房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示課件

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析3、消費(fèi)稅4、營(yíng)業(yè)稅5、城建稅及教育費(fèi)附加6、印花稅7、個(gè)人所得稅9大稅種67個(gè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2、增值稅8、房產(chǎn)稅&土地使用稅1、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅—長(zhǎng)期掛往來(lái)未確認(rèn)收入：此類收入一般屬于企業(yè)將不經(jīng)常發(fā)生的營(yíng)業(yè)外收入長(zhǎng)期掛往來(lái)科目減少應(yīng)納稅所得額。應(yīng)核查應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)收賬款、專項(xiàng)應(yīng)付款等等明細(xì)科目貸方發(fā)生額及余額。取得手續(xù)費(fèi)收入（如：代扣代繳個(gè)人所得稅取得手續(xù)費(fèi)收入）；1確實(shí)無(wú)法支付的款項(xiàng)（可參考債權(quán)人壞賬損失的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)）；2違約金收入（如：沒(méi)收購(gòu)貨方預(yù)收款）；3取得補(bǔ)貼收入（是否有規(guī)定資金專項(xiàng)用途的撥付文件）：4取得內(nèi)部罰沒(méi)款（如：不再退還當(dāng)事人的罰款或違紀(jì)款）；56政策性搬遷收入（審核合同、立項(xiàng)合同，按余額征稅）；7企業(yè)產(chǎn)品用于交際應(yīng)酬的禮品贈(zèng)送（視同銷售）；8外購(gòu)水電氣用于職工福利（視同銷售）；企業(yè)所得稅—視同銷售未確認(rèn)收入：企業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)屬發(fā)生改變或者將資產(chǎn)移送至境外，應(yīng)作視同銷售處理并作納稅調(diào)整。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)增加視同銷售收入同時(shí)增加視同銷售成本。應(yīng)核查產(chǎn)成品科目貸方直接對(duì)應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出、職工福利費(fèi)等科目。9集團(tuán)公司收取的安全生產(chǎn)保證基金：應(yīng)按扣除當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的損失以及返回給下屬企業(yè)金額等后的余額（含利息）確認(rèn)收益并入應(yīng)納稅所得額。10租金收入：成本攤銷與租金收益應(yīng)的確認(rèn)應(yīng)符合配比原則，租金收入應(yīng)按合同或協(xié)議約定的應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。注意對(duì)于預(yù)收租金收入在企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅中確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不同，增值稅或營(yíng)業(yè)稅是在取得預(yù)售款的當(dāng)期確認(rèn)收入。企業(yè)所得稅—其他特殊項(xiàng)目收入的確認(rèn)：與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出；11應(yīng)由個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（如個(gè)人車輛消費(fèi)的油費(fèi)、修車費(fèi)）；12以前年度發(fā)生的費(fèi)用（應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制）；13為職工支付商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)；14贊助性支出（注意與廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)區(qū)分開(kāi)）；15稅收滯納金和罰款（注意與商業(yè)性的加息或罰款區(qū)分開(kāi)）；16企業(yè)所得稅—不予扣除的支出:17不符合規(guī)定的勞動(dòng)保護(hù)支出（注意與福利費(fèi)區(qū)分開(kāi)）；18安?