深圳萬(wàn)象城案例全面剖析(原創(chuàng))課件

1、深圳shopping mall案例分析 萬(wàn)象城9/13/202219/13/20222 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 主要建筑特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/20223項(xiàng)目簡(jiǎn)介9/13/20224項(xiàng)目概況9/13/20225道路交通分析 本項(xiàng)目主要的步行街道網(wǎng)絡(luò)，從北區(qū)的深南大道開始，進(jìn)入項(xiàng)目主入口的室內(nèi)花園，將室外的公園氛圍延續(xù)至室內(nèi)。其它重要步行街入口包括了辦公大廈大堂、購(gòu)物中心入口以及露天階梯廣場(chǎng)。 車流量最大的為河濱路和深南大道，其次為嘉賓路和寶安南路交匯處。 辦公大廈的落車區(qū)位于北區(qū)的南及西南側(cè)。購(gòu)物中心落車區(qū)，位于西側(cè)北一路，上、下二層的落車點(diǎn)，既起到了分流了進(jìn)入購(gòu)物中心的人流

2、、為購(gòu)物人群進(jìn)入提供了便利的目的，又避免了沿寶安南路部分的交通擁堵。9/13/20227景觀環(huán)境分析 場(chǎng)地的北面，沿都市公園一帶，為此項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，道路的變化，為此區(qū)域的設(shè)計(jì)帶來(lái)了更多的靈活性，為開發(fā)設(shè)計(jì)大視角、寬廣視野的建筑，提供了基本條件。 獨(dú)特的室內(nèi)花園，配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，配合室外綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場(chǎng)、噴水池等設(shè)計(jì)和布局，與都市公園相結(jié)合，構(gòu)成新的城市景觀。 9/13/20228項(xiàng)目地理位置9/13/202210項(xiàng)目地理位置9/13/202211萬(wàn)象城東門商圈人民南商圈蔡屋圍商圈地處蔡屋圍商圈，與東門、人民南商圈構(gòu)成羅湖金三角區(qū)位交通區(qū)位9/13/202

3、212新城市廣場(chǎng)金光華廣場(chǎng)地王大廈京基kkmall區(qū)位交通區(qū)位周邊分布數(shù)家購(gòu)物中心，商業(yè)氛圍成熟9/13/202214君悅酒店晶都大酒店木棉花酒店蔡屋圍大酒店區(qū)位交通區(qū)位周邊酒店分布9/13/202215都市名園城市天地廣場(chǎng)幸福里蔡屋圍新八、九坊蔡屋圍新十坊嘉賓花園區(qū)位交通區(qū)位周邊住宅錯(cuò)落，居住氛圍成熟9/13/202217擁有地鐵1號(hào)線、2號(hào)線兩個(gè)地鐵口周邊至少5個(gè)公交站，40余對(duì)公交車可至項(xiàng)目通過(guò)地鐵3站抵達(dá)羅湖口岸、6站抵達(dá)皇崗口岸，深港兩地往來(lái)便利北臨深南中路，南至濱河大道，東臨寶安南路，西近紅嶺南路，交通十分便利距離火車站10分鐘、機(jī)場(chǎng)40分鐘車程四至交通地鐵口岸機(jī)場(chǎng)車站公交區(qū)位交通

4、交通9/13/202218區(qū)位交通交通萬(wàn)象城北臨深南中路，南至濱河大道，東臨寶安南路，西近紅嶺南路，交通便利9/13/202219地王大廈：觀光巴士1/311/302/101/3/12/N5/10/203/223深圳書城：東部假日專線1/K204/85/103B/29/204/K113/113/214/215/N3/E8/N4/103/104寶安南路：336/366/313/321/309/337/高峰專線31/18/207都市名苑：7路區(qū)間/335/352/378/14/352/7蔡屋圍新七坊：7路區(qū)間/335/352/378/14/352/7區(qū)位交通交通周邊至少近5個(gè)公交站點(diǎn)，40余組公交

5、可抵達(dá)9/13/202220深南路入口（L1、L2）9/13/202221深南路入口（B1,下沉廣場(chǎng)）9/13/202222西側(cè)萬(wàn)象街9/13/202224萬(wàn)象城二期9/13/202225澳大利亞 Place Planning & Design美國(guó) Kaplan Partners Architectural Lighting 園林景觀設(shè)計(jì)美國(guó) RTKL Associates Inc. 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn)幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn)交通設(shè)計(jì)顧問(wèn)美國(guó) Curtain Wall Design & Consulting, Inc.香港仲量聯(lián)行有限公司香港 MVA 公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 零售設(shè)

