房地產(chǎn)評估期末作業(yè)

房地產(chǎn)評估期末作業(yè)房地產(chǎn)評估期末作業(yè)房地產(chǎn)評估期末作業(yè)V:1.0精細(xì)整理，僅供參考房地產(chǎn)評估期末作業(yè)日期：20xx年X月房地產(chǎn)評估摘要：什么是房地產(chǎn)評估？房地產(chǎn)評估就是對房地產(chǎn)價值進(jìn)行預(yù)測和判斷的活動。房地產(chǎn)估價不是表面上看起來的估價人員的主觀隨意定價，而是估價人員根據(jù)特定的估價目標(biāo)，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，并在綜合分析影響估價對象價值的因素的基礎(chǔ)上，對估價對象和估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行預(yù)測和判定的活動。因此房地產(chǎn)估價的核心是指評估的房地產(chǎn)在特定權(quán)益狀況下，特定估計目的下，特定時間點上的價格。

關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估方法；無形因素；價格我國房地產(chǎn)估價行業(yè)開始在上世紀(jì)80年代興起。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情，整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài)，因而具有濃厚的行政色彩，其應(yīng)用范圍也相對狹窄，而且土地價格被政府“綁架”，造成了房地產(chǎn)價格居高不下的形式。同時目前我國的房地產(chǎn)市場的繁榮是靠債務(wù)拉動的、推動的，然后投資圈地，因此導(dǎo)致債務(wù)費用居高不下，市場稍微波動很快就會面臨巨大風(fēng)險，房價上漲快，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。由于土地與房屋位置的固定性、不可移動性決定了房地產(chǎn)估計的特性，而除土地和房屋以外的資產(chǎn)是可以動的?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)評估的應(yīng)用領(lǐng)域正逐漸擴(kuò)大，從房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用拆遷補償、糾紛處理，到企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改造、買賣、合并、兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資，以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會計成本分析等都需要房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估已成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中的一項必不可少的基礎(chǔ)性工作，它解決了房地產(chǎn)市場體系發(fā)展的核心問題一一房地產(chǎn)的價格。

一般商品作為勞動產(chǎn)品，其價格反映生產(chǎn)成本，長期來看，售價是由成本決定的，但土地價格不一定含有生產(chǎn)成本因素，土地價格不由生產(chǎn)成本決定;地價的本質(zhì)不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，而是地租的資本化。房地產(chǎn)具有保值與增值性的主要原因就是在于土地的特性，一般商品隨著使用而逐漸消耗磨損，其價值逐漸減小，而土地具有永續(xù)性，其本身不存在折舊。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出以下特點：1、價格表現(xiàn)形式的多樣性:：如交換價格、租金等；2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；3、房地產(chǎn)價格的個別性很強，可比性較差

