萬科交付管理標(biāo)準(zhǔn)分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)住宅交付使用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第一篇住宅竣工驗收操作流程適用范圍：上海萬科各項目工程在移交物業(yè)及小業(yè)主前進行竣工驗收。經(jīng)辦部門：項目經(jīng)理部參與部門：監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司、銷售部、小業(yè)主工程竣工階段通過質(zhì)檢驗收要求：施工單位組織自檢完成物業(yè)監(jiān)理組100%細部檢查完成工程竣工階段通過質(zhì)檢驗收要求：施工單位組織自檢完成物業(yè)監(jiān)理組100%細部檢查完成全面檢查房屋質(zhì)量、以觀感和使用功能為主對需要整改的內(nèi)容詳細記錄項目經(jīng)理部組織參與部門組成住宅驗收小組住宅驗收小組進行每戶驗收并形成《戶住宅竣工驗收意見》項目經(jīng)理部根據(jù)《戶住宅竣工驗收意見》組織施工單位進行整改并跟蹤整改情況項目經(jīng)理部通知住宅驗收小組就《戶住宅竣工驗收意見》的整改內(nèi)容再次驗收移交物業(yè)管理公司N項目經(jīng)理部根據(jù)《戶住宅竣工驗收意見》組織施工單位進行整改并跟蹤整改情況項目經(jīng)理部通知住宅驗收小組就《戶住宅竣工驗收意見》的整改內(nèi)容再次驗收移交物業(yè)管理公司NY操作流程二：

業(yè)主、項目經(jīng)理部、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位、銷售部業(yè)主、項目經(jīng)理部、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位、銷售部工程竣工通過住宅驗收小組驗收物業(yè)公司組織參與部門組成業(yè)主入住驗收小組業(yè)主入住驗收小組進行每戶驗收并由業(yè)主填寫《業(yè)主房屋驗收單》項目經(jīng)理部根據(jù)《業(yè)主房屋驗收單》組織施工單位進行整改并跟蹤整改情況項目經(jīng)理部通知業(yè)主入住驗收小組就《業(yè)主房屋驗收單》的整改內(nèi)容再次驗收移交業(yè)主NY 合格形成文件：形成《戶住宅竣工驗收意見》、《業(yè)主房屋驗收單》；由項目經(jīng)理部和物業(yè)公司同時存檔。第二篇住宅竣工驗收操作規(guī)范第一部分住宅交付使用標(biāo)準(zhǔn)住宅結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)六層及六層以下多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，七層及七層以上中高層住宅為框架結(jié)構(gòu)。住宅樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。臥室、起居室凈高不低于2.50米。住宅裝飾標(biāo)準(zhǔn)住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住宅性質(zhì)進行相適應(yīng)的裝飾。住宅戶內(nèi)墻面僅做至面層粉刷，即批白水泥摻801膠水三遍。住宅戶內(nèi)地坪做至細石砼面層找平。住宅外墻做涂料或面磚。住宅門窗采用塑鋼門窗、鋁合金門窗。住宅進戶門多層采用防盜門、高層采用防火防盜門。住宅設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅戶內(nèi)設(shè)置廚房，廚房內(nèi)設(shè)有一個洗滌盆位置，留有冷熱水管道接口，預(yù)留排油煙機、燃氣熱水器安裝位置，并配有燃氣熱水器冷熱水進出口。住宅每套設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生間設(shè)有洗臉盆、座便器、浴缸等3種設(shè)備的安裝位置，并統(tǒng)一留有排水孔，衛(wèi)生間的管道安裝尺寸以設(shè)計圖紙為準(zhǔn)。住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)住宅每戶一只水表和一只進戶閥安裝于公共樓梯間，水表采用上海自來水公司的產(chǎn)品，進戶閥采用銅質(zhì)球閥，水表表徑為φ20MM，小區(qū)供水壓力低壓為0.30MPa，高壓為0.40Mpa。室內(nèi)冷熱水管均采用PPR管。房間內(nèi)的排水管材統(tǒng)一采用UPVC管材，并安裝輔助透氣管，保證排水立管的透氣性能。住宅統(tǒng)一采用城市管道煤氣，提供安裝4立方米煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨意拆裝改造；煤氣表統(tǒng)一由煤氣公司安裝在廚房內(nèi)。住宅每戶用電配置容量列表如下：建筑面積（平方米）容量（千瓦）供電方式80以下（二房）4單相供電80~130（二、三房）6單相供電130~200（三、四房）8單相供電每戶配有10（40）A單相電度表設(shè)于樓梯間，戶內(nèi)設(shè)置住戶配電箱一只，插座回路帶漏電保護裝置。戶內(nèi)所有管線暗敷，由電度表箱引至住戶配電箱的銅導(dǎo)線截面為10平方毫米以上，住戶配電箱的配電分支回路的銅導(dǎo)線截面為2.5平方毫米；嚴(yán)禁在住宅墻、地面上打孔。各房型每戶設(shè)置二對電話進線，一路在主臥、主衛(wèi)串聯(lián)配置插座，一路在客廳、書房、次臥配置插座；每戶可申請安裝2門電話。住宅建有千兆雙向有線電視網(wǎng)，系統(tǒng)采用雙向?qū)拵鬏敿夹g(shù)并入市有線電視網(wǎng)，每戶在主臥和起居室各配置一個電視終端，住戶可接收有線電視網(wǎng)開路電視節(jié)目。住宅建有100/1000兆局域網(wǎng)，各房型每戶設(shè)置一個信息點（書房或次臥），配置標(biāo)準(zhǔn)RJ45信息插座；住戶可獲得高速INTERNET接入服務(wù)及不斷開發(fā)完善的一系列增值服務(wù)。第二部分住宅交付驗收標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)墻面表面光滑、平整、線角順直、清晰。無裂縫、無空鼓、無脫皮。地坪表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂。內(nèi)門框安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。進戶門門扇開關(guān)靈活（不碰擦），穩(wěn)定（無自開或自關(guān)），無回彈和翹裂。表面平整、光潔。塑鋼門窗門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無嚴(yán)重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。五金配件：齊全，位置正確、牢固，達到各自使用功能。密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露，處于壓縮狀態(tài)。門窗框、扇垂直，不彎曲。玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。外陽臺地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現(xiàn)象。不倒泛水，無積水，無滲漏，地漏暢通。衛(wèi)生間墻面抹灰粗細一致，平整清潔，無裂縫，不起殼，地坪平整。２４小時地面盛水試驗，以水復(fù)蓋滿地面為準(zhǔn)，達到不滲不漏。浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆、淋浴盆各下水管道灌水試驗，灌水時間每根管道二分鐘，以流水通暢為準(zhǔn)。給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。油漆：油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。開關(guān)插座每戶提供2個電視終端。每戶可以開通2門電話。每戶提供2個串聯(lián)局域網(wǎng)信息點。開關(guān)、插座面板方正、清潔。通電試驗，漏電開關(guān)短路保護、過載保護動作可靠。第三部分住宅質(zhì)量問題處理辦法物業(yè)管理費、利息：