6、計(jì)顧問(wèn)建 筑 設(shè) 計(jì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)9/13/202227區(qū)位交通區(qū)位人民銀行深圳中心支行、深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行深圳分行等數(shù)十家銀行機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)外匯交易中心深圳分中心、深交所和幾十家證券保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總部或分支機(jī)構(gòu)分布在周圍周邊深圳書城、購(gòu)書中心、書城等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、深圳電大、成教學(xué)院、深圳大劇院附近有地王大廈信興廣場(chǎng)、KK mall、新城市廣場(chǎng)（原中信城市廣場(chǎng)）、金光華廣場(chǎng)等知名購(gòu)物中心地處蔡屋圍商圈，與東門、人民南商圈構(gòu)成羅湖金三角三大商圈之一文化中心金融中心商業(yè)中心9/13/202228項(xiàng)目定位定位深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城立足于深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念

7、和生活體驗(yàn)，包括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂(lè)，創(chuàng)造完整及協(xié)調(diào)的體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。9/13/202229店鋪采用主力店+次主力店+專門店的模式，力推“一站式”消費(fèi)，它不僅是購(gòu)物場(chǎng)所，其最初用意在于在深圳這樣一座人均社會(huì)商品零售額全國(guó)第一的城市中創(chuàng)造一種全新的購(gòu)物方式，生活方式。規(guī)劃項(xiàng)目定位9/13/202230中檔偏高檔次客群城市白領(lǐng)精英，官員、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；萬(wàn)象城所在綜合體中寫字樓、酒店、住宅的高端人群；外地消費(fèi)力強(qiáng)的游客。項(xiàng)目定位9/13/202231項(xiàng)目特色米蘭大道、陽(yáng)光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀建筑人車分流、人貨分流，地下到

8、地面3層均能從停車場(chǎng)直接入內(nèi)，開車來(lái)此消費(fèi)便利性更強(qiáng)。交通層高高（5.6-6.8米）， 實(shí)用率高（60%）兩高9/13/202232對(duì)女性消費(fèi)者關(guān)懷備至，女洗手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)兩倍；除了零售商戶外，萬(wàn)象城內(nèi)部還設(shè)有多個(gè)提款機(jī)，以及改衣店、鐘表維修店，配套服務(wù)人性化。人性化平行動(dòng)線，整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店鋪分布在動(dòng)線兩側(cè)，無(wú)死角。垂直動(dòng)線，88部電扶梯與直梯交錯(cuò)分布，店鋪可視性、通達(dá)性強(qiáng)。動(dòng)線項(xiàng)目特色9/13/202233 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 主要建筑特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/202234 華潤(rùn)新城，共分為三個(gè)主要部分：北區(qū)、中區(qū)及南區(qū)，在三個(gè)區(qū)域之

9、間，項(xiàng)目涵蓋了商業(yè)辦公大廈、購(gòu)物及娛樂(lè)中心(包括電影院、購(gòu)物中心、國(guó)際精品時(shí)尚店等) 、五星級(jí)酒店以及高檔公寓等內(nèi)容。 四周環(huán)抱著綠地廣場(chǎng)、都市公園、水池和步行林蔭道系統(tǒng)，構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立而又與整個(gè)社區(qū)融為一體的”城中之城”。9/13/202235第一階段：北區(qū) 中區(qū)北區(qū) 位于深南大道與寶安南路和書城路的交匯處，包括標(biāo)高160米、32層的甲級(jí)辦公大廈、特色購(gòu)物中心及國(guó)際精品時(shí)尚店。配合現(xiàn)有的都市公園等自然景觀，通過(guò)綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、廣場(chǎng)、噴水池等設(shè)計(jì)和布局，給繁忙的都市中心帶來(lái)自然的氣息。 室內(nèi)花園為本項(xiàng)目的重點(diǎn)入口，將室外都市花園與室內(nèi)連接為一體。9/13/202236北區(qū)

10、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9/13/202237中區(qū) 室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心六層(包括地下一層)近130000平方米，是本項(xiàng)目中心。包括電影院、百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、小型商場(chǎng)、書店、體育中心、特色餐飲、國(guó)際食品總匯及溜冰場(chǎng)等豐富多彩的購(gòu)物、娛樂(lè)設(shè)施，通過(guò)不同形式的購(gòu)物場(chǎng)所、庭院、廊橋等，緊密的溝通、有機(jī)地連接起來(lái)。 為了方便購(gòu)物，購(gòu)物中心在北區(qū)及中區(qū)，提供了充足的停車位。地下二層的停車場(chǎng)為北區(qū)辦公和中區(qū)購(gòu)物提供了近1000個(gè)車位，同時(shí)附屬的一座4層停車場(chǎng)及底層和二層的落車區(qū)，為人們前往購(gòu)物中心、餐館等其它層面提供了方便。停車場(chǎng)同時(shí)也是項(xiàng)目保安的一部分，嚴(yán)密的門衛(wèi)及安防系統(tǒng)。 整體購(gòu)物中心的道路交通十分清晰明確。購(gòu)

