某地塊環(huán)境調查研究

地塊環(huán)境調調研【第一部分分項目所所在地區(qū)區(qū)氣候調調查】11．目的：：通過對對項目所所在地區(qū)區(qū)氣候的的調研，掌掌握項目目所在地地區(qū)的基基本狀況況。2．調查方方式：查查找地區(qū)區(qū)的《市市志》及及詢問當當?shù)氐臍鈿庀笈_。3．調查主要內容：3-1．．溫度33-2．日照照條件33-3．風向向3-44.降雨量量及濕度度4．綜述述【第二部分分項目土土地性質質調查】1．目的：通過對項目地塊的地理位置、地質、地貌、七通一平狀況的調研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2．調查方式：實地調查；實地調查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3．調查主要內容：3-1．地地理位置置（附圖圖）3-2．地質質地貌狀狀況：A、地形形，B、地質質，C、地貌貌，D、植物物分布，E、水系F、山脈脈，G、動物物種群33-3．土地地面積及及其紅線線圖3--4．七通通一平現(xiàn)現(xiàn)狀3--5．地塊塊的歷史史研究44．綜述述【第三部分分地塊周周邊環(huán)境境調查】1．目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進行調查。2．調研方式：實地調查；實地調查拍攝圖片。3．主要內容3-1．地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。A、地塊東面近景、遠景。B、地塊南面近景、遠景。C、地塊西面近景、遠景。D、地塊北面近景、遠景。3-2．地塊2公里半徑內的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。3-3．環(huán)境污染情況：A、空氣：灰塵及氣味B、噪音：噪音來源及噪音分貝C、水質：地塊周邊河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情況4．綜述【第四部分分地塊交交通條件件調查】1．目的：調查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2．調研方式：結合市政交通地圖，實地察看。3．主要內容3-1．項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃：A、主要交通干道B、遠景規(guī)劃C、公共交通起始線路3-2．項目對外水、陸、空交通狀況。3-2．地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．綜述【第五部分分周邊市市政、公公建配套套設施調調查】11．目的：：調查與與小區(qū)居居民生活活相關的的市政配配套設施施的完備備程度。2．方式：實地調研。3．主要內容：調查地塊周邊1.5公里半徑內的市政、公建配套設施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：3-1．購物（購物中心、商場、超市、農貿市場等）3-2．文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及其質量）3-3．醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及其質量）3-4．金融（銀行、保險、證券）3-5．郵政3-6．娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）3-7、水電、排污情況4．綜述【第六部分分周邊社社區(qū)現(xiàn)狀狀調查】1．目的：調查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2．方式：實地調研。3．主要內容3-1．周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產業(yè)特性3-2．