房地產(chǎn)建筑物業(yè)基礎(chǔ)知識概述

房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司銷售售部部2015年1月28日房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識培培訓(xùn)訓(xùn)前言言一個個好好的的置置業(yè)業(yè)顧顧問問不不僅僅僅僅是是銷銷售售更更是是體體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)形形象象的的窗窗口口，，所所以以要要求求具具備備專專業(yè)業(yè)的的知知識識、、高高超超的的銷銷售售技技巧巧、、強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的服服務(wù)務(wù)意意識識、、頑頑強(qiáng)強(qiáng)的的意意志志力力、、行行業(yè)業(yè)要要求求的的職職業(yè)業(yè)精精神神等等。。其其中中具具備備專專業(yè)業(yè)的的知知識識是是排排在在第第一一位位的的，，可可見見專專業(yè)業(yè)知知識識的的重重要要性性。。我我們們只只有有比比客客戶戶更更加加專專業(yè)業(yè)，，才才會會讓讓我我們們的的客客戶戶更更加加信信服服我我們們，，才才會會成成功功的的邁邁出出我我們們走走向向這這個個行行業(yè)業(yè)的的第第一一步步。。培訓(xùn)訓(xùn)提提綱綱房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記物業(yè)業(yè)管管理理相相關(guān)關(guān)知知識識建筑筑規(guī)規(guī)劃劃基基本本概概念念銷售售相相關(guān)關(guān)基基本本概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)含含義義房地地產(chǎn)產(chǎn)具具體體是是指指土土地地、、建建筑筑物物及及其其地地上上的的附附著著物物，，包包括括物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體和和依依托托于于物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體上上的的權(quán)權(quán)益益。。又又稱稱不不動動產(chǎn)產(chǎn)，，是是房房產(chǎn)產(chǎn)和和地地產(chǎn)產(chǎn)的的總總稱稱，，兩兩者者具具有有整整體體性性和和不不可可分分割割性性。。包包括括：：a)土地地b)建筑筑物物及及地地上上附附著著物物c)房地地產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)注：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)除除所所有有權(quán)權(quán)外外，，還還有有所所有有權(quán)權(quán)衍衍生生的的租租賃賃權(quán)權(quán)、、抵抵押押權(quán)權(quán)、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、地地役役權(quán)權(quán)、、典典當(dāng)當(dāng)權(quán)權(quán)等等。。地產(chǎn)產(chǎn)土地地和和固固著著其其上上不不可可分分割割的的部部分分所所共共同同形形成成的的物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體以以及及依依托托于于物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體的的權(quán)權(quán)益益。。房產(chǎn)產(chǎn)個人人或或團(tuán)團(tuán)體體保保有有所所有有權(quán)權(quán)的的房房屋屋連連同同保保有有使使用用權(quán)權(quán)的的地地基基以以及及依依托托于于物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體的的權(quán)權(quán)益益。。房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬所所有有人人依依照照法法律律、、法法規(guī)規(guī)對對其其所所有有地地產(chǎn)產(chǎn)享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益、、處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。房地地產(chǎn)產(chǎn)使使用用權(quán)權(quán)依照照法法律律法法規(guī)規(guī)對對土土地地加加以以利利用用和和對對房房屋屋依依法法占有有、、使使用用、、收收益益和和有有限限處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。