11、物中心的每個(gè)縱向?qū)用?，不僅成為連接每個(gè)樓層的重要組成部分，而且給購(gòu)物的人們提供了極大的便利。9/13/202238中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9/13/202239第二階段：南區(qū) 南區(qū)功能區(qū)域包括了購(gòu)物、公寓及高檔酒店等內(nèi)容，開發(fā)設(shè)計(jì)為“都市家園”的環(huán)境，并與整體項(xiàng)目特色呼應(yīng)。 首先，南區(qū)沿寶安南路部分，延續(xù)北、中區(qū)的購(gòu)物特色，臨寶安南路頭三層設(shè)計(jì)為購(gòu)物商場(chǎng)，將商業(yè)氣氛自中區(qū)延續(xù)至南區(qū)布吉河區(qū)。 購(gòu)物中心自中至南，從室內(nèi)購(gòu)物的單一形式發(fā)展為南區(qū)的開敞購(gòu)物空間。中、南區(qū)以廊橋溝通了室內(nèi)、室外的二層購(gòu)物空間。二層的購(gòu)物設(shè)計(jì)，為室內(nèi)提供延續(xù)的庭院或廣場(chǎng)環(huán)境，與繁華的商業(yè)區(qū)融為一體，又提供了相對(duì)悠閑、安靜的空間。

12、 南區(qū)包括了高檔公寓、錯(cuò)層公寓等為主的居住區(qū)，為住戶提供優(yōu)美舒適、親近自然的居住環(huán)境。公寓的東面及東南方向，視野開闊，可以觀賞到對(duì)岸的香港。公寓建筑標(biāo)高較低，既保持了曼妙的景觀視野，同時(shí)為酒店的客戶讓出了觀察視角。 南區(qū)的停車，沿寶安南路及南一路為購(gòu)物停車區(qū)北一路為公寓及酒店停車區(qū)。室外停車位置停滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。 9/13/202240區(qū)間廊橋連接 北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)的連接通過(guò)地下一層及二、三層間的廊橋。在地下一層，以購(gòu)物商鋪，溝通了北、中、南三區(qū)的聯(lián)系；二、三層則通過(guò)跨越道路上空的廊橋溝通二區(qū)。同時(shí)，通過(guò)精巧的天窗設(shè)計(jì)，將室內(nèi)花園過(guò)渡至廊橋南端的購(gòu)物中心。9/13/20224

13、1北區(qū)、中區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9/13/202242 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 建筑布局模式與特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/202243 該項(xiàng)目備有充足的停車位北區(qū)及中區(qū)地下二層的停車場(chǎng)，提供了近1000個(gè)車位，附屬一座4層停車場(chǎng)及底層和二層的落車區(qū)。南區(qū)沿路停車，室外停車滿后，公寓及酒店提供地下停車位置。 地下一層與地鐵一號(hào)線線連，吸引大量的人流，功能以餐飲、零售為主。 一層空間與室外空間相結(jié)合，以世界名品店為主。 二、三層以零售為主，負(fù)一至三層均有不同定位的百貨商店。 四、五層以?shī)蕵?lè)為主，具有大型溜冰場(chǎng)、電影院及娛樂(lè)中心 9/13/2022449/13/2022459/13/20224

14、69/13/2022479/13/2022489/13/2022499/13/2022509/13/2022519/13/2022529/13/2022539/13/2022549/13/2022559/13/2022569/13/2022579/13/2022589/13/2022599/13/2022609/13/202261 項(xiàng)目概況 規(guī)劃與開發(fā) 業(yè)態(tài)分布 主要建筑特點(diǎn) 各層平面 項(xiàng)目小結(jié)9/13/202262主力店萬(wàn)象城共有5家主力店，其中零售類主力店多分布在中低樓層，包括超市、百貨，可依靠低樓層的大量人流拉動(dòng)銷售；娛樂(lè)休閑類主力店多分布在中高樓層，包括影城、滑冰場(chǎng)，可拉動(dòng)人流向上，以