各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等：A、基本資料：1）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內配套6）、開發(fā)時間7）、建筑結構8）、建筑面積B、戶型、面積跨度C、規(guī)劃D、銷售資料1）、售價2）、付款方式3）、銷售進度4．綜述【第七部分分項目地地塊的綜綜述】【第八部分分項目地地塊特性性的類似似方案分分析】33．目的：：類似方方案分析析，可以以對項目目具體的的規(guī)劃、建建筑、環(huán)環(huán)藝等具具有參考考價值。4．方式：資料查找。3．主要內容：（圖片為主）3-1．規(guī)劃3-2．建筑3-3．環(huán)藝3-4．建材3-5．特殊環(huán)境處理4．綜述市場研究工作模塊市場調研【第一部分分項目所所在地房房地產市市場現(xiàn)狀狀調研】1．目的：調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。2．調查方式：搜集基礎數(shù)據(jù)，在此基礎上進行分析。3．主要內容：3-1．宏觀經濟運行狀況1）、數(shù)據(jù)指標數(shù)量與上年同比增長全省項目所在地全省項目所在地A.國內生產總值其中：第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)房地產B.固定資產投資其中：房地產開發(fā)C.社會消費品零售總額D.商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)2）、分析3-2．項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī)A．項目所在地的居民住宅包括的形態(tài)及其比重構成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C．政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。3-3．項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產開發(fā)總額其中商品房建設其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1：區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導商品住宅平均價格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢區(qū)域01年平均價格00年平均價格99年平均價格多層高層多層高層多層高層全市項目所在板塊【第二部分分類比競競爭樓盤盤調研】1．目的：調查項目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質和市場狀況。2．調查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調查。3．主要內容：3-1．基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設計商環(huán)境設計商銷售代理商3-2．項目戶型結構詳析戶型（a房b廳c衛(wèi)d工e廚f陽臺g花園）面積跨度套數(shù)/百分比平層錯層躍層（復式）3-3．項目規(guī)劃設計及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結構外立面風格、色調及用材交樓內裝修標準小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內康樂及商業(yè)配套設施物業(yè)管理售價（按揭折后價）最高價：最低價：均價：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團客戶：3-4．綜合評判評判項目評價A．地塊周邊環(huán)境及配套評判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整體素質B．樓盤素質評判B-1建筑風格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃B-4戶型設計B-5小區(qū)內配套B-6車流組織B-7物業(yè)管理C．