北京商業(yè)項目藍色港灣、建外soho和三里屯soho考察報告

1、北京市商業(yè)項目考察報告創(chuàng)意策劃中心房地產(chǎn)事業(yè)部一、三里屯VILLAGE二、北京來福士三、朝陽大悅城四、西單大悅城五、藍色港灣六、建外soho和三里屯soho 建外SOHO地理位置： 北京建國門外大街4號（國貿(mào)中心對面） 占地面積： 萬平米 建筑面積： 約70萬平方米。地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設施包括幼兒園和會所。 最大限高： 米 總設計師： 山本理顯 （日本） 第一大道寫字樓： 南北兩座，辦公面積98000平米，樓高28層。整棟樓通透明亮，簡約現(xiàn)代。 SOHO公寓樓： 27*27米的體量，體型細長，

2、白天透明，夜晚發(fā)亮。SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，4層以上為SOHO公寓單元SOHO商鋪：全部臨街，1、2層鋪面復式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落，出入便利。 中心花園：CBD中心最大花園，面積超過3萬平米。會所：28000平米，地下2層地上3層。 一、項目概況建外SOHO在居住概念上強調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場??；在設計上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。建成以后的建外SOHO，每天將有5萬人在這里居住、辦公、逛街、找樂；其所有商鋪分布在建筑的一、二、三層，一、二層全部臨街開門，三層則乘滾梯直達。 二、項目規(guī)劃特色二、項

3、目規(guī)劃特色三里屯SOHO一、項目概況位置：北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)占地：約萬平米規(guī)劃總建筑面積：地上約為萬平米，地下約為15萬平米。構(gòu)成：三里屯SOHO是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)，由5個購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成。用混合的業(yè)態(tài)和超大規(guī)模帶動這個區(qū)域的人流和商業(yè)消費氛圍。臨外街商鋪：150余套，商鋪地上1-5層平均每層總建筑面積約為23000平米，位于地下一層至地上四層(局部五層)的零售商業(yè)由5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。設計：隈研吾、新加坡的Ministry of Design設計公司、Spaces有限公司，迫慶一郎建筑設計工社(SAKO Architect

4、s)在2009年年中完成全部項目的建設，其中2008年年底12萬平方米商業(yè)部分即可投入使用。業(yè)態(tài)：三里屯SOHO集商業(yè)、餐飲、娛樂休閑為一體。商業(yè)分成五個塔樓，地上由天橋連接，地下由下沉式廣場連通，其組成的一條商業(yè)步行街貫穿于整個項目。二、商業(yè)特點1、位于地下一層至地上四層(局部五層)的零售商業(yè)由5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。2、在下沉步行街和花園的南端，有一個小型廣場為本項目的心臟，也將成為吸引商業(yè)人流的一個“目的地”。3、在擁有不同經(jīng)營主題的商業(yè)板塊下面，地下一層的大商業(yè)區(qū)是始終貫通的。4、在商場的外部，特別是面對下沉花園的一側(cè)，二層和三層設置了室外平臺，這些平臺通過臺階和橋彼此連接起來。

5、5、不論布局還是流線設計都充滿動感，店鋪排列緊密，每個商鋪的臨街設計(臨內(nèi)廊和臨外街)使整個商業(yè)區(qū)域規(guī)避了死角商鋪，更便于商業(yè)人流的穿行和消費。6、這里不僅提供完備的商業(yè)設施，還是一個供市民享受生活、休息和會見朋友的“場所”。 二、商業(yè)特點二、商業(yè)特點二、商業(yè)特點二、商業(yè)特點三里屯Village和三里屯SOHO雖然都以開放式街區(qū)的設計進行宣傳，但實際上二者有明顯的不同。從這兩個項目的平面規(guī)劃圖來看，三里屯Village是按照商業(yè)街區(qū)來設計，而三里屯SOHO則是以集中式商業(yè)來規(guī)劃。 以三里屯Village南區(qū)分布來看，其在街道設計時采用了化整為零，使項目從內(nèi)部劃分出多條內(nèi)街，擁有更多商業(yè)展示面，

6、使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達到金角銀邊的效果。而三里屯SOHO有很高的建筑密度，其在內(nèi)街面積、空間舒適度上與三里屯Village相比，則稍顯局促。 作為商業(yè)建筑設計而言，由于目前人們的消費購物不僅滿足于逛，更多青睞于商場的體驗式購物環(huán)境，因此在設計過程中，項目的空間布局往往更側(cè)重于滿足人們的體驗式需求。從這一點來看，三里屯Village與三里屯SOHO在設計上都有其各自的亮點。三、兩項目異同三里屯Village項目中間設計成了一個廣場，成為人們休憩的場所。廣場四周設計了多條道路動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達性。包括蘋果等商家都可以在廣場內(nèi)舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個廣場成為了整個項目的商業(yè)活力區(qū)域。 從消費者的體驗角度來看，三里屯Village南區(qū)在引導人們通往二層的識別性并不明顯，還有其整體可供人們休憩的空間似乎比較少。對于三里屯SOHO這樣一個高密度的社區(qū)，從規(guī)劃來看，其在主體設計上并沒有特別的亮點。值得關注的是，其在處理地下一層的時候，采用了比較好的設計方式。在項目內(nèi)部主干道設計上，直接把項目地下一層打通，類似下沉式廣場的設計使得項目內(nèi)部的空間變得更為開闊。屆時，人們可以直接從項目主干道的臺階，通往地下一層。另外