為使業(yè)主得到更大程度的滿意，原則上對因整改導(dǎo)致業(yè)主延期入住的損失不予賠償，包括物業(yè)管理費和利息。塑鋼窗：第一原則：維修。站在距塑鋼窗1.5M處觀察劃痕，看不見的劃痕可應(yīng)業(yè)主要求做拋光處理，概不賠償。1.5M處可見劃痕：A、劃痕深0.2MM≤劃痕≤0.5MM，無法按拋光處理時，每條劃痕向業(yè)主賠償20元/條；B、0.5MM≤劃痕≤1MM，更換，不賠償。變形：進行維修，維修不能解決問題時更換。概不賠償，維修期3-5天，更換日期20天。門窗框滲漏：由物業(yè)公司保修五年，五年后有償服務(wù)，若裝修損壞，視具體情況協(xié)商?？蚪情_裂或門窗框斷裂：

框扇角開裂：無償更換，概不賠償，向廠家索賠，期限不多于20天。

門窗框斷裂：更換、費用由責(zé)任方承擔(dān)，期限不多于20天。玻璃壓條脫落、拼縫不嚴(yán)等：調(diào)修或更換、概不賠償，期限：3-5天。五金配件：調(diào)修或更換，概不賠償，期限3-5天。進戶門：原則上不做任何賠償。平整度偏差≥10MM及斷裂屬更換范圍。其他一律維修，維修期為5-7天。衛(wèi)生間：原則上不做任何賠償。入住驗收時發(fā)現(xiàn)滲漏，立即維修，維修期5-7天。入住驗收時進行管道通水試驗，若有質(zhì)量問題，立即維修，維修期為5-7天。天棚、內(nèi)墻面、地漏等質(zhì)量問題按維修處理，維修期5-7天。業(yè)主入住后進行裝修有可能引起滲漏，建議由物業(yè)公司協(xié)調(diào)并提供有償服務(wù)。開關(guān)、插座、電視插座、漏電保護器等質(zhì)量問題由施工單位維修，不予賠償，維修期5-7天。陽臺欄桿及陽臺：對于毛刺、焊渣、油漆不均勻，倒泛水、積水、地漏不暢等質(zhì)量問題由施工單位維修，不予賠償。層高：若發(fā)現(xiàn)層高不合圖紙要求，原則上調(diào)整天棚，地坪粉刷層厚度滿足業(yè)主要求，特殊情況特殊處理，視具體情況找施工單位索賠。板厚：板厚超過圖紙要求，不作任何處理。板厚按圖紙要求不足時，通過協(xié)商處理，如有必要向施工單位索賠，并及時報公司營銷部及法律室。第四部分住宅裝修控制要點嚴(yán)禁私自改動房屋結(jié)構(gòu)，以免破壞房屋承重體系及整體的完整性而影響抗震能力，甚至危及您及他人的安全。裝修施工時，不準(zhǔn)在樓板上猛力擊打，以免震松樓下平頂粉刷層，引發(fā)塌頂事故。對衛(wèi)生間進行改建、裝修時，嚴(yán)禁破壞防水層，以免影響下家，萬一不慎損壞防水層，應(yīng)馬上修復(fù)。凡是業(yè)主改動衛(wèi)生間地坪的，均需在改建完成后，做浸水試驗（蓄水24小時），由物業(yè)管理部門驗收。外墻門窗進行裝修時，必須挖制打木楔的深度及直徑，以免將外墻與門窗之間的嵌縫震裂，引起滲水。同時注意不要破壞門窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室內(nèi)滲水。本樓除了衛(wèi)生間做了防水層外，其他部分地坪（包括廚房）都不抗?jié)B，為此，在裝修使用時，二樓以上切忌用水沖洗、浸泡地面，防止?jié)B水影響下層住戶，廚房、衛(wèi)生間施工不得封閉或縮小管道檢修孔與維修孔。不得隨意在承重墻上穿洞、拆除連接陽臺門窗的墻體、擴大或縮小原有門窗或另建門窗；不得隨意增加樓地面凈荷載、在室內(nèi)砌墻或超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇。安裝空調(diào)室外機時，應(yīng)按指定統(tǒng)一的位置進行安裝及排水，設(shè)計中已統(tǒng)一留有空調(diào)機位、空調(diào)孔及空調(diào)冷凝水管，不能在墻上打孔影響外觀尺寸，嚴(yán)禁安裝窗式空調(diào)。在木地板施工時，建議采用復(fù)合地板膠水粘貼方法。禁止在陽臺安裝洗臉盆，防止污水進入雨水管。上、下水主管不得擅自改動，水表位置不準(zhǔn)移位。所有煤氣管道包括表具，不得私自拆裝、改接。墻面不得隨意打洞、開孔，以免破壞預(yù)埋電氣和閉路電視管線，如需打洞，一定要避開所有管線。業(yè)主在裝修過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋存在問題，請及時報修，公司只負責(zé)解決確認后的相應(yīng)問題。業(yè)主在裝修之前，須將裝修方案報物業(yè)公司審批。業(yè)主不得封閉陽臺，不得占用樓道等公用部位。<>住宅工程質(zhì)量通病管理辦法為了使公司各項目經(jīng)理部的工程質(zhì)量管理水平有明顯提升，將住宅質(zhì)量通病的發(fā)生概率降到最低，特制定本辦法。工程管理部負責(zé)對已建項目在工程竣工前的細部檢查以及業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，按照分部工程進行分類統(tǒng)計，編制《上海萬科住宅工程常見質(zhì)量通病匯總表》（見附件一）。各施工單位和監(jiān)理單位針對附件一所列舉的質(zhì)量通病，依照國家、上海市頒布實施的相關(guān)強制性文件或施工規(guī)范，以及上海萬科地產(chǎn)編制的《施工操作技術(shù)細則》的要求，編制切實可行的施工方案和監(jiān)理細則，報項目經(jīng)理部、工程管理部審批通過后予以執(zhí)行。工程管理部負責(zé)抽查施工方案和監(jiān)理細則的執(zhí)行情況，根據(jù)監(jiān)理單位質(zhì)量檢查結(jié)果，在每月的項目經(jīng)理部項目管理評估報告中予以反映。項目移交物業(yè)公司后一周內(nèi)，工程管理部匯總整個項目總質(zhì)量通病發(fā)生次數(shù)及解決落實的情況，報分管總經(jīng)理、工程總監(jiān)，抄送人力資源部和各項目經(jīng)理部。業(yè)主入住后一年內(nèi)，工程管理部每三個月去物業(yè)管理部調(diào)查業(yè)主報修及投訴情況并作記錄。檢查期滿后一周內(nèi)工程管理部將住宅使用期內(nèi)質(zhì)量通病發(fā)生情況進行整理，形成專題報告，作為對項目經(jīng)理部克服質(zhì)量通病工作的最終評判。對于綜合評比第一名和最后一名的項目經(jīng)理部，人力資源部按照公司的有關(guān)制度進行獎罰。

上海萬科住宅工程常見質(zhì)量通病匯總表分部工程序號質(zhì)量通病名稱難度系數(shù)裝飾工程1頂棚、墻面空鼓開裂B2外墻抹灰雨水污染墻面C3山墻滲水A4陰陽角不方正C5面層粗糙、不平C6面層爆灰C7窗臺面不平C8踢腳線上口不平C門窗工程9門窗滲水A10窗臺無泛水或倒泛水B11門窗拼縫不嚴(yán)密B12窗框下口排水不暢B13硅膠粘貼不牢C14表面污染、劃痕C15窗框翹曲C屋面工程16山墻、女兒墻部位滲漏A17天溝滲漏A18屋