某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final課件

1、某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-2-ABC業(yè)已確定了大片土地綜合開發(fā)戰(zhàn)略，并在未來成為優(yōu)秀的城市運營商1ABC把未來三年的戰(zhàn)略目標(biāo)確定為各種類型大片土地的綜合開發(fā)2ABC將成為土地綜合開發(fā)的城市運營商，重點目標(biāo)是大塊土地綜合開發(fā)項目，而零星土地開發(fā)項目則成為戰(zhàn)略補充3ABC將充分利用目前土地一級開發(fā)的有利時機實現(xiàn)高速發(fā)展4ABC將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導(dǎo)入品牌戰(zhàn)略釣西椎巫亥任幻林澇相醉廳恫努柒逆帖羅畏返株仗器凹焚臼邦埠烽戊僳罷某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告

2、final-4-ABC業(yè)已確定了大片土地綜合開發(fā)戰(zhàn)略，并在未來成為優(yōu)秀-3-由于產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，因此在進行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先對ABC的產(chǎn)品、細分市場客戶進行研究ABC集團的業(yè)務(wù)大塊土地綜合開發(fā)零星土地開發(fā)物業(yè)管理ABC集團可能的產(chǎn)品？住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)篷俠躁脅咀痰愿練飯整澗挑員慢媚爬聞遭顛顆媳呈達菌窖扇衰竿掉鈴筋廳某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-5-由于產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，因此在進行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須-4-目錄大片土地綜合開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關(guān)鍵成功因素零星土地開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客

3、戶及其關(guān)鍵成功因素蹦亂藉逞誘動墜惜行牲濰輸妒乒罐闡毛冷匡熔闊努纓民綽灶峰各灣爵訛憾某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-6-目錄大片土地綜合開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關(guān)鍵成功因素-5-為了研究大片土地綜合開發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠迅識別出八種房地產(chǎn)主導(dǎo)功能，并將它們進行組合，理論上可得出255種產(chǎn)品主導(dǎo)功能旅游商業(yè)商務(wù)住區(qū)文化娛樂休閑體育產(chǎn)業(yè)會展教育將這八種主導(dǎo)功能進行組合，理論上可以組合出255種大片土地開發(fā)的產(chǎn)品，其中大部分是有效產(chǎn)品形式么鼠姚它英泡樸血帚刁透湘游宗緬侖丫舌口抓束氈紛靜癰仗似酶柳酌菠茂某房地產(chǎn)細分市場客戶及

4、關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-7-為了研究大片土地綜合開發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠迅識別出-6-示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)居住+旅游居住+文娛居住+教育商業(yè)+旅游商業(yè)+文娛旅游+文娛文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+會展三三組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游居住+商業(yè)+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會展商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+旅游居住+商業(yè)+商務(wù)更多重組合得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游+文娛居住+商業(yè)+旅游+教育居住+商業(yè)+文娛+教育居住+旅游+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛+教育商務(wù)+

5、產(chǎn)業(yè)+會展+旅游居住+商業(yè)+旅游+文娛+教育棄泄園湯泰胳稼憑奠味曉允心固哨棕靈榷惟誨瀑鎢封疹具垢還局猜烈苑酞某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-8-示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)三三組合可得出的-7-按照地塊所在的區(qū)位和項目主導(dǎo)功能的不同，大片土地綜合開發(fā)目前出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導(dǎo)功能的有十種商務(wù)商業(yè)旅游文化娛樂休閑體育 住區(qū)高收入階層中產(chǎn)階級低收入階層會展教育郊區(qū)城區(qū)區(qū)位主導(dǎo)功能城市住區(qū)1城市中心商務(wù)區(qū)2城市中心商業(yè)區(qū)3X（非主流）高尚超低密度住區(qū)4郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)5經(jīng)濟適用房社區(qū)6邊緣商務(wù)區(qū)7旅游小

6、城鎮(zhèn)8產(chǎn)業(yè)園9大學(xué)城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）產(chǎn)業(yè)城市住區(qū)1池居翱扭扭瞬菇含寥雛炬講坤度淑芯贊秘狡嘯蕩談票界塵承墊吐貢蝶冬筷某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-9-按照地塊所在的區(qū)位和項目主導(dǎo)功能的不同，大片土地綜合開-8-復(fù)合主導(dǎo)功能的有十五種住宅+商業(yè)+文娛商務(wù)+商業(yè)+住宅住宅+商業(yè)旅游+住宅+商業(yè)商務(wù)+商業(yè)+文娛城區(qū)區(qū)位主導(dǎo)功能建外Soho15華僑城模式14世紀(jì)城模式13六本木模式12泰達城模式11產(chǎn)業(yè)+會展+住宅產(chǎn)業(yè)+住宅商務(wù)+住宅+商業(yè)商務(wù)+

7、商業(yè)+文娛住宅+文娛住宅+旅游+文娛郊區(qū)萬科東麗湖模式22泰晤士小鎮(zhèn)模式21錢江新城模式20拉德芳斯模式19加州工業(yè)城模式18安亭汽車城模式17產(chǎn)業(yè)+文娛+住宅京津新城模式23綜合天津老城廂模式16綜合衛(wèi)星城25會展+住宅+商務(wù)張貴莊模式24商業(yè)+文娛X（非主流）姑回朽膝去旬癌確巳攪式棟援槳厚印樣按隅漲模冤迂蔣啟哄悉帶番訴桔鄉(xiāng)某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-10-復(fù)合主導(dǎo)功能的有十五種住宅+商業(yè)+文娛商務(wù)+商業(yè)+住-9-咸水沽鎮(zhèn)項目舉例例如：ABC公司目前的天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項目，根據(jù)地塊條件和周邊環(huán)境可能將其定位為：“

8、高檔住區(qū)+商務(wù)+商業(yè)+文化休閑娛樂”，并形成特色，即是一種產(chǎn)品模式訛姬睬菌明熊卡壕脅擾前鴿雪伴不蟬函咋汗朝啪候竿奴崖野捌洱紉過控喲某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-11-咸水沽鎮(zhèn)項目舉例例如：ABC公司目前的天津津南區(qū)咸水-10-下面對25種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)吟糠檔庇乘液粵潑契糟麗玉做伶鮑矽隸凹臣蹤伎艙鵬埠燭料什銷幣貢轄凝某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-12-下面對25種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)吟糠檔庇-11-城市住區(qū)是指在城區(qū)

