法律知識(shí)研究房地產(chǎn)信托融資分析與

1、省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)情況予以公告?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法房地產(chǎn)信托融資資分析與研究究【摘要】 介紹房地產(chǎn)產(chǎn)信托的基本本概念，簡(jiǎn)要要描述了其發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和其其產(chǎn)品模式，指指出了房地產(chǎn)產(chǎn)信托的局限限性及其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并提出了了相應(yīng)的對(duì)策策建議，以供供房地產(chǎn)信托托融資參考。1 房地產(chǎn)產(chǎn)信托出現(xiàn)背背景房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資金額巨巨大而且投資資周期較長(zhǎng)的的特點(diǎn)決定了了各房地產(chǎn)企企業(yè)不得不依依賴銀行貸款款，但貸款時(shí)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，增增加了企業(yè)的的負(fù)擔(dān)，也給給銀行帶來(lái)了了信貸的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。20

2、033-06-113 中國(guó)人人民銀行發(fā)布布了關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的通通知，使得得國(guó)家銀根對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)緊縮。加上上房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市融資的的規(guī)模和時(shí)機(jī)機(jī)受到限制，短短期內(nèi)從證券券市場(chǎng)融資的的愿望難以實(shí)實(shí)現(xiàn)。尋找廣廣闊的投資來(lái)來(lái)源和拓寬融融資渠道成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)務(wù)之急，作為為金融四大支支柱之一的信信托具有靈活活、安全、合合法以及有效效管理、受益益穩(wěn)定的特點(diǎn)點(diǎn)，理所當(dāng)然然的成為了房房地產(chǎn)行業(yè)融融資的新亮點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)，銀銀行信貸的緊緊縮也為房地地產(chǎn)信托提供供發(fā)展的新契契機(jī)和市場(chǎng)空空間。我國(guó)于于 20022-6 頒布布的信托投投資公司管理理辦法，我我國(guó)信托業(yè)經(jīng)經(jīng)過(guò)了第 55

3、次整頓，信信托公司處于于大調(diào)整后的的重新起步階階段，急需成成功的業(yè)務(wù)和和產(chǎn)品來(lái)重新新樹(shù)立良好的的信譽(yù)和獲得得利潤(rùn)，以增增強(qiáng)信托實(shí)力力提高競(jìng)爭(zhēng)力力。一方面，擴(kuò)擴(kuò)大了金融市市場(chǎng)的業(yè)務(wù)種種類，滿足廣廣了大投資者者多樣化的投投資需求。另另一方面，拓拓寬了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資渠渠道，緩解了了銀行體系貸貸款過(guò)度集中中的風(fēng)險(xiǎn)壓力力。按照中華華人民共和國(guó)國(guó)信托法，信信托被定義為為“指委托人人基于對(duì)受托托人的信任，將將其財(cái)產(chǎn)委托托給受托人，由由受托人按委委托人的意愿愿以自己的名名義，為受益益人的利益或或特定目的，進(jìn)進(jìn)行管理或者者處分的行為為。”信托當(dāng)當(dāng)事人分為 3 方：委委托人、受托托人和受益人人。委托人是是原財(cái)產(chǎn)

4、所有有者，可以是是自然人、法法人和其它組組織;受托人人是信托投資資公司;受益益人是享有信信托受益權(quán)的的自然人、法法人和其它組組織。值得指指出的是，受受托人可以是是眾多受益人人之一，但不不能是唯一的的受益人。信信托財(cái)產(chǎn)是信信托的載體，處處于信托關(guān)系系的核心地位位。信托法規(guī)規(guī)定，依法形形成的信托財(cái)財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立立性、所有權(quán)權(quán)和受益權(quán)的的分離性和連連續(xù)性。一是是信托財(cái)產(chǎn)與與未形成信托托的其它財(cái)產(chǎn)產(chǎn)相區(qū)別，委委托人死亡或或者解散、撤撤銷和破產(chǎn)，除除委托人作為為唯一受益人人外，信托財(cái)財(cái)產(chǎn)不屬于委委托人遺產(chǎn)或或者清算財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。二是受托托人對(duì)信托財(cái)財(cái)產(chǎn)運(yùn)用、處處分所產(chǎn)生的的債權(quán)不得和和其固有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所產(chǎn)生的債債務(wù)

