物業(yè)服務市場培訓課件

第四章物業(yè)服務市場第四章一、物業(yè)服務市場概述二、物業(yè)服務招標投標目錄三、物業(yè)服務合同四、物業(yè)服務價格與收費二、物業(yè)服務招標投標三、物業(yè)服務合同四、物業(yè)服務價格與收費二、物業(yè)服務招標投標三、物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務市場概述二、物業(yè)服務招標投標目錄三、物業(yè)服務（一）物業(yè)服務市場的含義與特點一、物業(yè)服務市場概述（二）物業(yè)服務市場的構成（三）物業(yè)服務市場的管理（四）物業(yè)服務市場中的委托代理關系及其實現(xiàn)方式（一）物業(yè)服務市場的含義與特點一、物業(yè)服務市場概述（二）物業(yè)（一）物業(yè)服務市場的含義與特點2．物業(yè)服務市場的特點1．物業(yè)服務市場的含義（一）物業(yè)服務市場的含義與特點2．物業(yè)服務市場的特點1．物業(yè)1．物業(yè)服務市場的含義物業(yè)服務市場是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的服務而進行的各種交易活動的總和。廣義的物業(yè)服務市場是指所有物業(yè)服務商品交換關系的總和，狹義的物業(yè)服務市場則指物業(yè)服務商品交換的場所。概念市場交換的商品是物業(yè)服務含義市場交換關系主體是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)價值規(guī)律和競爭規(guī)律是物業(yè)服務市場的基本規(guī)律1．物業(yè)服務市場的含義物業(yè)服務市場是指圍繞出售非所有權性2．物業(yè)服務市場的特點生產(chǎn)與消費的同步性服務品質(zhì)的差異性服務的綜合性和連鎖性服務需求的伸縮性非所有權性2．物業(yè)服務市場的特點生產(chǎn)與消費的同步性市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務市場的構成物業(yè)服務企業(yè)中介組織物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會政府各級行政主管部門市場管理職能部門市場客體常規(guī)性公共服務針對性專項服務委托性特約服務市場機制價格機制供求機制競爭機制市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務市場的構成物業(yè)服務企業(yè)中介（三）物業(yè)服務市場的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服務市場管理的含義（三）物業(yè)服務市場的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務市場管理指有關管理部門按照社會經(jīng)濟發(fā)展客觀規(guī)律和物業(yè)服務市場發(fā)展的目標、方向，運用法律、行政、經(jīng)濟以及宣傳教育等手段對物業(yè)服務市場交易對象及交易過程中全部經(jīng)濟關系進行調(diào)控、指導、監(jiān)督和服務等管理工作。概念國家設置的市場管理職能機構市場管理機構物業(yè)服務的技術管理機構群眾性的管理監(jiān)督機構1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務市場管理指有對物業(yè)服務市場交易主體的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容對物業(yè)服務市場交易客體的管理對物業(yè)服務行為的管理對物業(yè)服務價格的管理對物業(yè)服務合同的管理對物業(yè)服務信息的管理對物業(yè)服務市場交易主體的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容對物業(yè)（四）物業(yè)服務市場中的委托代理關系及其實現(xiàn)方式

2．委托代理關系的實現(xiàn)方式1．委托代理關系（四）物業(yè)服務市場中的委托代理關系2．委托代理關系的實現(xiàn)方式主體代理人：物業(yè)服務企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會相對人各類相關的專業(yè)公司分散業(yè)主（相對于業(yè)主大會）承租人（相對于產(chǎn)權所有人）1．委托代理關系主代理人：物業(yè)服務企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會通過物業(yè)服務的招投標并簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同來實現(xiàn)：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；招投標人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)?！?．委托代理關系的實現(xiàn)方式通過物業(yè)服務的招投標并簽訂前期物業(yè)服務合同或物（一）物業(yè)服務招投標概述二、物業(yè)服務招標投標（二）物業(yè)服務招標（三）物業(yè)服務投標（一）物業(yè)服務招投標概述二、物業(yè)服務招標投標（二）物業(yè)服務招（一）物業(yè)服務招投標概述2．物業(yè)服務招投標的原則1．物業(yè)服務招投標的概念3．物業(yè)服務招投標適用的法律法規(guī)4．物業(yè)服務招投標的特點（一）物業(yè)服務招投標概述2．物業(yè)服務招投標的原則1．