地價更新技術方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)附件2上街區(qū)城區(qū)土地級別及基準地價更新技術方案為搞好上街區(qū)城區(qū)土地級別及基準地價更新工作，根據(jù)國土資源部頒發(fā)的城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程）（以下簡稱兩個規(guī)程）和河南省國土資源廳河南省城鎮(zhèn)土地定級成果更新技術方案、河南省城鎮(zhèn)基準地價更新與平衡工作方案、河南省城鎮(zhèn)土地基準地價更新與平衡技術方案（以下簡稱三個方案）有關的技術要求。結(jié)合上街區(qū)實際情況，我們設計和制定了上街區(qū)城區(qū)土地級別及基準地價更新技術方案。一、上街區(qū)城區(qū)土地級別與基準地價更新的范圍以上街區(qū)建成區(qū)及

2、其近郊區(qū)作為城區(qū)土地級別及基準地價更新的范圍，其具體四至為：西至鄭州市水泥廠，南至園林招待所、東到新世紀樂園，北到上街機場，總評估面積為約為17.80平方千米。二、上街區(qū)城區(qū)土地級別與基準地價更新的技術依據(jù)（一）城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（二）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（三）河南省城鎮(zhèn)土地定級成果更新技術方案（四）河南省城鎮(zhèn)基準地價更新與平衡技術方案（五）城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術規(guī)范三、上街區(qū)城區(qū)土地級別更新技術路線和方法（一）上街區(qū)城區(qū)土地級別更新技術路線上街區(qū)城區(qū)土地級別更新工作在技術上以國家兩個規(guī)程為主要依據(jù)，結(jié)合該城區(qū)土地質(zhì)量的地域分異特點，全面、科學地調(diào)查與收集各類有關城區(qū)土地級別更新的數(shù)據(jù)與信息，

3、運用地理信息系統(tǒng)的理論和技術方法，建立上街區(qū)城鎮(zhèn)定級估價信息系統(tǒng)，采用計算機等現(xiàn)代化手段，自動輸出土地級別更新成果，其技術流程如下：1、工作底圖的編制采用1：7500城區(qū)利用現(xiàn)狀圖，經(jīng)實地修補和調(diào)繪，編繪1：7500工作底圖。掃描矢量化后建立其圖形數(shù)據(jù)庫。2、建立土地級別更新評價指標體系由區(qū)土地級別及基準地價評估領導小組組成15-30人的專家征詢組，根據(jù)上街區(qū)建成區(qū)土地特點，采用特爾菲測定法，選取與土地級別及價格關系密切的經(jīng)濟及社會因素，作為劃分土地級別的級別更新因素、因子，并確定其權(quán)重。3、全面收集各種土地級別更新資料全面收集城區(qū)商業(yè)繁華狀況、交通條件、基礎設施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚，人口狀況

4、及與土地級別更新相關的其它社會經(jīng)濟資料和圖件。4、建立土地級別更新數(shù)據(jù)庫在土地定級估價信息系統(tǒng)軟硬件支持下，將土地級別更新因素、因子分布圖和調(diào)查表（屬性說明表）輸入計算機，建立城區(qū)土地級別更新因素及指標空間數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫。5、編制土地級別更新因素及指標作用分值表根據(jù)土地級別更新因素及指標外業(yè)調(diào)查表數(shù)據(jù)，用標準化方法，計算它們的綜合作用規(guī)模指數(shù)。以綜合作用規(guī)模指數(shù)表調(diào)整各土地級別更新因素及指標對土地級別影響強度，并根據(jù)影響方式和范圍，編制各土地級別更新因素及指標作用分值表。6、土地級別更新單元的劃分采用網(wǎng)格法由計算機自動生成級別更新單元的分值計算的幾何單元，網(wǎng)格單元尺寸為10m*10m。7、

