濟(jì)南寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告9P9信立怡高

1、東城杰座寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告前言本報(bào)告受恒瑞豐投資控股有限公司委托，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析報(bào)告內(nèi)容包括，市場(chǎng)分析、發(fā)展戰(zhàn)略、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位、形象定位項(xiàng)目現(xiàn)處于初級(jí)規(guī)劃階段，本報(bào)告主要從市場(chǎng)的角度闡述項(xiàng)目定位觀(guān)點(diǎn)，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)和資料分析思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)目標(biāo)解決策略項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目背景 項(xiàng)目緊鄰工業(yè)南路、二環(huán)東路，東連新城區(qū)，西接老城區(qū)，位居省城門(mén)戶(hù)要塞。作為恒瑞豐進(jìn)軍濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)山之作，本項(xiàng)目承載著企業(yè)形象升級(jí)、品牌升級(jí)、實(shí)力升級(jí)、影響力升級(jí)的重任。 因此，本項(xiàng)目既要達(dá)到項(xiàng)目成功運(yùn)作，又要兼顧提升恒瑞豐在濟(jì)南乃至山東地產(chǎn)界品牌開(kāi)發(fā)商的地位。項(xiàng)目

2、現(xiàn)金流良性滾動(dòng)，保證項(xiàng)目良性運(yùn)作；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益及開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化；樹(shù)立企業(yè)品牌形象。保證項(xiàng)目的絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功！終極目標(biāo)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)分析思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)目標(biāo)解決策略項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題配套完善的老城區(qū)快速發(fā)展的東部新城區(qū)二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶區(qū)位：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶，新老城區(qū)交匯處，商務(wù)發(fā)展日趨成熟，區(qū)域潛力巨大。本項(xiàng)目位于二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶，老城區(qū)和東部新區(qū)交匯處，商務(wù)發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟，未來(lái)商務(wù)辦公前景十分看好。項(xiàng)目北臨工業(yè)南路，西側(cè)靠近二環(huán)東路，整體來(lái)看處于二環(huán)東路中段。交通：項(xiàng)目位于二環(huán)東路與解放路工業(yè)南路兩條交通動(dòng)脈交界口，交通條件優(yōu)越，地塊標(biāo)識(shí)性非常強(qiáng)?，F(xiàn)實(shí)交通條件地塊西側(cè)

3、為二環(huán)東路，二環(huán)東路是濟(jì)南東部最重要的南北向交通干線(xiàn)。解放路向東延伸，成為全運(yùn)會(huì)交通建設(shè)的重要一環(huán)。項(xiàng)目交通便利，北依工業(yè)南路，距二環(huán)東路不足200米。地塊對(duì)面規(guī)劃為為我市最大的客運(yùn)集散地。對(duì)內(nèi)交通和對(duì)外交通的條件均非常便利。未來(lái)交通狀況BRT貫通經(jīng)十路，城市第一交通動(dòng)脈地位加強(qiáng)。二環(huán)東路高架橋建設(shè)進(jìn)行中，大大提高道路運(yùn)載狀況。周邊配套設(shè)施：周邊配套設(shè)施較完善，金融、餐飲、酒店賓館、休閑娛樂(lè)等較為齊備，但整體檔次一般。地塊四至及現(xiàn)狀：地塊東側(cè)靠城市干道，其余三側(cè)為規(guī)劃路。地塊內(nèi)部現(xiàn)為天聯(lián)家居廣場(chǎng)，未拆遷，土地平整，利于開(kāi)發(fā)。地塊四至及內(nèi)部現(xiàn)狀地塊東面：澳門(mén)酒樓門(mén)前路地塊西面：丁豪橋地塊北面：工

4、業(yè)南路地塊南面：天聯(lián)家居廣場(chǎng)地塊內(nèi)部：現(xiàn)為天聯(lián)家居廣場(chǎng)，未拆遷，土地平整，利于開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目四至北面：工業(yè)南路東面：澳門(mén)酒樓南面：天聯(lián)家居廣場(chǎng)西面：丁豪橋地上25層建筑面積：58300地上容積率：5.5地下3層建筑面積：21200地下容積率：2.0基本指標(biāo)規(guī)劃要求1-3層為酒店，擬建成后出租經(jīng)營(yíng)。4-25層為寫(xiě)字樓，擬全部出售。地下擬建設(shè)3層，建筑面積21200。地下1、2層為停車(chē)場(chǎng)，600個(gè)車(chē)位，地下3層為設(shè)備層。地塊技術(shù)指標(biāo)：地塊總占地9916平米，總建筑面積79500平米。地上25層地下3層。建筑密度36%。項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目位于新老城區(qū)交匯處交通便利、配套較完善位于二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶

5、未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目西南側(cè)距歷下區(qū)政府較近位于政務(wù)核心區(qū)北臨工業(yè)南路，西距二環(huán)東路不足200米交通便利二環(huán)東路板塊目前寫(xiě)字樓較多周邊辦公氛圍濃厚地上總建面7.42萬(wàn)平米體量相對(duì)較大項(xiàng)目界定：新老城區(qū)交匯處、二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶，交通便利、配套較完善，周邊辦公氛圍濃厚，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。分析思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)目標(biāo)解決策略項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題 核心問(wèn)題項(xiàng)目采取何種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略？寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)是否有發(fā)展空間？基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、客戶(hù)和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，本項(xiàng)目應(yīng)該如何定位？Q1Q2Q3Q4根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)背景和項(xiàng)目本體狀況，結(jié)合信立怡高定位邏輯導(dǎo)圖，我們認(rèn)為本次服務(wù)需要解決的問(wèn)題如下：在定位指導(dǎo)下，本項(xiàng)目應(yīng)該打造怎樣的產(chǎn)品適應(yīng)

6、市場(chǎng)需求？如何達(dá)到本項(xiàng)目收益最大化？Q5Q6采取何種營(yíng)銷(xiāo)策略以保證快速銷(xiāo)售？寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)是否有發(fā)展空間？宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出了發(fā)展空間？是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支持開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目采取何種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況如何？如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、客戶(hù)和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，本項(xiàng)目應(yīng)該如何定位？開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位？核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題分解核心問(wèn)題界定及分解產(chǎn)品定位？形象定位？分析思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)目標(biāo)解決策略項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出

7、了發(fā)展空間？是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支持開(kāi)發(fā)？問(wèn)題1問(wèn)題2問(wèn)題3問(wèn)題4問(wèn)題5解決策略宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？問(wèn)題6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況如何？問(wèn)題7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位？問(wèn)題8問(wèn)題9項(xiàng)目形象定位？項(xiàng)目產(chǎn)品定位？宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)掃描經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性：濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)總體保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，受全球金融危機(jī)影響，2008年GDP增速小幅減緩。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，2005-2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直保持在15%。受金融危機(jī)，2008年GDP漲幅回落至13%。2008年人均GDP達(dá)到45724元，漲幅回落至12 .9%。投資：固定資產(chǎn)投資大幅攀升，外資利用額逐年提高。投資力度加大將促進(jìn)濟(jì)

8、南城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)入快速發(fā)展通道。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年上升，2008年固定資產(chǎn)投資同比上漲22.9%。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額比例連年上升，房地產(chǎn)帶動(dòng)城市發(fā)展的推動(dòng)力十分明顯。合同利用外資額和實(shí)際利用外資額均呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：高新技術(shù)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)，服務(wù)業(yè)發(fā)展未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)有利于寫(xiě)字樓需求的大量釋放?，F(xiàn)狀第二產(chǎn)業(yè)機(jī)械冶金、汽車(chē)、電子、化工作為四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，代表企業(yè)有輕騎、重汽、小鴨牌洗衣機(jī)、 松下彩電，以及以將軍牌卷煙、趵突泉牌啤酒、 金鐘牌電子衡器、元首牌針織品、雙利達(dá)牌箱包為代表的輕工產(chǎn)品， 均在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有很大份額。第三產(chǎn)業(yè)以貿(mào)易、餐飲

