自考資產(chǎn)評估計(jì)算公式

重置成本重置成本=直接成本+間接成本間接成本.按人工成本比例法計(jì)算間接成本=人工成本總額X成本分配率式中：成本分配率=間接成本額/人工成本額.單位價(jià)格法間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）X（單位價(jià)格/工日或工時(shí)）.直接成本百分率法間接成本=直接成本X間接成本占直接成本百分率⑵.物價(jià)指數(shù)法f是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X（資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)）或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X（1+物價(jià)變動指數(shù)）⑶.功能價(jià)值法f也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本X（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）⑷.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本X（被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）a⑸.統(tǒng)計(jì)分析法K=R'/R 艮即調(diào)整系數(shù)=某類抽樣資產(chǎn)的重置成本/某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值f是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。⑴.觀察法，也稱成新率法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本X（1—實(shí)體性成新率）⑵.公式計(jì)算法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值額=［（重置成本一預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限］X實(shí)際已使用年限式中：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率名義已使用年限=（截至評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間）X100%資產(chǎn)的功能性貶值額=E（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系數(shù)）資產(chǎn)的功能性貶值額=復(fù)原重置成本一更新重置成本成新率修復(fù)費(fèi)用法f即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該資產(chǎn)的重置成本的百分比確定的。成新率=[1-（修復(fù)費(fèi)用/重置成本）]X100%2.收益法應(yīng)用的形式⑴.資產(chǎn)未來收益期有限的情況通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)后求和獲得，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和即為評估值。評估值=E[R?/〔1+r〕a] 艮即評估值=E（各年預(yù)期收益額X各該年期的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)〕⑵.資產(chǎn)未來收益無限期的情況.未來收益年金化的情形PV=A/r 艮即資產(chǎn)評估值〔收益現(xiàn)值〕=年收益額/資本化率.未來收益不等額的情形資產(chǎn)評估值=工前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)機(jī)器設(shè)備1.成本法機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本的估算（1）重置核算法f這種方法是分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項(xiàng)目的成本，然后求和得到重置成本的方法①.對于外購設(shè)備，包括：外購設(shè)備不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)或：重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價(jià)格X（1+運(yùn)雜費(fèi)率）外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置價(jià)值重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)或：重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價(jià)格X（1+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)率）外購單臺不需安裝進(jìn)口設(shè)備重置價(jià)值重置成本=（FOB價(jià)格+途中保險(xiǎn)費(fèi)+國外運(yùn)輸費(fèi)）X基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)或：重置成本=CIF價(jià)格X基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)式中：FOB價(jià)格f為離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交貨價(jià)格；CIF價(jià)格f為到岸價(jià)，指離岸加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)外購單臺需安裝進(jìn)口設(shè)備重置價(jià)值重置成本=單臺未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本+安裝調(diào)試費(fèi)+人員培訓(xùn)費(fèi)+其他外購成套需安裝設(shè)備重置成本重置成本=單臺未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本總和+單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本總和+工器具重置成本+安裝工程費(fèi)+工程監(jiān)理費(fèi)+軟件重置成本+設(shè)計(jì)費(fèi)+貸款利息車輛重置成本國內(nèi)購置車輛重置成本=車輛價(jià)格+購置附加稅+證照費(fèi)及其他費(fèi)用進(jìn)口車輛重置成本=車輛價(jià)格（CIF價(jià)格）+進(jìn)口關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅+其他式中：進(jìn)口關(guān)稅=車輛價(jià)格（CIF價(jià)格）X進(jìn)口稅率消費(fèi)稅=［車輛價(jià)格（CIF價(jià)格）+進(jìn)口關(guān)稅］X消費(fèi)稅率-（1-消費(fèi)稅率）進(jìn)口增值稅=［車輛價(jià)格（CIF價(jià)格）+進(jìn)口關(guān)稅+消費(fèi)稅］X增值稅率進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的確定方法是：國外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備的貨價(jià)海運(yùn)價(jià)=貨價(jià)X海運(yùn)費(fèi)率 （費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5%?8%；近洋一般取3%?4%)國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)率國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)率）X國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)率）X保險(xiǎn)費(fèi)率（費(fèi)率：一般取0.4%左右）關(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)關(guān)稅=到岸價(jià)X關(guān)稅稅率 （關(guān)稅稅率按國家發(fā)布的進(jìn)口關(guān)稅稅率表計(jì)算）消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）X消費(fèi)稅率-（1-消費(fèi)稅率）增值稅的取費(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）X增值稅率銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=貨價(jià)X費(fèi)率 （費(fèi)率：一般取4%。?5%o）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)X外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率 （費(fèi)率：一般取1%?1.5%）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)對于免稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)X費(fèi)率 （費(fèi)率：一般取3%）對于減免設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)X費(fèi)率X減免稅百分比（費(fèi)率：一般取3%）車輛購置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅車輛購置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）X費(fèi)率②.對于自制設(shè)備，包括：自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備重置成本其重置成本應(yīng)參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備價(jià)格，在充分考慮自制設(shè)備和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備質(zhì)量因素的前提下，運(yùn)用替代原則合理確定。通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的價(jià)格構(gòu)成包括：直接材料、燃料和動力、直接人工、制造費(fèi)用、期間費(fèi)用分?jǐn)?、利潤和稅金、非?biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)費(fèi)、資金占用成本。通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本的計(jì)算P=〔Cm1：Km+Cm2〕X〔1+Kp〕X〔1+Kt〕X〔1+Kd：n〕艮即非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本=〔不含主要外購件費(fèi)的主材費(fèi)：不含主要外購件費(fèi)的成本主材費(fèi)率+主要外購件費(fèi)〕X〔1+成本利潤率〕X〔1+銷售稅金率〕X〔1+非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率：非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量〕對于大型復(fù)雜的自制設(shè)備項(xiàng)目可通過收集項(xiàng)目的決算資料，根據(jù)行業(yè)機(jī)械設(shè)備工程定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用概算方法估算重置成本。⑵.物價(jià)指數(shù)法一這種方法是在被評估設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本X（評估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)/設(shè)備購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)）或：設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本xn環(huán)比物價(jià)指數(shù)?定基物價(jià)指數(shù)一是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比表示。.環(huán)比物價(jià)指數(shù)一是以上一期為基期的指數(shù)。采用物價(jià)指數(shù)法測算進(jìn)口設(shè)備重置成本，可按下列公式計(jì)算：重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格x（評估基準(zhǔn)日外匯匯率/進(jìn)口時(shí)外匯匯率）x（1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價(jià)格變動指數(shù)）x（1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率）x（1+其他稅費(fèi)率）+賬面原值中支付人民幣部分價(jià)格x（i+國內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動指數(shù)）⑶.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法一是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。被評估設(shè)備的重置成本=參照物設(shè)備的重置成本x（被評估設(shè)備的產(chǎn)量/參照物設(shè)備的產(chǎn)量）a實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值一般通過估測設(shè)備的實(shí)體性貶值率進(jìn)行估算。實(shí)體性貶值=重置成本x實(shí)體性貶值率=重置成本x（i-成新率）使用年限法一使用年限的長短可以用來反映其實(shí)體性貶值的程度。成新率=［預(yù)計(jì)尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限）］x100%或：成新率=［（設(shè)備總使用年限一設(shè)備已使用年限）/設(shè)備總使用年限］X100%采用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備的成新率涉及三個基本參數(shù)：⑴.總使用年限f是指設(shè)備的使用壽命或役齡。