畢業(yè)論文-基于財務(wù)視角的萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

1、本科生畢業(yè)論文PAGE 本科生畢業(yè)論文 畢業(yè)論文題目 基于財務(wù)視角的萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式分析學(xué) 生 姓 名 所 在 學(xué) 院 專業(yè)及班級 指 導(dǎo) 教 師 完 成 日 期 2015 年 5月 27日 基于財務(wù)視角的萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式分析摘要：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟增速放緩，我國步入以中速發(fā)展為主要特征的“新常態(tài)”時期，作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢明顯，面臨著新一輪的洗牌。近年來，萬科地產(chǎn)發(fā)展速度明顯放緩，伴隨著2014年銷售冠軍的丟失，萬科的行業(yè)老大地位受到嚴(yán)重的威脅。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所處環(huán)境及整體現(xiàn)狀，從財務(wù)視角分析了萬科地產(chǎn)的經(jīng)營模式，總結(jié)了萬科目前的財務(wù)現(xiàn)狀，并對其經(jīng)營模式的構(gòu)建

2、提出了探討性的建議。關(guān)鍵詞：財務(wù)分析，萬科，房地產(chǎn)Abstract：At present, with the slowing growth of macro-economy, our country gets into the new normal period characterized with medium speed development. As an important part of the national economy, real estate industry is facing a new round of reshuffle. As the leader of est

3、ate industry for more than 10 years, Vanke is up against a strong competition which is called Greenland Group. In this paper, we analyse the business model of Vanke from the view piont of finance together with the present situation of our countrys real estate industry as a whole, and give some finan

4、cial suggestions for its future business. In the meantime, I give some thinking and advices for the development of the real estate industry.Key words：financial analysis, Vanke, estate industry目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc421224465 引言 PAGEREF _Toc421224465 h 1 HYPERLINK l _Toc421224466 一、萬科地產(chǎn)經(jīng)營

5、現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc421224466 h 1 HYPERLINK l _Toc421224467 （一）萬科地產(chǎn)概況 PAGEREF _Toc421224467 h 1 HYPERLINK l _Toc421224468 （二）萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式 PAGEREF _Toc421224468 h 1 HYPERLINK l _Toc421224469 （三）萬科地產(chǎn)市場表現(xiàn) PAGEREF _Toc421224469 h 2 HYPERLINK l _Toc421224470 二、房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc421224470 h 2 HYPERLINK l

6、_Toc421224471 （一）中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境 PAGEREF _Toc421224471 h 2 HYPERLINK l _Toc421224472 （二）國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc421224472 h 3 HYPERLINK l _Toc421224473 三、基于財務(wù)視角的對萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式的分析 PAGEREF _Toc421224473 h 6 HYPERLINK l _Toc421224474 （一）主要財務(wù)數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc421224474 h 6 HYPERLINK l _Toc421224475 （二）萬科地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)分析 P

7、AGEREF _Toc421224475 h 9 HYPERLINK l _Toc421224476 （三）.財務(wù)現(xiàn)狀總結(jié) PAGEREF _Toc421224476 h 12 HYPERLINK l _Toc421224477 四、萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式構(gòu)建策略 PAGEREF _Toc421224477 h 13 HYPERLINK l _Toc421224478 參考文獻： PAGEREF _Toc421224478 h 13揚州大學(xué)本科生畢業(yè)論文PAGE 13引言改革開放以來，我國經(jīng)濟持續(xù)健康快速發(fā)展，各行各業(yè)都抓住了機遇，取得了舉世矚目的成就。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，在促進消費

8、、擴大內(nèi)需、拉動投資、改善居生等方面發(fā)揮了非常重要的推動作用。目前，中國的房地產(chǎn)市場已是世界上最大的房地產(chǎn)市場，不僅引來全社會的普遍關(guān)注，而且全世界也為之側(cè)目。金融危機以后，我國經(jīng)濟步入以中高速為主要特征的新常態(tài)。與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也步入新常態(tài)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，商品房及住宅銷售額、銷售面積均呈現(xiàn)負增長，房價下降趨勢不斷蔓延，市場整體下行趨勢明顯。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式相對粗放，財務(wù)風(fēng)險有持續(xù)加大的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新一輪的洗牌。在領(lǐng)跑行業(yè)5年之后，萬科迎來了一個強有力的對手。2015年1月5日，萬科官方公布2014年的全年銷售額為2151億元，這是萬科5年以來首次