。房地產(chǎn)價格影響因素多而復(fù)雜，因此必須對其進(jìn)行歸納，分類如下：按照與被評估房地產(chǎn)的關(guān)系可分為一般因素、個別因素和區(qū)域因素。一般因素是指影響房地產(chǎn)價格的最普遍、共同的因素，通常會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，是影響房地產(chǎn)價格的重要因素；個別因素是指由于房地產(chǎn)自身條件差別而對其價格水平產(chǎn)生影響的因素；區(qū)域因素是指對某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平發(fā)生影響的因素。這種分類方法對運用市場比較法進(jìn)行比較修正時具有重要意義。按影響因素的性質(zhì)可分為經(jīng)濟(jì)因素、物質(zhì)因素、政治因素和社會因素。房地產(chǎn)價格影響的經(jīng)濟(jì)因素主要有市場供求因素、物價因素和購買力水平。這些因素都與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢與水平也對價格具有重要影響。物質(zhì)因素也稱物理因素，是反映房地產(chǎn)自身物理狀態(tài)的因素。房地產(chǎn)業(yè)是政策性很強的行業(yè)，房地產(chǎn)價格影響的行政因素是指對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的政策、法規(guī)及各種行政制度。此外，如房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬關(guān)系變更(如行政級別改變帶來的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)地位的變化，從而影響房地產(chǎn)價格)、交通管制及其它特殊政策(如特區(qū)政策)等也是政府實行經(jīng)濟(jì)干預(yù)的手段。由于房地產(chǎn)特別是住宅房地產(chǎn)關(guān)系到普通老百姓的生活，關(guān)系到社會的安定團(tuán)結(jié)，因此，政府在這方面的監(jiān)管一直比較嚴(yán)格，在價格上實行較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控;評估中，行政、政策方面的影響往往對房地產(chǎn)的價格會起著決定性的作用，評估人員必須時時關(guān)注國家政策、法令，從而合理估算房地產(chǎn)的價格。影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括人口因素、法制因素、文化因素及社會發(fā)展程度等。區(qū)域因素是指在一個區(qū)域內(nèi)影響房地產(chǎn)使用功能及其質(zhì)量的因素。而隨著土地市場日趨健全和完善以及市場交易資料的增加，地價評估逐步淡化土地定級而直接采用市場交易資料評估地價，即以市場法、收益法、路線價法為主，其他方法為輔的地價評估法。下面便詳細(xì)分析市場法、收益法和路線價法的介紹及適用范圍。

一、市場法

市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估計時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，同時它還可用于經(jīng)營收入、成本費用、空置率、資本比率、開發(fā)經(jīng)營周期等的估算。

二、收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當(dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生,，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息，租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。在運用收益法時，一般有下面幾個步驟：(1)計算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益。(2)確定還原利率。(3)確定待估房地產(chǎn)的其他因素，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等。(4)得出待估房地產(chǎn)在評估時點的價格。三、成本法

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后用重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)求取估價對象的價值。

成本法是適用對象是新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。同時，成本法還非常適用于很少交易、又沒有收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。成本法的測算過程如下：(1)計算土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。(2)計算開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。(3)計算管理費用管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在評估時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。(4)測算投資利息此處的投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。(5)測算銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，也就是房地產(chǎn)售出前所發(fā)生的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。(6)測算銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，也就是在銷售房地產(chǎn)時所產(chǎn)生的稅金和相應(yīng)的費用，包括銷售稅金及附加及其他銷售稅費。(7)測算開發(fā)利潤在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，對不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用與其相對應(yīng)的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率進(jìn)行測算，所得的結(jié)果都是相同的。在后面部分將對開發(fā)利潤的利潤率與計算基數(shù)的選取作進(jìn)一步的討論。(8)計算待估房地產(chǎn)的價格在測算出上述所需測算的內(nèi)容后，就可以根據(jù)成本法的計算公式求取待估房地產(chǎn)的價格了。除了上述方法外，還有其它評估方法。隨著土地制度的改革，單純的土地評估越來越受到重視，在實務(wù)中，形成土地評估的具體方法，但基本原理和前面所述的基本方法仍是相同，只不過在運用形式上有些變化，下面詳細(xì)介紹一下比較流行的土地價格估價的方法——假設(shè)開發(fā)法(HypotheticalDevelopmentMethod)。它是用來評估具有開發(fā)潛力的土地價格的方法，也稱為剩余法。是指對有開發(fā)潛力的土地價格進(jìn)行評估時，先預(yù)測開發(fā)房地產(chǎn)能達(dá)到的預(yù)期價格，扣除建造及銷售所花費的必要成本費用、正常合理利潤后，以剩余部分作為土地價格的評估方法。該法評估的基本原理是收益分配原理，即在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地價值是在房地產(chǎn)價值中扣除勞力、其他資產(chǎn)及技術(shù)管理所占的份額后的剩余部分。整體來說，假設(shè)開發(fā)法的可靠性較差，特別是目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚不規(guī)范，對價格預(yù)測具有相當(dāng)?shù)碾y度。然而，假設(shè)開發(fā)法卻為許多的開發(fā)商采用，特別是在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，假設(shè)開發(fā)法得