合肥住宅建筑標準化工作匯報-62p

2014.5合肥公司標標準化工作匯報報合肥公司設設計管理部部壹篇挑戰(zhàn)機會并存指導思想區(qū)域搭臺一一線唱戲戲用產品的標標準來控制制產品問題題用標準的產產品來解決決產品問題題合肥的挑戰(zhàn)市場情況：主流——85～100、100～125、125～144三個區(qū)間，占占據(jù)市場總份份額70%(套數(shù))價格——總價較高，市市場下行時影響銷售速度契稅——稅率影響敏感度提提高客戶——不接受暗衛(wèi)競品——戶型抄襲，并并贈送4㎡設備平臺規(guī)范調整：陽臺封閉——針對≥18F住宅陽臺數(shù)據(jù)——≤兩個，面積≤≤套內18%飄窗做法——懸挑式結構，，杜絕偷面積積樓棟寬度——主干道≤40米，支路≤60米經營要要求：銷售——市場均均價7500元，萬萬科9000元，單單價偏偏低成本——合理利利潤和和快速速周轉轉，配配置偏偏低交付付———每年年交交付付住住房房約約5000套以以上上，，壓壓力力很很大大合肥肥的機會會規(guī)范范紅利利：陽臺臺封封閉閉———容積積率率不不變變，，可可售售增加加，，提高高毛利利率率主動動調整：增附加值值——贈送4㎡設備平臺臺，提高舒舒適度貳篇篇產品邏輯研究目標高層產產品線線:面積——85～144㎡主流流，控控制面面積并并形成成相應應總價價差棟型——2T4、2T6層數(shù)——18F>H>100M洋房產產品線線:面積——120～144㎡主流流面積積段，，形成成聚焦焦棟型——1T2層數(shù)——6+1F>H>24M可復制制，可可更新新?lián)Q代代2T6選擇理理由公攤小小：戶數(shù)越越多公公攤越越小舒適度度：中間兩兩戶增增加電電梯60限制：：2T4拼接超超60米不滿滿足規(guī)規(guī)范規(guī)劃疏疏松度度：出面積積，有有利拉拉高拍拍低，，有利利環(huán)境境營造造公攤小?。簯魯?shù)越越多公公攤越越小舒適度度：中間兩戶增增加電電梯2T6vs2T4（90為例））：得房率提高高2%體型系系數(shù)降降低2%成本以以彈性性涂料料為主主材成成本節(jié)節(jié)省40舒適度基本相同同，兩戶公公用獨立電電梯廳入戶戶60限制：2T4拼接超60米不滿足規(guī)規(guī)范規(guī)劃疏松度度：出面積，有有利拉高拍拍低，有利利環(huán)境營造造2T6vs2T4（同樣戶型型配比）：：以端戶二面面寬、中戶戶三面寬考考慮，2T4的90單體棟型寬寬度33米，拼接超超60米；2T6的90單體寬度為為52米同樣高層地地塊采用2T6可以至少少少一棟樓，，便于景觀觀的打造節(jié)省大量成成本叁篇戶型設計高層戶型產品線:90：三房一衛(wèi)，，端戶&中戶105：三房兩衛(wèi)，，端戶&中戶125：小四房兩衛(wèi)衛(wèi)，端戶縱縱廳&橫廳143：四房兩衛(wèi)，，端戶縱廳廳&橫廳設計邏輯:強化收納空空間——大玄關，可可加載提高廚房效率——U型廚房，增增加上柜優(yōu)化客廳尺度——加大開間，，景觀對位位增加主臥舒舒適——主臥套間，，生命周期期提高盥洗效效率——分離衛(wèi)生間間強調對位關系系——結構墻體對對齊，預留留家具擺放放尺度合理層級配配置——關注面積分分配敏感點點強調模塊設設計——統(tǒng)一玄關、、衛(wèi)生間、、廚房尺寸寸設計◆衛(wèi)生間干濕濕分區(qū)◆廚房U型櫥柜◆大容量玄關關空間◆客餐餐廳廳一一體體化化◆學習習書書桌桌臨臨窗窗設設置置◆嬰兒兒床床預預留留位位置置◆外玄玄關關，，配配折折疊疊掛掛鉤鉤90端：：三房房一一衛(wèi)PK98三房半半一一衛(wèi)衛(wèi)◆大容容量量玄玄關關空空間間◆廚房房L型櫥櫥柜柜◆外玄玄關關，，配配折折疊疊掛掛鉤鉤◆嬰兒兒床床預預留留位位置置◆客餐餐廳廳一一體體化化◆學習習書書桌桌臨臨窗窗設設置置◆三分分離離衛(wèi)衛(wèi)生生間間90中：：三房房一一衛(wèi)PK98三房房半半一一衛(wèi)衛(wèi)◆衛