物業(yè)服務1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務招標指開發(fā)商、業(yè)主（委托業(yè)主大會）或其他產(chǎn)權人等物業(yè)服務市場主體，遏過編制和公開符合其服務要求和標準的招標文件，向社會招聘，并采取一定的方法進行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務企業(yè)并與之訂立前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的過程。招標物業(yè)服務投標指物業(yè)服務企業(yè)為開拓業(yè)務，根據(jù)物業(yè)服務招標文件中確定的服務妄求和標準，組織編制投標文件，并向招標單位遞交應聘申請書和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過物業(yè)服務市場競爭獲得物業(yè)管理權的過程。投標1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務招標指開發(fā)商2．物業(yè)服務招投標的原則公開原則公平原則公正原則合理原則2．物業(yè)服務招投標的原則公開法律法規(guī)《中華人民共和國招標投標法》（1999）3．物業(yè)服務招投標適用的法律法規(guī)《物業(yè)管理條例》》（2007修訂）《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（2003）法律法規(guī)《中華人民共和國招標投標法》（1999）3．物業(yè)服務早期介入的特點4．物業(yè)服務招投標的特點階段性的特點不確定性的特點早期介入的特點4．物業(yè)服務招投標的特點階段（二）物業(yè)服務招標2．招標方式1．招標主體3．招標程序（二）物業(yè)服務招標2．招標方式1．招標主體3．招標程序主體開發(fā)建設單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標主體其他物業(yè)所有權人：企業(yè)辦公樓主開發(fā)建設單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標主公開招標2．招標方式邀請招標協(xié)商招標公開招標2．招標方式邀請招標協(xié)商3．招標程序準備階段實施階段結束階段3．招標程序準備階段準備階段成立招標機構3．招標程序（一）——準備階段自行成立招標機構招標人委托招標代理機構編制招標文件確定標底投標人須知合同條款技術規(guī)范——準備階段成立招標機構3．招標程序（一）——準備階段自行實施階段發(fā)布招標公告3．招標程序（二）——實施階段招標單位名稱、項目名稱、地點物業(yè)管理項目資金來源招標目的、項目要求概述購買招標文件時間、地點和價格接受標書的最后日期和地點開標日期、時間、地點招標單位的地址、電話，等組織資格預審召開標前會議開標、評標與定標投標人的經(jīng)驗人員及設備能力投標人的財務狀況，等物業(yè)管理開標：交標書后2～3日物業(yè)管理評標物業(yè)管理定標實施階段發(fā)布招標公告3．招標程序（二）——實施階段招標結束階段資料的整理與歸檔3．招標程序（三）——結束階段招標文件招標文件附件及圖樣對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件投標文件及標書同招標方的來往信件，等

合同的簽訂與履行結束階段資料的整3．招標程序（三）——結束階段招標文件（三）物業(yè)服務投標2．投標程序1．投標原則3．物業(yè)服務投標書的編制（三）物業(yè)服務投標2．投標程序1．投標原則3．物業(yè)服務投標書真實性原則1．投標原則正當競爭原則——真實性原則1．投標原則正當競爭原則——2．投標程序準備階段實施階段結束階段2．投標程序準備階段準備階段取得從業(yè)資格2．投標程序（一）——準備階段《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書》籌措資金收集招標物業(yè)相關資料資金積累銀行貸款進行投標可行性分析招標物業(yè)條件分析本公司投標條件分析競爭者分析風險分析準備階段取得從業(yè)資格2．投標程序（一）——準備階段《企業(yè)實施階段購買并閱讀招標文件2．投標程序（二）——實施階段標前調(diào)查與現(xiàn)場考察制定管理服務方法及工作量制定資金計劃標價試算標價評估與調(diào)整辦理投標保函封送標書、保函參加開標及答辯會實施階段購買并閱讀招標文件2．投標程序（二）——實施階2．投標程序（三）——結束階段在規(guī)定時間內(nèi)：辦妥履約保證和各種手續(xù)；盡快與招標單位進行詳細洽商，簽訂物業(yè)服務合同2．投標程序（三）——結束階段在規(guī)定時間內(nèi)：3．物業(yè)服務投標書的編制（2）編制投標文件應注意的事項（1）物業(yè)服務投標書的主要內(nèi)容（3）投標報價及技巧3．物業(yè)服務投標書的編制（2）編制投標文件應注意的事項（1）投標書的主要內(nèi)容投標函（1）物業(yè)服務投標書的主要內(nèi)容投標報價物業(yè)管理方案招標文件要求提供的其他材料投標書的主要內(nèi)容投標函（1）物業(yè)服務投標書的主要內(nèi)確保填寫無遺漏，無空缺不得任意修改填寫內(nèi)容填寫方式規(guī)范不得改變標書格式計算數(shù)字必須準確無誤報價合理包裝整潔美觀（2）編制投標文件應注意的事項注意事項確保填寫無遺漏，無空缺（2）編制投標文件應注意的事項注意事投標報價及技巧經(jīng)營管理費用測算（3）投標報價及技巧前期介入服務中發(fā)生的開辦費用測算第一年度物業(yè)管理費用測算年度能源費用測算年度經(jīng)營管理支出費用預算確定合理利潤率（利潤率是實際發(fā)生的物業(yè)服務費的5％～15％之間）投標報價及技巧經(jīng)營管理費用測算（3）投標報價及技巧前期介入（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點三、物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務合同的分類（三）物業(yè)服務合同的主體和內(nèi)容（四）物業(yè)服務合同的變更與解除（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點三、物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點2．