房地產(chǎn)項目策劃定位發(fā)展戰(zhàn)略報告

萬祥萬祥御龍灣項目定位進展戰(zhàn)略報告WANXIANGDIJINWANXIANMUDINGWEIJIFAZHANGZHANLIUBAOGAO第一部分（PARTA）沈陽市房地產(chǎn)市場總體情況分析一、沈陽市概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?20.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人。沈陽位于北緯41°11'5l"-43°2'13"，東經(jīng)l22°25'9"-123°48'24"。地理位置：位于遼寧省中部。在東經(jīng)122度25分9秒至123度48分24秒、北緯41度11分51秒至43度2分13秒之間。以沈陽為中心的150公里的半徑內(nèi)形成了鞍山、本溪、撫順、遼陽、鐵嶺、營口等世界上罕見的都市群。大連港、營口新港、錦州港距沈陽不超過400公里。交通區(qū)位：沈陽是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。沈山、長大、沈丹、沈吉等六條鐵路匯合沈陽并通向四面八方。公路總里程5080公里，由沈陽至北京、沈陽至大連、沈陽至撫順、沈陽至本溪、沈陽至長春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的圍繞沈陽，連接海港、空港的“三環(huán)五射”高速公路網(wǎng)差不多形成。民航從沈陽過港航線有67條，通往國際及國內(nèi)各大中都市氣候特征：沈陽屬北溫帶半濕潤大陸性氣候，受季風(fēng)阻礙，降水集中，四季分明。全年平均氣溫8.30C，最低氣溫零下28.5°C，最高氣溫36.1°C，年降水量501.5毫米，無霜期l83天。歷史文化：沈陽因地處渾河(古稱沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈陽建城已有2300余年。沈陽素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王都”之稱。1625年，清太祖努爾哈赤遷都于此，更名為盛京。1636年，皇太極在此改國號為“清”，建立清王朝。1644年，清軍入關(guān)定都北京后，確定盛京為陪都。1651年設(shè)立奉天府。1945年復(fù)稱沈陽市。都市榮譽：國家環(huán)保榜樣都市、國家森林都市、沈陽躋身2004年“中國十大最具經(jīng)濟活力都市”行列、沈陽故宮、昭陵、福陵被世界遺產(chǎn)委員會確定為“世界文化遺產(chǎn)”、“中國歷史文化名城”、“國家環(huán)境愛護榜樣都市”、2004年CCTV評選的全國十大“最具經(jīng)濟活力都市”、2004年國家環(huán)?？偩止嫉娜珖蟆卑察o都市”、2004年國家統(tǒng)計局公布的全國十大“綜合實力百強都市”、“中國優(yōu)秀旅游都市”、“國家園林綠化都市”、“全國科教興市先進都市”、“全國雙擁榜樣都市”、沈河區(qū)被國家評為“全國投資環(huán)境誠信安全區(qū)”、沈陽被國際園藝者協(xié)會（AIPH）確定為2006世界園藝博覽會舉辦都市。二、沈陽市總體社會和經(jīng)濟進展概況2.1綜合實力明顯提升、以后成長性高。2005年地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)2240億元，比2000年翻一番，連續(xù)5年保持兩位數(shù)增長，年均增長13.8%；地點財政收入實現(xiàn)181.5億元，按可比口徑是2000年的3.8倍，年均增長30.6%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成3622.5億元，年均增長39.1%；

