開發(fā)商階段性擔保責任

1、開發(fā)商階段性擔保責任開發(fā)商階段性連帶保證責任的認定開發(fā)商階段性連帶保證責任的認定發(fā)布時間：2019-02-2816:54 星期四來源：人民法院報作者：韓耀斌【案情回放】2015年1月27日，銀行與李某、開發(fā)商簽訂個人購房 借款/擔保合同，約定：李某向銀行借款637萬元，用于購買 房屋，本合同項下的擔保方式為抵押加階段性保證；李某同意 將購買的房屋抵押給銀行，為借款提供擔保，并同意銀行代位 申請抵押登記；開發(fā)商承擔階段性連帶責任保證，保證期間為 發(fā)放貸款之日起至房產辦妥抵押登記之日止；銀行自接到開發(fā) 商轉交房屋所有權證之日起30個工作日內完成抵押登記；無論 何種原因導致抵押登記未能辦理，開發(fā)商繼

2、續(xù)承擔保證責任。合同簽訂后，銀行向李某發(fā)放貸款637萬元。李某自2016 年3月起開始出現(xiàn)逾期還款情形。同年11月7日，開發(fā)商將李 某的產權證交付銀行。涉案房屋在2017年1月6日被公安機關 查封?，F(xiàn)銀行訴至法院，以李某違約及不能辦理抵押登記為由， 要求李某立即償還全部貸款及利息，開發(fā)商承擔連帶保證責 任。開發(fā)商主張其已依約將房產證交給銀行，因銀行未及時辦 理抵押登記致使房屋被查封，其不應承擔保證責任。銀行對此 辯稱，因李某拒不配合，導致抵押登記未能辦理，己方不存在 過錯，開發(fā)商應承擔保證責任。一審法院經審理，判決李某承擔還款責任，開發(fā)商對此承 擔連帶保證責任。開發(fā)商不服提起上訴，二審法院認為

3、銀行怠 于辦理抵押登記，改判開發(fā)商不承擔保證責任。【不同觀點】本案的爭議焦點在于，銀行未能按期取得抵押權證，開發(fā)商 是否應當承擔保證責任。對此存在以下兩種觀點：第一種觀點認為，開發(fā)商應承擔保證責任。合同系當事人 之間的法律，對當事人均有法律約束力，合同責任系無過錯責 任，過錯并非承擔責任的要件，故判斷開發(fā)商是否承擔保證責 任應當依據合同的約定，無須考量過錯因素。本案中，雙方簽 訂的合同明確約定，在房屋抵押登記辦妥之前開發(fā)商承擔保證 責任，亦約定無論何種原因導致抵押登記未能辦理，開發(fā)商繼 續(xù)承擔保證責任，現(xiàn)房屋抵押登記未辦理，依照該約定，開發(fā) 商當然需承擔保證責任。另外，一般情形下，辦理抵押登記

4、確 實需要抵押人的配合。本案中，李某在取得房產證之前已經違 約，該違約行為發(fā)生在合同約定的開發(fā)商承擔保證責任的期 間，據此開發(fā)商也應承擔保證責任。第二種觀點認為，開發(fā)商不應承擔保證責任。階段性保證 合同系附解除條件的保證合同，如抵押登記辦妥，開發(fā)商的保 證責任免除，非因銀行的原因導致抵押登記未辦妥，開發(fā)商承 擔保證責任。合同法第四十五條第二款規(guī)定，當事人為自己的 利益不正當阻止條件成就的，視為條件已經成就。本案中，銀 行明知不及時辦理抵押登記會對開發(fā)商造成不利后果，但未有 證據表明銀行在收到房產證后積極辦理抵押登記，應當認定銀 行怠于辦理房屋抵押登記，可以視為符合上述規(guī)定的情形，開 發(fā)商予以免

5、責。另外，據了解，在商品房按揭貸款實踐中，銀 行在貸款時往往已經讓抵押人出具相關文件，可以自行辦理抵 押登記，并不必然需要抵押人的配合，銀行稱抵押人不配合， 沒有任何證據予以佐證。至于“無論何種原因導致抵押登記未 辦理，開發(fā)商繼續(xù)承擔保證責任”的約定，根據合同法第四十 條、第五十三條的規(guī)定，應當認定無效?！痉ü倩貞裤y行怠于辦理抵押登記開發(fā)商的階段性連帶保證責任可予 免除本案情形在司法實踐中多發(fā)，盡管多數(shù)判決認定開發(fā)商不 承擔保證責任，但并沒有完全厘清開發(fā)商階段性連帶責任保證 所涉的多個法律問題，筆者將結合本案予以解答。階段性連帶保證合同的性質在商品房預售買賣交易中，開發(fā)商希望早日回收資金減輕

6、 壓力，但買受人并未取得不動產登記證，無法辦理以銀行為抵 押權人的抵押權證，銀行在沒有增信措施的情況下不愿意放 款。開發(fā)商為了促成交易，解決銀行在放款日至取得房屋抵押 權證期間無任何增信措施的問題，愿意在此期間提供連帶責任 保證，待銀行取得抵押權證后，不再承擔保證責任，階段性保 證應運而生。從階段性保證制度創(chuàng)立的初衷來看，系為了解決 貸款風險敞口期的問題，加快房屋買賣的進程。故階段性連帶 保證合同為附解除條件的合同，即抵押登記辦妥，開發(fā)商即免 除保證責任，并非附期限的合同，即在該期限內開發(fā)商必須承 擔保證責任。解除條件滿足后開發(fā)商有無保證責任如上所述，一般情形下，解除條件滿足，開發(fā)商免除保證