9、失去“年銷售冠軍”的大哥身份，綠地集團則以2408億元的銷售額成為房地產(chǎn)行業(yè)的新霸主。鑒此，本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬科為分析對象，通過對其進行財務(wù)分析,探究萬科經(jīng)營模式與發(fā)展現(xiàn)狀。同時，本文結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境探求適應(yīng)新常態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式，對我國房地產(chǎn)企業(yè)加強經(jīng)營管理、防范財務(wù)風(fēng)險有著重要的現(xiàn)實意義。一、萬科地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀（一）萬科地產(chǎn)概況萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱“萬科”或“萬科地產(chǎn)”），成立于1984年5月，成了初期主要經(jīng)營錄像器材。公司于1988年調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)。截至2014年，公司以北上廣為核心的中國65個大中城市拓展了業(yè)務(wù)。并于2013

10、年開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入了香港、舊金山、紐約、新加坡等海外城市。2014年，萬科實現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，銷售規(guī)模居全球地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位。憑借持續(xù)增長的業(yè)績和規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，萬科贏得了廣大投資者和消費者的廣泛認可，成為最受客戶、投資者、員工、合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。萬科成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，并在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”。在多年的經(jīng)營中，萬科堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經(jīng)營原則；實行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報的經(jīng)營策略?！盀?/p>

11、普通人蓋好房子”、“蓋有人住的好房子”是萬科一直以來所堅持的主流產(chǎn)品定位，2014年所銷售的144平米以下戶型占比超過90%，堅持快速銷售、合理定價。同時，公司堅持規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率，2012年以來公司累計納稅額超過700億元，納稅額在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中持續(xù)位列第一，且每年的納稅額均高于凈利潤。（二）萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式所謂經(jīng)營模式是指企業(yè)在根據(jù)自身特點和企業(yè)外部環(huán)境選擇定位之后實現(xiàn)價值的一系列方法。主要包括發(fā)展模式、資金利用模式、管理模式、成長模式等。萬科在20多年的發(fā)展過程中，經(jīng)營模式先后經(jīng)歷了多元化擴張、專業(yè)化發(fā)展、精細化成長等階段。在多元化擴張階段，萬科從貿(mào)易起家，先后涉足辦公設(shè)備、視

12、頻器材、影視等十三個領(lǐng)域；在專業(yè)化發(fā)展階段，萬科確定了以房地產(chǎn)為專業(yè)的經(jīng)營模式，在全國各地開拓業(yè)務(wù)，產(chǎn)品涉及酒店、寫字樓、住宅、商場等；在精細化成長階段，萬科從過去單純追求開發(fā)量和結(jié)算面積的粗放式經(jīng)營轉(zhuǎn)為追求品質(zhì)和利潤貢獻率的精細化經(jīng)營；在成熟的多元化階段，萬科在2009年開始了專業(yè)化基礎(chǔ)之上的經(jīng)營多元化，涉足商業(yè)地產(chǎn)。2013年，萬科開始嘗試海外投資，涉足海外地產(chǎn)開發(fā)。（三）萬科地產(chǎn)市場表現(xiàn)2014年是萬科成立三十周年，這一年萬科在全國五百強上排名提升7個名次，位列31名。萬科營業(yè)收入1463.9億元，較2013年1354.2上升8.2。公司實現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151