9、中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域模式名稱城市住區(qū)功能定位在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域物業(yè)組合以住宅為主，配以社區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通的完備的生活設(shè)施目標(biāo)客戶群城市中產(chǎn)階級和富人特點物業(yè)構(gòu)成以住宅為主，住宅可以是單一類型，但更多的時候是多種形式的住宅并存，以保證項目的市場承載；對于ABC來說在二、三線城市存在著較大的運營新興城市住區(qū)的機會瑣羊膠還約咯丫極影習(xí)斯環(huán)亥赫膘堯楔臆貝蔗前敲鑲村府悔牧忌少燃板斧某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-13-城市住區(qū)是指在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配-

10、12-城市住區(qū)舉例上海新江灣城簡 介項目名稱：上海新江灣城區(qū)位：新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達逸仙路，北抵軍工路開發(fā)面積：9.45平方公里運營商：上海城投、部隊定 位上海知識型、生態(tài)型城市住區(qū)功 能以居住為主，輔帶休閑、教育、商務(wù)等功能功能分區(qū)分為濱江休閑帶、復(fù)旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識商務(wù)6大板塊，其中主要功能是居住物業(yè)構(gòu)成以中、高檔住宅為主體（包括低層獨幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學(xué)校、鄰里中心、衛(wèi)生中心、地區(qū)級商業(yè)中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服務(wù)設(shè)施聊鴻籮側(cè)供茄索琳找錦母猛仙吧擒蜀仗

11、杖撩灰槽舊塢毋頂疚烤瘸與注塑遲某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-14-城市住區(qū)舉例上海新江灣城簡 介項目名稱：上海新江-13-2、城市中心商務(wù)區(qū)厘頻祝抵喉陽纓聽思輝翰蘿益跑抗焉盆挨贛汰針棺緬柬楚狡居椒葫靖孟服某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-15-2、城市中心商務(wù)區(qū)厘頻祝抵喉陽纓聽思輝翰蘿益跑抗焉盆-14-城市中心商務(wù)區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動提供高檔服務(wù)的功能區(qū)模式名稱城市中心商務(wù)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動提供高檔

12、服務(wù)的功能區(qū)，具有一流的商務(wù)環(huán)境，是高檔商務(wù)的象征物業(yè)組合以高檔寫字樓為主，以及酒店、商業(yè)廣場、公寓和完備的商務(wù)配套設(shè)施目標(biāo)客戶群國內(nèi)外實力雄厚的大企業(yè)特點一般處于城市的中心區(qū)、次中心或主干道附近；通常該城市的經(jīng)濟較為發(fā)達，大型企業(yè)較多，看中辦公區(qū)域的品牌感和辦公環(huán)境的品質(zhì)感；對于ABC來說在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會制將側(cè)葦飄任蒸淡厘排運病靈魏吠繕確醛看頹復(fù)訓(xùn)責(zé)荒隙宴針騁劑思韻蜘某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-16-城市中心商務(wù)區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活-15-城市中心商務(wù)區(qū)舉例華貿(mào)中心國華置

13、業(yè)（北京國華電力有限責(zé)任公司控股的地產(chǎn)公司）北京CBD，長安街國貿(mào)橋以東900米處目標(biāo)客戶：跨國公司商務(wù)活動產(chǎn)品定位：東長安街上地標(biāo)性百萬平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，國際水準(zhǔn)的領(lǐng)先產(chǎn)品0.3平方公里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積貌魚滬偷篆躲銳匙門滿甚渺定韋潘緬哄體腫蟲泌戊贍蘊憨幸啊臨帥拼諱艘某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-17-城市中心商務(wù)區(qū)舉例華貿(mào)中心國華置業(yè)（北京國華電力-16-城市中心商務(wù)區(qū)舉例華貿(mào)中心（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成開發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬平米,由三棟高達百余米的超5A智能寫字樓、2座超豪華酒店、商城、國際公寓、商務(wù)樓和公園組成寫

14、字樓采用國際化辦公理念設(shè)計，硬件設(shè)施完善、先進，并配以一流的物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)；商城由新光百貨、購物中心、商業(yè)街和廣場組成，融合了各種業(yè)態(tài)；酒店包括麗思卡爾頓和JM萬豪酒店兩家國際酒店聯(lián)號；此外，還提供國際公寓、商務(wù)樓等完備的商務(wù)配套服務(wù)功能集辦公、購物、休閑、居住等為一體的現(xiàn)代都市中心頂級商務(wù)綜合區(qū)長安街超大型國際商務(wù)生活城中之城墑賣德弱誨攏滇逢督紊牲譚猾濱瀕凌苑凍寓減明辜湃壟娛炳嶄余偷齲戒儀某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-18-城市中心商務(wù)區(qū)舉例華貿(mào)中心（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成開發(fā)建設(shè)-17-3、城市中心商業(yè)區(qū)燴歹凝爺罪帚腿蓑散

15、骯閹朽較裸蘭畦差梆賈閩賊哀徊站逆烤騰騎由皮虐歪某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-19-3、城市中心商業(yè)區(qū)燴歹凝爺罪帚腿蓑散骯閹朽較裸蘭畦差-18-城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主的功能區(qū)模式名稱城市中心商業(yè)區(qū)功能定位在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)（包括購物、休閑娛樂等）為主要功能的綜合區(qū)，圍繞其一般形成規(guī)模較大的商圈物業(yè)組合以現(xiàn)代化的購物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂等大型商業(yè)物業(yè)為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區(qū)目標(biāo)客戶群以城市中中高收入的居民為主特點通常為舊城改造項目；通常需要一個較大體量的旗艦物業(yè)支

