補(bǔ)充投資性房地產(chǎn)課件

投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)定義及特征

（一）投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。10/31/20221投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征1、投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

投資性房地產(chǎn)的主要形式——是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)上屬于讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。

投資性房地產(chǎn)的另一種形式——是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)用場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。3、投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式。10/31/20222投資性房地產(chǎn)的特征10/23/20222

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1、已出租的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。

以經(jīng)營(yíng)方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/20223二、投資性房地產(chǎn)的范圍10/23/20223

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置的土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3、已出租的建筑物

——是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。10/31/202242、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)10/2

注意：

（1）用于出租的建筑物——是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）已出租的建筑物——是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物，企業(yè)計(jì)劃出租的建筑物但尚未出租的建筑物，不屬于已出租的建筑物。（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供保安、維修等相關(guān)輔助服務(wù)——所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/20225注意：10/23/20225

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

（1）自用房地產(chǎn)

——即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。

◆企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍——即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

◆企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店——不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

10/31/20226（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目10/23/

2、作為存貨的房地產(chǎn)——是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。10/31/202272、作為存貨的房地產(chǎn)10/23/20227（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)

1、一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理——用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/20228（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)10/23

2、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)——所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

3、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的——出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。10/31/202292、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足下列條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。10/31/202210第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)10/23/2

(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)1、出租的土地使用權(quán)、出租的建筑物——確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為租賃期開始日。

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，明確用于資本增值后轉(zhuǎn)讓的日期。10/31/202211(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)10/23/2

（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

初始計(jì)量——投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

后續(xù)計(jì)量——企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

◆同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。10/31/202212（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量10/2

◆企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足的兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。10/31/202213◆企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有的投資

1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

外購(gòu)房地產(chǎn)——只有在購(gòu)入的同時(shí)開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物——按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。10/31/2022141、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量10/2

采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：銀行存款

◆企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于投資、部分自用——用于投資的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)。按各部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例進(jìn)行分配，或按各部分面積所占比例進(jìn)行分配。10/31/202215采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：10/23/202

【例題1·單選題】2007年1月1日，甲公司購(gòu)入一幢建筑物用于出租，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬(wàn)元，增值稅額為17萬(wàn)元?？铐?xiàng)以銀行存款支付。購(gòu)入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬(wàn)元，差旅費(fèi)為0.3萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值（）萬(wàn)元。A.100B.117C.117.5D.100.5

【答案】B

10/31/202216【例題1·單選題】2007年1月1日，甲公司購(gòu)入一2、自行建造投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。但只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成的同時(shí)開始出租——才能將自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本——由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

建造過程中發(fā)生的非正常損失——直接計(jì)入當(dāng)期損益。10/31/2022172、自行建造投資性房地產(chǎn)10/23/2采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品

無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品

無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)10/31/202218采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：10/23/202

3、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)的初始計(jì)量

（1）自用房地產(chǎn)或存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租——應(yīng)當(dāng)在租賃期開始日確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（2）自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——在自用土地使用權(quán)停止自用且管理當(dāng)局形成轉(zhuǎn)換決議的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/2022193、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

4、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等取得的投資性房地產(chǎn)的成本——應(yīng)當(dāng)分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》的有關(guān)規(guī)定確定。10/31/2022204、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等取得的投

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的——應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；會(huì)計(jì)處理如下：

10/31/202221二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出10/23/20221、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）轉(zhuǎn)入改良或裝修時(shí)：借：在建工程投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)

（2）發(fā)生改良或裝修支出時(shí)：借：在建工程貸：銀行存款等（3）改良或裝修完成時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程10/31/2022221、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)10/23/2022222、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）轉(zhuǎn)入改良或裝修時(shí)：借：在建工程貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)

（2）發(fā)生改良或裝修支出時(shí)：借：在建工程貸：銀行存款等（3）改良或裝修完成時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程10/31/2022232、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)10/23/20222

（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的——應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。

會(huì)計(jì)處理如下：

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款

10/31/202224（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出10/23/20222第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。10/31/202225第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1

一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)

（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的建筑物按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

（二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量土地使用權(quán)按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。10/31/202226一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)10/23

【例題2·單選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為30萬(wàn)元。采用直線法計(jì)提折舊。2007年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（）萬(wàn)元。A.12B.20C.11D.10