7、責任，但當事人明確約定對解除條件滿足之日前產生的債務承 擔保證責任的除外，因為該約定并不違反法律的強制性規(guī)定， 屬有效約定。盡管當前解除條件已經滿足，但在存在上述特別 約定，解除條件滿足前，借款人嚴重違約，貸款人有權“宣布 貸款全部到期”的情形下，開發(fā)商對借款人的全部還款責任是 否承擔連帶保證責任。對此，應當區(qū)分情況對待，宣布債務全 部到期應當通知債務人，如果在解除條件滿足前，銀行已經通 知借款人貸款全部到期，那么該債務屬于約定的承擔保證責任 的債務，開發(fā)商應當對此承擔保證責任；如果銀行沒有通知借 款人，那么該債務不全屬于約定的承擔保證責任的債務，開發(fā) 商僅對解除條件滿足前借款人欠付的款項承擔

8、保證責任。因第三人的原因導致解除條件未成就時開發(fā)商有無保證 責任這里的第三人原因主要是指出借人不配合及房屋登記中心 的退延辦理致使房屋被查封或被他人善意取得而無法辦理抵押 登記的情形。這種情形下，其實雙方均無過錯，責任承擔實質 是誰承擔風險的問題。筆者認為，根據一般法理，如果雙方當 事人對此有約定，從其約定。如果沒有約定，因階段性保證制 度設立初衷為解決銀行風險敞口期，避免無增信措施的空檔 期，故開發(fā)商理應承擔該風險；而且，合同約定開發(fā)商在抵押 登記辦妥之前承擔保證責任，將該風險分配給開發(fā)商，亦符合 合同約定。銀行怠于辦理抵押登記時開發(fā)商能否免責及其認定規(guī)則銀行在條件具備時及時辦理抵押登記系其

9、當然合同義務。 如此不課以銀行責任，如同允許其權利濫用，違反民法中的 “權利不得濫用”的基本原則，亦違反公平原則，故此情形 下，開發(fā)商的保證責任應當予以免除。銀行未能在約定的期限內取得抵押權證情形下，常以出借 人不配合或房屋登記機關原因為由，辯稱其未怠于履行義務， 此種情形下的舉證責任應如何分擔？當前，在商品房按揭貸款 實踐中，銀行在貸款時往往已經讓抵押人出具相關文件，可以 自行辦理抵押登記，并不必然需要抵押人的配合；房屋登記機 關辦理抵押登記的流程亦比較規(guī)范，在當事人提交材料時會出 具收據，故銀行有能力對此予以舉證，銀行應當舉證證明系第 三人原因導致其未能按期取得抵押權證，否則應認定其怠于履

10、 行義務。如合同中未約定銀行辦妥抵押證的期限，能否說明銀行未 怠于履行義務？答案顯然是否定的。如上所述，銀行在條件具 備時及時辦理抵押登記系其當然合同義務，故銀行應當在合理 的期限內辦理抵押登記。問題是該期限如何確定。該期限的起 算點為銀行收到房屋所有權證之日，結束日為銀行向不動產登 記中心提交材料之日，當無爭議，關鍵是確定兩者的期限。筆 者認為，應當考量銀行準備登記材料的時間和交易慣例?？紤] 到銀行按揭抵押涉及整個房產項目的貸款人，往往成批辦理， 并非單個辦理，準備登記材料需要耗費不少時間，結合我們審 理的案件中多家銀行約定的期間，短則一個月，多則三個月， 據此衡平各方利益，該期限一般定為三

11、個月為宜，即如果銀行 在條件具備的情形下，在收到房屋所有權證后未在三個月內向 不動產登記中心提交抵押登記申請，可以認定其怠于履行辦證 義務，開發(fā)商保證責任即可免除。階段性保證責任保證期間的確定保證債務極其特殊，既有保證期間又有訴訟時效，二者極 易混淆。二者存在明顯不同，依據相關法律的規(guī)定，保證期間 為除斥期間，不能中止、中斷和延長；無論保證人是否抗辯， 債權人未在該期間內向保證人主張權利，保證債務消滅，該事 項屬于法院主動審查的事項；當事人可以約定該期間。而訴訟 時效是權利受公權力保護的期間，能中止、中斷和延長；該事 項依當事人的抗辯而審查，不屬于法院主動審查的事項；該期 間為法定期間，當事人不能通過約定排除其適用。二者亦存在 緊密的關聯(lián)性，在保證期間內，債權人向保證人主張權利，保 證期間消滅，保證債務的訴訟時效開始起算?？梢姳ＷC期間系 法律上的專業(yè)術語，具有特定的含義，與當事人在合同約定的 “保證期間為發(fā)放貸款之日起至房產辦妥抵押登記之日止”中 的“保證期間”完全不是一個概念，此處的“保證期間”，依 據上下文的理解，可能是確定主債務的期間，也可能是確定保 證責任的條件，需要特別注意。階段性連帶保證責任屬于保證債務，當然存在保證期間。 依照法律的規(guī)定，保證期間有約定的從約定，沒有約定的