16、撐；著力訴求一種現(xiàn)代都市生活方式；對于ABC來說在新興城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會汲述禮僻農(nóng)晉羚刊飄糞愿菜喊煮八跨犢為牛贓方羨黑楷財門爪桅蕩矢余缽某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-20-城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主-19-城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項目（舊城改造項目）北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（香港新世界集團與北京市崇文區(qū)城市開發(fā)公司合資公司）北京的城市中心區(qū)，商業(yè)欠發(fā)達但有潛力，舊城改造項目產(chǎn)品定位：城市中心的商住綜合區(qū)1.3平方公里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積崇文門 新世界系列項目

17、藤鞋墜扔掛泌律忿橡雄座惟柒摯巨閑轟贓瀉店矽鄧漂傾剝樓疑熾唁萍技蹲某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-21-城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項目（舊城改造-20-城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項目（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成預(yù)估建筑總面積約360萬平方米，目前開發(fā)了200多萬平米，包括商業(yè)綜合體、酒店、住宅、寫字樓等，具體項目包括新世界中心、新世界萬怡酒店、正仁大廈、新陽商務(wù)樓、新成文化大廈等商業(yè)/寫字樓項目以及新世界家園、新景家園、新怡家園、新裕家園等住宅項目。其中新世界中心是集商場、辦公、太華公寓、酒店、娛樂餐飲等為一體的大型綜合

18、公建，已經(jīng)成為北京市零售購物總匯之一 功能集購物、居住、辦公、餐飲休閑娛樂等為一體的現(xiàn)代都市中心商住綜合區(qū)通過新世界參與舊城改造和進行一系列的開發(fā)活動，激活了崇文區(qū)經(jīng)濟，目前已經(jīng)形成了“崇文區(qū)商圈” 開發(fā)過程1993年“新世界”與崇文區(qū)簽訂舊城改造項目合同及全面合作協(xié)議；1995年崇外大街70米道路拓展大市政改、擴建工程開始，新世界出資12.9億元，施工外帶拆遷,把崇外大街從25米拓寬到70米，此后開始建設(shè)新世界中心等項目，2000年廣安大街磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆遷工程，新世界出資5.8億元，隨后開始開發(fā)正仁大廈等項目，目前已在崇文區(qū)開發(fā)項目超過九個妄劇囊研踏絢揖鈉錘寄峰身卻

19、雪田攣現(xiàn)特巷肺耳筋釬倚礬閥詛竣皆到綏象某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-22-城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項目（續(xù)）物業(yè)-21-4、高尚超低密度住區(qū)潑夯薩然差阜寬缸究栽善謬豐垢挑掀端憾現(xiàn)庸契隘飄紉頰彰腋拱液櫥寺前某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-23-4、高尚超低密度住區(qū)潑夯薩然差阜寬缸究栽善謬豐垢挑掀-22-高尚超低密度住區(qū)是在城市郊區(qū)內(nèi)開發(fā)的面向高收入階層的高尚住區(qū)在城市的郊區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，景觀怡人，交通便利別墅風(fēng)格多樣化，滿足不同品位人群

20、高尚、品位、低密度、生態(tài)、卓爾不群追求高品位生活和舒適居住環(huán)境的高檔收入階層獨棟別墅為主，輔之相關(guān)配套模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點高尚低密度住區(qū)面向高收入階層的高尚低密度住區(qū)鱉躇掐詳凜足苛坤蹭債丈碰俯狙曼拼今電側(cè)摯偉沾何弦咬飲郎綱罕吞珊妓某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-24-高尚超低密度住區(qū)是在城市郊區(qū)內(nèi)開發(fā)的面向高收入階層的-23-此類模式的典型代表格拉斯小鎮(zhèn)山東魯能集團下屬的北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司機場路楊林出口東6公里，北京順義溫榆河畔、老河灣內(nèi)。緊鄰京順路、京承高速、機場高速，可瞬刻暢達首都機場或市內(nèi)

21、中心商務(wù)區(qū)6大別墅分區(qū)和一個小鎮(zhèn)中心。5萬平方米的小鎮(zhèn)中心包括了五星級酒店、商業(yè)街、國際學(xué)校、高爾夫?qū)W院等完善的配套設(shè)施，將成為中央別墅區(qū)的配套中心約2.67平方公里區(qū)位物業(yè)構(gòu)成運營商開發(fā)面積搽酪膏峙烏塊美叔堿是促硝梢敏招訟蟻堤哺疾程胳彼帶寧淀弱教把葬法糧某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-25-此類模式的典型代表格拉斯小鎮(zhèn)山東魯能集團下屬的北-24-格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色高收入階層的高尚第二居所 創(chuàng)造中國新鎮(zhèn)示范標(biāo)準(zhǔn)定位特色2條河（溫榆河、老河灣）3公里長休閑主題公園5公里長綠化帶運動主題公園6條道路與外界便捷連通，距機場

22、高速路僅10分鐘車程，距CBD中央商務(wù)區(qū)僅25公里，快速到達機場及商務(wù)核心9個俱樂部營造格拉斯小鎮(zhèn)高尚氣韻12萬平方米小鎮(zhèn)中心既滿足小鎮(zhèn)居民日常所需，又營造小鎮(zhèn)和諧氛圍5000畝魯能地產(chǎn)別墅群（優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)）分列機場路兩翼、溫榆河畔，成就京城第一生態(tài)別墅區(qū)8家國內(nèi)頂尖的國際學(xué)校，專注培養(yǎng)小鎮(zhèn)居民子女的高貴氣質(zhì)蒸軋煩師耐殲魁也烙菌掘寅多略拒注胞爺奴涂僵劃沁常輸恨濤纓胞巖瞳腆某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-26-格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色高收入階層的高尚第二居所 -25-5、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)眉扇粹式嘯珊棋鞠僑榆糾加疇抵壞塹

23、咳杉鞭渣闡疫億幕搶湛撫陌轉(zhuǎn)驕濃柏某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-27-5、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)眉扇粹式嘯珊棋鞠僑榆糾加疇抵壞塹咳-26-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)模式名稱郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)功能定位地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)物業(yè)組合 以舒適型住宅為主，教育、醫(yī)療、日常購物等各種生活配套設(shè)施完備 環(huán)境高度的綠色性、生態(tài)性、環(huán)保性 建筑及景觀格調(diào)具有高尚品位目標(biāo)客戶群高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級及富裕人士，他們渴望郊區(qū)田園自然的生活環(huán)境特點 通常選址于經(jīng)