社會消費品零售總額實現(xiàn)915.1億元，年均增長11.7%。都市綜合實力顯著增強，競爭力排名由2000年全國第14位躍升到2004年第8位，綜合經(jīng)濟實力排名由第23位躍升到第10位。將為房地產(chǎn)進展帶來強大的宏觀經(jīng)濟支持。2.2工業(yè)基地效益不斷增強、形成四大工業(yè)經(jīng)濟布局。2006規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)2288.6億元，年均增長23.5%。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到141.3％，同比提高9.4個百分點。預(yù)期2005-2010年沈陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的35%，現(xiàn)代和新興服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重提高到53%。2007年全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到4000億元，到2010年達到8000億元，躋身國內(nèi)工業(yè)強市行列。沈陽目前已差不多形成東部汽車、西部重化、南部高新技術(shù)和北部農(nóng)產(chǎn)品加工四大工業(yè)經(jīng)濟布局。2.3新的都市進展格局形成。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)持續(xù)升級，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快進展。都市進展空間和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整取得重大進展，渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、農(nóng)業(yè)高新區(qū)等6大區(qū)域開發(fā)建設(shè)成效顯著，東西南北中各具特色的進展新空間差不多形成，經(jīng)濟進展的后勁進一步增強。2.4進展?jié)摿薮?，對?nèi)對外開放成果豐碩。2000年到2005年引進投資500萬元以上的新項目4600多個，引進內(nèi)資1000億元，2005年實際利用外商直接投資21.2億美元，按可比口徑比2000年增長4倍，占全省的60％以上，躋身2004年“中國十大最具經(jīng)濟活力都市”行列。2005年新批外商投資項目901個，合同外資額61.2億美元。目前已有44戶世界500強企業(yè)在我市設(shè)立了63家企業(yè)。張士、渾南兩個出口加工區(qū)和蘇家屯保稅物流中心的建設(shè)，將成為周邊都市進展進出口貿(mào)易的“內(nèi)陸港”。2.5都市環(huán)境改善，居住型都市基礎(chǔ)形成。5年累計投入433億元，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鄉(xiāng)環(huán)境治理。建成區(qū)綠化覆蓋率達到40.65%，綠地率達到35.97％，人均公共綠地面積達到12平方米。全市污水處理能力提高到127萬噸／日，污水處理率和生活垃圾無害化處理率分不達到81%和100%，大氣優(yōu)良天數(shù)由2000年的73天增加到317天。獲“國家環(huán)保榜樣都市”和“國家森林都市”等榮譽稱號。2.6金融業(yè)運行平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建立了良好的融資基礎(chǔ)。2005年年末全市金融機構(gòu)本外幣存款余額3697億元，貸款余額2356億元，同比分不增長14.1％和14.1％。繼2004年韓國韓亞銀行之后，去年又有韓國中小企業(yè)銀行和日本東京三菱銀行兩家外資銀行進入沈陽市。沈陽金融機構(gòu)密度和資金總量居?xùn)|北之首，全國15個副省級都市第六，初步建立起東北地區(qū)的金融中心。2.7居民生活水平逐年提高。2005年都市居民人均可支配收入達到10098元，農(nóng)民人均純收入達到5050元，2000到2005年年均分不增長11.5%和10%。職工平均工資由6995元提高到16025元，年均增長18％；都市居民人均住宅建筑面積由17.4平方米提高到23.2平方米。據(jù)預(yù)測，到2010年都市居民人均可支配收入達到18000元，農(nóng)民人均純收入達到9000元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35%以下，都市居民人均住宅建筑面積達到28平方米，新增需求總量約為4000萬平方米住宅。居民消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，消費檔次不斷提升，住房、汽車、旅游等消費熱點正在形成。人均期望壽命達到75歲。2.8都市功能全面提升。城鎮(zhèn)化率達到70%以上，建成區(qū)面積擴大到450平方公里。與現(xiàn)代化大都市相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施框架體系差不多形成，中心都市的輻射力和綜合服務(wù)功能顯著增強，遼寧中部都市群（沈陽經(jīng)濟區(qū)）一體化建設(shè)取得實質(zhì)性進展，初步建立全國一流的對外開放、總部經(jīng)濟、技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地。2.9以后大型企業(yè)持續(xù)增加，潛在房地產(chǎn)需求總量巨大。沈陽四大研制基地：世界最大的機床研制基地、通用機械研制基地、輸變電產(chǎn)業(yè)基地、整車系列及零部件產(chǎn)業(yè)基地。五大工業(yè)園區(qū)：沈西化學(xué)工業(yè)區(qū)、鐵西先進裝備制造核心區(qū)、德國國際工業(yè)園、新加坡工業(yè)園、臺灣工業(yè)園。七大產(chǎn)業(yè)集群：通用機械和汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群、渾南新區(qū)數(shù)碼產(chǎn)業(yè)集群、于洪家具產(chǎn)業(yè)集群和東北家具集散中心、東北瓷都、東陵鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群、新城子農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集群、康平塑編、蘇家屯鋼管、遼中不銹鋼、新民醫(yī)藥、輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)食品加工等產(chǎn)業(yè)集群?；亍⒐I(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè)將產(chǎn)生超百億元企業(yè)，高素養(yǎng)就業(yè)人口大量增加，潛在房地產(chǎn)需求總量巨大。2.10房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。城鄉(xiāng)商業(yè)購銷兩旺，新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷進展。去年共引進500萬元以上的商業(yè)項目517個，總投資額164億元。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康進展的態(tài)勢。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成413.6億元，同比增長20.7％；交易面積900萬平方米，交易額300億元，同比分不增長17％和22％。都市人均住宅建筑面積由17.4平方米提高到23.2平方米。特不是由于沈陽都市的升值，帶動了房地產(chǎn)的升值，商品房平均價格由2000年的2546元／平方米提高到05年的3333元／平方米?！渡蜿柺粋€五年規(guī)劃綱要》指出以后房地產(chǎn)以滿足中低收入人群需求為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)健康進展，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加一般商品住房、中小戶型住房供應(yīng)量，加快建設(shè)長白和于洪新城等現(xiàn)代居住區(qū)。到2010年，全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓年成交面積達到2000萬平方米。2.11都市基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，都市功能日趨完善。建成地鐵一、二號線，2010年將正式投入運營，開工建設(shè)地鐵三、四號線，初步形成都市快速軌道交通線網(wǎng)結(jié)構(gòu)。建成沈康、沈彰等5條高速公路和京哈、昌法等10條干線、支線公路；打開“二環(huán)”，突破“三環(huán)”，新建6座跨河大橋和2條隧道以及新南三環(huán)高速公路，將原南三環(huán)路改建成大渾南第二條東西干道，配套新建北部、西部跨線立交橋。集中供熱率達到95%以上。三、奠定東北中心都市地位，都市功能和競爭力大大增強。3.1航空港建設(shè)。2005年新開通了沈陽經(jīng)上海至倫敦等4條國際航線和伊爾庫茨克至沈陽定期貨運航線，使沈陽的國際航線總數(shù)達到23條，進一步確立了沈陽空港在東北地區(qū)的航空樞紐地位。桃仙機場旅客吞吐量達到456萬人次，同比增長9.8％；口岸出入境人數(shù)達到68.5萬人次，增長15.9％。3.2沈西工業(yè)走廊建設(shè)。東起鐵西“三環(huán)”，西至遼中縣城，南起渾河，北至秦沈高速鐵路，規(guī)劃總面積850平方公里，建設(shè)以先進裝備制造業(yè)為主體的重化工業(yè)基地。把沈西工業(yè)走廊向新民和遼陽、鞍山、營口延伸，最終將其建設(shè)成為遼寧重要的工業(yè)走廊和全國重要的新型工業(yè)基地。3.3大渾南地區(qū)建設(shè)。以渾南新區(qū)為核心，規(guī)劃范圍北至渾河，西、南、東至沈陽市區(qū)界，與本溪、遼陽、撫順等3市接壤，規(guī)劃總面積1400平方公里，建設(shè)新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)。優(yōu)先進展軟件、芯片、通信網(wǎng)絡(luò)等IT產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃建設(shè)新城區(qū)，奧體中心、國際會展中心、藝術(shù)中心等21個標志性、功能性重大項目建設(shè)，使大渾南地區(qū)成為現(xiàn)代化的文體中心、會展中心、航空中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地及新的經(jīng)濟增長區(qū)域。3.4沈北地區(qū)建設(shè)。國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地及沈陽北部生態(tài)新城區(qū)。成為東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心。3.5東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)建設(shè)。東起沈撫市界，西至三環(huán)高速公路、農(nóng)業(yè)高新區(qū)界限，南起渾河、北至農(nóng)業(yè)高新區(qū)、新城子區(qū)界，規(guī)劃總面積203平方公里。依托棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，建設(shè)東北地區(qū)風(fēng)景旅游度假勝地。形成沈棋路旅游觀光帶、渾河濱水休閑景觀帶、世博園特色景區(qū)、棋盤山休閑度假景區(qū)、森林公園景區(qū)“兩帶三區(qū)”空間形態(tài)和布局結(jié)構(gòu)。3.6南北“金廊”和東西“銀帶”建設(shè)。延伸南北“金廊”，雙向突破“三環(huán)”，北聯(lián)至北部開發(fā)大道，南拓至南三環(huán)路，全長25公里，規(guī)劃面積45平方公里。建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚攏區(qū)和大都市形象展示區(qū)。在“一軸、四區(qū)、九節(jié)點”的核心區(qū)內(nèi)建成百余座功能性、標志性建筑，積極引進國內(nèi)外知名企業(yè)（集團）來沈設(shè)立地區(qū)總部及研發(fā)、營銷等中心，建設(shè)東北地區(qū)總部集聚地。深度開發(fā)東西“銀帶”，在全長42公里、171平方公里的規(guī)劃范圍內(nèi)，建成國內(nèi)最長的水岸生態(tài)景觀區(qū)。開發(fā)東部智慧城、都市新都心等五大功能分區(qū)，綜合利用渾河灘地資源，建設(shè)一批體育公園和休閑廣場。3.7都市區(qū)域空間拓展，都市吸引力和幅射力增強。遼寧中部都市群（沈陽經(jīng)濟區(qū)）一體化進程建設(shè)。利用沈陽以后進展的六大重點空間，北聯(lián)鐵嶺，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，加強城際交通、通訊、能源、環(huán)保等重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，推動文化、旅游、信息等資源及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的有效對接和整合，差不多形成中心都市的開放式進展布局。第二部分（PARTB）沈陽房地產(chǎn)市場環(huán)境與現(xiàn)狀1、沈陽整體房地產(chǎn)市場分析1.1差不多與國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速進展同步。從02年開始沈陽房地產(chǎn)開始步入全面恢復(fù)期，受全國房地產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境的阻礙，沈陽市04至05年進入高速進展期。差不多與國內(nèi)房地產(chǎn)市場同步快速進展，基于沈陽的龐大的人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，與全國大部分都市相反，沈陽的整體房地產(chǎn)市場保持比較快速而平穩(wěn)的進展，泡沫成份小。2006年1—2月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積444.8萬平方米，同比增長1.04倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.1億元，同比增長46.6%。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資5.2億元，增長39.2%；施工面積356.8萬平方米，增長92.6%；竣工面積15.6萬平方米，增長4.6倍。2006年1-3月商品房銷售面積比去年同期上漲18.8%，交易額上漲14.3%。圖6沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額與漲幅1.2整體開發(fā)水平處于中下游、物業(yè)治理水平較高。沈陽本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營企業(yè)主或政府官員轉(zhuǎn)變而來，缺乏雄厚的資金實力，沒有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠見與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。而開發(fā)多為通過“暗箱操作”獵取土地、以預(yù)售樓花“空手套白狼”等手段進行不規(guī)范運作的“暴利模式”，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場亮點。自萬科、新世界及粵、浙、閩系進展商進入后整體水平提高較大。物業(yè)治理方面國際國內(nèi)知名品牌物業(yè)治理公司悉數(shù)進駐沈陽，如加拿大高力國際、香港皇冠國際酒店治理、美國達波爾酒店治理、臺灣麗智物業(yè)、第一太平洋戴維斯、新加坡CST物管、中海物業(yè)、萬科物業(yè)等整體水平較高。1.3沈陽經(jīng)濟的快速增長，銷售量大幅增長，集中在2500-3300元/平方米以下的中低價位住宅。2005年沈陽房地產(chǎn)市場取得了較好的增長，要緊體現(xiàn)在銷售量的大幅增長，但均價偏低，成交多集中在2500-3300元/以下的低價位住宅。和平區(qū)價格集中在3200元-4200元之間為主體，沈河區(qū)3200元-4800元之間為主體。渾南新區(qū)為2000-3300元為主體。如圖所示1，實際銷售量與開發(fā)量之間差為200萬平米左右占當(dāng)年開發(fā)總量的30%左右。圖7竣工面積與實際銷售比圖1.4供需結(jié)構(gòu)不合理，對中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應(yīng)。沈陽房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場供不應(yīng)求，中高檔市場呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實際上市場對中高檔住宅是有需求的，只是市場上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價比不高，未能獲得消費者的認可，缺乏有效的供應(yīng)，因而中高檔市場仍存在較大的需求空間。圖8沈陽供需市場分析沈陽中高檔住宅市場（4000元/平方米以上）分析①市場平穩(wěn)，缺乏亮點，銷售速度緩慢，由產(chǎn)品自身品質(zhì)的平凡特征決定了其銷售速度緩慢，價格呈下降趨勢。②可能市場占有率僅為10%以內(nèi)，可能2006年總銷售量為50萬平方米以內(nèi)。③沈陽的高收入人群一般都差不多擁有住房，購房屬于更換型需求，對產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。④眾多實力雄厚的本地和外地進展商相繼屯兵渾南，蓄勢待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。⑤以后渾南將會成為沈陽中高檔住宅的核心進展區(qū)域。⑥渾南新城居住用地為16平方公里，全部為中高檔住宅，加上新城周邊區(qū)域以及其它區(qū)域的開發(fā)量，中高檔住宅以后的供應(yīng)量將呈飽和狀態(tài)。3、沈陽房地產(chǎn)市場進展趨勢預(yù)測：3.1、市場有巨大的進展?jié)摿ι蜿栕鳛槿珖闹攸c都市與區(qū)域中心都市，正在進行都市的轉(zhuǎn)軌，處于快速進展的時期，市場承接力較強。3.1.1人均GDP的增長空間巨大（目前為3970美元）、以后5年為地產(chǎn)高速增長期。依照世界銀行對40個國家的統(tǒng)計分析，房地產(chǎn)業(yè)投資會隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值達到600美元以上時，住宅建設(shè)加速進展，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，都市的人均GDP5000-8000美元的區(qū)間，是那個都市房地產(chǎn)市場進展最快的區(qū)間，開發(fā)量劇增，直到人均國民生產(chǎn)總值達到8000—10000美元時，房地產(chǎn)開發(fā)量才會降下來。沈陽市2005年人均GDP達到3970美元，沈陽立即進入房地產(chǎn)市場快速進展的時期，以后幾年甚至更長時刻房地產(chǎn)進展的潛力還專門大。房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的進展的黃金時期，以后5年將成為是沈陽房地產(chǎn)業(yè)進展的高潮，市場處于預(yù)備快速進展時期。進展時期啟動時期平穩(wěn)進展時期快速進展時期減緩進展時期人均GDP（美元）1000~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善生活為住改善需求為主進展特征超速進展單純數(shù)量型平穩(wěn)進展.以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速進展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢進展綜合進展型圖9：推斷房地產(chǎn)進展時期的國際標準3.1.2沈陽已步入小康，但住房消費僅占家庭支出8.6%（國際標準為18.9%），住房消費空間巨大。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計，恩格爾系數(shù)在40%—50%時屬于小康型，小康型的住房消費占家庭總支出的比例為18.9%。城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35%以下。講明我市已跨入小康型時期。然而2005年住房消費僅占8.6%，低于國際平均數(shù)9個百分點，證明沈陽市住房消費空間巨大。3.1.3新一輪以住房為熱點的消費周期立即開始，可能將歷時10年以上。沈陽目前已完成消費積存期，沈陽市2005年底城鄉(xiāng)本外幣存款余額達3058.1億元，可能今明兩年將會逐步進入新一輪消費周期。新一輪消費周期大約經(jīng)歷10年以上，消費熱點依次為住房、轎車、教育、電子信息產(chǎn)品；消費金額進入6位數(shù)，即以10萬元單位進行消費，住宅消費將成為最要緊的熱點。3.1.4有利的房地產(chǎn)市場政策大環(huán)境將長期持續(xù)下去。第一，我國住房制度改革將會長期持續(xù)下去，包括住房私有化、貨幣分房的制度將會逐年深入進展下去；第二，內(nèi)需拉動戰(zhàn)略將會長期持續(xù)下去，面對國際低迷的經(jīng)濟形勢，我國必將長期采納這一戰(zhàn)略。包括稅費調(diào)整，銀行貸款等利好政策會不斷實施，全國房地產(chǎn)對GDP的貢獻率均占6%—7%左右，沈陽房地產(chǎn)已達到平均水平，差不多成為支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)受政策制約因素仍然較大，因此大政策可不能變，對房地產(chǎn)穩(wěn)定進展極為有利。3.1.5沈陽2005人均居住為23.2平方米，接近全國平均標準。中等收入國家人均建筑面積17.6平方米；高收入國家人均住房建筑面積46.6平方米。2005年底我國人均住房建筑面積24平方米，2005年底我市人均住房建筑面積23.2平方米，正處處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30-35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著都市化進程的加快，都市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)三級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的進展空間。以沈陽市現(xiàn)在人均建筑面積為基礎(chǔ)，若按每人每年增加1平方米計算，（約需每年竣工住房500萬平方米）達到人均建筑面積30平方米，需8年；若達到人均35平方米，需15年。3.1.6沈陽每年都市化水平都提升一個百分點以上，意味著每年有7萬人進城，成為潛在購房者。沈陽市都市水平為70%。國際上一些先進的都市化水平一般在90%以上。我市盡管遠高于全國31%的平均水平，但離國際先進都市仍然存在較大差距。目前沈陽市每年都市化水平提升一個百分點以上，這意味著每年有7萬人進城，若其中有一半人買房居住，每戶購房70平方米，需購房245萬平方米，其中有一半在沈陽市區(qū)。加之沈陽是東三省的中心都市，聚攏大量的外地人口，他們也十分情愿在沈陽購房定居。3.1.7沈陽是東三省的中心都市，大量的外地人口將會在此購房定居。沈陽是東北政治、經(jīng)濟中心，在沈陽政府優(yōu)惠政策、優(yōu)勢新區(qū)的優(yōu)惠政策推動下，強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將吸引大批新經(jīng)濟就業(yè)者來此創(chuàng)業(yè)，將會引進更多高新的技術(shù)，更多的專業(yè)人才。沈陽市目前共有人口接近700萬，市內(nèi)共有人口485萬，加之外來人口，沈陽市居住人口差不多超過了都市可承受能力，全市人均住房面積23.3平方米，距離2010年人均居住面積達到28平方米，接近4000萬平方米的市場空間。沈陽處于大進展時期，沈陽以后都市人口的目標是1000萬，在市場需求等方面還有專門大空間。3.2、沈陽市房地產(chǎn)市場的以后5年進展趨勢3.2.1產(chǎn)業(yè)政策走勢國務(wù)院出臺政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題；堅決不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進展。

