第二章產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取方式

1、第二章產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取方式第一頁，共121頁。三、開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取商品房銷售許可證選 址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收第二頁，共121頁。建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺第三頁，共121頁。三、開發(fā)流程證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門

2、申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。第四頁，共121頁。規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和

3、行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的環(huán)境影響報告表5份及其軟盤2、建設(shè)項目排放污染物指標(biāo)申請表、建設(shè)項目環(huán)境保護審批登記表及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應(yīng)附環(huán)境保護咨詢中介機構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證第五頁，共121頁。三、開發(fā)流程證件解釋建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合

4、城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。第六頁，共121頁。氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表（一式三份）2

5、、外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計文件及批復(fù)或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機構(gòu)對涉及項目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見

6、書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開發(fā)流程申報材料1、申請報告2、建設(shè)項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設(shè)單位申報表2、建設(shè)項目總平面圖3、設(shè)計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全

7、、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設(shè)資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進淮備案許可證選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證第七頁，共121頁。圖片暫缺證件解釋商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計批文4、項目法人及負(fù)責(zé)人材

8、料5、開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收三、開發(fā)流程第八頁，共121頁。三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收人

9、目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷第九頁，共121頁。需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委第十頁，共121頁。三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收人目的

10、事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國有土地使用證規(guī)定提交文件第十一頁，共121頁。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：立項批復(fù)建設(shè)項目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計方案通知書三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：立項批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許

11、可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等第十二頁，共121頁。三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目設(shè)計方案辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項目規(guī)劃審批報表審定設(shè)計方案建筑工程施工設(shè)計圖紙工程檔案登記證明按

12、審定設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知書第十三頁，共121頁。三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標(biāo)2.領(lǐng)取建筑工程施工許可證項目設(shè)計方案辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件施工圖紙設(shè)計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項目建設(shè)資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費統(tǒng)一收費憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知第十四頁，共121頁。三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)

13、劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等第十五頁，共121頁。三、開發(fā)流程總 結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、

14、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設(shè)計方案送審書、施工圖等以及各相關(guān)部門的批文第十六頁，共121頁。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇 和土地使用權(quán)獲取方式第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序一、項目選擇的概念項目選擇一般可分六個步驟 廣泛尋找投資項目； 精心篩選投資項目； 對重點項目進行初步可行性研究； 項目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策。 第十七頁，共1

15、21頁。二、項目選擇的程序 （一）投資項目尋找稱為“看地”或“選址”。項目數(shù)量10：1 （二）投資項目精選 （三）初步可行性研究 （四）項目談判 （五）詳細(xì)的可行性研究公司總體決策 第十八頁，共121頁。 一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針。 第十九頁，共121頁。第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項目選址一、項目選址管理 城市規(guī)劃法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。”第二十頁，共121頁。二、住宅項目選址原則 一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)為三城（松江大學(xué)城、南匯臨江新城、嘉定安亭汽車城）若干鎮(zhèn)）

16、第二十一頁，共121頁。三、住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境 （一）住宅區(qū)位 是指住宅的地理位置及社會經(jīng)濟位置的綜合。 （二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。 第二十二頁，共121頁。四、申領(lǐng)建筑項目選址意見書 （一）住宅開發(fā)單位必須填寫建筑項目選址意見申請表 （二）規(guī)劃管理部門核發(fā)住宅建設(shè)項目選址意見書 第二十三頁，共121頁。第三節(jié) 住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容 （一）概念 建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對建設(shè)單

17、位或個人申請的建設(shè)項目用地進行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強度等規(guī)劃要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二十四頁，共121頁。（一）主要內(nèi)容1、核定土地使用性質(zhì)2、核定土地開發(fā)強度（1）容積率（2）建筑密度第二十五頁，共121頁。（3）擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： a、H=1.5（W+S）S W第二十六頁，共121頁。b、AL（W+S）（投影角為56.3度）或 A1.5L（W+S）（投影角為45度）。c、建筑退讓d、建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。 第二十七頁，共121頁。二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序 凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文

18、件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。第二十八頁，共121頁。第四節(jié) 住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理 一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念 建設(shè)工程規(guī)劃管理，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對擬建工程項目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第二十九頁，共121頁。二、住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（一）按土地來源不同對工程規(guī)劃進行管理2、在土地使用權(quán)有償出