(wèi)生生間間干干濕濕分分區(qū)區(qū)◆廚房房U型櫥櫥柜柜◆大容容量量玄玄關關空空間間◆客餐餐廳廳一一體體化化◆學習習書書桌桌臨臨窗窗設設置置◆嬰兒兒床床預預留留位位置置◆外玄玄關關，，配配折折疊疊掛掛鉤鉤◆配置置主主衛(wèi)衛(wèi)105端：三房兩衛(wèi)PK115三房兩衛(wèi)105中：三房兩衛(wèi)PK115三房兩衛(wèi)◆大容量玄關空空間◆廚房U型櫥柜◆外玄關，配折折疊掛鉤◆步入式衣帽間間設置◆客餐廳一體化化◆配置主衛(wèi)◆衛(wèi)生間干濕分分區(qū)◆廚房U型櫥柜◆大容量玄關空空間◆客餐廳一體化化◆學習書桌臨窗窗設置◆嬰兒床預留位位置◆外玄關，配折折疊掛鉤◆配置主衛(wèi)125端：小四房兩衛(wèi)縱縱廳PK144四房兩衛(wèi)◆衛(wèi)生間干濕分分區(qū)◆廚房U型櫥柜◆大容量玄關空空間◆客餐廳一體化化◆學習書桌臨窗窗設置◆嬰兒床預留位位置◆外玄關，配折折疊掛鉤◆配置主衛(wèi)◆配置工作陽臺臺◆設置餐邊柜125端：小四房兩衛(wèi)橫橫廳PK144四房兩衛(wèi)◆衛(wèi)生間干濕分分區(qū)◆廚房U型櫥柜◆大容量玄關空空間◆客餐廳一體化化◆學習書桌臨窗窗設置◆主次臥均設置置南向凸窗◆外玄關，配折折疊掛鉤◆配置四件套主主衛(wèi)◆衣帽間配置◆設置工作陽臺臺143端：四房兩衛(wèi)縱廳景觀用地PK144洋房◆大容量玄關空空間◆廚房U型櫥柜◆外玄關，配折折疊掛鉤◆衣帽間設置◆客餐廳一體化化◆配置四件套主主衛(wèi)◆設置南向凸窗窗◆設置工作陽臺臺◆書桌臨窗設置置◆衛(wèi)生間干濕分分離143端：四房兩衛(wèi)橫廳景觀用地PK144洋房合理層級配置置——關注面積分配配敏感點戶型配置表戶型空間客餐廳廚房主臥次臥1次臥2公衛(wèi)客廳陽臺主衛(wèi)書房主臥衣帽間生活陽臺90端●●●●●●●3房1衛(wèi)90中●●●●●●●105端●●●●●●●●3房2衛(wèi)105中●●●●●●●●●125縱廳●●●●●●●●●4房2衛(wèi)125橫廳●●●●●●●●●●140縱廳●●●●●●●●●●●140橫廳●●●●●●●●●●●合理層級配置置——關注面積分配配敏感點配置表戶型90端戶90中戶105端戶105中戶125縱廳125橫廳140縱廳140橫廳3房1衛(wèi)3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)客廳36003600380038003900390042004200玄關柜11001650230022002000200020002000櫥柜延米33002800350035003700370038503850主臥33003300350035003500350036003600主衛(wèi)//3件套3件套3件套3件套4件套4件套公衛(wèi)3件套2分離3件套3分離3件套2分離3件套3件套2分離3件套2分離3件套2分離3件套2分離客廳陽臺14001400150015001500130018001800生活陽臺150015001500強調模塊設計計——玄關設計設計邏輯：玄關柜長度＜＜2000mm，深度為450mm，上下柜+臺面做法；玄關柜長度≥≥2000mm，深度為600mm，上下柜結合合高柜做法；；戶型90端戶90中戶105端戶105中戶125縱廳125橫廳140縱廳140橫廳玄關柜1100165023002200200020002000200045060011002000強調模塊設計計——廚房設計設計邏輯：端戶U型廚房，根據(jù)據(jù)戶型面積增增加幅度按150模數(shù)倍數(shù)增加加中戶L型和U型廚房，充分結結合北向房間間進深和餐廳廳空間尺度，，結合天井完完整性和體型型系數(shù)強調模塊設計計——衛(wèi)生間設計設計邏輯：兩分離、四件件套完全標準準化同面積段產品配配置基本相同同使用效率優(yōu)先先洋房戶型產品線:143——四房兩衛(wèi)設計