物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項目包裝及營銷手法綜合評價【第三部分分住宅消消費者行行為分析析】1．目的：：了解住住宅消費費者目前前之消費費意識和和行為方方式。22．調查方式式：目標標客戶群群用問卷卷的形式式來抽樣樣調查。3．主要內容：3-1．各類檔次商品住宅客戶分析指標比例家庭結構3口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征經商老板：三資高級白領：三資普通白領：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結構20－30：30－45：45－55：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析A、購房目的及面積偏好指標比例購房目的A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F度假G其他面積偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、層數(shù)、戶型偏好及購買價格承受能力指標比例層數(shù)偏好A多層（7層以下）B小高層（8－18層）C高層（18層以上）戶型偏好1A平層B錯層C躍層（復式）戶型偏好2A1房1廳B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上價格偏好A（根據(jù)當?shù)貎r格板塊劃分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影響購房決策的最主要的5個因素A地理位置置B市政交交通便利利程度CC周邊生生活配套套完備程程度（包包括子女女教育）D距離上班地點的遠近E價格F建筑風格及外立面G戶型設計及實用率H社區(qū)內綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動J周邊社區(qū)素質及空氣、噪音等污染程度K產權等法律手續(xù)的齊全L建筑質量的保證M發(fā)展商品牌和實力進行市場調調查需要要了解的的內容主主要有：：1、對經濟濟與發(fā)展展形勢的的了解。房地產業(yè)的的發(fā)展與與一個國國家和地地區(qū)的政政治、經經濟、金金融、教教育和治治安社會會發(fā)展等等因素息息息相關關，對房房價和銷銷售情況況有影響響。2、對房地地產市場場發(fā)展態(tài)態(tài)勢的了了解。需要了解的的內容包包括近幾幾年各類類房地產產開發(fā)項項目完成成投資額額、竣工工面積、施施工面積積、新開開工面積積、銷售售面積、銷銷售價格格、空置置面積、市市場變化化情況，以以至今后后幾年對對各類物物業(yè)潛在在需求與與有效需需求的分分析。當當然，也也包括銀銀行開展展住房抵抵押貸款款情況的的力度和和發(fā)展趨趨勢等。3、對房地地產政策策法規(guī)和和政府有有關措施施的了解解。主要了解的的是：土土地使用用、規(guī)劃劃設計、拆拆遷安置置、開發(fā)發(fā)管理、建建筑施工工、銷售售、稅收收、物業(yè)業(yè)管理等等方面的的法規(guī)以以及政府府領導人人的重要要講話，新新的政策策措施、工工作部署署等。近近期出臺臺的關于于住房制制度改革革、藍印印戶口制制度，尤尤其對商商品房預預售條例例等規(guī)定定、政府府對銷放放心房"的要求求等等，更更須熟悉悉和嚴格格執(zhí)行。4、對項目目周邊居居民的調調查了解解。了解居民尤尤其是項項目周圍圍居民的的住房現(xiàn)現(xiàn)狀、人人員構成成、文化化程度、收收入情況況、購房房能力、住住房需求求、購房房動機及及對未來來住房的的期望，可可接受的的價格，對對付款方方式、套套型面積積、裝修修標準、居居民環(huán)境境和設施施配套等等的要注注，進行行深入了了解。然然后再有有針對性性的根據(jù)據(jù)這些資資料來確確定將來來所開發(fā)發(fā)項目的的市場定定位。5、對周邊邊同類樓樓盤的調調查了解解。