13、.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%。值得關(guān)注的是，近幾年穩(wěn)坐地產(chǎn)頭把交椅的萬科遇到了一個強勁的對手。2014年，雖然萬科在銷售額上位列榜首，但是綠地集團在銷售面積上確是老大，2013年，綠地年銷售額同比增加50.74%，而萬科僅為22.71%，而在2009年，綠地的銷售規(guī)模僅為萬科的一半。盡管從銷售額和銷售面積上并不能完全衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績，但是這一信號將是對萬科的巨大提醒，如何繼續(xù)領(lǐng)跑房地產(chǎn)行業(yè)，將是它要思考的問題。二、房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀（一）中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，與經(jīng)濟社會發(fā)展的方方面面有著直接或間接的聯(lián)系，由此決定房地產(chǎn)的發(fā)展

14、與宏觀環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。特別是宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平、貨幣信貸、政府政策、市場需求等因素直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先，宏觀經(jīng)濟的波動直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟增長或衰退直接關(guān)系人們的就業(yè)及收入，也會影響人民對未來生活的預(yù)期。目前，我國經(jīng)濟已步入以中速發(fā)展為主要特征的新常態(tài)，經(jīng)濟面臨一定的下行壓力。2014年，CPI處于近五年來最低的水平，同比僅上漲1.5%，GDP同比增長7.4%，為近二十多年來最低水平。宏觀經(jīng)濟的增速放緩給房地產(chǎn)業(yè)帶來了市場信心和預(yù)期的變化，在中央提出了“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險”的經(jīng)濟發(fā)展方向背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整和分化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨大洗牌。 資料來

15、源：國家統(tǒng)計局 圖1 近五年國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長速度變化趨勢 其次，作為資本密集型行業(yè)，金融市場的貨幣信貸政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是銀行存貸款利率對房價高低有著十分顯著的作用。首先，對于企業(yè)來說，銀行存貸款直接影響房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場上的融資成本；其次，對于消費者來說，隨著購房者按揭貸款越來越依賴銀行，銀行存貸款利率也影響房地產(chǎn)消費者的購買行為。此外，存款準(zhǔn)備金率也影響著房地產(chǎn)行業(yè)，存款準(zhǔn)備金率提高，資本流動性緊縮，商業(yè)銀行信貸規(guī)模就會縮小，從而造成短期內(nèi)資本供給緊張，會對依賴銀行信貸的房地產(chǎn)項目開發(fā)和消費造成很大的沖擊。近年來，央行和銀監(jiān)會為降低房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險，出臺了一系列的宏觀

16、調(diào)控措施。2014年在經(jīng)濟下行壓力下，新增個人按揭貸款占房地產(chǎn)貸款比重明顯下降，但隨著央行連續(xù)出臺降低貸款利率的政策，將改善個人按揭貸款情況，推動房地產(chǎn)行業(yè)市場回溫。同時，中央貨幣政策調(diào)整采取定向?qū)捤傻哪Ｊ揭员ＷC貨幣流動性。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、增速放緩的背景下，央行宣布降息，預(yù)示著通縮壓力之下貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)已經(jīng)開始。再次，房地產(chǎn)業(yè)是國家宏觀調(diào)控的主要對象。從2013年“121”文件出臺，標(biāo)志著國家正式對房地產(chǎn)業(yè)實施較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，2011年國務(wù)院又推出了“新國八條”，利用土地和信貸雙重手段控制房地產(chǎn)投資，抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱。隨著經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)業(yè)面臨困難，從2014年以來，房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)

17、不斷市場化，調(diào)控政策也朝著更加趨于長效、穩(wěn)定，促進市場建立自身調(diào)節(jié)機制的方向發(fā)展。限購、限貸等短期調(diào)控手段慢慢退出市場，例如，2015年3月30日，央行、央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，居民購買二套房首付比例從60%調(diào)整為40%，財政部規(guī)定個人購買2年以上的普通住房可對外銷售的，免征營業(yè)稅。同時，保障房建設(shè)、房地產(chǎn)稅法、土地制度改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等長期可持續(xù)的調(diào)控機制正在慢慢建立。最后，在需求方面，人均GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入的顯著提高和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2002年以來，我國城鎮(zhèn)化比率以平均每年1.35個百分點高速發(fā)展。2

