高房價下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險規(guī)避對策分析

1、高房價下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險規(guī)避對策分析 摘要20世紀90年代以來我國對于房地產(chǎn)市場一直施行從松的經(jīng)濟政策目的在于快速推進房地產(chǎn)市場的運行長時間的政策慣性助長了房產(chǎn)投機商的高回報預(yù)期致使房價一漲再漲各種情況加大了銀行資產(chǎn)的潛在風(fēng)險借貸雙方信息不對稱假按揭鑄成銀行不良資產(chǎn)同業(yè)競爭使銀行變相從松放款條件房價抑制政策增加房貸違約風(fēng)險抵押物品質(zhì)風(fēng)險與銀行的資產(chǎn)安全預(yù)期相沖突。銀行需要完善對策體系保障其資金安全滾動更新客戶分級分類系統(tǒng)加強銀行自我管理嘗試金融產(chǎn)品創(chuàng)新嚴格貸前調(diào)查和貸后管理開發(fā)房貸保險分散抵押貸款風(fēng)險完善以政府為龍頭的擔(dān)保體系。 關(guān)鍵詞高房價房貸政策商業(yè)銀行信用風(fēng)險 一、房貸政策的

2、演變與實施效果分析 (一)房貸政策歷史回顧 我國的住房信貸政策起步于1991年。于當年著手制定住房抵押貸款管理辦法。由于住房體制改革較慢以及投機者快速進入房地產(chǎn)行業(yè)不到一年就出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱國家隨即在1993年對相關(guān)問題著手進行控制。1995年中國人民銀行出臺了商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法文件中規(guī)定的住房貸款條件比較嚴格貸款最高期限為10年借款人需要有質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保等雙重擔(dān)保借款人在銀行的存款金額需要達到購房價的30且已經(jīng)有半年以上的存款期這些相對較為嚴格的條件的目的在于遏制房地產(chǎn)在短時間內(nèi)過熱并影響國民經(jīng)濟的正常運行。相對成熟的制度出臺意味著銀行的商業(yè)性住房貸款基本成型。1997年中國

3、人民銀行義頒布了個人擔(dān)保住房貸款管理辦法對1995年出臺的文件提出了諸多修正新的規(guī)定對原先的諸多規(guī)定進行了放松包括不要求雙重擔(dān)保和明確的存款期限在利率方面做了明確的規(guī)定規(guī)定貸款只用于購買用公積金建造的自用普通住房。1998年對如上規(guī)定義進一步進行了放松擴大了貸款的使用范圍規(guī)定貸款可用于購買所有自用普通住房擴大了貸款的實施城市范圍擴大了辦理個人住房貸款的金融機構(gòu)范圍即由原來的工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行擴大到了所有銀行在利率方面更加優(yōu)惠。這些文件的目的在于使發(fā)展相對緩慢的房地產(chǎn)市場進入快車道。1999年中國人民銀行下發(fā)了關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見將住房貸款與房價款比例從70提高到80。并

4、將房貸時間從20年延長至30年進一步下調(diào)利率。這種新規(guī)定意味著購房者可以盡量減少購房首付款并且很大程度上降低了借款人的還款壓力這無疑給購房投機者提供r更多的操作空間當然也使以居住為目的的購房者有了更大的購買力。2002年中國人民銀行進一步降低個人住房公積金貸款利率水平。2003年中國人民銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款做了一些從嚴的制度規(guī)定規(guī)定貸款嚴禁跨地區(qū)使用申請貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目獲得企業(yè)的自由資金不低于開發(fā)總投資的30。這標志著銀行貸款不僅注重個人房貸而且也將目光轉(zhuǎn)移到r房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款因為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展會使開發(fā)商向銀行貸款對開發(fā)商的貸款如果制度設(shè)計不完善同樣會對銀行的

5、資金安全產(chǎn)生重要影響。2010年為了遏制房價畸形發(fā)展對二套房貸做出了不低于50的首付的規(guī)定并且要求首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭貸款首付比例不得低于30。并做出了“房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸”的規(guī)定。 (二)房貸政策的實施效果 綜上所述我國自1991年實施房貸政策以來。不斷反復(fù)變化具體的管理辦法但總的宗旨就是通過從松的經(jīng)濟政策逐漸刺激房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展將百姓住房由原來的福利房逐漸變化為商品房。但是由于長期以來我國執(zhí)行的低工資高福利政策使得百姓的購買力在短時間內(nèi)很難有大的增長而老百姓本身也希望盡快擺脫低矮狹小的居住環(huán)境的狀況為了盡快擴大購買力房貸自然是最好的選擇。隨著居民

