物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理精講班第22講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經(jīng)營管理精講班第22講講義房地產(chǎn)分析的內(nèi)容 二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 (一)宏觀因素分析 房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個(gè)過程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。 還要分析研究物業(yè)

2、所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、公路、機(jī)場、港口等對(duì)內(nèi)對(duì)外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)?、熱力、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動(dòng)力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個(gè)城市的不同地區(qū)之間也會(huì)有很大差別。例如上海市的浦東新區(qū)和浦西老市區(qū)，其政策條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等就有很大的差別。 (二)市場供求分析 房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行： 1供給分析 (1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)

3、量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；短期新增供給數(shù)量的估計(jì)。 (2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 2需求分析 (1)需求預(yù)測。詳細(xì)分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測對(duì)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。 (2)分析建設(shè)和運(yùn)營中的主要物業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目需分析其用途、項(xiàng)目名稱、位置、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、售價(jià)和開發(fā)商名稱等；運(yùn)營中的物業(yè)項(xiàng)目主要分析其用途、物業(yè)名稱

4、、位置、開業(yè)日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。 (3)吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計(jì)市場吸納的價(jià)格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預(yù)估市場吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。 (4)市場租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內(nèi)容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點(diǎn)的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長度、對(duì)當(dāng)前承租物業(yè)的滿意程度等。 3競爭分析 (1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)。具體內(nèi)容包括：描述運(yùn)行中或在建的競爭性物業(yè)(價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點(diǎn))，描述計(jì)劃建設(shè)中的競爭性物業(yè)，對(duì)競爭性物業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 (

5、2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費(fèi)模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性)，每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對(duì)競爭物業(yè)功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出目標(biāo)物業(yè)應(yīng)具備的特色。 4市場占有率分析 (1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場份額，明確目標(biāo)物業(yè)吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。具體內(nèi)容包括：估計(jì)物業(yè)的市場占有率，在充分考慮目標(biāo)物業(yè)優(yōu)勢的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率，簡述主要的市場特征；估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量

6、)和目標(biāo)物業(yè)的市場占有率的乘積。 (2)市場占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出目標(biāo)物業(yè)的市場占有率、出租進(jìn)度、租賃價(jià)格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時(shí)間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。 (三)相關(guān)因素分析 當(dāng)把握了總體背景情況后，還需要針對(duì)某一具體物業(yè)類型和地點(diǎn)進(jìn)行更為詳盡的分析。從物業(yè)管理的角度來看，市場分析最終要落實(shí)到對(duì)某一具體的物業(yè)類型和目標(biāo)物業(yè)所處地區(qū)之房地產(chǎn)市場狀況的分析。應(yīng)該注意的是，由于不同類型和規(guī)模的物業(yè)所面對(duì)之市場范圍的差異，導(dǎo)致市場分析的 方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型物業(yè)需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括： 1居住物業(yè)。重點(diǎn)了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有

7、住宅滿意的程度和對(duì)未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。 2寫字樓項(xiàng)目。首先要研究項(xiàng)目所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。 3商業(yè)零售物業(yè)。要充分考慮物業(yè)所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。 4工業(yè)或倉儲(chǔ)物業(yè)。重點(diǎn)考察未來人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔聲、抗震、通風(fēng)、防

8、火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念和編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃 一、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念 (一)規(guī)劃與計(jì)劃 規(guī)劃是指制定計(jì)劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計(jì)劃。計(jì)劃是工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰去做以及如何做，即對(duì)未來行動(dòng)方案的一種說明。 物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)遇到的問題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問題的有效方

9、案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想像和謀劃，進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動(dòng)和工作成果。 物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程。 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。 (二)計(jì)劃的用途 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，是用來指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管

10、理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。沒有物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會(huì)失去信心，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)失敗。 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物

11、業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的績效。 (三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式 物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為35年；長期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務(wù)合同大都是以35年甚至12年為周期，這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場競爭力以及長期保值增值的目標(biāo)。物業(yè)管理的長期計(jì)劃不僅僅是針對(duì)某一家物業(yè)管

12、理企業(yè)任內(nèi)的工作，而且是長期不間斷的計(jì)劃管理。編制物業(yè)管理長期計(jì)劃時(shí)，要從資產(chǎn)管理的角度，進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費(fèi)用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升和有效利用計(jì)劃，尋求費(fèi)用最低、物業(yè)經(jīng)濟(jì)使用壽命維持時(shí)間最長的最理想維修方式。 以新加坡的物業(yè)管理為例，政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)十分重視，要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長期的計(jì)劃，對(duì)外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆鏊木S修年限，對(duì)水管、電線、設(shè)備的更換年限等都要制定計(jì)劃，最長的計(jì)劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員，物業(yè)管理計(jì)劃仍舊不變。因此建立長期管理計(jì)劃是物業(yè)管理服務(wù)的保證，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的根本。 二、編制物業(yè)經(jīng)營