19、讓基地上建設(shè) 在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并進行土地使用權(quán)初試登記取得土地使用權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計方案，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 第三十頁，共121頁。第二節(jié)城市開發(fā)用地獲取2.2.1 我國現(xiàn)行土地制度2.2 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得2.2.4 在建項目收購與項目公司入股2.2.5 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用2.2.6 房地產(chǎn)開發(fā)可接受的地價的測算 第三十一頁，共121頁?，F(xiàn)行的土地制度1土地的基本概念 土地是指地球的陸域表層，包括內(nèi)陸水域、沿海灘涂及島嶼。它是一個自然、經(jīng)濟的綜合體。

20、 澄清三個概念： 1、土地與土壤的區(qū)別 土地的含義比土壤廣泛。 2、土地與國土的區(qū)別 3、土地與土地資源的區(qū)別 第三十二頁，共121頁。2、土地分類生地：是指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地第三十三頁，共121頁。3土地的職能和特點 第三十四頁，共121頁。4土地相關(guān)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)抵押權(quán)典 權(quán)租賃權(quán)第三十五頁，共121頁。(1)土地所有權(quán)土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。中國

21、城市土地所有權(quán)屬于國家（國有土地） 農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費用征地1、土地征用補償費2、勞動力安置補償費3、地上附著物及青苗補償費第三十六頁，共121頁。(2)土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)定義（2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉(zhuǎn)讓（3）使用年限協(xié)議 掛牌招標(biāo)拍賣買賣贈與交換土地一級市場土地二級市場70年居住用地50年工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年商業(yè)、旅游、娛樂用地第三十七頁，共121頁。土地使用權(quán)出讓 指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有期限的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以

22、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。土地使用年限 指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地50年。第三十八頁，共121頁。土地一級市場 是指土地使用權(quán)的出讓市場。是國家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。包括土地征購市場（具有一定的強制性）

23、、土地出讓市場和土地租賃市場。土地二級市場 就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場。第三十九頁，共121頁。(3)土地抵押權(quán)抵押權(quán) 是指債務(wù)人或第三人提供一定的財產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。土地抵押權(quán) 是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權(quán)抵押。 第四十頁，共121頁。(4)土地典權(quán)典權(quán) 是指一方支付典價占有他人所

24、有的不動產(chǎn)并占有、使用、收益的權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，支付典價者為典權(quán)人，收取他人典價并將自己財產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動產(chǎn)為典物。典權(quán)人交付于出典人的價金稱為典價。期滿后，出典人退還典價，可贖回土地及地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)。典期期滿逾期10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營30年未贖回的，原則上視為絕贖。第四十一頁，共121頁。(5)土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。 第四十二頁，共121頁。土地管理基本制度 土地管理法中明確規(guī)定了我國土地管理的六

25、項制度，即社會主義土地公有制度，國有土地有償使用制度，土地用途管制制度，占用耕地補償制度，基本農(nóng)田保護制度，土地登記制度。社會主義公有制是土地所有制的一種。國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。在本節(jié)中，重點介紹土地所有制和國有土地使用制度。4土地管理制度及其演變第四十三頁，共121頁。（1）土地所有制 我國的土地所有制分為以下兩種：全民所有制土地管理法實施條例第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其

26、他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集 體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后 不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。第四十四頁，共121頁。集體所有制勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍包括：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。土地管理法第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

27、或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體組織經(jīng)營、管理?！?第四十五頁，共121頁。（2）國有土地使用制度這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的前提下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價。 土地管理法：國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例：土地使用權(quán)出讓是指國家以土

28、地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”第四十六頁，共121頁。土地使用權(quán)可分為兩類：一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán)，稱為所有權(quán)能的使用權(quán)，又稱為所有人的使用權(quán)；另一類是非土地所有權(quán)人對土地享有的權(quán)利，稱為與所有權(quán)相分離的使用權(quán)，或叫非所有人的使用權(quán)。土地使用權(quán)指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。同樣具有占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。（3）土地使用權(quán)類型與權(quán)能第四十七頁，共121頁。2 土地使用權(quán)獲取方式的歷史演變 我國土地使用權(quán)獲取方式的演變經(jīng)歷了四個階段：第一階段（1949年1954年） 1954年以前