6、收入增長率逐漸提高。居民也非常希望能夠?qū)⑽磥淼氖杖肽玫疆斍跋M并為其謀求更大的財富增長在房子價格增長速度相對于居民收入增長速度較低的情況下自然是理性選擇。所以更多的居民選擇了通過房貸方式購買住房用未來的收入還房貸是比較合算的事情。 國家為了推動這個市場的發(fā)展也在政策方面做出最大限度的有利于居民消費的政策變化。加上我國快速城市化進程的發(fā)展策略更多從農(nóng)村析出的富余勞動力成為了城市人口機械增長的巨大動力同時也形成了住房供不應(yīng)求的局面房子的價格一漲再漲。我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展僅20年但房價年增長率達到30。尤其是1998年以來我國在擴張的財政政策和貨幣政策的基礎(chǔ)上經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛房地產(chǎn)事業(yè)也在此基礎(chǔ)上繁榮

7、發(fā)展。銀行的住房抵押貸款的投放量也逐年增加在2007年達到了中國房價漲幅的高峰這些事實表明房貸政策與房價之間有著非常緊密的關(guān)系。很多相關(guān)專家預(yù)測未來20年內(nèi)中國房價只漲不跌或者漲多跌少會間接受到房貸政策的影響但影響房價的主要因素不是房貸政策而是供求關(guān)系并且做出二線城市較一線城市漲幅潛力更大的預(yù)測。雖然從松的經(jīng)濟政策目的在于刺激經(jīng)濟增長和拉動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。房價高燒不退的原因除了從松的房貸政策外還有其他方面的原因需要做出詳細分析。 二、住房價格居高不下的原因分析 2010年1月10日國務(wù)院辦公廳頒布了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知文件提出二套房貸首付比例提高到40。2007年上半年以來樓

8、市“高燒”不退國家為穩(wěn)定樓市而出臺多項政策給高熱的樓市吃“退燒藥”變金融危機以來的貨幣政策由從松為從緊。但是單從控制二手房貸首付比例來降低房價我認為作用很小房地產(chǎn)市場價格居高不下是由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展的多方面原閃所致。 (一)快速城市化進程導(dǎo)致住房供不應(yīng)求 探索城市房價的原因不能離開供求定律供求關(guān)系很大程度上并不遵循產(chǎn)品生產(chǎn)的成本原則。十年來房價穩(wěn)步抬升固然有經(jīng)濟政策方面的原因但供求關(guān)系是所有原因中最重要的。隨著我國城市化進程加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整更多的農(nóng)民從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中析出從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。這些人到城市工作成為了城市住房的需求者之一。我國城市化進程的速度在加快預(yù)計到2025年我國的城市化率可以達到65一7

9、0除了城市人口自然增長的因素外城市發(fā)展的主要動力來源于城市人口的機械增長巨大規(guī)模的人口涌進城市為催生城市房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。加上為投資而購房的消費者的推波助瀾造成了住房市場供不應(yīng)求的假象。多種社會因素促成房地產(chǎn)市場在城市化進程加快過程中高熱局面不會冷卻。在城市化進程中只有在城市人口流入與流出基本平衡時住房的供求才能基本平衡房屋的高熱狀態(tài)才會結(jié)束。 (二)信貸擴張推動房價畸形上揚 1998年以來我國連續(xù)10次降息常規(guī)的以存款獲利的普通百姓的思維方式受到挑戰(zhàn)持續(xù)的低利率政策把儲蓄存款戶的目光引導(dǎo)向了房市進而催生了房地產(chǎn)投資的熱潮閉。2004年以來房地產(chǎn)類貸款一直是銀行新增貸款最主要的力量與此同時房