具體包括物理壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命。物理壽命f是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間。技術(shù)壽命f是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)壽命f是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。⑵.已使用年限f是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到評估基準(zhǔn)日所經(jīng)歷的時(shí)間。實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X設(shè)備利用率設(shè)備利用率f是指設(shè)備實(shí)際利用時(shí)間與額定工作時(shí)間之比，需要通過綜合判斷獲得。實(shí)際操作中，可以通過計(jì)算成新率。成新率=［預(yù)計(jì)尚可使用年限/（加權(quán)投資年限年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限）］X100%加權(quán)投資年限=E（加權(quán)更新成本〕：工〔更新成本〕加權(quán)更新成本=已使用年限X更新成本成新率的計(jì)算步驟：.調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本；②.計(jì)算加權(quán)更新成本；③.計(jì)算加權(quán)投資年限；④.計(jì)算成新率。⑶.尚可使用年限f是指機(jī)器設(shè)備的剩余使用年限。觀測分析法f是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。估測設(shè)備成新率時(shí)應(yīng)主要觀測分析以下主要指標(biāo)：⑴.設(shè)備的現(xiàn)時(shí)技術(shù)狀態(tài)⑵.實(shí)際已使用時(shí)間⑶正常負(fù)荷率⑷.原始制造質(zhì)量⑸.維修保養(yǎng)狀況⑹.重大故障經(jīng)歷⑺.設(shè)備大修、技改情況⑻.設(shè)備工作環(huán)境和條件⑼.設(shè)備的外觀和完整性。修復(fù)費(fèi)用法f是以修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的一種方法。功能性貶值超額投資成本形成的功能性貶值的估算功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本超額運(yùn)營成本形成的功能性貶值的估算計(jì)算超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值的步驟：⑴.分析比較被評估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營成本因素⑵.確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本⑶.計(jì)算凈超額運(yùn)營成本⑷.確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟(jì)性貶值因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1一〔實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力〕a]X100%因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值率=設(shè)備年收益損失額X〔1一所得稅稅率〕X年金現(xiàn)值系數(shù)因受環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算⑴限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用年限； ⑵產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金； ⑶必須立即糾正和治理污染，否則不許使用。市場法基本步驟⑴.對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料從開始投入使用到評估基準(zhǔn)日為止，所有相關(guān)資料都應(yīng)收集。⑵.進(jìn)行市場調(diào)查，獲取市場參照物⑶.因素比較應(yīng)該比較它們之間具有關(guān)系的資產(chǎn)。比較過程中某些參數(shù)很難收集到，這時(shí)應(yīng)尋找它們價(jià)值規(guī)律改變相同的進(jìn)行比較。⑷.計(jì)算評估值2.運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析⑴.個別因素.設(shè)備規(guī)格型號②.設(shè)備制造廠家③.設(shè)備的役齡④.設(shè)備的安裝方式⑤.設(shè)備的附件⑥.設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)。⑵.交易因素.市場狀況②.交易動機(jī)及背景③.交易數(shù)量⑶.時(shí)間因素不同交易時(shí)間的市場供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會不同，評估人員應(yīng)選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整。⑷.地域因素由于不同地區(qū)市場供求條件等因素的不同，設(shè)備的交易價(jià)格也受到影響，評估參照物應(yīng)盡可能與評估對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要進(jìn)行調(diào)整。評估值=交易價(jià)格X比較因素調(diào)整系數(shù)式中：比較因素調(diào)整系數(shù)=比較系數(shù)X時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)X地域因素調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)評估土地使用權(quán)評估的方法市場法也稱市場比較法f是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。待估土地評估值=比較案例土地價(jià)格X（正常交易情況/比較案例交易情況）X（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）x（待估土地個別因素值/比較案例個別因素值）X（待估土地基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較案例交易日物價(jià)指數(shù)）要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待估土地相類似的地產(chǎn)交易較多時(shí)，才是最有效的方法。.廣泛搜集交易資料，確定比較案例.進(jìn)行交易情況的修正.進(jìn)行交易時(shí)間的修正.進(jìn)行區(qū)域因素修正.進(jìn)行個別因素修正.確定待估土地評估值至少應(yīng)選用3個或3個以上的比較案例最后可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法和眾數(shù)法處理。.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。