內(nèi)容投資指南

T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty要做好地產(chǎn)投資，首先就要擺脫傳統(tǒng)，這就是買房子要買最喜歡的，最舒服的，最好的房子只是一個媒介，一個投資產(chǎn)品。請問，如果您把房子當成是一，一個債券，你還會考慮喜歡的不喜歡的嗎？應(yīng)該考慮的就只應(yīng)該是它的投資回T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty要做好地產(chǎn)投資，首先就要擺脫傳統(tǒng)，這就是買房子要買最喜歡的，最舒服的，最好的房子只是一個媒介，一個投資產(chǎn)品。請問，如果您把房子當成是一，一個債券，你還會考慮喜歡的不喜歡的嗎？應(yīng)該考慮的就只應(yīng)該是它的投資回報。最重要的是怎樣用最少 給您帶來最大的回報。有做到了用這種心態(tài)去投，去選擇您要投資的物業(yè)，才能立于不敗之地（為什么要投資？）收入）(Whyeveryoneneedse?Howtogete?人的時間和精力是有限的，要學(xué)會合理運用“別人的時間”和“別人的金錢”來幫助自己增，才有能最有效，最快的實現(xiàn)富有，或者說“經(jīng) （finan lfreedom。每個人的能力不同，不是每個人能成為BillGates,SteveJobs,五百強高管（當然，即使您已經(jīng)很富有了，也需要不同的媒介來幫助您承載，這個后 會再細講page７otherrelatedtopics）如果您不s,手下沒有員工，那么“別人你時間”你是用不到了。但是，這是一個很大的但是哦，很多人都不知道，其實幾 每一個人都完全可能也可以運用到eople’smoney”來幫實的快速增值。投資澳洲就能夠幫實現(xiàn)這個普通人看來是 的sible”,其實它是那么 sible和achievableOk,e怎樣去理解呢。簡單來說就是你躺在家里，什么都不用干，就會有錢不斷的進來，沒人可以工作到死，總會有退休的這一天，也就是躺在家里，什么都不干的這一天，而您依然需要有錢不斷進來，才能“活”著。這里這個“不斷的”非常重要。的話說來說，就是“永續(xù)年金。那怎樣可以“永續(xù)年金”呢？說到這里，很多人可能會說，要存足夠的錢，放里，每年就會有利息了，但您有沒有想過，以您現(xiàn)在的收入，要多久才能存夠，你所謂的足夠的錢呢？也許十年前，2萬就可以舒適過一年，但可能20年后，5萬都不夠支付您所有必須的日常開銷，再加上今后的澳洲，福利政策會變得來越差，二戰(zhàn)后導(dǎo)致現(xiàn)在幾乎三要養(yǎng)活一個依賴社會福利的人，以現(xiàn)在來講，一，不到1萬8千元，你覺得能夠嗎？無法依 ，自己又沒有做好準備，如果到了那個時候老人手足無措，真的就很慘咯身邊這樣的例子也數(shù)不勝數(shù)貨會隨著通貨膨脹而貶值。也許說到這里您會突然想，不錯也是一種投資方式，但是的風險之大，都把握不清楚，更何普通人呢?，F(xiàn)今的主要幾個投，無非，現(xiàn)金?，F(xiàn)在，現(xiàn)金另外，相比現(xiàn)金都沒那么可行了，那么剩下的就只投資還有兩個非常重要的優(yōu)勢了，第一leverage。（Yourmoney+Tenant’smoney+sMoney+第二，投資適當，完全不會影響現(xiàn)在的生活質(zhì)量和工作時間。（投道的的費心費神，大家都是所 投資，是能夠讓絕大多數(shù)人獲得e的最好途徑都應(yīng)該投）Oknowweallagreed每個人都非常需e,propertyinvestment獲得e的最好途徑，那么怎么樣的property，哪里的可以讓property可以讓以最少的投入，獲得最大回報呢？可以細分為很多種。商業(yè)用途，住宅，serviceapartment。學(xué)區(qū)房，SuburbanArea的住房。房子還分House,Townhouse,Unit等等等等T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty首先說一下商業(yè)用途。對于這，給與額度有限。再加上它的價格隨著經(jīng)濟的好壞上下浮動比較大。所以不是太適合中小投資者（提一 對l不同的價格計算方法而對Commer一般是用周邊區(qū)域相似房源的平均價格來估價T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty首先說一下商業(yè)用途。對于這，給與額度有限。再加上它的價格隨著經(jīng)濟的好壞上下浮動比較大。