18、014年，城鎮(zhèn)常住人口74916萬人，比上年末增加1805萬人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?4.77%。雖然我國城鎮(zhèn)化率近年來已經(jīng)有了很大的提升，但與中等發(fā)達國家及西方國家還有很大差距，僅從這個角度思考，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)剛性需求仍會持續(xù)。（二）國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來，國內(nèi)房地產(chǎn)不斷創(chuàng)造一個又一個新奇跡。然而經(jīng)過幾年盲目火爆之后，房地產(chǎn)泡沫不斷增大。近年來，伴隨著金融危機的沖擊及國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)下行趨勢。根據(jù)國家房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)顯示，2010年上半年，我國房地產(chǎn)發(fā)展仍處于過熱階段，隨著國八條等一系列調(diào)控政策的實施，2010年下半年、2011年、2012年及2013年房地產(chǎn)發(fā)展總體處于

19、平穩(wěn)階段，但是大部分時間處于95-100點之間，沒有達到100點105點適度發(fā)展的水平。2014年6月后，該指數(shù)跌破95點，并持續(xù)走低（見圖2）。接下來，本節(jié)將從房地產(chǎn)投資、土地購置、開發(fā)、銷售四個方面分析我國目前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。圖2 近五年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)變化趨勢表1 2010-2014年商品住宅現(xiàn)狀基本數(shù)據(jù)資料來源：2010年2014年統(tǒng)計年鑒，部分數(shù)據(jù)自己計算得到。其中因2010年國家未單獨公布商品住宅竣工面積及待售面積，因此數(shù)據(jù)為空。1.房地產(chǎn)投資狀況由圖3可以看出，2010年2014年全國住宅開發(fā)投資呈現(xiàn)不斷增加的態(tài)勢，但增速總體呈下降趨勢，2010年和2011年保持了30%以上

20、的超高增速，2012年大幅下降至11.4之后，隨后又反彈至19.4%。2014年，全國住宅開發(fā)投資增速由2013年的19.4%大幅降至9.2%，為五年來最低水平。房地產(chǎn)投資的增加主要是源于國內(nèi)民間資本及境外資本的不斷涌入，而前者又是推動房地產(chǎn)投資的主要因素。而增速放緩主要是因為國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，同時房地產(chǎn)調(diào)控政策限制了資本的涌入。/圖3 近五年年全國住宅開發(fā)投資額及增長速度變化趨勢2.房地產(chǎn)土地購置狀況由圖4可以看出，2010年2014年，全國住宅購置面積增速經(jīng)歷了先下降后上升再下降的過程。2010年國家發(fā)布了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2010年-2012年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2

21、012年以來，受益于整體經(jīng)濟回暖和相關(guān)政策松動，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長態(tài)勢。2013年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積的加大，反映了房地產(chǎn)投資的熱情正在恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)對未來行業(yè)發(fā)展前景看好。而到了2014年，主要城市的土地市場供應(yīng)量大幅萎縮，但是成交價格卻依然攀升，但與2013年相比33.9%的增幅相比，上升幅度大幅下降，僅為1%。值得一提的是，2014年，由于企業(yè)普遍加大了在核心城市的布局，部分熱點城市的土地競拍依然激烈，成交地價不斷創(chuàng)出新高。圖4 近5年全國住宅土地購置面積及價格情況 3.房地產(chǎn)開發(fā)狀況由圖5可以看出，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出以

22、下特點：新開工面積和施工面積增速總體呈現(xiàn)下降趨勢，竣工面積增速較為平穩(wěn)。值得注意的是2014年新開工面積由2013年的14.6億平方米降至12.5億平方米，為2010年以來最低。住宅開發(fā)投資和新開工面積的放緩將減少未來一到兩年的新房供應(yīng)。因2013年新開工面積的增幅較大，因而2014年的竣工面積增速小幅上升。隨著施工面積增速放緩，新開工面積增速放緩，新房供應(yīng)與成交有望在未來重新回到較為均衡的狀態(tài)。 圖5 近5年全國住宅施工面積、新開工面積、竣工面積及其增長速度變化趨勢4.房地產(chǎn)銷售狀況由圖6可以看出，2010年2013年全國住宅銷售面積及銷售額增速波動較大，但總是保持正增長。盡管2010年國家