13、管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 為了制定物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會(huì)物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。 (一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區(qū)域”范圍沒有明確的定義，可認(rèn)為是對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區(qū)域。區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統(tǒng)計(jì)年鑒、各行業(yè)協(xié)會(huì)正式出版的信息、新聞媒

14、體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息等。 (二)房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場是一種典型的地域性市場，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。細(xì)分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場三種細(xì)分方式。 編制物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)，首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場內(nèi)，并用這個(gè)細(xì)分市場的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)。這個(gè)工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準(zhǔn)確的市場分析，必須首先進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)的市場調(diào)研，搜集特定的、可與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點(diǎn)，評(píng)價(jià)目標(biāo)物業(yè)的優(yōu)

15、點(diǎn)和缺點(diǎn)。 物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對(duì)不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評(píng)價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度(市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等)；環(huán)境因素(自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況)；公共交通便捷程度；居民人口與收入(人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況)；社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主

16、要取決于：周圍人口密度；交通、通信的方便程度；居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；周圍土地利用情況和環(huán)境；易接近性(交通方式可選擇性、停車位數(shù)量)。 (三)鄰里分析 一般認(rèn)為，在人口密集的大城市范圍內(nèi)，鄰里可由周圍的幾個(gè)街區(qū)或相互交叉的主要街道的鄰近地區(qū)組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質(zhì)區(qū)域。鄰里分析，就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會(huì)吸引到它那里去。不管目標(biāo)物業(yè)有什么特點(diǎn)，周圍的相鄰物業(yè)都會(huì)對(duì)其創(chuàng)新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內(nèi)容有：搜

17、集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競爭對(duì)手等。 (四)物業(yè)現(xiàn)狀分析 物業(yè)現(xiàn)狀分析就是對(duì)整個(gè)物業(yè)的物理狀況及運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，分析物業(yè)運(yùn)行預(yù)算，研究物業(yè)當(dāng)前的管理策略和工作程序狀況，這是實(shí)際估計(jì)物業(yè)租賃價(jià)值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應(yīng)對(duì)一個(gè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、外觀、設(shè)備等狀況進(jìn)行各項(xiàng)檢查，詳細(xì)查清下列有關(guān)的項(xiàng)目并仔細(xì)地記錄其結(jié)果： 1建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居

18、室數(shù)目有多少。 2物業(yè)令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。 3可出租物業(yè)的吸引力(平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度)如何。 4建筑物的實(shí)體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時(shí)。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請(qǐng)結(jié)構(gòu)工程師來進(jìn)行安全鑒定的問題。 5建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。 6提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施。它們的實(shí)體及外觀狀況如何。 7土地與建筑物的關(guān)系(如停車場、分區(qū)規(guī)劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效

19、。 8建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。 10當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個(gè)人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。 (五)業(yè)主目標(biāo) 明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，并要盡自己的最大可能來維護(hù)業(yè)主的利益。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理師就要通過調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對(duì)重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對(duì)

20、有關(guān)細(xì)節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理師常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解釋工作，例如有業(yè)主同時(shí)提出了最小維護(hù)費(fèi)用和最大增值兩個(gè)不相容的目標(biāo)。構(gòu)造物業(yè)管理方案和物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù) 三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 (一)探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性 在進(jìn)行了以上一系列分析、研究之后，物業(yè)管理師就要確定，現(xiàn)狀物業(yè)的各種運(yùn)行方案能否為業(yè)主帶來可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進(jìn)方案。理想的物業(yè)管理是管理新開發(fā)的物業(yè)，但大多數(shù)的物業(yè)是在進(jìn)行專業(yè)管理前已被別人管理過了。如果發(fā)現(xiàn)建筑物不再能滿足其所處位置的要求，那么最好改變物業(yè)的現(xiàn)狀以符合當(dāng)前的市場趨勢，并使業(yè)主獲得可能的最大凈收益。改進(jìn)方案通常。從以下兩個(gè)方面

21、考慮： 1更新及現(xiàn)代化 更新就是在建筑物的原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、用途等不變的情況下，把建筑物內(nèi)的設(shè)備、飾面及材料更換成新的，將其恢復(fù)至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時(shí)可使之現(xiàn)代化，如把原來的設(shè)備、材料更換成新設(shè)計(jì)的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長建筑物的經(jīng)濟(jì)使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。 2改變建筑物的用途 改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對(duì)于建議進(jìn)行改造的任何物業(yè)，還應(yīng)作融資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個(gè)可以實(shí)施的、最符合業(yè)主目標(biāo)的方案。 (二)物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 在分析了所有可能的改進(jìn)方