待估土地使用權(quán)評估值=基準(zhǔn)地價(jià)X基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)收益法是按照資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)的形式而得到被評估土地價(jià)格的一種方法。⑴.收益法的應(yīng)用形式收益法亦稱收益還原法f是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。以房地產(chǎn)出租為例，步驟：.計(jì)算總收入；.求取總費(fèi)用；.求取總收益；.確定房屋純收入；.求取土地純收益。⑶.土地還原利率實(shí)際上是土地投資報(bào)酬率.利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值.各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。⑷.土地收益年限f是指待估土地從評估時(shí)點(diǎn)開始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長短，通常以年為單位。（出讓年限-使用年限）成本法亦稱成本逼近法f是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法。評估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交案例不多，無法利用市場法等其他方法評估時(shí)采用。步驟.估算土地取得費(fèi)A.征用集體土地；B.購買和征用城市舊有土地。.估算土地開發(fā)費(fèi)A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；B.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)；C.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。.估算稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。.估算利息主要包括兩部分：A.土地取得費(fèi)利息以整個取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期；B.土地開發(fā)費(fèi)利息以整個開發(fā)費(fèi)或資金投入為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。利息=土地取得費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%.估算利潤利潤率.估算土地增值收益估算土地價(jià)格a（無限年期）=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益b（有限）法定最高出讓年期地價(jià)二無限年期*（1-1/（1+r） p138詳細(xì)土地增值收益主要包括：土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）X增值收益率；（收益率一般在20%?50%之間）按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算； C.直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)開發(fā)法亦稱剩余法f是在評估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)用一利息一利潤一稅費(fèi)一租售費(fèi)用.樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià).建筑費(fèi)為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本.專業(yè)費(fèi)用是指測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，通常按照建筑費(fèi)一定比例計(jì)算專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)Xi （i為一定的百分比）.利息是指全部預(yù)付資本的資金成本利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）Xr （r為利息率）.利潤是全部預(yù)付資本的機(jī)會成本利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）XP （P為正常利潤率）.稅費(fèi)通過地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算稅費(fèi)=地價(jià)Xt（t為稅率）.租售費(fèi)用是指發(fā)生銷售、租賃過程中所發(fā)生的費(fèi)用，可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測確定地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一建筑費(fèi)Xi-［建筑費(fèi)X（1+i）+地價(jià)］Xr—［建筑費(fèi)X（1+i）+地價(jià)］XP—地價(jià)Xt-租售費(fèi)用建筑物評估成本法…是基于建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評估值。建筑物評估值=建筑物重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值⑴.成本的構(gòu)成.建筑安裝工程費(fèi)f包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤、定編費(fèi)、稅金等。.前期費(fèi)用（規(guī)劃和可行性研究費(fèi)；工程設(shè)計(jì)費(fèi)；人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)；“三通一平”費(fèi)；地上附屬物拆除費(fèi)；工程標(biāo)的編制費(fèi)；工程招投標(biāo)費(fèi)；合同預(yù)審費(fèi)；公正費(fèi)；鑒證費(fèi)。）.其他費(fèi)用（包括企業(yè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、經(jīng)常地建設(shè)費(fèi)等。）.間接費(fèi)用（應(yīng)分?jǐn)偟穆毠づ嘤?xùn)費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、總體設(shè)計(jì)費(fèi)等。不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計(jì)算在內(nèi)。）.合理利潤f是指為開發(fā)建設(shè)建筑物而應(yīng)獲得的平均利潤。.資金成本f是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建筑利息。?稅金f是指在房屋開發(fā)建設(shè)過程中需交納的各種稅項(xiàng)。建筑重置成本的估算方法①.預(yù)決算調(diào)整法預(yù)決算與重置價(jià)值的聯(lián)系調(diào)整的內(nèi)容和要點(diǎn)如下：三材差價(jià)，（鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整。）