23、出臺了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，但是當(dāng)年住宅銷售面積及銷售額仍保持較高增速，但隨著調(diào)控的堅決執(zhí)行，2011年2012年增速持續(xù)降低。2013年，住宅銷售面積和銷售額增速大幅度提升，住宅銷售市場全面改善，但2014年，全國商品房住宅銷售面積約為10.52億平方米，銷售面積為6.24億元，與2013年相比分別下降9.1%和7.8%。盡管從當(dāng)年三月份開始，政府就提出不同市場分類調(diào)控、對限貸政策進行調(diào)整等政。在十一月份，央行兩年來首次下調(diào)了存貸款基準(zhǔn)利率。在一系列的有利因素推動下，2014年四季度住房銷售面積同比上升了8.3%，盡管如此，因為前三季度的下降程度較高，2014年整年度，住宅銷售面積和銷售額仍然是負

24、增長。圖6 近五年全國住宅銷售面積及銷售額增長速度變化趨勢三、基于財務(wù)視角的萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式分析（一）主要財務(wù)數(shù)據(jù)分析表2 2010-2014萬科地產(chǎn)資產(chǎn)負債表（單位：10億） 數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理1.總資產(chǎn)規(guī)模分析萬科2010年總資產(chǎn)規(guī)模高達2156億元，高居上市房地產(chǎn)企業(yè)榜首，到2013年，雖然萬科總資產(chǎn)規(guī)模增速有所下降，但仍然維持在較高的水平。這體現(xiàn)了萬科在近幾年仍然以發(fā)展為主題，實行經(jīng)營規(guī)模理性增長的戰(zhàn)略目標(biāo)。值得關(guān)注的是，2014年，萬科總資產(chǎn)規(guī)模增速急速下降，總資產(chǎn)規(guī)模僅比2013年增加292億元，增速僅為6.1%。但萬科資產(chǎn)規(guī)模仍然是房地產(chǎn)企業(yè)老大。

25、圖7 萬科總資產(chǎn)變化趨勢2.流動資產(chǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)的主要流動資產(chǎn)為存貨，行業(yè)特征決定了萬科具有高流動性的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)的存貨主要為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)產(chǎn)品包括在建、待售品等，非開發(fā)品主要為房地產(chǎn)開發(fā)所需要的原材料。萬科流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比在2012年達到95.8%，2013年和2014年有所下降。由表2數(shù)據(jù)可知，萬科2014年存貨占比較2013年占比有所下降。 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)資產(chǎn)負債表計算所得 圖8 萬科流動資產(chǎn)占比情況 表3 2010-2014萬科利潤表（單位：十億） 數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理3.營業(yè)收入、營業(yè)成本及利潤分析由圖9可知，萬科在2010年

26、2014年營業(yè)收入逐年增加，但增長速度懸殊很大。2013年，營業(yè)收入增長率下降了12.3，2014年，更是下降至8.1%。可見萬科地產(chǎn)的擴張規(guī)模放緩，住宅銷售情況不容樂觀，但這也與近幾年的房地產(chǎn)市場行情有關(guān)。由圖10可知，萬科2010年2014年，營業(yè)利潤有所下降，營業(yè)成本上升，說明公司整體成本過高，或者是資產(chǎn)未被得到充分的利用。盡管萬科地產(chǎn)三項費用呈現(xiàn)下降趨勢（2014年小幅度上升），但仍然處于較高位置。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，營業(yè)成本一直居高不下，甚至與行業(yè)平均水平相比，沒有優(yōu)勢。但這與萬科“低利潤率、高周轉(zhuǎn)率”的戰(zhàn)略一致。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)利潤表計算所得圖9 萬科營業(yè)收入及增長速度變化

