房地產(chǎn)信托原理與案例：中融·恒大華府房地產(chǎn)項(xiàng)目投資詳解

1、房地產(chǎn)信托中融恒大華府房地產(chǎn)項(xiàng)目投資08金融3班房地產(chǎn)信托 目錄 現(xiàn) 狀 主要案例 發(fā)展前景234 概 述1一、房地產(chǎn)信托概述所謂房地產(chǎn)信托，是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的一種信托行為。房地產(chǎn)信托分類(lèi)房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)證券投資信托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托股權(quán)投資信托貸款類(lèi)信托權(quán)益投資信托（未上市）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán) 房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)貸款房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款房地產(chǎn)消費(fèi)貸款直接購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款債權(quán)其他基于房地產(chǎn)的收益權(quán)二、房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀 政策調(diào)控1 發(fā)展?fàn)顩r2房地產(chǎn)信托“暗潮涌動(dòng)”2010.11.19信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知

2、央行存款準(zhǔn)備金利率的連創(chuàng)新高 政策調(diào)控：2011.2.12信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知2011.5.5關(guān)于逐步上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表的通知發(fā)展?fàn)顩r 產(chǎn)品發(fā)行情況產(chǎn)品資金運(yùn)用構(gòu)成房地產(chǎn)信托規(guī)模房地產(chǎn)信托規(guī)模2009 年11 月以來(lái)，該指標(biāo)大幅放大。在2010 年8 月，全國(guó)房地產(chǎn)信托額達(dá)到歷史高位，合計(jì)達(dá)到221 億元；截至2011 年2 季度，流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金為2078 億元 產(chǎn)品發(fā)行情況房地產(chǎn)非房地產(chǎn)類(lèi)2011年上半年2010年上半年2011年上半年2010年上半年發(fā)行數(shù)量（個(gè)）5362261342613發(fā)行規(guī)模（億元）1670.1703.61758.1 762.35規(guī)

3、模占比（%）47.60%48.00%53.82%52.00%同比增長(zhǎng)（%）137.36%-130.61%-數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品較去年同期有絕對(duì)增長(zhǎng)，但是從總量占比的相對(duì)值來(lái)看，房地產(chǎn)信托的占比略有下降。 產(chǎn)品資金運(yùn)用構(gòu)成2011年上半年有40%的資金的集中于股權(quán)投資類(lèi)產(chǎn)品，較去年增加了5個(gè)百分點(diǎn)，貸款類(lèi)也增加了3%，權(quán)益投資類(lèi)基本持平，但組合運(yùn)用類(lèi)占比下降了近10% 三、案例分析中融恒大華府房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 集合資金信托計(jì)劃信托計(jì)劃 類(lèi)型：股權(quán)投資類(lèi)；房地產(chǎn)類(lèi) 信托目的：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其合法擁有的資金委托給受托人，受托人以自己的名義將所募集資金用于向湖南雄震進(jìn)行股權(quán)投資，投資完

4、成后持有該公司49%的股權(quán)。 湖南雄震將該筆股權(quán)投資款專(zhuān)項(xiàng)用于“長(zhǎng)沙恒大華府”項(xiàng)目的建設(shè)及歸還恒大地產(chǎn)對(duì)湖南雄震的股東借款。 信托期間，受托人以受益人最大利益為宗旨管理、運(yùn)用、處分信托財(cái)產(chǎn)，并按本合同約定向受益人支付信托利益。 交易對(duì)手：恒大地產(chǎn)集團(tuán)（香港聯(lián)交所股票代碼3333） 房地產(chǎn)項(xiàng)目：長(zhǎng)沙“恒大華府” 受托人：中融國(guó)際信托有限公司 保管人：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司 信托規(guī)模：擬募集18000萬(wàn)元，以實(shí)際募集為準(zhǔn) 信托期限：24個(gè)月（滿12個(gè)月可提前結(jié)束） 委托人預(yù)期年化收益率：100萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金額300萬(wàn)元：8.5 % 認(rèn)購(gòu)金額300萬(wàn)元：9.5 % 利益分配：信托到期一次性分配信托利益