10、地產(chǎn)市場的風(fēng)險也在快樂一定程度上轉(zhuǎn)嫁給了銀行。房地產(chǎn)市場價格虛高指示房地產(chǎn)市場存在泡沫雖然是不爭的事實。但人們投資于房地產(chǎn)的熱情依然不減。同時銀行也一如既往地向房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù)致使住房價格虛高成為棘輪效應(yīng)。在激烈的市場競爭下一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況不佳導(dǎo)致銀行遭受損失。銀行出于自保就會出現(xiàn)銀企合謀操縱房價的狀況進而銀行對房地產(chǎn)過度放款。進而在房地產(chǎn)市場虛假繁榮的情況下房價繼續(xù)上揚。 (三)國際熱錢逐利捧火房產(chǎn)市場 出于逐利的本質(zhì)在次貸危機和美元貶值的情況下使得更多的國際熱錢看好蒸蒸日上的中國房地產(chǎn)市場。熱錢涌人中國市場通過與房地產(chǎn)開發(fā)商對接以及收購物業(yè)和爛尾樓等形式進駐房地產(chǎn)市場。這些資本的注入使

11、得本來就非?；鸨姆康禺a(chǎn)市場更加繁榮加以中國快速城市化的城市發(fā)展宗旨紛紛推出各種樓盤在推動豪華樓盤房價飆升的同時也推動了普通住房價格的攀高。當然熱錢的涌入在推動房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展的同時也造成了潛在危機即這些熱錢一旦撤離就會使猛漲的樓市一下跌到谷底房地產(chǎn)市場在熱錢的炒作下變得岌岌可危。隨著百姓生活的富裕需要找到財富保值增值的途徑。將現(xiàn)金存人銀行所得到的利息還不如貶值來得快經(jīng)營各類經(jīng)濟實體可能缺乏經(jīng)驗和足夠的時間所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場。近些年房地產(chǎn)市場一路走高將財富投向房地產(chǎn)市場不但可以使財富保值而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時自然會使得房地產(chǎn)市場異?；鸨?。謀求財富增值的預(yù)

12、期使得已經(jīng)買房者盼望著房價只漲不跌。而欲購房者期望房價能夠止?jié)q回跌。但是樓市價格并不取決于購房者的個人愿望。市場供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏觀經(jīng)濟政策等將樓市從一個高潮推向另一個高潮雖然國家在購房首付政策方面推出多項政策一線城市的樓市價格上漲趨勢雖然有所放緩但二線城市本來樓價不是很高作為投資手段還有很大的盈利空間購房作為財富的保值和增值手段被人們看好。 (四)財富保值增值預(yù)期 隨著百姓生活的富裕需要找到財富保值增值的途徑。將現(xiàn)金存人銀行所得到的利息還不如貶值來得快經(jīng)營各類經(jīng)濟實體可能缺乏經(jīng)驗和足夠的時間所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場。近些年房地產(chǎn)市場一路走高將財富投向房地

13、產(chǎn)市場不但可以使財富保值而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時自然會使得房地產(chǎn)市場異?；鸨Ｖ\求財富增值的預(yù)期使得已經(jīng)買房者盼望著房價只漲不跌。而欲購房者期望房價能夠止?jié)q回跌。但是樓市價格并不取決于購房者的個人愿望。市場供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏觀經(jīng)濟政策等將樓市從一個高潮推向另一個高潮雖然國家在購房首付政策方面推出多項政策一線城市的樓市價格上漲趨勢雖然有所放緩但二線城市本來樓價不是很高作為投資手段還有很大的盈利空間購房作為財富的保值和增值手段被人們看好。 (五)過于超前的消費觀念 隨著信貸事業(yè)的發(fā)展更多的人希望盡早住上寬敞明亮的房子。但苦于沒有豐厚的經(jīng)濟收入住房

14、信貸解決了這個問題。人們不僅可以通過信貸消費購買住房、汽車而且日常生活用品包括冰箱、電腦等也都可以通過信貸消費解決。超前消費不但讓人們提高了生活質(zhì)量享受著前輩們很難享受到的富裕的生活可以負債15年甚至25年即用15年甚至25年以后的收入拿到現(xiàn)在來消費老百姓的購買力提高的不僅是十幾倍。當更多的人具有拋棄小房子從蹩腳的小社區(qū)搬到高檔社區(qū)的愿望時房子陡然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面加以炒房投資者的推波助瀾自然會使房子價格居高不下。所以房價高和房地產(chǎn)市場高熱是由于很多人將未來的購買力透支到現(xiàn)在的結(jié)果畸形的超前消費導(dǎo)致了畸形的高房價。 (六)房產(chǎn)用地多次轉(zhuǎn)讓 房價高表面上看是住房產(chǎn)品本身的價格猛漲實際上主要原因