地材價(jià)差額=定額直接費(fèi)X地價(jià)價(jià)格指數(shù)人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)=工日數(shù)x價(jià)差額/工日價(jià)差額/工日=評估基準(zhǔn)日工日單價(jià)一預(yù)決算工日單價(jià)調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)x當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)其他直接費(fèi)調(diào)整調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=工程決算直接費(fèi)x評估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算重置基價(jià)工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+調(diào)整后的其他直接費(fèi)重置基價(jià)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+其他間接費(fèi)+利潤+稅金計(jì)算重置成本重置成本=重置基價(jià)+附加稅費(fèi)（設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、招待費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)期利息、和投資方向調(diào)節(jié)稅等。）預(yù)決算調(diào)整法適用前提是以建筑物原工程量合理為假設(shè)前提的，并要求具備完整的建筑工程竣工決算或預(yù)算資料。適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估。.重編預(yù)算法f是指按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。建筑物重置成本=E［（實(shí)際工程量X現(xiàn)行單價(jià)）X（1+現(xiàn)行稅率）土材料差價(jià)］+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接費(fèi)用重編預(yù)算法計(jì)算的重置成本與待估建筑物的歷史成本有較大差異。因此，重編預(yù)算法適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法f是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。綜合價(jià)格指數(shù)=（評估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/建筑物購建時(shí)價(jià)格指數(shù)）X100%待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值X綜合價(jià)格指數(shù)⑶.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算.使用年限法建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限：（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限：（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%.打分法f是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。建筑物按其結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞程度，可分為五個等級：完好房f成新率在80%以上的房屋，基本完好房f成新率在60%?79%之間一般損壞房f成新率在40%?59%之間的房屋嚴(yán)重?fù)p壞房f成新率在39%以下的房屋危房f房屋的結(jié)構(gòu)件已處危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能。詳見教材p159?160成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分XG+裝修部分合計(jì)得分XS+設(shè)備部分合計(jì)得分XBGf結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù) Sf裝修部分的評分修正系數(shù) Bf設(shè)備部分的評分修正系數(shù)⑷.建筑物功能性貶值的估算是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。⑸.建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率市場法.資料收集.選擇作比較的交易實(shí)例.交易行為的補(bǔ)正.交易日期的修正估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)X交易日期價(jià)格調(diào)整系數(shù)=估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/交易日期價(jià)格指數(shù).區(qū)域因素的修正冬雙百分制比較法待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)X交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實(shí)例房地產(chǎn)總積分十等因素比較法環(huán)境成熟度修正法房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)X交易實(shí)例價(jià)格調(diào)整系數(shù)=1/（1+r）.個別因素的修正.市場法的計(jì)算公式評估值=（交易實(shí)例X交易行為的修正系數(shù)X交易日期的修正系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個別因素的修正系數(shù)）/n殘余估價(jià)法現(xiàn)值二建筑物純收益/（建筑物還原利率+建筑物折舊率）…折現(xiàn)率P181房地產(chǎn)年純收益二房產(chǎn)年租金收入-年總費(fèi)用歸屬土地的年純收益二土地使用權(quán)總價(jià)*土地還原率歸屬建筑物的年純收益二房地產(chǎn)的-歸屬土地的建筑物折舊率二1/剩余使用年限*100%建筑物評估值（現(xiàn)值）二歸屬建筑的年純收益/（建筑物還原利率+折舊率）無形資產(chǎn)評估收益法無形資產(chǎn)評估值=E[K?Ri?〔1—T〕]/〔1—r〕a或：無形資產(chǎn)評估值=最低收費(fèi)額+E[K?Ri?〔1—T〕]/〔1—r〕a.無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（或銷售利潤）X銷售收入分成率（或銷售利潤分成率）X（1一所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率：銷售利潤率銷售利潤分成率的確定銷售利潤分成率的確定是以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎(chǔ)的。①.邊際分析法A.對無形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素進(jìn)行分析，包括：開辟新市場，壟斷加價(jià)的因素；消耗量降低，低廉材料的取代，成本費(fèi)用降低；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量改進(jìn)、功能費(fèi)用降低，成本銷售收入率提高。測算無形資產(chǎn)壽命周期的利潤總額及追加利潤總額，并折現(xiàn)。