29、，國家從制度上承認(rèn)城市土地的商品屬性，對城市國有土地實行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地，都必須向國家繳納租金和有關(guān)稅費。這種有償使用制度實質(zhì)上是具有市場配置含義的。第二階段（1955年1987年） 1954年以后，我國建立了高度集中的計劃經(jīng)濟體制，土地管理制度也由市場配置轉(zhuǎn)變?yōu)橛媱澟渲?，城市土地取消了有償使用，確立了行政劃撥土地制度。國有土地的行政劃撥制度具有劃撥手段的行政性、使用期限的無限制性、土地獲取和使用的無償性、土地物權(quán)的無流動性四個特征。第四十八頁，共121頁。第三階段（1988年2000年)1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。1988

30、年，憲法修正案規(guī)定,土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。1990年，國務(wù)院出臺城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，確立了國家實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。1995年，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。1998年，土地管理法規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度，建設(shè)單位使用國有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。自此，國有土地有償使用制度正式確立。 但是，這一階段的土地出讓以協(xié)議出讓為主，市場配置與計劃配置同時存在，并不能完全體現(xiàn)土地的市場價值，甚至造成了大量土地的不規(guī)范出讓，滋生腐敗，損害了國家利益。由于出讓市場的不規(guī)范，造成土地二級市場發(fā)展緩慢，市場需求多是

31、通過一級市場解決。第四十九頁，共121頁。第四階段（2001年至今） 2001年國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知明確提出，為體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。同年，國土資源部發(fā)布了劃撥用地目錄，不符合目錄的建設(shè)用地，不得劃撥供地，必須有償供應(yīng)。 2002年、2003年，國土資源部陸續(xù)發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定。 在這三年間，國有土地劃撥供應(yīng)的范圍進一步明確，招拍掛出讓和協(xié)議出讓有了具體細(xì)化的范圍與操作程序，國有土地市場配置的制度框架初步確立。 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目除經(jīng)濟適用房、廉租房

32、等保障性住房可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)外，其它商品房開發(fā)項目獲取土地使用權(quán)的主要方式有三種，分別是：土地使用權(quán)出讓、在建項目收購和項目公司入股。第五十頁，共121頁。2.2.2 城市開發(fā)用地的選擇1開發(fā)用地的必備條件 國有用地根據(jù)中華人民共和國土地法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國有土地才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。第五十一頁，共121頁。開發(fā)用地的使用權(quán)根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法的規(guī)定：對開發(fā)用地，國家實行有償

33、、有期限使用制度；開發(fā)用地的使用權(quán)是一個有償、有限期的使用權(quán)。第五十二頁，共121頁。2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇（1） 地段影響因素分析市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價格必然上揚，好的地塊。自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。社會條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度第五十三頁，共121頁。增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場供求行情2、地塊

34、的自然條件3、地塊的社會條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國際關(guān)系地段的影響因素： 地塊與市中心的距離 土地承載力 地形地勢 土地面積 地塊形狀 日 照 風(fēng)力和風(fēng)向 溫 度 降水量 自然災(zāi)害 空氣污染程度 噪音大小 綠化程度 視覺效果 清潔程度 地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況 附近的房地產(chǎn)情況 社會治安情況 政局穩(wěn)定情況 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 物價水平 工資水平 儲蓄利率 投資水平 價格限制 稅收限制 優(yōu)惠政策 土地制度 人的數(shù)量 人的素質(zhì) 家庭規(guī)模 土地用途 容積率 建筑高度 交通道路 行政隸屬變更 地塊風(fēng)水 土地號碼 名人效應(yīng) 風(fēng)

35、俗習(xí)慣第五十四頁，共121頁。（2）地段選擇的原則選擇最有升值潛力的土地進行投資未開發(fā)的土地 地價價格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。開發(fā)中的土地（已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)） 價格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地（指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地） 西方發(fā)達國家：土地價格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會太大。 國內(nèi)：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內(nèi)，是比較好的投資地段。第五十五頁，共121頁?？倲埲诌x擇

36、投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。第五十六頁，共121頁。2.地段選擇的原則積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險 風(fēng)險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險， 只不過風(fēng)險有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險的投資地段。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險，又要