邏輯:地下室——獨立停車一層——送南北向花園園二層——送北向花園+小露臺頂層——資源最好，復復式設計，送送大露臺+客廳上空地下室——獨立停車，高溢價價一層總價控制制時，充分利利用樓間距設設置獨立車庫庫滿足純洋房地地塊車位高配配比要求一層——送南北向花園園中間戶北院29.4平米南院101.8平米贈送北向房間9.6平米贈送棋牌室6.7平米端頭戶側院及南院166.7平米北院29.4平米贈送北向房間間9.6平米贈送棋牌室6.7平米二層——送北向向花園園+小露臺臺中間戶戶北院49.5平米北向露露臺11.7平米南向露露臺10平米南向陽陽臺9平米贈送北北向房房間10.3平米端頭戶戶北院63.5平米北向露露臺11.7平米南向露露臺10平米南向陽陽臺9平米贈送北北向房房間10.3平米頂層——資源最最好，，復式式設計計，送送大露露臺+客廳上上空復式下下層南向露露臺14.5平米北向露露臺10.5平米贈送北北向房房間10.3平米復式上上層露臺42.1平米南向露露臺4.7平米起居室室挑空空18.9平米肆篇篇高層棟型設計設計實現(xiàn)標準層層公共共部位位:高標準準化——分離核核心筒設計邏邏輯:萬能拼拼接模模式——所有中中戶與與端戶戶均能能拼接接提高通通風效效率——中戶北北向最最大程程度開開啟面面提高采采光效效率——南向自自遮擋擋小提高入入戶尊尊貴——電梯獨獨立入入戶，，避開開管井井和走走道提高中中戶私私密——走道使使用度度低，，功能能影響響降低低優(yōu)化體體形系系數(shù)——獨立內內天井井，最最經濟濟外立立面系系數(shù)強化收收納空空間——外玄關關設計計高標準準化——分離核核心筒筒分T4、T6兩種樣樣式兩種電電梯廳廳萬能拼拼接模模式——所有中中戶與與端戶戶均能能拼接接五種基本本拼接接棟型型排列組組合，，無限可可能90+90105+105125+105143+10590+90(T6)提高通通風效效率——中戶北北向最最大程程度開開啟面面北向開開啟面面集中中布置置提高采采光效效率——南向自自遮擋擋小南向最最大戶戶間進進退尺尺度不不超過過2米合肥當當?shù)厝杖照沼嬘嬎?.5米范圍圍無區(qū)區(qū)別提高入入戶尊尊貴——電梯獨獨立入入戶，，避開開管井井和走走道提高中中戶私私密——走道使使用度度低，，功能能影響響降低低優(yōu)化體體形系系數(shù)——獨立內內天井井，最最經濟濟外立立面系系數(shù)強化收納納空間——外玄關設設計伍篇公共部位位設計設計實現(xiàn)高層及公公共部位:歸家增加加趣味——流線兼顧顧景觀情情景化打打造產品全線線適用——現(xiàn)代和新新古典風風格，滿滿足所有有項目需需求成本投向向明確——保證大堂堂大堂及及電梯廳廳品質，，降低走走道配置置洋房公共共部位:意境升華華品質——裝修方案案、配置置標準全全面提升升細節(jié)彰顯顯氣質——水電管井井影響觀觀感處，均在裝修方案案解決功能需求求分析節(jié)點行為功能要求大堂出入、搬家禁煙、防滑的溫馨提示水力、燃氣、電力、有線電視、網絡維修電話急救、火警、公安電話意見箱、問卷、筆放置位置方便各國居民了解宣傳欄及標識信息擺放裝飾品入住及年節(jié)時墻面懸掛裝飾物首層電梯間回家、搬家地面材料防劃傷、光潔持久地面材料石材效果、提升檔次墻面材料防劃傷、防污染、安全、耐久門套易撞損熄滅香煙防止分眾傳媒顯示屏布置強電明線影響美觀防止墻面陽角損壞入住及年節(jié)時墻面懸掛裝飾物物業(yè)維護墻面材料損壞時修復避免墻面防火板起鼓、翹邊節(jié)約燈具用電量、減輕物業(yè)壓力現(xiàn)場施工各項目木飾面顏色紋路統(tǒng)一便于項目復制快速施工避免各施工單位水平差距降低不銹鋼平整度的施工難度節(jié)點行為功能要求信報箱取信信報干凈、防濕雨雪天取信報信報箱美觀、整體取信時放包買早點回家時取報處理無用信件灰空間夜晚回家取信報夜晚回家取信報懸掛燈籠懸掛燈籠懸掛節(jié)日彩燈懸掛節(jié)日彩燈奶品預留位取送奶奶箱設置整齊，不影響小區(qū)形象奶瓶干凈雨雪天取奶大堂門禁開門提物