物業(yè)業(yè)指正正在在使使用用中中和和已已經(jīng)經(jīng)可可以以投投入入使使用用的的各各類類建建筑筑物物及及附附屬屬設(shè)設(shè)施施、、配配套套設(shè)設(shè)施施、、相相關(guān)關(guān)場場地地等等組組成成單單宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)實(shí)體體以以及及依依托托于于該該實(shí)實(shí)體體的的權(quán)權(quán)益益物業(yè)業(yè)管管理理指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對對物物業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)共共同同利利益益進(jìn)進(jìn)行行維維護(hù)護(hù)的的行行為為。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)依照照城城市市建建設(shè)設(shè)總總體體規(guī)規(guī)劃劃和和社社會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展要要求求，，在在國國有有土土地地上上進(jìn)進(jìn)行行基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)、、房房屋屋建建設(shè)設(shè)，，并并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目或或者者銷銷售售出出租租商商品品房房的的行行為為。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場全社社會會房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品交交換換關(guān)關(guān)系系的的總總和和。。房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易土地地出出讓讓、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、抵抵押押、、租租賃賃、、典典當(dāng)當(dāng)?shù)鹊确糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場場行行為為房地產(chǎn)中介介房地產(chǎn)咨詢詢、房地產(chǎn)產(chǎn)評估、房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)的總和。。房地產(chǎn)金融融為房地產(chǎn)開開發(fā)聚集、、融通資金金、提供資資金結(jié)算、、信貸、信信托和咨詢詢的金融活活動。房地產(chǎn)業(yè)與與建筑業(yè)的的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是是指從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、、管理及維維修、裝飾、服務(wù)等等多種經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動的具具有高附加加值的綜合合性產(chǎn)業(yè)，，它與建筑業(yè)業(yè)既有聯(lián)系系，又有區(qū)區(qū)別。建筑筑業(yè)從事勘勘察、設(shè)計(jì)、施工、、安裝、維維修等生產(chǎn)產(chǎn)過程，它它的生產(chǎn)結(jié)結(jié)果是建筑筑物或構(gòu)筑物物。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是發(fā)包包方，建筑筑業(yè)是承包包方，房地地產(chǎn)業(yè)歸屬為為生產(chǎn)和消消費(fèi)提供多多種服務(wù)的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，建筑業(yè)業(yè)歸屬對初級級產(chǎn)品進(jìn)行行再加工的的部門，屬屬第二產(chǎn)業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)類型型按用途劃分分a)居住房地產(chǎn)產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記房地產(chǎn)行政政主管部門門代表政府府對房屋所所有權(quán)、土土地使用權(quán)權(quán)，已經(jīng)有有上述權(quán)利利產(chǎn)生的抵抵押權(quán)、典典權(quán)等房屋屋他項(xiàng)權(quán)進(jìn)進(jìn)行登記，，并依法確確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸歸屬關(guān)系的的行為。