5、運用MAPINFO土地信息系統(tǒng)軟件向計算機輸入與土地級別更新相關的圖件、表格等因素及指標資料，依據(jù)各因素、因子作用分值表，利用計算機空間緩沖區(qū)技術，通過各個級別更新因素及指標的指數(shù)擴散、直線擴散（100-1分）和區(qū)域賦值方法，由計算機自動計算所有級別更新單元的作用分值，并建立其數(shù)據(jù)庫。采用數(shù)字疊置技術，即通過加權(quán)求和的方法，自動進行土地級別更新因素作用分值和綜合作用分值的計算工作利用數(shù)字圖像顯示方法，顯示土地級別更新因素及指標作用分值圖像。采用暈線法和等值線法技術，由計算機自動編繪1：7500土地級別更新因素、因子作用分值圖和綜合作用分值圖。8、選用MAPINFO分析工具，對作用分值，進行剖面

6、圖和頻率曲線或直方圖等方法對作用分值詳細分析，并初步劃分土地級別，運用等值線法，由計算機自動繪制初步劃分的理論土地級別界線圖。9、土地級別的落界處理對理論上確定的級別圖進行修整，并對照土地利用現(xiàn)狀圖通過實地踏勘的方法，對修整后的理論級別線進行落界處理。10、土地級別的驗證與確定對初步劃分的土地級別，進行土地級別市場交易樣點地價測算，并用測算結(jié)果校核和調(diào)整初步劃分的土地級別，理論驗證通過之后，邀請區(qū)土地級別及基準地價評估領導小組的領導和專家對土地級別進行審查，并聽取領導和專家意見。根據(jù)領導和專家意見完善級別更新成果，并最終確定土地級別。11、各級土地面積的量算采用機助量圖的方法量算并統(tǒng)計各級別的

7、土地面積。12、撰寫上街區(qū)城區(qū)土地級別更新報告。（二）土地級別更新的技術方法1、土地級別更新因素及指標的選擇和權(quán)重確定1）選擇土地級別更新因素及指標按照國家規(guī)程要求，結(jié)合本區(qū)實際情況，對上街區(qū)各有關部門的專家進行多輪咨詢，遵循“因素指標值變化對土地級別更新有較顯著的影響”和“因素指標值有較大變化范圍”兩項原則，擬選定商服繁華影響度、道路通達度、生活設施完善度、公用設施完備度等十個方面作為土地級別更新的因素并設定了各因素因子（或指標）。2）確定土地級別更新因素及指標權(quán)重土地級別更新因素權(quán)重的確定，主要采用特爾斐法對不同層次的級別更新因素進行分析，科學地確定各因素，因子的權(quán)重值。2、土地級別更新因

8、素資料分析整理與分值計算采用“城鎮(zhèn)土地定級估價信息系統(tǒng)”，進行土地級別更新因素資料分析、整理分值計算。1）商服繁華影響度（1）確定商服中心數(shù)以各商服中心的銷售總額，總利潤或單位面積銷售額、利潤值及其它指標確定商服中心數(shù)，以綜合規(guī)模指數(shù)確定商服中心的級別。（2）確定各商服中心的級別根據(jù)規(guī)程技術要求結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，充分考慮城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，將城區(qū)建成區(qū)商服中心依據(jù)功能、規(guī)模指數(shù)劃分級別。（3）按規(guī)程確定各商服中心繁華作用分值、影響半徑，編制作用分值表。2）道路通達度（1）依據(jù)調(diào)查的道路情況，將市內(nèi)的道路分為主干道、次干道、支路三類，并對各類道路按功能及其他指標值分級。按照規(guī)程計算各類功能、各級道路的

9、通達度作用分值和確定各類道路的影響半徑（擬采用RS/2L計算）。必要時，擬對各類道路類型進行典型抽樣調(diào)查。（2）編制道路作用分值表。3）基礎設施完善度（1）依據(jù)調(diào)查的給水、排水等設施的水平分布密度，保證度和可靠度等指標，分別劃分23級，并賦以不同的作用分值。（2）編制作用分值表4）公用設施完備度（1）根據(jù)調(diào)查的情況，按規(guī)程計算各設施的綜合規(guī)模指數(shù)和作用分值。（2）確定各級設施的服務半徑（R半徑的大小依設施的數(shù)量多少、規(guī)模、影響大小在0.33公里確定，同時兼顧實際適當調(diào)整）。（3）編制作用分值表。5）對外交通便利度（1）選定對外交通設施種類及數(shù)量。（2）利用這些設施的指標值和設施作用指數(shù)計算公式