9、、金融、保險(xiǎn)為優(yōu)勢(shì)行業(yè)。近年來(lái)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的提升和發(fā)展，為財(cái)政增收奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，納稅百萬(wàn)元以上三產(chǎn)企業(yè)共上繳稅收49.24億元，增長(zhǎng)48.75%，占財(cái)政收入31.35%，占稅收收入的40.1%，是財(cái)政增收的決定性因素。未來(lái)規(guī)劃根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005年2020年)，濟(jì)南的以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，深入推進(jìn)新型工業(yè)化，加快構(gòu)筑以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)體系。把繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)放在更加突出的位置。著力提升金融、物流、信息、會(huì)展、中介等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展軟件、文化、教育培訓(xùn)等知識(shí)型服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)、社區(qū)服務(wù)等生活性服務(wù)業(yè)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)，提升城區(qū)服務(wù)業(yè)

10、發(fā)展水平。加快建設(shè)金融商務(wù)核心區(qū)和現(xiàn)代物流園，提升齊魯軟件園等服務(wù)業(yè)重點(diǎn)區(qū)片。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)。推進(jìn)信息化與工業(yè)化融合，實(shí)施創(chuàng)新、品牌、開(kāi)放、園區(qū)帶動(dòng)，以交通裝備、電子信息、石油化工、冶金鋼鐵、機(jī)械裝備、食品藥品等產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，突出發(fā)展以集成電路、軟件和新型元器件為重點(diǎn)的信息產(chǎn)業(yè)，以太陽(yáng)能光伏光熱為重點(diǎn)的新能源產(chǎn)業(yè)，以有機(jī)高分子材料、高性能金屬材料、電子發(fā)光材料、環(huán)保節(jié)能建筑材料為重點(diǎn)的新材料產(chǎn)業(yè)，以清潔能源轎車(chē)和重型汽車(chē)為重點(diǎn)的交通裝備產(chǎn)業(yè)，以光機(jī)電一體化產(chǎn)品、柔性加工中心為重點(diǎn)的機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)，以汽輪機(jī)、變壓器為重點(diǎn)的電力裝備產(chǎn)業(yè)，以中藥、生物制藥為重點(diǎn)的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。2008年三

11、產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)為：50.1：44.1：5.8。產(chǎn)業(yè)比例日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)比例逐漸增高。隨著第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提升，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景及對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整個(gè)社會(huì)的貢獻(xiàn)也會(huì)逐漸凸顯。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化與優(yōu)化，將給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)：商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等地產(chǎn)類(lèi)型將有很大需求空間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展重點(diǎn)，寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)將有較大發(fā)展空間。城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)向好，為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)提供了良好的經(jīng)濟(jì)條件，為寫(xiě)字樓潛在需求釋放提供基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，城市經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性向好，商務(wù)需求隨之增加；投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)投資大幅攀升，城市建設(shè)升級(jí)，本區(qū)域?qū)⒊蔀樯虅?wù)環(huán)境由此受益；第

12、三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展直接刺激寫(xiě)字樓需求釋放。如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出了發(fā)展空間？問(wèn)題1問(wèn)題2問(wèn)題3問(wèn)題4問(wèn)題5解決策略宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？問(wèn)題6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況如何？問(wèn)題7問(wèn)題8問(wèn)題9是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支持開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位？項(xiàng)目形象定位？項(xiàng)目產(chǎn)品定位？ 城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？ 城市發(fā)展掃描“ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ”論已過(guò)時(shí)，城市多核結(jié)構(gòu)已在多個(gè)城市顯現(xiàn)。廣州-北京路重慶-解放碑濟(jì)南-泉城路上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然

13、而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？城市多極化發(fā)展是必然趨勢(shì)上海是典型的由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展的國(guó)際化都市，城市結(jié)構(gòu)變革走在全國(guó)的前列上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市多極化發(fā)展是必然趨勢(shì) 例證西單、國(guó)貿(mào)構(gòu)成了北京雙中心的城市發(fā)展格局城市多極化發(fā)展是必然趨勢(shì)濟(jì)南城市發(fā)展呈帶狀分布，其發(fā)展結(jié)構(gòu)不僅反映了濟(jì)南狹長(zhǎng)的地形特征，同時(shí)與國(guó)際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”發(fā)展理論相一致。東西兩翼發(fā)展的城市規(guī)劃，為城市由單核向多核發(fā)展，在城市空間方面提供了機(jī)會(huì)。濟(jì)南也呈現(xiàn)多極化發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目處于另一核心的發(fā)展方向臘山片區(qū)王舍人片區(qū)燕山片區(qū)黨家片區(qū)舊城

14、片區(qū)賢文片區(qū)東拓西進(jìn)依托高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融商務(wù)、科研教育功能，對(duì)原有傳統(tǒng)石化工業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大治污力度，控制生產(chǎn)用地規(guī)模，為實(shí)施搬遷創(chuàng)造條件 形成以行政辦公、公共服務(wù)、體育休閑為主的現(xiàn)代化新區(qū)在加強(qiáng)古城區(qū)和商埠區(qū)保護(hù)的同時(shí)，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)；舊城區(qū)中部舊城改造應(yīng)特別注意保護(hù)和繼承以千佛山、大明湖、四大泉群和古城區(qū)及黃河為主體的城市風(fēng)貌特色。 中心城區(qū)規(guī)劃：城市發(fā)展脈絡(luò)清晰，全運(yùn)會(huì)等重點(diǎn)工程建設(shè)促使東城有望成為城市另一核心。東部受益于政府遷移、全運(yùn)會(huì)舉辦的奧體中心片區(qū)將面臨較大的發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)在未來(lái)35

15、年內(nèi)會(huì)有一個(gè)積聚的擴(kuò)容過(guò)程土地市場(chǎng)分析：經(jīng)過(guò)08年的低迷，2009年土地市場(chǎng)逐漸回暖，2-3年后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍很激烈。2009年1-5月份，濟(jì)南市土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)明顯；2009年第一季度土地成交面積也較08年2-4季度大幅上漲，土地市場(chǎng)回暖跡象明顯。2006-2008年三年間，商服用地成交增長(zhǎng)較為明顯。2008年底，商服成交用地同比上漲了63.9%。人口變動(dòng)情況：濟(jì)南從2002年開(kāi)始，城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段。濟(jì)南城市化進(jìn)入高速發(fā)展期，孕育著眾多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始享受城市化帶來(lái)的“紅利”。濟(jì)南進(jìn)入城市化發(fā)展快速通道，項(xiàng)目位于城市新核心，受益于城市多極化發(fā)展。城市發(fā)展本項(xiàng)目正處于濟(jì)南多極化

16、發(fā)展方向，區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)在未來(lái)35年內(nèi)會(huì)有一個(gè)積聚的擴(kuò)容過(guò)程；土地市場(chǎng)城市化因素土地市場(chǎng)回暖， 23年后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍很激烈；城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始享受城市化帶來(lái)的“紅利”。如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出了發(fā)展空間？問(wèn)題1問(wèn)題2問(wèn)題3問(wèn)題4問(wèn)題5解決策略宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？問(wèn)題6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況如何？問(wèn)題7問(wèn)題8問(wèn)題9是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支持開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位？項(xiàng)目形象定位？項(xiàng)目產(chǎn)品定位？ 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出了發(fā)展空間？ 供應(yīng)市場(chǎng)分析濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展歷程萌芽時(shí)期濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)起步

17、于上世紀(jì)80年代末90年代初，當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品一般是政府機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所，或大型國(guó)有企業(yè)閑置的辦公樓，一般空置率較高，將部分物業(yè)以較低的租金進(jìn)行租賃。這是最早的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，或者說(shuō)是寫(xiě)字樓發(fā)展的萌芽時(shí)期。此類(lèi)產(chǎn)品主要分布在火車(chē)站、市政府周邊區(qū)域。濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展歷程發(fā)育時(shí)期隨著市場(chǎng)發(fā)展，私營(yíng)企業(yè)急劇增加，第二代辦公物業(yè)酒店類(lèi)辦公產(chǎn)品誕生，寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)育初期。該時(shí)期產(chǎn)品主要是酒店、商業(yè)、客房、辦公綜合體建筑，如玉泉森信等，此類(lèi)產(chǎn)品租金相對(duì)較高，一些處于發(fā)展期的企業(yè)無(wú)力承擔(dān)，很多業(yè)主遷至住宅小區(qū)辦公。在這種市場(chǎng)需求下，部分開(kāi)發(fā)商將住宅產(chǎn)品以商住兩用的概念推向市場(chǎng)，這類(lèi)產(chǎn)品硬件配套比一般住宅完善，但

