如家酒店選址問題

如家酒店選址調(diào)查報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z調(diào)查目的 2調(diào)查形式 2調(diào)查對(duì)象 2四?如家簡介及行業(yè)現(xiàn)狀 2\o"CurrentDocument"1、 企業(yè)簡介 22、 發(fā)展?fàn)顩r 33、 行業(yè)現(xiàn)狀 3現(xiàn)存的選址方案 5現(xiàn)存選址的改進(jìn) 10?調(diào)查目的成功的店面選址直接關(guān)系到良好的經(jīng)營業(yè)績店址屬于一項(xiàng)長期投資在同一商圈內(nèi)，成功的選址可以為酒店帶來持久的競爭優(yōu)勢，不易為競爭對(duì)手輕易模仿，從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，避免經(jīng)營敗績成功的選址對(duì)于樹立酒店形象、提升酒店知名度有著重要作用。合適的選址要求店址有很好的能見度、便利性和符合營建要求，無形中為酒店作了很好的宣傳的廣告。調(diào)查形式網(wǎng)上查詢、實(shí)地調(diào)查、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)調(diào)查對(duì)象寧波江東區(qū)范圍內(nèi)的如家如家簡介及行業(yè)現(xiàn)狀1、企業(yè)簡介如家酒店即如家快捷酒店。如家快捷酒店，提供標(biāo)準(zhǔn)化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，為海內(nèi)外八方來客提供安心、便捷的旅行住宿服務(wù)。如家始終以顧客滿意為基礎(chǔ)，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領(lǐng)導(dǎo)者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務(wù)理念和民族品牌形象。2013年3月20日，如家酒店集團(tuán)旗下?lián)碛腥缂铱旖菥频?880家，莫泰168與莫泰268超385家，30多家頤和酒店，集團(tuán)總客房量超過30萬間，成為中國最大的快捷連鎖酒店的企業(yè)。2、 發(fā)展?fàn)顩r2002年6月攜程旅行網(wǎng)與首都旅游集團(tuán)，正式成立合資公司，定名為“如家酒店連鎖”，“如家快捷酒店”是核心品牌。2002年6月如家酒店連鎖店數(shù)量達(dá)到20家。2003年4月至6月由于SARS的影響，中國旅游業(yè)損失慘重，在眾多酒店入住率跌至10%以下的低迷時(shí)期，如家快捷酒店創(chuàng)造了平均入住率50%以上，部分連鎖店出租率曾高達(dá)70%。2005年9月第51家店一一北京學(xué)清路店開業(yè)2006年10月在美國納斯達(dá)克上市（股票代碼：HMIN）。作為中國酒店業(yè)海外上市第一股。2011年12月已開業(yè)酒店800多家，簽約酒店超過1000家。2014年擬新開酒店260—280家。今后每年擬增新店200-300家。3、 行業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)型酒店市場已經(jīng)出現(xiàn)了錦江、如家、漢庭、7天、莫泰等許多品牌。錦江之星作為中國最早的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌一直保持穩(wěn)健的發(fā)展步伐，但其行業(yè)領(lǐng)頭羊的位置已被晚6年成立的如家所取代，并且已經(jīng)出現(xiàn)明顯差距。前十大品牌中，如家遙遙領(lǐng)先，第2~5位規(guī)模較接近，隨后迅速縮小，中州快捷和城市客棧只有兩三千間的規(guī)模。