10、及各個設施相對于同類最大影響設施的作用折算系數(shù)，計算出各個設施的綜合作用指數(shù)。（3）功能分計算及半徑確定。（4）據(jù)規(guī)程提供的衰減公式計算作用分。（5）編制對外交通便利度作用分值表。6）環(huán)境條件優(yōu)劣度（1）選定有關環(huán)境優(yōu)劣度的環(huán)境條件因子。（2）采用面狀直接賦值方法，以上街區(qū)劃定的評價區(qū)域為單位，按正相關設置相應的作用分。（3）編制環(huán)境優(yōu)劣度作用分值表。7）人口狀況（1）按照各區(qū)流動人口和常住人口（商業(yè)用地為客流人口）的數(shù)量及各區(qū)的轄區(qū)面積求出其人口密度，確定其最佳人口密度。（2）用最大最小值法求出其作用分。（3）編制人口狀況作用分值表。8）產(chǎn)業(yè)集聚影響度（1）根據(jù)各調(diào)查區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)類型確定產(chǎn)業(yè)聯(lián)

11、系緊密度類型。（2）確定產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)單位面積企業(yè)數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤、職工人數(shù)等指標值。（3）由規(guī)程給定的計算公式，得出各個區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的綜合規(guī)模指數(shù)，最后按照產(chǎn)業(yè)集聚影響度作用分計算公式計算出其作用分值。（4）編制產(chǎn)業(yè)集聚影響度作用分值表。3、編繪土地級別更新因素、因子作用分值圖將土地級別及基準地價更新范圍分為若干個10m*10m的網(wǎng)格，利用計算機自動計算各網(wǎng)格分值，自動繪制因素、因子作用分值圖。1）劃分單元、計算單元分值采用“城鎮(zhèn)土地定級估價信息系統(tǒng)”進行單元劃分，計算單元值。級別更新單元劃分擬采用10m*10m幾何網(wǎng)格作為土地級別更新單元，能滿足規(guī)程中所得單元分值取值方法，自動計算單元

12、分值，生成全部土地級別更新因素、因子作用分值的文件。2）劃分土地級別應用“城鎮(zhèn)土地定級估價信息系統(tǒng)”進行此項工作。（1）初步劃分的土地級別運用數(shù)字復合、網(wǎng)格矢量化等技術，對于典型街坊進行細化分析。采用總分數(shù)軸確定法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法等方法，將土地級別更新范圍內(nèi)的土地劃分級別，并進行各種方法的比較。土地級別數(shù)依據(jù)工業(yè)、商業(yè)、住宅用地效益調(diào)查樣本實際的情況確定。（2）土地級別市場交易樣點地價平均值測算按行業(yè)分別測算土地級別市場交易樣點地價平均值，用來驗證或調(diào)整初步劃分的土地級別。（3）專家評議采用實地校核和專家評議等方式，最終確定級別。并根據(jù)“土地級別高低與土地相對優(yōu)劣對應關系基本一致

13、級之間應逐漸過渡、自然地塊及權(quán)屬單位的完整性”等原則，在實地或大比例尺地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖上，對初步劃分的土地級的范圍、邊界、級別進行土地界線處理，最終確定級別。由于圖幅的限制，本次圖幅外末一級范圍破宗的土地在圖內(nèi)不顯示，不視為評價范圍，本次計算面積也不包括其內(nèi)。（4）總分值圖與土地級別圖編制采用土地定級估價信息系統(tǒng)技術，自動編制土地級別總分值圖及土地級別落界后的土地級別圖 。（5）計算機繪制土地級別彩色圖（6）面積量算與統(tǒng)計運用城市土地定級估價信息系統(tǒng)技術，量算各土地級的級圖斑面積，并自動進行土地級圖斑的面積的統(tǒng)計與匯總。四、上街區(qū)城區(qū)土地基準地價更新技術路線及方法基準地價按照同一市場供需

