房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)課件

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)華邦資產(chǎn).拍賣目錄一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)要求建筑基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基本制度概述房地產(chǎn)開發(fā)用地制度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度房地產(chǎn)交易管理制度合同法二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的地位房地產(chǎn)交易及其基本流程房地產(chǎn)交易價(jià)格及相關(guān)稅房地產(chǎn)交易合同及相關(guān)法律文件房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與基本流程房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同及相關(guān)費(fèi)用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的促成房地產(chǎn)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：公司形式設(shè)立、合伙人形式設(shè)立、個(gè)人獨(dú)資形式設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格，一個(gè)區(qū)域內(nèi)從業(yè)房

2、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 在全國(guó)范圍內(nèi)從業(yè)經(jīng)紀(jì)人、協(xié)理需要在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)房地產(chǎn)職業(yè)道德準(zhǔn)則1、熱愛經(jīng)紀(jì)、滿腔熱忱2、正確處理好國(guó)家、委托方、個(gè)人三方面之間關(guān)系，兼顧三個(gè)方面根本利益3、對(duì)委托雙方一視同仁，實(shí)事求是、不弄虛作假4、保證質(zhì)量、信守合同、嚴(yán)格履約，維護(hù)商業(yè)信譽(yù)5、文明禮貌對(duì)待委托人、主動(dòng)熱情耐心周到，努力創(chuàng)造方便客戶服務(wù)方式6、接受監(jiān)督、不索賄，損公肥私，不收傭金以外報(bào)酬7、合法經(jīng)紀(jì)，自覺納稅自我約束1、具備經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格2、不參與偽劣建筑中介，按程序經(jīng)紀(jì)3、不亂收費(fèi)4、不承諾力所不能及的中介建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑物分類一、建筑物按使用功能分：居住建筑、公共建筑二、民用建筑按結(jié)構(gòu)分：1、磚木結(jié)

3、構(gòu)（1949年前、古建筑、20世紀(jì)50-60年代民用房屋）2、磚混結(jié)構(gòu)（承重結(jié)構(gòu)用磚、鋼混合，抗震差，開間進(jìn)深?。?、混合結(jié)構(gòu)（磚、鋼、木）4、鋼混結(jié)構(gòu)（承重結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土做成）5、鋼結(jié)構(gòu)（體育館、大劇院、大跨度廠房）三、民用建筑按結(jié)構(gòu)承重分：1、墻體承重，2、框架承重四、民用建筑按其層次分：1、低層1-3層，2、多層4-7層，3、高層8層以上分4類小高層8-16層、高層17-25層、26-40層、超高層40層以上五、工業(yè)廠房按使用功能分：標(biāo)準(zhǔn)廠房、機(jī)械廠房、服裝廠房、輕紡廠房、化纖專用紡絲樓、專用特殊廠房樓層：?jiǎn)螌?、多層，層高，?biāo)準(zhǔn)廠房、中等機(jī)械廠房、超高廠房建筑物的構(gòu)造一般民用建筑物是有基

4、礎(chǔ)、墻或柱、樓板、地面、樓梯、屋頂、隔墻、門窗等組成。承重墻、非承重墻建筑物的主要部分：基礎(chǔ)、墻或柱、樓板、屋頂。圈梁、變形縫（伸縮縫）管道井建筑設(shè)備建筑給水系統(tǒng)及設(shè)備建筑排水系統(tǒng)及設(shè)備建筑采暖系統(tǒng)及設(shè)備：集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱建筑通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備建筑電氣設(shè)備燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)及設(shè)備電梯設(shè)備層、管道井綜合布線系統(tǒng)和樓宇智能化（通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化）建筑總平面圖紙平面圖 人口規(guī)模 城市分類不足20萬，小城市，20-50萬，中等城市，50-100萬，大城市，100萬以上，特大城市。城市規(guī)劃常用術(shù)語容積率：反應(yīng)和衡量建筑用地使用強(qiáng)度，總建筑面積/建筑用地面積建筑控制高度：建筑限高建

5、筑密度：建筑基底總面積/建筑用地面積道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線建筑線：建筑控制線綠地率：城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比率（%）顆粒物污染物：塵粒、粉塵、煙塵、霧塵0類 療養(yǎng)區(qū)、1類居住、文教機(jī)關(guān)、2類居住、商業(yè)工業(yè)混合區(qū)、3類交通干道水體污染：地面水污染、地下水污染、海洋污染房地產(chǎn)基本制度概述財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)屬于他的財(cái)產(chǎn)享有的戰(zhàn)友、使用、收益、處分的權(quán)利處分權(quán)是決定財(cái)產(chǎn)命運(yùn)的一種權(quán)能，通常只能由所有人自己行使。取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方式：原始取得、繼受取得。財(cái)產(chǎn)共有的形式：按份共有、共同共有。訴訟時(shí)效，普通民事訴訟時(shí)效2年；特殊訴訟時(shí)效延付租金或者拒

