某廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、前言策劃宗旨：全程、全面面、專業(yè)業(yè)、專注注的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，提提升項(xiàng)目目品質(zhì)，使使本項(xiàng)目目成為大大宜昌區(qū)區(qū)域內(nèi)最最有影響響力的商商業(yè)品牌牌。我們的行動(dòng)動(dòng)：“以專業(yè)服服務(wù)獲得得雙贏”是我們們致力于于本案全全程策劃劃所秉承承的宗旨旨；以前瞻性的的營銷理理念為指指導(dǎo)、專專業(yè)服務(wù)務(wù)為基石石、團(tuán)隊(duì)隊(duì)服務(wù)精精神為保保障體系系，憑借借豐富的的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)實(shí)的工作作態(tài)度，行行之有效效且富于于創(chuàng)造性性的操作作技巧來來解決本本案所要要解決的的問題；根據(jù)本案的的用地資資源和市市場(chǎng)環(huán)境境，以最最有效的的方法來來為本案案設(shè)計(jì)、制制定和實(shí)實(shí)施專業(yè)業(yè)的項(xiàng)目目開發(fā)主主題定位位、項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建

2、建議及項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣計(jì)劃。我們的目標(biāo)標(biāo)：為項(xiàng)目開發(fā)發(fā)確立利潤潤保障的的發(fā)展模模式； 為項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建立達(dá)到到利潤最最大化的的價(jià)值提提升模式式； 為項(xiàng)目開發(fā)發(fā)整合各各方資源源最優(yōu)化化的解決方方案；樹立建鑫公公司的企企業(yè)形象象和商業(yè)業(yè)品牌；本篇報(bào)告共共分以下下三個(gè)部分分,下面面將分別別闡述：第一部分 市場(chǎng)調(diào)調(diào)查篇第二部分 項(xiàng)目分分析篇第三部分 項(xiàng)目目定位篇篇第一部分 市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查篇篇項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)調(diào)查計(jì)劃劃 原則A、通過客客觀深入入的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和和科學(xué)嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析,真實(shí)實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)供需空空間和價(jià)價(jià)格趨勢(shì)勢(shì),進(jìn)一一步確定定目標(biāo)客客戶群及及其對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作、形式式、租賃賃、定價(jià)價(jià)取向,以及對(duì)對(duì)項(xiàng)目

3、規(guī)規(guī)劃提出出建設(shè)性性建議。B、針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群的區(qū)區(qū)劃、流流動(dòng)性調(diào)調(diào)查研究究及分析析,為調(diào)調(diào)查報(bào)告告的結(jié)論論真實(shí)性性程度提提供有力力支持。一、調(diào)查形形式：訪訪談、座座談相結(jié)結(jié)合調(diào)查查形式二、時(shí)間安安排：220088年4月月8日20008年年5月116日三、調(diào)查內(nèi)內(nèi)容：、項(xiàng)目用用地情況況（開發(fā)發(fā)商提供供，包括括：地理理位置、地地質(zhì)、土土地面積積、規(guī)劃劃性質(zhì)、地地塊五通通一平現(xiàn)現(xiàn)狀）。、訪談（市市調(diào)小組組提供，包包括：地地塊交通通規(guī)劃及及現(xiàn)狀、地地塊環(huán)境境規(guī)劃及及現(xiàn)狀、綠綠化、人人文歷史史、市政政配套、購購物場(chǎng)所所分布及及數(shù)量、文文化教育育情況、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生、金融融服務(wù)、生生活服務(wù)務(wù)、郵電電系統(tǒng)

4、服服務(wù)等）。、座談（項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)查查小組提提供，包包括：周周邊民生生情況、交交通現(xiàn)狀狀、項(xiàng)目目業(yè)態(tài)預(yù)預(yù)規(guī)劃暢暢談、周周邊干擾擾因素等等）。四、調(diào)查組組織：、市調(diào)工工作主持持：曾紅紅建、資料整整合、報(bào)報(bào)告撰寫寫：曾紅紅建、王王瑞、市調(diào)工工作協(xié)調(diào)調(diào)：建鑫鑫公司賈賈路、中中邦公司司汪總、王王經(jīng)理、本次市市調(diào)工作作預(yù)計(jì)投投入人力力9人，分分二組五、調(diào)查執(zhí)執(zhí)行：（注：由于于本項(xiàng)目目的特殊殊性和時(shí)時(shí)間的緊緊迫性，因因此造成成的一些些市調(diào)數(shù)數(shù)據(jù)不夠夠準(zhǔn)確，我司對(duì)此造成的后果不負(fù)承擔(dān)責(zé)任。 市場(chǎng)調(diào)查分析 全國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況全國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 （以上圖例來源于國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局）國家發(fā)改委委統(tǒng)計(jì)

5、數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，截至至20007年110月份份，全國國70個(gè)個(gè)大中城城市房屋屋銷售價(jià)價(jià)格同比比上漲99.5% ，其其中新建建商品房房?jī)r(jià)格上上漲100.6%，二手手房銷售售價(jià)格同同比上漲漲8.77% 。 國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯示示，20007年年1-99月，房房地產(chǎn)實(shí)實(shí)際完成成投資額額168814億億元，同比增增長300.3%；完成開開發(fā)土地地面積11.822億平方方米 ，同比增增長111.3%；商品品房施工工面積119.999億平平方米 ，同比增增長222.411%；新開工工面積66.677億平方方米，同同比增長長21.6% ；商品品房竣工工面積22.444億平方方米，同同比增長長11.0% ；商

6、品品房銷售售面積44.744億平方方米，同同比增長長32.0% ；商品品房成交交額1886844.8億億元，同同比增長長50.5% 。其中中20007年商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房投投資完成成額為223455.4億億元，比比20006年同同期增長長15% 。居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格20007年年每月比比去年同同比上漲漲6.55%。 1月至至10月月累計(jì)，居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格總總水平同同比上漲漲4.44%2007年年3月份以以來，我我國“國房景景氣指數(shù)數(shù)”連續(xù)7個(gè)月環(huán)環(huán)比攀升升。7月至9月，“國房景景氣指數(shù)數(shù)”分別為為1044、1044.488和1044.999，10月為為1055.744，同比比上升22.344點(diǎn)。（以

7、上數(shù)據(jù)據(jù)來源于于國家發(fā)發(fā)改委、國國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局）決策觀點(diǎn)：根據(jù)相相關(guān)指標(biāo)標(biāo)的分析析，20007年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的供需情情況非常常牛市，特特別是住住宅地產(chǎn)產(chǎn)的增幅幅火熱，而而商業(yè)用用房，相相對(duì)住宅宅增長額額度偏低低。由于于近期國國家對(duì)住住宅地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控力度度增強(qiáng)，勢(shì)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致地產(chǎn)產(chǎn)投資由由住宅向向商業(yè)偏偏移量的的加大，將將直接刺刺激20008年年商業(yè)地地產(chǎn)供需需的大幅幅度增長長。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策及法規(guī)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策及法規(guī)近年來我國國房地產(chǎn)產(chǎn)投資迅迅速增長長，最主主要的原原因是中中國進(jìn)入入了人均均10000-440000美元的的發(fā)展階階段，房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域踏入入黃金季季節(jié)，旺旺盛

