SPACE中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47張)

1、SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47 大上海城總投資逾15億，總占地面積103畝，總建筑面積達(dá)32萬平方米，首期于2007年4月28日開業(yè)，開業(yè)面積12萬平方米。 1區(qū)上海商城集合潮流驛站及中國(guó)零售業(yè)頂級(jí)連鎖品牌力量，陳列不同特色的時(shí)尚概念店和專賣店，首發(fā)中國(guó)最前沿的服裝、服飾資訊，匯集中原最具特色的精粹商品，是時(shí)尚、個(gè)性潮流的發(fā)源地。服裝、服飾、運(yùn)動(dòng)休閑等，以全新的消費(fèi)體驗(yàn)打造都市新銳風(fēng)尚。 大上海城總投資逾15億，總占地面積103畝，總建 2區(qū)金街步行街呈雙首層式建筑，東西連綿 430米，南北迂回280 米

2、，世界各地風(fēng)味小吃，咖啡酒吧、中西式快餐，主題餐廳等不同異域品牌的餐飲、酒吧錯(cuò)落分布在美食酒吧街至城市舞臺(tái)之間，傳遞大眾美食、休閑、娛樂的生活方式。 3區(qū)家電數(shù)碼娛樂城集合國(guó)內(nèi)頂級(jí)家電數(shù)碼連鎖機(jī)構(gòu)，健身、休閑會(huì)所， KTV、夜總會(huì)、電影院線等業(yè)態(tài)的組合打造中原最大的不夜城，24小時(shí)不間斷營(yíng)業(yè)，如同置身另一個(gè)世界的浪漫空間。享受休閑娛樂的美好生活。 2區(qū)金街步行街呈雙首層式建筑，東西連綿 430米全國(guó)省會(huì)級(jí)城市唯一在核心商圈規(guī)模最大的SHOPPING MALL全國(guó)省會(huì)級(jí)城市SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)

3、SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”

4、全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)業(yè)態(tài)平面圖業(yè)態(tài)平面圖1區(qū) 購物現(xiàn)已開業(yè)部分品牌：滔搏運(yùn)動(dòng)、屈臣氏、國(guó)美電器、迪信通歐米茄、積家、帝舵、ONLY、LILANZ、OCHIRLY、VEROMODA、JACK&JONES、LEVIS、FAIRWHALE、LEE、APPLE、NIKE、PUMA、ADIDAS、KAPPA、LINING、REEBOK、CONVERSE、UMBRO、奧斯卡國(guó)際影城漢宮網(wǎng)絡(luò)休閑會(huì)所.業(yè)態(tài)定位主題百貨 時(shí)尚精

5、品1區(qū) 購物現(xiàn)已開業(yè)部分品牌：業(yè)態(tài)定位1區(qū) 購物招商規(guī)劃1區(qū) 購物招商規(guī)劃2區(qū) 美食酒吧業(yè)態(tài)定位主題餐廳：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名連鎖餐飲、特色餐飲、中西式快餐廳休閑美食：異域風(fēng)情餐飲、中西式快餐咖啡酒吧：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌2區(qū) 美食酒吧業(yè)態(tài)定位2區(qū) 美食酒吧現(xiàn)已開業(yè)部分品牌：餐飲必勝客、KFC、綠茵閣、土大力、金漢斯、百富烤霸、花千代日式烤肉、回轉(zhuǎn)壽司、馬蘭拉面、江源道.服務(wù)項(xiàng)目名門視覺攝影、花鳥風(fēng)月美容美發(fā)、新動(dòng)態(tài)概念英語、舞王回一街舞俱樂部.2區(qū) 美食酒吧現(xiàn)已開業(yè)部分品牌：家電數(shù)碼專業(yè)店 休閑會(huì)所KTV夜總會(huì) 健身會(huì)所.3區(qū)家電數(shù)碼/娛樂/健身家電3區(qū)家電數(shù)碼/娛樂/健身知名品牌的零售品牌店、旗艦店知