6、付租金只有一年時(shí)效房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類房屋所有權(quán)：對(duì)房屋具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地使用權(quán)：?jiǎn)挝换騻€(gè)人對(duì)國(guó)有土地或者集體土地占有、使用、收益的權(quán)利房地產(chǎn)抵押權(quán)房屋典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)、相鄰關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)用地制度我國(guó)全部土地實(shí)行社會(huì)主義公有制度，全民所有制、勞動(dòng)群眾集體所有制。全名所有制，國(guó)務(wù)院代表行使土地出讓方只能是國(guó)家；出讓是有償；出讓是有期限的；出讓的是土地使用權(quán)。出讓方式：拍賣出讓、招標(biāo)出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓。國(guó)有劃撥土地：繳納使用者拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無償取得兩種形式。劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地轉(zhuǎn)讓：繳納出讓金；轉(zhuǎn)讓方將所獲得土地收益上繳國(guó)家。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度商品房

7、銷售條件：預(yù)售條件：1.已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按預(yù)售房計(jì)算，偷人建設(shè)資金達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。預(yù)售合同登記備案，應(yīng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級(jí)房管、土地部門登記備案手續(xù)。商品房現(xiàn)售條件：1.開發(fā)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)，2.土地證書、使用土地批文，3.規(guī)劃、施工許可證，4.竣工驗(yàn)收，5.拆遷已經(jīng)安置，6.水電燃?xì)獾扰涮自O(shè)施具備交付條件或確定交付時(shí)間，7.物業(yè)管理方案及公司落實(shí)。商品房銷售中禁止行為：1、一房二賣，2、返本銷售，3、售后包租，4、按套出售，不得分割成單間出售。房地產(chǎn)交易管理制度房

8、地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。有償轉(zhuǎn)讓以外幾種轉(zhuǎn)讓形式：1.以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人合資成立公司，權(quán)屬發(fā)生變化。2.乙方提供土地使用權(quán)，另一方資金，合作開發(fā)，權(quán)屬發(fā)生變化。3.因企業(yè)被收購、兼并或合作，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4.房地產(chǎn)抵債；5.法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：1、不符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定條件；2、查封、限制房地產(chǎn)權(quán)利；3.依法收回土地使用權(quán)的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)共有人書面同意的；5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律法規(guī)其他情形。房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法房地產(chǎn)

9、不轉(zhuǎn)移占有抵押權(quán)方式向抵 押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保行為。抵押類型：1.在建工程抵押，2.預(yù)購商品房抵押，3.合法房屋抵押。房地產(chǎn)抵押實(shí)行抵押登記制度，以抵押登記為生效條件。房屋租賃制度：將房屋使用權(quán)在一定時(shí)間內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓給承租人的一種交易行為。禁止出租房屋：1.未取得權(quán)證，2.查封的，3.未取得共有人同意，4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的，5.屬于違章建筑，6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，7.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定。買賣不破租賃、租賃權(quán)繼承、承租人的優(yōu)先購買權(quán)。租期最長(zhǎng)不超過20年。專項(xiàng)維修基金：專項(xiàng)用于物業(yè)保修期后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施維修、更新。公共部位經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)

10、充專項(xiàng)維修基金。房地產(chǎn)交易及基本流程房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：1.房地產(chǎn)買賣、2.交換、3.贈(zèng)與、4.抵債、5.以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，6、因企業(yè)兼并或合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓對(duì)象分：地面上有建筑物轉(zhuǎn)讓、地面上無建筑物轉(zhuǎn)讓（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）。轉(zhuǎn)讓方式分：有償轉(zhuǎn)讓、無償轉(zhuǎn)讓（贈(zèng)與、繼承等）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：1.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2.向房管部門申報(bào)合同，申報(bào)價(jià)格，提交材料；3.房管部門7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)答復(fù)；4.核實(shí)申報(bào)價(jià)格，并現(xiàn)場(chǎng)勘查評(píng)估；5.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人繳納稅費(fèi)；6.辦理、核發(fā)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)抵押概念：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供

11、債務(wù)履行擔(dān)保的行為。不得設(shè)定抵押權(quán)的類型：1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物4.已依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)5.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租，須由出租人在轉(zhuǎn)租合同上簽署同意意見，或者有同意轉(zhuǎn)租的書面證明。房地產(chǎn)價(jià)格、租金房地產(chǎn)價(jià)格特征：1.受區(qū)位影響很大；2.實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；3.既有交換代價(jià)價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；4.長(zhǎng)期考慮下形成的；5通常是個(gè)別形成的。房地產(chǎn)價(jià)格影響的因素：自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心里、國(guó)際因素。房地產(chǎn)價(jià)格