花園建筑材料及項目質(zhì)量營銷

41/41美的海岸花園質(zhì)量工期營銷建筑材料選用提示首期海星居洋房組團交樓裝修方案目前市場交樓標(biāo)準(zhǔn)及進展趨勢最近，我們帶著有關(guān)項目課題，突擊考察了麗江花園、祈福新村、廣州碧桂圓、金業(yè)花園等有關(guān)有代表性的樓盤，啟發(fā)專門大。單從洋房室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)看，除麗江花園存在未裝修房這種交樓形式可供選擇外，其他樓盤的洋房差不多上以裝修好的樓或者要緊以這種形式洋房出售。麗江花園還推出了兩種不同風(fēng)格的裝修房供客戶選擇，同時明碼標(biāo)價，如面積為95.33平方米、價格36萬元的房，裝修價為18萬元（含家具、電器等）；72平方米、樓價為27.3萬元的房，裝修價14萬元（含家具、電器等）。與麗江花園幾乎相鄰的廣州碧桂園，由于沒有未裝修這種交樓形式，裝修價沒有單獨列出，而是包含在樓價當(dāng)中。目前正值其入市初期，定價較低，與麗江相近面積的洋房售價（含裝修）只有36萬元和20萬元。祈福新村的裝修房比較簡單，洋房售價（相近面積，含裝修）約36萬元左右。從裝修檔次看，所考察的樓盤都能夠用中等和簡單（或一般）兩個檔次來包括。特不高檔的裝修款式?jīng)]有，而特不簡單的除毛坯房外也未看到，麗江花園售樓部的樣板房可作為中等檔次的代表，廳、臥房的地面采納了高檔次竹地板，廚房、廁所的墻、頂都采納了藝術(shù)瓷片，加上潔具檔次較高，廳、廊做了吊頂，裝有筒燈，給人感受較好，但臥房天花的石膏線及一般的柜、臺及一些細(xì)部處理粗糙，又使人覺得美中不足。一般裝修房要緊表現(xiàn)在其對地面的處理是采納一般釉面磚，這種地面處理效果使人覺得簡單、隨意、大眾化，但顯示不出檔次。廚、廁的裝修檔次與中檔接近，特不是一些潔具和平臺、水暖器的選用都專門講究。祈福新村、廣州碧桂園有部分房的地塊是采納復(fù)合木板地板。此次考察的樣板房差不多上只裝修地面，而面墻、天花處理得相當(dāng)簡單，差不多上都采納仿瓷涂米，天花不做頂，石膏線也專門少做，窗簾盒和窗簾都未設(shè)；二是進展商在推出的樣板房中，地面差不多上是以木地板為主，特不是廣州碧桂園，還按木材的質(zhì)地不同分為三等，即復(fù)合板、竹地板、柚木板。木地板與其他材料相比，除檔次較高外，還有防地（濕）氣、干爽、舒適等優(yōu)點，是否會成為地面裝飾材料一個進展趨勢，我們應(yīng)予以關(guān)注；三是幾家進展商都在商住樓中設(shè)了樣板房，而不是單單在售樓部設(shè)樣板房。在售樓部設(shè)樣板房，氣派、精美、也方便客戶參觀，但據(jù)講有些進展商為加強視覺效果，有意將樣板房的面積做大了一些，使其超過了實現(xiàn)商住樓的進展，因而使客戶覺得有騙人之虞，這是不是促使進展商將樣板房直接做到商住樓中的緣故，或者講將樣板房直接做到商住樓中讓客戶感受到更實在，更可信？美的海岸花園業(yè)主調(diào)查統(tǒng)計近期由公司售樓部組織一次問卷調(diào)查，其中有一個問題是“您對海岸花園裝修的要求是什么？”，選擇答案有四個，即1、不裝修；2、簡單裝修；3、豪華裝修；4、一般裝修。共收回答卷20份，其中要求不裝修的6人，一般裝修6人，簡單裝修3人，豪華裝修3人，有1人要求選擇裝修套餐，還有1人未答此題。單從數(shù)字上看，以要求不裝修和一般裝修的人較多，各為6人，以要求簡單裝修的和豪華裝修的人較少，各為3人。但假如將原來的分類打亂，只分為裝修和不裝修2類，則不裝修只有6人，而要求裝修卻達13人，兩者之比是2.17。若將要求裝修的分為一般和豪華兩類，則一般（含簡單裝修）和豪華裝修（含裝修套餐）之比為2.25。