18、其本質(zhì)還是住宅，它是特定歷史階段的產(chǎn)物。代表樓盤(pán)有三慶匯文軒、嘉恒商務(wù)大廈等。濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展歷程發(fā)展時(shí)期本世紀(jì)初，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)始更新，各種小企業(yè)對(duì)辦公需求檔次也有較大提升。在多種因素的催生下，具有良好辦公環(huán)境、硬件配套設(shè)施更加完善的辦公產(chǎn)品，現(xiàn)身于濟(jì)南市場(chǎng)，這一時(shí)期的寫(xiě)字樓屬于真正意義上的寫(xiě)字樓。產(chǎn)品分布上也比較廣泛，濼源大街、山大路、二環(huán)東路等區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品層出不窮，代表項(xiàng)目有銀座數(shù)碼廣場(chǎng)等。濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展歷程成熟時(shí)期隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，近兩年的寫(xiě)字樓產(chǎn)品更加多樣化，不少企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓形象、硬件設(shè)施等要求也愈來(lái)愈高。尤其是一些大中型企業(yè)，隨著公司規(guī)模擴(kuò)大等因素

19、，其原有的辦公環(huán)境已不能滿(mǎn)足發(fā)展需求。諸如中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)這樣的高檔寫(xiě)字樓便應(yīng)運(yùn)而生，無(wú)論是建筑外觀(guān)還是硬件配套深都受市場(chǎng)認(rèn)可。再如位于城市央?yún)^(qū)的晶都國(guó)際，作為大型建筑綜合體，它融合了高級(jí)公寓、商務(wù)辦公、國(guó)際街區(qū)等多種物業(yè)形態(tài)，突破了傳統(tǒng)的單一的辦公物業(yè)形態(tài)，更加豐富了濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)。 04-07年以來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，到07年供應(yīng)量及成交量達(dá)到最高峰。（這與07年國(guó)家放開(kāi)對(duì)保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的限制有直接關(guān)系）。08年市場(chǎng)供應(yīng)為07年的存量和不足3萬(wàn)平米的新增供應(yīng)，但成交量均依然高于04、05、06年。09年1-5月底市場(chǎng)供應(yīng)為僅為08年的存量和不足1萬(wàn)平米的新增供應(yīng)量，供應(yīng)量為04年來(lái)最低紀(jì)

20、錄。截至09年5月底，寫(xiě)字樓剩余可售面積僅為8.66萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)僅為08年剩余存量及不足1萬(wàn)平米的新增供應(yīng)。截至5月底市場(chǎng)可售面積僅8.66萬(wàn)平米。相對(duì)年銷(xiāo)售量來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。二環(huán)東路板塊是濟(jì)南寫(xiě)字樓產(chǎn)品比較集中，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度高，發(fā)展勢(shì)頭猛勁。目前僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目：中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)和名士杰座，可售面積各為0.68萬(wàn)平米和0.82萬(wàn)平米。該區(qū)域?qū)儆诙h(huán)東路板塊，目前僅兩個(gè)在售項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量?jī)H為1.5萬(wàn)平米。根據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分和城市發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合寫(xiě)字樓產(chǎn)品的集中區(qū)域、集中程度與區(qū)位特點(diǎn)，劃分板塊如下圖：僅09年1-6月中旬，二環(huán)東路

21、板塊寫(xiě)字樓成交量已達(dá)6852平米之多。結(jié)合區(qū)域內(nèi)僅1.5萬(wàn)平米的供應(yīng)量，供應(yīng)量明顯不足。從09年各板塊寫(xiě)字樓成交區(qū)域分布來(lái)看，除了以整棟方式銷(xiāo)售的天橋藥山板塊和高新區(qū)板塊，成交量最大的是推出新樓盤(pán)的山大路板塊，其次便是二環(huán)東路板塊。二環(huán)東路板塊潛在供應(yīng)量短期內(nèi)無(wú)大量釋放，為本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)提供了較大的市場(chǎng)空間。項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建面（萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)推售時(shí)間嘉馨商務(wù)大廈花園路154號(hào)1.709年6月開(kāi)盤(pán)普利商務(wù)中心茂嶺山路2號(hào)， 北臨工業(yè)南路，西臨茂嶺山路2.232計(jì)劃于09年11月28日推出大地銳城華能路38號(hào)6未定。預(yù)計(jì)2010年以后推出名士杰座經(jīng)十東路6未定。預(yù)計(jì)2010年以后推出東站（嘉運(yùn)

22、項(xiàng)目） 二環(huán)東路與工業(yè)南路交匯處東北角 規(guī)劃為汽車(chē)東站與綜合體（辦公、商業(yè)、酒店），總建面45萬(wàn)平米，其中車(chē)站10萬(wàn)平米，辦公、商業(yè)、酒店共35萬(wàn)平米未定。預(yù)計(jì)今年10月份辦完相關(guān)手續(xù)，目前在辦理拆遷安置手續(xù)共計(jì)15.93萬(wàn)平米（不含嘉運(yùn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分具體的體量未知）二環(huán)東路板塊寫(xiě)字樓潛在潛在供應(yīng)板塊內(nèi)目前供應(yīng)項(xiàng)目其樓體形象、內(nèi)部配套、硬件設(shè)施等方面已無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)辦公環(huán)境的需求，二環(huán)東路板塊辦公環(huán)境亟需更新?lián)Q代。代表項(xiàng)目客戶(hù)評(píng)價(jià)東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)公司服務(wù)較差；電梯等待時(shí)間較長(zhǎng)；配件陳舊、設(shè)備老化；大堂檔次不高，與樓體形象不匹配。發(fā)展大廈樓體外觀(guān)形象較普通，無(wú)鮮明的特色，且樓體外觀(guān)及公共

23、空間陳舊。嘉恒商務(wù)中心商住項(xiàng)目，硬件配套相對(duì)較差。電梯數(shù)量少，大堂面積局促。三慶楓潤(rùn)商務(wù)大廈停車(chē)位不足（只有地上停車(chē)位）。留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園整體形象及檔次較差；交通條件較差；周邊配套不完善且檔次較低。三威大廈物業(yè)服務(wù)較差；周邊配套不完善且檔次較低；與二環(huán)東路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓相比，交通條件不佳。金泉大廈商住項(xiàng)目，硬件配套相對(duì)較差。且周邊環(huán)境較差，商務(wù)配套不完善。凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地與二環(huán)東路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓相比，交通條件不佳；商務(wù)氛圍較差。小結(jié)以上為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)給出了市場(chǎng)空間。市場(chǎng)整體供應(yīng)方面。相對(duì)年銷(xiāo)售量來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。 區(qū)域現(xiàn)實(shí)供應(yīng)方面。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量?jī)H為1.5萬(wàn)平米，供應(yīng)量明顯不足。板

24、塊內(nèi)目前在租寫(xiě)字樓供應(yīng)的檔次、功能和配套已無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)需求，亟需更新?lián)Q代。區(qū)域潛在供應(yīng)方面。區(qū)域潛在供應(yīng)量短期內(nèi)無(wú)大量釋放，為本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)空間。市場(chǎng)成交方面。自07年起市場(chǎng)成交情況普遍較好，08年供應(yīng)量雖不足，但成交量依然超過(guò)了04年、05年和06年。如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出了發(fā)展空間？問(wèn)題1問(wèn)題2問(wèn)題3問(wèn)題4問(wèn)題5解決策略宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？問(wèn)題6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況如何？問(wèn)題7問(wèn)題8問(wèn)題9是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支持開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位？項(xiàng)目形象定位？項(xiàng)目產(chǎn)品定位？ 是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支

25、持開(kāi)發(fā)？ 需求空間探索二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶周邊產(chǎn)業(yè)聚集，分布多處產(chǎn)業(yè)園區(qū)及大型企業(yè)，區(qū)域自身將會(huì)不斷滋生商務(wù)需求。齊魯軟件園電子信息；機(jī)電設(shè)備制造；環(huán)保節(jié)能材料；生物醫(yī)療化工郭店物流基地物流產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸交通山大路科技市場(chǎng)電子信息、計(jì)算機(jī)軟硬件、相關(guān)IT產(chǎn)品齊魯制藥生物化學(xué)、醫(yī)療設(shè)備黃臺(tái)電廠(chǎng)電力及相關(guān)機(jī)械行業(yè)東港印刷印刷二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶建設(shè)項(xiàng)目以二環(huán)東路為主軸，輻射兩側(cè)及周邊區(qū)域，建成后將成為高端商務(wù)、金融證券、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、科研信息產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)隆起帶。會(huì)展中心、物流基地、山大路科技市場(chǎng)、齊魯軟件園以及區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)逐漸聚集，未來(lái)將會(huì)產(chǎn)生巨大的自生需求。 會(huì)展中心公司高層訪(fǎng)談思路思

26、路一：二環(huán)東路板塊和山大路板塊中小型企業(yè)對(duì)目前辦公環(huán)境是否滿(mǎn)意？有無(wú)更換寫(xiě)字樓的意向？對(duì)本項(xiàng)目位置有什么看法？思路二：因?yàn)榻陙?lái)，金融保險(xiǎn)等大型企業(yè)作為濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力客戶(hù)，所以采訪(fǎng)銀行、保險(xiǎn)、建筑等大型企業(yè)對(duì)目前辦公條件是否滿(mǎn)意？有無(wú)更換寫(xiě)字樓的意向？對(duì)本項(xiàng)目位置有什么看法？確定是否有大客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)？確定中小型客戶(hù)群？n：訪(fǎng)談樣本量 t ：置信水平的t統(tǒng)計(jì)量，此處取95%置信水平，則t的取值為1.96 p：目標(biāo)總體的比例期望值e：置信區(qū)間的半寬 訪(fǎng)談樣本量的確定根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)理論可得，本訪(fǎng)談的樣本數(shù)量不低于6。企業(yè)高層訪(fǎng)談訪(fǎng)談對(duì)象公司地址公司類(lèi)型、規(guī)模需求面積對(duì)目前辦公條件滿(mǎn)意度有無(wú)更換辦公樓意

27、向?qū)Ρ卷?xiàng)目位置的看法濟(jì)南方略房地產(chǎn)顧問(wèn) 有限公司三威大廈房地產(chǎn)業(yè)小型私人企業(yè)300平米基本滿(mǎn)意，但停車(chē)位收費(fèi)不合理，物業(yè)服務(wù)不及時(shí)有合適的項(xiàng)目，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目周邊配套齊全，交通便利，會(huì)優(yōu)先考慮二環(huán)東路附近嘉孚律師事務(wù)所銀座賽博數(shù)碼廣場(chǎng)咨詢(xún)類(lèi)小型私人企業(yè)500平米不滿(mǎn)意，因?yàn)閷?duì)餐廳和周?chē)呐涮撞粷M(mǎn)意，且車(chē)位太少，收費(fèi)太貴會(huì)考慮，但項(xiàng)目檔次要高，配套要齊全二環(huán)東路附近發(fā)展?jié)摿Υ螅煌ǚ浅：?，?huì)優(yōu)先考慮二環(huán)東路附近加林貿(mào)易有限公司東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易類(lèi)外地中型企業(yè)400平米基本滿(mǎn)意隨著公司業(yè)務(wù)的逐漸擴(kuò)大，會(huì)再購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓二環(huán)東路附近交通便利，配套齊全，環(huán)境好，會(huì)考慮二環(huán)東路附近的項(xiàng)目山東匯智科技有限公

28、司銀座賽博數(shù)碼廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易類(lèi)中型企業(yè)500平米基本滿(mǎn)意，但電梯太少，貨梯總是?，F(xiàn)在就有更換的想法二環(huán)東路附近的交通非常好，位置配套也和齊全濟(jì)南萬(wàn)泰裝飾東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)裝飾業(yè)本地小型企業(yè)200平米比較滿(mǎn)意，但周?chē)呐涮纵^差，寫(xiě)字樓檔次較低如果有合適的項(xiàng)目會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓會(huì)優(yōu)先考慮二環(huán)東路，因?yàn)槎h(huán)東路高架橋的通車(chē)和濟(jì)南向東發(fā)展的趨勢(shì)，使此處有較大的升值空間 北京麥格集團(tuán)三威大廈商務(wù)服務(wù)業(yè)外地中型企業(yè)200平米比較滿(mǎn)意剛建立濟(jì)南分公司，若公司發(fā)展壯大后會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)交通非常好，正好滿(mǎn)足公司的貿(mào)易需要，若購(gòu)買(mǎi)會(huì)優(yōu)先考慮二環(huán)東路附近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓檔次低，功能退化，停車(chē)位緊缺等原因使寫(xiě)字樓急需升級(jí)換代，

29、從而衍生出大量需求客戶(hù)，約60%的中小型企業(yè)會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目。企業(yè)高層訪(fǎng)談訪(fǎng)談對(duì)象公司地址公司類(lèi)型、規(guī)模需求面積對(duì)目前辦公條件滿(mǎn)意度有無(wú)更換辦公樓意向?qū)Ρ卷?xiàng)目位置的看法三友傳媒銀座賽博數(shù)碼廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)本地中型企業(yè)1000平米（整層）基本滿(mǎn)意，但檔次太低有隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)，且優(yōu)先考慮二環(huán)東路附近的寫(xiě)字樓，因?yàn)榻煌ê?，升值潛力大煙建集團(tuán)三威大廈建筑行業(yè)外地大型企業(yè)駐濟(jì)分公司1000平米（整層）基本滿(mǎn)意，但物業(yè)費(fèi)太貴，檔次太差，停車(chē)位不合理隨著公司業(yè)務(wù)量擴(kuò)大會(huì)考慮與公司形象匹配的寫(xiě)字樓項(xiàng)目若購(gòu)買(mǎi)的話(huà)會(huì)優(yōu)先考慮二環(huán)東路附近的寫(xiě)字樓，因?yàn)樵撐恢媒煌ū憷?，發(fā)展?jié)摿Υ蟮匦切畔⒖萍加邢薰緰|環(huán)國(guó)

30、際廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易類(lèi)本地中型企業(yè)600平米（半層）不滿(mǎn)意，兩個(gè)房間之間的間隔太大，檔次太低，配套不太成熟正在考慮更換辦公地點(diǎn)會(huì)考慮二環(huán)東路附近的寫(xiě)字樓，主要是位置好源和電站工程技術(shù)有限公司三威大廈機(jī)械制造業(yè)本地中型企業(yè)1000平米（整層）還算滿(mǎn)意暫時(shí)沒(méi)有將來(lái)公司規(guī)模擴(kuò)大了，會(huì)優(yōu)先考慮二環(huán)東路附近的寫(xiě)字樓，因?yàn)榻煌ê?，發(fā)展?jié)摿Υ笾袊?guó)平安集團(tuán)華電國(guó)際大廈金融行業(yè)外地大型企業(yè)駐濟(jì)分公司2000平米（整層）公司辦公場(chǎng)所太多，對(duì)目前辦公條件還算滿(mǎn)意有濟(jì)南向東發(fā)展很快，而且公司在那邊也有很多客戶(hù)，所以如果買(mǎi)寫(xiě)字樓的話(huà)，可能會(huì)首先考慮東部二環(huán)東路附近 浦發(fā)銀行支行勝利大廈金融行業(yè)大型企業(yè) 不太滿(mǎn)意，檔次太低暫時(shí)

31、沒(méi)有二環(huán)東路、工業(yè)南路附近商業(yè)氣氛濃厚，如果建寫(xiě)字樓，會(huì)吸引很多客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。約50%的大客戶(hù)對(duì)目前的辦公條件不滿(mǎn)意，對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度較高，將來(lái)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓會(huì)考慮本項(xiàng)目所在的位置。企業(yè)高層訪(fǎng)談訪(fǎng)談對(duì)象公司地址公司類(lèi)型、規(guī)模需求面積對(duì)目前辦公條件滿(mǎn)意度有無(wú)更換辦公樓意向?qū)Ρ卷?xiàng)目位置的看法信誠(chéng)人壽齊魯國(guó)際大廈金融行業(yè)外地大型企業(yè)駐濟(jì)分公司1500平米（整層）基本滿(mǎn)意暫時(shí)沒(méi)有二環(huán)東路位置非常好，潛力大，主要是現(xiàn)在商業(yè)配套不夠成熟，如果有高檔次的項(xiàng)目會(huì)考慮一下中企動(dòng)力玉泉森信IT行業(yè)外地大型企業(yè)駐濟(jì)分公司700平米（半層）不太滿(mǎn)意，與公司形象不匹配有本項(xiàng)目所在的位置交通還可以，但配套太差，不能滿(mǎn)足本公司的商務(wù)