14、圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地應有同樣的市場價格的原理，首先將城區(qū)土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣條件，劃分土地條件均一或土地使用、價值相等的級別或區(qū)域，從土地使用者已有取得土地超額利潤、和土地交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的級差收益或地價，確定行業(yè)基準地價。由于各行業(yè)對區(qū)位條件的敏感性不同，收集資料不同，其評估的技術路線有所差異?；谏谭髽I(yè)和工業(yè)企業(yè)收益情況、土地市場情況，本次基準地價更新擬利用征地、拆遷資料采用成本逼近法、利用土地使用權(quán)出租土地和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資料采用公式法測算工業(yè)基準地價，以土地級別更新成果為基礎，利用土地交易市場的

15、調(diào)查資料，采用市場交易資料測算不同土地級別的商業(yè)基準地價，住宅基準地價。（一）采用成本逼近法及公式法求取工業(yè)基準地價工業(yè)效益資料難以得到充足真實的資料，并且以此為基礎測得的工業(yè)基準地價會遠遠脫離工業(yè)用地的價值，所以舍去級差收益測算的方法而利用征地、拆遷、等資料采用成本逼近法，利用土地征用、拆遷、土地使用權(quán)出租和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資料采用公式法計算工業(yè)用地樣點地價，并對測算的樣點地價根據(jù)實際情況分別進行交易時間、容積率、出讓期限等方面的修正；然后，對修正后的樣點地價數(shù)據(jù)進行同一性檢驗，剔除異常樣點后計算級別平均地價，利用級別市場交易樣點地價算術平均值，結(jié)合樣點位置和背景進行綜合分析其代表性、可信度、

16、分布狀況，綜合比較兩種方法、兩類資料測算的結(jié)果，綜合確定工業(yè)基準地價。成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。其基本思想是把對土地的所有投資（包括土地取得費用和基礎設施配套費用兩大部分）作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學的“等量資金應獲得等量收益”的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應得收益，從而求得土地價格。成本逼近法的基本公式為：地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益=成本價格

17、+土地所有權(quán)收益。具體計算公式為：P=（C1C2C3）*（1R1R2）*（1R3）其中 P土地價格；C1土地取得費用；C2土地開發(fā)費用；C3稅費；R1資金利息率；R2資金利潤率；R3土地所有權(quán)收益率。（二）用市場交易資料作為基礎資料，利用算術平均樣點地價的方法，計算商業(yè)用地基準地價和住宅用地基準地價。以各級土地的級圖斑作為測算的均質(zhì)區(qū)域。以規(guī)程規(guī)定的有關宗地評估的方法（適合簡化），利用土地交易樣點數(shù)據(jù)庫自動測算各個樣點地價，并對測算的樣點地價根據(jù)實際情況分別進行交易時間、容積率、基礎設施配套情況和出讓期限等方面的修正；然后，對修正后的樣點地價數(shù)據(jù)進行同一性檢驗，剔除異常樣點后計算級別平均地價，

18、利用級別市場交易樣點地價算術平均值，結(jié)合樣點位置和背景進行綜合分析其代表性、可信度、分布狀況等、綜合比較各種市場交易資料測算的結(jié)果，綜合確定商業(yè)、住宅基準地價。（三）綜合土地市場交易測算法測算出來的結(jié)果，最終確定各用途級別基準地價及綜合基準地價。充分考慮住宅、工業(yè)用地基準地價之間關系根據(jù)實際情況，特別是區(qū)政府已頒發(fā)的各種土地價格管理、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓等方面的政策，最終確定各級土地住宅、商業(yè)用地基準地價、工業(yè)用地的基準地價。（四）級別綜合基準地價的確定 上街區(qū)城區(qū)綜合級別基準地價主要是依據(jù)地租理論和現(xiàn)實用地狀況，并考慮城市總體規(guī)劃，根據(jù)最佳效益、最優(yōu)用途和規(guī)劃相結(jié)合的原則確定的。綜合基準地價