這一調(diào)查結(jié)果與平常我們對客戶的交談結(jié)果是接近的，也與前面各進展商大都以推出一般交樓標(biāo)準(zhǔn)的做法相吻合的，即處理地面、墻面等基礎(chǔ)工作為要緊內(nèi)容方案的裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，較易得到業(yè)主的同意。各種交樓方案的優(yōu)劣比較不裝修方式優(yōu)點交樓方式簡單，環(huán)節(jié)清晰，業(yè)主本身的投訴減少；業(yè)主可完全按照自己的意愿設(shè)計裝修款式、風(fēng)格；在裝修價格方面因為自身參與，比較放心。缺點由于裝修隊素養(yǎng)不一，可能造成二次裝修漏水、下水道堵塞等問題，或今后維護上的其他問題；裝修時刻難統(tǒng)一，有些業(yè)主可能將購房閑置一段時刻再來裝修，鬧得已入住鄰居不安，阻礙環(huán)境；業(yè)主本身較辛苦，費時費勁，不如已裝修房輕松。豪華型裝修優(yōu)點一步到位，交鑰匙工程，客戶什么細(xì)節(jié)都不用做即可入住；客戶在入住前或選型之前完全了解裝修檔次，風(fēng)格，投訴減少；由于裝修檔次較高，給人感受良好，有可能促使客戶產(chǎn)生沖動性購房，從而增加銷量；可將裝修資金并入購房款中，一并實行銀行按揭，從而減少一次支付大量裝修款的壓力。缺點裝修投入較多，關(guān)于進展商來講，負(fù)擔(dān)較重，風(fēng)險也較大，一旦不被業(yè)主看好，可能造成損失，甚至造成房子臨時銷不出去；裝修一步到位，業(yè)主想調(diào)整的空間就沒有了；豪華裝修一般費用較高，客戶是否承受得起，進展商一般在操作上差不多上慎重的。一般型裝修所謂一般型裝修，是將隔墻廚廁、陽臺等基礎(chǔ)性工作完成的一種裝修方式，它是想通過進展商來承擔(dān)其中工作量大、耗料大、有可能穿墻打洞的一些工作環(huán)節(jié)，一方面減少業(yè)主收樓后的裝修內(nèi)容和工作環(huán)節(jié)，方便物業(yè)治理另一方面也照顧一部分想錦上添花的業(yè)主進一步改進，其優(yōu)缺點是：優(yōu)點進展商投入資金少，風(fēng)險減少；室內(nèi)感受，家的感受增強，購樓即可入住，若要改進可慢慢實施，時刻上從容得多；留有進一步改進的空間，業(yè)主還可依照個人的喜好、適應(yīng)進行改進，花費不大，對環(huán)境的阻礙也不太大。缺點唯一的缺點是不能從全然上解決二次裝修的問題，有些業(yè)主可能還會依照個人的愛好而增加裝修內(nèi)容，對周圍業(yè)主造成阻礙，但只要強化治理，阻礙可能可不能太大。美的海岸花園宜選方案綜上所述，各裝修標(biāo)準(zhǔn)各有利弊，而業(yè)要緊求各異，眾口難調(diào)，綜合考慮各方面的因素，我們宜采取一個一般裝修的標(biāo)準(zhǔn)和價格，再在此基礎(chǔ)上提供菜單（即套餐）服務(wù)的方法，試詳述如下：假設(shè)樣板房按如下標(biāo)準(zhǔn)裝修而成，裝修價為8萬元（按100萬平方米面積，每平方米裝修價800元計）；門窗：戶門用實心超級防盜門，裝配名廠豪華門鎖，室內(nèi)其他門選用水曲柳木門，配固力球型門鎖；陽臺用高級鋁合金推拉式落地玻璃門；窗用鋁合金窗框。內(nèi)墻：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房鑲砌高級瓷磚。天花：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房頂?shù)蹩郯逄旎?。地面：樓面廳、房鋪高檔竹木地、做連角線；衛(wèi)生間、廚房鋪耐磨防滑釉面磚；陽臺鋪耐磨防滑釉面磚，設(shè)有洗衣機給排水位。衛(wèi)生設(shè)施：采納高級浴缸、洗手盆、坐廁；并配備浴鏡，毛巾架、紙巾架、冷熱水喉、抽氣扇。廚房設(shè)施：配高級大理石臺面，連不銹鋼洗碗盆、高級組合式廚柜，配送抽油煙機。水電：全部電線入墻安裝。每戶供應(yīng)足夠電力、配送全屋燈具、開關(guān)、插座、每戶安裝獨立水電表。