宏觀調(diào)控政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)；房地產(chǎn)投資規(guī)模增長趨勢得到操縱、投資需求放級住房需求結(jié)構(gòu)逐步趨于合理、住房價格趨于穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場趨于理性。房地產(chǎn)差不多成為沈陽專門重要的產(chǎn)業(yè)，“房地產(chǎn)業(yè)投資對沈陽固定資產(chǎn)投資的增長形成了巨大拉動”；“房地產(chǎn)業(yè)差不多成為推動沈陽經(jīng)濟社會加快進展的引擎”。為了拉動經(jīng)濟的進展和GDP的快速增長還會積極支持房地產(chǎn)業(yè)的進展。

3.

2.2

供給市場走勢分析中高檔市場（4500元／平方米以上）：供應(yīng)量大、飽和狀態(tài)、供大于求；近年來，隨著東部發(fā)達省份市場的充分進展，越來越多的企業(yè)要開拓東北市場，而進軍東北就必定先搶占沈陽，隨之而來的是消費能力較強的中外籍治理人員，他們對中高檔市場情有獨鐘。中檔市場（3500－4500元／平方米）：市場的中間層、平緩狀態(tài)、供求大體平衡；都市精英族群、白領(lǐng)、公務(wù)員階層和個體業(yè)主仍是需主體。③低檔市場（3500元／平方米以下）：市場主體、前景大好、供不應(yīng)求。隨著沈陽的大市規(guī)劃，都市建設(shè)進程會進一步加快。大學(xué)的擴招和戶籍政策的逐步開放，農(nóng)村人口將大規(guī)模涌入都市，而沈陽是整個東北三省除大連之外讓外地人查找“都市夢”的理想都市。這部分人的住房需求將成為推動沈陽房地產(chǎn)市場的要緊動力之一，他們的住宅需求要緊針對中低檔市場。

3.2.3房價走勢

①目前沈陽市內(nèi)可開發(fā)土地越來越少，在“沈陽市2006年重點招商地塊推介會”上推介的36宗地塊，專門多都在二環(huán)以及二、三環(huán)之間，房屋地段差不多從沈陽市中心轉(zhuǎn)移到環(huán)線以外，市內(nèi)只有棚戶區(qū)改造，差不多沒有可開發(fā)住宅的土地，“物以稀為貴”②

從開發(fā)成本來看，目前沈陽市的住宅容積率差不多操縱在2.5左右，有的甚至更低，如萬恒·東方儷城容積率1.8，尚品·天城的容積率是1.4，瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)容積率1.34；唯美品行容積率僅0.820；綠化率、園區(qū)景觀、設(shè)施也越來越講究，如瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)綠化率68％，萬科紫金苑綠化率47％。房價中的土地成本將越來越高。

③沈陽房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)比較合理。自住購房占85％以上，炒房者比較少；從戶型看，沈陽的小戶型專門多，差不多是面向一般大眾居住的。現(xiàn)在沈陽中心城區(qū)房價接近6000元，渾南房價已超4000元，鐵西區(qū)和大東房價突破3000元。今年沈陽市的房價仍將連續(xù)去年態(tài)勢，呈和氣上升趨勢，可能上漲8%。④2005年1—9月，沈陽九成以上的商品房平均售價在4000元以下，平均售價在3000—4000元之間的占總銷售面積的比重由上年同期27.4%提高到41.8%。沈陽市房產(chǎn)局依照合同備案數(shù)據(jù)公布的商品房價格統(tǒng)計結(jié)果是，三季度沈陽市新建商品房價格為3188.2元/平方米，新建商品住宅價格為3052.9元/平方米，分不為去年同期的100.1%和101.7%。⑤土地價格大幅上漲,房地產(chǎn)價格隱性上升。近年來，國家加大對土地市場的整頓，嚴格治理土地交易方式，操縱土地供應(yīng)，從而加強對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，可開發(fā)土地減少，開發(fā)商獲得土地的難度加大，土地價格大幅上漲。另外政府出臺相應(yīng)措施補貼拆遷居民的應(yīng)得利益，拆遷成本增加，也相應(yīng)導(dǎo)致土地價格的隱性上升。土地緊張會在一定程度上形成房地產(chǎn)市場供給減少，給房價上漲作了鋪墊。⑥建材價格大幅上漲，建筑成本加大。在建筑材料中，一些優(yōu)質(zhì)新型建材，特不是綠色環(huán)保型建材被廣泛應(yīng)用，價格升幅也較大，地點建筑材料，磚、砂、石子價格漲幅也在10%以上。建材價格的上升，新型建材、新型建筑技術(shù)的應(yīng)用，使房地產(chǎn)產(chǎn)品成本加大。圖10沈陽近5年房價與可支配收入漲幅資料來源：沈陽統(tǒng)計局圖11各區(qū)3月以及2005年均價如下表：(單位：元/平方米)所屬區(qū)縣本月均價2005年均價沈河區(qū)58677781和平區(qū)44594794渾南新區(qū)41224324皇姑區(qū)35604060大東區(qū)36503713鐵西區(qū)33553628于洪區(qū)29692989東陵區(qū)29282946蘇家屯區(qū)25802640經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)22952312農(nóng)高區(qū)19882046新城子區(qū)20422000

3.2.4開發(fā)產(chǎn)品趨勢

今后的土地供應(yīng)政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整以及以稅收為手段的調(diào)控政策，都將引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)向一般住房開發(fā)領(lǐng)域，尤其是目前市場上缺口較大的中小戶型、中低價位住房。因此，開發(fā)企業(yè)會從戶型、配套、園林、可持續(xù)進展等多方面重新認識和定位產(chǎn)品的竟?fàn)幜Γ诋a(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)服務(wù)等方面進行改進，為購房者建筑更多面積合理、功能完善、性價比高的住宅產(chǎn)品。從每套住宅面積看，中小戶型仍備受青睞，每套面積在120平方米以下的占75.3%，同比提高了13.3個百分點。其中100平方米以下的商品住宅銷預(yù)售套數(shù)，占到全部額度的57.6％，而每平方米3000元以下的商品住宅銷預(yù)售套數(shù)，占銷預(yù)售總套數(shù)的51.1％。中小戶型、中低價位住宅出現(xiàn)熱銷，房地產(chǎn)市場已進入大眾消費時代，一般百姓的購房需求正在釋放。3.2.5需求趨勢2006年沈陽市民購房群體逐漸年輕化，投資意識逐漸理性，可同意樓盤單價有所上漲，戶型面積需求也有所加大。調(diào)查人群中92％的人可同意樓盤單價在3500元以下（含3500元）。2005年10月沈陽住宅商品房平均價格為3509元/平方米。除和平區(qū)和沈河區(qū)以外，各區(qū)平均房價都低于3500元。調(diào)查顯示，隨著沈陽近幾年家庭收入的增加，與幾年前“3000元心理承受價”相比，市民購房消費能力大幅提高。同時，沈陽房價的穩(wěn)步增長也是一個重要因素。以改善居住條件、動拆遷、外來人士和投資人士為需求主體的商品住房需求總量在增加。從目前房地產(chǎn)市場的進展趨勢來看，沈陽房地產(chǎn)市場需求的旺盛態(tài)勢已開始從都市中心區(qū)向都市周邊傳導(dǎo)，而且這一勢頭短期內(nèi)將呈現(xiàn)快速增長。圖13基礎(chǔ)需求因素分析新增需求沈陽2005年未人口接近700萬，在目前的購房年齡看，25-35歲的占了大部分，關(guān)于比較大的人口基數(shù)來講，新增需求在住房需求中是重要的一環(huán)。升級需求沈陽2005年人均居住面積是23.20平米，接近全國平均水平，若人均住房面積提高1平米，每年將帶來400萬平米的住房需求。拆遷改建需求從2002年到今，沈陽已完成棚戶區(qū)改建約10萬戶，目前仍有140多片待改造的舊城區(qū)，總占地接近524萬平米。沈陽市政府打算在2年內(nèi)完成改造，按每年4萬戶的標準，將帶來300萬平米的需求量。都市化沈陽的都市化水平差不多達到65%，到2010年可能達到70%以上，按照都市對住房需求的作用，每年將產(chǎn)生約200萬平米需求。大中戶型需求有增長趨勢在調(diào)查中發(fā)覺，有意購買面積100m2~120m2大中戶型產(chǎn)品的占11％，較去年相比需求人數(shù)有所增加。而且80平方米2室、100平方米3室，功能性住房將受青睞，具有舒適度與有用度的均好性。