其其可用圖、、檔、卡、、冊等形式式表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)以房地產(chǎn)為為標(biāo)的物的的產(chǎn)權(quán)，房房屋所有權(quán)權(quán)和該房屋屋占用國有有土地的使使用權(quán)房地地產(chǎn)所有者者對其所有有的房地產(chǎn)產(chǎn)享有占用用、使用、、收益和處處分的權(quán)利利。房地產(chǎn)權(quán)利利人擁有土地的的使用權(quán)及及其上得房房屋所有權(quán)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人人。房地產(chǎn)權(quán)管管理房地產(chǎn)行政政管理部門門為保障產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法法權(quán)益，對對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得得、滅失及及合法變動動行為的確確認(rèn)所實(shí)施施的管理行行為。產(chǎn)權(quán)證書“房屋所有權(quán)權(quán)證”和““土地使用用權(quán)證”，，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書包括括：產(chǎn)權(quán)類類別，產(chǎn)權(quán)權(quán)比例，房房屋坐落地地址，產(chǎn)權(quán)權(quán)來源，房房屋結(jié)構(gòu)，，間數(shù)，建建筑面積，，使用面積積，共有數(shù)數(shù)紀(jì)要，他他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)紀(jì)要和附記記，并配有有房地產(chǎn)測測量部門的的分戶房屋屋平面圖。。他項(xiàng)權(quán)利指在他項(xiàng)權(quán)權(quán)利登記后后，由房管管部門核發(fā)發(fā)、由抵押押權(quán)人的權(quán)權(quán)利證書他項(xiàng)權(quán)利登登記是指設(shè)定房房屋抵押權(quán)權(quán)、典當(dāng)權(quán)權(quán)等他項(xiàng)權(quán)權(quán)利所進(jìn)行行的房屋所所有權(quán)登記記房地產(chǎn)產(chǎn)籍籍房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案、、圖紙以及及賬冊、表表卡等其他他反應(yīng)產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)狀和歷歷史情況的的資料。房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記土地使用權(quán)權(quán)登記發(fā)證證和房屋權(quán)權(quán)屬登記發(fā)發(fā)證制度的的總稱房地產(chǎn)權(quán)屬屬總登記縣級以上人人民政府根根據(jù)需要，，在一定期期限內(nèi)對本本行政區(qū)域域內(nèi)的房地地產(chǎn)進(jìn)行一一次性的、、同意的、、全面的房房屋權(quán)屬登登記?？偟堑怯浭庆o態(tài)態(tài)登記房屋所有權(quán)權(quán)初始登記記在依法取得得的土地上上，新建成成的房屋權(quán)權(quán)利人持有有關(guān)證明文文件，到縣縣級以上的的房產(chǎn)管理理部門申請請權(quán)屬登記記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移登記房地產(chǎn)因買買賣、交換換、贈與、、繼承、劃劃撥、轉(zhuǎn)讓讓、分割、、合并、判判決等愿意意你致使其其權(quán)屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移的當(dāng)當(dāng)事人，應(yīng)應(yīng)當(dāng)申請房房地產(chǎn)權(quán)屬屬情況變化化后的轉(zhuǎn)移移登記。房地產(chǎn)變更更登記房地產(chǎn)權(quán)利利人法定名名稱改變或或房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀、用途途變更時(shí)，，當(dāng)事人申申請權(quán)屬情情況變化后后的登記。。房地產(chǎn)他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利登記記設(shè)定房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)等等他項(xiàng)權(quán)利利時(shí)，權(quán)利利人申請的的權(quán)利登記記。房地產(chǎn)注銷銷登記因房屋滅失失、土地使使用年限屆屆滿、他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利終止止等原因?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利喪失失時(shí)，原權(quán)權(quán)利人申請請的注銷登登記。