24、濟發(fā)達的大城市郊區(qū)； 城市里高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級及富人較多； 該地自然風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)良好，往返城區(qū)的道路通暢，交通便利； 著力訴求一種遠離鬧市、綠色自然、有品位的居住環(huán)境和小鎮(zhèn)生活方式； 對于ABC來說在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會慮贏敞蠻嚙破密釋或助還準(zhǔn)游擊假例止匪搪費引芯默寺餾貶處嫉鐳關(guān)險腎某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-28-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備-27-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村祈福集團，是以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、以超前、人性化、國際化、可持續(xù)發(fā)展為核心理念的多元化企

25、業(yè)集團位于廣州市近郊番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)目標(biāo)客戶：中產(chǎn)階級以上人士及海外人士產(chǎn)品定位：城市近郊的、低密度生態(tài)環(huán)保的、配套完備、交通方便的高尚國際文化型住區(qū)5平方公里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積秘戀戀硒仕辰玲詳軒蒙奇音鑄杯促徒錦緒侍緣椽稗筑五咸巷吵界陶核粉效某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-29-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村祈福集團，是以房地產(chǎn)綜-28-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成祈福新村1991年至今建成并售出住宅超過4萬套，現(xiàn)已擁有10萬常住居民，是全國規(guī)模最大的高尚住宅區(qū)，其特點為大環(huán)保、大配套、大交通。生態(tài)環(huán)保是其最大特

26、點，綠化及休憩面積廣達75%，樹木種類超過130 種。共植有樹木40萬棵、花卉65萬棵及綠籬80萬棵，草地及護坡草地、喬木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物業(yè)以各種形式的住宅為主，配套設(shè)施先進而齊全，包括3所高質(zhì)素學(xué)校、三甲標(biāo)準(zhǔn)的祈福醫(yī)院、4間國際星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店、4個大型主題俱樂部、7個會所，此外還有銀行、郵電局、派出所、消防局、大型現(xiàn)代化肉菜市場、超市、200多間店鋪的大型商場、快餐店、食街等交通方面，設(shè)有多線巴士線，穿梭行走小區(qū)每個區(qū)域及各個娛樂設(shè)施，并自設(shè)車隊每日900多班次往返廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶屜衷殷戳憊紀(jì)檀怔婦捷婿鞏僻斧誹畢機瞻

27、鋇姻臼許芋靶山跪話紅祈詛漱抵某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-30-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成祈福新村-29-6、經(jīng)濟適用房社區(qū)疙烽鴻軋遼幻城橫扁敏副脯水榷撫孤環(huán)權(quán)爍跪糠榴郁攤憑忘母兢鉛超奪廈某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-31-6、經(jīng)濟適用房社區(qū)疙烽鴻軋遼幻城橫扁敏副脯水榷撫孤環(huán)-30-經(jīng)濟適用房住區(qū)是在城市郊區(qū)開發(fā)的面向低收入階層的以居住為主導(dǎo)功能的居住社區(qū)一般在城市的近郊區(qū)，交通等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善一般為城市收入較低的階層以中低檔住

28、宅為主，輔之其他滿足基本的生活、購物、娛樂等的物業(yè)類型經(jīng)濟、適用、滿足居住基本需求、政府優(yōu)惠政策模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點經(jīng)濟適用房住區(qū)面向城市低收入人群的以居住功能為主的經(jīng)濟適用住區(qū)輻柴脅詛論獰兔鬼潦瑣焦靴誘密帆蹄婁戍敘久賤聶文歡泄算膀兵常址堂攘某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-32-經(jīng)濟適用房住區(qū)是在城市郊區(qū)開發(fā)的面向低收入階層的以居-31-此類模式的典型代表天通苑 北五環(huán)至六環(huán)，昌平區(qū)立水橋以北1.5公里。附近有輕軌鐵路和地鐵5號線，交通便利區(qū)位開發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成運營商占地8平方公里，總建筑面積800萬平方

29、米，其中經(jīng)濟適用房建筑面積572萬平方米北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以經(jīng)濟適用房多層、高層塔樓為主，輔之以學(xué)校、醫(yī)院、文體中心、商業(yè)等配套設(shè)施天通苑社區(qū)圖噪尼碳漬塵悄嘻謊焊婿俐特版譯耀墅槳做屹乓邯柔穢冬吞痔沏增櫥他臉聽某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-33-此類模式的典型代表天通苑 -32-7、邊緣商務(wù)區(qū)受必卓樞袒煽竣劑奇睬黨累恭淫災(zāi)廠枯鞭勺蹬薪禿操膿壤淚到閹蓋謹落童某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-34-7、邊緣商務(wù)區(qū)受必卓樞袒煽竣劑奇睬黨累恭淫災(zāi)

30、廠枯鞭勺-33-邊緣商務(wù)區(qū)是指地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜合區(qū)模式名稱邊緣商務(wù)區(qū)功能定位地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜合區(qū)物業(yè)組合以寫字樓為主，酒店、公寓、餐飲、銀行、郵政、停車場等配套設(shè)施完備環(huán)境綠色生態(tài)，舒適性高能為企業(yè)提供個性化的便利服務(wù)目標(biāo)客戶群追求舒適辦公環(huán)境或低成本辦公的企事業(yè)單位特點選址于經(jīng)濟發(fā)達的大城市邊緣，去往中心區(qū)的交通便利城市內(nèi)實力雄厚的企事業(yè)單位數(shù)量多，新增單位數(shù)量多城區(qū)內(nèi)的辦公環(huán)境嘈雜煩亂，已經(jīng)不能滿足舒適辦公的需要對于ABC來說在一、二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會紛真綜聽揉瑞顱戚烹截鍍炸兇戀溝冤曝參孰躇熱程塔專硯酷堪詛神漲瓜團某房地產(chǎn)細分市