15、在于房地產(chǎn)商的開發(fā)成本不斷上升這其中包括了土地出讓費、開發(fā)商囤積士地、鋼筋水泥以及其他建材的價格上漲等諸多因素造成商品房建設(shè)成本的上升。商品房建設(shè)牽動一個產(chǎn)業(yè)鏈首先需要得到土地開發(fā)權(quán)然后組建施工隊建設(shè)房屋。這個鏈條上任何一個環(huán)節(jié)的費用提高都要加大開發(fā)商的成本進而在房價上體現(xiàn)出來。開發(fā)商為在獲得土地開發(fā)權(quán)的土地上獲得更多的收益往往需要等待更好的開發(fā)時機。即具有土地開發(fā)權(quán)的開發(fā)商囤積土地的行為也會造成摟盤數(shù)量增長緩慢可選擇的住房供不應(yīng)求的局面這自然會使房價抬升。土地開發(fā)商獲得的土地開發(fā)權(quán)往往不是直接從政府那里得到的實際上政府的土地出讓費并非很高土地開發(fā)權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手到達最后的開發(fā)商手中。這時的土地出讓

16、價格已經(jīng)很高其中發(fā)生的費用最終需要購房者承擔(dān)。 三、信貸消費下的次貸市場與房貸政策的效用分析 (一)信用消費下的次貸市場 美國的次貸市場為我們提供了豐富的經(jīng)驗。美國人在購買住房、汽車等高檔消費品時一般使用抵押貸款方式進行分期付款按照借款人的信用質(zhì)量分為優(yōu)質(zhì)貸款、次優(yōu)貸款和次級貸款等三個等級。優(yōu)質(zhì)貸款面向借款額度大、收入可靠從而有足夠還款保障的優(yōu)質(zhì)客戶。次優(yōu)貸款的客戶一般不能或者不愿提供收入證明信用等級相對較差。次級貸款主要面對負債較重不但不能提供收入證明而且不能定期還款的用戶。由于銀行對該群體的信用要求較低所以貸款利率往往較一般的抵押貸款高23。商業(yè)銀行推出針對第三種客戶的貸款服務(wù)主要因為其利

17、潤率很高。當然在贏得很高的利潤的同時銀行也承擔(dān)了借款人不能還款的高風(fēng)險。次貸是次級住房抵押貸款的簡稱即商業(yè)銀行針對前文所說的第三種客戶提供的貸款服務(wù)次貸面對的主要是低收入者在資金不足的情況下借款人可以在無需提供任何收人證明的情況下獲得貸款并購得住房但要支付較一般利率更高的利率。次貸按付息方式可以分為固定利率抵押貸款和可調(diào)整利率抵押貸款。 我國與美國在房貸業(yè)務(wù)方面有很大的不同我國的房貸業(yè)務(wù)為銀行專營數(shù)量少但規(guī)模大中間沒有過多的非政府組織參與銀行在擔(dān)負發(fā)放貸款職能的同時還承擔(dān)著國民經(jīng)濟發(fā)展的金融命脈的職能同時我國房貸的資金鏈條很短以商業(yè)銀行為中介儲戶的資金直接成為借款人的貸款。而在美國則是由各種相

18、關(guān)機構(gòu)組成的一個鏈條構(gòu)成在利益被分割的同時風(fēng)險也被分割為了使得整個經(jīng)濟運轉(zhuǎn)正常必須保證這個鏈條不斷如果整個鏈條的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題則整個鏈條就會崩潰。整個國民經(jīng)濟就會一片混亂。次貸購房者雖然還款信用不足但只要經(jīng)濟是向上發(fā)展的房子就不會貶值。只要貸款人手里持有房子銀行持有的貸款人的房屋抵押產(chǎn)權(quán)就會賺錢。但如果經(jīng)濟下滑銀行雖然持有房屋產(chǎn)權(quán)抵押證明也不能借以彌補購房款額這時整個利益鏈條會崩潰。隨著美國房地產(chǎn)市場的火爆購房貨款一度變成全額借貸。消費者會通過次貸來滿足裝修房屋、出國旅游和購買高檔轎車的愿望提前消費又助長了宏觀經(jīng)濟的新一輪的繁榮。所有貸款中次級貸款是最令人關(guān)注的。其信用不夠會給發(fā)放貸款