19、的技術途徑是：一級地以商業(yè)基準地價為主，適當參考住宅基準地價；二級地以住宅基準地價為主，參考商業(yè)基準地價；三、四級地以工業(yè)基準地價為主，參考商業(yè)三級和四級基準地價，如綜合級存在第五級，其基準地價參考商業(yè)用地末一級地價的下限，并對其進行綜合修正，從而得到綜合級別基準地價。五、級別基準地價修正系數(shù)表的編制的方法及技術路線依據(jù)上街區(qū)城區(qū)土地級別更新成果決定編制商、住、工三種用地的級別基準地價修正系數(shù)表以及各種修正系數(shù)對應的因素指標說明表，其技術路線及方法如下：（一）級別基準地價修正系數(shù)表編制的方法此次級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制，是采用土地市場交易地價資料的方法進行的。（二）級別基準地價修正系

20、數(shù)表編制的技術路線1、選擇宗地地價影響因素1）商業(yè)用地的影響因素（1）商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務業(yè)店鋪總數(shù)。（2）交通便捷度。主要指商業(yè)用地與道路通達度等城區(qū)交通系統(tǒng)連接的便利程度。（3）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。（4）規(guī)劃限制。主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。（5）其它因素。（6）宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強度等。2）居住用地的影響因素（1）位置。主要包括距商業(yè)服務中心和城鎮(zhèn)中心的距離。（2）交通便捷度。主要指購物和工作方便程度。（3）基礎設施完善度。（4）公用服務設施完備度。主要指為居住區(qū)域服務的公用設施完善程度包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況

21、。（5）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。（6）規(guī)劃限制。（7）其它因素。（8）宗地條件。主要有宗地形狀、面積、地質(zhì)、宗地利用強度等。3）工業(yè)用地的影響因素（1）交通便捷度。（2）基礎設施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。（5）規(guī)劃限制。（6）其它因素。（7)宗地條件。主要有宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地作用強度等情況。4）因素影響地價程度的確定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。2、各因素影響地價修正幅度的計算1）修正幅度值的計算以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上

22、調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度的計算公式為： F1 （InhIlh ）Ilb* 100下調(diào)幅度的計算公式為： F2 （IlbInl）Ilb* 100 式中： F1：基準地價上調(diào)最大幅度F2：基準地價下調(diào)最大幅度Ilb：基準地價折算的年收益Inh：級別或區(qū)域正常土地收益的最高值1nl：級別或區(qū)域正常土地收益的最低值在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。2）影響地價各因素修正幅度的確定按照本報告中確定的各種因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。F1i = F1*WiF2i = F2*Wi式中：F1i：某一因素的上調(diào)幅度 F2i：某一因素的下調(diào)幅度 Wi：某

23、一因素對宗地地價的影響權(quán)重以基準地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之作內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i2，同時確定較優(yōu)條件下的地價標形在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i2，I時確定較劣條件下的地價標準。3、編制基準地價修正系數(shù)表按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正系數(shù)，在此基礎上，要量化所有影響因素的標準，按此編制修正系數(shù)表，并通過己有地價點的檢驗、審核，編制出一個類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級別的基準地價修正系數(shù)表。六、商業(yè)用地路線價評估及其修正系數(shù)表編制的技術路線與方法（一）利用市場交易資料評估路線價1、程序1）劃分路線價區(qū)段；2）設定標準深度；3）評估區(qū)段路線價。2、范圍路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。在路線價與區(qū)域平均基準地價發(fā)生交叉時，里地線以內(nèi)以路線價為主，里地線以外以區(qū)域平均基準地價為主。3、劃分路線價區(qū)段1）商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量等因素相似的相