；鸱祷乜钣糜谟卸惽翱鄢龢?biāo)準(zhǔn)規(guī)定的支出（如：直接發(fā)獎(jiǎng)金或補(bǔ)助、列支職工教育經(jīng)費(fèi)）；19應(yīng)視同工資薪金的勞動(dòng)報(bào)酬支出（如：補(bǔ)貼性質(zhì)的勞動(dòng)報(bào)酬支出、聘用實(shí)習(xí)生實(shí)際發(fā)生的工資薪金性費(fèi)用）；20職工福利費(fèi)（如：防暑降溫費(fèi)、食堂費(fèi)用）超過(guò)合理工資薪金的14%，不得在稅前扣除）；企業(yè)所得稅—超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的支出：21補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)和補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)（超過(guò)合理工資薪金的5%，不得稅前扣除）；22業(yè)務(wù)招待費(fèi)用（超過(guò)min（實(shí)際發(fā)生額的60%，營(yíng)業(yè)收入的0.5%），不得稅前扣除）；建造、購(gòu)置固定資產(chǎn)發(fā)生的應(yīng)予資本化的利息支出：注意資本化開(kāi)始、暫停以及停止的時(shí)點(diǎn)，是區(qū)分利息支出資本化或費(fèi)用化處理的關(guān)鍵；23應(yīng)予資本化的固定資產(chǎn)大修理支出：如果同時(shí)符合修理支出達(dá)到取得該資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上，以及修理后使用年限延長(zhǎng)2年以上這兩個(gè)條件，那么該項(xiàng)支出應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值；24企業(yè)所得稅—固定資產(chǎn)的資本化支出：計(jì)提但未實(shí)際支出的安全生產(chǎn)費(fèi)（納稅調(diào)增）；26工會(huì)經(jīng)費(fèi)沒(méi)有取得工會(huì)經(jīng)費(fèi)專用收據(jù)（納稅調(diào)增）；28收到總部返回的安全生產(chǎn)保證基金（應(yīng)沖減相關(guān)費(fèi)用）；325計(jì)提但未實(shí)際支出的福利費(fèi)和補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（納稅調(diào)增）；327企業(yè)所得稅—其他特殊的扣除項(xiàng)目：固定資產(chǎn)不得作為低值易耗品核算；停止使用的固定資產(chǎn)（自次月起停止計(jì)提折舊）；無(wú)形資產(chǎn)攤銷年限（不低于稅法規(guī)定的最低年限）；資產(chǎn)損失（經(jīng)審批或申報(bào)后才能稅前扣除）；資產(chǎn)處置所得（應(yīng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”）；企業(yè)所得稅—資產(chǎn)類：不征稅收入形成資產(chǎn)的折舊，不得在稅前扣除；29303132333435資源綜合利用產(chǎn)品自用部分（不屬于企業(yè)收入，不能享受減計(jì)收入的稅收優(yōu)惠）；36研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除（按[2008]116號(hào)規(guī)定的費(fèi)用和支出項(xiàng)目進(jìn)行稅前扣除）；企業(yè)所得稅—稅收優(yōu)惠類：37新稅法實(shí)施后補(bǔ)計(jì)2008年之前發(fā)生的收入或沖銷支出；40不合規(guī)抵扣憑證（白條、假發(fā)票等），不得稅前扣除；41吸收合并不適用特殊重組政策或適用但未按規(guī)定書(shū)面?zhèn)浒福?2天然氣的產(chǎn)銷量差異超過(guò)合理?yè)p耗部分，應(yīng)確認(rèn)收入；企業(yè)所得稅—其他類：38總部期間費(fèi)用應(yīng)在不同稅率的東、西部企業(yè)合理分?jǐn)偅?9折扣額與銷售額不在同一張發(fā)票?不得稅前扣除折扣額；43、將貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人（視同銷售）；44、從事貨物生產(chǎn)銷售的企業(yè)的混合銷售行為（主營(yíng)業(yè)務(wù)）；45、處置自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)（區(qū)分是否抵扣過(guò)進(jìn)項(xiàng)）；

