物業(yè)管理的品牌競(jìng)爭(zhēng)淺析

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理的品牌競(jìng)爭(zhēng)淺析 SCQ / 中外營(yíng)銷策劃 摘要:品牌是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),也是企業(yè)贏得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè), 目前還不夠完善,它的社會(huì)地位也不高,加上物業(yè)管理的贏利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上,在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天,創(chuàng)名牌企業(yè),建優(yōu)秀PM小區(qū),現(xiàn)已成為我國(guó)PM企業(yè)的管理目標(biāo)和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠(chéng)和充分信賴,好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證研討會(huì),吹響了鼓勵(lì)和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證,提高企業(yè)知名

2、度,實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號(hào)角?，F(xiàn)在,企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,未來幾年,物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略,全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。 關(guān)鍵字:品牌 物業(yè)管理品牌 市場(chǎng)化 專業(yè)化 規(guī)模化 創(chuàng)新 目錄 1、品牌和物業(yè)管理品牌 2、創(chuàng)建 物業(yè)管理品牌的條件 3、創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性 4、創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略 5、物業(yè)管理進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 1、品牌和物業(yè)管理品牌 目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬(wàn)家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)。低價(jià)已使很多公司無(wú)法單靠物業(yè)管理費(fèi)生存,而在高檔物業(yè)市場(chǎng),登陸不久的“洋物業(yè)”已開始伸手采摘豐碩的果實(shí)。大多管理落后的小型物業(yè)管理企業(yè)已陷入生計(jì)

3、維艱,又遭消費(fèi)者口誅筆伐的尷尬困境.物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀使競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、打造行業(yè)品牌引入物業(yè)管理行業(yè),從而給消費(fèi)者以更多選擇機(jī)會(huì),也給了物業(yè)管理公司規(guī)范發(fā)展的機(jī)會(huì)。先看一個(gè)例子:天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年,是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè),具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì).公司成立以來,一直遵循“依法管理、服務(wù)第一、住戶至上”的企業(yè)宗旨,發(fā)揚(yáng)“開拓、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神,樹立了“以人為本,以誠(chéng)取信”的經(jīng)營(yíng)理念,創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式。 目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目,同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)

4、秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào).幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新,先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”:第一家實(shí)行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會(huì);第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木;第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。實(shí)干精神和不斷創(chuàng)新已成為金廈物業(yè)的品牌.由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么?品牌就是第一名。 品牌是在市場(chǎng)上突進(jìn)的速度,是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份,是綜合品質(zhì)的崇尚。它是對(duì)承諾兌現(xiàn)的程度,是精細(xì)工作的結(jié)果,是長(zhǎng)期讓消費(fèi)者們感到滿意的回報(bào)。品牌的組成包括企業(yè)和產(chǎn)品名

5、稱、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品定位及宣傳口號(hào)等等。品牌是靠積累形成的,它需要塑造、維護(hù)、提升和再開發(fā)。物業(yè)管理品牌,是由物業(yè)的品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的。構(gòu)成的要素主要有:物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素,包括物業(yè)公司的特殊名稱(如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等)、注冊(cè)資金、管理業(yè)績(jī)、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、業(yè)主管理委員會(huì)的反映、政府意見等;負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力;管理層的素質(zhì);專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級(jí)等等;此外,還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。 2、創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條件 可以設(shè)想,如果物業(yè)管理公司受托實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)

6、,業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量低下,配套及環(huán)境很不完善,售后遺留問題成堆,服務(wù)人員態(tài)度惡劣等等一系列問題,面對(duì)這樣的小區(qū)物業(yè)公司只能窮于應(yīng)付,根本談不上創(chuàng)建自己的服務(wù)品牌。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌,要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn),硬件、軟件設(shè)施,有點(diǎn)到面,擴(kuò)大戰(zhàn)果,從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略,也就是說物業(yè)公司要先分析了解創(chuàng)建品牌的先決條件: 2、1 硬件 其在日常的使用中還有個(gè)折舊問題,不可忽視。 2、1、1 設(shè)施,設(shè)施跟檔次無(wú)關(guān),功能是否匹配是評(píng)價(jià)硬件設(shè)施好壞的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。 2、1、2、環(huán)境,環(huán)境就是綠化、園藝,而且任何一個(gè)綠化的環(huán)境具有他的公用性,同樣綠化,是裝飾性的還是功用性的一定要明確,如果