3.2.6開發(fā)企業(yè)競爭趨勢

沈陽目前形成了本土品牌企業(yè)如格林豪森、華新國際、銀基等、外地企業(yè)如萬科、新湖、新世界、和記、許兄弟、萬達等共分天下的格局。沈陽已成為外埠、國際房地產(chǎn)巨頭競爭的焦點。外來企業(yè)逐步向本土化進展。品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模經(jīng)營、誠信經(jīng)營、營銷創(chuàng)新成為立足沈陽市場的重要因素。

隨著土地市場的透明化、房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)化以及購房者的理性化，品牌、質(zhì)量竟?fàn)帉⒊蔀楦偁幍年P(guān)鍵。土地交易實行招、拍、掛的方式使沈陽房地產(chǎn)開發(fā)主體形成多元化格局，外來企業(yè)的強勢進駐，沈陽市開發(fā)陣營的迅速調(diào)整，中小型進展商受融資渠道和拿不到好地等限制，“勢力”將會越來越弱，整個開發(fā)格局“強者更強”的局面在2006年將會更為突出。3.2.7土地出讓總量較大從沈陽市內(nèi)五區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)、鐵西新區(qū)、渾南新區(qū)、農(nóng)業(yè)高新區(qū)的土地公告數(shù)據(jù)來看，沈陽市一季度共推出土地52宗，推出土地面積210萬平方米。其中成交土地24宗，成交土地面積127萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為228萬平方米。4月份共推出土地82宗，推出土地面積442萬平方米。其中于洪區(qū)、鐵西新區(qū)、東陵區(qū)、輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)推出的土地面積均超過了60萬平，成為4月份推出土地最多的四大區(qū)域。相比來看，大東區(qū)和沈河區(qū)在本月推出的土地數(shù)量較少?！敖鹄取辈辉俳ㄔO(shè)住宅、北部一環(huán)、二環(huán)之間的土地差不多差不多開發(fā)完，現(xiàn)在開發(fā)集中在大二環(huán)以外。鐵西區(qū)與于洪區(qū)將接著成為2006年的開發(fā)熱點區(qū)域。大韓屯、四臺子地區(qū)將是明年的新增長點。南部長白地區(qū)、于洪新城緊鄰滑翔的區(qū)域，都會成為市場關(guān)注的熱點。再加上沈陽市政府要加強中低價商品房的比重，因此郊區(qū)新盤確信會有放量。圖14：06年掛牌土地情況分析居住與商業(yè)混合用地仍然是土地市場的主流產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的83%，純商業(yè)用地供應(yīng)僅占17%。成交土地的區(qū)域分布：于洪區(qū)、鐵西區(qū)，和平區(qū)、沈河區(qū)。依照國土資源部依照設(shè)在沈陽市的300個監(jiān)測點，國土資源部預(yù)測2006年沈陽市的地價將穩(wěn)中有升，可能漲幅在7%左右。3.2.8二手房保持高位運行、為一手房制造良好的基礎(chǔ)。2004年9月份和10月份，沈陽市二手房市場兩次出現(xiàn)平均價格超過2000元/平方米大關(guān)的統(tǒng)計結(jié)果，9月份二手房銷售平均價格為2151.2元/平方米，10月份二手房銷售平均價格為2005.7元/平方米。這講明沈陽市二手房市場仍然保持著高位運行的狀態(tài)，市場總體走勢仍然比較平穩(wěn)。在2004年中，由于沈陽都市的拆遷量比上一年銳減，使得二手房市場需求量顯著下降，因此二手房市場的價格被保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)。然而由于慣性作用和沈陽市購房落戶政策的驅(qū)動，二手房價格仍然居高不下，而漲幅比2003年差不多有明顯回落。

分析結(jié)果：沈陽市商品房價格總體走勢是平穩(wěn)攀升，不存在泡沫。沈陽市商品房價格一直保持在全國大中都市中等價格水平，這種態(tài)勢既有利于寬敞居民住房消費，同時也有利于對房地產(chǎn)市場進行的投資，適合人們購房企盼增值的心理需求，沈陽市的房地產(chǎn)市場正處在兼顧住房消費和房地產(chǎn)投資的最佳狀態(tài)。從沈陽市目前房地產(chǎn)市場的進展來看，沈陽市房地產(chǎn)市場消費主體的自主性需求的旺盛態(tài)勢差不多出現(xiàn)了從都市中心區(qū)向都市周邊傳導(dǎo)的良性進展勢頭，而且這一勢頭短期內(nèi)將呈現(xiàn)快速增長。依照沈陽市的規(guī)劃，今后將不在“金廊”地帶建設(shè)住宅，市內(nèi)建設(shè)住宅為舊房改造的地塊。目前，在沈陽，房屋銷售重心已向都市周邊地區(qū)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移。從2005年的土地交易情況看，大東區(qū)、東陵區(qū)與于洪區(qū)、長白片，將是今年新房集中開發(fā)的區(qū)域，也是今年購房者特不需要關(guān)注的地點，受拆遷量、市民換房、新婚購房等幾個要緊購房需求阻礙，今年開發(fā)商推出的新房量仍將上升。3.3政策層面對沈陽樓市的阻礙評估3.3.1新政對沈陽市房地產(chǎn)市場的阻礙：

①市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整：一般住房、中低價住房、經(jīng)濟適用房的市場供應(yīng)量增加，不墅、高檔住房的市場供應(yīng)明顯減少，尤其體現(xiàn)在戶型的面積上，中小套型供應(yīng)量明顯增加。

②投機炒房現(xiàn)象得到遏制，要緊是對個人購買一般住房不足2年進行交易的，征收全額營業(yè)稅。

③投資性房地產(chǎn)項目受到一定程度的沖擊，專門多人對這部分產(chǎn)品持幣觀望。

④對二手房交易阻礙較大。

3.3.2沈陽市政府九項新政利好樓市：①要緊功能：鼓舞房產(chǎn)商的投資。土地分塊，確保中小開發(fā)商拿地；準許開發(fā)商分期分批交納土地配套費用；分割發(fā)證，確保開發(fā)商提早做到“四證”齊全，從銀行順利貸款；分批次的發(fā)放預(yù)售許可，讓居民能夠提早申貸；審辦聯(lián)動，設(shè)置專門辦理房產(chǎn)審批的機構(gòu)；解決阻礙土地開發(fā)的拆遷問題；在凈地出讓時做好全部配套設(shè)施。②做大做活市場。政府牽頭春夏秋冬房交會，舉辦中低價房交會。③通過金融支持、降低門檻。沈陽市政府協(xié)調(diào)金融單位，對房屋貸款給予支持。

3.4沈陽樓市新興板塊分析

沈陽房地產(chǎn)組團分布：老組團要緊分布在大東、皇姑、鐵西、于洪四個區(qū)，在沈河和和平區(qū)也有部分老組團；新組團大部分集中在沈河、和平、渾南三個區(qū)，其中以渾南新組團最多，其他各區(qū)均有少量新組團。①鐵西新區(qū)板塊

鐵西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商品房銷售面積超過其它各區(qū)，是沈陽房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域；2003-2006年，價格上漲近1000元/平方米。鐵西新區(qū)作為高規(guī)格、高標準、生活氣息濃郁的現(xiàn)代化新區(qū)，將成為沈陽房地產(chǎn)市場進展和區(qū)域進展互動的樣板。鐵西新區(qū)樓市特點是戶型合理，主體大多是中小戶型。

②渾南板塊

渾南是近兩年內(nèi)沈陽最活躍的市場之一。沈陽樓市大品牌、大盤、特色項目最集中的區(qū)域確實是渾南。奧體中心建設(shè)，地鐵2號線由北向南貫穿，與渾南交通網(wǎng)連接，促進了這一區(qū)域物業(yè)價值的成長，也帶來了土地資源的放量，沿線區(qū)域會形成新的開發(fā)熱點。中國女的街、在水一方、萬科新榆公館、理想新城等等。③長白新城板塊定位：長白新城將建成集高檔居住、文化旅游、科技商業(yè)于一體的現(xiàn)代化新城，規(guī)劃面積10.84平方公里。

長白地區(qū)差不多投入了3個億的資金，用于體育、醫(yī)療、商業(yè)、文化等設(shè)施建設(shè)，其中包括6所小學(xué)和3所中學(xué)。長白地區(qū)人均綠地面積要達到80％以上，要做中國生態(tài)環(huán)境居住小區(qū)，可能投入資金將達到10個億。長白區(qū)為了愛護人居生態(tài)環(huán)境，在12.68平方公里的面積里，規(guī)劃人口只有13.5萬人。該區(qū)域今后將以中高檔項目為主。隨著市中心可開發(fā)土地的逐年減少，都市周邊區(qū)域的房子紛紛旺銷，價格上漲空間巨大。長白新城不僅占有如此一個優(yōu)勢，更重要的是它還緊鄰渾河，環(huán)境及升值潛力也是其成為關(guān)注焦點的重要因素。