46、出售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)外的物品（按適用稅率）；47、購(gòu)進(jìn)的水電用于銷售（計(jì)算銷項(xiàng)，同時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)）；增值稅—銷項(xiàng)類：銷項(xiàng)類主要注意：（1）視同銷售的幾種情況；（2）簡(jiǎn)易征收的稅率適用問(wèn)題。48非油氣田企業(yè)的非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)（進(jìn)項(xiàng)不得抵扣）；購(gòu)進(jìn)材料用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程（進(jìn)項(xiàng)不得抵扣）；49以建筑物或構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施（進(jìn)項(xiàng)不得抵扣）；50購(gòu)進(jìn)貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)（進(jìn)項(xiàng)不得抵扣）；51增值稅—進(jìn)項(xiàng)類：進(jìn)項(xiàng)類主要注意：（1）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的幾種情況；

（2）與視同銷售的區(qū)別。增值稅—其他：適用稅率錯(cuò)誤：

適用低稅率如13%、6%、4%、3%等貨物，除此之外的其他貨物應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況按照適用稅率征收。如：一般納稅人銷售自產(chǎn)的自來(lái)水可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，或者按照13%稅率征收可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。應(yīng)核查其他業(yè)務(wù)收入憑證，看有無(wú)按照適用稅率計(jì)提增值稅。52石腦油對(duì)外銷售，未取得免稅證明單應(yīng)計(jì)提消費(fèi)稅；54自產(chǎn)自用應(yīng)稅消費(fèi)品，用于職工福利等計(jì)提消費(fèi)稅；55部分成品油產(chǎn)品改變名稱后應(yīng)計(jì)提未計(jì)提消費(fèi)稅；56消費(fèi)稅成品油子稅目和稅率適用錯(cuò)誤；57個(gè)別應(yīng)征消費(fèi)稅產(chǎn)品，未計(jì)提消費(fèi)稅；53消費(fèi)稅：消費(fèi)稅注意（1）消費(fèi)稅的征稅范圍及適用稅率；

（2）消費(fèi)稅視同銷售情形（均為自產(chǎn)貨物）。585960營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅注意：營(yíng)業(yè)稅的征收范圍以及計(jì)稅依據(jù)（全額&差額計(jì)征）。股份公司將自有資金提供給成員企業(yè)使用收取的利息：應(yīng)按貸款行為計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；取得代扣代繳、代收代繳、委托代征稅款手續(xù)費(fèi)收入：應(yīng)按服務(wù)業(yè)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)收取的延期付款利息，屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。61城建稅和教育費(fèi)附加：繳納“三稅”的同時(shí)應(yīng)計(jì)算繳納城建稅和教育費(fèi)附加，并且應(yīng)納稅額與實(shí)際繳納的“三稅”成比例關(guān)系。同時(shí)注意城建稅和教育費(fèi)附加的“進(jìn)口不征、出口不退”的特點(diǎn)。62印花稅：注意屬于印花稅征稅范圍的合同證照及適用稅率。企業(yè)以訂單、要貨單等確立供需關(guān)系、明確供需各方責(zé)任、據(jù)以供貨和結(jié)算的業(yè)務(wù)憑證，具有合同性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定貼花。應(yīng)逐項(xiàng)翻閱訂單、要貨單等具有合同性質(zhì)的憑證，根據(jù)所載金額計(jì)算應(yīng)繳納印花稅。單位和個(gè)人繳付的住房公積金，超過(guò)規(guī)定比例（12%）和標(biāo)準(zhǔn)的部分應(yīng)并入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金計(jì)征個(gè)人所得稅；單位和個(gè)人繳納的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)金、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)：應(yīng)并入當(dāng)月工資薪金代扣代繳個(gè)人所得稅，注意按規(guī)定比例實(shí)際支付的基本醫(yī)療或養(yǎng)老保險(xiǎn)免征個(gè)人所得稅；個(gè)人所得稅：636465個(gè)人所得稅注意：具有工資薪金性質(zhì)的項(xiàng)目金額應(yīng)與當(dāng)月“工資、薪金”合并納稅，會(huì)影響個(gè)人所得稅的稅率適用級(jí)次。發(fā)放給個(gè)人的過(guò)節(jié)費(fèi)、高溫費(fèi)等職工福利費(fèi)：應(yīng)并入當(dāng)月工資薪金合并計(jì)繳個(gè)人所得稅；66房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的征收方式分為從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間除了將自有住房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)外，其他房地產(chǎn)適用于“次月”的規(guī)定。企業(yè)自建（購(gòu)置）房屋、建筑物：應(yīng)