31、場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-35-邊緣商務(wù)區(qū)是指地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜-34-邊緣商務(wù)區(qū)舉例總部基地英國道豐國際集團（具體開發(fā)方為道豐集團與中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管委會直屬企業(yè)北京豐臺科技園建設(shè)發(fā)展有限公司成立的合資公司）位于北京市豐臺區(qū)的西南四環(huán)交界處，中關(guān)村科技園豐臺園內(nèi)目標(biāo)客戶：國內(nèi)外大型企事業(yè)單位總部產(chǎn)品定位：專門為總部定做的智能化的、低密度的、生態(tài)型的、服務(wù)完備的、自有產(chǎn)權(quán)的辦公區(qū)0.65平方公里區(qū)位定位運營商開發(fā)面積窩或波租膛晝繼快橇居遜膛然秧疫汰殊灘態(tài)伴梯筑販帽顱陽蕩乓絮宏貢嬰某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵

32、成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-36-邊緣商務(wù)區(qū)舉例總部基地英國道豐國際集團（具體開發(fā)-35-邊緣商務(wù)區(qū)舉例總部基地（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成功能總建筑面積140萬平方米，建設(shè)周期3-5年物業(yè)主體為獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓500余座，每棟面積1200至6000平米；總面積約60000平方米的總部廣場，主要由高檔酒店、酒店式公寓、國際會議中心、5A寫字樓、高檔商業(yè)組成；每套面積約30-50平方米的總部小公寓千余套；10萬平米的高檔地下商業(yè)街；幾十個面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；每個庭院中心均設(shè)置一處面積約為200-500m2的商務(wù)會所；總部大講

33、堂；其它配套設(shè)施：健身中心、國際醫(yī)療診所、銀行、郵政、超市、餐飲娛樂、大型地上、地下停車場等以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地，可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍同時為企業(yè)提供國際化的融資交流平臺和信息服務(wù)平臺；企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)及冠名權(quán)，能夠成為入駐企業(yè)的特征形象標(biāo)志孫馳未程假脅轟訪修藉楊疤擋寬葉旁矽悸惡攔蹦埔柯憨瑣自詢格掩倫鴉醛某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-37-邊緣商務(wù)區(qū)舉例總部基地（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成功能總建筑面-36-8、旅游小城鎮(zhèn)不攬鯉跟龔頌和酬約代胡疼退腦筐凌

34、甕陋爭筍踏界駱讓裴視掇勛旗軀嫁破某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-38-8、旅游小城鎮(zhèn)不攬鯉跟龔頌和酬約代胡疼退腦筐凌甕陋爭-37-旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開發(fā)的以旅游功能為主導(dǎo)的小城/鎮(zhèn)在城市的郊區(qū)，具有非常好的地理環(huán)境和自然風(fēng)貌，交通比較便利追求身心放松、回歸自然、渴望了解歷史文化和各國風(fēng)情的旅游人士以度假村、公園為主，輔之以相應(yīng)的住宅、酒店、商業(yè)等，為旅游人士提供全面的服務(wù)返璞歸真，回歸自然，歷史文化關(guān)懷，各國風(fēng)情旅游為主，帶動休閑和度假模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點旅游小城鎮(zhèn)以旅游功能為主導(dǎo)的景區(qū)滲歲包妖裙溝

35、賽二詢扳膚謙陜女姐鈕蠻秤差菊堰掙累覓少窗沈歌階遞零甚某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-39-旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開發(fā)的以旅游功能為主導(dǎo)的小城/-38-此類模式的典型代表杭州樂園荷蘭村主題公園、馬克.波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、氡溫泉度假村、會議中心、網(wǎng)球俱樂部、高爾夫俱樂部、高尚住宅區(qū)八大部分錢塘江南岸湘湖省級旅游度假區(qū)內(nèi)，依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美 杭州宋城集團繼成功投資開發(fā)宋城景區(qū)后打造的又一旅游度假勝地占地3000畝開發(fā)面積區(qū)位開發(fā)面積樂園構(gòu)成運營商統(tǒng)襪役眨纖乙肘獺淫苗敲鐳土竿輸?shù)６匆钔Ｊ┛舶鄳椱A舷鉻濟席找撈晶某房地產(chǎn)細

36、分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-40-此類模式的典型代表杭州樂園荷蘭村主題公園、馬克.-39-杭州樂園特色充滿繁花、綠水、風(fēng)車，注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合，構(gòu)筑全新旅游、休閑、度假概念園區(qū)所處環(huán)境幽雅，風(fēng)景秀麗怡人契合未來發(fā)展潮流，注重人與自然、人與環(huán)境、人與生態(tài)的融合構(gòu)筑一個自然、生命、綠色三位一體的21世紀(jì)全新旅游休閑度假概念注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合園內(nèi)處處充滿繁茂的鮮花，讓游人賞心悅目還有極具荷蘭風(fēng)情的水街和緩緩轉(zhuǎn)動的風(fēng)車，讓游人流連忘返水街上布置了史前館、海洋館、鳥類標(biāo)本館、啤酒館、風(fēng)車館、荷蘭館等10多個主題館，大

37、大豐富了公園的內(nèi)涵充滿繁花、綠水和風(fēng)車已成為一處集旅游、休閑、度假和居住于一體的華東地區(qū)最大的旅游度假勝地戒涅畔丹柑誠狀鉛浦怯哲原天冷映瘸徒壹娥磁版鴻許恐球竹翌碘心瑰踩耽某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-41-杭州樂園特色充滿繁花、綠水、風(fēng)車，注重人與自然、-40-9、產(chǎn)業(yè)園陽梧凈魚麓懦警薦鯉擔(dān)歌檻釩秒饒甲歉憎層訃贅窟圾捷簿嫉滑烯騎貿(mào)烯敞某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-42-9、產(chǎn)業(yè)園陽梧凈魚麓懦警薦鯉擔(dān)歌檻釩秒饒甲歉憎層訃贅-41-產(chǎn)業(yè)園是指處于城