27、趨勢 圖10 利潤及三項費用占比表4 2010-2014萬科現(xiàn)金流量表（單位：十億）數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理計算所得4.經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額分析金融危機及國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控以來，住宅市場一直很疲軟，大部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金凈額均為負值，而萬科近五年來經(jīng)營性現(xiàn)金凈額一直維持在正值，體現(xiàn)了萬科較好的現(xiàn)金創(chuàng)造能力。值得注意的是，2014年，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額大幅提升，是2010年2013年平均凈額的近15倍，達到了417.25億元，遠超短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債，可以預(yù)測萬科目前具有較好可用現(xiàn)金，這部分資金不僅可以維持正常運營，還可以用于補償投資和籌資活動所需要的現(xiàn)金。圖

28、11 萬科營業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額變化趨勢（二）萬科地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)分析1.萬科地產(chǎn)償債能力分析企業(yè)償債能力主要由資產(chǎn)的流動性來保證，即企業(yè)的資產(chǎn)變換成現(xiàn)金的能力和速度。企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)越容易，說明資產(chǎn)的流動性越好，償債能力越強。衡量企業(yè)的償債能力，可以從短期償債能力和長期償債能力兩個方面考量。短期償債能力一般通過流動比率和速動比率衡量，流動比率指標(biāo)值越大，企業(yè)短期償債能力越強，但指標(biāo)過高又表示企業(yè)流動資產(chǎn)占用過多，資金的獲利能力不足，一般以2為宜。速動比率將流動資產(chǎn)扣除流動性不確定性較大的存貨預(yù)付賬款和一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)等項目，避免了流動比率的局限性假設(shè)，使短期債務(wù)的存量比率更可信，反映了企業(yè)運用

29、隨時可變現(xiàn)資產(chǎn)償付到期債務(wù)的能力。長期償債能力衡量的指標(biāo)較多，本文選取具有代表性的資產(chǎn)負債率來分析，資產(chǎn)負債率等于負債與資產(chǎn)之比，反映總資產(chǎn)中有多大比率是通過負債來籌資的，一般來說指標(biāo)值不宜高于70。表5近五年萬科地產(chǎn)償債能力指標(biāo) 數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理計算所得由表5可看出，萬科地產(chǎn)近5年來的流動比率總體呈現(xiàn)下降趨勢，可以看出萬科地產(chǎn)的償債能力在降低。但總體而言，近5年內(nèi)的流動比率最小值仍然大于1，所以償債能力雖然下降，但仍處于安全狀態(tài)。2011年速動比率有較大程度的下降，此后三年速動比率一直比較穩(wěn)定，出現(xiàn)了先提高再降低的趨勢。2014年的速動比率較2013年有了顯

30、著提高，這是因為萬科在2014年底實現(xiàn)了2000多億的回款。流動比率和速動比率整體下降趨勢的原因為萬科拓寬了融資渠道，使經(jīng)營規(guī)?？焖僭鲩L。這種償債模式使得更多金融機構(gòu)了解到萬科仍然在較為安全的情況下實現(xiàn)快速發(fā)展，從而也可以反向拓寬萬科的融資渠道。由圖12可以看出，萬科資產(chǎn)負債率在2010年2014年呈現(xiàn)先上升，后下降的趨勢，資產(chǎn)負債比處于較高位置，2010年2014年平均資產(chǎn)負債比為77，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特點，在房產(chǎn)還未交付之前，往往預(yù)收購房者的購房款，從而構(gòu)成負債中的預(yù)收賬款，但這部分賬款一般不需要退還，因而負債中的大量預(yù)收賬款將在后期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，因而實際上并不構(gòu)成企業(yè)的實際償債壓力，剔

31、除預(yù)收賬款，萬科的近5年的資產(chǎn)負債如圖12。從圖中可以看出，剔除了預(yù)收賬款之后，萬科的資產(chǎn)負債比顯著降低，近五年平均資產(chǎn)負債比僅為42.058?？梢钥闯觯f科具有較強的長期償債能力。圖12資產(chǎn)負債率及優(yōu)化后的資產(chǎn)負債率變化趨勢2.萬科地產(chǎn)盈利能力分析盈利能力是企業(yè)存在最本質(zhì)的目的，主要有以下指標(biāo)：營業(yè)利潤率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、成本費用利潤率、每股收益、每股凈資產(chǎn)等。 表6 近5年萬科盈利能力指標(biāo) 數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理計算所得由圖13可以看出出了主營業(yè)務(wù)毛利潤率總體呈現(xiàn)增長趨勢，其他指標(biāo)均呈現(xiàn)負增長趨勢，同時主營業(yè)務(wù)毛利潤率增長速動較為平緩。查