19、的銀行帶來不必要的損失。對于我國而言雖然還未詳細區(qū)分不同信用等級的貸款政策變化在于調(diào)控房貸行為。但是由于借款人本身條件不同。導(dǎo)致房貸政策對不同人群的影響存在差異。最終對銀行產(chǎn)生負面影響的會是那些“類次貸”群體。 (二)消費者分層與房貸政策的效用分析 2010年起我國開始收緊對二套房貸的政策政策目標在于緊縮房地產(chǎn)投機但該政策并不是對所有購房者都能產(chǎn)生相同的效果。實際上購房者可以分為自住型和投資型兩種類型。二套房貸政策對二類消費者的影響有所不同。房價收入比指標可以很好的衡量我國居民的住房購買力該指標是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。一般而言投資型購房者較自住型購房者具有較低

20、的房價收入比。一般認為“合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)以36倍較適當?shù)覈h遠超出這一指標2007年諸多城市的房價收入比達20倍以上北京、上海、廣州等一線大城市的住房收入比更高。在居民收入水平不能很快增長的條件下居民更多的需要選擇房貸方式提前消費。國家在購房首付比例政策的變化會影響到絕大多數(shù)人的購房行為但對二類購買群體的影響不同。 房貸購房首付比例對購房消費者的購買行為能夠產(chǎn)生很大的影響但這種影響對于中年人和年輕人的影響不同。年輕人剛剛參加丁作不久沒有更多的積蓄這些人大多沒有自己的房子購房動機大多出于自住性動機房貸首付比例提高對其購買行為并不會產(chǎn)生較大的影響即年輕人對于房貸首付提高的敏感性較低

21、年輕人做出的選擇是傾向于購買小戶型的房屋房屋的坐落位置和樓層同時適當考慮。如果房貸首付的比例下降這時年輕人可以考慮購買面積相對較大的房屋同時選擇相對更好的樓層和較好的區(qū)位。從這個角度而言。年輕人對于房貸首付上升的敏感度高于下降的敏感度。如果年輕人在父母的資助下購房相當于降低了房貸的首付這時年輕人傾向于購買大戶型的房屋年輕人購房對房價上升的敏感性更低。對于中年人而言已經(jīng)工作多年大多已經(jīng)有自己的房屋這些人的購房動機大多是出于投資目的。購房首付需要出自自己的腰包如果房貨首付比例提高自然會降低這些人的購房比例相反房貸首付貸比例降低會增加這些人的購買欲望這個群體首付比例提高或者降低的敏感性都較高。 按照

22、這樣的邏輯,如果房貸首付比例降低所有人購房的愿望增加但中年人以及有父母資助的年輕人的購房愿望增加的強度會遠遠高于無父母資助的年輕人這些人會傾向于購買大戶型的房屋。如果抬高房貸首付的門檻雖然所有人的購房動機都會降低但是會將絕大部分無父母資助的具有購房愿望的年輕人排除在購房群體之外而這部分人是最需要購房的這些人大多是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生并且并非城市的本地居民。中年人可以選擇少買房或者不買房具有父母資助的年輕人也可以選擇購買小戶型的住房沒有父母資助的年輕人就不可能再買房。所以可得出的結(jié)論是房貸首付比例提高相對于降低而言更加不利于年輕人購房但是房貸首付比例降低會使年輕人承受著中年人因為炒房而造成的房地產(chǎn)市

23、場價格攀高之痛于是房貸首付處于兩難。正是出于如上考慮國家出臺政策中明確規(guī)定房貸首付比例提高限于購房者的第二套及以后的購房行為對于剛畢業(yè)的大學(xué)生在城市購買住房不會由于房貸首付的限制而與購房無緣從而很大程度上限制中年人對房地產(chǎn)市場的炒作。在購房首付抬高的情況下由于青年人等低收入者購房行為的低彈性使其在向銀行獲取貸款時傾向于隱瞞其真實信息而該群體非常龐大如果銀行審查借款人資質(zhì)不嚴格就會為大規(guī)模的授信款額的資金安全帶來風(fēng)險。低收入者就會成為“類次貸”消費群體商業(yè)銀行為此需要關(guān)注高房價背景下的房貸風(fēng)險。 四、高房價背景下的住房貸款信用風(fēng)險與商業(yè)銀行對策選擇 高房價一路走來為很多投機房地產(chǎn)的個人和商家?guī)?/p>

