制藥技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開發(fā)園五個專業(yè)孵化園。6競爭分析本項目位于九龍坡石橋鋪數(shù)碼電子港，周邊有賽博A、B館和泰興電子市場，同時周邊的西部電子商城將于2006年底開始招商，該商城面積6萬余平方米，可容納賽博、泰興和本項目商城中所有的商家，且地理位置相對本項目較好，因此，本項目存在一定的競爭壓力。7典型物業(yè)調(diào)查依照近期周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，本次要緊采取XXX市專業(yè)電子市場和近期開盤的大型商業(yè)物業(yè)作為可比對象。（

45、1）專業(yè)電子市場石橋鋪賽博數(shù)碼廣場A、B館賽博數(shù)碼廣場石橋鋪店位于XXX市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路6號，其中賽博數(shù)碼廣場A館于2000年10月開業(yè)，營業(yè)面積20000平方米，入住商家450戶；賽博數(shù)碼廣場B館于2003年5月開業(yè)，營業(yè)面積8876.67平方米，入住商家186戶。該商城位于XXX市IT市場發(fā)源地，人流量大，市場培育期長，商家、客戶均較為穩(wěn)定，要緊消費(fèi)群體為零售商、個人、公司、西南以及貴州等省市的部分客戶。該市場目前經(jīng)營狀況良好，差不多無空置現(xiàn)象。A館租金水平：1層70288元/平方米.月，平均租金160元/平方米.月，2層100180元/平方米.月，平均租金130元/平方米.月，3層

46、60100元/平方米.月。 賽博數(shù)碼廣場B館 賽博數(shù)碼廣場A館石橋鋪泰興通訊電腦市場泰興通訊電腦市場位于XXX市IT市場的發(fā)源地九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路8號泰興大廈，距成渝高速公路僅2分鐘路程，數(shù)條市內(nèi)交通干線于此匯合，交通便捷，是目前XXX地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的通信電腦專業(yè)市場之一，營業(yè)面積達(dá)11000平方米，經(jīng)營商家500余戶，該市場于1999年4月開業(yè)，市場培育時刻較長，經(jīng)營商家有較穩(wěn)定的客源，人流量大，差不多無空置現(xiàn)象。該商場要緊消費(fèi)群體為零售商、個人、公司、西南以及貴州等省市的部分客戶。租金價格水平：1層平均租金140元/平方米.月，2層、3層已出售給商家。 賽博數(shù)碼廣場銀座店賽博數(shù)碼

47、廣場銀座店位于XXX市渝中區(qū)鄒容路139號，于2006年5月開業(yè)，營業(yè)面積7000平方米，入住商家60戶。該物業(yè)地理位置較好，位于XXX市市級商圈解放碑商業(yè)區(qū)內(nèi)，且交通便利，402、405、413、463、601、702以及輕軌臨江門站均在此。物業(yè)1層經(jīng)營大數(shù)碼、手機(jī)；二層經(jīng)營品牌電腦、兼容機(jī)以及小數(shù)碼，但目前其經(jīng)營狀況較差，二層空置率達(dá)30左右。 NOVA電通王數(shù)碼廣場NOVA電通王數(shù)碼廣場座落于解放碑CBD核心地段，四周與世貿(mào)中心、萬豪酒店、新世界百貨、XXX書城、女的廣場等解放碑最重要的百貨商場毗鄰。其營業(yè)面積16000平方米，于2006年6月開始試營業(yè)。盡管該區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，但開業(yè)時

48、刻尚短，且XXX人電子數(shù)碼產(chǎn)品多選擇在石橋鋪消費(fèi)，因此，該商場人流量較少，租金水平相對石橋鋪片區(qū)租金略低。賽博數(shù)碼廣場沙坪壩店賽博數(shù)碼廣場沙坪壩店位于XXX市沙坪壩區(qū)小新街29號華宇廣場A座，于2002年11月開業(yè)，營業(yè)面積7800平方米，入住商家189戶。該物業(yè)處于沙坪壩商圈中心，且周邊大學(xué)、醫(yī)院較多，大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)能力強(qiáng)，周邊商業(yè)氛圍濃厚。該區(qū)域交通便利，有462、404、418、181、806等多路大中巴直達(dá)。目前該店營業(yè)狀況較好，租金與石橋鋪賽博店差不多持平。 泰興e世界泰興e世界商場位于XXX市江北區(qū)新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都,在觀音橋步行街北面新建北路主干道旁，對面為貿(mào)業(yè)百貨，總營業(yè)面積

49、13000平方米，于2005年11月開始招商，2006年4月開始試營業(yè)。該區(qū)域人流如織，車流如梭，商業(yè)氛圍較好。其一樓為通信數(shù)碼館，二樓為電腦綜合館，三樓為辦公電子館。該商場由于開業(yè)時刻較短，尚處于市場培育期，人流量相對較少，要緊面向江北居住的三峽移民、區(qū)域內(nèi)的工薪階層等。泰興e世界租金水平一覽表區(qū)域樓層ABCDE1層16012010080602層115856040253層5540302520備注：1層物業(yè)治理費(fèi)、水電費(fèi)25元/平方米.月，2、3層22元/平方米.月。 （2）近期開盤大型商業(yè)物業(yè)XXX市在售商業(yè)物業(yè)銷售情況一覽表序號市場名稱所在區(qū)域臨路狀況情況描述樓層售價（元/m2）1渝高.以

50、后時代九龍坡區(qū)石橋鋪臨科園一路在售樓盤,街鋪,一樓大部分及二樓出售給建設(shè)銀行,其它為小商鋪,面積在80.23-109.44平方米之間，目前無商業(yè)氛圍，但因為靠近石橋鋪電腦市場，周邊銀行較多，其西面與XXXXXX大廈共一個出入口120500-277002591535500-56802華宇.名都商城九坡區(qū)石橋鋪臨渝洲路,其西面有人人樂超市入口,超市的另一出入口臨國美電器底層街鋪全部售完,2層曾分割出租作為百貨,后關(guān)閉,3、4層一直空置125000-300002租金42元/平方米.月，銷售價約5000元/平方米3都市桃源九坡區(qū)楊家坪位于楊家坪輕軌車站出入口處分為地下一層，平街一層，一層，二層，三層；

51、目前大型連鎖超市中百倉儲已入駐11600028000-1000038000渝高以后大廈渝高以后大廈位于XXX市九龍坡區(qū)科園一路，毗鄰XXXXXX大廈，為純商務(wù)高檔寫字樓。建筑造型不具一格，大廈總高110米，共29層，配有面積達(dá)600平方米的氣派大堂，以及176個停車位。渝高以后大廈商業(yè)裙樓5層，面積約10000平方米，可整體或分割出售。目前一層已銷售完畢，銷售單價在2050027700元/平方米之間，二層整體出售，銷售單價5915元/平方米，三層銷售過半，銷售單價5500元/平方米5680元/平方米之間。華宇 名都商城渝高 以后大廈華宇 名都商城渝高 以后大廈華宇名都商城華宇名都商城位于XXX

52、市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路（四川省團(tuán)校原址），有109、118、119、139、222、231、238、368等多條公交線路大道，交通便利。該物業(yè)位于石橋鋪電子商城對面，地處石橋鋪都市副中心，約8萬平方米商業(yè)規(guī)模，集中商業(yè)大廈、商業(yè)廣場、商業(yè)內(nèi)街組合，以及地下超市，現(xiàn)已成功引入人人樂超市。該商城四層商業(yè)物業(yè)，一層銷售完畢，二、三、四層招租。其中一層銷售單價約在25000元/平方米30000元/平方米之間，二層租金約在4045元/平方米.月之間。都市桃源都市桃源位于九龍坡區(qū)楊家坪新華三村，富安百貨斜對面，近楊家坪商業(yè)步行街。與富好、新世紀(jì)、重百、蘇寧電器、立丹、美儂等知名商廈毗鄰，文教、金融、醫(yī)療、

53、餐飲、休閑娛樂設(shè)施齊備。都市桃源商業(yè)裙樓四層，要緊出售，目前平街一層部分出出售給中國建設(shè)銀行，地下一層出租給中百倉儲，其余正處于招商時期。其中平街一層銷售單價16000元/平方米（整體買賣），一層售價單價800010000元/平方米，二層售價單價8000元/平方米。 項目分析及評價一、項目分析XXXXXX大廈XXX電子市場位于XXX市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處，東臨科園一路，南臨渝高以后大廈，西臨泰興通訊電腦市場，北臨渝州路。據(jù)托付方提供的資料，項目總建筑面積為10749.17平方米，其中1層3311.54平方米，2層3045.27平方米，3層4392.36平方米。項目1層要緊經(jīng)營品牌電腦

54、、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、外設(shè)和辦公設(shè)備，共42個商鋪，依照所處位置不同，租金分布在50200元/月.平方米之間；2層71間商鋪，要緊經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在20100元/月.平方米之間；3層75間商鋪，要緊經(jīng)營電腦配件、耗材、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設(shè)備、辦公桌椅等，租金水平相對較低，多為1020元/月.平方米。（具體租金情況詳見附表） XXX電子市場外景 XXX電子市場1層內(nèi)景 XXX電子市場2層內(nèi)景 XXX電子市場3層內(nèi)景二、項目SWOT分析1項目優(yōu)勢項目所在的九龍坡區(qū)工業(yè)進(jìn)展基礎(chǔ)較好，是XXX市的工業(yè)大區(qū)，擁有素養(yǎng)較好的產(chǎn)業(yè)工

55、人群；項目位于XXX市主干道渝洲路和科園一路交界處，渝州路作為XXX市區(qū)最要緊的交通干道、景觀大道和迎賓大道，石橋鋪作為連接渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)的交通樞紐，是XXX市西大門，輻射阻礙范圍大，且交通極為便利；同時九龍坡區(qū)介于XXX市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和南岸區(qū)南坪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，加上便利的交通，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯； 項目位于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，是XXX市IT產(chǎn)業(yè)的集聚地，電子數(shù)碼產(chǎn)品的商業(yè)氛圍好，輻射范圍為整個XXX市、成都市和貴州省等；XXX市居民對電子產(chǎn)品的消費(fèi)多數(shù)傾向于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港；項目周邊配套設(shè)施齊備，銀行、醫(yī)院、學(xué)校、公園、酒店分布周圍。2項