6、名餐飲、酒吧連鎖品牌知名品牌的數(shù)碼、娛樂、健身連鎖機(jī)構(gòu)知名品牌的零售品牌店、旗艦店知名餐飲、酒吧連鎖品牌知名品案例二：圓融時(shí)代廣場(chǎng)案例二：圓融時(shí)代廣場(chǎng)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)案例三：萬科國(guó)際廣場(chǎng)案例三：萬科國(guó)際廣場(chǎng)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海

7、城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)SPACE-中原首席綜合體項(xiàng)目“大上海城”全程策劃案(47頁)準(zhǔn)角色我們希望項(xiàng)目做個(gè)我們堅(jiān)信任何意象的發(fā)散都應(yīng)該建立在對(duì)商業(yè)模式深刻的理性分析之上我們相信溝通的目標(biāo)是要解決持續(xù)盈利的問題，而視點(diǎn)決定最終成敗我們把項(xiàng)目當(dāng)作挖掘一個(gè)可長(zhǎng)期發(fā)展的盈利模式來對(duì)待我們覺得形式與內(nèi)容都是做事的方式，專業(yè)更重要準(zhǔn)角色我們希望項(xiàng)目做個(gè)我們堅(jiān)信任何意象的發(fā)散都應(yīng)該建立在對(duì)商發(fā)|掘|價(jià)|值沒有發(fā)現(xiàn)的價(jià)值不等于沒有價(jià)值。一、什么是項(xiàng)目開發(fā)的核心房屋銷售?招商統(tǒng)籌?建筑規(guī)劃?營(yíng)運(yùn)管理?定位策劃?對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目的首要問題是要清

8、晰項(xiàng)目開發(fā)的核心價(jià)值。很多項(xiàng)目往往是是由于項(xiàng)目的價(jià)值設(shè)計(jì)不為市場(chǎng)所認(rèn)同，造成銷售、招商困難；以至于整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)都陷入一種尷尬的境地，企業(yè)的最終目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大家都有這樣的認(rèn)識(shí)：招商、營(yíng)運(yùn)管理是項(xiàng)目開發(fā)的核心。那么其他的環(huán)節(jié)卻恰恰是決定這個(gè)核心是否能夠成功的必要因素，這些環(huán)節(jié)的把握我們是否已經(jīng)做到位？整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)模式以及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)是否能夠達(dá)到項(xiàng)目良性發(fā)展的需求？ 那么整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)該怎樣做才能順應(yīng)市場(chǎng)，使項(xiàng)目在短期內(nèi)進(jìn)入良性發(fā)展階段呢？我想這也是我們目前急需解決的問題。這也就是需要如何深度挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值。什么才是本項(xiàng)目開發(fā)的真正的核心呢？ 我們認(rèn)為首要的是根據(jù)市場(chǎng)

9、特性提煉項(xiàng)目本身屬性，才能系統(tǒng)的設(shè)計(jì)開發(fā)的整個(gè)鏈條。在這里我們首先要研究的就是市場(chǎng)，其次是整合市場(chǎng)特性帶給我們的特有資源。發(fā)|掘|價(jià)|值沒有發(fā)現(xiàn)的價(jià)值不等于沒有價(jià)值。一、什么是項(xiàng)目開如何合理的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的價(jià)值呢本項(xiàng)目作為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目其價(jià)值設(shè)計(jì)邏輯是：準(zhǔn)確定位其功能合理設(shè)計(jì)其產(chǎn)品銷售租賃產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)回報(bào)我們認(rèn)為：本項(xiàng)目核心價(jià)值有二個(gè)方面：一是作為商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值二是做為地產(chǎn)項(xiàng)目的自身價(jià)值；商業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)回報(bào)上，地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在本身物業(yè)價(jià)值的提升回報(bào)上，地產(chǎn)的價(jià)值的體現(xiàn)首先建筑在商業(yè)物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)之上。如何合理的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的價(jià)值呢本項(xiàng)目作為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目其 那么如何設(shè)計(jì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和地產(chǎn)