15、保證高樓層的人氣和經(jīng)營(yíng)。9/13/202263商戶業(yè)態(tài)及類別9/13/202264 萬(wàn)象城商戶共242家，L1 、 B1 層商戶數(shù)量最多，L5、L4層數(shù)量 最少。 整體業(yè)態(tài)分布中，零售占78%， 餐飲占14%，休閑娛樂(lè)占8%， 零售在整個(gè)業(yè)態(tài)分布中占據(jù)了絕 對(duì)數(shù)量，這與萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)趨于成 熟，客流穩(wěn)定是分不開的。 在商戶類別中，服裝/鞋包類有 商戶111家，占比達(dá)47%，鐘表/ 珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品類有 商戶43家，占18%，它們都是 主力零售商戶，而其余類型零售 商戶和各類娛樂(lè)休閑商戶占比都 在5%以下，但類型齊全。商戶業(yè)態(tài)及類別9/13/202265從各樓層商戶的業(yè)態(tài)分布來(lái)看，零售業(yè)態(tài)

16、在各層中均占據(jù)主力地位，其中L1層比例最大，餐飲在各樓層中均有分布，而以B1層和L5層數(shù)量最多，休閑娛樂(lè)功能則在L3層最為體現(xiàn)。各樓層商戶業(yè)態(tài)分布9/13/202266從各樓層商戶的類別分布來(lái)看，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用品商家在B1層最集中，服裝/鞋包主要分布在L1、L2、L3層，餐飲基本在各層都有分布，但以B1和L5層選擇最多，美容美發(fā)/攝影/服務(wù)可到L3層，童裝/玩具集中在L4層。各樓層商戶類別分布9/13/202267各層商戶分析B1B1層擁有商戶55家，分布有超市、百貨兩個(gè)大型主力店，且位于該樓層最靠里的位置，對(duì)拉動(dòng)人流入內(nèi)有很大幫助。大量人流通過(guò)地鐵出口、下沉廣場(chǎng)進(jìn)入。9/13

17、/202268 商戶分布中，鐘表/珠 寶/飾品/禮品/運(yùn)動(dòng)用 品在該樓層占比達(dá)到 43%，餐飲和個(gè)人護(hù) 理/藥品/保健品商戶 占比也較高，分別為 27%、20%。各層商戶分析B19/13/202269各層商戶分析B19/13/202270各層商戶分析L1L1層擁有商戶60家，除1個(gè)百貨主力店外，還有5家以上次主力店，以經(jīng)營(yíng)國(guó)際大牌服裝/鞋包為主，它們是引領(lǐng)萬(wàn)象城品牌的生力軍。該層入口較多，但依然保持單一動(dòng)線。9/13/202271 在系列國(guó)際品牌的帶領(lǐng) 下，該樓層服裝/鞋包 類商戶占比達(dá)71%，鐘 表/珠寶/飾品/禮品/運(yùn) 動(dòng)用品占比也有17%， 是以中高檔商品零售為 主的樓層，此外該層還 設(shè)

18、置了3家銀行。各層商戶分析L19/13/202272各層商戶分析L19/13/202273L2層擁有商戶38家，比L1層少了22家，國(guó)際品牌的次主力店有所減少。該層的空中連廊將萬(wàn)象城一、二期巧妙連接起來(lái)。各層商戶分析L29/13/202274 L2層商戶分布與L1層 類似，服 裝/鞋包類 商戶的占比有74%， 鐘表/珠寶/飾品/禮品 /運(yùn)動(dòng)用品占該 層13%， 餐飲占比有所增加。各層商戶分析L29/13/202275各層商戶分析L29/13/202276L3層擁有商戶46家，主力店中除百貨外，增加了影院類型，娛樂(lè)性增強(qiáng)。各層商戶分析L39/13/202277各層商戶分析L3 該層中服裝/鞋包類商 戶仍是主力，占到62%， 此外美容美發(fā)/攝影/服 務(wù)類商戶的占比大幅提 升，占17%，餐飲、家 居用品的比例也有所增 加，為該層增添了娛樂(lè) 休閑功能，同時(shí)對(duì)將人 流向高樓層拉動(dòng)也起到 較好作用。9/13/202278各層商戶分析L39/13/202279L4層擁有商戶26家，主力店有影院和滑冰場(chǎng)，休閑娛樂(lè)功能進(jìn)一步提升。各層商戶分析L49/13/202280各層商戶分析L4 該層服裝/鞋包類商戶占 比下降至34%，童裝/玩 具類占比達(dá)31%，與滑 冰場(chǎng)相呼應(yīng)，餐飲類升 至15%，拉動(dòng)高層的人 流。9/13/202281各層商戶分析L49/13/20