物業(yè)服務合同的特點1．物業(yè)服務合同的性質(zhì)（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點2．物業(yè)服務合同的特點1．物業(yè)1．物業(yè)服務合同的性質(zhì)委托合同說服務合同說混合合同說獨立合同說雇傭合同說承攬合同說1．物業(yè)服務合同的性質(zhì)委托合同說服務合同說物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；當事人相互信任是物業(yè)服務合同的訂立的前提；物業(yè)服務合同是有償?shù)?；物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同；物業(yè)服務合同應到政府行政主管理部門備案。2．物業(yè)服務合同的特點特點物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；2前期物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！蔽飿I(yè)服務合同簽訂日期一般應在業(yè)主委員會成立3個月內(nèi)，最遲不應遲于6個月；合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)服務企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。物業(yè)服務合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年。前期物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大（三）物業(yè)服務合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容1．物業(yè)服務合同的主體（三）物業(yè)服務合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容1．物業(yè)主體物業(yè)服務企業(yè)

業(yè)主委員會1．物業(yè)服務合同的主體主物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主委員會1．物業(yè)服務合同的主體物業(yè)服務合同的內(nèi)容總則2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容物業(yè)服務事項物業(yè)服務質(zhì)量物業(yè)服務費用雙方當事人的權利義務專項維修資金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責任附則物業(yè)服務總則2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容物業(yè)服務事項（四）物業(yè)服務合同的變更與解除2．物業(yè)服務合同的解除1．物業(yè)服務合同的變更（四）物業(yè)服務合同的變更與解除2．物業(yè)服務合同的解除1．物業(yè)物業(yè)服務合同的變更一方先提出變更自己的權利義務，另一方只做與之相對應的變更；雙方同時提出合作變更。1．物業(yè)服務合同的變更物業(yè)服務合同的變更一方先提出變更自己的權利義務，另一方只做與約定解除合同的條件成立2．物業(yè)服務合同的解除物業(yè)服務合同的解除事后協(xié)商解除因物業(yè)服務企業(yè)的主體資格喪失而解除約定解除合同的條件成立約定解除合同的條件成立2．物業(yè)服務合同的解除物業(yè)服務合同（一）物業(yè)服務價格四、物業(yè)服務價格與收費（二）物業(yè)服務收費（一）物業(yè)服務價格四、物業(yè)服務價格與收費（二）物業(yè)服務收費（一）物業(yè)服務價格2．物業(yè)服務價格的決定1．物業(yè)服務價格的形式（一）物業(yè)服務價格2．物業(yè)服務價格的決定1．物業(yè)服務價格的形物業(yè)服務價格的形式政府指導價市場調(diào)節(jié)價1．物業(yè)服務價格的形式物業(yè)服務政府指導價市場調(diào)節(jié)價1．物業(yè)服務價格的形式2．物業(yè)服務價格的決定業(yè)主會通過壓低或抬高價格來得到他要購買的物業(yè)服務；物業(yè)服務企業(yè)也會通過抬高或壓低價格來供給它所要出售的物業(yè)服務服務量；最終形成均衡的物業(yè)服務價格水平。

2．物業(yè)服務價格的決定業(yè)主會通過壓低或抬高價格來得到他要購（二）物業(yè)服務收費3．物業(yè)服務收費的預算1．物業(yè)服務收費原則2．物業(yè)服務收費方式（二）物業(yè)服務收費3．物業(yè)服務收費的預算1．物業(yè)服務收費原則合理原則1．物業(yè)服務收費原則公開原則——正當費用與服務水平相適應原則合法競爭原則政府監(jiān)管原則合理原則1．物業(yè)服務收費原則公開原則——正包干制2．物業(yè)服務收費方式是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包干制2．物業(yè)服務收費方式是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)3．物業(yè)服務收費的預算（2）法定稅費（1）物業(yè)服務成本的構成（3）物業(yè)服務企業(yè)的利潤（4）物業(yè)服務企業(yè)的酬金