了解的內容容主要有有：樓盤盤所處位位置、銷銷售面積積、銷售售價格、銷銷售手法法（包括括宣傳口口號、賣賣點和宣宣傳媒體體等）、銷銷售進度度、付款款方式、購購房對象象及樓盤盤設計造造型、裝裝修標準準、配套套設施和和環(huán)境美美化綠化化等，同同時還要要盡可能能了解樓樓盤的施施工進度度、資金金到位情情況和物物業(yè)管理理情況等等，然后后制表逐逐一進行行比較分分析，以以便正確確定出自自己的開開發(fā)營銷銷策略。市調的內容容以當?shù)鼐用衩瘳F(xiàn)有住住房狀況況及需求求狀況，即即消費行行為調查查一、區(qū)域概概況1、區(qū)域簡簡介（三三緯經濟濟部分）①區(qū)域介介紹城市別別名，在在全國和和全省的的地位。②人口包包括人口口總量及及區(qū)域內內各小區(qū)區(qū)域人口口分布、城城鎮(zhèn)和農農村人口口比例、人人口增長長情況、人人均壽命命。③區(qū)域劃劃分下屬幾幾個區(qū)，包包括經濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)有否及及其地位位。④歷史人人文景觀觀有關該該城市的的歷史、重重點風景景旅游景景點。⑤交通條條件交通便便利性，港港口、機機場、車車站等情情況。⑥公共設設施有關醫(yī)醫(yī)療、休休閑等設設施情況況。⑦教育、文文化情況況居民受受教育情情況。⑧其它2、宏觀經經濟部分分①當?shù)亟洕鷿鷺嫵筛鳟a業(yè)業(yè)比例，即即第一、二二、三產產業(yè)比例例。②主要支柱柱產業(yè)情情況③國民生產產總值及及GDP值包括在在全國或或全省的的排名。④主要的一一些大企企業(yè)情況況⑤其他3、微觀經經濟部分分①人均收入入及各支支出比例例②生活方式式及社會會時尚③消費理念念④就業(yè)情況況⑤其他4、整體評評述和遠遠景展望望二、房地產產市場1、國家政政府的有有關方針針政策、法法律規(guī)及及有關變變化趨勢勢（注：：按各部部門劃分分）①房地產管管理部門門A、對開發(fā)發(fā)商a.有關預預售證的的發(fā)放條條件b.對建筑筑產品的的一些要要求，包包括有關關材料的的運用c.其他B、對消費費者a.有關拆拆遷的安安置方式式b.房改房房交易的的規(guī)定c.房價的的控制d.其他C、對中介介代理機機構a.有關從從業(yè)人員員的資質質考核b.機構的的其他管管理條約約②土地局A、土地的的轉讓方方式及價價格控制制B、土地的的年供給給量C、有關土土地的其其他規(guī)定定③規(guī)劃局A、城市的的規(guī)劃方方向、區(qū)區(qū)域定位位及遠景景規(guī)劃B、拆遷力力度④交通部門門A、有關道道路網(wǎng)的的建設B、重點交交通基礎礎設施的的建設C、對私人人購車的的一些政政策⑤銀行A、存款利利率，按按揭貸款款的利率率B、按揭年年期及業(yè)業(yè)務方式式等C、對開發(fā)發(fā)商的貸貸款支持持⑥稅、費部部門A、有關交交易的稅稅、費B、辦有關關證件的的收費情情況C、對開發(fā)發(fā)過程的的收費情情況，包包括配套套費等⑦其他政府府部門A、公安部部門關于于購房入入戶的政政策B、貨幣分分房的施施行力度度⑧與房地產產有關的的其他信信息2、房地產產現(xiàn)狀①以當?shù)鼐泳用瘳F(xiàn)有有住房狀狀況及需需求狀況況，即消消費行為為調查。（附附表）注：通通過問卷卷調查分分析，比比例為當當?shù)厝丝诳诘?‰。A、居民收收入情況況B、居住情情況C、置業(yè)意意向②房地產上上一時期期概括（一一般以上上一年度度）及同同期比較較A、交易面面積、交交易金額額B、價格走走勢C、各樓型型的比例例③本年度的的推案量量及需求求預測注：指指主管部部門的預預測有關關媒體上上可獲取取。④房地產開開發(fā)商的的調查（附附表）A、開發(fā)商商基本情情況B、有關業(yè)業(yè)績C、新動向向⑤代理行業(yè)業(yè)的調查查（附表表）A、個案推推出中代代理公司司參與的的比整個個市場代代理的氛氛圍。