8、的市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)需求成成為了房房地產(chǎn)投投資的原原動(dòng)力量量。有鑒鑒于中國國國體和和政治制制度的特特殊性，為為避免房房地產(chǎn)市市場(chǎng)過熱熱，政府府加大了了對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的法制制監(jiān)察和和政策調(diào)調(diào)控，以以期待房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的平平穩(wěn)發(fā)展展。200120007房地地產(chǎn)政策策一覽表表年份月份相關(guān)政策200114關(guān)于調(diào)整住住房租賃賃市場(chǎng)稅稅收政策策的通知知；關(guān)于于對(duì)消化化空置商商品房有有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)政策的的通知20025招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓規(guī)定2003土地市場(chǎng)治治理整頓頓垂直直管理；物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例2004510經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理辦法法物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)明明碼標(biāo)價(jià)價(jià)規(guī)定商商

9、業(yè)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)指引引、首次加加息200535央行調(diào)整房房貸利率率，二次次加息、關(guān)于于加強(qiáng)房房地產(chǎn)稅稅收管理理的通知知200657“國六條” “十五五條” “外資資限炒令令”、整頓二二手房市市場(chǎng)20071關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問題題的通知知6月初，加強(qiáng)強(qiáng)外資管管理；227日關(guān)關(guān)于取消消部分地地方稅行行政審批批項(xiàng)目的的通知8健全廉租租住房制制度國國務(wù)院關(guān)關(guān)于解決決城市低低收入家家庭住房房困難的的若干意意見9中國銀行行業(yè)監(jiān)督督管理委委員會(huì)關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理的通通知，首首付提高高至400%10中華人民民共和國國物權(quán)法法11商品房認(rèn)認(rèn)購管理理

10、辦法連續(xù)四次提提高存貸貸款利率率歸納總結(jié)：一、加加大政策策調(diào)控執(zhí)執(zhí)行力度度，限制制住房?jī)r(jià)價(jià)格市場(chǎng)場(chǎng)性增長長；二、繼續(xù)調(diào)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，鼓鼓勵(lì)普通通住房和和經(jīng)濟(jì)適適用房供供應(yīng)等；三、繼續(xù)加加大土地地管理力力度，杜杜絕土地地的盲目目開發(fā)及及使用；四、持續(xù)實(shí)實(shí)施緊縮縮銀根政政策等；決策觀點(diǎn)：從政策法規(guī)規(guī)出臺(tái)年年份頻率率看，220077年的追追加性政政策及法法規(guī)增長長，勢(shì)必必造成220088年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)投資的的種類性性轉(zhuǎn)移：存量土土地競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，土土地成本本的提升升，促使使房地產(chǎn)產(chǎn)住宅開開發(fā)投資資增速放放緩，壓壓縮銀根根促使房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資金壓壓力加大大。把有有限的土土地和資資金注入入

11、高回報(bào)報(bào)的商業(yè)業(yè)地投資資，將成成為不爭(zhēng)爭(zhēng)的事實(shí)實(shí)。宜昌市宏觀環(huán)境分析宜昌市宏觀環(huán)境分析 2003年宜昌市實(shí)現(xiàn) 2003年宜昌市實(shí)現(xiàn)GDP491億元，比上年增長9.5。2004年宜昌市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）588.68億元，增長17.5%，增長幅度創(chuàng)近幾年來之最。2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)608億元，同比增長13%，區(qū)域內(nèi)財(cái)政收入總計(jì)首次突破百億元，達(dá)到105.5億元，同比增長32.4%，其中地方一般預(yù)算收入22.5億元，同比增長23.2%。宜昌市人口口現(xiàn)狀宜昌市城市市規(guī)劃宜昌市城市市空間結(jié)結(jié)構(gòu)采用用“沿江江雙邊組組團(tuán)式”規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)，城市市建設(shè)以以江北為為主，同同時(shí)開發(fā)發(fā)江南沿沿江地帶帶，通過過

12、長江公公路大橋橋與夷陵陵長江大大橋，加加強(qiáng)兩岸岸聯(lián)系，形形成沿江江建設(shè)的的城市形形態(tài)。西西陵區(qū)重重點(diǎn)完善善商貿(mào)金金融、科科技信息息、旅游游服務(wù)功功能，形形成全市市政治、文文化、商商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心。根據(jù)宜昌市市城市總總體規(guī)劃劃（2000520220年），未未來將形形成西陵陵和伍家家崗雙中中心，小溪塔塔、猇亭和點(diǎn)點(diǎn)軍三組組團(tuán)的格格局。組團(tuán)名稱人口規(guī)模（萬萬人）用地規(guī)模（kkm2）人均用地指指標(biāo)（mm2/人）現(xiàn)狀2010年年2020年年現(xiàn)狀2010年年2020年年現(xiàn)狀2010年年2020年年西陵組團(tuán)44.222454623.72831.253.662.2 67.8 伍家崗組團(tuán)團(tuán)15.344213417

13、.92537.7116.77119.00 110.99 點(diǎn)軍組團(tuán)1.915136.2917.7324.66180.00 136.22 小溪塔組團(tuán)團(tuán)8.8512161113.318.9124.33110.88 118.11 猇亭組團(tuán)5.219169.421.325.7180.44236.77 160.66 合計(jì)75.5339212568.196.6131.22 90.2105.00 105.00 宜昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r宜昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2006年年上半年年，住宅宅投資占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資總額額的577.9%，較去去年同期期有所下下降，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的投投資比重重較同期期提高22.2%，辦公公用

14、房和和商業(yè)營營業(yè)用房房投資均均比同期期有所下下降，而而車庫、消消防等配配套設(shè)施施的增加加使得其其他投資資比重增增長較快快，同比比高133.9%。截至至20006年111月底底，全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)已已累計(jì)完完成投資資32.97億億元，比比去年同同期增長長17.5%。城區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)累計(jì)計(jì)完成投投資299.611億元，比比去年同同期增長長15.6%。受房地產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)控政政策的影影響，宜宜昌房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增幅逐逐月回落落、商品品房銷售售平穩(wěn)增增長。220066年全市市商品房房施工面面積呈逐逐月回落落態(tài)勢(shì)，前前十個(gè)月月全市商商品房施施工面積積3455.999萬平方方米，