22、案并進(jìn)行科學(xué)的對(duì)比之后，選出與業(yè)主目標(biāo)最為符合的方案作為最優(yōu)方案。經(jīng)向業(yè)主推薦并得到業(yè)主的同意，物業(yè)管理師就可編制其對(duì)推薦方案的管理計(jì)劃了。推薦方案管理計(jì)劃的編制，要從實(shí)物的、財(cái)務(wù)的、運(yùn)行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè)；要按市場狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計(jì)劃，制定收入及支出計(jì)劃，確定所需工作人員的結(jié)構(gòu)及數(shù)量，建立物業(yè)運(yùn)行方針和工作程序；如有必要，還應(yīng)制定融資計(jì)劃。 1建筑物管理計(jì)劃 物業(yè)管理企業(yè)的首要責(zé)任是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需的成本之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶?。建筑物管理?jì)劃的內(nèi)容，包括如下幾個(gè)方面的內(nèi)容： (1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。確定適當(dāng)?shù)木S護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)首先要考慮到物業(yè)的類型

23、和使用特點(diǎn)，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠(yuǎn)策略。 (2)建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計(jì)劃的維護(hù)維修體系，這兩種方案選擇的結(jié)果通常取決于業(yè)主投資目標(biāo)和其為物業(yè)確定的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。北京地區(qū)的調(diào)查表明，大約60的物業(yè)管理企業(yè)是沒有建筑物管理的具體計(jì)劃，這對(duì)物業(yè)投資是十分有害的；另外40的物業(yè)管理企業(yè)采用有計(jì)劃的管理(PMP)，但一般集中于對(duì)大型中高檔商業(yè)物業(yè)的管理。對(duì)建筑物實(shí)施管理可以使用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員，也可以雇請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)承包商，或兩者的結(jié)合。采用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)建筑物的維護(hù)維修一般僅限于像北京國際貿(mào)易中心這樣的大型物業(yè)(該公司有物業(yè)

24、保養(yǎng)部)或其物業(yè)處于其他物業(yè)的地理中心位置(還可為其他物業(yè)提供服務(wù))。 (3)物業(yè)檢查計(jì)劃。這種檢查主要是對(duì)物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)責(zé)維護(hù)維修的承包商的工作表現(xiàn)等進(jìn)行檢查。當(dāng)然，這種檢查還通常涉及到一些非物業(yè)維護(hù)維修的問題如監(jiān)督租戶履行租約的情況等。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量要求的程度。 (4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。一個(gè)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好在很大程度上取決于公共設(shè)施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來說，公共設(shè)施服務(wù)費(fèi)用的支出在物業(yè)整個(gè)年費(fèi)用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設(shè)施服務(wù)的具體內(nèi)容與方式，也是建筑物管理計(jì)

25、劃中的重要內(nèi)容。 2租賃計(jì)劃 租賃計(jì)劃是物業(yè)管理計(jì)劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時(shí)的總體租金水平，還要針對(duì)每一個(gè)獨(dú)立的出租單元，編制出租金價(jià)格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長短、獨(dú)立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇，以及采用何種租金形式(毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等)等。 3財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允

26、許的空置率水平和運(yùn)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因?yàn)樽饨鹗找婵赡苡捎诳罩寐实脑黾佣^預(yù)期收益減少，此時(shí)物業(yè)管理師往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費(fèi)用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。 預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過預(yù)算時(shí)就會(huì)引起物業(yè)管理師的注意，而其計(jì)劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理師編制預(yù)算時(shí)能就未來一年的經(jīng)營計(jì)劃作出比較現(xiàn)實(shí)的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對(duì)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)情

27、況進(jìn)行檢查。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營收入和費(fèi)用大大超過預(yù)計(jì)的水平時(shí)，通常會(huì)要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計(jì)到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個(gè)預(yù)算，物業(yè)管理師和業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)管理師要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實(shí)際的目標(biāo)。 4物業(yè)運(yùn)行績效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 經(jīng)常更新和評(píng)估物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)需要定期評(píng)價(jià)物業(yè)運(yùn)行績效，并將分析結(jié)果及時(shí)報(bào)告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應(yīng)未來的市場狀況。 (1)物業(yè)績效評(píng)估指標(biāo)。將物業(yè)當(dāng)前的績效

28、狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當(dāng)前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評(píng)估指標(biāo)包括：預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較；實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長；收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場競爭對(duì)手的比較；資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較；凈收益即毛收益減去成本；空置水平；服務(wù)收費(fèi)水平；拖欠租金和壞賬；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該就上述指標(biāo)作為財(cái)務(wù)記錄進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競爭的市場上及時(shí)調(diào)整自己的策略。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。大多數(shù)業(yè)主主要依靠其物業(yè)管理企業(yè)的及時(shí)溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主