201GQ2中國十玄經(jīng)濟(jì)型酒店客房勅(Emeigu.oom)從上圖可以看出，截至2010年第二季度，如家以7.8萬間的客房數(shù)穩(wěn)坐行業(yè)第一位置，老牌錦江以4.8萬間距第二，7天、莫泰、漢庭的客房數(shù)也都超過3萬間。行業(yè)前五大品牌客房數(shù)達(dá)到23.65萬間，占整個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)客房數(shù)的51%。前十大品牌中，客房數(shù)超萬間的有7個(gè)，法國雅高酒店集團(tuán)旗下宜必思以7661間居第8位。前十大品牌客房數(shù)28.9萬間，占比達(dá)62.7%。2010口2中國十犬經(jīng)濟(jì)型酒店門店數(shù)(tme?)0 100 200 300 400 500 600 700在門店數(shù)量上，如家同樣以674家穩(wěn)居行業(yè)第一，7天超越錦江之星以399家位居第二，漢庭超越莫泰居第四位。前十大品牌中，門店數(shù)超200家的有6個(gè)，美國速8以167家居第7位，宜必思目前只有42家門店。前十大品牌門店數(shù)達(dá)到2430家，在經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)占比56.9%。同時(shí)我們可以看出，不管是在門店數(shù)還是客房數(shù)量上，都是如家、錦江等本土品牌占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢;美國速8、法國雅高旗下宜必思等品牌都沒有取得領(lǐng)先地位?，F(xiàn)存的選址方案地點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營的首要因素，連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。如家酒店連鎖客源主要是國內(nèi)差旅、商務(wù)、會(huì)務(wù)及旅游、休閑人員，選址不僅要以方便、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠為出發(fā)點(diǎn)，而且要綜合考慮該地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。良好的位置可以幫助酒店降低經(jīng)營成本，提高營業(yè)收入，因此，選址非常重要，如家的選址按照如下原則進(jìn)行：A、 地區(qū)選擇（可以參考以下順序進(jìn)行）1?首都、國家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。2?省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。3?經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市一國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動(dòng)人口數(shù)在40萬以上的城市。4?沿海開放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級(jí)市。B、地理位置 （以下位置最佳）1?位于A-1類城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。2?鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場附近區(qū)域。鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。5?具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。6?最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。交通條件1?交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大；2、 在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站、碼頭的公交站線為好。3、 鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。4、 交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。市場情況（周邊環(huán)境）選址時(shí)必須考慮作好周邊市場的調(diào)研1?該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營情況（全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70%左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況）2、方圓3公里內(nèi)可能的競爭對(duì)手情況（飯店、旅館，他們的等級(jí)、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房價(jià)、經(jīng)營情況等），選址時(shí)一定要考慮客流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競爭對(duì)手截住。3?選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場所、購物中心或百貨商場等）或與公共場所相鄰。4?附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況，具有的流動(dòng)性客源情況等.5、 經(jīng)營區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動(dòng)人口數(shù)量、客源流量；6、 選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（最好毗鄰公園或大型綠地）。7、 所在道路有一定知名度、有較大的市場潛力和良好的市場前景；E?市政規(guī)劃情況因?yàn)橥度胼^大，經(jīng)營時(shí)間很長，需要對(duì)所在區(qū)域的規(guī)劃有非常細(xì)致的了解：1、 在確定選址之前，必須咨詢潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。2、 選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，無動(dòng)遷可能。3、 選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。F、建筑、改造條件建筑物的建筑面積約3000—8000為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時(shí)需考慮到與建筑、改造的配合。基本條件如下：1?利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造，（1） 建筑物為長方體，建筑面積在3000?8000m?（京、滬、穗、深以外的城市面積最好在5000平方米以內(nèi)）的范圍內(nèi)，寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳。（2） 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。周邊有一定回旋余地，可以合理分布對(duì)客區(qū)域與員工區(qū)域。周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在10個(gè)左右?；A(chǔ)設(shè)施情況(最佳)：水一用水額度不低于3600噸/月，電一用電不低于400KVA,煤氣一有煤氣管道接入或可以接入，排污一納入市政排污管網(wǎng),有化糞池，通訊一最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖(北方地區(qū))等設(shè)施到位。房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽Ｔ摲慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。2.小塊空地建造或購買土地熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。占地面積2000-3000左右，具體面積視地理位置與價(jià)位而定。該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。該地塊容積率符合改造后的需要一建筑面積能夠達(dá)到5000-6000moG?可能的合作方式1、購買：購買適合選址條件的房產(chǎn)或空地，但需具備兩個(gè)基本條件：一、 必須擁有產(chǎn)權(quán)；二、 應(yīng)有獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)。三、 單價(jià)不高于周邊商品房價(jià)格單價(jià)的60%。四、 整體投資一般不超過3000萬。2、加盟：需符合以下基本要求：加盟者有適合長期經(jīng)營的，可以改造成如家酒店連鎖物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。（2） 承認(rèn)加盟合同、按期繳納費(fèi)用。（3） 按照如家統(tǒng)一的硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修改造。（4） 加盟店同意由如家總部派出人員經(jīng)營管理，以保持統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3、房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：（1） 房屋租賃價(jià)格合理，潛在的位置優(yōu)勢，租賃期不低于15年。（2） 房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽＃?） 產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人；（4） 房屋結(jié)構(gòu)完好，布局合理，有較高的出房率。六■現(xiàn)存選址的改進(jìn)I型東雇花園波波城檯源小區(qū)爸）0正大路龜）北岸號(hào)呑江肅種底豐橋OS傅冢遽%Bai遞血底a5i號(hào)通途路-，:*G329各路口:日均1700多輛遞霜-④發(fā)K大1?天親華密紳I型東雇花園波波城檯源小區(qū)爸）0正大路龜）北岸號(hào)呑江肅種底豐橋OS傅冢遽%Bai遞血底a5i號(hào)通途路-，:*G329各路口:日均1700多輛遞霜-④發(fā)K大1?天親華密紳百g名江薪報(bào):250戶，⑥新日社區(qū)眥XK/崎市QQ⑥福昭家園三期@，?福明鼠園寧浪市眼科醫(yī)咲@）夠水和城@福亦'。週常春藤小區(qū)：95輛藤小域16700RMB/m2金.?? @城市陽光八逼途路段:繁忙江南桑家臨時(shí)小區(qū)丄朱一E970戶￥/務(wù) ⑥江東新世12）寧浪市45耐°e"8輛?天一廣場 olfe駅曲? ￡600戶、、。櫻花公困、二逾朋.0]方名庭CIR化十艇8戶華蝕32護(hù)歐主大酒IS?電T?5e@) @@)居蠱家園d外灘大橋町花匹；酣色a租鎧熄廠場Tf遊老外st如上圖所述，紅色的點(diǎn)是以如家已有的選址方案所在江東區(qū)的分布情況。在此地圖上有小組成員在網(wǎng)上查詢的資料信息一一各個(gè)小區(qū)的住戶人數(shù)，繁華地段及相關(guān)地段的車流量。