15、比比去年同同期增長長21.9，增增幅為今今年來的的最低點(diǎn)點(diǎn)。 20006年年110月月全市共共銷售商商品房1112萬萬多平方方米，同同比增長長54%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額26億億多元，同同比增長長76.9%，比比188月上升升2.88個(gè)百分分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來源源于宜昌昌市發(fā)改改委20006年年110月月經(jīng)濟(jì)監(jiān)監(jiān)測(cè)報(bào)告告）。宜昌市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)：（一）商品品房銷售售價(jià)格持持續(xù)小幅幅度上漲漲（二）施工工規(guī)模繼繼續(xù)擴(kuò)大大，竣工面面積成倍倍增長（三）成交交量高速速增長增增幅速度度逐月回回落（四）商品品房空置置面積成成倍增長長，非住住宅空置置較多（五）商品品房土地地市場(chǎng)成成交面積積、價(jià)格格同步增增長（

16、六）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)同同等城市市水平領(lǐng)領(lǐng)先宜昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r宜昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r宜昌市級(jí)商商業(yè)主要要有西陵陵商業(yè)組組團(tuán)和伍伍家崗組組團(tuán)：西陵組組團(tuán)市級(jí)級(jí)商貿(mào)服服務(wù)中心心在現(xiàn)狀狀商業(yè)中中心基礎(chǔ)礎(chǔ)上改造造，大致致為東湖湖一路、東東山大道道、勝利利四路、沿沿江大道道所包圍圍的區(qū)域域。通過過綠化和和步行道道將濱江江公園、陶陶珠路中山路路步行街街和夷陵陵廣場(chǎng)連連為一體體，帶動(dòng)動(dòng)現(xiàn)有商商業(yè)中心心升級(jí)，形形成旅游游商業(yè)游游憩區(qū)，為為整個(gè)都都市區(qū)和和外來游游客服務(wù)務(wù)；沿西西陵一路路兩側(cè)布布置商務(wù)務(wù)辦公用用地；旅旅館設(shè)施施向江邊邊聚集，增增加沿江江大道城城市活力力。伍家家崗組團(tuán)團(tuán)市級(jí)商商貿(mào)中心心位于火火

17、車站前前至江濱濱地區(qū)，火火車站前前至五一一廣場(chǎng)周周邊地區(qū)區(qū)以商業(yè)業(yè)服務(wù)為為主，濱濱江地區(qū)區(qū)以辦公公和旅館館設(shè)施為為主。宜昌市商圈圈分析：根據(jù)宜昌現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)環(huán)境和和區(qū)域特特點(diǎn)，城城區(qū)主要要就是二二大商圈圈-國貿(mào)貿(mào)商圈和和解放路路圈，這這二大商商圈也是是目前宜宜昌城區(qū)區(qū)商業(yè)最最有集中中的地方方，另外外兩一個(gè)個(gè)潛在商商圈，即即伍家崗崗商圈，它它由于離離市中心心有一定定距離，目目前還沒沒有形成成氣候，無無法和上上面二大大商圈相相提并論論，但隨隨著伍家家崗地區(qū)區(qū)的發(fā)展展，在未未來三五五年內(nèi)它它將成為為宜昌的的一個(gè)城城市副中中心。葛葛洲壩近近年來加加快了融融入宜昌昌市的步步伐，東東湖商圈圈距離夷夷陵廣場(chǎng)

18、場(chǎng)的咫尺尺之遙，使使得其作作為宜昌昌中心城城區(qū)的最最后保留留地，更更加體現(xiàn)現(xiàn)了其作作為西陵陵區(qū)的老老商業(yè)中中心的價(jià)價(jià)值。國貿(mào)商圈國貿(mào)商圈解放路商圈伍家崗商圈葛洲壩商圈主要商圈-國貿(mào)商商圈、解解放路商商圈潛在商圈-葛洲壩壩商圈、伍伍家崗商商圈1國貿(mào)商商圈范圍：東山山大道、夷夷陵大道道、西陵陵一路、云云集路四四條城市市主干道道交匯區(qū)區(qū)域、夷夷陵廣場(chǎng)場(chǎng)周邊代表商場(chǎng)：國貿(mào)大大廈、宜宜昌商場(chǎng)場(chǎng)、丹尼尼斯商場(chǎng)場(chǎng)、均瑤瑤國際廣廣場(chǎng)特點(diǎn)：這一一商圈是是目前宜宜昌市區(qū)區(qū)商業(yè)最最為發(fā)達(dá)達(dá)、集中中的區(qū)域域，人流流密集，買買賣興旺旺；核心心商場(chǎng)國國貿(mào)大廈廈是目前前宜昌規(guī)規(guī)模最大大、檔次次最高的的大型購購物商場(chǎng)場(chǎng)、經(jīng)營

19、營品種齊齊全、口口碑較佳佳，堪稱稱商場(chǎng)大大哥大。附附近聚集集了一批批大中規(guī)規(guī)模的商商場(chǎng)、超超市，商商圈內(nèi)的的夷陵廣廣場(chǎng)是宜宜昌市區(qū)區(qū)最大的的綠化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)，是老老百姓休休閑、散散步、游游樂的最最佳去處處，在夷夷陵廣場(chǎng)場(chǎng)四周分分布著幾幾條商業(yè)業(yè)繁華道道路，上上面坐落落著一大大批專賣賣店、商商鋪、餐餐飲店等等。2解放路路商圈范圍：解放放路及環(huán)環(huán)城東路路及其周周邊代表商業(yè)：時(shí)代財(cái)財(cái)物廣場(chǎng)場(chǎng)、盛世世天地底底層商鋪鋪（在建建）、沿沿解放路路服裝專專賣店及及沿環(huán)城城東路五五金燈具具專賣店店和正在在建造的的步行街街。特點(diǎn)：這一一商圈是是宜昌市市最老的的商圈，也也是宜昌昌老城區(qū)區(qū)的中心心地帶，人人氣較旺旺，

20、但一一商圈內(nèi)內(nèi)大型商商場(chǎng)、超超市很少少，核心心區(qū)域有有一個(gè)時(shí)時(shí)代購物物廣場(chǎng)；其余絕絕大多數(shù)數(shù)是沿街街門面，形形成獨(dú)具具特色的的沿解放放路的服服裝、鞋鞋帽一條條街和沿沿環(huán)城東東路的五五金、燈燈具一條條街。目目前正在在進(jìn)行城城市改造造動(dòng)遷，這這里將形形成一條條商業(yè)步步行街。目前該該商圈是是宜昌第第二主商商圈，預(yù)預(yù)計(jì)隨著著商業(yè)步步行街的的建成，這這里將成成為和國國貿(mào)商圈圈并駕齊齊驅(qū)的宜宜昌最主主要商圈圈。宜昌市未來來商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)：（一）城市市規(guī)劃成成為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資風(fēng)向向標(biāo)2006年年初，宜宜昌市城城市總體體規(guī)劃（220055-20020年年）公公布，規(guī)規(guī)劃進(jìn)進(jìn)一步明明確了西西陵區(qū)政政治商