32、閱近五年萬科的財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，萬科財務(wù)報表中“營業(yè)稅金及附加”項目的上漲幅度均大于營業(yè)收入上漲幅度，這導(dǎo)致了圖中指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢，這與萬科“低利潤率高周轉(zhuǎn)率”的戰(zhàn)略思想一致。圖13 近5年萬科盈利能力指標(biāo)變化趨勢同時導(dǎo)致圖13中指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢的原因還有，萬科以為股東創(chuàng)造價值為目標(biāo)，以求為股東實現(xiàn)利益最大化，從而贏得股東的支持。從表6中可發(fā)現(xiàn)，萬科在2010年2014年每股收益及每股凈資產(chǎn)（歸屬上市公司股東）逐年提高。3.萬科地產(chǎn)運營能力分析企業(yè)的營運能力主要是指企業(yè)利用資產(chǎn)的能力，目的是為了幫助分析企業(yè)盈利能力和風(fēng)險水平以及預(yù)測企業(yè)未來價值的發(fā)展變化趨勢。本文主要通過應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周

33、轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率來分析萬科的運營能力。表7 2010-2014萬科運營能力指標(biāo) 數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理計算所得由圖14可看出，萬科存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)同一變化趨勢，這與房地產(chǎn)行業(yè)高流動資產(chǎn)、存貨占比高的特點吻合。2010年2013年，這三項指標(biāo)呈現(xiàn)上升趨勢，且數(shù)值較高，表明萬科資產(chǎn)運用效率較高。萬科固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2010年2014年呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢，前文分析到固定資產(chǎn)所占房地產(chǎn)比重較小，因而固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對整個資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度影響不大。萬科從2010年到2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體呈現(xiàn)上升趨勢，2013年比2

34、012年略低，出現(xiàn)自2010年觸底反彈后的首次回落，說明萬科2013年應(yīng)收賬款收回速度變慢。2014年又小幅反彈，高于2011年和2010年的水平，說明萬科2014年資金回收情況良好，資金使用效率有所提升。圖14 近5年萬科運營指標(biāo)變化趨勢4.萬科地產(chǎn)發(fā)展能力分析本文主要從主營業(yè)務(wù)增長率、凈利潤增長率、總資產(chǎn)擴長率以及凈資產(chǎn)增長率來分析萬科地產(chǎn)的發(fā)展能力。資產(chǎn)增長率從企業(yè)資產(chǎn)總量擴張方面衡量企業(yè)的發(fā)展能力，表明企業(yè)規(guī)模增長水平對企業(yè)發(fā)展后勁的影響。資本積累率反映企業(yè)所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動水平，體現(xiàn)了企業(yè)資本的積累情況，是企業(yè)發(fā)展強盛的標(biāo)志，也是擴大再生產(chǎn)的源泉，展示了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，是評價企業(yè)

35、發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。 數(shù)據(jù)來源：2010年2014年萬科財務(wù)報表摘錄整理計算所得表8 2010-2014萬科運營能力指標(biāo)由圖15可以看出，2010年萬科主營業(yè)務(wù)快速發(fā)展，即使受到2010年史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控，2011年萬科主營業(yè)務(wù)仍然保持較高發(fā)展速度，2013年2014年萬科主營業(yè)務(wù)增長速度呈現(xiàn)下降趨勢。2010年萬科地產(chǎn)的總資產(chǎn)增長率大幅度上升，由15.41%上升到56.70%，說明萬科地產(chǎn)進行了大量的資產(chǎn)購入，具有較強的生命力，未來發(fā)展態(tài)勢更為強勁。但隨著時間的推移，2010-2013年，資產(chǎn)增長率逐年降低，萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)總量是在以一定比例的數(shù)額增長，但是增長速度已經(jīng)放慢。萬科凈資產(chǎn)擴張率