所以不是太適合中小投資者（提一 對l不同的價格計算方法而對Commer一般是用周邊區(qū)域相似房源的平均價格來估價的l是按照它的實際Return，結(jié)合當時的利息來評估其價值的。lPropertyAnnualReturn是$100,000，如果當時的利息各種風假設(shè)一會考慮，用高一點的利率來計算假設(shè)它用9%那 給這個格上下浮動比較大lProperty當時的估價是：$100,000/9%=$1.1M所以說lProperty的ServiceApartment本質(zhì)上和 下面說學(xué)區(qū)房說到學(xué)區(qū)房不得不提是一樣的政策這比較容易受 政策變化的影響，sameas的。如果您看重的是持續(xù)和穩(wěn)定。相比之下，SuburbanArea價格是比較穩(wěn)定的。當要選擇的是定之中的穩(wěn)定，所選擇澳洲的悉尼。澳洲就國家而言，它經(jīng)濟穩(wěn)定，政治穩(wěn)定，文化相對保守。另一方面，只有不超過7%擁有除自住以外的投資房。這意味著澳洲房少，剛性需求大再分析到城市，悉尼是土地資源最缺乏的城市（東面是海，西面有藍山。多年以來，悉尼的空置率基本持在3%以下（平均2.7%自然增長加涌入，再加上現(xiàn)在澳洲人的居開始變化，從原的大家庭模式漸漸的趨向于小家庭 p/h2.5p/h。不論是買房還是租房，悉尼房源長期是處在一求大于供的情況。這樣的供需關(guān)系不可能在短時期內(nèi)被解決，再加上無人的通貨膨脹所直接影響到貨幣貶值。長線來說，悉尼的房價是只上不下的。歷史證明，悉尼房價平均每7~12年翻倍，而且從未出過一年房價平均跌幅超過10%（引入兩個圖表解決了買哪里的房這個問題以后再來分析一下，買怎樣的房才會用最小的投資帶來最大的回報（里再強調(diào)一所倡導(dǎo)的是長線投資，而不是短線投機很多人喜歡 有地，capitalgain大。下的角度來分析一下，算一下，究竟House就Unit哪個的投資回報更高。更適合工薪中產(chǎn)階層去投資圖表從這個圖表中 可以看出，同樣投資一個50萬的物業(yè)，UNIT/Apartment的現(xiàn)金流壓力是最小的。也您會說，HouseCapitalGainUNIT再來做一下進一步的比較。假設(shè)十年后，50漲到了一百萬，那您就獲得了$500,000的收益，每年的投入是$11,100，那么十年就是$111,000您的投資匯報是$500,000/$111,000=450%。投資UNIT，每年您的投入是$60,000。如果目標也是450%的投$60,000X450%=$270,00010HOUSE漲了50UNIT會漲不到27萬嗎？這就是什么悉尼的Apartment應(yīng)該的投資首選eresto/g TaxTOTALT:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty買房的時間和時機。決大多數(shù)人一定都認為，買房子的時間，或者說時機是最重要的。只要買對了時間T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty買房的時間和時機。決大多數(shù)人一定都認為，買房子的時間，或者說時機是最重要的。只要買對了時間，不管買在哪里做為一個投資，而為什么這么說呢。上談到過所倡導(dǎo)的是長線投資，而不是短線投機。如果用10年做為 看一下悉尼的房價歷史表，你就會明白，任何一個時間點，只要你入市，10年后就一定個為你帶來可觀的增值為您帶來記住，看重的不是賺今年和明年的那個差價。而是５年，１０年后這個e。以及那時候和現(xiàn)在房價的差別如果你的出發(fā)點是短期的話，那么澳可能不適合你，也許你應(yīng)該試試，炒黃金能力夠嗎？的置業(yè)理念，長線擁有投資物業(yè)。那么任何時候都是買房子的好時候，越大部分人會說，你以為我不想買啊，我有錢的話，當然會買，會去投資1套，2套，3套。但是我能不夠啊 壓力大，會影響我現(xiàn)在的Lifestyle。很合情合理啊倡導(dǎo)的也是在不影響當下生活量的情況下做投資，而不是緊衣縮食的去做投資。下生活的情況下，來做這個投資來算一下，究竟你有沒有能力在不影響正（NegativeGearingWorksheet,右上角寫上每周的可支出金額，e.g.（并畫圖表解釋利息不會一直漲，但房租一定會隨著房價的上升而上升。Breakeven加上房價的增長值后 開始享受e經(jīng)過 的計算,您是完全有能力在不影響現(xiàn)在生活質(zhì)量的情況下做這個投資這里可以再次提到杠桿原理。只用很小的投資。每周100多，控制了一個50萬的資產(chǎn)。