32、需要中銀房地產(chǎn)公司金龍大廈房地產(chǎn)行業(yè)本地大型企業(yè)1000平米（整層）不滿(mǎn)意，電梯不夠用，上下班時(shí)間擁擠，車(chē)位也很緊張 有本項(xiàng)目所處的位置交通較好，且升值潛力較大，但配套不夠齊全，會(huì)考慮二環(huán)東路附近的項(xiàng)目 企業(yè)高層訪(fǎng)談總結(jié)由于目前二環(huán)東路片區(qū)寫(xiě)字樓檔次低，功能退化，不能滿(mǎn)足目前企業(yè)的發(fā)展需求，因此衍生出大量的寫(xiě)字樓需求客戶(hù)，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目開(kāi)發(fā)提供市場(chǎng)空間。約50%的大客戶(hù)和周邊60%的中小客戶(hù)會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目。另外還有部分大客戶(hù)并不看好本項(xiàng)目所在的位置和周邊配套，不會(huì)在此購(gòu)買(mǎi)。業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談目標(biāo)及思路訪(fǎng)談銷(xiāo)售和策劃一線(xiàn)的工作人員，是了解市場(chǎng)最便捷、最有效的渠道。因此，我們對(duì)市場(chǎng)上所有11個(gè)在售寫(xiě)字樓

33、項(xiàng)目的策劃和銷(xiāo)售人員，進(jìn)行了深入訪(fǎng)談，目的是回答以下問(wèn)題： 目前寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)中，自用和投資客戶(hù)各占多少比例？ 自用客戶(hù)中來(lái)自哪些行業(yè)？他們需要的寫(xiě)字樓面積通常是多大？ 投資客戶(hù)需求的面積是多大？ 客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓配套、硬件、裝修等有什么樣的需求？ 通過(guò)與業(yè)內(nèi)人士的溝通，了解市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目及其地段的認(rèn)可度，進(jìn)而了解本項(xiàng)目可以覆蓋的客戶(hù)范圍。業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談內(nèi)容整理（一）訪(fǎng)談對(duì)象投資客所占比例投資客戶(hù)成交主力面積自用客戶(hù)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)特征自用客戶(hù)需求面積客戶(hù)對(duì)配套、硬件、裝修的需求對(duì)本項(xiàng)目的看法和建議正大時(shí)代廣場(chǎng)約占40%50-70平米律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、醫(yī)療器械、IT、廣告公司50-70平

34、米成交居多，另有4個(gè)整層成交。主要對(duì)車(chē)位有要求位置稍微偏了一點(diǎn)。在期房階段可以做一些40-50平米的小戶(hù)型應(yīng)該還可以。財(cái)富自由港70%主要是40-50平米的戶(hù)型主要是廣告公司 等小型公司，只有一家做移動(dòng)業(yè)務(wù)相對(duì)較大的公司。整層購(gòu)買(mǎi)的只有1家（900平米）除了要求有充足的車(chē)位外，對(duì)其他配套、硬件以及裝修標(biāo)準(zhǔn)無(wú)特殊要求。位置還可以，二環(huán)東路附近寫(xiě)字樓較為集中，辦公氛圍濃厚。二環(huán)東路高架的建成是一大利好。嘉馨商務(wù)大廈40%關(guān)注小戶(hù)型（46平米）的較多，整層購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)不多尚未開(kāi)盤(pán)，未確定主要對(duì)車(chē)位有要求位置還可以，但是畢竟位于工業(yè)南路，相對(duì)于二環(huán)東路上的幾個(gè)寫(xiě)字樓（東環(huán)國(guó)際等）位置稍微偏了一些，但是大

35、的辦公氛圍較為成熟。若項(xiàng)目的檔次較高，應(yīng)該會(huì)吸引客戶(hù)。魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)各占一半，自用客戶(hù)稍微多一些 100-200平米，目前整層銷(xiāo)售的沒(méi)有小型企業(yè)居多，如廣告公司、消防設(shè)備、醫(yī)藥、醫(yī)療器械等行業(yè) 100-300平米主要對(duì)車(chē)位有要求還可以，二環(huán)東路附近寫(xiě)字樓較為集中，辦公氛圍濃厚，此外形象好、檔次高更利于吸引客戶(hù)關(guān)注。永安大廈以自用為主，投 資客幾乎沒(méi)有各行業(yè)均有，主要一些投資公司、傳媒公司、服飾公司 100-140平米的成交最多，只有一家保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)一整層主要對(duì)車(chē)位有要求還可以，辦公氛圍較好，而且二環(huán)東路高架橋即將修好，二環(huán)BRT通車(chē)等，都對(duì)項(xiàng)目是個(gè)極大的利好。 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)以自用為主，投 資客幾

36、乎沒(méi)有金融、保險(xiǎn)類(lèi)客戶(hù)及能源行業(yè)（如平安、太平洋、中石化、中石油、三星、三菱）客戶(hù)為主，還有部分工程行業(yè)。 大面積成交居多，如整層、半層或者整棟。整層1260/1067。主要關(guān)注車(chē)位是否充足，對(duì)裝修無(wú)要求。位置還可以，辦公氛圍較好，而且靠近歷下區(qū)政府、山航大廈，東環(huán)國(guó)際都在附近，但是只是一棟樓座，規(guī)模有限，估計(jì)吸引大公司、大企業(yè)比較困難。業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談內(nèi)容整理（二）訪(fǎng)談對(duì)象投資客所占比例投資客戶(hù)成交主力面積自用客戶(hù)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)特征自用客戶(hù)需求面積客戶(hù)對(duì)配套、硬件、裝修的需求對(duì)本項(xiàng)目的看法和建議魯商廣場(chǎng)45%-50%主要需求200-300平米金融、投資、證券、保險(xiǎn)、國(guó)有企業(yè)，以及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)

37、師事務(wù)所、實(shí)力較強(qiáng)的廣告公司等高端客戶(hù)保險(xiǎn)公司、證監(jiān)會(huì)需求面積在4000-5000平米；兩家投資公司、省殘聯(lián)需求在1000-2000平米；廣告公司需求500平米因項(xiàng)目為綜合體，內(nèi)部商業(yè)、停車(chē)位等配套齊全，客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)部配套無(wú)特殊要求，對(duì)內(nèi)部裝修也沒(méi)有特別要求，更多注重內(nèi)部空間是否能夠靈活分割運(yùn)用。這個(gè)項(xiàng)目處于工業(yè)南路上，與經(jīng)十路相比，地理位置稍差些。在此處建寫(xiě)字樓有一定的優(yōu)勢(shì)，也將會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)勢(shì)之處在于它所處的地理位置還可以，距離二環(huán)東路板塊、國(guó)際會(huì)展中心較近，有一定的客源量。不過(guò)，要想吸收全市的客源將會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。明年西部的振興街、東部的海爾綠城、魯商國(guó)奧城都會(huì)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目上市

38、，將會(huì)吸引一定的客源。由于本項(xiàng)目距離會(huì)展中心較近，更應(yīng)該發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)，吸收與會(huì)展經(jīng)濟(jì)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。在寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)上，應(yīng)該有創(chuàng)新之處，比如設(shè)立底層花園、公共會(huì)客廳、大小面積不等的公共會(huì)議廳等，物業(yè)管理上倡導(dǎo)10年內(nèi)超低物業(yè)費(fèi)理念，使其與眾不同，以便吸取更多的客源。與此同時(shí)，此項(xiàng)目定位為商務(wù)樓，商務(wù)樓更多注重商業(yè)配套，引進(jìn)主力店，比如佳世客，統(tǒng)一銀座、金德利便利店等，方便員工的工作、生活。晶都國(guó)際客戶(hù)以自用為主主要是保險(xiǎn)業(yè)、中鐵設(shè)計(jì)院和電力設(shè)計(jì)院等大企業(yè) 多以整層購(gòu)買(mǎi)為主。其中，3家保險(xiǎn)企業(yè)均是1-2兩層整體購(gòu)買(mǎi)，1家保險(xiǎn)企業(yè)租用2層。員工餐廳的配套是首選要求，企業(yè)廣告位(展示牌)的配置也很重要，停