7、是功用性的,它的功用性沒有發(fā)揮出來,只發(fā)揮了它的裝飾性,這樣的環(huán)境仍然不能稱為好。評(píng)論環(huán)境就談到美觀、品味、格調(diào),處理環(huán)境藝術(shù)應(yīng)該由專業(yè)的設(shè)計(jì)師去完成,形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。 2、1、3、質(zhì)量,質(zhì)量問題有我們通常意義上看得見的,另外還有我們看不見的,這就要請(qǐng)專家來鑒定。 2、2 軟件 評(píng)價(jià)軟件的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是在所有的軟件要件構(gòu)成中,是否有研發(fā),研究發(fā)展,研究物業(yè)、客戶需求,物業(yè)定位、市場(chǎng)定位。如果管理的物業(yè)為寫字樓可能更多的是關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走向,如果是住宅則更多的是研究客戶需求,目標(biāo)群體的需求,而且這個(gè)研究要保證這個(gè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展。軟件也就是看一個(gè)管理公司具備不具備對(duì)物業(yè)發(fā)

8、展的預(yù)見性和指導(dǎo)性,當(dāng)具備這個(gè)能力的時(shí)候,所有的工作有方向有目標(biāo)了,那么物業(yè)公司需要做的兩件事情就是管理和服務(wù)設(shè)計(jì)及管理和服務(wù)的執(zhí)行。 2、3 服務(wù)對(duì)象 可以說物業(yè)的服務(wù)對(duì)象是人。為了提供讓其滿意的服務(wù)要盡量使其服務(wù)需求趨同,使這個(gè)群體的人在他的需求層面、需求趨向方面,盡可能達(dá)到一致。 2、4 樹立品牌意識(shí)作為一種無(wú)形資產(chǎn),品牌的效用是任何廣告所不能比擬的,物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤(rùn),而且有利于其經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大。各物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要,積極探索,大膽實(shí)踐,按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo),通過嚴(yán)

9、謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理,倡導(dǎo)隨時(shí)隨地、盡心盡力的服務(wù)理念,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 2、5 完善的規(guī)章制度和高素質(zhì)的從業(yè)人員 規(guī)章制度有利于各項(xiàng)工作的順利發(fā)展開展和公司的進(jìn)步,員工工作的有序。從業(yè)人員如果都能清楚地知道自己所服務(wù)的企業(yè)比別人做得好的有什么,追求的是什么,并能以加盟這樣的企業(yè)為自豪的話,就會(huì)逐步形成員工的“品牌氣質(zhì)”,這種氣質(zhì)的形成對(duì)于企業(yè)品牌的成長(zhǎng)是非常關(guān)鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工或招聘專業(yè)人員,參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育,為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才。培訓(xùn)可以通過理論研討、聽專題講座、舉行專項(xiàng)訓(xùn)練等形式,從而不斷提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。 3、創(chuàng)建物業(yè)管理品牌

10、的必然性 3、1 實(shí)施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高,人民對(duì)住房的要求已經(jīng)從有房住、住得下, 提高到住得好。所謂住得好,不是單純的面積大小、布局合理等“硬件”,更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”,來保證房屋及設(shè)備正常運(yùn)行、物業(yè)區(qū)內(nèi)治安良好、環(huán)境整潔、服務(wù)設(shè)施齊全等等。因此,一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務(wù),才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。其次,名牌物業(yè)管理受到消費(fèi)者青睞,不僅僅在于其表層的管理服務(wù),更重要的是它所蘊(yùn)含的企業(yè)文化,即對(duì)消費(fèi)者的地位、個(gè)性、修養(yǎng)、品味、生活方式的肯定性的文化特征。換句話說消費(fèi)者的購(gòu)買和消費(fèi)過程,同時(shí)也是一種追求上述文化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)過程。正因?yàn)槊?/p>

11、牌物業(yè)管理所蘊(yùn)含的高文化品味及高附加值,才能使消費(fèi)者對(duì)其情有獨(dú)鐘, 不惜為之投資。 3、2 實(shí)施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展的需要 物業(yè)管理服務(wù)性的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利,服務(wù)社 會(huì)”,不能以牟取高額利潤(rùn)為目的,所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金,談何經(jīng)營(yíng)、服務(wù)?從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中,我們發(fā)現(xiàn),規(guī)模越大,管轄物業(yè)越多的企業(yè),其獲利越豐。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌,運(yùn)用品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍,形成規(guī)模效應(yīng),才能充分利用人力、物力資源,降低成本,使企業(yè)獲得可觀效益,為其生存提高保障。 3、3、物業(yè)管理品牌可以是永存的 物業(yè)管理企業(yè)的品牌,體現(xiàn)