21、業(yè)業(yè)中心職職能和伍伍家崗區(qū)區(qū)的商貿(mào)貿(mào)物流發(fā)發(fā)展方向向。（二）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)營營銷走向向理性2006年年起，大大行其道道的產(chǎn)權(quán)權(quán)式分割割商鋪，尤尤其是售售后返租租等衍生生營銷模模式將會(huì)會(huì)逐漸受受到冷落落，尤其其是大規(guī)規(guī)模的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，實(shí)行行控制性性銷售，關(guān)關(guān)注經(jīng)營營已成為為宜昌商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的主流，越越來越多多的地層層商業(yè)在在尋求整整體租售售。產(chǎn)權(quán)權(quán)式銷售售模式在在商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展初期因因?yàn)橘Y金金回收速速度快而而受到青青睞，但但自身存存在一些些缺陷，隨隨著開發(fā)發(fā)商實(shí)力力增強(qiáng)，營營銷模式式將會(huì)更更理性和和規(guī)范。（三）大開開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)介入入商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)越來越多的的大型地地產(chǎn)商開開始介入入商業(yè)地

22、地產(chǎn)，220066年9月月份開盤盤的金締締華城就就規(guī)劃了了數(shù)萬平平方米的的商鋪，近近年來商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資呈呈現(xiàn)火熱熱態(tài)勢(shì)，但但真正能能改變宜宜昌商業(yè)業(yè)地產(chǎn)格格局的項(xiàng)項(xiàng)目其實(shí)實(shí)都還在在運(yùn)作之之中新恒基基地產(chǎn)開開發(fā)的中中心商務(wù)務(wù)區(qū)項(xiàng)目目和三江江航天開開發(fā)的解解放路步步行街項(xiàng)項(xiàng)目，兩個(gè)大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建成成將提高了宜昌整整體城市市品位后后。知名開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)軍商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，將將使商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的投資力力度進(jìn)一一步加大大，同時(shí)時(shí)也將使使商業(yè)地地產(chǎn)走上上更理性性的開發(fā)發(fā)和營運(yùn)運(yùn)軌道。（四）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)融融資渠道道多樣化化商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的“金金融產(chǎn)品品化”是是商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趨勢(shì)，也也將是中中

23、國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)正正常、良良性發(fā)展展的出路路。順應(yīng)應(yīng)商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，國家家將出臺(tái)臺(tái)適宜商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的金融政政策，商商業(yè)部已已向國務(wù)務(wù)院建議議對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)放放開REEITSS，同時(shí)時(shí)金融市市場(chǎng)也會(huì)會(huì)適應(yīng)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展改變現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)則則和做法法，逐步步與世界界接軌，金金融環(huán)境境的改變變必將促促進(jìn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的良性循循環(huán)和規(guī)規(guī)范發(fā)展展。融資資渠道多多樣化能能有效控控制商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中的的一些短短期行為為，有利利商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目分析析篇西陵區(qū)商業(yè)調(diào)查分析西陵區(qū)商業(yè)調(diào)查分析國貿(mào)商圈商商場(chǎng)調(diào)查查：國貿(mào)丹尼斯商場(chǎng)場(chǎng)宜昌商場(chǎng)均瑤廣場(chǎng)位置東山大道與與廣場(chǎng)路路的交匯匯處，緊緊鄰夷

24、陵陵廣場(chǎng)夷陵大道上上、夷陵陵廣場(chǎng)斜斜對(duì)面，東山大道和和云集路路的交匯匯處，國國貿(mào)大廈廈東邊，夷陵大道上上、夷陵陵廣場(chǎng)對(duì)對(duì)面，面積共六層，地地下一層層，地上上五層，單層經(jīng)營面積約7000平方米，總面結(jié)約4萬平方米地上四層，單單層經(jīng)營營面積在在50000平方方米左右右，共22.5萬萬平方米米地下一層、地地上四層層，單層層經(jīng)營面面積在440000平方米米左右，共共2萬平平方米共四層，單單層面積積在50000平平方米，共共2萬平平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)1F化妝品品、首飾飾、鐘表表、皮包包皮具、眼眼鏡、日日用2F男士精精品、襯襯衫、男男鞋、商商務(wù)休閑閑、褲裝裝3F時(shí)尚休休閑、淑淑女精品品、動(dòng)鞋鞋、仕女女職裝4F休

25、閑裝裝、運(yùn)動(dòng)動(dòng)裝、內(nèi)內(nèi)衣、婦婦用、羊羊絨毛衫衫5F數(shù)碼通通訊、家家居、床床品、兒兒童用品品、琴行行6F美食天天地、游游樂中心心、-1F家用用電器、百百貨、洗洗化、副副食、糧糧油1 F-化化妝品、金金銀珠寶寶、電子子辭典、煙煙酒茶、音音像、鐘鐘表眼鏡鏡、皮具具鞋類、藥藥品、快快餐2F-職業(yè)業(yè)女裝、時(shí)時(shí)尚女裝裝、淑女女裝、婦婦女用品品、休閑閑裝3F-男士士正裝、男男士休閑閑、襯衫衫、針織織內(nèi)衣、床床上用品品、羊毛毛衫、美美容院4F-家用用電器、學(xué)學(xué)生用品品、童裝裝童鞋、玩玩具1F-首飾飾、鐘表表、化妝妝品、煙煙酒、百百貨、皮皮具、保保健品、藥藥品、彩彩擴(kuò)2F-男士士正裝、商商務(wù)休閑閑、名品品男裝、

26、襯襯衫西褲褲、床上上用品、兒兒童用品品3F-淑女女服飾、職職業(yè)女裝裝、布料料4F-休閑閑裝、運(yùn)運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)內(nèi)衣婦用用、羊毛毛絨制品品、文體體辦公、連連鎖折扣扣店1F珠寶、化化妝品、皮皮具、鞋鞋類2F女裝3F男裝4F運(yùn)動(dòng)裝裝、休閑閑、游戲戲廳租金價(jià)格1F1618元元/平方方米天2F 12216元元/平方方米天3F 12215元元/平方方米天4F 812元元/平方方米天5F 58元/平方米米天1F799元/平平方米天2F566元/平平方米天3F455元/平平方米天4F344元/平平方米天1F810元元/平方方米天2F67元/平方米米天3F56元/平方米米天4F24元/平方米米天1F1800-2440