④于洪新城板塊

于洪新城板塊是二環(huán)以南的區(qū)域，二環(huán)免費開放及數(shù)條交通線的貫穿、整治，加上毗鄰滑翔大型居住區(qū)，生活氛圍濃郁，于洪新城具有建設(shè)高品質(zhì)生活區(qū)的巨大潛質(zhì)。同時這一區(qū)域南臨渾河，自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。陽光100國際新城、紫郡城、瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)等，隨著這些項目開發(fā)深入，此區(qū)域的市場價值將慢慢凸顯。

⑤蒲河板塊

蒲河板塊是以農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心的區(qū)域。往常由于配套不成熟房地產(chǎn)進展緩慢。近兩年農(nóng)業(yè)高新區(qū)的建設(shè)和世園會利好的推動和該區(qū)域輝山、蒲河等山水元素被人們認知和向往，房地產(chǎn)也迅速升溫。七里香堤的庭院洋房、泉涌新鎮(zhèn)的低密度聯(lián)排住宅等特色產(chǎn)品的出現(xiàn)，加上翔鳳·山水國際等創(chuàng)新型項目推動，使得蒲河板塊成為山水景觀住宅開發(fā)的熱點。

4長白板塊(指長白新城、渾南交匯及周邊區(qū)域)房地產(chǎn)市場分析：自然環(huán)境好，以后交通路網(wǎng)發(fā)達。產(chǎn)業(yè)支撐明顯、需求潛力巨大。渾南規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)和大學(xué)城、渾河觀光旅游帶。至2015年可能有100人在此工作生活。目前有2000多家高新技術(shù)企業(yè)、600家外商投資企業(yè)。長白規(guī)劃新城規(guī)劃確定為集中總部經(jīng)濟、高級樓宇、現(xiàn)代服務(wù)貿(mào)易、金融于一體的綜合性新城。長白作為沈陽南依北拓的重要節(jié)點，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前開始在長白臨河處形成省委住宅區(qū)、萬科城、格森豪森等中高檔項目。不墅等高檔樓盤多，中檔樓盤少。目前有華新國際、SR新城、萬科、新洲實業(yè)、新奉基、中一等實力地產(chǎn)進入。長白以后供應(yīng)總量巨大。目前已有萬科城、萬祥項目、和記、對岸新世界、格林豪森、許兄弟新加坡城等超大型項目扎堆在此，以后供應(yīng)總量巨大，且產(chǎn)品線比較集中，均為中高檔或高檔樓盤。以后市場競爭將十分激烈。新區(qū)范圍內(nèi)目前開發(fā)量較少，開發(fā)高峰期集中在2006至2008年。由因此新區(qū)，從規(guī)劃到形成居住氛圍，需要一定的成長期過程。

第三部分（PARTC）沈陽典型項目分析市場分布狀況萬科城萬科城河畔新城理想新城河畔花城御泉華庭格林豪森和記黃埔新加坡城深圳航空城沈陽部分項目一覽表2、市場分析和平區(qū)典型樓盤和平區(qū)典型樓盤泰辰湖畔佳園五洲商業(yè)廣場昌鑫置地廣場五里河城楓景名城地理位置和平區(qū)南五馬路183號和平區(qū)太原北街和平區(qū)青年大街西側(cè)和平區(qū)青年大街金都飯店北行50米項目規(guī)模占地：35000平米建筑：240000平米占地：32000平米建筑：180000平米占地：237116平米建筑：194418平米占地：33264平米建筑：260000平米占地：40000平方米建筑：2000000平方米物業(yè)類型23~31層，高層6層，多層16-30高層30層，高層7-18層，多、小高層主力戶型120-160平米三房、三房純商業(yè)項目主力面積9090-150平米二三房120-140平米三房110-170平米三、四房銷售情況一期85%一期100%一期30%一期75%一期60%創(chuàng)新點定位于都市湖畔，環(huán)境優(yōu)美，建筑材料品質(zhì)高檔臨近南湖公園優(yōu)勢打造，項目檔次與形象高區(qū)域品牌價值以及太原街旁優(yōu)勢地段成了項目的核心競爭力以白領(lǐng)精英定位的樓盤，臨近青年大街金帶大大提升樓盤品質(zhì)，90-120平方米面積的中小戶型銷售速度較快都市中心少見的高層住宅群，周邊青年大街以及五里河片區(qū)原有的高品質(zhì)社區(qū)為本樓盤高檔社區(qū)提供了良好的鋪墊樓盤周邊環(huán)境優(yōu)美多所中學(xué)，高校分布周邊，學(xué)區(qū)優(yōu)勢凸顯客戶私營老總、日韓商人、公務(wù)員投資者、私營業(yè)主、白領(lǐng)精英，公務(wù)員公司治理層人員、附近工作的企事業(yè)單位人員、外國人本地客戶為主，白領(lǐng)，原有居民點評：作為傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)域，完善的公共配套和大面積的綠化是本區(qū)域最大的特點。和平區(qū)目前的主流產(chǎn)品為中大規(guī)模的高層以及多層的物業(yè)，戶型面積集中在120-150平方米左右，客戶以和平以及沈河、鐵西的中端及中高端消費者為主，出售均價在6000元/平方米左右。但從近期的市場情況來看，不管從產(chǎn)品依舊客戶層面都有向下延伸的趨勢。而長白片區(qū)作為和平區(qū)重點進展的區(qū)域，隨著萬科城項目、格林豪森項目以及市政設(shè)施的逐步完善，長白片區(qū)將會成為連接太原街和三好街最近的新開發(fā)區(qū)，且該片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，房地產(chǎn)市場潛力巨大。格林自由城地王國際花園盛華苑東方威尼斯摩根凱利地理位置沈河區(qū)奉天街340號格林豪森沈河區(qū)文藝路19號沈河區(qū)青年大街165號

沈河區(qū)二環(huán)路與富民路交匯處沈河區(qū)市府大路290號

項目規(guī)模占地：7579平米建筑：57000平米占地：78000平米建筑：300000平米占地：100000平米建筑：380000平米占地：平米建筑：平米占地：17000平方米建筑：70000平方米物業(yè)類型31-33層，高層10-31層，小高、高層10-31層，小高、高層7-21層，多層，小高層，少量獨體不墅28-31層高層主力戶型40-64平米一房73-210平米的三、四房80-140平米二、三房150-180平米三房80-130平米二房銷售情況90%30%30%40%70%創(chuàng)新點小戶型高性價比住宅成為沈陽市標志性白領(lǐng)精英理想居住首選戶型可滿足不同人群的選擇，創(chuàng)新較多，以沈陽金廊絕佳地段和大片綠地受到沈陽市民的青睞項目位置位于五里河CBD與青年大街交匯處，樓盤外立面感官效果專門好，建筑風(fēng)格在沈陽市處于前沿項目所在地段位置優(yōu)越，周邊自然環(huán)境優(yōu)美。但項目外型較差阻礙項目整體高尚住宅形象，提供選擇的戶型少采納新穎的弧型落地窗，讓那個地點的居住空間更加通透明亮。十余款精心設(shè)計的戶型從80到130平方米，布局合理，結(jié)構(gòu)緊湊，貼合都市精英的時尚品位。

客戶白領(lǐng)精英、沈河區(qū)工作者白領(lǐng)、本地富裕居民、韓國人和少量日本人白領(lǐng)階層，以年輕人為主和平區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)富有階層時尚年輕人，白領(lǐng)沈河區(qū)典型樓盤沈河區(qū)典型樓盤點評：沈河區(qū)作為沈陽市的中心區(qū)域，土地供應(yīng)量較少，同時土地價格相當(dāng)高，那個地點商業(yè)十分發(fā)達、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，本區(qū)域住宅供應(yīng)量大且出售單價較高，供應(yīng)的主力戶型以二室為主面積在80-130平方米左右，銷售狀況良好且受到年輕人的喜愛；180平方米以上大面積的四室也有少量的供應(yīng)，銷售卻不是專門理想。東方威尼斯的獨體不墅有滯銷的現(xiàn)象，要緊是因為小區(qū)規(guī)劃導(dǎo)致，采光和通風(fēng)都不是專門好，且四周小高層擋住不墅的視野。渾南新區(qū)典型樓盤渾南新區(qū)典型樓盤萬科金榆公館中國女的街中房金河花園浦江苑河畔新城位置渾南新區(qū)金陽街58號渾南新區(qū)營盤北街5號渾南新區(qū)彩霞街36號渾南新區(qū)三義街2號

渾南新區(qū)朗云街6-88號項目規(guī)模占地：100000平米建筑：150000平米占地：6.7萬平米建筑：36萬平米占地：7萬平米建筑：10萬平米占地：11萬平米建筑：22萬平米占地：80萬平米建筑：110萬平米主力戶型90-120平米洋房三室從40~100平米一房80~130平米2、3房120-140平米多層、高層三房120-160平米多層三房均價4700元/平方米4600元/平米3600元/平米5000元/平米5500元/平米銷售情況銷售95%銷售80%100%一期銷售完，二期高層認購中95%創(chuàng)新點文化加時尚的宣傳給項目給予了全新的生活意義。小戶型設(shè)計總價低且如此大體量的女裝專業(yè)商業(yè)項目在沈陽依舊首家房金河花園地處渾南新區(qū)核心地段，提出高性價比訂總價的理念園林設(shè)計獨特，以6個不同風(fēng)格的大型園區(qū)組成，營造多層次綠與的水的家園超低容積率鮮亮的外觀超萬平方米的運動俱樂部、商業(yè)設(shè)施、幼兒園等園區(qū)配套宣傳點查找可釋放自我的家。