29、的態(tài)度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告；定期的管理會(huì)議；通過電話通信或現(xiàn)場會(huì)議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達(dá)到兩個(gè)目的：及時(shí)了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題(如租金、租戶爭議)以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的；物業(yè)管理企業(yè)的未來計(jì)劃是什么(如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租)。 四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù) 預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)完全一致。預(yù)算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的物業(yè)收支數(shù)量，作出費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈運(yùn)營收益的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項(xiàng)

30、未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出。 預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。 (一)年度運(yùn)營預(yù)算 年度運(yùn)營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目。在物業(yè)收支報(bào)告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個(gè)月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用后，就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個(gè)固定的數(shù)值，由于物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用中有關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用的變化，也會(huì)令業(yè)主的凈運(yùn)營收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運(yùn)營收益的穩(wěn)定

31、性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財(cái)務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測和控制物業(yè)的收入與支出。 預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間。能源費(fèi)用支出隨季節(jié)變動(dòng)，也就是說在一年中每個(gè)月份的燃料、煤氣和電力費(fèi)用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費(fèi)用在許多月份的開支可能很少，但在物業(yè)出租的市場推廣工作集中的月份，該項(xiàng)費(fèi)用支出就很大。一個(gè)新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場宣傳費(fèi)用，這些費(fèi)用可在每個(gè)月中平均分?jǐn)?，以示在整個(gè)年度均要開展大量的廣告宣傳工作。 預(yù)算中要為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會(huì)使供暖的

32、強(qiáng)度加大、時(shí)間延長，而對(duì)燃料需求的增加往往會(huì)導(dǎo)致燃料價(jià)格上漲，從而會(huì)進(jìn)一步增加燃料費(fèi)用支出的負(fù)擔(dān)，從而使物業(yè)的燃料費(fèi)預(yù)算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費(fèi)用增長，如掃雪費(fèi)用增加，也會(huì)影響到物業(yè)的凈運(yùn)營收益。當(dāng)這些額外費(fèi)用支出與預(yù)算中預(yù)計(jì)的相關(guān)費(fèi)用支出不相匹配時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要對(duì)其他預(yù)期的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，看是否可以從其他預(yù)算費(fèi)用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費(fèi)用支出的部分或全部，否則就要?jiǎng)佑脺?zhǔn)備金。 為了編制年度運(yùn)營預(yù)算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對(duì)以前若干年的物業(yè)收支狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析，對(duì)于在來年可能要出現(xiàn)的情況(如由于大規(guī)模裝修改造，臨時(shí)降低了人住率)，要予以認(rèn)真的考慮，并在預(yù)算中盡量體現(xiàn)這些可能的變

33、化。 年度運(yùn)營預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)來年的有關(guān)估計(jì)對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目作出適當(dāng)調(diào)整的機(jī)會(huì)。通過分析預(yù)算中的每一個(gè)收支項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對(duì)各項(xiàng)預(yù)計(jì)的收入和費(fèi)用項(xiàng)目對(duì)物業(yè)表現(xiàn)影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實(shí)施有效的控制。通過預(yù)算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達(dá)成共識(shí)，以避免雙方在預(yù)算實(shí)施的過程中產(chǎn)生矛盾。在預(yù)算中，如果收入和費(fèi)用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運(yùn)營報(bào)告時(shí)，在預(yù)算中就要按月安排各項(xiàng)收支計(jì)劃，這就涉及

34、到如何將年度預(yù)算收支在各個(gè)月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費(fèi)用支出在每個(gè)月之間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節(jié)性發(fā)生的費(fèi)用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預(yù)算的過程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費(fèi)用的分配達(dá)成共識(shí)。 年度運(yùn)營預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實(shí)際的運(yùn)營收入和費(fèi)用支出，可能會(huì)隨著時(shí)間的進(jìn)展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補(bǔ)這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì)隨著時(shí)間的進(jìn)展準(zhǔn)備季度預(yù)算，并從中反映出對(duì)原年度預(yù)算中某些初始估計(jì)的調(diào)整過程。，季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準(zhǔn)確，因?yàn)轭A(yù)測的內(nèi)容從時(shí)間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個(gè)季節(jié)的時(shí)間長度，所以對(duì)季節(jié)性收支的估計(jì)就會(huì)更加準(zhǔn)確。為了更好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì)進(jìn)一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實(shí)際、更具操作性。 (二)資本支出預(yù)算 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實(shí)際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很