房地產(chǎn)估價思考題

房地產(chǎn)估價思考題房地產(chǎn)估價思考題房地產(chǎn)估價思考題資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)估價思考題版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)估價思考房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的實體狀況與權(quán)益狀況如何區(qū)別？P2物質(zhì)實體:房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分分為有形實體、實體質(zhì)量、組合功能。權(quán)益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分包括權(quán)利、利益和收益的組合。（所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等）實體狀況好的房地產(chǎn)，其價值是否必定高？答：不一定，其價值與附帶權(quán)益相關(guān)聯(lián)，受到附帶權(quán)益的制約。3.引起房地產(chǎn)價格上升的原因有哪些？P14答：對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良；通貨膨脹；房地產(chǎn)的稀缺性；外部條件改善。4.房地產(chǎn)價格的特征主要有哪些（大點）p18答：①受區(qū)位影響；②本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；③出售價格和出租價格并重；④形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果；（⑤房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，容易受交易者的個別因素的影響。）房地產(chǎn)估計房地產(chǎn)估價的估價目的有哪些（記住三點即可）p26答：估價目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動、房地產(chǎn)保險、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營等方面。房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則是什么？P32答：獨立、客觀、公正。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的技術(shù)原則有哪些？P33答：合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到哪幾點？P33答：1、產(chǎn)權(quán)合法；2、利用、使用合法；3、處分方式合法；4、估價過程合法。替代原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是什么？效用相同，價格低，價格相同效用高答：一般來說，消費者的消費行為總是以使其消費效果的滿足程度達(dá)到最大為目的，因此在同一市場上，當(dāng)兩種或者兩種以上商品具有相同效用時，消費者總是愿意以較低價格購買具有一定效用的商品。當(dāng)處于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場上同時存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時，其價格將在市場機(jī)制的作用下趨于一致?？偟膩碚f，就是效用相同，價格低為優(yōu)；價格相同，效用高為優(yōu)。估價時點原則的意義在于什么？答：估價時點是房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評估時價值的界限，是界定價格的時點。同一宗房地產(chǎn)在不同的時點，往往會有不同的價格。市場比較法理論依據(jù)：替代原理。替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。使用條件：可選取的交易實例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有3～4個。3.運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列7個步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價格。什么是同一供求圈？試舉例說明是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格互相影響的房地產(chǎn)所處適當(dāng)范圍，包括臨近地區(qū)和類似地區(qū)4.估價對象房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、實例房地產(chǎn)、可比實例房地產(chǎn)四者異同點和關(guān)系是什么?估價對象房地產(chǎn):是指一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。交易實例房地產(chǎn):是指在房地產(chǎn)市場中真實發(fā)生的房地產(chǎn)交易案例；類似房地產(chǎn):與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并與估價對象房地產(chǎn)狀況相同(用途、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、檔次相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)；；可比實例房地產(chǎn):有可比基礎(chǔ)的實例；交易實例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)最小，是包圍與被包圍的關(guān)系。四、成本法2.客觀成本與實際成本的含義與區(qū)別是什么？答：實際成本:是某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費客觀成本:是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。房地產(chǎn)價格是如何構(gòu)成的，各構(gòu)成項目如何估算？答：房地產(chǎn)價格通常由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤構(gòu)成。8.舊房地產(chǎn)估價的成本法基本公式是什么？答：舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新構(gòu)建價格-建筑物的折舊舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊9.求取建筑物重新取得價格或重新開發(fā)成本的思路是什么？克隆一個房地產(chǎn)所需要的費用重置價格與重建價格的關(guān)系如何？答：重置價格：采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價格。重建價格：采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。一般重建價格大于重置價格。估價上的折舊包括哪三個方面？答：①物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。②功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊落后等。③經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價值損失。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。建筑物的自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的含義是什么？答：自然壽命：從竣工驗收合格之日起到不堪使用時所經(jīng)歷的年數(shù)。經(jīng)濟(jì)壽命：從竣工驗收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。某舊建筑物現(xiàn)在的價值是否可能大于它原來在新的時候的價值如何可能，出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么可能。主要有以下三種原因：①物質(zhì)方面升值，是指建筑物在實體方面的多于正常的養(yǎng)護(hù)投入使房屋價值增加，如在房屋平均正常維護(hù)基礎(chǔ)上加大維護(hù)投入，縮短維修周期，在正常使用中注意加強(qiáng)對房屋全面的保護(hù)，采取科學(xué)、專業(yè)的保護(hù)措施等；②功能方面升值，是指建筑物成本效用的相對增加所引起的價值上漲，主要指已有或更新的部件、裝修、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)大于其成本，如設(shè)計具有前瞻性，在投入使用后不久(比如三四年內(nèi))就與那時的市場流行趨勢吻合，改變建筑物內(nèi)部布局或重新裝修、增設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)、房間音響系統(tǒng)，使之與未來市場流行趨勢吻合等；③經(jīng)濟(jì)方面升值，是指建筑物本身以外的各種有利因素所造成的價值上漲，包括供給偏少、需求偏旺、自然環(huán)境優(yōu)化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等，如在建筑物附近興建地鐵線路、街心花園、綠地，拆除了有一定污染的工廠或垃圾轉(zhuǎn)運站。中國現(xiàn)行房屋折舊制度的主要內(nèi)容是什么？使用直線折舊法除房屋及建筑物外,其他不在用的固定資產(chǎn)不得計提折舊22.中國現(xiàn)行房屋完損等級是如何劃分的不同的完損等級對應(yīng)的新舊程度是什么答：房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為完好房（8-10成新）、基本完好房（6、7成新）、一般損壞房（4、5成新）、重?fù)p壞房和危險房（3成以下）等五類。收益法土地使用年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間不一致時，如何確定收益年限？答：對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率三者的含義及相互關(guān)系如何？答：①土地資本化率：運用收益還原法評估土地時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地的年凈收益，這個凈收益不應(yīng)包括其他方面帶來的部分。②建筑物資本化率：運用收益還原法評估建筑物時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益也是建筑物的年凈收益。③綜合資本化率：應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。房地產(chǎn)估價程序與估計報告的撰寫一個房地產(chǎn)估價項目運作的全過程和工作步驟是什么？①明確估價基本對象②擬定估價方案作業(yè)③搜集估價所需資料④實地勘察估價對象⑤選定估價方法計算⑥確定估價結(jié)果⑦撰寫估價報告⑧審核估價報告⑨估價資料歸檔估價基本事項包括哪些內(nèi)容？答：①明確估計目的；②明確估價對象；③明確估價時點。一個估價項目中的估價目的、估價時點和估價對象之間有何內(nèi)在聯(lián)系？并舉例說明。在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點和價值類型之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。估價目的：評估報告用途估價時點：由估價目的決定的。明確估價時點一般應(yīng)在明確估價對象之前，因為估價時點不同，估價對象狀況可能不同。估價對象：估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。搜集估價所需資料應(yīng)包括哪些內(nèi)容？P233收集可比案例，交易實例，收集成本交易實例收集收益交易實例什么是估價報告估價報告通常由哪幾部分組成估價報告中應(yīng)記載哪些內(nèi)容P239估價報告：是估價的成果1）封面2）目錄3）致委托人函：致函對象、致函正文、致函落款、致函日期（估價報告日期）4）估價師聲明：警示。5）估價的假設(shè)和限制條件：一方面是保護(hù)估價人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價報告使用者。6）估價結(jié)果報告7）估價技術(shù)報告8）附件估價假設(shè)和限制條件在估價報告中的作用是什么？答：一