B、例C、參與的的方式D、主要公公司情況況⑥專做二手手房中介介情況A、市場情情況B、有關公公司⑦個案調查查（附表表）A、已結盤盤B、現(xiàn)在開開盤C、年內將將開盤D、個案調調查需提提交的結結果a、個案區(qū)區(qū)域分布布圖（在在地圖上上標出）b、等價位位曲線圖圖c、分析總總結出幾幾大區(qū)域域，并總總結出特特點⑧重點樓盤盤跟蹤檔檔案（附附表）時時關關注重點點樓盤，包包括廣告告宣傳方方向、銷銷售進展展一切信信息（此此步工作作由各事事業(yè)處處處長負責責）三、重點區(qū)區(qū)域市調調（公司司在該區(qū)區(qū)域有項項目時）1、區(qū)域周周邊環(huán)境境調查（附附表）A、周邊自自然和綠綠化景觀觀B、教育、人人文景觀觀C、各種污污染程度度D、周邊社社區(qū)素質質周邊市市政配套套便利性性2、區(qū)域周周邊居邊邊消費行行為調查查（附表表）3、區(qū)域重重點樓盤盤調查（附附表）4、分析總總結區(qū)域域區(qū)的主主力客戶戶群，價價格定位位等基本本信息，為為公司的的簡報制制作做好好準備。四、其他方方面調查查1有關媒體體調查①可使用媒媒體情況況②各媒體有有關房地地產的欄欄目、專?？闆r況③各媒體收收費情況況④總結區(qū)域域房地產產宣傳廣廣告投入入情況⑤要求提供供各欄目目的簡介介，價位位表原件件，此步步工作為為事業(yè)處處負責完完成。房地產代理理解讀房地產代理理1中介代理理--市場的的活躍力力量目前房地產產業(yè)中介介代理商商正呈現(xiàn)現(xiàn)由單純純的售租租代理業(yè)業(yè)務向銷銷售商、包包銷商角角色轉化化，比如如說，我我們?yōu)榘l(fā)發(fā)展商做做客戶調調查、市市場定位位、客戶戶定位、營營銷推廣廣計劃、廣廣告執(zhí)行行、銷售售組織等等，甚至至包括現(xiàn)現(xiàn)場的包包裝、接接待中心心的設計計，還有有促銷的的包裝、接接待中心心的設計計，還有有促銷活活動的組組織，全全都是由由我們一一家來做做的。每每一個細細分的行行業(yè)都有有專業(yè)的的公司去去做，如如廣告公公司、室室內設計計公司、園園林規(guī)劃劃公司、公公關公司司等。這個行業(yè)要要取得真真正發(fā)展展，需要要三個方方面的東東西，一一是品牌牌，二是是網(wǎng)絡，三三是團隊隊。第二章市場場調研一、房地產產市場調調研和營營銷的信信息分析析營銷與推銷銷、促銷銷不同，營營銷是從從市場需需要出發(fā)發(fā)，根據(jù)據(jù)市場、客客戶的需需求生產產產品，它它的管理理以利潤潤為導向向，營銷銷計劃具具有長期期性。推銷、促銷銷是針對對現(xiàn)成產產品的銷銷售，以以銷售量量為導向向，計劃劃短期性性。發(fā)展商拿到到地后首首先考慮慮什么？？一般住宅用用途有：：公寓、辦辦公、商商住、商商場、別別墅、酒酒店公寓寓、酒店店式商務務套房等等，這些些用途可可以組合合。其次，建造造何種建建筑形狀狀，高層層、小高高層還是是多層……？容積積率決定定建筑形形狀，但但可以變變化，容容積率下下降樓面面會提高高，而開開發(fā)成本本下降、周周期縮短短，經濟濟效益也也許不變變。第三，考慮慮房型，兩兩房一廳廳為主還還是兩房房一衛(wèi)抑抑或兩房房兩衛(wèi)……？各種房房型面積積如何確確定？目目標客源源是誰、在在哪里、最最關心什什么？另外，房地地產市場場調研可可以幫助助產品再再定位。所所以產品品要立足足市場，必必須要有有自身特特點，與與市場有有一個市市場區(qū)隔隔。目前上海商商品房積積壓有兩兩大原因因：產品品定位不不準，適適宜造住住宅的地地塊造了了商務樓樓，而應應該造商商務樓的的卻建成成了住宅宅；設計計、結構構不合理理，房型型偏大或或偏小。其其中有些些產品可可以通過過市場調調研再定定位，找找到新出出路?？驮词欠康氐禺a的生生命?？涂驮纯梢砸苑殖蓭讕最?，如如果以購購買動機機分類，有有投資、自自用型客客戶；按按區(qū)域劃劃分，有有本區(qū)、本本地、外外地等；；按收入入、有高高收入階階層、中中高收入入、中收收入、中中低收入入、低收收入等；；按屬性性，有高高級企業(yè)業(yè)主管、白白領階層層、歸國國人士、回回滬知青青、企業(yè)業(yè)為員工工購買等等等。二、房地產產市場調調研應該該從哪些些方面著著手？房地產營銷銷包括市市場營銷銷環(huán)境（市市場分析析）、營營銷組合合。市場調研側側重環(huán)境境部分，環(huán)環(huán)境分成成總體環(huán)環(huán)境和區(qū)區(qū)域環(huán)境境。總體環(huán)境含含有行政政與法律律、經濟濟、自然然、人口口、政治治、文化化、技術術環(huán)境；；區(qū)域環(huán)境有有特性、交交通、配配套、規(guī)規(guī)劃、房房地產競競爭市場場、房地地產消費費市場。