5、相抵消，不不同的信托財(cái)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的的債權(quán)債務(wù)也也要分賬處理理。三是信托托財(cái)產(chǎn)也獨(dú)立立于受益人的的自有財(cái)產(chǎn)，受受益人除享有有受約定的權(quán)權(quán)益，不得在在信托存續(xù)中中對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)本身提出要要求。四是除除了債權(quán)人在在設(shè)立信托前前，對(duì)該信托托財(cái)產(chǎn)已經(jīng)享享有優(yōu)先受償償權(quán)、處理信信托事物本身身產(chǎn)生債務(wù)而而債權(quán)人要求求清償、信托托財(cái)產(chǎn)應(yīng)擔(dān)負(fù)負(fù)的稅款等，信信托財(cái)產(chǎn)處于于委托人、受受托人及受益益人三方債權(quán)權(quán)人的追及范范圍之外，不不得對(duì)其強(qiáng)制制執(zhí)行。五是是除法律或者者信托文件另另有規(guī)定外，信信托不因委托托人和受托人人的死亡、喪喪失民事行為為能力、依法法解散、被宣宣告破產(chǎn)或者者被依法撤銷銷而終止，也也不因受托人人的辭任

6、而終終止。房地產(chǎn)信托托一般是指以以房地產(chǎn)及其其相關(guān)資產(chǎn)為為投向的資金金信托投資方方式，即信托托投資公司制制定信托投資資計(jì)劃，與委委托人(投資資者)簽訂信信托投資合同同，委托人(投資者)將將其合法資金金委托給信托托公司進(jìn)行房房地產(chǎn)投資，或或進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款或或購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款證證券，或進(jìn)行行相關(guān)的房地地產(chǎn)投資活動(dòng)動(dòng)。2 房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資的的發(fā)展模式在中華人人民共和國(guó)信信托法、信信托投資公司司管理辦法及及信托投資資公司資金信信托管理暫行行辦法實(shí)施施以后，信托托業(yè)的法律地地位、生存空空間就有了新新的定位。全全國(guó)各信托投投資公司推出出了自己的信信托產(chǎn)品，在在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)有了新的嘗嘗試，主要采采

7、取 4 種種模式對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)提供投投資。2.1 股股權(quán)類信托針對(duì)那些自自有資金比例例不足 300%、存在一一定資金缺口口的、不符合合商業(yè)銀行貸貸款要求的房房地產(chǎn)公司，信信托投資公司司以注入股本本資金的方式式與房地產(chǎn)公公司組建有限限責(zé)任公司，使使其自有資金金比例達(dá)到 30%的要要求。這樣，房房地產(chǎn)企業(yè)就就可以順利地地從商業(yè)銀行行獲得貸款從從而進(jìn)行房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)和運(yùn)作。信信托投資公司司作為股東獲獲得股本金的的投資匯報(bào)，從從而實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司與信托投資資公司的雙贏贏。這種模式式是完全符合合中國(guó)人民銀銀行的有關(guān)政政策規(guī)定的，22003 年年第二季度中中國(guó)人民銀行行在貨幣政策策報(bào)告中提到到，

8、要加強(qiáng)房房地產(chǎn)股權(quán)融融資的力度。這這種融資方式式在我國(guó)現(xiàn)階階段還比較可可行的，目前前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)還屬于受益益較高的產(chǎn)業(yè)業(yè)，所以，許許多投資者把把房地產(chǎn)作為為一個(gè)很好的的投資方向。房房地產(chǎn)有資金金高度密集、高高度專業(yè)化等等特點(diǎn)，一般般投資者局限限于自身實(shí)力力還達(dá)不到獨(dú)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的要要求，這時(shí)候候就可以利用用信托工具融融資順利地參參與房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目地投資開(kāi)開(kāi)發(fā)，取得滿滿意的投資回回報(bào)。股權(quán)類類信托投資的的操作方式，根根據(jù)參股形式式的不同也分分幾種：普通通股方式、優(yōu)優(yōu)先股方式和和股權(quán)回購(gòu)方方式。采取不不同的操作方方式視獲得的的受益和承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而定定。2.2 交交易類信托由于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目存在一一定的開(kāi)發(fā)