電話：客廳及主人房均安裝有入墻國際直撥（IDD）電話插座。電視：客廳及主人房均安裝有入墻有線電視接收插座。（以上裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修價格未經(jīng)核實，只是假設(shè)）依據(jù)這一差不多裝修標(biāo)準(zhǔn)，再依據(jù)要緊裝修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米兩個檔次，每個檔次都附有A、B、C、D、E五個調(diào)整方案或菜單供業(yè)主選擇，這五個菜單分不只針對差不多方案中的某一款項進行變動，如A菜單是將廳的木地板換成釉面磚，其余不變；B菜單是改動廳陽臺推拉門；C是天花全部吊頂；D是部分吊頂；E是取消浴缸，增加整體浴室等，調(diào)整一項，按每項的造價對整體價格進行調(diào)整和扣減，兩個檔次和每檔次的5個類型，任由業(yè)主自定，于一個月至二個月前將選定的款式及預(yù)定金交給公司，由公司統(tǒng)一安排組織實施。如此的整體裝修檔次和風(fēng)格，客戶都可依據(jù)兩個樣板房（即800元/平方米和600元/平方米造價）進行把握，只是局部變化。整體造價業(yè)主同樣可依照自身經(jīng)濟情況來確定。操作方法公司組建一個裝飾工程隊，掛靠在工程部，設(shè)隊長1人，質(zhì)檢治理員2人，實行隊長負(fù)責(zé)制，其他人員由隊長組閣。公司對裝飾隊的治理人員只發(fā)差不多工資，其余從靠所完成的工程任務(wù)中提成，裝飾工程隊視工程質(zhì)量大小設(shè)若干個施工小組，各小組人員包括木工、泥瓦工、電工、油漆工、管道工等，按計時工處理，即有工作量有工作任務(wù)時，領(lǐng)取定額工資，無工程任務(wù)時，公司不負(fù)任何義務(wù)和責(zé)任，或者講，施工組只是掛靠在裝飾工程隊下的，由裝飾工程隊全過程監(jiān)理的乙方隊伍。財務(wù)部為裝飾隊單獨設(shè)立帳號，負(fù)虧不負(fù)盈，且每項工程應(yīng)提取微量的風(fēng)險儲備金。其治理模式可參考社會上包工隊的治理方法。施工組不直接向業(yè)主收費，而由公司統(tǒng)一收取，統(tǒng)一購買原材料，按打算戶數(shù)由施工小組領(lǐng)用安裝。通過建立嚴(yán)格的治理方法和處罰制度來操縱進度和裝修質(zhì)量。裝飾費用可分?jǐn)側(cè)敕课菰靸r之中，但另有單獨的明細(xì)帳，必要時供業(yè)主備查，對差不多售出的毛坯房，只有通過裝修方案的優(yōu)良，價格的合理等因素來吸引他們重新選擇裝修。裝修的要緊工作流程如下：竣工驗收公司支付工人工資竣工驗收公司支付工人工資業(yè)主監(jiān)督交付使用業(yè)主參觀樣板房、了解裝修業(yè)主選定菜單、交款、簽署施工協(xié)議裝飾工程隊安排打算方式小組按標(biāo)準(zhǔn)施工工程隊監(jiān)督幾點建議采納裝修到一定程度或一般裝修的方式交樓，比完全不裝修（或豪華裝修）要好，但一般裝修的內(nèi)容因為是基礎(chǔ)性的，比較難于修改，因此在實施前一定要征得業(yè)主認(rèn)可，配合菜單一起，供業(yè)主選定。在選定菜單的同時，客戶也可自定或選定更高檔次的裝修方案交由房產(chǎn)公司實施，但費用可據(jù)實核算，房產(chǎn)公司可不盈利，以承擔(dān)義務(wù)、服務(wù)的方式承擔(dān)裝修任務(wù)，要緊促使其提早裝修。因為專門多業(yè)主不及時裝修，要緊是時刻和精力顧只是來。采納這種交樓方式，對已購樓的20位業(yè)主也無阻礙，若他們要求按上述標(biāo)準(zhǔn)裝修，只要追加幾萬元資金即可，有費用明細(xì)賬目可查，他們也會放心。實在要自己裝修，因戶數(shù)有限，阻礙也不大。