12、在物業(yè)管理上的硬指標(biāo),就是創(chuàng)建和獲得國(guó)內(nèi)物業(yè)管理最高榮譽(yù)獎(jiǎng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、安全文明小區(qū)以及ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證;在軟件建設(shè)方面,對(duì)內(nèi)主要是企業(yè)文化,企業(yè)內(nèi)部機(jī)制改革,對(duì)外則是通過媒介擴(kuò)大影響,宣傳企業(yè)精神,全面提升企業(yè)形象。3、4、物業(yè)管理品牌是信任與承諾名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達(dá)著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系,是一種體現(xiàn)互利互惠、友好合作和信任的關(guān)系。優(yōu)秀物管“產(chǎn)品就向商海中的燈塔,吸引著迷茫和優(yōu)柔寡斷的業(yè)主客戶。優(yōu)秀物管產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系,而且是物管企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌(優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、樓宇、安全文明小區(qū))能體現(xiàn)出一種強(qiáng)大

13、的信任和效益,是一種無(wú)形的資產(chǎn)和力量。 3、5、物業(yè)管理品牌是對(duì)服務(wù)價(jià)值的最好詮釋 如果一個(gè)物管企業(yè)總能夠以合理的收費(fèi)價(jià)格(這種合理收費(fèi)價(jià)格是按照國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而且是物管企業(yè)和業(yè)主都能接受的),提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù),那么,市場(chǎng)就會(huì)認(rèn)同于它,業(yè)主就會(huì)忠實(shí)于它。物業(yè)公司和業(yè)主的這種關(guān)系,是以經(jīng)營(yíng)品牌為紐帶的。品牌或優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)是承諾和忠誠(chéng)的象征。品牌表示物管企業(yè)給予業(yè)主以承諾。物管企業(yè)以履行承諾來維護(hù)其產(chǎn)品,作為對(duì)業(yè)主的奉獻(xiàn)和熱情,這樣,會(huì)使業(yè)主發(fā)現(xiàn)忠實(shí)一家物管企業(yè)是值得和有利的。 3、6 物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補(bǔ)和完善開發(fā)商的信譽(yù)和形象,而且使物業(yè)本身更具有吸引力,讓潛在的購(gòu)房者更樂意為幾

14、乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而傾囊。因此,在項(xiàng)目營(yíng)銷中,一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講,主要有以下方面的原因: 3、6、1、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分 由下列的數(shù)據(jù)我們可以看出: 現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個(gè)非常重要的促銷手段。據(jù)調(diào)查,2002年,京、滬、穗三地新開發(fā)的樓盤把主要的賣點(diǎn)放在物業(yè)管理(97%)。其他主要賣點(diǎn)還有:位置(94%)、價(jià)格(92.8%)、戶型(91.4%)、建筑質(zhì)量(89%)、環(huán)境(84%)、生活質(zhì)量(83.5%)、物有所值(79%)。 3、6、2 、 物業(yè)管理品牌與物業(yè)項(xiàng)目成功與

15、否關(guān)系重大 一項(xiàng)物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌,則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購(gòu)房者對(duì)物業(yè)增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑?物業(yè)公司才是和他們“同呼吸,共命運(yùn)”,并將長(zhǎng)期和他們共處的單位。目前,一些地方媒體曝光的房子出了問題,業(yè)主找不到開發(fā)商的事例,已讓潛在的買主多了一些心眼。同時(shí),物業(yè)的管理品牌如何,既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的,也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個(gè)重要影響因素。 3、6、3 物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的新穎而有效的策略 營(yíng)銷中利用物業(yè)管理品牌主要有兩個(gè)途徑。 3、6、3 、1 現(xiàn)場(chǎng)銷售過程中,通過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、工作與服務(wù)態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力,把