房地產(chǎn)相對對滅失某一特定的的產(chǎn)權(quán)人失失去了房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，但其他人人仍可取得得其產(chǎn)權(quán)。。房地產(chǎn)絕對對滅失房地產(chǎn)作為為物質(zhì)形態(tài)態(tài)的喪失。。土地登記縣以上人民民政府依法法將土地的的權(quán)屬、面面積、用途途等情況登登記在專門門的簿冊上上，同時(shí)向向土地的所所有者、土土地使用者者確認(rèn)，辦辦法有關(guān)土土地權(quán)屬證書的一種種法制制度度。土地使用權(quán)權(quán)總登記在一定時(shí)間間你，對一一個市或一一個縣行政政區(qū)域內(nèi)全全部城鎮(zhèn)土土地進(jìn)行的的普遍登記記。土地使用權(quán)權(quán)初始登記記以出讓或劃劃撥方式取取得土地使使用權(quán)的權(quán)權(quán)利人，持持有關(guān)文件件，向縣級級以上人民民政府土地地管理部門門申請的土土地使用權(quán)權(quán)屬登記。。地籍記載土地的的位置、界界址、數(shù)量量、質(zhì)量、、權(quán)屬和用用途（地類類）等基本本狀況的籍籍冊。地籍測量對宗地權(quán)屬屬界線的界界址點(diǎn)坐標(biāo)標(biāo)進(jìn)行精確確測定，并并把宗地及及其附著物物的位置、、面積、權(quán)權(quán)屬關(guān)系和和利用狀況況等要素準(zhǔn)準(zhǔn)確地繪制制在圖紙上上和記錄在在專門的表表冊中的測測繪工作。。地籍測量圖圖表明每宗地地塊的位置置、行政境境界、權(quán)屬屬經(jīng)界、面面積塊編號號、地點(diǎn)、、地類等的的平面圖。。房地產(chǎn)測繪繪通過吧房地地產(chǎn)要素圖圖示化，繪繪制符合規(guī)規(guī)范要求的的圖、表，，準(zhǔn)確地反反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬狀況況和自然資資源狀況，，為核實(shí)房房地產(chǎn)權(quán)屬屬提供依據(jù)據(jù)的活動。。房地產(chǎn)圖將每幢房屋屋，每宗地地塊的形狀狀、位置以以及有關(guān)市市政設(shè)施，，縮繪成一一定比例的的相似圖形形。房地產(chǎn)分幅幅平面圖全面反映房房屋、土地地的位置、、形狀和權(quán)權(quán)屬等狀況況的基本圖圖。房地產(chǎn)丘平平面圖房地產(chǎn)分幅幅平面圖的的局部圖。。以門牌、、戶院、產(chǎn)產(chǎn)別及所占占的土地范范圍，分丘丘繪制成圖圖，每丘一一張。房屋分層分分戶平面圖圖在房地產(chǎn)分分丘平面圖圖的基礎(chǔ)上上，以一戶戶房屋所有有權(quán)為單位位，繪制成成德房屋全全屬范圍的的細(xì)部圖。。房屋產(chǎn)別房屋財(cái)產(chǎn)按按其所有權(quán)權(quán)歸屬和管管理形式不不同而劃分分的類別。。房屋產(chǎn)權(quán)面面積房屋產(chǎn)權(quán)人人依法擁有有房屋的建建筑面積。。公有房屋所有權(quán)歸國國家或者集集體所有的的建筑面積積。異產(chǎn)毗鄰不同歸屬的的房產(chǎn)，其其結(jié)構(gòu)相連連或具有共共同部位，，共有或共共用設(shè)施、、設(shè)備和附附屬建筑的的房屋。專有所有權(quán)權(quán)一幢建筑物物，有多個個房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人共同擁擁有時(shí)，各各房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人對建筑筑物在構(gòu)造造上能明確確區(qū)分的專專有部分享享有的所有有權(quán)。房地產(chǎn)共有有權(quán)兩個或兩個個以上的權(quán)權(quán)利主體共共有一宗房房地產(chǎn)或一一宗房地產(chǎn)產(chǎn)某一部分分的權(quán)益。。共有面積為多個房屋屋產(chǎn)權(quán)人所所共同擁有有的建筑物物面積，不不分份額。。房地產(chǎn)抵押押人在房地產(chǎn)抵抵押合同依依法成立時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人以以不轉(zhuǎn)移房房地產(chǎn)占有有的方式，，向相對人人提供債務(wù)務(wù)擔(dān)保的債債務(wù)人。房地產(chǎn)抵押押權(quán)人在房地產(chǎn)抵抵押合同依依法成立時(shí)時(shí)相對于房房地產(chǎn)權(quán)利利人的債權(quán)權(quán)人。物業(yè)管理相相關(guān)知識物業(yè)管理相相關(guān)知識居住小區(qū)以住宅樓房房為主體并并配有商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文文化教育、、娛樂、綠綠化、共用用和公共設(shè)設(shè)施等而形形成的居民民生活區(qū)。。