按利潤總額現(xiàn)值和追加利潤總額現(xiàn)值計(jì)算利潤分成率。銷售利潤分成率=（工追加利潤現(xiàn)值：工利潤總額現(xiàn)值）X100%.約當(dāng)投資分成法f約當(dāng)投資分成法是在成本的基礎(chǔ)上附加相應(yīng)的成本利潤率，折合成約當(dāng)投資量的辦法，按無形資產(chǎn)的折合約當(dāng)投資量與購買方投入的資產(chǎn)約當(dāng)投資量的比例確定利潤分成率。無形資產(chǎn)利潤分成率=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量/（購買方約當(dāng)投資量+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無形資產(chǎn)重置成本X（1+適用成本利潤率）購買方約當(dāng)投資量=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本X（1+適用成本利潤率）成本法無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本X成新率不同類型的無形資產(chǎn)⑴.自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算是由創(chuàng)制該資產(chǎn)所消耗的物化勞動+活勞動費(fèi)用所構(gòu)成的。①.財(cái)務(wù)核算法無形資產(chǎn)重置成本=￡（物質(zhì)資料實(shí)際耗用量x現(xiàn)行價(jià)格）+工（實(shí)際耗用工時(shí)x現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）②.市價(jià)調(diào)整法一有類似無形資產(chǎn)出售時(shí)，可按照市場售價(jià)確定或按售價(jià)的一般比率，⑵.外購無形資產(chǎn)重置成本的估算重置成本包括購買價(jià)+購置費(fèi)用兩部分。.市價(jià)類比法一擇類似的參照物據(jù)功能和技術(shù)先進(jìn)性、實(shí)用性對其進(jìn)行調(diào)整，確定現(xiàn)行購買價(jià)格。.物價(jià)指數(shù)法無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)賬面成本x（評估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購置時(shí)物價(jià)指數(shù)）⑶.無形資產(chǎn)成新率的估算影響因素是無形資產(chǎn)的損耗（或貶值）。表現(xiàn)為功能性損耗（或貶值）和經(jīng)濟(jì)性損耗（或貶值）。.專家鑒定法一是指邀請專家，對被評估先進(jìn)性、適用性作確定其成新率的方法。.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）專利權(quán)的評估收益法一專利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。專利權(quán)的收益額f是指直接由專利權(quán)帶來的預(yù)期收益?？梢酝ㄟ^直接測算超額收益和通過利潤分成率測算獲得。?直接測算專利技術(shù)超額收益劃分為冬收入增長型專利f是指專利權(quán)應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營過程，能夠使得生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入大幅度增加；R=［〔P2—P1〕Q］〔1—T〕R=［〔Q2—Q1〕〔P—C〕］〔1—T〕B.費(fèi)用節(jié)約型專利f是指專利權(quán)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用降低，從而形成超額收益。R=［〔C1—C2〕Q］〔1—T〕.采用利潤分成率測算專利技術(shù)收益額我國理論工作者和評估人員通常認(rèn)為利潤分成率在25%?30%之間比較合適。.成本法(1)外購的專利技術(shù)，其重置成本的確定比較容易(2)自創(chuàng)的專利技術(shù)，其成本一般包括：①.研制成本A.直接成本：材料費(fèi)用、工資費(fèi)用、專用設(shè)備費(fèi)、資料費(fèi)、咨詢鑒定費(fèi)、協(xié)作費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、其他費(fèi)用。B.間接成本：管理費(fèi)、非專用設(shè)備折舊費(fèi)、應(yīng)分?jǐn)偟墓操M(fèi)用及能源費(fèi)用。②.交易成本：技術(shù)服務(wù)費(fèi)、交易過程中的差旅費(fèi)及管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、稅金。專用技術(shù)的評估評估值二工各年專有技術(shù)/（1+折現(xiàn)率）i次方商標(biāo)權(quán)一般為收益法。評估值二工第i年商標(biāo)產(chǎn)品的超額收益/（1+折現(xiàn)率）i商譽(yù)1割差法商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值一企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值之和2超額收益法。①.超額收益資本化價(jià)格法商譽(yù)的價(jià)值=（企業(yè)預(yù)期年收益額一行業(yè)平均收益率X該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和）/適用資本化率或商譽(yù)的價(jià)值=該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和X（被評估企業(yè)預(yù)期年收益率一行業(yè)平均收益率）/適用資本化率式中：被評估企業(yè)預(yù)期年收益率=（企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和）X100%②.超額收益折現(xiàn)法評估值二工第i年企業(yè)預(yù)期超額收益/（1+折現(xiàn)率）i流動資產(chǎn)評估實(shí)物類材料評估（歷史成本法）評估值二數(shù)量*（單價(jià)+單件運(yùn)費(fèi)）p252低值易耗品（成本法）在用低值易耗品評估值=全新成本價(jià)值X成新率成新率=[1-（低值易耗品實(shí)際已使用月數(shù)/低值易耗品可使用月數(shù)）]X100%在產(chǎn)品評估1成本法.按價(jià)格變動系數(shù)調(diào)整原成本某項(xiàng)在制品的評估值=原合理材料成本X（1+價(jià)格變動系數(shù)）+原合理工資、費(fèi)用X（1+合理工資、費(fèi)用變動系數(shù)）.按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評估值某項(xiàng)在制品的評估值=在制品實(shí)有數(shù)量乂（該工序單件材料工藝定額+單位材料現(xiàn)行市價(jià)+該工序單件工時(shí)定額X正常工資、費(fèi)用）.按在制品的完工程度計(jì)算評估值在制品的評估值=產(chǎn)成品重置成本X在制品約當(dāng)量在制品的評估值=產(chǎn)成品重置成本X在制品完工率2.市場法某在制品的評估值=該種在制品實(shí)有數(shù)量X可接受的不含稅的單位市場價(jià)格一預(yù)計(jì)過程中發(fā)生的費(fèi)用某報(bào)廢制品的評估值=可回收廢料的重量X單位重量現(xiàn)行的回收價(jià)格產(chǎn)成品及庫存商品的評估1成本法.當(dāng)評估基準(zhǔn)日與