16、更多的購(gòu)房者吸引到自己的物業(yè)項(xiàng)目上來; 3、6、3、2 營(yíng)銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個(gè)賣點(diǎn),通過電視、雜志、報(bào)紙等媒體把項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。因此創(chuàng)建物業(yè)管理品牌是物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢(shì),它將會(huì)使物業(yè)管理的服務(wù)水平不斷推向新的高度,服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高, 4、 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略 4、1 走市場(chǎng)化道路 物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進(jìn)企業(yè)整體水平的提高, 這樣,企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,獲得更快、更好的發(fā)展。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì),是實(shí)施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。 市場(chǎng)化物業(yè)管理應(yīng)該具有如下特征: 4、1、1 管理現(xiàn)代化 4、1、1、1 指導(dǎo)思想現(xiàn)代化

17、。即對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,要用開放的眼光看問題。 4、1、1、2 物業(yè)管理體制完善化 4、1、2 供需主體市場(chǎng)化 4、1、2、1 物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體市場(chǎng)化 物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體指各層次、各類別的物業(yè)公司,它的市場(chǎng)化,應(yīng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn):經(jīng)營(yíng)行為的自主性、經(jīng)營(yíng)目的效益性、物業(yè)管理組織企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)性。 4、1、2、2 物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體的市場(chǎng)化 物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體指需求物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體業(yè)主管理委員會(huì)。它的市場(chǎng)化有兩個(gè)要求:決策自主性、消費(fèi)的社會(huì)化。 4、1、3 運(yùn)行規(guī)范化 它包括四方面的內(nèi)容: 4、1、3、1 委托合同化 物業(yè)管理委托合同是

18、物業(yè)所有人或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)方面,明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議或契約。 4、1、3、2 價(jià)格合理化 價(jià)格構(gòu)成合理化,說明物業(yè)管理過程中,哪些應(yīng)納入價(jià)格構(gòu)成,哪些不應(yīng)納入價(jià)格構(gòu)成。它要求價(jià)格定位不能過高或過低 。 4、1、3、3 競(jìng)爭(zhēng)有序化 物業(yè)管理市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)是實(shí)力、信譽(yù)的競(jìng)爭(zhēng),參與競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)公司都應(yīng)在機(jī)會(huì)均等、公平、公開、公正的條件下進(jìn)行合法、有序的競(jìng)爭(zhēng)。 4、1、3、4 監(jiān)督機(jī)制規(guī)范化 物業(yè)公司來說,既要有嚴(yán)格的內(nèi)部制約,又要加強(qiáng)外部監(jiān)督力度。推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化,促進(jìn)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施,規(guī)范物管市場(chǎng)要從以下幾方面入手: 4、1、1 職責(zé)明確 政府的職責(zé)就是制定和

19、完善法律、法規(guī),用法律、法規(guī)來規(guī)定政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任權(quán)力義務(wù)等,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的成立和運(yùn)作,使物業(yè)管理企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求來正常運(yùn)行,同時(shí)還要強(qiáng)化對(duì)有關(guān)立法執(zhí)行情況的有效監(jiān)督。 物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念,擺正位置,由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)向?yàn)榻邮軜I(yè)主委托,受雇于業(yè)主,為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),同時(shí)服務(wù)好,維護(hù)好業(yè)主的物業(yè),方可從中得到合理的報(bào)酬。業(yè)主即房屋所有人也要轉(zhuǎn)變觀念,變被動(dòng)接受物業(yè)管理為主動(dòng)推行物業(yè)管理,認(rèn)真履行業(yè)主自治的職責(zé),只要條件許可就應(yīng)立即選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),為業(yè)主自治和有效行使業(yè)主自治權(quán)力提供組織保障。業(yè)主委員會(huì)

20、必須是承擔(dān)法律責(zé)任的獨(dú)立法人或社團(tuán)組織,履行業(yè)主對(duì)物業(yè)及其公共設(shè)施和公用設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任和義務(wù),實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的。并且在物業(yè)公司內(nèi)部也要職責(zé)明確,確立崗位責(zé)任制,達(dá)到事事有人干,事事有人管的效果,形成良好的工作氣氛,塑造良好的企業(yè)形象。 4、1、2 規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng) 4、1、2、1 健全房地產(chǎn)市場(chǎng),健全的房地產(chǎn)市場(chǎng),能激活物業(yè)流通,促使業(yè)主關(guān)心自己物業(yè)保值,從而轉(zhuǎn)變觀念,接受物業(yè)管理市場(chǎng)化的觀念,自覺履行對(duì)其所擁有的物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備周圍環(huán)境綠化、衛(wèi)生、治安、維護(hù)、修繕和整治的義務(wù),確保物業(yè)的完好。 4、1、2、2 培育能適應(yīng)不同消費(fèi)需求的物業(yè)管理市場(chǎng) 物業(yè)管理市場(chǎng)既可提供低檔次非專業(yè)