房屋設(shè)備房屋建筑內(nèi)內(nèi)部附屬設(shè)設(shè)備的簡稱稱。它是房房屋建筑實(shí)實(shí)體的一部部分。用途轉(zhuǎn)變將某種用途途的物業(yè)改改變?yōu)榱硪灰环N用途。。住宅共用部部位住宅樓由多多個所有權(quán)權(quán)人共同擁擁有時(shí)，其其主體承重重結(jié)構(gòu)部位位和公用面面積所構(gòu)成成的部位。。住宅共用設(shè)設(shè)施設(shè)備住宅樓由多多個所用人人共同擁有有時(shí)，其共共用的房屋屋的設(shè)施設(shè)設(shè)備。共用建筑面面積商品房銷售售時(shí)，不能能由各購房房業(yè)主獨(dú)自自使用，而而為全體業(yè)業(yè)主共用的的部分前期物業(yè)管管理房屋自出售售之日起至至物業(yè)管理理委員會與與物業(yè)管理理企業(yè)簽訂訂的《物業(yè)管理合合同》生效時(shí)止的的物業(yè)管理理。物業(yè)管理委委員會經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人大會選選產(chǎn)生，由由產(chǎn)權(quán)人和和使用人代代表組成，，代表和維維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、、使用人合合法權(quán)益的的房屋管理理自治組織織。物業(yè)管理單單位依法定程序序設(shè)立，以以物業(yè)管理理為主業(yè)，，獨(dú)立核算算、自主經(jīng)經(jīng)營、自負(fù)負(fù)盈虧的，，具有獨(dú)立立法人資格格的經(jīng)濟(jì)組組織。物業(yè)管理接接管驗(yàn)收物業(yè)所有人人將物業(yè)管管理權(quán)委托托給物業(yè)管管理單位時(shí)時(shí)，雙方就就物業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行清清點(diǎn)、檢驗(yàn)驗(yàn)、驗(yàn)收、、記錄和交交接工作。。物業(yè)管理收收費(fèi)物業(yè)管理單單位接收產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使使用人委托托，對物業(yè)業(yè)進(jìn)行管理理、維護(hù)和和提供其他他相關(guān)的服服務(wù)所收取取的費(fèi)用。。物業(yè)管理收收入物業(yè)管理企企業(yè)向物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人、、使用人收收取的公共共性服務(wù)收收費(fèi)、公眾眾代辦性服服務(wù)收入和和特約服務(wù)務(wù)收入。維修基金商品住房和和公有住房房出售后建建立的專項(xiàng)項(xiàng)用于住宅宅共有部位位、公有設(shè)設(shè)備保修期期滿后的大大修、更新新、改造的的基金。業(yè)主公約業(yè)主共同訂訂立的有關(guān)關(guān)物業(yè)使用用、維修、、管理等方方面的行為為準(zhǔn)則。建筑規(guī)劃基基本概念房地產(chǎn)住宅宅的層數(shù)劃劃分的規(guī)定定低層住宅：：為1-3層（且建筑筑高度不大大于11米）多層住宅：：為4-6層（且建筑筑高度不大大于24米）中高層住宅宅：為7-9層（且建筑筑高度不大大于30米）（不含含6躍7）10層及10層以上為高高層住宅超高層：建建筑高度大大于100米的民用建建筑為超高高層。習(xí)慣稱呼：：7-11層為小高層層住宅16層以上為高高層住宅40層以上為超超高層房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？凡與省市規(guī)規(guī)劃國土局局簽訂《土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同書》的用地，其土土地使用年年限按國家家規(guī)定執(zhí)行行。即：居居住用地七七十年；工業(yè)業(yè)用地五十十年；教育育、科技、、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育育用地五十年年；商業(yè)、、旅游、娛娛樂用地四四十年；綜綜合用地或或者其他用地地五十年。。一、基本規(guī)規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑筑基底及其其四周合理理間距內(nèi)用用地（含宅宅間綠地和和宅間小路路）的總稱稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)規(guī)模或與人人口規(guī)模相相對應(yīng)配套套建設(shè)的公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施、道路路和公共綠綠地的總稱稱。建筑間距：前后兩排排房屋之間間，為保證證后排房屋屋在規(guī)定的的時(shí)日獲得得所需日照照量而保持持的一定間間隔距離。。