36、近五年內(nèi)較為穩(wěn)定，體現(xiàn)了萬科在實現(xiàn)企業(yè)最大價值的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)前進的戰(zhàn)略。值得注意的是，2014年，以上四項指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅下降。圖15 近5年萬科發(fā)展能力指標(biāo)變化趨勢（三）財務(wù)現(xiàn)狀總結(jié)通過以上分析，本文對萬科的財務(wù)現(xiàn)狀總結(jié)如下：1、從總資產(chǎn)規(guī)模上看，萬科地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，但近年來增速明顯下降，特別是2014年總資產(chǎn)規(guī)模僅增加292億元。近5年來，萬科地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)增長率、凈利潤增長率等呈現(xiàn)下降趨勢，與總資本變化趨勢一致。各項財務(wù)指標(biāo)顯示，萬科地產(chǎn)發(fā)展放緩，發(fā)展能力降低。2、從營業(yè)效率上看，萬科地產(chǎn)營業(yè)收入增速呈現(xiàn)下降趨勢，營業(yè)成本高居不下，三項費用占比雖然呈現(xiàn)減少趨勢，但是仍處于較高位置

37、，營業(yè)利潤率呈現(xiàn)下降趨勢。但萬科地產(chǎn)資本周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢，具有較強的現(xiàn)金使用效率。3、從負債管理上看，萬科地產(chǎn)具有較高的償債能力，負債水平低，資金流動性較好，但運用外部資金的能力有待提高。4、從現(xiàn)金創(chuàng)造上看，萬科地產(chǎn)近年來經(jīng)營活動凈額近年來一直維持正值，具有較好的現(xiàn)金創(chuàng)造能力。四、萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式構(gòu)建策略根據(jù)對萬科地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，并結(jié)合目前萬科的經(jīng)營現(xiàn)狀，對萬科地產(chǎn)經(jīng)營模式提出以下探討性建議：1.推進專業(yè)化基礎(chǔ)之上的經(jīng)營多元化萬科的住宅地產(chǎn)開發(fā)一直備受推崇，但近年來，萬科發(fā)展全面放緩，特別是2014年以來，多項指標(biāo)急劇萎縮，相對保守的擴張速度讓萬科與競爭對手之間的差距縮小。2014年萬科

38、營業(yè)收入、凈利潤、總資產(chǎn)增長率均出現(xiàn)大幅下降，發(fā)展能力岌岌可危。伴隨著銷售冠軍的丟失，萬科的行業(yè)老大地位也受到嚴(yán)重的威脅，高度專一化的時代已經(jīng)過去。在城市需求多元化、各種物業(yè)類型開發(fā)的大趨勢之下，萬科應(yīng)做到經(jīng)營模式的靈活性，在不影響住宅地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，推進專業(yè)化基礎(chǔ)之上的經(jīng)營多元化，可將業(yè)務(wù)延伸至大型購物中心、寫字樓、酒店等板塊，同時還可以加強商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老、教育等社區(qū)配套服務(wù)，而不僅僅局限于物業(yè)。需要注意的是，萬科在實行專業(yè)化基礎(chǔ)上的經(jīng)營多元化的時候，一定仍要以目前住宅地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，繼續(xù)發(fā)揮在住宅市場的已有優(yōu)勢和核心競爭力。在涉足商業(yè)地產(chǎn)時，要控制好住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的比例，以求健康可持續(xù)發(fā)展。2.拓展融資渠道，創(chuàng)新融資方式融資對于房地產(chǎn)行業(yè)及其重要，近五年來，萬科的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為正值，且在2014年經(jīng)營凈額達到417.25億元，表明萬科具有很強的創(chuàng)現(xiàn)能力。這部分資金不僅可以滿足萬科運營的需要，也可以用投融資。同時剔除預(yù)售賬款之后，萬科近五年年均的資產(chǎn)負債比僅為42%，表明萬科具有較強的償債能力，但也說明萬科資金杠桿撬動不足。目前，萬科融資渠道和方式仍然比較單一，主要依靠股