24、了豐厚的回報廣大的低收入階層卻期盼著高燒的房價能夠冷卻。房地產(chǎn)的高回報終將不會長期持續(xù)下去投機者始終會抱著高回報的態(tài)度通過房貸購買房產(chǎn)。在購房者信用不足、收入不穩(wěn)、回報降低以及各種突發(fā)事件的影響下就會導(dǎo)致銀行信貸的資金安全受到影響所以分析高房價背景下的住房貸款信用風(fēng)險與商業(yè)銀行對策選擇就具有重要意義。 一住房貸款的信用風(fēng)險分析 樓市不斷走高與房貸支持特別是二套房貸首付普遍執(zhí)行較松有很大關(guān)系。房貸作為商業(yè)銀行的優(yōu)勢資產(chǎn)之一銀行都想通過擴大房貸彌補經(jīng)營中利籌縮小帶來的損失。放松多套房貸門檻爭奪市場自然就成為競爭贏家的理性選擇。但是多套房貸者都屬于短期投資者其買房前提是為贏利而非居住這需要以房地產(chǎn)市

25、場價格不斷攀高為前提一旦市場波動較大導(dǎo)致樓盤下跌進而投資者利空自然會影響商業(yè)銀行的持續(xù)運營。遏制商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險需要嚴格執(zhí)行二套房貸政策。 1借貸雙方信息不對稱。我國個人住房貸款業(yè)務(wù)中銀行所了解的個人信息與個人的實際信息不相符這方面的問題主要表現(xiàn)在一是借款人的個人收入證明水分較大。有固定工作單位的貸款者在開具收入證明時可以使自己的收入水平具有小幅度上揚無同定工作單位的貸款者也會通過各種方式開具收入不菲的證明材料從而使得銀行了解到的貸款者收入信息摻水。二是銀行不能及時了解貸款人情況變動。銀行貸款購房屬于中長期信用期間內(nèi)貸款人會出現(xiàn)工作變動以及其他各種情況造成的收入降低的可能。這實質(zhì)上意味著還款人

26、的信用級別降低但銀行仍然按以前的信用等級對待借款人授信時間較長會造成銀行的資金流動性風(fēng)險。三是浮動利率下的違約風(fēng)險。購房貸款均施行浮動利率制度這意味著在利率浮動情況下借款人需要承擔(dān)更多的還款成本在借款人難堪重負時就可能出現(xiàn)違約風(fēng)險4。 2假按揭鑄成銀行不良資產(chǎn)。假按揭是指在開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不暢時為套現(xiàn)資金將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬名字購下從銀行套取購房貸款。辦理程序一般如下開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬有償使用對方身份證并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字簽字完成銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間會同時簽訂有另外一個協(xié)議其中可以規(guī)定開發(fā)商承諾不需要身份證

27、持有人承擔(dān)任何債務(wù)合同雙方需要對相關(guān)條款履行保密義務(wù)。這實質(zhì)上是開發(fā)商聯(lián)合一些沒有提供首付款的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)者向銀行提交已付首付款的收據(jù)進而銀行向其經(jīng)濟關(guān)聯(lián)者提供按揭貸款的騙局。假按揭是房地產(chǎn)市場的違規(guī)操作但能夠為開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金贏得空間。大規(guī)模的假按揭使得商業(yè)銀行的貸款資產(chǎn)質(zhì)量受到挑戰(zhàn)。 3同業(yè)競爭使銀行變相從松放款條件。商業(yè)銀行同業(yè)競爭也非常激烈銀行盈利依托存貸款利率差如果只有吸收存款而沒有發(fā)放貸款銀行就沒有盈利。為此銀行就需要挖掘客戶而且需要通過各種優(yōu)惠的措施將借款人拉到自己門下【5】。不少銀行為此開發(fā)出各種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品包括固定定利率房貸、接力貸、寬限期還貸等。這實際上就是變相降低了借款人的“

28、門檻”從而使得借款人更加輕松地得到款額。這些金融產(chǎn)品的創(chuàng)新程度不高加上非常受購房貸款者的追捧在各銀行間很容易復(fù)制從而諸如此類的放松貸款門檻的變通措施在業(yè)內(nèi)擴展開來。再加上各銀行不斷簡化貸款條件甚至用完成的貸款任務(wù)指標與員工個人業(yè)績、薪酬等相掛鉤把次優(yōu)貸款做成優(yōu)質(zhì)貸款在很大程度上加大了房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。 4房價抑制政策增加房貸違約風(fēng)險。多年來國家一直施行從松的經(jīng)濟政策以刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展所以百姓購房就會依賴這樣的制度慣性。但是政府不會總是執(zhí)行一貫的經(jīng)濟政策而是隨著經(jīng)濟發(fā)展而變化經(jīng)濟政策適當調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展速度和方向。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀政策高度相關(guān)該產(chǎn)業(yè)會隨經(jīng)濟周期變化而出現(xiàn)較大幅度的波動。如果經(jīng)濟