10、投資產(chǎn)品? 其關(guān)鍵點(diǎn)是什么? 那么如何設(shè)計(jì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和地產(chǎn)投資產(chǎn)品? 其關(guān)鍵點(diǎn)是項(xiàng)目?jī)r(jià)值設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)的流程價(jià)值實(shí)現(xiàn) 價(jià)值設(shè)計(jì)調(diào)研定位規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)內(nèi)部裝修裝飾招商招商策略招商計(jì)劃?rùn)C(jī)構(gòu)配置銷售銷售策略銷售方案機(jī)構(gòu)配置運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷管理物業(yè)管理商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目商業(yè)功能定位項(xiàng)目目標(biāo)客群定位意向居住空間設(shè)計(jì)商業(yè)空間規(guī)劃住宅市場(chǎng)調(diào)研推廣推廣主題推廣計(jì)劃推廣手段項(xiàng)目的價(jià)值設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)的流程環(huán)節(jié)包括調(diào)研、定位、規(guī)劃、工程、招商、銷售、推廣、運(yùn)營(yíng)管理。其中調(diào)研、定位、規(guī)劃、是價(jià)值設(shè)計(jì)的核心，建筑設(shè)計(jì)、招商、銷售、推廣、運(yùn)營(yíng)管理則是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的途徑了，所有的開發(fā)環(huán)節(jié)都是在定位和規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。也就是說：項(xiàng)

11、目?jī)r(jià)值設(shè)計(jì)的關(guān)鍵也就在于：項(xiàng)目的功能定位以及地產(chǎn)投資產(chǎn)品的定位規(guī)劃。項(xiàng)目?jī)r(jià)值設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)的流程價(jià)值實(shí)現(xiàn) 關(guān)于定位規(guī)劃什么是定位規(guī)劃?住宅定位包括，目標(biāo)客群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、形象推廣定位等商業(yè)定位包括業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)客戶定位、經(jīng)營(yíng)模式定位、租售比例定位等，商業(yè)規(guī)劃包括功能區(qū)域劃分及動(dòng)線、區(qū)域主題和商鋪間隔、配套設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、收益構(gòu)成規(guī)劃等地產(chǎn)投資產(chǎn)品的定位規(guī)劃主要包括目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品總量規(guī)劃、產(chǎn)品基本元素設(shè)計(jì)（大小、位置、硬件標(biāo)準(zhǔn)）、產(chǎn)品價(jià)格定位規(guī)劃，銷售模式規(guī)劃等。 在定位規(guī)劃思路上，我們強(qiáng)調(diào)“由下而上”，從市場(chǎng)的角度進(jìn)行定位，市場(chǎng)研究是一切工作的基礎(chǔ)。由消費(fèi)市場(chǎng)的需求

12、，容量，競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者，以及項(xiàng)目自身情況來決定項(xiàng)目的定位和規(guī)劃；由商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，供求狀況，投資者情況，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品情況，和項(xiàng)目自身情況來進(jìn)行項(xiàng)目的地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位規(guī)劃。關(guān)于定位規(guī)劃什么是定位規(guī)劃?在定位規(guī)劃思路上，我們強(qiáng)調(diào)“由下在這里所有的工作只有一個(gè)目標(biāo)所有工作，必須圍繞同一個(gè)“價(jià)值”和“符號(hào)系統(tǒng)”進(jìn)行。 “系統(tǒng)”的意義在于研究和成果的“無遺漏”。很多事我們事先想的很好，但一旦有遺漏，就會(huì)造成效率低下，甚至目標(biāo)偏離而最終遭遇失敗。失敗后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，又往往得到“誤會(huì)”。終于等到“醒悟”，又造成“返工”。 我們沒有返工的機(jī)會(huì)，因?yàn)槭袌?chǎng)是最壞的老師可能還沒有上課，我們就要馬上考試了。價(jià)值的考量在