3．物業(yè)服務收費的預算（2）法定稅費（1）物業(yè)服務成本的構成物業(yè)服務成本的構成管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（1）物業(yè)服務成本的構成物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用物業(yè)共用部位、公用設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用辦公費用物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用經(jīng)業(yè)主同意的其他費用物業(yè)服務成本的構成管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取法定稅費營業(yè)稅教育附加費（2）法定稅費城市維護建設稅法定稅費營業(yè)稅教育附加費（2）法定稅費城市維護建設稅（3）物業(yè)服務企業(yè)的利潤利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定的比率計算；普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般不高于社會平均利潤率。

（3）物業(yè)服務企業(yè)的利潤利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物物業(yè)服務企業(yè)的酬金固定提取比例固定提取數(shù)額（4）物業(yè)服務企業(yè)的酬金物業(yè)服務固定提取比例固定提取數(shù)額（4）物業(yè)服務企業(yè)的酬金第四章物業(yè)服務市場第四章一、物業(yè)服務市場概述二、物業(yè)服務招標投標目錄三、物業(yè)服務合同四、物業(yè)服務價格與收費二、物業(yè)服務招標投標三、物業(yè)服務合同四、物業(yè)服務價格與收費二、物業(yè)服務招標投標三、物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務市場概述二、物業(yè)服務招標投標目錄三、物業(yè)服務（一）物業(yè)服務市場的含義與特點一、物業(yè)服務市場概述（二）物業(yè)服務市場的構成（三）物業(yè)服務市場的管理（四）物業(yè)服務市場中的委托代理關系及其實現(xiàn)方式（一）物業(yè)服務市場的含義與特點一、物業(yè)服務市場概述（二）物業(yè)（一）物業(yè)服務市場的含義與特點2．物業(yè)服務市場的特點1．物業(yè)服務市場的含義（一）物業(yè)服務市場的含義與特點2．物業(yè)服務市場的特點1．物業(yè)1．物業(yè)服務市場的含義物業(yè)服務市場是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的服務而進行的各種交易活動的總和。廣義的物業(yè)服務市場是指所有物業(yè)服務商品交換關系的總和，狹義的物業(yè)服務市場則指物業(yè)服務商品交換的場所。概念市場交換的商品是物業(yè)服務含義市場交換關系主體是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)價值規(guī)律和競爭規(guī)律是物業(yè)服務市場的基本規(guī)律1．物業(yè)服務市場的含義物業(yè)服務市場是指圍繞出售非所有權性2．物業(yè)服務市場的特點生產(chǎn)與消費的同步性服務品質(zhì)的差異性服務的綜合性和連鎖性服務需求的伸縮性非所有權性2．物業(yè)服務市場的特點生產(chǎn)與消費的同步性市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務市場的構成物業(yè)服務企業(yè)中介組織物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會政府各級行政主管部門市場管理職能部門市場客體常規(guī)性公共服務針對性專項服務委托性特約服務市場機制價格機制供求機制競爭機制市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務市場的構成物業(yè)服務企業(yè)中介（三）物業(yè)服務市場的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服務市場管理的含義（三）物業(yè)服務市場的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務市場管理指有關管理部門按照社會經(jīng)濟發(fā)展客觀規(guī)律和物業(yè)服務市場發(fā)展的目標、方向，運用法律、行政、經(jīng)濟以及宣傳教育等手段對物業(yè)服務市場交易對象及交易過程中全部經(jīng)濟關系進行調(diào)控、指導、監(jiān)督和服務等管理工作。概念國家設置的市場管理職能機構市場管理機構物業(yè)服務的技術管理機構群眾性的管理監(jiān)督機構1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務市場管理指有對物業(yè)服務市場交易主體的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容對物業(yè)服務市場交易客體的管理對物業(yè)服務行為的管理對物業(yè)服務價格的管理對物業(yè)服務合同的管理對物業(yè)服務信息的管理對物業(yè)服務市場交易主體的管理2．物業(yè)服務市場管理的內(nèi)容對物業(yè)（四）物業(yè)服務市場中的委托代理關系及其實現(xiàn)方式