（成都市市規(guī)定：主主要朝向大大于或等于于27米；次要朝朝向不低于于13米）公建用地：是與居住住人口規(guī)模模相對應(yīng)配配建的，為為居民服務(wù)務(wù)和使用的的各類設(shè)施施的用地，，應(yīng)包括建建筑基底占占地及其所所屬場院、、綠地和配配建停車場場等。如托托兒所、幼幼兒園、小小學(xué)、中學(xué)學(xué)、糧店、、菜店、副副食店、服服務(wù)站、儲儲蓄所、郵郵局、居委委會、派出出所等用地地。二、住宅的的組成部分分各種不同功功能的房屋屋，一般都都是由基礎(chǔ)礎(chǔ)、墻、柱柱、梁、樓樓板層、地地面、樓梯梯、屋頂、、門、窗等等基本部分分所組成；；此外，還還有陽臺、、雨篷、臺臺階、窗臺臺、雨水管管、明溝或或散水，以以及其它一一些構(gòu)配件件。1.基礎(chǔ)：位于墻或柱柱的最下部部，是房屋屋與地基接接觸的部分分，起支承承建筑物的的作用，并并把建筑物物的全部荷荷載傳遞給給地基2.墻：外墻起抵御御風(fēng)霜雨雪雪的作用內(nèi)墻起分隔隔房屋內(nèi)部部空間的作作用承重墻起傳傳遞荷載給給基礎(chǔ)的承承重作用非承重墻起起分割作用用3.柱：將上部結(jié)構(gòu)構(gòu)所承受的的荷載傳遞遞給地基的的承重構(gòu)件件梁：將支承其上上的結(jié)構(gòu)所所承受的荷荷載傳遞給給墻或柱的的承重構(gòu)件件4.樓板層、地地面：將房屋的內(nèi)內(nèi)部空間按按垂直方向向分隔成若若干層，并并承受作用用在其上的的荷載，連連同自重一一起傳給墻墻或其它承承重構(gòu)件。。5.樓梯：房屋的垂垂直交通設(shè)設(shè)施6.屋頂：位于房屋的的最上部，，它是承重重結(jié)構(gòu)，也也是圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)，承受受作用在其其上的荷載載，連同自自重一起，，傳給墻或或其它的承承重構(gòu)件，，同時(shí)起抵抵御風(fēng)霜雨雨雪和保溫溫隔熱等作作用7.門窗：門的主要功功能是交通通和疏散；；窗的主要要功能是采采光和通風(fēng)風(fēng)，還可供供眺望之用用。三、住宅的的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)板樓：在板樓的平平面圖上，，長度要明明顯大于寬寬度，其外外行為規(guī)則則的條狀，，就像一個個長方形，，通常采用用一梯兩戶戶布局，戶戶戶朝陽，，南北通透透，公攤小小。特點(diǎn)：南北通透，，便于通風(fēng)風(fēng)采光；而而且戶型方方正，平面面布局合理理；面積充充裕，戶型型容易出精精品；均好性強(qiáng)；；面積使用率率高。不足之處在在于戶型格格局不宜改改造。塔樓：以電梯、、樓梯為核核心布局，，通常為一一梯六到八八戶，從塔塔樓平面圖圖看，它樓樓的平面長長度和寬度度大致相同同。特點(diǎn)：節(jié)約土地資資源空間結(jié)構(gòu)靈靈活，宜于于改造結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高高，抗震性性好均好性差，，居住密度度高，通風(fēng)風(fēng)采光不能能保證面積使用率率不高，存存在“灰色空間”1、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：：指以鋼筋筋混凝土澆澆搗成承重重梁和柱，，再用輕質(zhì)質(zhì)板材填充充物（膨脹脹珍珠巖、、浮石等））隔墻分戶戶裝配而成成的住宅。。優(yōu)點(diǎn)：可自自由分割，，組成靈活活的使用空空間缺點(diǎn)：抗震震性能差，，不宜家具具布置和裝裝修2、剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)：用鋼筋筋混凝土墻墻板來代替替框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁柱柱，以鋼筋筋混凝土墻墻板來承受受來自豎向向和水平力力的結(jié)構(gòu)。。特點(diǎn)：剛度度大、空間間整體性好好，房間內(nèi)內(nèi)不外露梁梁、柱楞角角，便于室室內(nèi)布置，，方便使用用。是高層層住宅最為為廣泛采用用的一種結(jié)結(jié)構(gòu)形式，，具有良好好的抗震性性能，不足足之處在于于結(jié)構(gòu)自重重大3、框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)也稱框剪剪結(jié)構(gòu)，這這種結(jié)構(gòu)是是在框架結(jié)結(jié)構(gòu)中布置置一定數(shù)量量的剪力墻墻，構(gòu)成靈靈活自由的的使用空間間，滿足不不同建筑功功能的需求求，同時(shí)又又有足夠的的剪力墻，，有相當(dāng)大大的剛度。。特點(diǎn)：一般般樓梯間和和電梯間是剪剪力墻，其其余是框架結(jié)構(gòu)，，用于住宅宅樓較多，可以方方便住戶更更改房間。現(xiàn)在一一般二十幾幾層的住宅樓都是是框架剪力力墻結(jié)構(gòu)，相對于于全剪力墻墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，，又方便住住戶。不過如果樓樓層過高，，或者當(dāng)?shù)赜刑厥馐饪拐鹨笄蟮脑?