37、敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。第五十七頁，共121頁。2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有：土地劃撥土地出讓土地轉(zhuǎn)讓第五十八頁，共121頁。1土地劃撥土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。特點：無償無限期劃撥土地范圍 （1）國家機關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地第五十九頁，共121頁。合作建設(shè)和補地價合作建設(shè)又稱聯(lián)建

38、，聯(lián)合開發(fā),“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。 第六十頁，共121頁。補地價 第一，出讓體系中。如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地價。 第二，屬行政劃拔無償取得，補交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的出讓金也稱為補地價。 第六十一頁，共121頁。2土地使用權(quán)出讓 （1）土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓（以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用

39、者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。構(gòu)成： 一定年限內(nèi)地租； 土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本； 征地拆遷補償安置等費用。第六十二頁，共121頁。（2）土地出讓的內(nèi)涵土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。土地出讓的內(nèi)容。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方

40、支付相應(yīng)出讓金的行為。第六十三頁，共121頁。土地使用權(quán)出讓合同一般都采用書面標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能接受，必要時可以提出自己意見，作原合同的補充。第六十四頁，共121頁。（3）土地使用權(quán)出讓的特點出讓方的唯一性。出讓權(quán)利的局限性。土地出讓客體的單一性。出讓主體的平等性。第六十五頁，共121頁。（4）出讓土地使用權(quán)年限 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定的出讓最高年限如下：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年第六十六頁，共121頁。（5）土地使用權(quán)出讓的方式 物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)

41、、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 國土資源部出臺的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。 綜上所述，目前國有土地使用權(quán)出讓主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓等四種出讓方式。第六十七頁，共121頁。土地出讓方式一、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1. 出讓方式2. 劃拔方式（1）招 標(biāo)（2）拍 賣（3）掛 牌（4）協(xié) 議3. 承租方式第六十八頁，共121頁。 辦理土地登記 核發(fā)建設(shè)用地批

42、準(zhǔn)書交付土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案 公布出讓計劃確定供地方式 簽訂出讓合同公布結(jié)果招 標(biāo)拍 賣掛 牌協(xié) 議 招拍掛實施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權(quán)出讓流程第六十九頁，共121頁。1）招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投標(biāo)項目。 招標(biāo)出讓的程序一般包括以下幾個步驟：前期準(zhǔn)備工作。招

43、標(biāo)出讓文件編制。發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)申請與資格審查。投標(biāo)。開標(biāo)。評標(biāo)。定標(biāo)。中標(biāo)及后續(xù)工作。第七十頁，共121頁。2）拍賣出讓 拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓的程序一般包括以下幾個步驟：前期準(zhǔn)備工作。拍賣出讓文件編制。發(fā)布拍賣公告競拍申請與資格審查。拍賣會舉辦成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作。主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。第七十一頁，共121頁。土地出讓方式拍 賣拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人 ）

44、。拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 第七十二頁，共121頁。3）掛牌出讓 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限

45、截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國有土地使用權(quán)的程序一般包括以下幾個步驟：前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競拍申請與資格審查公布掛牌信息報價掛牌截至現(xiàn)場競價成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作第七十三頁，共121頁。土地出讓方式掛 牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有

46、一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 第七十四頁，共121頁。4）協(xié)議出讓 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式

47、有償出讓土地使用權(quán)。協(xié)議出讓適用范圍：主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。協(xié)議出讓程序需用地單位提出用地申請。編制協(xié)議出讓方案底價確認(rèn)報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并公布出讓結(jié)果。核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地。辦理土地登記。第七十五頁，共121頁。出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)

48、人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制第七十六頁，共121頁。土地出讓方式招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書十

49、分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求第七十七頁，共121頁。3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行轉(zhuǎn)讓 第七十八頁，共121頁。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 （1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（3）贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)第七十九頁，共121頁。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同

50、時轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。第八十頁，共121頁。4 土地使用權(quán)收回與終止 （1）土地使用權(quán)收回國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。主要包括：土地使用權(quán)屆滿。建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)。第八十一頁，共121頁。（2）土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)因土地滅失而終止 土地使用權(quán)要以土地的存在或土