39、車(chē)位、物業(yè)管理也是考慮的因素。項(xiàng)目所在二環(huán)東路板塊以中小型客戶(hù)辦公為主，能否吸引更廣泛范圍內(nèi)的客戶(hù)、金融類(lèi)大客戶(hù)，需要進(jìn)一步調(diào)查市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談總結(jié)近一年來(lái)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資客比例有較大上升。除中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)受銷(xiāo)售方式的限制（整層銷(xiāo)售，面積在1000多平米），部分在售項(xiàng)目投資客戶(hù)比例達(dá)40%，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)70%。投資客戶(hù)需求面積偏小，一般不超過(guò)300平米。尤其是100平米以下的寫(xiě)字樓投資產(chǎn)品備受客戶(hù)青睞。自用客戶(hù)以銀行、保險(xiǎn)、能源、機(jī)械工程類(lèi)大中型企業(yè)、本地大中型國(guó)企分支機(jī)構(gòu)以及廣告公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所為主。自用型大客戶(hù)普遍需求1000平米以上的整層，甚至整棟購(gòu)買(mǎi)；廣告公司、律師事務(wù)所、會(huì)

40、計(jì)事務(wù)所等中小型企業(yè)需求面積通常在500平米以下?？蛻?hù)對(duì)寫(xiě)字樓的關(guān)注集中在車(chē)位上，希望車(chē)位數(shù)量充足以滿(mǎn)足辦公需求。若提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，建議配置員工餐廳、公共會(huì)議室，并在企業(yè)展示位等細(xì)節(jié)上多下功夫。業(yè)內(nèi)人士普遍看好本項(xiàng)目的地段和發(fā)展?jié)摿?，但也有很多人認(rèn)為項(xiàng)目位于工業(yè)南路、略微偏離二環(huán)東路，注重企業(yè)形象的大客戶(hù)可能對(duì)本項(xiàng)目有一定抗性。市場(chǎng)上除自用客戶(hù)增加外，投資客也大幅的增加，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間更大。意向客戶(hù)訪(fǎng)談目標(biāo)及思路選取我司代理寫(xiě)字樓項(xiàng)目“晶都國(guó)際”的兩個(gè)月內(nèi)來(lái)訪(fǎng)意向客戶(hù)，通過(guò)深度訪(fǎng)談，對(duì)以下問(wèn)題給出回答： 客戶(hù)對(duì)“東城杰座”項(xiàng)目的認(rèn)可度如何？ 客戶(hù)選擇寫(xiě)字樓時(shí)關(guān)注的主要因素是什么？ 客戶(hù)對(duì)寫(xiě)

41、字樓配套、硬件、裝修等有什么樣的需求？意向客戶(hù)訪(fǎng)談內(nèi)容整理訪(fǎng)談對(duì)象公司類(lèi)型、規(guī)模需求面積關(guān)注的主要因素對(duì)配套、硬件、裝修的要求對(duì)本項(xiàng)目的看法張先生餐飲公司小型私企150平米地理位置好，寫(xiě)字樓要有底商對(duì)內(nèi)部配套無(wú)要求那個(gè)位置不是很好，不適合我們公司的發(fā)展。但交通非常便利，發(fā)展?jié)摿σ埠懿诲e(cuò)，應(yīng)該有適合外貿(mào)型發(fā)展劉先生出口貿(mào)易小型私企140-200平米交通、位置、配套檔次高、最好離貿(mào)易審批單位近樓底商鋪的招商要上檔次，能夠滿(mǎn)足我們的商業(yè)休閑和洽談（例如咖啡和下午茶）。大廳裝修越高檔越好 非?？春么宋恢茫珜?xiě)字樓外部形象要好，底商的招商要上檔次，大廳裝修越高檔越好 郭先生傳媒行業(yè)小型企業(yè)200平米位置

42、和周邊配套，尤其是金融、郵局等配套對(duì)內(nèi)部配套無(wú)要求 對(duì)二環(huán)東路未來(lái)前景看好，但是目前配套不足十分擔(dān)心，是目前選擇二環(huán)東路寫(xiě)字樓的最大抗性 王先生國(guó)際貿(mào)易小型私企200平米地段、檔次、配套、最好是可自由分割、停車(chē)好高檔次，高立面，精致裝修，高素質(zhì)物業(yè)的寫(xiě)字樓 非常認(rèn)可二環(huán)東路附近的寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)在二環(huán)東路附近購(gòu)買(mǎi)400-500平米的寫(xiě)字樓張先生畫(huà)廊小型私企200-300平米地理位置及周邊環(huán)境，周邊環(huán)境要相對(duì)安靜，視野開(kāi)闊，綠化率要高，其次價(jià)格不宜過(guò)高，產(chǎn)品開(kāi)間要大內(nèi)部為框架式結(jié)構(gòu)、外立面獨(dú)特、形象檔次定位在中等以上 地段位置不錯(cuò)。如果寫(xiě)字樓能營(yíng)造相對(duì)安靜的氛圍，人文環(huán)境較好，價(jià)格適中外立

43、面獨(dú)特、形象檔次在中等以上，可以考慮在此購(gòu)買(mǎi)承先生機(jī)械制造大型企業(yè)駐濟(jì)分公司300-400平米離行業(yè)市場(chǎng)要近對(duì)內(nèi)部配套無(wú)要求位置不錯(cuò)，但離行業(yè)市場(chǎng)較遠(yuǎn)，不在考慮范圍之內(nèi)張先生電力行業(yè)外地大型私企500平米周?chē)G化環(huán)境，空氣質(zhì)量，生活配套，樓盤(pán)檔次自由分割式；2、獨(dú)立空調(diào)；3、大堂豪華，檔次高，內(nèi)部普通裝修 不會(huì)考慮二環(huán)東路的地段。比較喜歡植物園附近，魯商廣場(chǎng)、東方美郡環(huán)境好的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 意向客戶(hù)訪(fǎng)談總結(jié)超過(guò)70%的客戶(hù)對(duì)本案的認(rèn)可度較高，對(duì)本案所在的位置比較看好?？蛻?hù)在選擇寫(xiě)字樓時(shí)主要關(guān)注位置、交通、配套、檔次、環(huán)境等因素。企業(yè)高層訪(fǎng)談業(yè)內(nèi)人士訪(fǎng)談意向客戶(hù)訪(fǎng)談大量的客戶(hù)需求支持本項(xiàng)目寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)

44、主要以中小型客戶(hù)為主，約占50%；大客戶(hù)為輔，約占30%；投資客約占20%客戶(hù)訪(fǎng)談總結(jié)中小型客戶(hù)主要是廣告公司、貿(mào)易、文化傳媒、教育培訓(xùn)、裝飾業(yè)、金融投資、律師事務(wù)所等行業(yè)；大客戶(hù)主要是建筑、房地產(chǎn)、貿(mào)易投資、機(jī)械、金融、保險(xiǎn)等行業(yè) 。寫(xiě)字樓客戶(hù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 A：周邊中小型企業(yè)（約50%）主要是廣告公司、貿(mào)易、文化傳媒、教育培訓(xùn)、裝飾業(yè)、金融投資、律師事務(wù)所等行業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)：交通便利、配套齊全、商務(wù)氛圍濃厚、自然環(huán)境優(yōu)越市場(chǎng)特征：當(dāng)前市場(chǎng)投資行為很活躍市場(chǎng)空白點(diǎn)：交通可達(dá)性一流，整個(gè)市場(chǎng)缺乏個(gè)性化、特色鮮明的寫(xiě)字樓產(chǎn)品結(jié)合東部巨大的升值潛力和周邊產(chǎn)業(yè)的影響結(jié)合濟(jì)南寫(xiě)字樓項(xiàng)目檔次較低，辦公環(huán)境差

45、結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn) B：外地大中型企業(yè)駐濟(jì)南分公司及本地中型企業(yè)和政府機(jī)關(guān)分支部門(mén)（約30%）主要是建筑、房地產(chǎn)、貿(mào)易投資、機(jī)械、金融、保險(xiǎn)等行業(yè) 。C：投資客戶(hù)（約20%）我們的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？客戶(hù)在哪里？目標(biāo)客戶(hù)外地大中型企業(yè)駐濟(jì)南分公司、本地中型企業(yè)和政府機(jī)關(guān)分支部門(mén)周邊中小型企業(yè)投資類(lèi)客戶(hù)建筑、房地產(chǎn)、貿(mào)易投資、機(jī)械、金融、保險(xiǎn)等行業(yè)廣告公司、貿(mào)易、文化傳媒、教育培訓(xùn)、裝飾業(yè)、金融投資、律師事務(wù)所等行業(yè)核心客戶(hù)重要客戶(hù)1重要客戶(hù)2如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完全超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃是否支持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)是否給出了發(fā)展空間？問(wèn)題1問(wèn)題2問(wèn)題3問(wèn)題4問(wèn)題5解決策略宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)是否支持未來(lái)