如上圖是將各個(gè)小區(qū)之間的距離用簡易圖表示。用完全覆蓋模型來確定新的分布范圍區(qū)，DC=1.5公里（4.5cm）。以下是用LINDO計(jì)算之后的結(jié)果：minx1+x2+x3+x4+x5+x6+x7+x8+x9+x10stx1+x2+x5>=1x1+x2+x4>=1x3+x4+x6+x7>=1x2+x3+x4+x5+x6+x8>=1x1+x4+x5+x6+x8>=1x3+x4+x5+x6+x7+x8+x9>=1x3+x6+x7+x8+x9>=1x4+x5+x6+x7+x8+x9+x10>=1x6+x7+x8+x9+xl0>=lx8+x9+xlO>=lendLPOPTIMUMFOUNDATSTEP11OBJECTIVEFUNCTIONVALUE1)3.000000VARIABLEVALUEREDUCEDCOSTX11.0000000.000000X20.0000000.000000X31.0000000.000000X40.0000000.000000X50.0000000.000000X60.0000000.000000X70.0000000.000000X80.0000000.000000X90.0000000.000000X101.0000000.000000

2)0.000000-1.0000003)0.0000000.0000004)0.000000-1.0000005)0.0000000.0000006)0.0000000.0000007)0.0000000.0000008)0.0000000.0000009)0.0000000.00000010)0.0000000.00000011)0.000000-1.000000NO.ITERATIONS=11ROWSLACKORSURPLUSDUALPRICESRANGESINWHICHTHEBASISISUNCHANGED:DUALPRICESVARIABLECURRENTALLOWABLEALLOWABLECOEFINCREASEDECREASEX11.0000000.0000001.000000OBJCOEFFICIENTRANGESX21.000000INFINITY0.000000

X31.0000000.0000000.000000X41.0000000.0000000.000000X51.000000INFINITY0.000000X61.000000INFINITY0.000000X71.0000000.0000000.000000X81.0000000.0000000.000000X91.0000000.0000000.000000X101.0000000.0000000.000000RIGHTHANDSIDERANGESROWCURRENTALLOWABLEALLOWABLERHSINCREASEDECREASE21.0000000.0000001.00000031.0000000.000000INFINITY41.0000000.0000000.00000051.0000000.0000000.00000061.0000001.0000000.00000071.0000000.000000INFINITY81.0000001.0000000.00000091.0000000.000000INFINITY101.0000000.0000000.000000111.0000000.0000000.000000從結(jié)果上看，選址應(yīng)該在A、C和J點(diǎn)三處。與原先的選址沒有太大的差異，最大的不同就是在C點(diǎn)處的選址。就全覆蓋模型來說，一定意義上其實(shí)原先的選址并沒有多大的問題，并可能是當(dāng)下最適當(dāng)?shù)囊粋€(gè)選址規(guī)劃，原