以后的交樓標(biāo)準(zhǔn)不能再以不裝修房形式出售，而應(yīng)把裝修檔次、裝修價格告訴客戶，附在房價之后，言明若一起交款，可一起享受銀行按揭的優(yōu)惠，不必一次掏出太多的資金。要讓售樓員盡快熟悉裝修內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價格，有意引導(dǎo)客戶同意一般裝修類型。幾家大樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)廣州某花園二至五層裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，樓面及天面采納鋼筋混凝土板。外墻：貼名廠瓷質(zhì)磚。內(nèi)墻：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房鑲砌高級瓷磚至天花底。天花：廳、房抹ICI；四周加石膏線；衛(wèi)生間、廚房吊塑料扣板天花。地面：樓面廳、房鋪復(fù)合木地板，做連墻腳線；衛(wèi)生間、廚房鋪耐磨磚，陽臺鋪耐磨磚，設(shè)有洗衣機給排水位。戶門：大門用柚木實心門，裝配名廠豪華門鎖；房、廚房、衛(wèi)生間用櫸木夾板拼花門，封門邊配固力球型門鎖；廳陽臺用高級鋁合金推拉式落地玻璃門。窗戶：白色鋁質(zhì)框及綠色玻璃。衛(wèi)生設(shè)施：采納高級浴缸、洗手盆、坐廁，并配備浴鏡、毛巾架、紙巾架、冷熱水喉、抽氣扇。廚房設(shè)施：配高級花崗巖臺面連不銹鋼洗碗盆，高級組合式櫥柜，附送抽油煙機。水電：為確保住戶享受最現(xiàn)代化之家居生活，每戶皆供應(yīng)足夠電力，全屋燈具、電掣及電插座配備齊全，全部電線皆入墻安裝，每戶安裝獨立水、電表（費用另計）；電話：客戶及主人房均安裝有入墻國際直撥（IDD）電話插座（費用另計）；電視：客廳及主人房均裝有入墻有線電視接收插座（費用另計）；石油氣：均設(shè)有石油液化氣管道（費用另計）。東莞某花園首期洋房1~3棟裝修標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)、薄壁梁柱。外墻：亞光面磚與白色陶瓷馬賽克相結(jié)合。內(nèi)墻：高級白色乳膠漆、廚房、衛(wèi)生間鋪砌高級防滑地磚。地面：廳、房、臥房為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間鋪砌高級防滑地磚。窗：優(yōu)質(zhì)白色鋁合金窗、每戶廳房、臥房內(nèi)均設(shè)有豪華落地窗。廚房：白色瓷磚灶臺、安全煤氣管道系統(tǒng)。門：雙面夾板門、并配有高級門鎖。衛(wèi)生間：國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)清潔具三件與五金配件。治理系統(tǒng)：一切保安、消防、衛(wèi)生、設(shè)備等專項服務(wù)均有物業(yè)機構(gòu)。配套設(shè)施：共用電視天線；每戶預(yù)埋電話線；大型地面停車均方便住戶。順德某花園洋房14、15座裝修標(biāo)準(zhǔn)大廈外墻：高級條磚。地下大堂地面及墻身：拋光磚。各層電梯大堂：地面拋光磚，墻身高級瓷磚。電梯：天津奧的斯電梯。住宅墻身天花：住宅單位內(nèi)客、飯廳、睡房墻身及天花全部刮膠。陽臺：地面鋪耐磨磚。樓面：客飯廳及睡房地面鋪柚木地板、并配腳線（首層住宅地面為釉面磚）窗：鋁合金窗。門：廳門：柚木雕花門；睡房：櫸木夾板門；衛(wèi)生間、廚房：櫸木夾板門（下截帶百葉）。廚房：墻身高級瓷片到天花底，地面鋪耐磨磚、天花刮膠、帶不銹鋼星盆高級廚柜。衛(wèi)生間：墻身高級瓷片到天花底、地面鋪耐磨磚、天花刮膠。套房衛(wèi)生間：COTTO洗面盆、浴缸均連龍頭配件、連體坐廁、枧盅、紙巾盅。公共衛(wèi)生間：COTTO連龍頭配件、連體坐廁、枧盅、紙巾盅。電器：客飯廳、睡房、廚房、衛(wèi)生間、陽臺均裝有燈掣、插座、電線均入墻安裝。