51、地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止 由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：第八十二頁，共121頁。 在建項目收購與項目公司入股1 在建項目收購 在建項目收購是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時繼續(xù)承擔(dān)項目所負(fù)的各項義務(wù)的經(jīng)濟活動。第八十三頁，共121頁。（1）在建項目收購的程序在建項目收購在實際操作中一般需要遵循以下幾個程序：在建項目初步調(diào)查。專業(yè)調(diào)查。專業(yè)

52、意見發(fā)表。項目談判。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。項目過戶手續(xù)辦理并公告。第八十四頁，共121頁。（2）在建項目收購注意事項在建項目收購需要注意以下事項：權(quán)屬合法與完整性法律文書的完善性合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況工程進度與投資進度工程質(zhì)量財務(wù)狀況第八十五頁，共121頁。2 項目公司入股 項目公司入股是指投資方按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的評估價格購買該項目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項目公司，主要包括參股、控股和全資收購三種方式。 如果項目公司的所有股東對該項目不再具有投資意向或無資金進行投資，會選擇整體出售項目公司，由收購方（投資方）進行全資收購。 如果項目公司的部分股東對該項目不再具有投資意向或無資金

53、進行投資，一般會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者項目公司從引進戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購方（投資方）對項目公司進行參股或控股。第八十六頁，共121頁。 （1）項目公司入股的程序項目入股的程序一般包括：盡職調(diào)查。專業(yè)問題協(xié)商與解決。股權(quán)價值評估。入股談判。入股協(xié)議簽署。入股后續(xù)事項（包括公告）。 為了順利實現(xiàn)項目公司入股，一些不具有經(jīng)驗的收購方會選擇財務(wù)顧問或投資顧問做項目公司入股全程策劃、咨詢。第八十七頁，共121頁。（2）項目公司入股的優(yōu)勢手續(xù)簡單。費用節(jié)省。開發(fā)快捷。（3）項目公司入股注意事項 房地產(chǎn)項目公司入股方式盡管有上述優(yōu)勢，但也存在不利之處，即債務(wù)風(fēng)險難以控制

54、，如是否對外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險等等。 因此，收購者務(wù)必要對所收購公司在收購之前的債權(quán)債務(wù)有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產(chǎn)負(fù)債。第八十八頁，共121頁。2.2.5 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用1 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰梢砸勒辗梢?guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償?！?這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)

55、的改變，征用只是使用權(quán)的改變。第八十九頁，共121頁。農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進行的征用，如為國防、國家機關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進行的農(nóng)地征用。第九十頁，共121頁。土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 集體土地所有者征用土地所有權(quán)政府補償轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)開發(fā)企業(yè)支付補償?shù)诰攀豁?，?21頁。2 集體土地征用原則：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時，必須堅持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。一切征用和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細(xì)算

56、，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。（2）保證國家建設(shè)用地原則：在征用土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則：既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當(dāng)?shù)氐纳钏?。第九十二頁，?21頁。（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟效益的經(jīng)濟手段。（5）依法征地的原則：建設(shè)單位征

57、用土地，必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。第九十三頁，共121頁。3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補償（1）土地補償費。 國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。1.征用土地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。2.征用其他土地的補償費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。第九十四頁，共121頁。（2）安置補助費。 安置補助費是指國家征用農(nóng)地時，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補助費用，包括勞動力安

58、置費和生活補助費。 安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。第九十五頁，共121頁。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補償（3）土地附著物。 土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施如房屋、樹木、水井等。（4）青苗補償費。 青苗是指從播種以后到收獲之前生長在耕地中的農(nóng)作物。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。第九十六頁，共121頁。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補償（5）臨時建設(shè)用地補償費。 在臨時使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修

59、建永久性建筑物。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時歸還。（6）稅費。耕地占用稅新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征地管理費第九十七頁，共121頁。城市房屋拆遷管理制度與政策1城市房屋拆遷管理概述（1）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。 第九十八頁，共121頁。 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以特別的保護。 第九十九頁，共121頁。(2)房屋拆遷的一般規(guī)定 1)拆遷的一般規(guī)定 2）補償方式 “拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換” 3）補

60、償標(biāo)準(zhǔn) 以房地產(chǎn)市場評估價格確定第一百頁，共121頁。(3)租賃房屋的拆遷補償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”。第一百零一頁，共121頁。2城市房屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)議 拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。第一百零二頁，共121頁。（4）拆遷的實施 作為大多數(shù)拆遷人