27、元/平平方米/月2F 1220-1150元/平方米米/月3F 800-1100元/平平方米/月1F 600-80元/平方米米/月輻射范圍宜昌市區(qū)、下下屬縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)及周邊邊地區(qū)宜昌市區(qū)宜昌市區(qū)宜昌市區(qū)停車位50個(gè)84個(gè)停車車位（不不對(duì)外）30個(gè)停車車位83個(gè)停車車位備注有超市、美美食天地地有電子顯示示屏、有有游戲廳廳國貿(mào)商圈人人流調(diào)查查：人流量（周日調(diào)查查）年齡結(jié)構(gòu)人流總量周日人口比例平常人流量量成交率備注國貿(mào)10:300-100:500 進(jìn):1399人,出出:2117人12:000-122:200 進(jìn):1422人,出出:2222人14:000-144:200 進(jìn):2188人,出出:2885人16:

28、000-166:200 進(jìn):1488人,出出3311人19:000-199:200 進(jìn):97人人,出:1555人（一個(gè)門的的人流量量）25歲以下下 122%25-455歲 660%45歲以上上28%人流總量在在1萬左左右城區(qū)和區(qū)縣縣人口比比例2：8人流總量在在5千人人左右成交率20%高端消費(fèi),品類齊齊全,配配套完善善,適合合白領(lǐng)階階層、成成功人士士消費(fèi)丹尼斯商場(chǎng)場(chǎng)10:300-100:500 進(jìn):3199人,出出:1992人12:000-122:200 進(jìn):2111人,出出:2335人14:000-144:200 進(jìn):4544人,出出:3663人16:000-166:200 進(jìn):3166人,出

29、出4300人18:000-188:200 進(jìn):1900人,出出:2337人20:000-200:200 進(jìn):1388人,出出88人人25歲以下下 155%25-455歲 775%45歲以上上 100%人流總量在在70000人左左右3：7人流總量在在30000人左左右成交率20%適合中檔消消費(fèi)者,有很多多促銷和和打折活活動(dòng),適適合中年年人群消消費(fèi).裝修陳舊,商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)品牌雜雜亂,沒沒有可供供購物人人群休息息的場(chǎng)所所,經(jīng)營營時(shí)間短短,一般般晚上八八點(diǎn)就關(guān)關(guān)門了宜昌商場(chǎng)10:300-100:500 進(jìn):1755人,出出:2225人12:000-122:200 進(jìn):83人人,出:1499人14:000-

30、144:200 進(jìn):2000人,出出:2447人19:000-199:200 進(jìn):23人人,出:65人人25歲以下下 5%25-455歲 550%45歲以上上 455%人流總量在在5千人人左右4：6人流總量在在2千人人左右成交率30%商品定位主主要以中中老年為為主，價(jià)價(jià)格比較較低廉，消消費(fèi)人群群定位在在城市中中低端消消費(fèi)群體體，經(jīng)營營范圍相相對(duì)單一一均瑤廣場(chǎng)10:300-100:500 進(jìn):1333人,出出:1222人12:000-122:200 進(jìn):1788人,出出:1996人14:000-144:200 進(jìn):3400人,出出:2223人16:000-166:200 進(jìn):2099人,出出26

31、11人18:000-188:200 進(jìn):1111人,出出:1229人25歲以下下 200%25-455歲 660%45歲以上上 200%人流總量在在3千人人左右1：9人流總量在在1千人人左右成交率不足足10%沒有準(zhǔn)確的的目標(biāo)消消費(fèi)群體體的定位位，業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃混混亂，人人流動(dòng)線線設(shè)計(jì)不不合理。國貿(mào)商圈分分析：調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、國貿(mào)是是宜昌的的商業(yè)龍龍頭，壟壟斷了宜宜昌的中中高檔消消費(fèi)人群群；丹尼尼斯和宜宜昌商場(chǎng)場(chǎng)，定位位的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體是中中低檔的的消費(fèi)人人群，其其中丹尼尼斯定位位的是225-440歲之之間的中中檔消費(fèi)費(fèi)人群，宜宜昌商場(chǎng)場(chǎng)定位的的是355歲以上上的中檔檔消費(fèi)人人群作為為他們的的核心消

32、消費(fèi)群體體，但其其表現(xiàn)在在業(yè)態(tài)劃劃分上卻卻很模糊糊，沒有有明確界界定，和和國貿(mào)業(yè)業(yè)態(tài)很相相似，造造成核心心消費(fèi)群群體的流流失，最最后被國國貿(mào)收購購。而均均瑤廣場(chǎng)場(chǎng)作為和和本項(xiàng)目目體量接接近，更更是近幾幾年才運(yùn)運(yùn)營的商商業(yè)項(xiàng)目目，更具具有參考考價(jià)值。其其定位是是中高檔檔，本來來有機(jī)會(huì)會(huì)與國貿(mào)貿(mào)相抗衡衡，但他沒有明明確的消消費(fèi)群體體的界定定，沒有有自己的的特色，它按照國貿(mào)的業(yè)態(tài)規(guī)劃來規(guī)劃自己的商業(yè)，結(jié)果反而造成自己經(jīng)營狀況不理想，最后被國貿(mào)收購。2、在購物物人群中中，女性性逛街的的人數(shù)和成成交率都都比男性性高，在在人數(shù)相相同的情情況下，二者成交比率是6：4，尤其是中低檔消費(fèi)品的購買上，二者的比例更

33、是高達(dá)8：2。3、在市區(qū)區(qū)人口中中，中低低檔收入入人群與與高收入入人群的的比例77：3，在在整個(gè)大大宜昌范范圍內(nèi)中中低檔收收入人群群與高收收入人群群比例更更是高達(dá)達(dá)9：1。但中中低檔市市場(chǎng)供其其購買產(chǎn)產(chǎn)品的場(chǎng)場(chǎng)所卻很很少，尤尤其是女女性消費(fèi)費(fèi)者的場(chǎng)場(chǎng)所更是是少，只只有麗人人世界、潮潮流前線線、嘟嘟嘟、soougoo和分布布在中山山路、西西陵一路路、云集集路的一一些街鋪鋪，但這這些商場(chǎng)場(chǎng)不是經(jīng)經(jīng)營面積積太小，就就是品種種不齊全全，要不不就是不不夠集中中。沒有有一個(gè)上上規(guī)模的的，專業(yè)業(yè)的、種種類齊全全的適合合2245歲歲女性的的購物天天堂。重點(diǎn)商業(yè)調(diào)查重點(diǎn)商業(yè)調(diào)查步行街調(diào)查查：步行街是宜宜昌市舊舊