電視：客廳、套房裝有公共電視天線插頭。電話：客廳、睡房均安裝有電話插頭。云海苑不墅組團內(nèi)部功能和初步方案豪華不墅方案占地面積350~400M2，花園面積150M外觀：往后花園落地推拉門；落級客廳、豪華酒吧；弧形旋轉(zhuǎn)梯；環(huán)形飯廳；豪華吊燈?；▓@：☆☆亭臺、假山、魚池、拱橋、曲徑、樹木花草、私家泳池。功能（面積單位：平方米）一層車庫大堂日光房客廳酒吧間飯廳備餐間廚房衛(wèi)生間洗衣間工人房共用間建筑面積42102064128853820200二層套間房套間房套房套房電腦房電腦房共用間露臺35352525151530180三層主人套房睡房收藏室起居室酒吧間服裝間浴室健身房共用間空中花園露臺80其中16其中20其中20其中8其中164030150要求與講明：首層客廳與日光房、酒吧間相連，飯廳與備餐廳、廚房相連；二層電腦室、活動室相連，飯廳與備餐廳、廚房相連；主人套房由睡房、收藏室、起居室（或酒吧間）、服裝間和浴室組成，共80平方米；表中建筑面積不包括露臺、空中花園；注：建筑面積首層：200平方米，二層：180平方米，三層：150平方米。占地300平方米的獨立不墅方案建筑占地面積：140平方米建筑面積：374平方米（不含陽臺、露臺）花園面積：160平方米不墅功能（面積單位：平方米）首層車庫客廳酒吧間飯廳廚房洗衣間衛(wèi)生間工人房共用間建筑面積2253151281020140二層套間房套間房套房活動室共用間露臺3535252025140三層主人套房睡房起居室浴室書房共用間空中花園露臺64其中16其中20其中8其中203094占地250平方米的獨立不墅建筑占地面積：120平方米建筑面積：334平方米花園占地面積：130平方米☆☆功能（面積單位：平方米）首層車庫客廳酒吧間飯廳廚房工人房衛(wèi)生間洗衣間建筑面積224212108620120二層套間房臥房臥房共用衛(wèi)生間活動室共用間露臺35121253026120三層主人套房睡房起居室書房浴室共用間空中花園露臺64其中16其中20其中20其中83094項目整體工程安排（表格）序號項目內(nèi)容開發(fā)進度1998年1999年2000年2001年1立項審批1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011122規(guī)劃確定3規(guī)劃報批4地質(zhì)勘探5填砂6圍墻售樓部7ABCD區(qū)“七通”8東大門樣板房9會所10ABCD區(qū)中心廣場綠化11項目奠基典禮12售樓部、寫字樓入伙13開始預(yù)售14第一期工程15第二期工程16第三期工程17第四期工程18營銷注：由于涉及到美的海岸花園工程建設(shè)有關(guān)的商業(yè)秘密，項目總體工程進度具體時刻安排已略。第三節(jié)項目質(zhì)量營銷美的海岸花園項目工程總建筑面積為28.8平方米，居住區(qū)共分9個小區(qū)（其中有4個不墅區(qū)，5個洋房區(qū)），可能分三期進行開發(fā)建設(shè)。首期工程為三區(qū)云海苑不墅和六區(qū)海星居洋房，于1998年12月開工，1999年11月第一期竣工9建筑面積為6萬平方米），整個項目可能2001年底全面竣工入伙。建筑工程質(zhì)量是房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，是進展商投資保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是事關(guān)業(yè)主和住戶安全及利益的百年大計。美的集團總公司關(guān)于美的海岸花園十分關(guān)懷。集團董事局主席、總裁何享健先生多次詢問項目的工程建設(shè)與質(zhì)量治理的有關(guān)問題。