46、2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)？問(wèn)題6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況如何？問(wèn)題7問(wèn)題8問(wèn)題9是否有足夠的寫(xiě)字樓需求支持開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位？項(xiàng)目形象定位？項(xiàng)目產(chǎn)品定位？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況？區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊二環(huán)東路板塊高新區(qū)板塊經(jīng)十路（奧體）板塊發(fā)展程度成熟期發(fā)展期起步期客戶(hù)認(rèn)可度較高較高很高城市規(guī)劃定位二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶正在規(guī)劃中，二環(huán)東路高架橋及BRT將全面通車(chē)。政府支持力度大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特征鮮明。政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，定位檔次較高。區(qū)域板塊特點(diǎn)以中小型企業(yè)為主電子信息等高新行業(yè)聚集大型企業(yè)機(jī)關(guān)聚集板塊競(jìng)爭(zhēng)格局方面，二環(huán)東路板塊發(fā)展成熟，板塊競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)。板塊競(jìng)爭(zhēng)格局中所處的角色：二環(huán)東路板塊的寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為成熟，處

47、于良性循環(huán)的發(fā)展階段。經(jīng)十路（奧體）板塊發(fā)展前景較好，但目前處于起步期，發(fā)展成熟仍需3-5年。高新區(qū)板塊處于發(fā)展期，配套尚不完善，發(fā)展成熟尚需2-3年。所屬板塊項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓總建面（萬(wàn)平米）二環(huán)東路板塊（約15.93萬(wàn)平米）注：不含嘉運(yùn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分具體的體量未知嘉馨商務(wù)大廈花園路154號(hào)1.7普利商務(wù)中心茂嶺山路2號(hào)， 北臨工業(yè)南路，西臨茂嶺山路2.232大地銳城華能路38號(hào)6名士杰座經(jīng)十東路6東站（嘉運(yùn)項(xiàng)目） 二環(huán)東路與工業(yè)南路交匯處規(guī)劃為汽車(chē)東站與綜合體（辦公、商業(yè)、酒店），總建面45萬(wàn)平米，其中車(chē)站10萬(wàn)平米，辦公、商業(yè)、酒店共35萬(wàn)平米經(jīng)十路板塊（約55.59萬(wàn)平米）魯商

48、國(guó)奧城奧體中心片區(qū)中心區(qū)域15魯商廣場(chǎng)經(jīng)十路植物園西北角3振興街項(xiàng)目經(jīng)十路與經(jīng)七路交叉口11.5海爾綠城奧體中心全運(yùn)村14黃金時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)十東路以北5.3魯邦寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)十東路以北，體育西路以西6.79高新區(qū)板塊（約149.87萬(wàn)平米）IT總部基地經(jīng)十東路以北、舜華路以東、劉智遠(yuǎn)路以西、大山坡公園以南17IT總部基地二期經(jīng)十東路以北、舜華路以東、劉智遠(yuǎn)路以西、大山坡公園以南約120銀豐高新區(qū)項(xiàng)目齊魯軟件園西北角12.87其他（約23.89萬(wàn)）天業(yè)國(guó)際泉城路268號(hào)2.4萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市中區(qū)經(jīng)四路17.5齊源大廈文化東路33號(hào)3.99共計(jì)245.28雖然市場(chǎng)潛在供應(yīng)總量較大，但與其他板塊相比，二環(huán)東路板

49、塊內(nèi)的潛在供應(yīng)量最少，其競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境遠(yuǎn)優(yōu)于其他板塊。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)案例嘉馨商務(wù)大廈地理位置花園路154號(hào)總建面約1.6萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未開(kāi)盤(pán)（定為2009年6月底開(kāi)盤(pán)）交房時(shí)間暫定為2010年下半年產(chǎn)品類(lèi)型1棟小高層（14層）均價(jià)未定外部配套銀座、國(guó)美電器；金融：農(nóng)行、建行、交行、長(zhǎng)江證券等。115平米81平米115平米93平米112平米81平米86平米81平米82平米85平米93平米66平米46平米所有的戶(hù)型當(dāng)中，關(guān)注46平米戶(hù)型的客戶(hù)最多。其主要原因是面積小，總價(jià)低。且項(xiàng)目斜對(duì)面的海蔚廣場(chǎng)，該面積的寫(xiě)字間租賃情況也較好，因此對(duì)投資客戶(hù)具有較大的吸引力。：4月10日開(kāi)始認(rèn)籌，截至6月12日，共認(rèn)籌190

50、余張卡。其中以自用客戶(hù)居多，投資客約占40。自用的客戶(hù)均為中小型公司。該項(xiàng)目體量較小，認(rèn)籌情況較好，6月底即將開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將在較短的時(shí)間內(nèi)消化完畢，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)較小。對(duì)項(xiàng)目的啟示：投資客比例增加，對(duì)小面積戶(hù)型尤為青睞?！菊J(rèn)籌情況】板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)案例普利商務(wù)中心地理位置茂陵山路與工業(yè)南路的交匯處東南角總建面2.232萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年11月28日交房時(shí)間2010年6月產(chǎn)品類(lèi)型1棟小高層（18層）戶(hù)型面積51-251平米，具體未定均價(jià)尚未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定外部配套酒店：夏日花園酒店、貴豪商務(wù)酒店餐飲：澳門(mén)酒樓、膠東人家大酒店、東城燒鵝仔金融：齊魯銀行、興業(yè)銀行（自助銀行）工程進(jìn)度（09.6.11實(shí)拍）沙

51、盤(pán)（09.6.11實(shí)拍）售樓處09.6.11實(shí)拍該項(xiàng)目距本項(xiàng)目最近，計(jì)劃于11月底開(kāi)盤(pán)，目前已封頂，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)。但體量較小、檔次不高，競(jìng)爭(zhēng)力有限。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)案例嘉運(yùn)項(xiàng)目地理位置二環(huán)東路與工業(yè)南路交匯處東北角，東至窯頭大溝，西至二環(huán)東路，北至山大南路東延，南至工業(yè)南路 總建面160畝現(xiàn)駐地單位山東省交運(yùn)集團(tuán)總公司、山東甸柳集團(tuán)、山東省包裝印刷技術(shù)開(kāi)發(fā)總公司、濟(jì)南長(zhǎng)途汽車(chē)運(yùn)輸公司汽車(chē)一隊(duì) 開(kāi)發(fā)需拆遷需拆遷各類(lèi)建筑物6.02萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)今年10月份辦完相關(guān)手續(xù)，目前在辦理拆遷安置手續(xù)。項(xiàng)目規(guī)劃先期規(guī)劃為：建設(shè)汽車(chē)東站與商務(wù)辦公綜合樓，總建筑面積51.55萬(wàn)平方米。目前規(guī)劃為：項(xiàng)目總建面4

52、5萬(wàn)平米，其中車(chē)站為10萬(wàn)平米。其他35萬(wàn)平米為綜合體（含辦公樓、商業(yè)、酒店）。規(guī)劃方案尚未最終確定，有可能再次更改。定位定位為高檔產(chǎn)品，打造總部基地。寫(xiě)字樓為4個(gè)單體（其中3座含裙樓），單體高度均在100米以下。其他由市舊城改造投融資管理中心運(yùn)作，政府主要是負(fù)責(zé)配合做好拆遷工作。項(xiàng)目意向人為山東嘉運(yùn)集團(tuán)?！咀ⅰ浚阂陨闲畔榻刂聊壳傲私獾降年P(guān)于該項(xiàng)目的所有信息。在隨后的工作中，將通過(guò)其他各種渠道繼續(xù)跟進(jìn)該項(xiàng)目，隨時(shí)監(jiān)測(cè)該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。該項(xiàng)目與本項(xiàng)目一路之隔，定位為高檔產(chǎn)品，欲打造總部基地。但由于其緊鄰汽車(chē)站，商務(wù)品質(zhì)必定大打折扣，人流量既多又雜，吸引客戶(hù)在此辦公的難度較大。通過(guò)了解該項(xiàng)目情況，便于

53、本項(xiàng)目打造差異化的產(chǎn)品，與其錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，在后期推廣階段，可借勢(shì)該項(xiàng)目的影響力，增加客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度。地理位置解放路中心醫(yī)院對(duì)面總建面2.03萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年3月28日交房時(shí)間2010年5月產(chǎn)品類(lèi)型1棟小高層（20層）均價(jià)開(kāi)盤(pán)起價(jià)7600元/平米，均價(jià)8100元/平米外部配套酒店：山東國(guó)際飯店等金融：招行、農(nóng)行、恒豐銀行、華夏銀行等（周邊配套）板塊外競(jìng)爭(zhēng)案例正大時(shí)代廣場(chǎng)【戶(hù)型面積】每層共19套寫(xiě)字間70平米8套（南向房源）50平米6套（北向房源）30-40平米4套130平米1套【客戶(hù)情況】客戶(hù)以自用較多，投資客約占40。自用客戶(hù)基本都有中小型公司及企業(yè)機(jī)構(gòu)為主，如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事

54、務(wù)所、IT高新企業(yè)、廣告公司、醫(yī)療器械等，也有整層購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)（共4個(gè)整層）。（圍擋實(shí)拍）該項(xiàng)目位于山大路板塊，尚有5000平米未推。但銷(xiāo)售速度較快，在時(shí)間上與本項(xiàng)目不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)項(xiàng)目的一點(diǎn)啟示：成熟區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)投資客有較大吸引力?！句N(xiāo)售情況】（工程進(jìn)度2009.6.13實(shí)拍）08年6月開(kāi)始積累客戶(hù)，積累客戶(hù)期間，平均每天來(lái)電6批，來(lái)訪(fǎng)9批 。（原規(guī)劃為公寓）08年11月11月8日認(rèn)籌（仍規(guī)劃為公寓），當(dāng)天認(rèn)籌16批。09年3月成交情況產(chǎn)品規(guī)劃改為寫(xiě)字樓。成交128套（共計(jì)約5000余平米）。成交戶(hù)型以南向30多平米，北向50多、70多平米為主，成交均價(jià)約8000-8100元/平米。0

55、9年4月成交情況成交27套（50平米、70平米居多），均價(jià)為8000-8100元/平米。09年5月成交情況成交47套（70平米居多，約35套。50平米12套），共約3050平米。報(bào)價(jià)約8100-8200元/平米。成交房源由于樓層較高，成交均價(jià)也較高，約8300-8400元/平米。目前存量（截至5月底）剩余約2000平米可售房源，尚有約5000平米未推。地理位置經(jīng)十路一號(hào)（經(jīng)十路與二環(huán)東路交匯處）總建面積15萬(wàn)平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年1月第一次開(kāi)盤(pán)交房時(shí)間2009年6月底產(chǎn)品類(lèi)型3棟小高層（10F）、4棟高層（2棟22F、2棟24F）銷(xiāo)售方式除A3和A7分割銷(xiāo)售，其他均為整棟或半棟銷(xiāo)售。A3除5-

56、7層分割銷(xiāo)售，其他均為整層銷(xiāo)售。目前主要在售A3。價(jià) 格均價(jià)11000-13000元/平米（一次性94折，按揭96折）樓盤(pán)配套會(huì)所、銀行等外部配套銀行（交行、工行、建行、民生銀行、匯豐銀行、深圳發(fā)展銀行）銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座家居、特色餐飲等。典型案例分析中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)【戶(hù)型面積及客戶(hù)】高層：A1（約3萬(wàn)余平米）被平安保險(xiǎn)所購(gòu)高層：A2（約2.7萬(wàn)平米）被中石化所購(gòu)高層：A3（除5-7層為散售，其他均為整層銷(xiāo)售1260平米）5層：共4套房源（220平米、369平米2間、300平米）6層、7層：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高層：A4約（2萬(wàn)余平米）半棟（214層）集中銷(xiāo)售給一家企業(yè)

57、，目前正在進(jìn)行大客戶(hù)洽談。15層以上中潤(rùn)集團(tuán)留作自用。小高層：A5（近1萬(wàn)平米）被太平洋保險(xiǎn)所購(gòu)小高層：A6 （近1萬(wàn)平米）小高層：A7 （近1萬(wàn)平米）散售。三星、三菱等公司以整層或半層的方式購(gòu)買(mǎi)。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、規(guī)模大、形象佳、硬件設(shè)施檔次高，但內(nèi)部配套不足。高層部分緊鄰高架橋，噪音污染較大，缺乏健康、綠色、生態(tài)的辦公理念。以整層或整棟銷(xiāo)售為主，吸引了金融保險(xiǎn)等大中型企業(yè)，帶動(dòng)了區(qū)域商務(wù)環(huán)境的升級(jí)?！句N(xiāo)售情況】08年成交量7.35萬(wàn)平米（含A1、A2兩個(gè)整棟共5.8萬(wàn)平米）09年一季度成交情況無(wú)成交09年4月成交情況成交1套（442平米），成交均價(jià)11300元/平米（第6層）09年5月成

58、交情況成交一個(gè)整層（1260平米），成交均價(jià)11000元/平米（第13層）09年6月成交情況成交兩個(gè)整層（共約2000平米）目前存量（截至6月中旬）剩余約5000平米可售房源對(duì)該項(xiàng)目寫(xiě)字樓客戶(hù)消費(fèi)心理的分析：借寫(xiě)字樓的形象提升公司形象借寫(xiě)字樓品牌（硬件配套等）提升公司形象借區(qū)域價(jià)值提升公司形象借其他大公司的品牌及氣勢(shì)來(lái)提升公司形象對(duì)項(xiàng)目的啟示：客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓形象關(guān)注度高；項(xiàng)目自身硬件配套在很大程度上會(huì)影響寫(xiě)字樓的檔次及客戶(hù)的認(rèn)可度；項(xiàng)目若能吸引知名公司入住，可帶來(lái)附加值；本項(xiàng)目可突出綠色、健康、生態(tài)的辦公理念，與中潤(rùn)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。補(bǔ)充案例簡(jiǎn)析銀都國(guó)際位置經(jīng)七緯一路口西南角 占地面積0.7萬(wàn)平米

59、總建筑面積5.3萬(wàn)平米建筑形態(tài)1棟高層（23層）功能分布地下1層2層為停車(chē)場(chǎng)，15層裙樓為酒店、商鋪等，623層為寫(xiě)字間。 地下停車(chē)位數(shù)量216個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米主力戶(hù)型面積158-2000平米自由拆分開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年5月18日銷(xiāo)售周期半年銷(xiāo)售模式155-2000平米（整層）可自由拆分成：155平米、207平米、317平米、354平米、380平米價(jià) 格開(kāi)盤(pán)散售時(shí)均價(jià)11000元/平米（但未產(chǎn)生銷(xiāo)售）。實(shí)際整體成交均價(jià)約9800元（其中1-5層為興業(yè)銀行所購(gòu)，成交均價(jià)約16000-17000元/平米。6層以上為齊魯證券所購(gòu)，成交均價(jià)約8000余元/平米。）成交客戶(hù)構(gòu)成 齊魯證券和興業(yè)銀行

60、補(bǔ)充案例簡(jiǎn)析銀豐大廈位置舜耕路與歷陽(yáng)大街的交匯處占地面積9387平米總建筑面積4萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)1棟小高層（地下2層，地上11層）地下停車(chē)位140個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面積3600平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年銷(xiāo)售周期1年半銷(xiāo)售模式單位團(tuán)購(gòu)成交均價(jià)2、8、9層為質(zhì)監(jiān)局所購(gòu)，當(dāng)時(shí)為期房，成交價(jià)約6000余元/平米。3、4、5、6、7、10層為外經(jīng)貿(mào)廳所購(gòu)，成交均價(jià)約8000余元/平米。（其中5層和10層為酒店）。1層和11層為銀豐集團(tuán)自持?？蛻?hù)構(gòu)成中國(guó)銀行泉城支行，省質(zhì)監(jiān)局，省外經(jīng)貿(mào)廳， 銀豐集團(tuán)【項(xiàng)目的五大特點(diǎn)】特點(diǎn)一：生態(tài)化辦公大堂挑高4.8米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米， 6部名牌高速電梯。每層新風(fēng)系統(tǒng)換氣量達(dá)1.2萬(wàn)立