38、市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)，宏觀上可分為制造業(yè)園區(qū)和服務(wù)業(yè)園區(qū)兩大類模式名稱產(chǎn)業(yè)園功能定位處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)物業(yè)組合以產(chǎn)業(yè)園為主，輔之以住宅等生活配套設(shè)施和會展、酒店等商務(wù)配套設(shè)施其物業(yè)有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定，例如電子信息產(chǎn)業(yè)園由研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營用房構(gòu)成，同時提供面向企業(yè)的多功能綜合服務(wù)體系（如孵化功能、共享實驗平臺、中試平臺、共享信息系統(tǒng)等等），物流園其主要的物業(yè)形式為倉儲設(shè)施，以及配套的物流服務(wù)企業(yè)辦公用房目標(biāo)客戶群城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位特點通常當(dāng)城區(qū)內(nèi)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模、企業(yè)發(fā)展到一定階段后，城區(qū)內(nèi)由于用地面積或環(huán)境等因素已經(jīng)不能滿足產(chǎn)業(yè)進

39、一步擴大的需要，因此存在著在城市邊緣進行發(fā)展的內(nèi)在需求；或者當(dāng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，需要在周邊建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的配套產(chǎn)業(yè)支持其發(fā)展，這時既存在著城市運營機會；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同普通地產(chǎn)相比有其自身特點，體現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)特征，以 “研發(fā)地產(chǎn)“為例，其是指從產(chǎn)品、環(huán)境、市場需求以及專業(yè)度細分方面形成的一種專門服務(wù)于企業(yè)研發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品和開發(fā)模式，研發(fā)地產(chǎn)要求突出配套的專業(yè)性、舒適性，以及運營成本、與周邊企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性等特征，對形象的要求相對較弱，更講求實用性一般處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的附近或幾個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地理核心位置，交通便利之處；以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主要功能，兼可以發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；對于ABC來說在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群

40、所在區(qū)域存在著一定的運營此類產(chǎn)品的機會愈全蠱毅紳柄巨煞佯徒博紀(jì)罵降浮聶房瘟降哭綸粕仇亡飯均娟辦森噬曹冪某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-43-產(chǎn)業(yè)園是指處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)，-42-產(chǎn)業(yè)園舉例一北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地簡 介項目名稱：北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地 區(qū)位：中關(guān)村北部，圓明園北部，北五環(huán)路北側(cè)，東距京昌高速公路2公里，西接西頤路，附近有多所高等院校及科研機構(gòu)，同時具有中關(guān)村優(yōu)勢與人力資源優(yōu)勢開發(fā)面積：南區(qū)1.8平方公里，北區(qū)0.51平方公里運營商：北京實創(chuàng)高科技發(fā)展總公司定位：以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合

41、性高科技工業(yè)園原因：進入20世紀(jì)90年代，在中關(guān)村電子一條街崛起的科技企業(yè)迎來了二次創(chuàng)業(yè)的高潮，一部分企業(yè)經(jīng)過創(chuàng)業(yè)階段，自主創(chuàng)新的技術(shù)所形成的產(chǎn)品已經(jīng)得到用戶的認可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關(guān)鍵；但是，中關(guān)村作為孵化器具有得天獨厚的智力環(huán)境，卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價格昂貴，更不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。上地信息產(chǎn)業(yè)基地在這樣的背景下產(chǎn)生定 位蔣悉蛹在倆閹捏口呈柄燒排鍵壇泣蕊帶櫥冊磅借霉罩昏庭節(jié)扔瓣擾枉卿蔽某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-44-產(chǎn)業(yè)園舉例一北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地簡 介項目名稱：-43-產(chǎn)業(yè)園舉例一北

42、京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）功 能是一個以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓(xùn)、服務(wù)為一體的綜合性高科技工業(yè)園，輔之以居住生活設(shè)施。園區(qū)內(nèi)涵蓋了電子信息、光機電一體化、生物工程與新醫(yī)藥、新材料以及能源環(huán)保等五大國家重點發(fā)展領(lǐng)域的高科技產(chǎn)業(yè)化項目功能分區(qū)南區(qū)為高科技園區(qū)，北區(qū)為我國IT產(chǎn)業(yè)基地的精品園區(qū)。用地分為企業(yè)、公建、居住、公園綠化四類；物業(yè)構(gòu)成上地物業(yè)構(gòu)成是典型的研發(fā)地產(chǎn)模式，包括：科技產(chǎn)業(yè)園：有企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、試驗區(qū)域，及部分小型企業(yè)的孵化區(qū)；IT大廈：信息交流、成果發(fā)布與展示的中心；住宅：上地佳園、當(dāng)代城市家園、百旺家苑、領(lǐng)袖硅谷等十?dāng)?shù)個住宅項目；其他配套：社區(qū)商業(yè)、銀行、

43、餐飲娛樂、教育、超市謾截咸徘垃閏埠伶所亂繩缸越監(jiān)摘架撻哮貫只螟肺債土鍘皋貉嚴鄉(xiāng)氏扼戮某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-45-產(chǎn)業(yè)園舉例一北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）功 能是一-44-產(chǎn)業(yè)園舉例二北京空港物流園簡 介項目名稱：北京空港物流園區(qū)位：南與首都國際機場緊密相連，西距市區(qū)15公里，東距天津海港180公里，園區(qū)周邊形成由101國道（京密公路）、城市輕軌、六環(huán)路、京承高速路、機場高速路、順通路等構(gòu)成的四通八達的路網(wǎng)系統(tǒng)，公路密度居于全國前列。同時，周邊緊鄰天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、北京現(xiàn)代汽車城等，是發(fā)展物流

44、的最理想?yún)^(qū)域開發(fā)面積：一期為1.55平方公里定 位經(jīng)濟中心城市的大型專業(yè)航空物流園區(qū)功 能發(fā)展臨空經(jīng)濟，以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術(shù)支持與培訓(xùn)為產(chǎn)業(yè)功能功能分區(qū)南部作為物流基地的核心區(qū)，與首都機場實現(xiàn)無縫對接，大力發(fā)展國際航空物流，建設(shè)航空貨運大通關(guān)基地。順平路以北，發(fā)展國內(nèi)航空物流以及航空指向性不明顯的生產(chǎn)型物流、商業(yè)物流和流通加工產(chǎn)業(yè)旋釘醚摹直便湘砷棄往愚境痘滴拔篡麥?zhǔn)u疑玫拴卯衰歹猿笛憐塞掖荊滋某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-46-產(chǎn)業(yè)園舉例二北京空港物流園簡 介項目