順德市政府及有關(guān)主管部門也十分重視美的海岸花園這一“順德綠色窗口”的工程建設(shè)，市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次視察美的海岸花園的施工現(xiàn)場。狠抓工程質(zhì)量、制造優(yōu)質(zhì)工程是項目工程建設(shè)的首要目標(biāo)，是項目成為全國都市住宅小區(qū)建設(shè)試點小區(qū)的重要保證之一，也是帶動項目營銷的重要條件。一、工程質(zhì)量治理提示（一）建立項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度建設(shè)工程由總工程師及工程部經(jīng)理統(tǒng)一部署，成立工程指揮部，并明確分工，實行項目經(jīng)理制。項目經(jīng)理享有所屬小區(qū)的監(jiān)理質(zhì)量操縱權(quán)利，同時承擔(dān)工程質(zhì)量把關(guān)的義務(wù)，對所管小區(qū)的工程建設(shè)負(fù)責(zé)。（二）建立完善的質(zhì)量治理獎懲制度必須制定和完善一套完整的治理制度，包括工程資料治理規(guī)定，小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督規(guī)定，小區(qū)工程水暖、電氣設(shè)備及材料質(zhì)量治理規(guī)定，小區(qū)住宅工程初裝飾治理方法，小區(qū)住宅工程土建、裝修、水暖、電氣等部分工程的質(zhì)量若干規(guī)定、住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量等級檢驗治理規(guī)定等，做到有制度可循，依照制度采取必要的經(jīng)濟手段，獎罰分明。（三）提高建筑施工單位的質(zhì)量意識確立美的海岸花園項目工程部在項目建設(shè)中的主導(dǎo)地位。明確所有施工隊伍，在工程質(zhì)量上一律要同意項目工程部門的監(jiān)督治理。施工單位必須通過嚴(yán)格的招標(biāo)投標(biāo)程序，中標(biāo)后方可進場。建筑施工單位必須樹立“百年大計、質(zhì)量第一”的思想意識，拒絕施工作業(yè)中種種不良適應(yīng)。同時應(yīng)積極主動與設(shè)計單位、科研單位聯(lián)系，在應(yīng)用新技術(shù)、新材料方面進行探討。只要能確保質(zhì)量的新材料能改良傳統(tǒng)的施工工藝技術(shù)的新技術(shù)，項目工程部門都要予以同意及采納，并迅速制定有效方案。（四）確定綜合治理的組織模式，強化治理職能為強化小區(qū)質(zhì)量治理工作，美的集團監(jiān)察部、投資部及結(jié)算中心充分發(fā)揮各部門職能作用，做好美的海岸花園項目的工程質(zhì)量治理工作。同時，地點主管部門對小區(qū)進行工程的監(jiān)督，參與工程驗收工作。對小區(qū)所有建設(shè)工程包括建筑安裝工程、小區(qū)道路及綠化工程、室外熱力管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)、室內(nèi)外煤氣管道、室外供電線路、通訊、電訊電視天線等安裝工程進行全面質(zhì)量監(jiān)督治理；對所有施工單位實行業(yè)務(wù)監(jiān)督，質(zhì)量監(jiān)督部門由原來單位的質(zhì)量核驗，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M行宏觀監(jiān)控治理，并貫穿于施工時期全過程。二、技術(shù)細(xì)節(jié)及治理措施提示總結(jié)珠江三角洲地區(qū)乃至全國都市施工建設(shè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)實際情況采取必要的對策，就技術(shù)細(xì)節(jié)及治理措施作如下提示：（一）磚砌體工程1、消除磚強度不足，砌體尺寸不符合設(shè)計的弊病對來料嚴(yán)格操縱，選取邊角整齊、色澤均勻的磚塊。