29、持續(xù)增長并且城市化進程加快伴隨居民生活水平的提高房地產(chǎn)事業(yè)就會呈現(xiàn)繁榮景象。如果經(jīng)濟發(fā)展過程中國家施行較長期低利率政策則會進一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)與住房的消費需求。居民對房地產(chǎn)市場普遍傾向于良性預(yù)期投資和投機的需求就會增加。經(jīng)濟發(fā)展滑坡導(dǎo)致居民的生活水平下降房地產(chǎn)泡沫就會顯現(xiàn)。國家會采取抑制房價上揚的經(jīng)濟政策從而導(dǎo)致房價下跌房貸的違約風(fēng)險就會加大。 5抵押物品質(zhì)變化與銀行資金安全相沖突。抵押物是在現(xiàn)金還款不能保障的條件下的次級還款來源為了保障貸款安全商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中絕大部分是抵押貸款這是在借款人無力以現(xiàn)金歸還本息的情況下保障貸款的無奈選擇。表面上看抵押貸款具有資金保障但存在著以下潛在風(fēng)險一

30、是抵押物處置障礙。抵押貸款能夠獲得資金保障的前提是抵押物能夠及時變現(xiàn)即抵押物具有足夠好的變現(xiàn)能力。如果經(jīng)濟發(fā)展波動尤其是房地產(chǎn)市場整體面臨不利局面時按照預(yù)期的收益水準商業(yè)銀行就不能順利、足額的將抵押物變現(xiàn)于是抵押物變現(xiàn)遇到困難影響到商業(yè)銀行的持續(xù)運營。二是抵押物遭遇不可抗力。抵押物以實物方式存在其保值增值的前提不但依托經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境趨好而且還要保障這些實物不受到不可抗力的侵害。如果抵押物遭受到自然災(zāi)害的損害會導(dǎo)致抵押物貸款不能收回。三是抵押物貶值。抵押物貸款是以抵押物保值和增值為前提的如果經(jīng)濟波動導(dǎo)致抵押物貶值會使以抵押物足值還貸的可能性降低銀行進而遭受風(fēng)險。 (二)商業(yè)銀行應(yīng)付房貸風(fēng)險的對策選

31、擇 1滾動更新客戶分級分類系統(tǒng)。對借款人進行詳細分級分類可以讓商業(yè)銀行充分掌握借款人的信息從而最大限度地保障銀行的資金安全為此需要在銀行系統(tǒng)建立借款人詳細的個人信息數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫每年都要更新以確保銀行與借款人能夠非常便捷的建立聯(lián)系。為了減少銀行在該方面的工作量可以設(shè)計相應(yīng)的軟件按照指定的參數(shù)進行量化并設(shè)計相應(yīng)的計算系統(tǒng)。經(jīng)過系統(tǒng)根據(jù)每年更新的數(shù)據(jù)對借款人自動進行分級和分類以此確定借款人的資信水平并對其設(shè)計出具體的追款對策。銀行每年要設(shè)計出相關(guān)的卡片上面具有 借款人以往填具的詳細信息。讓借款人在卡片上更新變化的信息。并由專門的工作人員更新數(shù)據(jù)庫中的相應(yīng)內(nèi)容。這樣就保障了借款人信息的動態(tài)性。也增

32、加了銀行的資金安全性。 2加強銀行自我管理。為了減少房貸業(yè)務(wù)給銀行造成的經(jīng)營風(fēng)險。需要從完善銀行的各項制度人手主要包括以下幾方面一是建立按揭貸款的風(fēng)險報告制度。通過完善按揭貸款的風(fēng)險報告制度對借款人存在的潛在風(fēng)險盡早發(fā)現(xiàn)。避免發(fā)生亡羊又不能補牢的事情。二是嚴懲銀行信貸人員的違規(guī)操作行為。房貸風(fēng)險有些時候是由于銀行工作人員的違規(guī)操作引發(fā)的所以需要從嚴格執(zhí)行銀行內(nèi)部制度、規(guī)范工作人員的行為入手避免禍起蕭墻防外患也要防家賊。三是嚴格銀行貸前審查。避免出于業(yè)務(wù)競爭目的而變相地降低房貸門檻從而引發(fā)房貸回籠風(fēng)險。對貸款人的審查重點應(yīng)該放在開發(fā)商的資質(zhì)、實力等方面對個人貸款的審查重點應(yīng)該放在借款人的資金來源