21、化服務(wù),又可提供一般房屋修繕、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)專業(yè)化服務(wù)體系。它以住宅區(qū)為切入口,逐步向?qū)懽謽恰⒐I(yè)區(qū)、商場(chǎng)、農(nóng)村、學(xué)校、車站等各類物業(yè)延伸 和拓展。 4、1、2、3 引入和保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 此途徑可增加物業(yè)管理市場(chǎng)的活力,使業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并合理支付給物業(yè)管理企業(yè)報(bào)酬。 4、1、3 依法建立規(guī)范化的物業(yè)管理制度 4、1、3、1 建立前期物業(yè)管理備案審查制度 4、1、3、2 建立物業(yè)管理確認(rèn)制度 4、1、3、3 建立業(yè)主大會(huì)制度 4、1、3、4 建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度 4、1、3、5 建立住房維修資金制度 4、1、3、6 建立物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)雙方協(xié)商制度 4、2 走專業(yè)化道路不斷提高

22、專業(yè)化水平,樹立專業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念。所有房屋的物業(yè)管理應(yīng)由獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理,由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議,從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和服務(wù)質(zhì)量的不斷提高。物業(yè)管理的專業(yè)化還體現(xiàn)在物業(yè)管理人員的專業(yè)化上。專業(yè)人才奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可忽視的問題。相當(dāng)一部分是從房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行為物業(yè)管理從業(yè)人員,不僅專業(yè)知識(shí)欠缺,而且服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。物業(yè)管理是一個(gè)專業(yè)化程度很高的勞動(dòng)密集性行業(yè),管理經(jīng)驗(yàn)與管理技巧非常重要。隨著物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備高檔化、復(fù)雜化,物業(yè)管理的難度必然越來越大,從業(yè)人員必須具備多方面與之相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。遺憾的是,我國(guó)物業(yè)管理人才的教育

23、培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃。目前物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度和上崗資格制度,遠(yuǎn)不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)樹立人才競(jìng)爭(zhēng)理念,不僅要通過給待遇、給位置,從社會(huì)上招聘能人,同時(shí)要加強(qiáng)員工的專業(yè)化培訓(xùn)。我們先看一下在要成功塑造物業(yè)管理品牌的過程中,至少需要人才的種類:專業(yè)能力、綜合能力出眾的技術(shù)人才、知識(shí)全面、擅長(zhǎng)協(xié)調(diào)的管理人才、能夠適應(yīng)市場(chǎng) 變幻的營(yíng)銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創(chuàng)新精神和決斷意識(shí)的企業(yè)家。要培養(yǎng)和引進(jìn)這五類人才,必須做到: 4、2、1 在思想上要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和憂患意識(shí),做到與時(shí)俱進(jìn),引進(jìn)人才時(shí)要做到公正嚴(yán)明,不搞特殊化,杜絕走后門等

24、不良風(fēng)氣。 4、2、2 提高從業(yè)門檻的高度,做好引進(jìn)人才機(jī)制的改革,做到“寧缺毋濫”。 4、2、3 對(duì)內(nèi)加大培訓(xùn)考核力度,在堅(jiān)持狠抓業(yè)務(wù)培訓(xùn) 的同時(shí),嚴(yán)格考核制度,對(duì)不符合條件者實(shí)行“一刀切”,真正做到“能者上,平者讓,庸者下”。 4、2、4 加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng) 加大對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)力度,同時(shí)要與實(shí)踐緊密結(jié)合起來,絕不能脫離實(shí)際需求情況。 4、3 創(chuàng)新策略 創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命,是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力,是企業(yè)超越自我的必然選擇,是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。它包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。 4、3、1 戰(zhàn)略創(chuàng)新其是企業(yè)在超競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的必然選擇,制定并實(shí)施明確的戰(zhàn)略創(chuàng)新措施是一個(gè)企業(yè)首先要考慮的