34、城改造造的項(xiàng)目目,他的的前身是是原來的的解放路路商圈，在宜昌人心目中是和國貿(mào)并存的兩大商圈。他即將在今年的5月份開盤，是本項(xiàng)目的最大和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。步行街商業(yè)業(yè)體量接接近十一一萬平方方米，其其一期已已經(jīng)賣售售完畢，其其售價(jià)最最低3330000元/平平方米，最最高6000000元/平平方米。他在二期規(guī)劃中二層商業(yè)面積同樣是店中店的形式，它的業(yè)態(tài)規(guī)劃有餐飲、小商品、服裝等幾乎涵蓋所有的業(yè)態(tài)，其消費(fèi)群體也必然包含高中低檔，中高檔其必然與國貿(mào)商圈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，中低檔則對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。我們沒有步行街的地理優(yōu)勢(shì)，沒有那么大的體量，沒有步行街的業(yè)態(tài)種類齊全，那么本項(xiàng)目目怎么在在這種情情況下保保證銷售售

35、和招商商乃至后后期的經(jīng)經(jīng)營呢？我們只只有從理理念來突突破。現(xiàn)有店中店市場(chǎng)調(diào)查分析現(xiàn)有店中店市場(chǎng)調(diào)查分析 店中店店調(diào)查嘟嘟流行前線麗人世界完美一生位置中山路環(huán)城東路西陵一路兒兒童公園園旁邊四新橫路面積共120平平方米，有有31間間店鋪，大大部分面面積是55,共141平平方米，有有28間間店鋪，最最大100平方米米，最小小5平方方米， 一般在在6個(gè)平平方米經(jīng)營面積在在40000平方方米最大面積330平方方米，最最小面積積在4平平方米，一般在122平方米米共11000平方米米，有333間鋪鋪面，最最大面積積在255平方米米左右，經(jīng)營業(yè)態(tài)化妝品、皮皮包、女女裝、女女鞋、民民族飾品品、鐘表表、美甲甲店。

36、服服裝樣式式多樣，款款式時(shí)尚尚?；瘖y店、飾飾品、女女鞋、女女裝，適適合222歲以下下的學(xué)生生足消費(fèi)費(fèi)，款式式多樣。精品女裝、包包、飾品品、美甲甲、牛仔、化妝妝品服飾、箱包包、飾品品、工藝藝、小商商品衛(wèi)生費(fèi)1000元/間/月月以時(shí)尚元素素的各類類商品為為主，租金價(jià)格最高租金2280元元/平方方米/月月一般價(jià)格1176元元/平方方米/月月最高租金6650元元/平方方米/月月最低租金4400元元/月/平方米米一樓租金一一般在1140元元/平方方米/月月二樓租金一一般在1120元元/平方方米/月月最高租金1120元元/平方方米/月月一般都是在在70元/平平方米/月輻射范圍由于規(guī)模小小，只能能輻射到到宜

37、昌市市區(qū)，由于規(guī)模小小，只能能輻射到到宜昌市市區(qū)，由于地處西西陵一路路中斷，故故能輻射射到宜昌昌市區(qū)及及其周邊邊區(qū)縣由于規(guī)模小小，只能能輻射到到宜昌市市區(qū)，備注人流量最多多是在55：0006：000，年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)以25歲歲以下人人群最多多，購買買率達(dá)到到30%，商品品價(jià)格主主要在6602000元之間間人流最多的的時(shí)候是是在5：006：330之間間，年齡齡結(jié)構(gòu)以以1624歲歲學(xué)生最最多，購購買率達(dá)達(dá)到400%，商商品價(jià)格格主要在在2000元左右右人流最多的的時(shí)候是是在122：000和166：000這兩個(gè)個(gè)時(shí)間段段最多，年年齡機(jī)構(gòu)構(gòu)以25535歲歲女性居居多，購購買率達(dá)達(dá)到400%左右右，商品品價(jià)

38、格主主要在22003000元之間間人流最多的的時(shí)候是是在2:00和和16：00的的時(shí)候，年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)以300歲以下下女性最最多，購購買率達(dá)達(dá)到100%，商商品價(jià)格格主要在在2000元左右右店中店分析析： 在以上商場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，他們們都是做做以女性性服裝為為主的，但但由于規(guī)規(guī)模和種種類的差差距，導(dǎo)導(dǎo)致其只只能輻射射到宜昌昌市區(qū)，而而不能輻輻射到整整個(gè)大宜宜昌范圍圍內(nèi)。發(fā)現(xiàn)他們的的目標(biāo)消消費(fèi)群體體都很明明顯，都都是針對(duì)對(duì)某一年年齡段的的消費(fèi)顧顧客群，雖雖然每天天單個(gè)商商場(chǎng)的人人流量不不是很多多，但去去其購物物的人群群基本上上是有目目的的購購物，只只要有他他們想要要的款式式或者價(jià)價(jià)格合適適，

39、他們們就會(huì)購購買，故故其成交交率很高高，大部部分都在在40%左右。在調(diào)查中發(fā)發(fā)現(xiàn)，以以上商場(chǎng)場(chǎng)都有一一些經(jīng)營營業(yè)主有有把鋪面面轉(zhuǎn)租或或者轉(zhuǎn)讓讓的想法法，這些些經(jīng)營者者并不是是生意不不好，而而是其大大部分都都考慮到到步行街街或者CCBD從從新租賃賃一塊位位置或者者購買一一些鋪面面，考慮慮以后的的投資或或者長久久的經(jīng)營營。在和一些有有轉(zhuǎn)租和和轉(zhuǎn)讓想想法的經(jīng)經(jīng)營戶再再溝通的的時(shí)候，我我們介紹紹亞洲廣廣場(chǎng)的一一些狀況況，想邀邀請(qǐng)其進(jìn)進(jìn)駐或者者購買亞亞洲廣場(chǎng)場(chǎng)的商鋪鋪的時(shí)候候，這些些經(jīng)營者者都表現(xiàn)現(xiàn)出一些些抗性表表現(xiàn)。具具體如下下：對(duì)亞洲廣場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)知名度度不是很很高，甚甚至達(dá)到到6層的的經(jīng)營者者對(duì)亞

40、洲洲廣場(chǎng)商商業(yè)的位位置都不不能準(zhǔn)確確說出以世貿(mào)裕名名為參考考物和坐坐標(biāo)系，擔(dān)擔(dān)心我們們的經(jīng)營營狀況會(huì)會(huì)和他一一樣，對(duì)對(duì)這邊的的投資前前景不看看好擔(dān)心進(jìn)場(chǎng)后后，因?yàn)闉闁|門地地下商場(chǎng)場(chǎng)的影響響，把亞亞洲廣場(chǎng)場(chǎng)的形象象也塑造造成低端端的對(duì)于我們和和步行街街同樣是是店中店店的形式式，即時(shí)時(shí)我們的的租售價(jià)價(jià)格比步步行街低低，但依依然對(duì)我我們的經(jīng)經(jīng)營前景景不看好好那么如何解解決以上上顧客對(duì)對(duì)我們亞亞洲廣場(chǎng)場(chǎng)的抗性性呢？只有從我們們的項(xiàng)目目的理念念創(chuàng)新上上著手，用用我們的的創(chuàng)新的的理念來來突破眼眼下的困困居，用用理念來來給銷售售和租賃賃的客戶戶以信心心，在困困局當(dāng)中中闖出一一條路。本項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析