【答案】C

10/31/202227【例題2·單選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。

【例題3·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)該借記的科目是（）。A.其他業(yè)務(wù)成本B.管理費(fèi)用C.制造費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)外支出

【答案】A10/31/202228【例題3·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。10/31/202229二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（二）會(huì)計(jì)處理

采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

會(huì)計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10/31/202230（二）會(huì)計(jì)處理10/23/202230

◆投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。10/31/202231◆投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。1

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的變更

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。10/31/202232三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的變更10/23成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理借：投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)盈余公積10/31/202233成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理10/23/202233第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換——是指房地產(chǎn)因用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。10/31/202234第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用；（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值；（4）自用建筑物停止自用，改為出租。

10/31/2022351、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式：10/23/202235

2、轉(zhuǎn)換日的確定

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用——轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租——轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。

（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本值——轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。10/31/2022362、轉(zhuǎn)換日的確定10/23/202236（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)

1、采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)——應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面余額作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備10/31/202237（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)10/23/

【例題4·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元，已提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100B.80C.70D.75

【答案】C

10/31/202238【例題4·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式

2、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益

10/31/2022392、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

1、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

——按存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品10/31/202240（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)10/23/202240

（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

——按自用房地產(chǎn)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)

借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備10/31/202241（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)10/23/202

2、采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

會(huì)計(jì)處理原則

投資性房地產(chǎn)——按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)；

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的——其差額計(jì)入當(dāng)期損益；

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的——其差額計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積——其他資本公積），處置時(shí)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

10/31/2022422、采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）貸：開發(fā)產(chǎn)品

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品資本公積——其他資本公積10/31/202243（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)10/23/（2）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）10/31/202244（2）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房10/23/2022轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）資本公積——其他資本公積

◆處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，將“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。

10/31/202245轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的10/23/2

【例題5·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2007年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元，已提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100B.80C.70D.75

【答案】D10/31/202246【例題5·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公10/23/

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。10/31/202247二、投資性房地產(chǎn)的處置10/23/202247

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)——實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

（1）借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)10/31/202248（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置10/23報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)

（1）發(fā)生時(shí)：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

（2）結(jié)轉(zhuǎn)凈損失：

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢10/31/202249報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)10/23/202249

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)（3）借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)）貸：其他業(yè)務(wù)收入（4）借：資本公積——其他資本公積（轉(zhuǎn)換中形成的）貸：其他業(yè)務(wù)收入10/31/202250（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置10/23/

報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)

（1）發(fā)生時(shí)：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)

（2）結(jié)轉(zhuǎn)凈損失：

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢（3）借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)）貸：其他業(yè)務(wù)收入（4）借：資本公積——其他資本公積（轉(zhuǎn)換中形成的）貸：其他業(yè)務(wù)收入10/31/202251報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)10/23/202251

【例題6·計(jì)算題】甲公司有關(guān)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資料如下：（1）20×1年1月10日，購(gòu)入一塊土地使用權(quán)，支付價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)2000萬(wàn)元，土地使用權(quán)的使用年限為50年（假定甲公司按年采用直線法進(jìn)行攤銷）。（2）20×2年1月1日，甲公司在此土地上自行建造一棟辦公樓，購(gòu)入工程物資一批，增值稅專用發(fā)票上注明的買價(jià)為400萬(wàn)元，增值稅額為68萬(wàn)元，工程物資已驗(yàn)收入庫(kù)。（3）工程領(lǐng)用全部工程物資，同時(shí)領(lǐng)用本公司生產(chǎn)的產(chǎn)品一批，該批產(chǎn)品的實(shí)際成本為40萬(wàn)元，稅務(wù)部門核定的計(jì)稅價(jià)格為50萬(wàn)元，適用的增值稅稅率為17%。（4）應(yīng)付工程人員應(yīng)付工資及福利費(fèi)等計(jì)43.5萬(wàn)元。10/31/202252【例題6·計(jì)算題】甲公司有關(guān)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資料如下：