56、目劣勢項目位置相對周邊的賽博電子數(shù)碼城和泰興電子數(shù)碼城較差；項目內(nèi)部各樓層經(jīng)營產(chǎn)品相對其他同類型的專業(yè)市場顯得較為雜亂；XXX電子市場在XXX開業(yè)僅2年，相對泰興電子市場和賽博電子市場，目前處于市場培育時期，人流量相對較少。3項目面臨的機(jī)遇依照XXX市交通規(guī)劃，XXX市軌道交通將通過項目所在地，交通優(yōu)勢將促進(jìn)片區(qū)商業(yè)的進(jìn)展。4項目面臨的挑戰(zhàn)項目周邊的西部電子商城將于2006年底開始招商，其地理位置優(yōu)于本項目，且商城規(guī)模較大，將對本項目造成一定的沖擊。三、項目評價本項目優(yōu)勢明顯，區(qū)位較為優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套較完善，存在一定的市場機(jī)會。依照深XXX評字（2006）11016號XXX市XXX

57、大廈裙樓1-3層房地產(chǎn)評估報告，該項目于2006年11月5日的價值為115,186,582元，高于目前托付方提供的收購價格79,240,000元（含7300萬元的購置價格及相關(guān)稅費(fèi)）的45.37，假如目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風(fēng)險較小。市場定位及項目評估一、項目定位本項目位于XXX市九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，要緊輻射范圍為XXX市、成都市和貴州省等，是XXX市數(shù)碼電子的集散地。項目方案定位:結(jié)合項目特點進(jìn)行分析，可擬定以下兩種方案：方案一：維持現(xiàn)狀模式：即依照XXXXXX電子市場有限公司合資經(jīng)營合同，租賃XXX大西洋實業(yè)有限公司商業(yè)裙樓1-3層15年該經(jīng)營模式與XXX賽博電子市場經(jīng)營模式相似

58、，由于經(jīng)營場地是采取租賃的形式，因而對現(xiàn)金流的掌握要求比較高，各商家都將跟著其步伐走。但事實上，賽博目前是XXX最有實力的電腦城，它的一言一行，對商家的經(jīng)營起著重要的指揮作用。方案二：收購模式模式一：前5年只租不售，5年后2、3層出售，1層出租該經(jīng)營模式與泰興通訊電子市場經(jīng)營模式相似，不同的是泰興通訊電子市場開業(yè)時刻較早，市場培育較好，也較早的開始實行出售政策，即除了一樓的門面，其余部分全部出售，如此既能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)保值增值，也能夠?qū)崿F(xiàn)賣場的統(tǒng)一規(guī)劃治理。由于樓層部分出售后，資金回籠較快，能夠?qū)崿F(xiàn)較為穩(wěn)定的經(jīng)營。模式二：前15年只租不售，15年后2、3層出售，1層出租該經(jīng)營模式與XXX賽博電子市

59、場經(jīng)營模式部分相似，不同的是目前賽博經(jīng)營場地是租賃的，然后分租給各商家。模式一、模式二比較比較因素模式一模式二經(jīng)營模式一層出租、5年后二三層出售出租，15年后二、三層出售經(jīng)營優(yōu)勢實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，同時實現(xiàn)賣場的統(tǒng)一規(guī)劃治理統(tǒng)一治理規(guī)劃、引導(dǎo)商家經(jīng)營經(jīng)營劣勢營銷方式較為陳舊，銷售中間環(huán)節(jié)過多營銷方式較為陳舊，銷售中間環(huán)節(jié)過多、對現(xiàn)金流的掌握要求較高二、方案評估意見本項目的成功運(yùn)作，可在一定程度上提升九龍坡區(qū)石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求。項目所在地理位置交通較為便利，存在一定的市場競爭力。三、租金增長率測算由于XXXXXX電子市場開業(yè)時刻不長，處于市場培育期內(nèi)，

60、租金水平相對較低，預(yù)期以后幾年租金將處于逐年遞增的趨勢，直至市場成熟后，租金差不多保持穩(wěn)定。周邊成熟電子市場一層租金約為200250元/平方米.月依照市場調(diào)查數(shù)據(jù)，目前賽博、泰興市場已培育成熟，一層租金近三年均穩(wěn)定在200250元/平方米.月之間，賽博地理位置略優(yōu)于泰興，近三年一層月租金穩(wěn)定在250元/平方米.月，泰興穩(wěn)定在200元/平方米.月?？赡苁袌龀墒旌笠粚幼饨饘⒉畈欢喾€(wěn)定在250元/平方米.月左右考慮到軌道開通前后XXX電子市場已差不多培育成熟，租金差不多穩(wěn)定，因此，參考目前XXX的租金水平和賽博、泰興市場成熟后的租金水平，可估算市場成熟后租金穩(wěn)定在250元/平方米.月左右。20002