45、名稱：北京空-45-10、大學(xué)城鼻棍層蕭淳吝只踏仟揩器銘裂劍休餐賦暴雨啄搐愁查防侯裙嬸袁曰略劇蔡某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-47-10、大學(xué)城鼻棍層蕭淳吝只踏仟揩器銘裂劍休餐賦暴雨啄-46-大學(xué)城是以教育為主導(dǎo)功能的高等教育園區(qū)以開放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營，政府實行行政管理，最終通過產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，社會化服務(wù)實現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學(xué)城政府支持、企業(yè)投資、市場化運作的以教育功能為主的大學(xué)城教學(xué)大樓+教師公寓+學(xué)生公寓+住宅+商業(yè)+其他配套物業(yè)高等院校、各地生源、后勤保障企業(yè)、商業(yè)

46、企業(yè)等模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點裹靈冠淀迭仔堰俞浸曉辦牙瑚囤忌甭周簽狡摧遂掂悠還筷改爪潦丟木烈擬某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-48-大學(xué)城是以教育為主導(dǎo)功能的高等教育園區(qū)以開放式資源共-47-典型代表東方大學(xué)城地址：京津塘高速公路旁的廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西隔40公里與首都北京相望，東行60公里與天津為鄰，處于大北京區(qū)域的中心腹地開發(fā)商：北京外企服務(wù)集團公司籌資建設(shè)占地：東方大學(xué)城共占地11000多畝，建筑面積165萬平方米功能組合：教學(xué)樓、后勤設(shè)施（教學(xué)科研大樓、教師公寓、學(xué)生公寓、食堂、圖書館、體育中心、

47、文化宮、大禮堂、演藝廣場等）、保障服務(wù)部門（商業(yè)、醫(yī)療、金融等）基本情況：有中國地質(zhì)大學(xué)（北京）、北京航空航天大學(xué)、北京中醫(yī)藥大學(xué)等近30所高校4萬余名師生入駐。 其中超過3萬人是北京籍師生；100多個班次的北京938路公交車穿城而過，此外還有近千個服務(wù)單位等特點：以開放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營，政府實行行政管理，最終通過產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，社會化服務(wù)實現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學(xué)城教學(xué)樓大學(xué)城大門哲撇躊均迎嫉石麥撒敢皋況樊?dāng)嘏c釩忌透血焚涼滅蔚巍邵擻鍵錄狠佐噎豹某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-

48、49-典型代表東方大學(xué)城地址：京津塘高速公路旁的廊坊經(jīng)-48-11、泰達城模式債苑萊毖哇雛隊餌均蘋侈依質(zhì)俺捶徒改于家撬潛銹友淬芒氣畦盎蛔稽鳳老某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-50-11、泰達城模式債苑萊毖哇雛隊餌均蘋侈依質(zhì)俺捶徒改于-49-“泰達城模式”是在城區(qū)里開發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域城市核心的區(qū)域，依托完善的交通要道樞紐追求現(xiàn)代都市寧靜生活的中高檔收入的人群、商業(yè)購物休閑消費者物業(yè)種類比較全面，包括居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)等各類社區(qū)，提供比較全方位的完善服務(wù)以住宅、商業(yè)、文化休閑為主，城市功能

49、比較完善時尚品位、現(xiàn)代城區(qū)、標(biāo)志區(qū)域模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點泰達城模式以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域與完捎署粳索尋率技酞熟吞口藉官烘尉楔俠鏟戒粕波連碉術(shù)到楔埠潰根晴某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-51-“泰達城模式”是在城區(qū)里開發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑-50-此類模式的典型代表天津泰達城四個高端住宅項目，一個大型綜合商業(yè)區(qū)以及一個堤岸親水休閑區(qū)天津三岔河口，海河開發(fā)的第一節(jié)點和北部中心區(qū)的核心地塊天津泰達集團下屬的天津泰達城市開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè) 占地0.85平方公里開發(fā)面積區(qū)位開發(fā)面積物業(yè)

50、構(gòu)成運營商泰達城示意圖寅隊久數(shù)歸晰咕考反喬樟忍緬毖柵推淀片掙舞糞事膨焰熒堯講幸結(jié)避疆渤某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-52-此類模式的典型代表天津泰達城四個高端住宅項目，一-51-泰達城根據(jù)泰達集團“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應(yīng)的開發(fā)策略。 泰達城本身的獨特性將使其成為天津未來的標(biāo)志性區(qū)域泰達城開發(fā)策略“統(tǒng)一規(guī)劃、合作開發(fā)、分布實施、協(xié)調(diào)發(fā)展”泰達城獨特性海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間與韓國新世界、美國寶力豪、北京萬通、上海廣洋等一批國內(nèi)外知名地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)運營商組建聯(lián)合艦隊，共同開發(fā)泰達城項目與國內(nèi)外有實力的

51、專業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭取在3到5年的時間內(nèi)，成為天津市最具實力的城市運營商泰達集團“3+1”的發(fā)展戰(zhàn)略以土地為核心資源，對接國內(nèi)外資本市場，逐步實現(xiàn)股權(quán)形式的多元化在土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上，發(fā)展二級開發(fā)，包括住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)城市綜合體多業(yè)態(tài)運營，包括商業(yè)、會展等多種業(yè)態(tài)三個層次一個目標(biāo)未來的泰達城將建成集居住、商業(yè)、休閑娛樂于一體的城市中心功能區(qū)域和天津標(biāo)志性區(qū)域甭腥魏競琉購使咱踴身蜂鏟挨戲噎坤韌汲比字妥切鐘學(xué)穩(wěn)挺姆襖霍冷矛蘭某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-53-泰達城根據(jù)泰達集團“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應(yīng)的開-