（5）20×2年6月30日，工程完工交付使用。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊（假定甲公司按年計(jì)提折舊）（6）20×5年12月20日，甲公司因另一辦公樓完工交付使用，決定將原辦公樓經(jīng)營(yíng)出租給乙公司，租賃期為10年，年租金為60萬(wàn)元。出租時(shí)辦公樓的公允價(jià)值為2800萬(wàn)元（包含土地使用權(quán)的價(jià)值）。假定符合公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，甲公司采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)。（7）20×6年12月25日，收到乙公司支付的2006年度租金60萬(wàn)元。（8）20×6年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為2880萬(wàn)元。10/31/202253（5）20×2年6月30日，工程完工交付使用。該辦公樓要求：（1）編制甲公司20×1年度的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。（2）編制甲公司20×2年度有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。（3）編制甲公司20×5年度將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。（4）編制甲公司20×6年度有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。10/31/202254要求：10/23/202254【答案】甲公司應(yīng)編制的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：

（1）20×1年度：借：無形資產(chǎn)20000000貸：銀行存款 20000000

借：管理費(fèi)用400000貸：累計(jì)攤銷40000010/31/202255【答案】甲公司應(yīng)編制的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：10/23/2022（2）20×2年度：

①借：工程物資4680000

貸:銀行存款 4680000

②借：在建工程5165000

貸：工程物資4680000

庫(kù)存商品400000 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）8500010/31/202256（2）20×2年度：10/23/202256

③借：在建工程435000

貸：應(yīng)付職工薪酬435000

④借：固定資產(chǎn) 5600000

貸：在建工程5600000⑤借：管理費(fèi)用400000貸：累計(jì)攤銷400000⑥借：管理費(fèi)用70000貸：累計(jì)折舊7000010/31/202257③借：在建工程43500010

（3）20×5年度：借：投資性房地產(chǎn)2800000累計(jì)折舊490000累計(jì)攤銷2000000貸：固定資產(chǎn)5600000無形資產(chǎn)20000000資本公積——其他資本公積489000010/31/202258（3）20×5年度：10/23/202258（4）20×6年度：

借：銀行存款600000貸：其他業(yè)務(wù)收入600000借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)800000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益80000010/31/202259（4）20×6年度：10/23/202259投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)定義及特征

（一）投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。10/31/202260投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征1、投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

投資性房地產(chǎn)的主要形式——是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)上屬于讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。

投資性房地產(chǎn)的另一種形式——是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)用場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。3、投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式。10/31/202261投資性房地產(chǎn)的特征10/23/20222

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1、已出租的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。

以經(jīng)營(yíng)方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/202262二、投資性房地產(chǎn)的范圍10/23/20223

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置的土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3、已出租的建筑物

——是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。10/31/2022632、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)10/2

注意：

（1）用于出租的建筑物——是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）已出租的建筑物——是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物，企業(yè)計(jì)劃出租的建筑物但尚未出租的建筑物，不屬于已出租的建筑物。（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供保安、維修等相關(guān)輔助服務(wù)——所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/202264注意：10/23/20225

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

（1）自用房地產(chǎn)

——即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。

◆企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍——即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

◆企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店——不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

10/31/202265（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目10/23/

2、作為存貨的房地產(chǎn)——是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。10/31/2022662、作為存貨的房地產(chǎn)10/23/20227（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)

1、一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理——用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/202267（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)10/23

2、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)——所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

3、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的——出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。10/31/2022682、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足下列條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。10/31/202269第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)10/23/2

(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)1、出租的土地使用權(quán)、出租的建筑物——確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為租賃期開始日。

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，明確用于資本增值后轉(zhuǎn)讓的日期。10/31/202270(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)10/23/2

（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

初始計(jì)量——投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

后續(xù)計(jì)量——企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

◆同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。10/31/202271（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量10/2

◆企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)同時(shí)滿足的兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。10/31/202272◆企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有的投資

1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

外購(gòu)房地產(chǎn)——只有在購(gòu)入的同時(shí)開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物——按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。10/31/2022731、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量10/2

采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：銀行存款

◆企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于投資、部分自用——用于投資的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)。按各部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例進(jìn)行分配，或按各部分面積所占比例進(jìn)行分配。10/31/202274采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：10/23/202

【例題1·單選題】2007年1月1日，甲公司購(gòu)入一幢建筑物用于出租，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬(wàn)元，增值稅額為17萬(wàn)元?？铐?xiàng)以銀行存款支付。購(gòu)入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬(wàn)元，差旅費(fèi)為0.3萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值（）萬(wàn)元。A.100B.117C.117.5D.100.5