行政與法律律環(huán)境指指與房地地產有關關的一切切政策、法法令、措措施，如如藍印戶戶口薄、契契稅減半半、新工工房上市市政策等等，它們們的出臺臺將直接接影響房房地產市市場。經濟環(huán)境指指人均收收入存款款額、物物價指數(shù)數(shù)、企業(yè)業(yè)投資總總額、金金融動態(tài)態(tài)（股票票、利率率、銀根根）、區(qū)區(qū)域主要要產業(yè)結結構等，目目的是了了解市場場和消費費者。自然環(huán)境包包括交通通狀況、市市政工程程、公共共設施（已已有、在在建、規(guī)規(guī)劃）、綠綠化、水水電煤配配套等，研研究市場場的可行行性。人口環(huán)境指指總人口口和人均均住宅面面積、家家庭結構構及趨勢勢（單身身--杭州推推出單身身貴族公公寓一售售而空、老老年、金金絲鳥住住宅等）、整整體素質質、人口口屬性、老老年化狀狀況等與與住宅建建設有關關的因素素。政治環(huán)境指指政局、外外交政策策，直接接影響房房地產銷銷售。文化、技術術環(huán)境指指文化傾傾向，新新建材、新新科技的的運用等等等。對某個個案案，區(qū)域域環(huán)境的的了解更更為重要要。首先了解區(qū)區(qū)域特性性，即區(qū)區(qū)域歷史史沿革（梧桐桐花園就就是充分分利用原原來是法法租界的的歷史因因素）、建建筑形態(tài)態(tài)及風格格、區(qū)域域特點（學學區(qū)、商商業(yè)中心心、工業(yè)業(yè)中心等等）；了解區(qū)域交交通狀況況，公交交、地鐵鐵、高架架、輕軌軌，交通通干道，未未來交通通計劃；；區(qū)域公共設設施配套套包括生生活和市市政（水水電煤）配配套，生生活配套套有公園園、學校校、醫(yī)院院、影劇劇院、商商業(yè)中心心、超市市、集貿貿市場、賓賓館、著著名餐飲飲、圖書書館、體體育場館館等，另另有政府府機構、標標志性建建筑等；；重點在房地地產競爭爭市場分分析，即即分析產產品總供供應及產產品組合合類型供供應量（各各自供應應量和比比例、市市場最歡歡迎類型型、建筑筑形態(tài)比比例及接接受程度度、市場場空白點點。三、市場調調研部門門的組織織結構和和各自負負責內容容。我們公司的的市場研研展部的的信息部部，負責責對各種種報刊雜雜志、學學術報告告信息綜綜合采集集和錄用用，統(tǒng)計計房地產產廣告；；市場調調研部，分分區(qū)域踏踏街和個個案市調調，區(qū)域域踏街人人員人走走遍區(qū)域域中每一一條街，記記錄公共共設施、競競爭個案案等，個個案市調調人員則則冒充客客戶對個個案進行行市場調調研。分成多個小小區(qū)域，對對每個區(qū)區(qū)域都有有區(qū)域踏踏街記錄錄，首先先在區(qū)域域圖上劃劃出公共共設施、個個案，填填報區(qū)域域印象、建建筑形態(tài)態(tài)、綠化化狀況、道道路、交交通、公公交線路路、商業(yè)業(yè)等，區(qū)區(qū)域的配配套、交交通、環(huán)環(huán)境狀況況都是通通過區(qū)域域踏街而而來。調研：它的總棟數(shù)數(shù)、基地地面積、總總建筑面面積、土土地等級級、公建建面積、公公建率、用用途組合合、環(huán)境境、交通通等是第第一張表表的內容容。如果是住宅宅，就有有住宅表表，對車車位、貸貸款年限限、樓層層、基價價、單價價范圍、主主力總價價、房型型配比、建建材、設設備等列列表填報報。各種種情況詳詳細了解解后再進進行綜合合分析，將將房型和和總價、工工期和銷銷售率、裝裝修和銷銷售等等等掛鉤。還要做好銷銷售去化化分析，銷銷售狀況況總分析析，包括括銷售道道具、媒媒體、述述求賣點點，付款款方式、策策略等等等?！緦嵗磕衬稠椖课晃挥趨侵兄新?，靠靠近虹橋橋鎮(zhèn)、古古北新區(qū)區(qū)，毗鄰鄰虹橋高高爾夫球球場。面積14000000平方米米，容積積率1.3左右，作作為住宅宅小區(qū)的的用途很很明確。要要求我們們公司調研小區(qū)區(qū)的建筑筑形態(tài)、房房型和比比例、面面積、客客源等等等。我們們迅速著著手整體體市場調調研，選選擇了10個有競競爭關系系的住宅宅小區(qū)個個案，比比如華光光、嘉信信、富麗麗、南國國等吳中中路、虹虹梅路、七七星路、莘莘莊、田田林周圍圍區(qū)域的的小區(qū)。