2．委托代理關系的實現(xiàn)方式1．委托代理關系（四）物業(yè)服務市場中的委托代理關系2．委托代理關系的實現(xiàn)方式主體代理人：物業(yè)服務企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會相對人各類相關的專業(yè)公司分散業(yè)主（相對于業(yè)主大會）承租人（相對于產(chǎn)權所有人）1．委托代理關系主代理人：物業(yè)服務企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會通過物業(yè)服務的招投標并簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同來實現(xiàn)：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；招投標人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。”2．委托代理關系的實現(xiàn)方式通過物業(yè)服務的招投標并簽訂前期物業(yè)服務合同或物（一）物業(yè)服務招投標概述二、物業(yè)服務招標投標（二）物業(yè)服務招標（三）物業(yè)服務投標（一）物業(yè)服務招投標概述二、物業(yè)服務招標投標（二）物業(yè)服務招（一）物業(yè)服務招投標概述2．物業(yè)服務招投標的原則1．物業(yè)服務招投標的概念3．物業(yè)服務招投標適用的法律法規(guī)4．物業(yè)服務招投標的特點（一）物業(yè)服務招投標概述2．物業(yè)服務招投標的原則1．物業(yè)服務1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務招標指開發(fā)商、業(yè)主（委托業(yè)主大會）或其他產(chǎn)權人等物業(yè)服務市場主體，遏過編制和公開符合其服務要求和標準的招標文件，向社會招聘，并采取一定的方法進行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務企業(yè)并與之訂立前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的過程。招標物業(yè)服務投標指物業(yè)服務企業(yè)為開拓業(yè)務，根據(jù)物業(yè)服務招標文件中確定的服務妄求和標準，組織編制投標文件，并向招標單位遞交應聘申請書和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過物業(yè)服務市場競爭獲得物業(yè)管理權的過程。投標1．物業(yè)服務市場管理的含義物業(yè)服務招標指開發(fā)商2．物業(yè)服務招投標的原則公開原則公平原則公正原則合理原則2．物業(yè)服務招投標的原則公開法律法規(guī)《中華人民共和國招標投標法》（1999）3．物業(yè)服務招投標適用的法律法規(guī)《物業(yè)管理條例》》（2007修訂）《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（2003）法律法規(guī)《中華人民共和國招標投標法》（1999）3．物業(yè)服務早期介入的特點4．物業(yè)服務招投標的特點階段性的特點不確定性的特點早期介入的特點4．物業(yè)服務招投標的特點階段（二）物業(yè)服務招標2．招標方式1．招標主體3．招標程序（二）物業(yè)服務招標2．招標方式1．招標主體3．招標程序主體開發(fā)建設單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標主體其他物業(yè)所有權人：企業(yè)辦公樓主開發(fā)建設單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標主公開招標2．招標方式邀請招標協(xié)商招標公開招標2．招標方式邀請招標協(xié)商3．招標程序準備階段實施階段結束階段3．招標程序準備階段準備階段成立招標機構3．招標程序（一）——準備階段自行成立招標機構招標人委托招標代理機構編制招標文件確定標底投標人須知合同條款技術規(guī)范——準備階段成立招標機構3．招標程序（一）——準備階段自行實施階段發(fā)布招標公告3．招標程序（二）——實施階段招標單位名稱、項目名稱、地點物業(yè)管理項目資金來源招標目的、項目要求概述購買招標文件時間、地點和價格接受標書的最后日期和地點開標日期、時間、地點招標單位的地址、電話，等組織資格預審召開標前會議開標、評標與定標投標人的經(jīng)驗人員及設備能力投標人的財務狀況，等物業(yè)管理開標：交標書后2～3日物業(yè)管理評標物業(yè)管理定標實施階段發(fā)布招標公告3．招標程序（二）——實施階段招標結束階段資料的整理與歸檔3．招標程序（三）——結束階段招標文件招標文件附件及圖樣對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件投標文件及標書同招標方的來往信件，等