33、、償還比率以及信用水平等方面。 3嘗試銀行資產(chǎn)證券化。隨著信貸購房成為一種大眾消費行為住房按揭貸款近年來的規(guī)模越來越大隨著按揭貸款在銀行資產(chǎn)中比重的上升這會在很大程度上影響銀行資產(chǎn)的流動性。通過資產(chǎn)證券化可以很好的解決這個問題。不但可以盤活銀行資產(chǎn)而且可以給具有閑錢并想進行投機的消費者創(chuàng)造個人財富的升值空間。資產(chǎn)證券化的實施前提是房地產(chǎn)市場看好購買證券的人感到有升值的空間。在目前房地產(chǎn)市場非常看好的情況下?？梢钥紤]通過資產(chǎn)證券化的方式活化銀行的資產(chǎn)即將缺乏流動性但預(yù)期未來收益看好的住房抵押貸款進行證券化處理在投資者和銀行之間創(chuàng)造更大的雙贏空間。 4嚴格貸前調(diào)查和貸后管理。為了最大限度地降低房貸

34、風(fēng)險。銀行不僅需要在貸前做好對借款人的資質(zhì)調(diào)查還需要做好貸后的相關(guān)工作。為了保障房貸的安全性需要全面掌握借款人包括年齡、體質(zhì)、負債、就、12以及家庭成員等方面的詳細信息建立檔案并周期性地對信息進行滾動更新同時要強化借款人收入信息的真實性。防止開發(fā)商與借款人共謀進行假按揭致使銀行放貸并非滿足購房者的需要而達到了開發(fā)商融資的目的。銀行放貸后還需要加強貸后管理。建立對目前仍為正常狀態(tài)的個人貸款進行風(fēng)險篩選。及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款期內(nèi)出現(xiàn)的不利于銀行風(fēng)險防范的因素并采取相應(yīng)的防范措施。及時辦理房屋抵押手續(xù)降低借款人違約風(fēng)險。 5開發(fā)房貸保險分散抵押貸款風(fēng)險。為了增強住房抵押貸款的安全性前文論述了住房抵押

35、貸款證券化方法除此之外還可以考慮對其進行保險以分散抵押貸款風(fēng)險發(fā)達國家在這方面實際上已經(jīng)有了較多的實踐。通過完善對租房抵押貸款的保險機制可以使住房抵押貸款市場更加規(guī)范。相對于發(fā)達國家而言我國目前針對住房抵押貸款方面的保險幾乎是零這樣就會使得發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行獨自承擔(dān)較大的風(fēng)險。這固然與保險公司的經(jīng)營思路有關(guān)系。但主要還在于商業(yè)銀行未向保險公司提出相應(yīng)的需求。所以銀行可以敦促保險公司開發(fā)新險種為住房抵押貸款提供保險在分散商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險的同時也為保險公司增加了新的經(jīng)營方向。 6完善以政府為龍頭的擔(dān)保體系。分散房貸還款風(fēng)險的另外一個思路就是建立住房貸款擔(dān)保制度在這種制度下有政府牽頭成立相關(guān)的組織為購房人作擔(dān)保當購房人的收入來源遇到問題甚至中斷還款時由這些擔(dān)保機構(gòu)為購房人還款。高收入的人群不需要政府相關(guān)機構(gòu)提供擔(dān)保該機構(gòu)的服務(wù)對象是中低收入人群。這些擔(dān)保機構(gòu)處于盈利目的就會很好地調(diào)查被擔(dān)保人的貸款資質(zhì)并持續(xù)跟蹤被擔(dān)保人的個人收入變動情況以便最大限度地降低壞賬風(fēng)險于是對被擔(dān)保人的監(jiān)督職責(zé)就由銀行轉(zhuǎn)移給了擔(dān)保公司這實際上就是在商業(yè)銀行與擔(dān)保機構(gòu)之間的一次社會分工。各自的工作會更加專業(yè)化。 參考文獻 【l】孟祥林城市化進程的經(jīng)濟學(xué)分析【M】成都西南財經(jīng)大學(xué)出版社2008(3)202203 【2】王箐娜陳朔我國房價上漲的特殊原因及對策建議【J】經(jīng)濟縱橫2009