對現(xiàn)場磚的尺寸進行抽樣實測，以便確定組砌方法及調(diào)整豎縫及水平縫寬度。2、消除砌筑砂漿強度達不到設(shè)計要求的弊病砂漿配合比的確定應(yīng)依照現(xiàn)場的材料情況進行試配，在滿足砂漿和易性情況下，操縱砂漿強度。建立施工計量校驗、檢修、保管制度，以保證計量的準(zhǔn)確性。塑化材料為濕料，計量稱量更為要緊。施工中，不得隨意用增加各種附加劑的方法來改善砂漿的和易性。砂漿攪拌加料順序應(yīng)符合規(guī)定。3、消除砌體組砌不合理的弊病應(yīng)使操作者了解磚墻組砌形式不單是為了清水墻美觀，同時也是為了滿足傳遞荷載的需要。磚柱的組砌方法，應(yīng)依照砌柱斷面各實際使用情況統(tǒng)一考慮。磚柱橫豎向灰縫必須飽滿，每砌完成一層磚都必須進行一次刮漿塞縫工作，以提高砌體強度。在同一幢號工程中，應(yīng)盡量使用同一磚廠的磚。4、消除水平縫砂漿飽滿度達不到要求的弊病改善砂漿的和易性。改進砌筑方法嚴(yán)禁用干磚砌墻。冬期施工時，在低溫度條件下，須將磚面適當(dāng)潤濕后再砌筑。（二）鋼筋混凝土工程 1、消除鋼筋質(zhì)量不符合設(shè)計要求的弊病鋼筋必須有合格證（質(zhì)保單），經(jīng)試驗合格后方可使用。表面無銹蝕、無混料，原料不得大范圍曲折。成型后彎曲處不得有裂縫，截面不得扁圓。2、消除混凝土強度不符合設(shè)計要求的弊病嚴(yán)格操縱混凝土配合比，在和易性良好的條件下操縱混凝土強度。應(yīng)熟悉外加劑的品種及特性、合理選用，并要制訂使用治理規(guī)定。盡量縮短混凝土拌和物的停放時刻，減少坍落度損失。3、消除混凝土構(gòu)件斷面、位置、軸線、尺寸不符合要求的弊病嚴(yán)格操縱混凝土板厚薄不一致，表面不平坦，甚至有凹坑、腳印等?；A(chǔ)中線對定位軸線的位移，墻、梁、柱軸線的位移，以及預(yù)埋件等的位移不得超過同意偏差值。柱、墻、梁等混凝土外形豎向偏差，表面平坦不得超過同意偏差值。（三）屋面、廁浴間、外墻面防滲漏 1、消除房屋滲漏改進節(jié)點防水設(shè)計及構(gòu)造。屋面防水構(gòu)件在制作、運輸、吊裝過程中應(yīng)采取防裂措施。與防水油膏接觸的混凝土表面必須平坦密實，不得有蜂窩、露筋、起皮、起砂和松動等現(xiàn)象，否則必須消除修補后方可涂刷冷底子油，嵌填油膏。伸縮縫必須潔凈、干燥，嵌填油膏前清除并用鼓風(fēng)機吹凈浮灰、雜物，隨即滿涂冷底子油，稍待干燥后即灌嵌油膏。選用質(zhì)量穩(wěn)定、性能可靠的嵌縫材料。熱灌油膏應(yīng)由專業(yè)人員進行施工，并盡量減少接點數(shù)量。冷嵌油膏宜采納嵌縫槍進行。2、消除廁浴間滲漏廚衛(wèi)防水均勻應(yīng)遵守疏堵結(jié)合綜合治理的原則。合理安排工序：由于廚、衛(wèi)管道多，建筑小件多，相對增加施工難度。因此施工中應(yīng)遵守先下后上，先里后外，先局部后大面的原則。局部防水處理：廚、衛(wèi)墻腳其砌筑灰縫防水性差，又有不飽滿的可能，容易發(fā)生沿縫滲漏的質(zhì)量事故，因此該縫應(yīng)進行防水油膏嵌縫處理。3、消除外墻滲漏在窗臺、陽臺、壓頂、突出腰線等部件抹灰時，應(yīng)做好流水坡度和滴水線槽，并作為一道要緊工序認(rèn)真去做。外墻窗臺抹灰前，窗框、縫隙必須用水泥砂漿填實，防止雨水滲漏，抹灰面應(yīng)縮進框下1~2cm，慢彎抹出圓擋及泛水。（四）樓、地面 1、消除地面不平倒泛水的弊病陽臺、浴廁間的地面標(biāo)高設(shè)計應(yīng)比室內(nèi)地面低20~50mm。施工中，首先應(yīng)保證樓地面基層標(biāo)高準(zhǔn)確；抹地面前以地漏為中心向四周輻射沖筋，找好坡度，用刮尺刮平；抹面時，注意不留洼坑。