5、 風(fēng)險(xiǎn)控制：信托持股；股權(quán)質(zhì)押；中融信托派駐人員、監(jiān)控運(yùn)營(yíng)和資金信托交易架構(gòu) 委托人信托合同 信托計(jì)劃 中融國(guó)際信托 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 中國(guó)建設(shè)銀行大成律師事務(wù)所 等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議增資協(xié)議，股權(quán)質(zhì)押協(xié)議增資 湖南雄震開(kāi)發(fā)建設(shè)長(zhǎng)沙恒大華府項(xiàng)目保管人產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制信托持股委托人指定中融信托將信托資金向湖南雄震增資擴(kuò)股,持有公司49%的股權(quán)股權(quán)質(zhì)押恒大地產(chǎn)集團(tuán)將其持有的湖南雄震51%股權(quán)質(zhì)押給中融國(guó)際信托若其到期不履行付款義務(wù)，則中融信托有權(quán)處置股權(quán)及資產(chǎn)受托人嚴(yán)格監(jiān)控項(xiàng)目公司 中融信托成為湖南雄震的股東后，授權(quán)恒大地產(chǎn)對(duì)湖南雄震進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理，但是對(duì)于湖南雄震的重大事項(xiàng)中融信托享有一票否決

6、權(quán) 同時(shí)，中融信托控制湖南雄震的印章和證照，全程監(jiān)管湖南雄震的基本賬戶、一般賬戶及銷(xiāo)售回款賬戶，保障資金安全 小結(jié)：股權(quán)投資信托模式 在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限后，溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。小結(jié)：股權(quán)信托融資方式一覽圖股權(quán)型信托股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)股權(quán)收購(gòu)或增資擴(kuò)股向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保1至2年居多/幾千萬(wàn)到幾億不等/6%-10%居多溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)對(duì)公司要求進(jìn)入方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施期限、金額、成本退

7、出方式小結(jié)：股權(quán)投資信托流程 投資者（委托人）信托投資公司 （受托人） 開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）（1）信托資金（2）收購(gòu)股權(quán)或 增資擴(kuò)股（3）溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)（4）信托收益及本金 股權(quán)質(zhì)押第三方擔(dān)保拓展：信托丑聞華寶信托近期發(fā)行的一款綠城房地產(chǎn)信托產(chǎn)品竟然曝出掏空抵押條款，使投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，同時(shí)被指謊報(bào)AAA信用評(píng)級(jí)?！皰煅蝾^賣(mài)狗肉”2011.9.24（四川信托“朗悅庭股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”）四川信托將全部信托資金用來(lái)對(duì)上海旭煜置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目公司”)進(jìn)行股權(quán)投資。然而這筆資金將被用來(lái)開(kāi)發(fā)一個(gè)位于上海市青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)的商品房項(xiàng)目，因此這個(gè)名義上的股權(quán)投資類(lèi)信托產(chǎn)品，實(shí)際上還是一個(gè)

8、房地產(chǎn)信托 。然而根據(jù)記者了解到的情況，該項(xiàng)目的投資收益前景令人擔(dān)憂。 綠城“信托門(mén)”2011.10.12二、發(fā)展前景分析 劣勢(shì)分析1 發(fā)展趨勢(shì)2劣勢(shì)分析 我國(guó)房地產(chǎn)金融起步晚，發(fā)展不成熟 房地產(chǎn)信托融資機(jī)制尚不完善，個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)不容忽視 缺乏完善的法律法規(guī)體系 年初以來(lái)，負(fù)面消息不斷發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會(huì)逐步以商業(yè)物業(yè)、保障性住房類(lèi)信托為重點(diǎn) 充分發(fā)揮信托公司在投資管理方面的優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)房地產(chǎn)股權(quán)投資信托走好融資類(lèi)信托與股權(quán)投資信托的中間道路，發(fā)揮信托機(jī)制的優(yōu)勢(shì)走創(chuàng)新之路，研究推出類(lèi)REITS的集合資金信托計(jì)劃 附：我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和REITS的比較 我國(guó)房地產(chǎn)信托REITs形式信托契約資產(chǎn)證券化資金來(lái)源私募（最多200份，每份不低于五萬(wàn)）公募（大眾認(rèn)購(gòu)，合同不限份數(shù)，可單筆申購(gòu)或定期定額）資金利用主要為開(kāi)發(fā)商提供貸款主要為股本型，投資于收租房地產(chǎn)物業(yè)（如辦公、商業(yè)等）投資項(xiàng)目通常為開(kāi)發(fā)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目提