打造中國最具投資潛力的商業(yè)街新奧運新生活打造北方浦東奧體中心就在家門口項目不足地段處于渾南長白區(qū)的中央位置，周邊環(huán)境較亂，阻礙項目形象，市政配套還不完善塔樓設(shè)計未能做到大開間、小進深的要求且采光和通風(fēng)效果也不是專門好項目形象和檔次均相對滯后建筑密度較大，高層臨江擋了一期多層江景周邊環(huán)境優(yōu)美，片區(qū)規(guī)劃前衛(wèi)，然而基礎(chǔ)設(shè)施還沒完善生活氛圍不濃客戶市內(nèi)工薪階層少量拆遷戶市內(nèi)商家及投資客公司福利房、附近白領(lǐng)階層白領(lǐng)階層、區(qū)域外圍客戶、少量投資市中心區(qū)富裕階層周邊都市客戶點評：渾南區(qū)目前處，客戶的要緊來源是原鐵西區(qū)、沈河區(qū)、和平區(qū)等，除了個不的不墅樓盤以外，其他均是以提供給予周邊及區(qū)域內(nèi)的泛白領(lǐng)時期和生意人居家為主的，也有少數(shù)韓國人購買但占不到總銷售量的3%，產(chǎn)品也集中為多層和小高層物業(yè)，戶型面積以80—140平方米為主，但隨著華南MALL的啟動、商貿(mào)氣質(zhì)的凸現(xiàn)，開始出投資性小戶型公寓，而且地鐵2號線以及2008奧運會的預(yù)期將帶動整個渾南片區(qū)中高檔物業(yè)市場的啟動。表18長白周邊市場歷史沉積競爭樓盤情況一覽樓盤名稱地理位置規(guī)劃工程進度園林綠化和配套設(shè)施戶型、面積和比例交屋標準售價（元/平方米）（按揭價）新世界花園渾河北岸，近臨東北大學(xué)占地194萬M2一期/現(xiàn)房綠化率43萬M2，規(guī)劃配套齊全的大社區(qū)概念，分至少10年滾動開發(fā)；面積：90㎡—189㎡清水房最低價：2944元/㎡最高價：4140元/㎡均價：3400元/㎡SR新城渾南大道與機場高速交匯處近臨會展中心占地18.56萬M2，總建筑面積70萬M2，24層4棟，30層5棟規(guī)劃戶數(shù)：5400戶一期、現(xiàn)房不同風(fēng)格的主題公園，大型活動廣場，廣播電影院、健康中心、醫(yī)院等面積：160㎡—180㎡精裝修最低價：4800元/㎡最高價：6000元/㎡均價：5200元/㎡成龍花園北陵公園旁多層：4棟高層：8棟規(guī)劃戶數(shù)：800余戶一期房項目建筑密度較低，采光一般；項目周邊配套設(shè)施齊全，毗鄰北陵公園旁。面積：130㎡—150㎡清水房最低價：4518元/㎡最高價：5500元/㎡均價：4800元/㎡金科名苑三好街高層：2棟24層規(guī)劃戶數(shù)：200余戶一期現(xiàn)房超市健身房會所面積：102㎡—198㎡簡單裝修最低價：4000元/㎡最高價：4900元/㎡均價：4500元/㎡金色家園大東區(qū)多層：12棟小高層：7棟高層：6棟總戶數(shù)1000戶一期房40%的綠化率,超大型多功能會所面積：105㎡—170㎡清水房最低價：3800元/㎡最高價：5000元/㎡均價：4300元/㎡四季花城于洪區(qū)西江街占地39.8萬M2一期現(xiàn)房會所面積：92—160㎡120、140M精裝修最低價：2476元/㎡最高價：3200元/㎡均價：2900元/M2府苑名都奉天街3幢24層，4幢7-12層多層一期現(xiàn)房超過2萬平方米綠化園林；恒溫泳館；會所面積：108—336㎡清水房均價：4800元/㎡新洲實業(yè)浦江苑占地182萬M2一期48%綠化率，會所、醫(yī)院、學(xué)校面積：90-160㎡清水房最低價：2900元/㎡最高價：3500元/㎡均價：3200元/㎡3沈陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀及特征：和平區(qū)大東區(qū)沈河區(qū)渾南區(qū)房地產(chǎn)特征和平區(qū)憑借優(yōu)越的自然資源優(yōu)勢，是沈陽配套最為完善的區(qū)域，該區(qū)要緊集傳統(tǒng)的大、中型，中、高檔住宅社區(qū)，居住人口素養(yǎng)相對較高；然而長白片區(qū)作為和平區(qū)的一個還未開發(fā)的區(qū)域，隨著各大地產(chǎn)進展商的進住，憑其離市中心區(qū)近且自然資源豐富的先天優(yōu)勢，該片區(qū)將以中、高檔住宅為主，且多為大面積戶型為主大東區(qū)享有完善的市政配套及文化配套；該片區(qū)住宅分布相對分散，沒有形成集中生活區(qū)域，市場兩極分化明顯，既有以中、小型的中高檔項目，也有豪宅不墅項目；該區(qū)域也是沈陽房地產(chǎn)進展?jié)摿^大的區(qū)域，供應(yīng)戶型要緊是中型的單元，面積在120平方米左右。銷售卻并不是專門理想。沈河區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，目前進展重點也是以商業(yè)為主，新建居住組團集中在青年大街右側(cè)，且樓盤體量都在20萬平方米以上，園林以及戶型設(shè)計比較合理，大部分為中高檔住宅小區(qū)，小區(qū)周邊自然環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達，整個沈河區(qū)樓盤供應(yīng)量大，需求強勁，需求客戶要緊來源于本地富有階層。與沈陽中心區(qū)一河之隔的渾南區(qū)過往給不人的印象是交通不便，治安差，相對落后。隨著都市化的進程，渾南區(qū)的地位逐漸顯現(xiàn)，隨著政府規(guī)劃力度的加大，片區(qū)內(nèi)將會有多個中高檔項目相繼推出。江景是渾南最豐富的資源，以后三四年將在大量以水景為賣點的樓盤競爭激烈要緊物業(yè)類型以少量不墅+多層為主以小高層為主+高層+不墅大體量現(xiàn)代小區(qū)+商業(yè)小高層+高層+不墅主力戶型戶型相比較大，以120-150平米三房為主80-150平米，二房至四房均有80-130平米三房80-130平米二房、三房、四房客戶群本地企業(yè)家，高級公務(wù)員，韓國人在渾南區(qū)工作的白領(lǐng)、公務(wù)員及少量附近鎮(zhèn)人本地富有階層以及高級白領(lǐng)市內(nèi)中層階級，一些年輕白領(lǐng)分析：依照沈陽房地產(chǎn)市場的進展特征及進展趨勢來看，和平與沈河因其區(qū)域的優(yōu)越性，消費群體除了本地消化外，還吸引了區(qū)域外客戶（韓國人和少量日本人），客戶輻射面廣。2006年沈陽市民消費群體逐漸年輕化，投資意識逐漸理性，可同意樓盤單價有所上漲，戶型面積需求也有所加大。80年代人將是以后5年購房的主力軍。此外，年齡在25歲~40歲的人群仍然是目前購房消費的中堅力量，他們可同意樓盤單價在3500元以下，有意購買面積100m2~120m2大中戶型產(chǎn)品的占11％，較去年相比需求人數(shù)有所增加。而且80平方米2室、100平方米3室，功能性住房受青睞，具有舒適度與有用度的均好性。2006年2006年1-3月沈陽市房地產(chǎn)業(yè)供需情況是：開發(fā)建設(shè)累計完成投資22.3億元，同比增長52.6%；施工面積983.7萬平方米，同比增長83.2%；房地產(chǎn)交易面積同比增長25.7%，銷售額同比增長42.2%；房地產(chǎn)地稅完成6.2億元，增長27.2%。2006年1-3月，商品住宅平均價格3006元/平方米，同比增長0.4個百分點。由此可見2006年2006年1-3月，沈陽市房價穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場運行的各項指標均處于良性進展區(qū)間，沈陽市房地產(chǎn)市場總體推斷是理性的、健康的和可持續(xù)進展的狀態(tài)。競爭樓盤及可比項目分析

萬科城格林生活坊浦江苑河畔新城項目規(guī)模占地：35萬平米建筑：100萬平米占地：20萬平米建筑：50萬平米占地：11萬平米建筑：22萬平米占地：80萬平米建筑：110萬平米物業(yè)類型商住樓商住樓商住樓商住樓主力戶型128-182平米多層、小高層、高層三、四房

116-138平米多層、小高層、高層三房120-140平米多層、高層三房

120-160平米多層三房客戶沈陽市中等收入家庭少量外來客戶，精英白領(lǐng)周邊片區(qū)中檔客戶、一般白領(lǐng)白領(lǐng)階層、區(qū)域外圍客戶、少量投資市中心區(qū)富裕階層周邊都市客戶進展?fàn)顩r一期建設(shè)中，一期認購中一期建設(shè)中，一期認購中一期已入住，二期認購中一、二、三期差不多入住，現(xiàn)在在建四期，四期認購中，五期下半年開工分析：萬科城項目：銷售均價在5000元/平方米，主力戶型面積較大總價高，客戶群都具有較強的經(jīng)濟實力。繼承了萬科造城文化先行的傳統(tǒng)，萬科城項目采納了大面積玻璃幕墻的外立面超前設(shè)計，以重塑沈陽都市信心為要緊推廣內(nèi)容。項目從戶型設(shè)計上看，萬科城項目主臥帶衛(wèi)生間提高了生活私密性，然而主臥衛(wèi)生間均沒有窗，采光通風(fēng)均較差，面積達9平方米的陽光露臺設(shè)計是本項目的最大特色，它讓東北人在冬日里享受到更多的陽光溫暖。格林生活坊：銷售價格：3900元/平方米；戶型設(shè)計：40-55平米，110-120平米，120-130平米，130-140平米，160-170平米，200-260平米。主力面積從43平方米的一室到138平方米的三室，可滿足不同年齡層次的購房需要。園林：中式園林，部分中心水景園林。建筑：中式與現(xiàn)代結(jié)合、中式古典。立面：徽派灰白系。一期開發(fā)產(chǎn)品類型：多層洋房、小高層、高層組合，部分臨街商業(yè)。高層：二梯四戶，小高層一梯二戶。河畔新城：項目位置：渾南新區(qū)富民街開發(fā)商：沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司項目總占地面積：78萬平方米項目總建筑面積：120萬平方米主力戶型：130-150平方米的（四室二廳二衛(wèi)）成交數(shù)量：90%均價：5200元/平方米建設(shè)分期情況：四期開發(fā)，樓盤簡介：河畔新城位于沈陽母親河——渾河南岸，河畔新城總占地面積78萬平方米，規(guī)劃建筑面積120余萬平方米。項目由多層花園洋房，濱河小高層組成，設(shè)備裝修：