回家雨雪天等候女士挎包取門卡遛狗后回家取門卡，防止寵物亂跑雨雪天氣清潔鞋底大堂出入、搬家地面材料防劃傷、光潔持久地面材料石材效果、提升檔次墻面材料防劃傷、防污染、安全、耐久門套易撞損看時間洽談及等候物業(yè)助理及保潔人員聯(lián)系人物業(yè)信息通知，且通告紙張整齊安全提示6個關鍵節(jié)點點10種生活行行為50余項功能需求求歸家增加加趣味——流線兼顧顧景觀情情景化打打造大堂灰空間通道車庫首層電梯廳地下層電梯廳標準層電梯廳圖片部分分開敞禮儀空間間，入口口大堂向向室外景景觀的延延伸，回回家的第第一重空空間過渡柱廊廊空間，，歸宿感感提升，，體驗感感室內化化，回家家的第二二重空間間大堂內庭庭院，住住戶獨享享的庭院院景觀，，尊貴感感油然而而生，回回家的第第三重空空間開敞禮儀儀空間過渡柱廊廊空間大堂內庭庭院歸家增加加趣味——流線兼顧顧景觀情情景化打打造產品全線線適用——現(xiàn)代風格格簡潔、現(xiàn)現(xiàn)代、氣氣質崇尚自然然、追求求生活舒舒適度。。豎向挺拔拔感體現(xiàn)現(xiàn)品位首層大堂堂設計標標準：墻面：400*800墻磚+灰鏡+木掛板+黑鏡鋼鋼踢腳地面：深深啡網+金世紀紀米+800*800地磚頂面：石石膏板吊吊頂白色色漆+黑色漆+暗裝射燈燈+藝術吊燈燈產品全線線適用——新古典風風格華麗、典典雅、開開放傳統(tǒng)歐式式裝飾元元素,營造出富富麗儀式式抽離過多多繁復雕雕飾，將將歐式風風情傳統(tǒng)統(tǒng)的線條條簡化首層大堂堂設計標標準：墻面：西西班牙米米黃石材材+茶鏡地面：深深啡網+淺啡網+金世紀米米黃+新西班牙牙米黃頂面：石石膏板疊疊級吊頂頂+暗藏射燈燈+暗藏燈帶帶+水晶吊燈燈成本投向向明確——保證大堂堂大堂及及電梯廳廳品質，，降低走走道配置置仿石材墻墻地磚深啡網標準層走走廊效果果圖標準層電電梯間及及走廊地地面鋪裝裝圖標準層電電梯間及及走廊頂頂面布置置圖標準層電電梯間效效果圖標準層電電梯間材材料做法法：墻面：600*600墻磚地面：深啡網+600*600地磚頂面：石膏板吊吊頂白色色漆+造型角線線+吸頂燈標準層走走道設計計標準墻面：瓷瓷磚踢腳腳線地面：更更換為地地坪漆頂面：原原頂噴外外檐涂料料+明裝吸頂頂燈±0.000標準層走走廊±0.000標準層電電梯間標準層電電梯間-0.020+2.350+2.350+建筑原頂頂+建筑原頂頂+建筑原頂頂+建筑原頂頂+建筑原頂頂意境升華華品質——裝修方案案、配置置標準全全面提升升意境、氣氣質、高高雅新亞洲風風格帶來來對文化化根源的的深層挖挖掘摒棄繁復復做法，，將中式式元素進進行提煉煉升華首層大堂設設計標準：：墻面：淺灰色大大理石材+成品木隔斷斷地面：淺灰色大理理石材+銅條圍邊頂面：石膏板板疊級吊頂頂+暗藏射燈+暗藏燈帶細節(jié)彰顯氣氣質——水電管井影響觀感處，均在裝修方案解決標準層電梯梯間、樓梯梯間設計標標準：墻面：米灰色乳乳膠漆+木飾面防火板地面：淺灰色瓷瓷磚頂面：原始頂+吸頂燈標準層電梯梯間標準層樓道道平臺陸篇立面設計設計實現(xiàn)高層立面:海派&新古典洋房立面:賴特&現(xiàn)代海派暫不成熟，，后續(xù)專項項研發(fā)高層立面海派采用紅磚+米白的整體體搭配，底底層增加壁壁柱，局部部調色，體體現(xiàn)都市風風情感主飾面采用用仿磚+彈性涂料，，大堂采用用石材新古典采用紅色仿仿磚+米黃的整體體搭配，底底層仿磚分分縫，體現(xiàn)現(xiàn)藍山整體體質感主飾面采用用仿石材分分割質感涂涂料洋房立面賴特采用紅磚+米白的整體體搭配，局局部壁柱，，頂層大挑挑檐，體現(xiàn)現(xiàn)草原式建建筑風格主飾面采用用文化石+質感涂料，，大堂采用用石材現(xiàn)代海派采用紅磚制制造肌理的的整體風格格，底層局局部黃色仿仿磚真石漆漆，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代海派風風格主飾面采用用窯變劈開磚+真石漆，院墻采用用鏤空PC花磚柒篇部品設計設計實現(xiàn)首