13、于成功運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上的利益最大化。如何定位規(guī)劃?找出項(xiàng)目最根本的優(yōu)勢(shì)和差異，營(yíng)造項(xiàng)目的特色功能，與其他競(jìng)爭(zhēng)者形成有效的認(rèn)知區(qū)隔和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)“人無我有,人有我優(yōu)”是定位核心思路。在這里所有工作，必須圍繞同一個(gè)“價(jià)值”和“符號(hào)系統(tǒng)”進(jìn)行。價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈：大量同質(zhì)商業(yè)將對(duì)本案造成較大沖擊目標(biāo)我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）戰(zhàn)略目標(biāo)：對(duì)接城市核心區(qū)，提升城市商業(yè)環(huán)境經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）核心問題是什么？問題2：本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)與城市發(fā)展進(jìn)行合理的銜接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的互補(bǔ)、互動(dòng)？問題1：在周邊同質(zhì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，本項(xiàng)目未來的發(fā)展定位是什么？核心

14、問題分析問題3：本項(xiàng)目如何在考慮城市空間發(fā)展趨勢(shì)？從業(yè)態(tài)定位到交通體系的處理，人流動(dòng)向的導(dǎo)入到建筑設(shè)計(jì)的完善，都要充分理解商業(yè)發(fā)展的方向。建筑設(shè)計(jì)一定要在商業(yè)定位規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行。競(jìng)爭(zhēng)激烈：大量同質(zhì)商業(yè)將對(duì)本案造成較大沖擊目標(biāo)我們想要什么？卡諾模型如何清晰認(rèn)識(shí)和描述客戶的需求是產(chǎn)品市場(chǎng)定位、功能定位以致業(yè)態(tài)、業(yè)種組合的關(guān)鍵，在此，我們選擇描述客戶需求成熟的卡諾模型作為參考。卡諾模型定義了客戶三個(gè)層次的需求:基本型需求、期望型需求和興奮型需求。由于其獨(dú)特分析視角提供了較好的分析思路，對(duì)于核心客戶來說，作為一個(gè)綜合性商業(yè)項(xiàng)目，除了提供滿足基礎(chǔ)需求外，期望性的需求、興奮性需求才能在消費(fèi)者心目中形成占

15、位。找準(zhǔn)我們的終極客戶，深入把握他們的消費(fèi)需求，才是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的基礎(chǔ)。因此，充分分析項(xiàng)目立地條件，準(zhǔn)確定位非常關(guān)鍵。顧客認(rèn)為產(chǎn)品“必須有”的屬性或功能。當(dāng)其不滿足顧客需求時(shí)，顧客很不滿意；當(dāng)其滿足顧客需求時(shí)，無所謂滿意不滿意，顧客充其量是滿意。 基本型需求提供的產(chǎn)品或服務(wù)比較優(yōu)秀，但并不是“必須”的產(chǎn)品屬性。在市場(chǎng)調(diào)查中，顧客談?wù)摰耐ǔＪ瞧谕托枨?，期望型需求在產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)的越多，顧客就越滿意;當(dāng)沒有實(shí)現(xiàn)時(shí)，顧客就不滿意。期望型需求提供給顧客一些完全出乎意料的產(chǎn)品屬性，使顧客產(chǎn)生驚喜。當(dāng)其特性不充足時(shí)，并且是無關(guān)緊要的特性，則顧客無所謂，當(dāng)產(chǎn)品提供了這類需求中的服務(wù)時(shí)，顧客就會(huì)對(duì)產(chǎn)品非常滿意。興奮型需求顧客需求描述方法業(yè)態(tài)定位卡諾模型如何清晰認(rèn)識(shí)和描述客戶的需求是產(chǎn)品市