合同的簽訂與履行結束階段資料的整3．招標程序（三）——結束階段招標文件（三）物業(yè)服務投標2．投標程序1．投標原則3．物業(yè)服務投標書的編制（三）物業(yè)服務投標2．投標程序1．投標原則3．物業(yè)服務投標書真實性原則1．投標原則正當競爭原則——真實性原則1．投標原則正當競爭原則——2．投標程序準備階段實施階段結束階段2．投標程序準備階段準備階段取得從業(yè)資格2．投標程序（一）——準備階段《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書》籌措資金收集招標物業(yè)相關資料資金積累銀行貸款進行投標可行性分析招標物業(yè)條件分析本公司投標條件分析競爭者分析風險分析準備階段取得從業(yè)資格2．投標程序（一）——準備階段《企業(yè)實施階段購買并閱讀招標文件2．投標程序（二）——實施階段標前調(diào)查與現(xiàn)場考察制定管理服務方法及工作量制定資金計劃標價試算標價評估與調(diào)整辦理投標保函封送標書、保函參加開標及答辯會實施階段購買并閱讀招標文件2．投標程序（二）——實施階2．投標程序（三）——結束階段在規(guī)定時間內(nèi)：辦妥履約保證和各種手續(xù)；盡快與招標單位進行詳細洽商，簽訂物業(yè)服務合同2．投標程序（三）——結束階段在規(guī)定時間內(nèi)：3．物業(yè)服務投標書的編制（2）編制投標文件應注意的事項（1）物業(yè)服務投標書的主要內(nèi)容（3）投標報價及技巧3．物業(yè)服務投標書的編制（2）編制投標文件應注意的事項（1）投標書的主要內(nèi)容投標函（1）物業(yè)服務投標書的主要內(nèi)容投標報價物業(yè)管理方案招標文件要求提供的其他材料投標書的主要內(nèi)容投標函（1）物業(yè)服務投標書的主要內(nèi)確保填寫無遺漏，無空缺不得任意修改填寫內(nèi)容填寫方式規(guī)范不得改變標書格式計算數(shù)字必須準確無誤報價合理包裝整潔美觀（2）編制投標文件應注意的事項注意事項確保填寫無遺漏，無空缺（2）編制投標文件應注意的事項注意事投標報價及技巧經(jīng)營管理費用測算（3）投標報價及技巧前期介入服務中發(fā)生的開辦費用測算第一年度物業(yè)管理費用測算年度能源費用測算年度經(jīng)營管理支出費用預算確定合理利潤率（利潤率是實際發(fā)生的物業(yè)服務費的5％～15％之間）投標報價及技巧經(jīng)營管理費用測算（3）投標報價及技巧前期介入（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點三、物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務合同的分類（三）物業(yè)服務合同的主體和內(nèi)容（四）物業(yè)服務合同的變更與解除（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點三、物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點2．物業(yè)服務合同的特點1．物業(yè)服務合同的性質(zhì)（一）物業(yè)服務合同的性質(zhì)與特點2．物業(yè)服務合同的特點1．物業(yè)1．物業(yè)服務合同的性質(zhì)委托合同說服務合同說混合合同說獨立合同說雇傭合同說承攬合同說1．物業(yè)服務合同的性質(zhì)委托合同說服務合同說物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；當事人相互信任是物業(yè)服務合同的訂立的前提；物業(yè)服務合同是有償?shù)?；物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同；物業(yè)服務合同應到政府行政主管理部門備案。2．物業(yè)服務合同的特點特點物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；2前期物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！蔽飿I(yè)服務合同簽訂日期一般應在業(yè)主委員會成立3個月內(nèi)，最遲不應遲于6個月；合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)服務企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。物業(yè)服務合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年。前期物業(yè)服務合同（二）物業(yè)服務合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大（三）物業(yè)服務合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容1．物業(yè)服務合同的主體（三）物業(yè)服務合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容1．物業(yè)主體物業(yè)服務企業(yè)

業(yè)主委員會1．物業(yè)服務合同的主體主物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主委員會1．物業(yè)服務合同的主體物業(yè)服務合同的內(nèi)容總則2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容物業(yè)服務事項物業(yè)服務質(zhì)量物業(yè)服務費用雙方當事人的權利義務專項維修資金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責任附則物業(yè)服務總則2．物業(yè)服務合同的內(nèi)容物業(yè)服務事項（四）物業(yè)服務合同的變更與解除2．物業(yè)服務合同的解除1．物業(yè)服務合同的變更（四）物業(yè)服務合同的變更與解除2．物業(yè)服務合同的解除1．物業(yè)物業(yè)服務合同的變更一方先提出變更自己的權利義務，另一方只做與之相對應的變更；雙方同時提出合作變更。1．物業(yè)服務合同的變更物業(yè)