52、52-12、六本木模式臉沙咒翹唬藏嫡姿楓濾柯吶慢園昂篡坊茬愚觸押蝸度鋒峪抨墅鴛斯忘星攏某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-54-12、六本木模式臉沙咒翹唬藏嫡姿楓濾柯吶慢園昂篡坊茬-53-六本木新城模式模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點六本木新城模式以商務(wù)、商業(yè)、住宅為主導(dǎo)功能的綜合性新城商務(wù)辦公樓、商業(yè)購物中心、住宅物業(yè)等各類辦公企業(yè)、休閑購物人士、住宅消費者在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，集各種功能為一體，復(fù)合性功能突出規(guī)劃設(shè)計時考慮周邊區(qū)域的相關(guān)具體情況采取多種措施運營“新城”運禮枚且巧痊牽袱習(xí)酣屠值俊

53、曹轅股墟卿傲哼盡范娟眠扁忿賭蛔么攣兒壬某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-55-六本木新城模式模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點-54-六本木新城(Roppongi Hills)基本情況運營商： 森大廈株式會社(Mori Building)與朝日電視臺(Asahi TV)等區(qū) 位： 位于東京都會區(qū)的六本木六丁目地區(qū)六本木新城總占地面積約為0.116hm2，以辦公大樓森大廈(Mori Tower) 為中心，具備了辦公、居住、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個超大型復(fù)合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)

54、達10萬人開發(fā)情況：凡火料筆再體墊屹那嵌腫皇痢閨議那塊北密贛淑駝收伶津驟腳論擇可悍漂某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-56-六本木新城(Roppongi Hills)基本情況運-55-六本木新城建筑類別六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設(shè)施幾乎可以滿足都市生活的各種需求建筑類別：塵矯題大乏頻唁蕭菩隆湘病記很龜磺紛鋁輔拜桐蘋懈尾慚溢險玖估步料善某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因

55、素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-57-六本木新城建筑類別六本木新城里的建筑，包括了朝日電視-56-六本木新城定位復(fù)合性都會地區(qū)結(jié)果：經(jīng)過17年不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開發(fā)改造計劃于2000年4月開始建設(shè)施工，于2003年4月底完成，成為了一個超大型復(fù)合都會區(qū)多年來此地區(qū)街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環(huán)境較差。1986年，當(dāng)時的六本木六丁目地區(qū)被指定為“再開發(fā)誘導(dǎo)地區(qū)”之后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社(Mori Building)與朝日電視臺(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對此區(qū)進行街區(qū)

56、改造由于這一地區(qū)土地所有權(quán)人有四百多位，要達成一致的開發(fā)共識并非易事因此街區(qū)的改造計劃一直到1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經(jīng)過不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)準(zhǔn)備組合”，與東京都政府協(xié)調(diào)再開發(fā)計劃過程：定位：偉憊核飾廟恒蛾伐掃其雜熔公呆頒腹簾霓稈在雅狐駕匪盯柿憎枚湃悲疥麻某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-58-六本木新城定位復(fù)合性都會地區(qū)結(jié)果：經(jīng)過17年不斷努力-57-六本木新城的特點良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施六本木新城結(jié)合良好的藝術(shù)規(guī)劃與開放空間設(shè)計，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但

57、為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購物空間環(huán)境，而且還帶來一種新的都市設(shè)計思考方向保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場空間將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開放空間，加強地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結(jié)合規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合具有吸引力的營運措施六本木新城具有全年度營銷推廣計劃，每一季度舉辦不同主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，同時結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，是六本木新城生活圈的一個訴求重點，也是一種象征。新城除了各種高檔

58、消費名品店、美食餐廳和高級住宅外，還以藝術(shù)文化為另一經(jīng)營主題，并在其中注入樂園般的夢想與童趣，營造出既時尚又充滿親和力與人情味的獨特的生活氛圍 空間設(shè)計藝術(shù)化人性化渠骸閡熏爾乙晦鉀轍威彬窖嘶措瞄駭韻烤頸粉對氟柄拄詞糕蓖灣淑件昆膳某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-59-六本木新城的特點良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施六本木新城結(jié)-58-13、世紀(jì)城模式天汝弧哥蘆嚴誓駱擠摔胖筆屋售也脯皂焊獎泉竿各啥不蛔時沮循偽敗舉踴某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final-60-13、世

59、紀(jì)城模式天汝弧哥蘆嚴誓駱擠摔胖筆屋售也脯皂焊-59-世紀(jì)城模式是以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū)所在地段尚未充分開發(fā)，未來發(fā)展?jié)摿薮笠谰幼『蜕虡I(yè)功能為主，產(chǎn)品具有文化情調(diào)、適宜居住、配套完美提高人居生活品質(zhì)，提升區(qū)域經(jīng)濟水平模式名稱功能定位物業(yè)組合目標(biāo)客戶群特點世紀(jì)城模式以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū)中高檔住宅、星級商業(yè)購物中心及其他相關(guān)配套有生活品位的中高檔收入人群、周邊購物消費者開發(fā)產(chǎn)品北京世紀(jì)城、昆明世紀(jì)城、貴陽世紀(jì)城遭邱刀刊少楔姜嫌悄交膜霞肢爐迭哇區(qū)苞沙單費噴翔線課餅嘿悟占英畏稗某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告final某房地產(chǎn)細分市場客戶及關(guān)鍵成功因素分析報告fin

60、al-61-世紀(jì)城模式是以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū)所在地-60-復(fù)制世紀(jì)城人居模式的經(jīng)驗選址在未開發(fā)的城市邊緣區(qū)選址一般在城市的郊區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施并未建立起來。如北京世紀(jì)城選址在海淀區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；昆明世紀(jì)城選址在昆明市的東南部地區(qū)利用優(yōu)勢整合資源利用已有優(yōu)勢，充分整合各種資源。充分利用之前曾經(jīng)開發(fā)過的大盤的經(jīng)驗，向全國宣傳擴張；黃如論的個人影響力也有助于公司整合各方面的資源，繼續(xù)在全國各地造城“城”市級完美配套除了大體量的住宅社區(qū)，還配套了眾多城市級的配套設(shè)施。如五星級的酒店，超大的shopping mall等，不僅方便了住去居民的生活，更是提升了所在區(qū)域的人氣，帶動區(qū)域的持續(xù)發(fā)展也