41、本項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析優(yōu)勢(shì)：處在大宜昌昌區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)最最繁榮的的夷陵一一路上，具具有天然然的商業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)。與東門地下下商場(chǎng)、世世貿(mào)裕名名組團(tuán)，和和國貿(mào)商商圈、解解放路步步行街商商圈最終終會(huì)形成成三足鼎鼎立之勢(shì)勢(shì)，拉動(dòng)動(dòng)這個(gè)區(qū)區(qū)域的商商業(yè)發(fā)展展。項(xiàng)目所處老老城區(qū)，周周邊住宅宅成群，也也有眾多多的寫字字樓，為為本項(xiàng)目目提供了了大量高高消費(fèi)的的目標(biāo)群群體。劣勢(shì)：1、在本項(xiàng)項(xiàng)目沿環(huán)環(huán)城南路路和沿西西陵一路路都有隔隔斷，造造成商業(yè)業(yè)的不能能得到有有效的延延續(xù)，沿沿西陵一一路現(xiàn)階階段已經(jīng)經(jīng)有服裝裝充實(shí)進(jìn)進(jìn)來，但但完全達(dá)達(dá)到商業(yè)業(yè)街的氛氛圍最少少需要一一年的時(shí)時(shí)間；沿沿環(huán)城南南路，現(xiàn)現(xiàn)階段還還是專業(yè)業(yè)的建

42、材材市場(chǎng)，要要完全轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變還需需兩年的的時(shí)間，這這樣就阻阻斷了人人流從國國貿(mào)商圈圈和步行行街商圈圈向本項(xiàng)項(xiàng)目的流流動(dòng)。2、宜昌人人固有消消費(fèi)習(xí)慣慣的改變變需要過過程，這這一過程程時(shí)間的的長短取取決于我我們項(xiàng)目目的經(jīng)營營理念和和經(jīng)營管管理。機(jī)會(huì)：1、步行行街的崛崛起，必必然會(huì)給給本項(xiàng)目目帶來人人流、商商流、錢錢流，推推動(dòng)本項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)城城南路的的加速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。2、CBDD的出現(xiàn)現(xiàn)，會(huì)加加速西陵陵一路人人流往本本項(xiàng)目的的移動(dòng)，其其拆遷的的商業(yè)城城，必然然會(huì)給本本項(xiàng)目提提供大量量的銷售售和租賃賃的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶。 風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目區(qū)域域周邊已已經(jīng)存在在了世貿(mào)貿(mào)裕名和和東門地地下商場(chǎng)場(chǎng)，其一一個(gè)高端端、一個(gè)個(gè)低端，但

43、但經(jīng)營狀狀況都不不識(shí)很理理想，容容易降低低投資者者和租賃賃者對(duì)本本項(xiàng)目前前景的預(yù)預(yù)期。對(duì)于涉及拆拆遷的商商業(yè)城的的客戶，步步行街和和CBDD也都虎虎視眈眈眈，而其其步行街街比本項(xiàng)項(xiàng)目先開開盤銷售售和租賃賃，必然然會(huì)搶奪奪我們一一部分客客戶。以上是對(duì)本本項(xiàng)目的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，對(duì)對(duì)于以上上所有的的問題解解決方法法都直指指項(xiàng)目理理念，它它是我們們的突破破口，是是誘導(dǎo)投投資者和和消費(fèi)者者，給其其投資信信心的關(guān)關(guān)鍵。第三部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位篇項(xiàng)目理念定位項(xiàng)目理念定位理念是什么么？理念是一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)分分于其它它項(xiàng)目的的標(biāo)志，是是一個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目成功與與否的關(guān)關(guān)鍵；是是傳遞給給消費(fèi)者者的直接接信息，是消費(fèi)者

44、在心中所想到本項(xiàng)目的第一聯(lián)想，是項(xiàng)目能否持續(xù)經(jīng)營的保證。我們的理念念從哪里里來？螞蟻搶老虎虎食吃在一個(gè)小森森林里，有有一只老老虎，他他是森林林的王者者，享受受森林所所有的資資源，過過著的生生活是快快活又自自在。但但有一天天，在森森林的另另一端出出現(xiàn)了一一只大象象，在森森林的中中央又出出現(xiàn)了一一只獅子子，他們們都是來來搶奪森森林資源源的，三三只動(dòng)物物都奔向向了森林林的最中中間，那那里有著著一塊很很大的蛋蛋糕，他他們都想想得到蛋蛋糕，與與此同時(shí)時(shí)，有一一只螞蟻蟻也在向向蛋糕的的位置移移動(dòng)。老老虎先到到，它首首先咬了了一口下下來，把把蛋糕上上的櫻桃桃吃了，大大象隨后后到達(dá)，螞螞蟻第三三，獅子子最后。

45、那那么它們們誰能夠夠吃到蛋蛋糕最好好吃的那那一塊？誰又能能吃到奶奶油最多多呢？大象到了后后看到老老虎已經(jīng)經(jīng)下手了了，立刻刻撲向了了老虎，老老虎也不不可能放放棄到嘴嘴邊的美美食，兩兩只動(dòng)物物立刻廝廝打了起起來。螞螞蟻來了了，他不不管兩只只動(dòng)物在在那里打打得天昏昏地暗，他他直接奔奔向了蛋蛋糕，獅獅子也到到了，它它也奔向向蛋糕而而去，大大象和老老虎立刻刻向它撲撲去，三三只動(dòng)物物于是打打做一團(tuán)團(tuán)。它們們也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了螞蟻蟻，也對(duì)對(duì)螞蟻進(jìn)進(jìn)行了進(jìn)進(jìn)攻，但但沒有任任何效果果，打也也打不到到，咬也也咬不死死。螞蟻蟻不管這這些，它它堅(jiān)定的的向蛋糕糕移動(dòng)，它它不吃面面包，它它只吃奶奶油。當(dāng)當(dāng)三只動(dòng)動(dòng)物打累累了，從從

46、三個(gè)方方向吃蛋蛋糕的時(shí)時(shí)候，留留給它們們的只有有底下的的面包和和少量的的奶油，而而螞蟻早早就吃飽飽回家去去了。森林：宜昌昌市場(chǎng)老虎：由國國貿(mào)、均均瑤、丹丹尼斯、宜宜昌商場(chǎng)場(chǎng)組成。大象：解放放路步行行街獅子：CBBD構(gòu)成成螞蟻：亞洲洲廣場(chǎng)如何做一只只能吃到到奶油的的螞蟻？ 1、 項(xiàng)目目必須要要有特色色，建議議就做一一個(gè)女性性服裝為為主體的的專業(yè)賣賣場(chǎng)，不不走常規(guī)規(guī)做法，以以年齡段段和商品品價(jià)格來來劃分樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)，這樣樣不僅能能沿沿江江南路和和西陵一一路輻射射，更能能輻射整整個(gè)大宜宜昌范圍圍內(nèi)，這這就是本本項(xiàng)目的的獨(dú)特訴訴求主張張。2、 項(xiàng)目目必須要要有精確確的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體，不不要從少少年到