25、問題。因此, 企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問題,都要求我們?cè)趹?zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新,即要求我們制定的戰(zhàn)略既 要方向正確,又要出奇至勝。在制定戰(zhàn)略時(shí),要分析外部環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì),尤其是與物 業(yè)管理關(guān)系密切的第三產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),對(duì)有害于企業(yè)的影響盡量 避免或轉(zhuǎn)害為利。 同時(shí)要認(rèn)真研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,認(rèn)真分析本企業(yè)實(shí)力,弄清物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),發(fā)揮本企業(yè)優(yōu)勢(shì),使企業(yè)經(jīng)營(yíng)建立在 自身雄厚實(shí)力的基礎(chǔ)上。在戰(zhàn)略制定過程中,既要吸收有關(guān)技術(shù)與管理專家參謀咨詢,也 要吸收企業(yè)職工代表參加,以便集中群眾智慧,同時(shí)使戰(zhàn)略能得到企業(yè)職工 的贊同與支持。 4、3、2 服務(wù)創(chuàng)新 隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善,許

26、多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業(yè)管理企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管理上的差距就會(huì)越來越小。這就意味著,誰(shuí)的管理和服務(wù)最有特色最接近人們的需求,誰(shuí)就能脫穎而出,備受人們 的歡迎。因此,要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有高超的服務(wù)技能。 4、3、3 理念創(chuàng)新 同理物業(yè)管理企業(yè)必須要領(lǐng)先的服務(wù)理念才能使管理更科學(xué)更有效,才可以把拓展市場(chǎng)這塊蛋糕做得更大。 4、4 走規(guī)?；?jīng)營(yíng)道路 品牌之所以成為品牌,就是因?yàn)橛辛艘?guī)模,或者說,規(guī)模鑄就了當(dāng)今世界的 品牌。改革開放使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制向著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展,使我們看到了世界品牌的威力,國(guó)際國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使我們進(jìn)一步了解到品牌的背后有規(guī)模。產(chǎn)品企業(yè)的品

27、牌是這樣,服務(wù)企業(yè)的品牌也是這樣,即使是正在營(yíng)運(yùn)階段的物業(yè)管理的品牌,衡量成功與否的標(biāo)志也是規(guī)模。 2000年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè),緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè),這類企業(yè)的發(fā)展不僅為它們品牌營(yíng)運(yùn)的成功奠定了基礎(chǔ),也為各地物業(yè)管理企業(yè)的品牌營(yíng)運(yùn)和市場(chǎng)發(fā)展起到示范作用。 4、5 提供高質(zhì)量的服務(wù) 創(chuàng)建物業(yè)管理的品牌不僅要體現(xiàn)在服務(wù)創(chuàng)新上,還要有高質(zhì)量的服務(wù)。優(yōu)良的服務(wù)最起碼做到:服務(wù)態(tài)度熱情、服務(wù)設(shè)備完好、服務(wù)技能嫻熟、服務(wù)項(xiàng)目齊全,程序規(guī)范、收費(fèi)合理、制度健全、效率快速等。物業(yè)管理公司要把物管服務(wù)與人文關(guān)系、特色理念、社區(qū)

28、文化建設(shè)結(jié)合起來。如采 用“個(gè)性化服務(wù)”,根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù),體現(xiàn)物業(yè)管理“以人為 本”的原則;又如在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下,采取“1拖N” 管理架構(gòu):即確定一個(gè)資深小區(qū)管理處為區(qū)域中心,由它對(duì)周邊小區(qū)管理處 實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施,人員統(tǒng)一管理、分片服務(wù),財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支、 分別核算。這可使得管理與維修人員配比大大降低,小區(qū)的平均開辦費(fèi)也相 應(yīng)減少。 4、6 加強(qiáng)法制化建設(shè) 物業(yè)活動(dòng)中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,同時(shí),作為一個(gè)新興行業(yè),物業(yè)管理也存在一系列問題。如物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符等行為,損害業(yè)

29、主的合法權(quán)益;物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題,使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。物業(yè)管理因此出現(xiàn)的種種糾紛,已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。物業(yè)管理當(dāng)前亟待解決的問題是法制建設(shè)滯后,相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清,它們成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。為解決這些問題,一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)-物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)運(yùn)而生。它的頒布將從根本上解決物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題,對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,起到關(guān)鍵作用。條例的出臺(tái),標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從此進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。但物業(yè)企業(yè)應(yīng)在學(xué)習(xí)條例的同時(shí),更要注重法制化的普及應(yīng)用,可從以下幾方面入手: 4、6、1 要通過多種途徑增強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識(shí),明確自己的權(quán)利和義務(wù)。并通過規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,維護(hù)大