9、和和銷售周期，所所需資金量大大，房地產(chǎn)企企業(yè)的資金鏈鏈往往出現(xiàn)緊緊張，為解決決這個(gè)問(wèn)題，信信托投資公司司就可以利用用信托交易的的職能，通過(guò)過(guò)一次性地購(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部部分資產(chǎn)向房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)提供一筆筆后續(xù)開(kāi)發(fā)資資金，等到房房地產(chǎn)項(xiàng)目銷銷售資金回籠籠再將這部分分資產(chǎn)購(gòu)回。這這種操作類似似抵押貸款，信信托投資公司司可以以比較較適合的價(jià)格格購(gòu)買部分項(xiàng)項(xiàng)目，回購(gòu)時(shí)時(shí)間短，受益益較好，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更低。同時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從從信托投資公公司一次性獲獲得一筆資金金，使其資金金流得以維持持，為以后的的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了了有利的資金金條件。2.3 債債權(quán)融資信托托這種方式需需要與銀行聯(lián)聯(lián)合，形成一一個(gè)完整

10、的資資金鏈。債權(quán)權(quán)融資信托是是針對(duì)自有資資金比例已經(jīng)經(jīng)達(dá)到30%，但由于特特定原因造成成短期資金短短缺，比如有有的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于于土地購(gòu)置資資金不足而不不能取得土地地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)。這時(shí)候候信托投資公公司就可以籌籌集一筆資金金定向地貸給給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上上其土地購(gòu)置置上的資金缺缺口，于是房房地產(chǎn)企業(yè)取取得土地證以以后就能進(jìn)行行按揭或獲取取銀行貸款，然然后將信托投投資公司的貸貸款返還。這這種操作方式式類似商業(yè)銀銀行的信貸業(yè)業(yè)務(wù)。但是，政政策規(guī)定銀行行不允許這樣樣做。2.4 物物業(yè)類投資信信托主要是針對(duì)對(duì)成熟的房地地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行行處理。比如如出租率比較較高的寫字樓樓和商鋪，如如果業(yè)主有更

11、更好的資金安安排或者投資資計(jì)劃，需要要將房地產(chǎn)物物業(yè)提前出讓讓變現(xiàn)獲得資資金，信托投投資公司就可可以通過(guò)發(fā)行行信托投資計(jì)計(jì)劃，籌集社社會(huì)閑散資金金將這部分物物業(yè)購(gòu)買過(guò)來(lái)來(lái)，再委托專專業(yè)的物業(yè)管管理公司進(jìn)行行租賃、轉(zhuǎn)讓讓等處置，獲獲得受益的一一部分以利率率的方式還給給受益人。這這種方式相當(dāng)當(dāng)于房地產(chǎn)金金融租賃的形形式，一些實(shí)實(shí)力雄厚的外外資商業(yè)企業(yè)業(yè)是潛在的合合作對(duì)象，比比如沃爾瑪、家家樂(lè)福等外企企大舉進(jìn)軍中中國(guó)市場(chǎng)，它它們的選址理理念一般是只只租不買，而而且租期較長(zhǎng)長(zhǎng)?？偟膩?lái)說(shuō)說(shuō)，房地產(chǎn)信信托融資的資資金成本較低低，資金操作作的風(fēng)險(xiǎn)也比比商業(yè)銀行信信貸小，在產(chǎn)產(chǎn)品的操作方方式方面也比比較的靈活

12、，同同時(shí)也能滿足足廣大投資者者的需求。3 房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)對(duì)策建議3.1 房房地產(chǎn)信托融融資潛在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)(1)雖然然我國(guó)的市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在在不斷地完善善，但針對(duì)一一個(gè)發(fā)達(dá)的金金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)說(shuō)還是不夠的的。不完備的的信用制度和和產(chǎn)權(quán)制度都都對(duì)信托的發(fā)發(fā)展有制約作作用。信托投投資公司在公公司治理方面面也存在缺陷陷，不少的信信托投資公司司依附于政府府，是“官辦辦”的融資窗窗口。由于房房地產(chǎn)信托是是一個(gè)復(fù)合行行業(yè)，需要較較高素質(zhì)的專專業(yè)人員和較較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理能力力，在這方面面也存在不足足，就投資者者而言面臨著著相當(dāng)?shù)墓芾砝盹L(fēng)險(xiǎn)。(2)目前前國(guó)家就信托托有相關(guān)的法法律法規(guī)，但但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)