享受的50萬的增值百分比。有何風險做任何投資都是有風險的。一個普遍的定律是高風險，高回報。但希高回報。為什么這么說呢可以幫助您做到：低風險風險，然 一起看看怎樣去MINIMISE它們好，先來分析一下，做這個投您可不可以思考一下，您覺得做這個投資，在哪些環(huán)節(jié)上可能會出現(xiàn)問題呢（大部分人一般會首先提到，房價跌了怎么辦好先來看一下這個問題。我上面提到倡導(dǎo)的是長線持有，而不是短線投機。如果恁看到只是明年的房價與今年的房價的差值，那么可以很明確的告訴您，明年可能會漲，也可能會跌不能保證恁穩(wěn)賺不賠。但如果您有著長線持有的心態(tài)，5年10年,悉尼的房價一定是向上攀升的（上面經(jīng)解釋過為什么悉尼的房價是整體向上的了，歷史也證明了這一點(說到這里，可能有人會說那如果我沒辦法長線持有怎么辦。比如等等等等的原因?？偟膩碚f，就是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題漲息了,我失業(yè)了,房子租不掉了T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty好 先把一些會導(dǎo)致現(xiàn)金流出問題的原因列出來,然后逐一分析.如果房子空置了沒有房租收入了,50萬的房子,一年收入應(yīng)該不少于T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty好 先把一些會導(dǎo)致現(xiàn)金流出問題的原因列出來,然后逐一分析.如果房子空置了沒有房租收入了,50萬的房子,一年收入應(yīng)該不少于$26000,這個收入沒有了一定會出現(xiàn)很大的現(xiàn)金流問題.那怎樣才能避免或者減少出現(xiàn)這個問題的機率呢?悉尼長期以來空置率3%（現(xiàn)在2.7%。也就是100套房子中租不出去的會有3套.為什么會租不出去呢？地不好,交通不方便,周邊公共設(shè)施少，價錢不合理，太貴。想像一下，一個Location好的房子，一定是Demand的，租不出去的唯一原因只會是價錢太貴。如果$500沒有人租，那$490呢，$480呢，是不就可以租掉了呢 就用$480來計算，每周恁會減少$20收入，一年就是$1000。也就是說,extra$1000就是你可能的風險。您是需要把它考慮進去的。如果您可以承受，那這個風險就存在了（總的來說下跌，在澳洲歷史上幾乎沒有發(fā)生過利息。這當然是要考慮的一個問題。歷史上澳洲利息最高曾達到過21%（1982，很吧。那時候利息不是上世紀末Howard控制的，是操控的，當時的澳洲有很多外債，所人為的提高了利率賣了很多國有企業(yè)，償還了大部分的外債。從那以后，澳洲的利率 現(xiàn)在就假設(shè)一年內(nèi)，升息四次，每次行控制，基本穩(wěn)定，不會有特別大幅度的上升或下降個百分點，總共就是1%。1%of$500k=$5000，N/G會承擔30%，也就是$1500，您自己每年要多付$3500Extra$3500也是你所的風險。當然，正常情況下升息，房價上漲就會放緩或者下跌房價下跌，開發(fā)商賺不到錢，就會不建造新的房子，他們不開發(fā)新房，房源就會短缺，房源短缺了金必定會上漲。這是一個必然的循環(huán)，2005～2008年期間就是最好的證明。所以如果您了的話。利息上漲所帶來的影響就會更小收入增失業(yè)。這個就比較難說了，如果失業(yè)，沒有收入了，那肯定是沒有償還能力了。但是你自己理的，你曾經(jīng)失業(yè)過嗎？最長多久一段時間內(nèi)，找不到工作？（也許不能很快找到一個收入相同工作，但稍微少一點的呢（用這段時間來做一個計算，看看這個風險您能不能克服基本上影響現(xiàn)金流的風險就是這樣幾個了，如果你能夠承擔這些風險，或者說可以Minimise（如果客人提到N/G的取消問題。1985年工黨取消過，后來直接導(dǎo)致的結(jié)果是，短期內(nèi)，房價下降開發(fā)商不建造新房，房源緊張狂漲漲，對您是只有好處，沒有壞處的。然而當時卻了很大的社會問題，很多人租不起房，只能申請公屋 又沒有那么多公屋，所以激發(fā)了很大。N/G回來了，工黨了。所以 需 這些投資者，犧牲一些自己的現(xiàn)金流，幫給買不起房子的人提供一個屋檐了解了為什么要投（Everyoneneede值得投資（悉尼的住宅房也算過了自己有沒有能力做這個投資，能不能承擔和控制這些風險。剩下的就是T了T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPtyOtherRelated富T: