房地產(chǎn)評(píng)估課件

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第五章

房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法第五章 房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動(dòng)性（3）效用的持久性→價(jià)格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的特性決定決定2、土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大2、土地的經(jīng)濟(jì)特性（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)

1、明確評(píng)估對(duì)象

2、明確評(píng)估目的

3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日

4、明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性土地價(jià)格的特性主要有：

1、地價(jià)是地租的資本化

2、地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定

3、地價(jià)呈不斷增長趨勢

4、地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）

5、地價(jià)具有個(gè)別性土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。土地價(jià)格的特性主要有：二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。1.根據(jù)國家規(guī)定：2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。2.土地使用權(quán)出讓（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系

1、基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)2、標(biāo)定地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。3、出讓底價(jià)是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價(jià)格上述1～3屬土地一級(jí)市場價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4～5屬土地二級(jí)市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系1、基準(zhǔn)地價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率例題7、投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素

1、社會(huì)因素

2、經(jīng)濟(jì)因素

3、政策因素（二）區(qū)域因素

1、商業(yè)繁華度

2、道路通達(dá)度

3、交通便捷度

4、設(shè)施完善度

5、環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素（三）個(gè)別因素

指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。

1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素

2、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素（三）個(gè)別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式評(píng)估值＝重新購建價(jià)格－損耗因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用

+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤（2）土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

2、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)（3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定（三）估算管理費(fèi)用[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。

3、估算投資利息四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+

管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤

新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+

開發(fā)利潤四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3、建安工程費(fèi)

4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5、開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)

1、銷售費(fèi)用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意兩種重置成本

(1)、復(fù)原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本。（一）估算重置成本3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：

(1)直接法

根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤螅?jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。

（2）間接法

指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：（二）估算損耗1、估算土地的損耗土地?fù)p耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：（二）估算損耗1、估算土地的損耗例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。

V＝800000－19200×7＝665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

（2）打分法（觀察法）

鋼筋混凝混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80

分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝

0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％

在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。

例題某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）

例題第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益/資本化率 （1）有限期： （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路及步驟三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。＝＝（二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。

凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營運(yùn)費(fèi)用三、各參數(shù)的估算凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運(yùn)費(fèi)用有△

求取方法：

1、收益與售價(jià)比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。2、累加法＝+

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值△

求取方法：資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定

單獨(dú)評(píng)房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。（三）收益期的確定單獨(dú)評(píng)房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格＝房1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)：年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元1、估算年有效毛收入3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。

3、估算凈收益例題:

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。例題:1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、選定評(píng)估方法4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益6、計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。

6、計(jì)算土地純收益（二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法）

由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。

假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益

240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益

72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價(jià)格為：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法）（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）管理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）例題年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為：

1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：

240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：

43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價(jià)格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為：

165498.4÷240＝689.58（元）

年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+5第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場法一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場法一、基本思路及計(jì)算公式三、市場法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)三、市場法操作步驟及因素修正（四）估算調(diào)整系數(shù)1、

定基2、交易日期修正系數(shù)環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：間接比較法：

4、個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正

估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例（四）估算調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。例題

待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）

交易實(shí)例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價(jià)格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易時(shí)間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.55交易實(shí)例坐落略略略略1、進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0751、進(jìn)行交易情況修正4、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.14、進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果：待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2）待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝1,764×3,000＝5,292,000元個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：第六節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法

一、基本思路和計(jì)算公式

二、適用范圍及注意事項(xiàng)

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

運(yùn)用該方法時(shí)需要注意：

（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期賣樓價(jià)（3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。

地價(jià)＝賣樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法一、基本思路和計(jì)算公式地價(jià)[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1、選用評(píng)估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期

預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計(jì)售樓價(jià)

經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積5、估算開發(fā)費(fèi)用預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。6、求取地價(jià)確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價(jià)＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14萬元建筑費(fèi)＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96萬元5、估算開發(fā)費(fèi)用

各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費(fèi)用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用）×20％＝總地價(jià)×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價(jià)×20％＋791.81

總地價(jià)＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價(jià)＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。

各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的11醉翁亭記

1．反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

2．結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。

3．把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。

4．體會(huì)作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下《岳陽樓記》，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實(shí)際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于《岳陽樓記》的千古名篇——《醉翁亭記》。接下來就讓我們一起來學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫作背景，進(jìn)而加深學(xué)生對(duì)作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標(biāo)導(dǎo)學(xué)一：認(rèn)識(shí)作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(1007—1072)，字永叔，自號(hào)醉翁，晚年又號(hào)“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又以“廬陵歐陽修”自居。謚號(hào)文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學(xué)家、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。

關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號(hào)醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號(hào)六一居士?？陀袉栐唬骸傲缓沃^也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺。”客曰：“是為五一爾，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風(fēng)，取得了某些政績?！蹲砦掏び洝肪褪窃谶@個(gè)時(shí)期寫就的。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1．初讀文章，結(jié)合工具書梳理文章字詞。2．朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標(biāo)出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例

環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號(hào)曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？

明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個(gè)狀中短語，不能將其割裂?！巴?蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個(gè)并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應(yīng)從其后斷句?！窘虒W(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對(duì)于部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜的句子，教師可做適當(dāng)?shù)闹v解引導(dǎo)。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋，翻譯訓(xùn)練1．學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處?！窘虒W(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2．以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3．教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請(qǐng)學(xué)生用兩種翻譯方法進(jìn)行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時(shí)也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W(xué)提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語的準(zhǔn)確性，但可能會(huì)降低譯文的美感；意譯可加強(qiáng)譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會(huì)降低譯文的準(zhǔn)確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見《我的積累本》。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1．賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運(yùn)用了怎樣的藝術(shù)手法。

明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點(diǎn)出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點(diǎn)山“秀”，照應(yīng)上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉?！白砦掏ぁ钡拿直惆抵型赋?，然后引出“醉翁亭”來。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠(yuǎn)及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2．第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時(shí)間推移，抓住朝暮及四季特點(diǎn)，描繪了對(duì)比鮮明的晦明變化圖及四季風(fēng)光圖，寫出了其中的“樂亦無窮”。第二段是第一段“山水之樂”的具體化。3．第三段同樣是寫“樂”，但卻是寫的游人之樂，作者是如何寫游人之樂的？明確：“滁人游”，前呼后應(yīng)，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚肥，泉香酒洌，美味佳肴，應(yīng)有盡有；“眾賓歡”，投壺下棋，觥籌交錯(cuò)，說說笑笑，無拘無束。如此勾畫了游人之樂。4．作者為什么要在第三段寫游人之樂？明確：寫滁人之游，描繪出一幅太平祥和的百姓游樂圖。游樂場景映在太守的眼里，便多了一層政治清明的意味。太守在游人之樂中酒酣而醉，此醉是為山水之樂而醉，更是為能與百姓同樂而醉。體現(xiàn)太守與百姓關(guān)系融洽，“政通人和”才能有這樣的樂。5．第四段主要寫了什么？明確：寫宴會(huì)散、眾人歸的情景。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)五：深入解讀，把握作者思想感情思考探究：作者以一個(gè)“樂”字貫穿全篇，卻有兩個(gè)句子別出深意，不單單是在寫樂，而是另有所指，表達(dá)出另外一種情緒，請(qǐng)你找出這兩個(gè)句子，說說這種情緒是什么。明確：醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。醉能同其樂，醒能述以文者，太守也。這種情緒是作者遭貶謫后的抑郁，作者并未在文中袒露胸懷，只含蓄地說：“醉能同其樂，醒能述以文者，太守也?！贝司渑c醉翁亭的名稱、“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”前后呼應(yīng)，并與“滁人游”“太守宴”“眾賓歡”“太守醉”連成一條抒情的線索，曲折地表達(dá)了作者內(nèi)心復(fù)雜的思想感情。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)六：賞析文本，感受文本藝術(shù)特色1．在把握作者復(fù)雜感情的基礎(chǔ)上朗讀文本。2．反復(fù)朗讀，請(qǐng)同學(xué)說說本文讀來有哪些特點(diǎn)，為什么會(huì)有這些特點(diǎn)。(1)句法上大量運(yùn)用駢偶句，并夾有散句，既整齊又富有變化，使文章越發(fā)顯得音調(diào)鏗鏘，形成一種駢散結(jié)合的獨(dú)特風(fēng)格。如“野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰”“朝而往，暮而歸，四時(shí)之景不同，而樂亦無窮也”。(2)文章多用判斷句，層次極其分明，抒情淋漓盡致，“也”“而”的反復(fù)運(yùn)用，形成回環(huán)往復(fù)的韻律，使讀者在誦讀中獲得美的享受。(3)文章寫景優(yōu)美，又多韻律，使人讀來不僅能感受到繪畫美，也能感受到韻律美。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)七：探索文本虛詞，把握文言現(xiàn)象虛詞“而”的用法用法

文本舉例表并列 1.蔚然而深秀者；2.溪深而魚肥；3.泉香而酒洌；4.起坐而喧嘩者表遞進(jìn) 1.而年又最高；2.得之心而寓之酒也表承接 1.漸聞水聲潺潺，而瀉出于兩峰之間者；2.若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝；3.野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰；4.水落而石出者；5.臨溪而漁；6.太守歸而賓客從也；7.人知從太守游而樂表修飾 1.朝而往，暮而歸；2.雜然而前陳者表轉(zhuǎn)折 1.而不知人之樂；2.而不知太守之樂其樂也虛詞“之”的用法用法

文本舉例表助詞“的” 1.瀉出于兩峰之間者；2.醉翁之意不在酒；3.山水之樂；4.山間之朝暮也；5.宴酣之樂位于主謂之間，取消句子獨(dú)立性

而不知太守之樂其樂也表代詞 1.望之蔚然而深秀者；2.名之者誰(指醉翁亭)；3.得之心而寓之酒也(指山水之樂)【教學(xué)提示】

更多文言現(xiàn)象請(qǐng)參見《我的積累本》。三、板書設(shè)計(jì)路線：環(huán)滁——瑯琊山——釀泉——醉翁亭風(fēng)景：朝暮之景——四時(shí)之景山水之樂(醉景)風(fēng)俗：滁人游——太守宴——眾賓歡——太守醉宴游之樂(醉人)

心情：禽鳥樂——人之樂——樂其樂與民同樂(醉情)

可取之處

重視朗讀，有利于培養(yǎng)學(xué)生的文言語感，并通過節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生理解文意，突破了僅按注釋疏通文義的桎梏，有利于引導(dǎo)學(xué)生自主思考；不單純關(guān)注“直譯”原則，同時(shí)培養(yǎng)學(xué)生的“意譯”能力，引導(dǎo)學(xué)生關(guān)注文言文的美感，在一定程度上有助于培養(yǎng)學(xué)生的核心素養(yǎng)。

不足之處

文章難度相對(duì)較高，基礎(chǔ)能力低的學(xué)生難以適應(yīng)該教學(xué)。

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1．反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第五章

房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法第五章 房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動(dòng)性（3）效用的持久性→價(jià)格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的特性決定決定2、土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大2、土地的經(jīng)濟(jì)特性（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)

1、明確評(píng)估對(duì)象

2、明確評(píng)估目的

3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日

4、明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性土地價(jià)格的特性主要有：

1、地價(jià)是地租的資本化

2、地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定

3、地價(jià)呈不斷增長趨勢

4、地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）

5、地價(jià)具有個(gè)別性土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。土地價(jià)格的特性主要有：二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。1.根據(jù)國家規(guī)定：2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。2.土地使用權(quán)出讓（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系

1、基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)2、標(biāo)定地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。3、出讓底價(jià)是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價(jià)格上述1～3屬土地一級(jí)市場價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4～5屬土地二級(jí)市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系1、基準(zhǔn)地價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率例題7、投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素

1、社會(huì)因素

2、經(jīng)濟(jì)因素

3、政策因素（二）區(qū)域因素

1、商業(yè)繁華度

2、道路通達(dá)度

3、交通便捷度

4、設(shè)施完善度

5、環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素（三）個(gè)別因素

指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。

1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素

2、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素（三）個(gè)別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式評(píng)估值＝重新購建價(jià)格－損耗因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用

+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤（2）土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

2、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)（3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定（三）估算管理費(fèi)用[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。

3、估算投資利息四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+

管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤

新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+

開發(fā)利潤四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3、建安工程費(fèi)

4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5、開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)

1、銷售費(fèi)用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意兩種重置成本

(1)、復(fù)原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本。（一）估算重置成本3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：

(1)直接法

根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?，?jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。

（2）間接法

指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：（二）估算損耗1、估算土地的損耗土地?fù)p耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：（二）估算損耗1、估算土地的損耗例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。

V＝800000－19200×7＝665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修