13、不不夠的。在房房地產(chǎn)信托的的 4 種產(chǎn)產(chǎn)品模式的具具體操作過(guò)程程中，不是所所有程序都具具有具體的法法律依據(jù)，甚甚至有的還和和現(xiàn)有法律相相沖突。比如如信托投資公公司在設(shè)計(jì)信信托產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)經(jīng)常使用各種種信用增強(qiáng)措措施來(lái)保證其其“預(yù)期收益益率”的可實(shí)實(shí)現(xiàn)性。目前前經(jīng)常采用的的有：財(cái)政支支持、資產(chǎn)抵抵押、第三者者擔(dān)保、貸款款保險(xiǎn)和銀行行信譽(yù)等。這這些措施有時(shí)時(shí)無(wú)法使信托托投資公司成成為信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失的最終終追索對(duì)象。財(cái)財(cái)政支持明顯顯地與擔(dān)保保法相關(guān)規(guī)規(guī)定相沖突。所所以，無(wú)論投投資者還是信信托投資公司司都具有法律律風(fēng)險(xiǎn)。(3)由于于受到每份信信托計(jì)劃合同同數(shù)量不能超超過(guò) 2000 份和每份份合同個(gè)人金金

14、額不得低于于人民幣 55 萬(wàn)元的限限制，資金來(lái)來(lái)源和融資規(guī)規(guī)模就受到了了很大的約束束。所以，信信托投資公司司的客戶即委委托人絕大多多數(shù)來(lái)源于機(jī)機(jī)構(gòu)投資者，并并且信托投資資公司通過(guò)提提高每份合同同的投資金額額來(lái)擴(kuò)大融資資金額。這樣樣，投資者在在面對(duì)一些長(zhǎng)長(zhǎng)期項(xiàng)目時(shí)，就就必須考慮投投資信托的流流動(dòng)性。目前前，投資信托托合同只能在在信托投資公公司提供的交交易平臺(tái)進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓，參與與者較少。在在信用評(píng)級(jí)體體制和定價(jià)體體系還沒(méi)建立立起來(lái)的情況況下，投資者者面臨較大的的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。(4)房地地產(chǎn)信托產(chǎn)品品利用多元化化投資降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但房地地產(chǎn)項(xiàng)目受到到國(guó)家整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期的影影響，以及房房地產(chǎn)項(xiàng)目自自身特點(diǎn)

15、的限限制，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的操作作也面臨市場(chǎng)場(chǎng)和銷售時(shí)機(jī)機(jī)變化的影響響。所以在面面對(duì)房地產(chǎn)信信托高受益的的同時(shí)，也面面臨著房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3.2 相相應(yīng)的對(duì)策建建議(1)建立立完善的法律律體系。要完完善房地產(chǎn)信信托法律體系系，僅僅靠現(xiàn)現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)規(guī)還是不足的的，必須將相相關(guān)法律的制制定工作細(xì)致致化、完備化化，借鑒西方方發(fā)達(dá)國(guó)家的的經(jīng)驗(yàn)，制定定信托業(yè)務(wù)操操作流程中每每個(gè)步驟的詳詳細(xì)規(guī)則。另另外，為了避避免房地產(chǎn)信信托的雙重稅稅(信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和受益人都都納稅)問(wèn)題題和保證信托托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立立性應(yīng)盡快地地制定針對(duì)信信托的相關(guān)稅稅法和財(cái)會(huì)制制度。(2)建立立完善的信托托投資公司信信息批露制度度和風(fēng)

16、險(xiǎn)預(yù)防防體系。完善善的信息批露露制度可以減減少投資者的的盲目性和增增加其信心。為為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，信托投資資公司可以參參考采取北京京國(guó)投的做法法：成立風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)決策委員會(huì)會(huì)、外聘經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富的專家家為顧問(wèn)以及及和銀行建立立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略略合作關(guān)系，利利用其成熟的的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。(3)使用用信托計(jì)劃的的拆分策略和和建立流通機(jī)機(jī)制。針對(duì)難難以擴(kuò)大融資資規(guī)模的問(wèn)題題，可以將大大的項(xiàng)目細(xì)分分，然后分別別推出信托投投資計(jì)劃。這這種既沒(méi)有違違反國(guó)家的有有關(guān)規(guī)定，又又可以充分地地利用信托的的靈活性和解解決融資規(guī)模模問(wèn)題。天津津北方國(guó)投已已經(jīng)有成功的的類似操作了了。利用商業(yè)業(yè)銀行分布廣廣闊的交易柜柜臺(tái)和現(xiàn)在方方便快捷的網(wǎng)網(wǎng)上銀行為信信托產(chǎn)品建立立交易平臺(tái)，同同時(shí)，信用評(píng)評(píng)級(jí)體制和定定價(jià)體系應(yīng)加加快制定步伐