2012年案例與分析權(quán)威卷及答案

1、2012年案例與分析權(quán)威卷及答案一、問答題（一）某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進(jìn)行估 價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理 公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有 防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、 小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法 機關(guān)扣押。請問：1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么？2、寫出估價技術(shù)路線。（二）某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其

2、中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層 為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和 5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。（三）甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。 到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積I0000m2，售價3000元 /m2,銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向 甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷 售費用相符，實際回收價

3、款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一 套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng) 從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么？二、單項選擇題（一）有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2,適宜進(jìn)行“五通一平”的 開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五 通一平”熟地的單價為800元/m2 ；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地 的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.

4、5億元/km2 ；貸款年利率為10% ；投資利潤率為15% :當(dāng) 地土地轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的 4%。 該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。 TOC o 1-5 h z 589.610.6 該成片荒地的總價為（）億元。16272.1352.7262.938 假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。測算擬開發(fā)場地的最高價格測算擬開發(fā)場地的最低價格測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用（二）某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成 商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等40

5、0元/m2（按建筑面積計），同 時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2 ；裝 飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2（建筑面積）；銷售費用和銷售稅費為售 價的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%（折現(xiàn)率為12%）。 該廠房裝飾裝修改造后的總價值為（）萬元。 TOC o 1-5 h z 224020001785.711760 需補交土地使用權(quán)出讓金等費用為（）萬元。100200240300 利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為（）萬元。1785.711313.251170.39933.07 不屬于待開發(fā)的土地是（

6、）。生地毛地耕地熟地（三）6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人 民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面 積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn) 在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并 有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行估價。 該房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價思路不宜采用（）。市場法成本法收益法D .假設(shè)開發(fā)法 該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。（）萬元。1044.791000.00973.82829.94該宗

7、房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值為（）萬元。106.08214.85829.941044.79（一）某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公 寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計為商場；塔 樓A座為28層，設(shè)計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工， 于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未 完成。請問：1、2005年對該大廈進(jìn)行估價是否可采用成本法?為什么？2、寫出估價技術(shù)路線。（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估

8、一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商 場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估 價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù) 報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不 同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。（三）某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價，估價目的為抵押貸款，按當(dāng) 時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日， 因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院

9、判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后 為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行 要求估價公司賠償該100萬元的損失，而估價公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？二、單項選擇題（一）某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn) 行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘 察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價，以下說法正確的為（）。根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價根據(jù)估價

10、人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑中的（）。A-自行改變經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變房地產(chǎn)估價師培訓(xùn)：/kcnet590/經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為（）。該兩幢建筑物的抵押評估價格之和該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的 土地使用權(quán)出讓金該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格該

11、兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為（）。該兩幢房屋的正常市場價值B .該兩幢建筑物的重新建造成本該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值（二）某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為460m2。因年久失修， 經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至）00m2，該公司認(rèn)為 建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓 投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。 能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（）。政府房地產(chǎn)管理部門政府規(guī)劃管理部門政府土地管理部門上級總公司 TOC o 1-5 h z 評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（）。460m2600m21000m2以上三個面積都不行該公司委托評估應(yīng)選擇（）。房地產(chǎn)管理部門資產(chǎn)管理部門有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)D驗資機構(gòu)（三）為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2, 成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004