精裝修，多種材質(zhì)。色彩以及行狀上靈活多樣，精裝修全部采納權(quán)威部門認證的綠色環(huán)保品牌建材。配套設(shè)施：

大學(xué)城，CBD，北濱渾河，近在咫尺的大學(xué)城，二中，陸軍總院，以及規(guī)劃中的藝術(shù)城，體育館，商務(wù)中心，購物中心。小哈津（國際）幼兒園，遼寧省實驗學(xué)校渾南第一小學(xué)周邊交通：富民橋飛架渾河南北，120米寬的渾南中路，四通八達。青年大街，沈南大道，渾南中路，富民橋與青年橋共同構(gòu)建渾南東西南北快速干道。綠化率：40.8%容積率：1.7項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：①大社區(qū)、高品質(zhì)的住宅專門受當(dāng)?shù)厝说南矏邰谕晟浦艿降奈飿I(yè)治理服務(wù)也是吸引客戶的一個要緊緣故③項目位置處在渾南新區(qū)商業(yè)圈以及奧體中心的旁邊④小容積率，大片綠地以及健身器材是本項目的一個最大的特點⑤項目外立面以及戶型設(shè)計前衛(wèi)劣勢：①項目的均價在同類型樓盤處于較高水平②周邊商業(yè)還未形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)明顯滯后③幾條道路橫穿小區(qū)，切割成幾塊關(guān)于物業(yè)治理是一個極大的挑戰(zhàn)浦江苑：項目位置：渾南新區(qū)青年大街西側(cè)開發(fā)商：沈陽新洲實業(yè)股份有限公司項目總套數(shù)：800套主力戶型：130-150平方米的（四室二廳二衛(wèi)）成交數(shù)量：90%均價：4500元/平方米建設(shè)分期情況：二期開發(fā)樓盤簡介：項目位于渾河西側(cè)，項目一期差不多入住，入住率95%以上，二期處于建設(shè)時期差不多開始認購，主力戶型在130-150平方米，樓盤總占地面積100萬平方米，建筑面積180萬平方米。設(shè)備裝修：清水房

配套設(shè)施：

園林以及幼兒圓周邊交通：214、238、286、612、502、4355、333、334綠化率：35%容積率：1.8項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：①開發(fā)商實力強②小區(qū)園林設(shè)計受到當(dāng)?shù)厝说南矏邰垌椖吭O(shè)計比較前衛(wèi)，客戶比較容易同意④戶型設(shè)計合理⑤地鐵2號線在門口就有站⑥配套以及基礎(chǔ)設(shè)施比較完善劣勢：①周邊樓盤品質(zhì)層出不窮，且價格相對低專門多②戶型選擇比較少，且小戶型沒有③地塊形狀為長條形，離青年大街較遠的一邊的樓會比較難賣嘉潤●東方香謝里：項目位置：沈陽市和平區(qū)南京街189號（洲際酒店對面）開發(fā)商：遼寧嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總量：占地15000平方米，建筑面積8.4萬平方米主力戶型：130平方米的（三室二廳二衛(wèi)）90平方米的二室44套都銷售一空成交數(shù)量：50%均價：5400元/平方米建設(shè)分期情況：總一期樓盤簡介：嘉潤中華園是遼寧嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)公司鼎力開發(fā)的綜合地產(chǎn)項目，位于沈陽市繁華的南京街上，緊鄰太原街商圈，是太原街地區(qū)乃至沈陽是市少有的高檔住宅、寫字間、酒店商業(yè)街結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)。整個項目占地1.1公頃，總建筑面積8.4萬平米。本案有四幢高層組成：一幢舒適型住宅，兩幢小戶型高檔住宅，一幢寫字間及酒店。建筑凈高約95米，28層；1~5層為裙樓，商業(yè)總面積2.8萬平米，包括北二路臨街商業(yè)8000平米，南京街臨街商業(yè)2萬平米，商業(yè)整體為框架結(jié)構(gòu)，外力面為通透玻璃櫥窗，南京街臨街面寬達到120米，具有極高的商業(yè)臨街展示面。商業(yè)部分可能工程周期為四個月；6~28層為54平米——134平米的住宅，戶型規(guī)劃科學(xué)合理，南北通透，同時具備3000平米的空中花園，充分使用空間面積，使業(yè)主足不出園區(qū)就能享受物業(yè)的多種服務(wù)設(shè)備裝修：采暖方式為掛熱網(wǎng)，商業(yè)部分為中央空調(diào)。配套設(shè)施：市政配套設(shè)施齊備。周邊交通：公共交通便利。綠化率：30%容積率：8.8車位：150項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：①項目處于和平區(qū)的中心地段，市政交通設(shè)施較完善②戶型大部分為三室和二室，總價相對不高③酒店服務(wù)住宅大大提升項目的地位劣勢：①總的體量不大，不太適合東北人喜愛住大社區(qū)的生活適應(yīng)②項目臨近商業(yè)街，旁邊有個中學(xué)，比較吵鬧③④⑤⑥⑦項目內(nèi)拆遷還未完成，阻礙入住昌鑫置地廣場項目位置：和平區(qū)青年大街320號（萬科紫金苑北側(cè)）開發(fā)商：沈陽昌鑫置業(yè)投資有限公司項目總量：總1669套主力戶型：三室130平方米成交數(shù)量：25%均價：5200元/平方米建設(shè)分期情況：總一期樓盤簡介：位于青年大街旁邊總建筑面積在19萬平方米，有商業(yè)和住宅兩種物業(yè)類型，戶型要緊以三室以及少量的二室為主，銷售情況一般。配套設(shè)施：

業(yè)主會所、住宅大堂。周邊交通：

多輛公交車通過（214、286、502、333、334、612等）。綠化率：50%容積率：7.8車位：700項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1項目處于和平區(qū)的中心地段，市政交通設(shè)施較完善2戶型大部分為三室和二室，總價相對不高3項目的開發(fā)商為上海知名企業(yè)劣勢：1項目園林面積不大2樓均價相對較高盛華苑項目位置：沈河區(qū)青年大街165號開發(fā)商：遼寧一方房地產(chǎn)公司項目總量：2121套主力戶型：三室155平方米成交數(shù)量：70%均價：5500元/平方米建設(shè)分期情況：總兩期樓盤簡介：項目位于沈河區(qū)青年大街165號，南北金廊至金節(jié)點外，五里河商貿(mào)區(qū)的核心，項目總占地面積10萬平米，總建筑面積38萬平米，是集高檔住宅、公寓、購物廣場、商業(yè)街、高檔寫字間、星級酒店于一體的大型生活區(qū)。配套設(shè)施：