水暖不安裝地漏時，應(yīng)注意標(biāo)高準(zhǔn)確，寧可稍低，不可超高。加強土建和管道安裝施工的配合。2、消除水泥地面起砂空裂嚴(yán)格操縱水灰比。掌握好面層的壓光時刻。水泥地面壓光后，應(yīng)視氣候情況進行灑水養(yǎng)護或用草簾鋸末蓋住，然后再灑水養(yǎng)護。合理安排施工流向，幸免上人過早。在低溫條件下，抹水泥地面應(yīng)防止早期受凍。嚴(yán)格清理基層垃圾。注意結(jié)合層施工質(zhì)量。3、消除塊材地面空裂的弊病地面基層清理必須認(rèn)真，并充分濕潤，以保證墊層和基層間的良好結(jié)合，其間的純水泥漿應(yīng)液化涂刷均勻，水灰比要準(zhǔn)確。板的表面雜物要潔凈，并用水濕潤，等表面干后，再進行鋪設(shè)。板塊鋪設(shè)24h后應(yīng)灑水養(yǎng)護1d~2d，以補充水泥砂漿硬化過程的水分。養(yǎng)分護期間禁止上人走動。4、消除現(xiàn)制水磨石地面空裂、縫格不整齊的弊病首層地面室內(nèi)回填土應(yīng)分層養(yǎng)護，不得含有較大雜物及凍塊。混凝土墊層澆筑后應(yīng)有一定的養(yǎng)護期，使墊層差不多收縮再做面層。做好基層表面清掃工作，保證上下層粘結(jié)牢固。做好基層水泥石子的鋪設(shè)厚度。施工前應(yīng)預(yù)備足夠數(shù)量的磨石子機，幸免開磨時刻過遲。澆水量不要過大，使面層保持一定濃度的磨漿水。（五）內(nèi)外墻及頂棚抹灰1、消除粘結(jié)不牢固空裂的弊病抹灰前的基層處理是確保抹灰質(zhì)量的關(guān)鍵之一，必須認(rèn)真做好。抹灰前墻面應(yīng)澆水。抹灰用的砂漿必須具有良好的和易性，并具有一定粘結(jié)強度。抹灰用原料和使用砂漿應(yīng)符合質(zhì)量要求。底層砂漿與中層砂漿的配合比應(yīng)差不多相同。門窗框塞縫應(yīng)作為一道要緊工序由專人負(fù)責(zé)。2、消除表面不平坦的弊病抹灰面層時要注意接槎部位操作，幸免發(fā)生高低不平，色澤不一樣等現(xiàn)象。接槎位置應(yīng)留在分格條外或陰陽角、水落管等處。陽角抹灰應(yīng)用反貼八字尺的方法操作。3、消除陰陽角不方正不順直的弊病消除陰陽角兩邊，在抹灰前要認(rèn)真掛線，做好灰餅和部筋，保證陰陽角的垂直。樣板引路，各陰陽角應(yīng)依據(jù)事先施工好、核定通過的樣板做。（六）面磚粘貼工程1、消除嵌貼不牢固的弊病由于鑲貼面磚的飾面層自重大，使各層之間產(chǎn)生較大的剪動。砂漿配合比不準(zhǔn)，稠度操縱不行，砂子含泥量過大。飾面長期受大氣溫度的阻礙，表面到基層的溫度梯度和熱脹冷縮，使各承重層中產(chǎn)生應(yīng)力，使面層受到破壞。2、消除排磚不合理不美觀的弊病施工前應(yīng)依照設(shè)計圖紙尺寸，核實結(jié)構(gòu)實際偏差情況，決定面磚鋪貼厚度和排磚模數(shù)畫出施工大樣圖。一般要求橫縫應(yīng)與旋臉、窗臺相平，豎面要求陽角窗角處差不多上整磚。如分格按整塊分勻，確定縫子大小做分格條和劃出皮數(shù)桿。3、消除縫隙不均勻，順直套割不合理的弊病按實際情況劃出每塊磚的橫豎縫?？p子必須順直，用皮數(shù)桿先確定磚的尺寸后用墨線彈出。操縱因質(zhì)量不行，規(guī)格尺寸偏差較大，施工中沒有選磚加上操作不當(dāng)，造成分格縫不均勻，墻面不平坦。4、消除毛磚表面污染的弊病1），貼面磚開始后，不得在腳手架上和室內(nèi)向外倒臟水、垃圾，操作人員應(yīng)嚴(yán)格做到活完灰清。2）用草繩或有色紙張包裝的面磚，運輸和保管期間要防止雨水淋或受潮。3）施工前用白色紙粘貼表面。（七）門窗安裝1、消除安裝位置方向不正確的弊病不管大小工程如圖紙對門窗框無明確規(guī)定時，施工負(fù)責(zé)人應(yīng)依照工程性質(zhì)及使用具體情況，明確開啟方向、標(biāo)高及