47、老老年都涵涵蓋。建建議目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體定位位在18840歲歲的女性性，其中中24歲歲35歲為核核心消費(fèi)費(fèi)群體，3、 業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃要要集中，不不要男裝裝、女裝裝、休閑閑都做，那那最終結(jié)結(jié)果就會(huì)會(huì)變成豹豹子或者者獵狗，跟跟均瑤一一樣，成成為老虎虎的獵物物。建議議規(guī)劃就就以年齡齡（18822歲歲、222歲28歲、228歲35歲、335歲40歲歲）來劃劃分，價(jià)價(jià)格以（2200-4000、1000-2200、1100以以內(nèi)為區(qū)區(qū)間）做做到從低低檔到高高檔的過過渡，更更多的是是以中檔檔為主。我們的理念念從哪里里提煉？ 年輕年輕潮流時(shí)尚特色精品項(xiàng)目理念：拋棄常常規(guī)的商商業(yè)操盤盤手法，不不以業(yè)態(tài)態(tài)來決定定樓層劃

48、劃分，而而是以年年齡段和和商品價(jià)價(jià)格來劃劃分樓層層。我們們不做全全業(yè)態(tài)，不不劃分檔檔次，只只是針對(duì)對(duì)我們特特定的消消費(fèi)群體體，以時(shí)時(shí)尚、精精品、特特色、潮潮流、年年輕的理理念來打打造宜昌昌一種新新型的商商業(yè)模式式，一種種可以叫叫做專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的女性文文化空間間。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定定位的基基礎(chǔ)依據(jù)據(jù)：1、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊決定的的地塊適適宜建造造的建筑筑功能；2、市市場(chǎng)調(diào)研研反映的的具有有有效需求求的市場(chǎng)場(chǎng)空間；3、政政府在城城市總體體規(guī)劃上上的限制制。影響因素社區(qū)商業(yè)購物中心ShoppppinngMaall亞洲廣場(chǎng)A、對(duì)公共共交通的的依賴性性低高很高高B、對(duì)噪音音及環(huán)境境干擾的的適應(yīng)

49、性性弱高很高高C、對(duì)大氣氣環(huán)境的的要求無高很高低D、對(duì)商業(yè)業(yè)配套要要求無高很高高E、對(duì)周邊邊自然及及人文景景觀要求求一般很高很高高F、物業(yè)管管理的要要求低高很高高G、建筑、質(zhì)質(zhì)量裝修修要求低很高很高很高H、容積率率、覆蓋蓋率要求求無很高很高很高I、對(duì)休閑閑空間，綠綠化要求求無很高很高很高J、景觀要要求無很高很高高市場(chǎng)定位原原則：結(jié)合本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位特點(diǎn)點(diǎn)，充分分發(fā)揮地地域、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)，最大大化的發(fā)發(fā)掘項(xiàng)目目所在地地段的唯唯一性、特特異性價(jià)價(jià)值，建立自自身的絕絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力，力力求降低低風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)發(fā)展壯大大！從投資資者和消消費(fèi)者的的心理謀謀求均衡衡態(tài)勢(shì)，從自身出發(fā)，走別人尚未走或不能走的路，以差異

50、化的建設(shè)、經(jīng)營和服務(wù),創(chuàng)新產(chǎn)品，塑造品牌！項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：隨著大宜昌經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快，宜昌城市改造、升級(jí)換代的深入，將帶來項(xiàng)目區(qū)域新的一輪投資與發(fā)展的熱潮，在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將形成新的商貿(mào)流通圈，與國貿(mào)商圈、解放路商圈三足鼎立。本項(xiàng)目做為區(qū)域商業(yè)龍頭，以拉動(dòng)整個(gè)周邊的商業(yè)繁榮。 因此，項(xiàng)目定位在偏重女性消費(fèi)群體為主，輻射整個(gè)大宜昌區(qū)域的大型專業(yè)女性主題商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目營銷思路：理念：以區(qū)域內(nèi)沒有的高品質(zhì)硬件設(shè)施，高水準(zhǔn)的經(jīng)營服務(wù)，贏得整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的客戶并向外進(jìn)行輻射。營銷：以高檔形式（硬件配套）中檔鋪位（聚集人流）逐步調(diào)整（業(yè)態(tài)培植）高端品質(zhì)（成熟經(jīng)營）的形式，建設(shè)精品工程。項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)

51、目客戶群定位投資客戶群群定位：投資客戶群群來源：（1）民營營、私企企老板個(gè)個(gè)體戶：這類投資者者主要是是經(jīng)商的的人士，其其事業(yè)多多在宜昌昌市，對(duì)對(duì)該區(qū)域域較為熟熟悉，加加之手頭頭較為寬寬裕，有有多余的的錢進(jìn)行行物業(yè)投投資，這這部分人人多為二二次置業(yè)業(yè)者，消消費(fèi)行為為趨為理理性，對(duì)對(duì)商業(yè)物物業(yè)的整整體素質(zhì)質(zhì)要求較較高。（2）高級(jí)級(jí)白領(lǐng)：這類客戶知知識(shí)層面面較高，綜綜合素質(zhì)質(zhì)較高，消消費(fèi)行為為理性，對(duì)對(duì)事物比比較挑剔剔，屬于于完美主主義者。由由于長期期工作于于辦公室室和活動(dòng)動(dòng)于社交交場(chǎng)合，對(duì)對(duì)物業(yè)的的環(huán)境、配配套設(shè)施施、投資資回報(bào)率率較為關(guān)關(guān)心。（3）機(jī)關(guān)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位/國企中中高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年年齡在335歲以以上，社社會(huì)地位位穩(wěn)定，部部分有隱隱性收入入，支付付能力強(qiáng)強(qiáng)。這類類客戶多多為二次次置業(yè)，因因其子女女相繼成成年，會(huì)會(huì)考慮投投資用于于子女，其其對(duì)物業(yè)業(yè)綜合素素質(zhì)要求求較高，消消費(fèi)行為為較為理理性。（4）其他他客戶：主要指常年年往返于于此區(qū)域域的商家家或其他他人，項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位因因素是其其首要投投資的主主要原因因。招商客戶群群定位：招商客戶群群心里分分析：商家選址的的基本出出發(fā)點(diǎn)決策因素招商策略職責(zé)分工高利潤店鋪盈利能能力項(xiàng)目區(qū)域及及店鋪位