3000平米業(yè)主會所，雙語幼兒園周邊交通：環(huán)路，214路等20多條公交線路綠化率：46%容積率：3.7車位：500車位比：1：0.24項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1一期開發(fā)成功，帶動二期的銷售2地段好，升值潛力大3戶型以及面積得到大部分客戶的中意劣勢：陽光100項目位置：于洪新城東南端開發(fā)商：陽光100（遼寧）置業(yè)有限公司項目總量：150萬平方米主力戶型：二室110平方米成交數(shù)量：70%均價：3600元/平方米建設(shè)分期情況：總兩期樓盤簡介：項目位于渾河以北，占地1500畝（凈用地1000畝），規(guī)劃建筑面積近150萬平；項目離和平區(qū)及鐵西區(qū)繁華地帶有一定的距離；南臨渾河，擁有1300余米得天獨厚的水岸景觀資源。周邊交通，比較落后綠化率：30%容積率：1.98車位：883隨著上述樓盤的推出，渾南房地產(chǎn)3~5年內(nèi)供應(yīng)量大增，各類產(chǎn)品都有較大的供應(yīng)量，市場競爭將趨于白熱化，更為重要的是以渾南現(xiàn)狀的客戶購買力，遠遠不能消化如此大的供應(yīng)量，因此，這些樓盤在盡量挖掘本地已有客戶資源的前提下，一定會力求打破目前萬江市場的客戶慣性，不遺余力地和和平、沈河、大東區(qū)的樓盤搶奪市場主流客戶，因此，我們認為渾南區(qū)以后與和平、沈河、大東等區(qū)的競爭將是多方位的，在各條戰(zhàn)線拉開。市場主流戶型分析暢銷戶型分析暢銷戶型分析金榆公館御泉華庭浦江院格林自由城河畔新城130m292客戶認同范圍1536612213814090921536082盛華苑13030主力戶型設(shè)計總結(jié)：萬科城格林生活坊浦江苑河畔新城御泉華庭戶型布局戶型方正，有用率較高,洋房有躍層戶型方正，通風(fēng)、采光好，有用率高戶型轉(zhuǎn)角太多，不有用戶型方正，有用率高，通風(fēng)采光好電梯占有率一梯兩戶一梯兩戶一梯兩戶，兩梯四戶一梯兩戶，兩梯四戶創(chuàng)新首層小院、雙北兩臥房，陽光大露臺，情景房與客廳分離，送坡屋頂，廚廳分離書臥相連，露臺與臥房相連，櫥餐連體，角窗觀景角度大，180°圓形落地大窗，臥房連陽臺，雙廳連通子母入戶門，陽光室與客廳相連，加大采光度，部分躍層餐廳弊端洗手間與廳分層，訪客不便，廳采光量不大?？蛷d與主人房連體，私密性低，客臥通道過長臥房全在一面相連，私密性低，門廳過長，衛(wèi)生間利用率低房間通道過長，房間入口正對洗手間與客廳結(jié)論：市場上暢銷戶型的差不多形態(tài)有：方正、有用率高，通風(fēng)采光好客廳大，房間多采納落地飄窗景觀好、南北朝向，洗手間采光通風(fēng)良好其創(chuàng)新元素有：封閉（半開）觀景花園或窗、觀景雙（大）（弧形）陽臺、凸窗、八角大飄窗、270°轉(zhuǎn)角大飄窗、270°圓形大飄窗、衣帽間、臥房連書房、兩房加一室（功能室，實為小房）、陽光露臺、落地窗、躍層結(jié)構(gòu)、餐客雙連、書房加陽臺、大客廳全窗市場上暢銷戶型要緊以90~130平米之間的兩房、三房為主目標客戶各層次分析客戶特征客戶的具像描述購買動機頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認同高標準的服務(wù)品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份高端客戶高級公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人仕，對價格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時尚感與品質(zhì)服務(wù),實現(xiàn)特定的生活適應(yīng)，規(guī)模突顯價值中高端客戶高級白領(lǐng)精英及企業(yè)治理層、私營企業(yè)主、商務(wù)人仕取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、職員福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢結(jié)論：目前主流客戶群為區(qū)域內(nèi)的中高檔、中端及中低端，以都市白領(lǐng)階層、泛公務(wù)員、中小私營企業(yè)主、個體工商戶、外來技術(shù)人員及投資客為要緊消費群體。第四部分（PARTD）項目解析項目地塊概況1.1經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地面積：27.64公頃總建筑面積：約60萬平方米其中住宅面積：479052.1平方米綠地面積：8349.3平方米綠地率：42.43%容積率：2.9建筑密度：35.5%1.2地塊組成及功能分析A6-CR商住混合用地A9-21商業(yè)用地A10-R21二類住宅用地B10-C12非市屬辦公用地B7-C12C21非市屬辦公用地B8-S22游憩集會廣場用地A7-CR商住混合用地B6-CR商住混合用地B9-CR商住混合用地商業(yè)用地項目共由九塊地組成，功能包括高尚住宅、商業(yè)綜合體、底商及寫字樓等。2項目地形地塊呈扇形分布，依江造勢，依水就形；地塊被道路弧分隔成兩大部分，五小組團.北部起高,向南略呈坡形。外形有如龍頭。規(guī)劃路有機將地塊分隔為七塊扇長方形地塊。3項目區(qū)位：項目位于沈陽市和平區(qū)長白新城，沈蘇快速干線左側(cè)，屬于渾南進展片，是渾河西岸重點規(guī)劃區(qū)域的“黃金水岸”濱水商業(yè)居住區(qū)域；為沈陽金廊和銀帶的重要交匯節(jié)點，核心區(qū)域。地塊四至東側(cè)：①為省委公務(wù)員宿舍住宅小區(qū)。高二十層，底部為間隔式二層底商。②高爾夫球會預(yù)留用地。③部分待拆遷廠房。西側(cè)：①為60米雙向8車道沈蘇快速線，至蘇家屯物流區(qū)，車流量大噪音大。②西北側(cè)與高爾夫接壤處路與項目高程差為0-3.5米左右，設(shè)計時需注意。③路對面為居民和廠房混合區(qū)，景觀較差。④目前經(jīng)營戶要緊為汽車維修及配件小店，形象展示面較弱。⑤以后為深圳航空城，綜合為居住、商業(yè)等。景觀面較弱，但作為深圳航空城的形象展示面，其景觀天際線會向好。北側(cè)：①北側(cè)為在建高爾夫球場，臨球場面寬約為200米，呈帶狀延伸。②高爾夫球場呈帶狀，寬約為50-120米左右。項目地塊內(nèi)三層9米高程能夠遠觀到水景資源。③高爾夫北側(cè)即為渾河，該段河道寬約為250—500米左右，水道由此改變約90度向南延伸，使項目地塊呈島狀，是長白新城濱河建筑景觀的重要組成部分。④北側(cè)項目地塊與規(guī)劃路高程約為1-1.8米。設(shè)計時需考慮。⑤項目臨北側(cè)較長，觀景面增大，有利于項目品質(zhì)的提升。⑥渾河對岸為沈水河公園和生態(tài)園，景觀優(yōu)良。內(nèi)部現(xiàn)狀：①內(nèi)部地勢南高北低，整體較為平坦。利于景觀的均衡。②目前內(nèi)部為工業(yè)廠房、倉庫區(qū)及加油站等。③直徑60CM以上長大樹約有80棵左右，60CM以下約有1000棵左右。整個項目植物愛護較好，內(nèi)部形成了三條百米以上林蔭大道，有如森林城堡，生態(tài)環(huán)境特不優(yōu)良。以后有較好的賣點整合和節(jié)約大量成本，且在沈陽為獨一無二的賣點之一。南側(cè)：目前為待拆遷工業(yè)廠房、洗浴、民房等。目前整體環(huán)境較弱差。以后西南為五星級酒店、南面為高級寫字樓、商業(yè)綜合體等。規(guī)劃南面建筑容積率較高，景觀只能以內(nèi)園林為主。從區(qū)域現(xiàn)狀來看，項目地塊現(xiàn)暫處于工業(yè)廠房和棚居房中，周邊環(huán)境差，人群混雜；市場認知度、區(qū)域市場形象都臨時處于較低；從規(guī)劃進展來看，項目位于規(guī)劃重點區(qū)域，成長性強，但也存在以后市場將出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴峻，推廣競爭區(qū)于激烈的局面；因此,明確的市場定位將是項目成功的關(guān)鍵。項目資源分析項目獨具沈陽上佳風(fēng)水財位，具水資源絕佳條件；項目沿江面長，展示面寬，可打造為沈陽都市形象的代表天際線。項目沿江面長，水景觀豐富，具備沈陽高檔住宅的先天條件。項目北面為帶狀高爾夫球場，項目具備第二個都市豪宅的景觀要求。項目北面渾河對岸為帶狀沈河公園，遠景觀豐富。項目具備第三個都市豪宅的景觀要求。項目東面為省委公務(wù)員社區(qū)、西面為深圳航空城、五星級酒店、南面為高級寫字樓及綜合商業(yè)中心體，區(qū)域高檔商住環(huán)境日趨成熟。項目處于三好大橋、工農(nóng)橋、渾河組合成的金三角地段是潛在人流和商流最為密集的中心地帶，居住和商業(yè)價值特不高。位于以后的商貿(mào)中心區(qū)，以后將商業(yè)氛圍濃；項目南側(cè)為規(guī)劃的中心文化休閑廣場，以后可作為整個項目的昭示面；6區(qū)域進展及地塊價值研判6.1長白定位及規(guī)劃進展：長白進展定位：一個以高科技產(chǎn)業(yè)為核心，以物流配送業(yè)、商住生活服務(wù)業(yè)為輔助，集產(chǎn)業(yè)、科研、商貿(mào)、居住、旅游為一體的功能齊全、社會事業(yè)協(xié)調(diào)進展的新城區(qū)；一個現(xiàn)代化、充滿活力的都市濱水區(qū)。開發(fā)建設(shè)進度：按照“新都市，新和平”的進展定位，和平區(qū)將用10年時刻，分三個時期完成長白地區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。2005年至2007年為第一時期：該時期也是我們項目進行一期和二期開發(fā)的關(guān)鍵時期。啟動渾河南堤以及灘地綠化等工程建設(shè)，完成勝利大街、渾南大道、堤壩、濱河路、“兩橫兩縱”基礎(chǔ)設(shè)施以及污水處理廠、熱源廠等配套建設(shè)任務(wù)。啟動沿河高級商住及沙崗子、馬總等村屯改造項目，完成70％的居住用地開發(fā)，建設(shè)43萬平方米農(nóng)民安置住宅，安置人口1.6萬。啟動?xùn)|部沿河、中部商業(yè)區(qū)、沈蘇快速路兩側(cè)公建和商業(yè)項目，完成44％的商業(yè)、公建用地開發(fā)，建成一所高水準的學(xué)校，一所綜合性醫(yī)院，一座五星級涉外酒店，一座大型國際會展中心。2008年至2011年為第二時期：該時期是項目三到五期全面開發(fā)完畢的時期，一期和二期商業(yè)發(fā)售，是項目最大價值體現(xiàn)的時期。全面完成渾河灘地景觀以及區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)，包括整體路網(wǎng)、給排水、供熱、煤氣及電力供應(yīng)。完成90％以上的居住用地開發(fā)，完成94％以上的商業(yè)和公建開發(fā)。2012年至2014年為第三時期：差不多完成沈蘇快速干道兩側(cè)的公建、長白新城東部的休閑娛樂中心、規(guī)劃區(qū)西南部的工業(yè)組團及四個居住組團的開發(fā)建設(shè)，形成完整配套的綜合性新城。可能到2014年，長白地區(qū)人口規(guī)模將達到10萬人以上。6.2地塊價值推斷區(qū)位優(yōu)勢明顯：渾河南岸的長白地區(qū)作為沈陽“北依南拓”的重要節(jié)點，區(qū)位優(yōu)勢明顯，近兩年商品房均價上漲了1000元／平方米左右，增幅最大。長白地區(qū)差不多成為以后沈陽房地產(chǎn)開發(fā)最具潛力的區(qū)域，極具商業(yè)價值。承接新和平常代：長白地區(qū)直接汲取、聚攏著和平區(qū)的文化、經(jīng)濟、信息等各種輻射，具有強大的動能優(yōu)勢，交通、水、電、熱、通訊等配套設(shè)施完備。增值潛力巨大：以后勝利橋、三好