【答案】B

10/31/202275【例題1·單選題】2007年1月1日，甲公司購(gòu)入一2、自行建造投資性房地產(chǎn)

企業(yè)自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。但只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成的同時(shí)開始出租——才能將自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本——由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

建造過程中發(fā)生的非正常損失——直接計(jì)入當(dāng)期損益。10/31/2022762、自行建造投資性房地產(chǎn)10/23/2采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品

無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品

無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)10/31/202277采用成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理：10/23/202

3、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)的初始計(jì)量

（1）自用房地產(chǎn)或存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租——應(yīng)當(dāng)在租賃期開始日確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（2）自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——在自用土地使用權(quán)停止自用且管理當(dāng)局形成轉(zhuǎn)換決議的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10/31/2022783、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

4、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等取得的投資性房地產(chǎn)的成本——應(yīng)當(dāng)分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》的有關(guān)規(guī)定確定。10/31/2022794、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等取得的投

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的——應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；會(huì)計(jì)處理如下：

10/31/202280二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出10/23/20221、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）轉(zhuǎn)入改良或裝修時(shí)：借：在建工程投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)

（2）發(fā)生改良或裝修支出時(shí)：借：在建工程貸：銀行存款等（3）改良或裝修完成時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程10/31/2022811、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)10/23/2022222、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）轉(zhuǎn)入改良或裝修時(shí)：借：在建工程貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)

（2）發(fā)生改良或裝修支出時(shí)：借：在建工程貸：銀行存款等（3）改良或裝修完成時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：在建工程10/31/2022822、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)10/23/20222

（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的——應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。

會(huì)計(jì)處理如下：

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款

10/31/202283（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出10/23/20222第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。10/31/202284第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1

一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)

（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的建筑物按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

（二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量土地使用權(quán)按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。10/31/202285一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)10/23

【例題2·單選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為30萬(wàn)元。采用直線法計(jì)提折舊。2007年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（）萬(wàn)元。A.12B.20C.11D.10

【答案】C

10/31/202286【例題2·單選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。

【例題3·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)該借記的科目是（）。A.其他業(yè)務(wù)成本B.管理費(fèi)用C.制造費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)外支出

【答案】A10/31/202287【例題3·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。10/31/202288二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（二）會(huì)計(jì)處理

采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

會(huì)計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10/31/202289（二）會(huì)計(jì)處理10/23/202230

◆投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。10/31/202290◆投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。1

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的變更

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。10/31/202291三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的變更10/23成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理借：投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)盈余公積10/31/202292成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理10/23/202233第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換——是指房地產(chǎn)因用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。10/31/202293第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式：

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用；（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值；（4）自用建筑物停止自用，改為出租。

10/31/2022941、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式：10/23/202235

2、轉(zhuǎn)換日的確定

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用——轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租——轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。

（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本值——轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。10/31/2022952、轉(zhuǎn)換日的確定10/23/202236（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)

1、采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)——應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面余額作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備10/31/202296（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)10/23/

【例題4·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元，已提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100B.80C.70D.75

【答案】C

10/31/202297【例題4·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式

2、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益

10/31/2022982、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

1、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

——按存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品10/31/202299（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)10/23/202240

（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

——按自用房地產(chǎn)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)

借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備10/31/2022100（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)10/23/202

2、采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

會(huì)計(jì)處理原則

投資性房地產(chǎn)——按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)；

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的——其差額計(jì)入當(dāng)期損益；

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的——其差額計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積——其他資本公積），處置時(shí)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

10/31/20221012、采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)

（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）貸：開發(fā)產(chǎn)品

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品資本公積——其他資本公積10/31/2022102（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)10/23/（2）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）10/31/2022103（2）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房10/23/2022轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）資本公積——其他資本公積

◆處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，將“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。

10/31/2022104轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的10/23/2

【例題5·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2007年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元，已提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100B.80C.70D.75

【答案】D10/31/2022105【例題5·單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公10/23/

二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。10/31/2022106二、投資性房地產(chǎn)的處置10/23/202247

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)——實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

（1）借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)10/31/2022107（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置10/23報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)

（1）發(fā)生時(shí)：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

（2）結(jié)轉(zhuǎn)凈損失：

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢10/31/2022108報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)10/23/202249

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（1）借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借