踏踏街后發(fā)發(fā)現(xiàn)，該該小區(qū)生生活配套套不足，學學校、醫(yī)醫(yī)院不夠夠，交通通不便，但但總體較較適合建建造住宅宅小區(qū)。經經過個案案市調表表匯總，形形成區(qū)域綜合分分析表，明明確告訴訴我們：：這個區(qū)區(qū)域總建建筑面積積121100000平方米米，其中中高層11000000，小高高層980000，多層100000000平方米米，所以以這個區(qū)區(qū)域以多多層為主主，低層層（5層以下下）是市市場空白白點；高高層總量量不大，但但銷售不不理想，說說明該區(qū)區(qū)域對高高層有抗抗性；小小高層銷銷售68％，可可以考慮慮；區(qū)域域住宅小小區(qū)整體體銷售為為72％，說說明小區(qū)區(qū)受歡迎迎。房型型與總價價關系分分析得出出：房型型總量集集中在兩兩房一衛(wèi)衛(wèi)，市場場空白點點是兩房房兩衛(wèi)，且且現(xiàn)有192戶銷售售率100％說明明該房型型非常受受歡迎；；一房銷銷售不錯錯，適合合投資額額；三房房兩衛(wèi)銷銷售率較較高；大大房型銷銷勢不錯錯。另外，根據(jù)據(jù)分析，這這一區(qū)域域需要總總價在25萬－40萬元的的產品。面面積分析析得出：：對廳、廚廚、衛(wèi)要要求高；；主力面面積在100－130平方米米銷售狀狀況很好好。區(qū)域域樓層朝朝向分析析得出，六六樓積壓壓嚴重，肯肯定景觀觀朝向。同同時，個個案的付付款方式式全部有有銀行貸貸款，沒沒有租金金付房款款。區(qū)域的客源源主要是是歸國人人士，白白領階層層，港澳澳臺人員員，部分分企業(yè)為為員工購購買；本本地客源源集中在在徐匯、長長寧、盧盧灣、靜靜安、黃黃浦等區(qū)區(qū)，客戶戶關心小小區(qū)的配配套、環(huán)環(huán)境。我我們還發(fā)發(fā)展，該該區(qū)域所所有公共共設施、配配套都類類似，沒沒有特色色。最后的總結結是：1、該區(qū)域域住宅對對高層有有抗性，2、以多層層為主體體，3、小區(qū)住住宅形態(tài)的的銷售在在上海最最好，4、房型以以兩房一一衛(wèi)為主主、三房房兩衛(wèi)次次之，5、兩房一一衛(wèi)而言言在25平方米米最佳，6、三房兩兩衛(wèi)而言言廳在25－35平方米米好銷，7、總體面面積控制制在80－100、100－120平方米米，8、總價在在30－50萬元符符合市場場購買力力。該區(qū)域還存存在一些些市場空空白點，如如：幾乎乎沒有低低層公寓寓，120－140平方米米面積和兩房房兩衛(wèi)及及一房很很少，特特色公建建配套不不夠。我們的建議議是：1、建造錯錯落有致致的低層層公寓，損損失的容容積率通通過小高高層填補補。2、減少高高層總量量，3、面積配配比是，一一房占10％，面面積45－55平方米米；75－90平方米米的占45％，100－120的占15％，適適當加大大120－140面積的的比例；；兩房一一衛(wèi)占15％，重重點加大大兩房兩兩衛(wèi)比例例，三房房一衛(wèi)減減少，加加大三房房兩衛(wèi)比比例，同同時有四四房房型型比例。廳廳面積兩兩房的控控制在25平方，三三房的在在30－35平方；；廚房面面積8－9平方。同時建議公公建設施施有獨創(chuàng)創(chuàng)性，設設小區(qū)巴巴士解決決交通，并并開辦九九年制學學校解決決孩子上上學問題題。這個案案例說明明，房地地產產品品的房型型面積配配比、建建筑形態(tài)態(tài)甚至廳廳廚定位位等，都都是通過市市場調研研，由市市場告訴訴我們的的，并不不是由主主觀決定定。第三章規(guī)劃劃景觀淺析房地產產產品規(guī)規(guī)劃的構構成與實實施策略略推銷第二性性，物業(yè)業(yè)第一性性，迎合合市場的的產品規(guī)規(guī)劃始終終是順暢暢銷售的的有力保保證。一、房地產產產品規(guī)規(guī)劃的構構成房地產的產產品規(guī)劃劃可以通通過以下下兩個方方面來理理解：第一方面，簡簡稱'殼'。它是是指單一一空間的的房型設設計和室室內的功功能規(guī)劃劃，以及及由其延延伸至整整個大樓樓或小區(qū)區(qū)的面積積（格局局）配比比，外觀觀造型（社社區(qū)環(huán)境境）和總總體功能能規(guī)劃等等等。它第二方面面構成，簡簡稱'體'。它包括括水、電電、煤、通通訊、裝裝潢、保保安和保保潔等等等各個方方面的最最基本功