，就要用全剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。。銷售相關(guān)基基本概念一、商品房房銷售名詞詞解釋樓花：最早源于于香港，是是指未完工工的在建物物。期房：是指開發(fā)發(fā)商從取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證開始至取取得房產(chǎn)證證為止，所所出售商品品房為期房房?，F(xiàn)房：消費(fèi)者在在購買時(shí)具具備即買即即可入住的的商品房，，即開發(fā)商商已取得商商品房竣工工驗(yàn)收備案案證明的商商品房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置置相同的住住宅樓層。。毛坯房：指住宅在在交房時(shí)未未經(jīng)裝飾，，僅是完成成土建、水水電等基本本工程，地地是粗糙的的混凝土地地面，房頂頂僅抹灰層層，預(yù)留水水、氣管道道。復(fù)式商品房房：是一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)型房屋屋，在層高高較高的一一層樓中增增建一個夾夾層，從而而形成上下下兩層的樓樓房（1.2米的夾層））。躍層式商品品房：由上、下下兩層（兩兩層均為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高））樓面、臥臥室、客廳廳、衛(wèi)生間間、廚房及及其他輔助助用房，并并采用戶內(nèi)內(nèi)獨(dú)用的小小樓梯連接接的房屋。。錯層式商品品房：戶內(nèi)樓面面高度不一一致，錯開開處有樓梯梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦辦公場所)住宅概念的的一種延伸伸。它屬于于住宅，但但同時(shí)又融融入了寫字字樓的諸多多硬件設(shè)施施，尤其是是網(wǎng)絡(luò)功能能發(fā)達(dá)，居居住的同時(shí)時(shí)又能辦公公的住宅形形式。TOWNHOUSE:聯(lián)排別墅，，其原始意意義上是鄉(xiāng)鄉(xiāng)村別墅，，現(xiàn)指在城城區(qū)聯(lián)排而而建的市民民城區(qū)房屋屋。會所：以所在業(yè)主主為主要服服務(wù)對象的的綜合性高高級康體娛娛樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。（游游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、高高爾夫球館館、保齡球球館、健身身房、餐廳廳、酒吧、、咖啡廳等等服務(wù)設(shè)施施。以上一一般都是對對業(yè)主免費(fèi)費(fèi)或少量收收費(fèi)開放））外飄窗：房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外突起，，窗子三面面為玻璃，，從而使人人們擁有更更廣闊的視視野，更大大限度的感感受自然；；通常它的的窗臺較低低甚至為落落地窗。（（面積計(jì)算算方法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻玻門窗的革革新，它由由兩層甚至至更多的玻玻璃密封組組合，兩層層玻璃之間間必須形成成真空或氣氣體（惰性性氣體）狀狀態(tài)，故稱稱“中空玻玻璃”。陽臺：供居住者者進(jìn)行室外外活動、晾晾曬衣物、、儲存的空空間。露臺：住宅中的的屋頂平臺臺或由于建建筑結(jié)構(gòu)需需求而在其其他樓層中中做出大陽陽臺，由于于它面積較較大，非封封閉結(jié)構(gòu)或或上面沒有有屋頂，所所以稱露臺臺。玄關(guān)：玄關(guān)就是登登堂入室第第一步所在在的位置，，它是一個個緩沖過渡渡的地段。。其作用為為功能過渡渡或增加居居室的私密密性。開間：在住宅設(shè)計(jì)計(jì)中，住宅宅的寬度是是指一間房房屋內(nèi)一面面墻的定位位軸線到另另一面墻的的定位軸線線之間的實(shí)實(shí)際距離，，因?yàn)槭蔷途鸵蛔匀婚g間寬度而言言，故稱開開間。進(jìn)深：住宅的長長度即進(jìn)深深，指一間間獨(dú)立房屋屋或一幢居居住建筑內(nèi)內(nèi)從前墻的的定位軸線線到后墻的的定位軸線線之間的實(shí)實(shí)際長度。。層高：下層地板面面到上層樓樓板上表面面之間的豎豎向尺寸。。凈高：下層地板面面到上層樓樓板下表面面之間的垂垂線距離。。（凈高＝層層高－樓板厚度））二、房屋面面積術(shù)語房屋使用面面積（套內(nèi)內(nèi)使用面積積）：住宅中以以戶為單位位的分戶門門內(nèi)全部可可供使用的的空間面積積，住宅使使用面積按按住宅的內(nèi)內(nèi)墻面水平平投影線計(jì)計(jì)算，包括括臥室、客客廳、廚房房、衛(wèi)生間間、室內(nèi)走走道、地下下室、夾層層、閣樓等等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面面積：指產(chǎn)權(quán)者者依法擁有有房屋所有有權(quán)的房屋屋建筑面積積。房屋預(yù)測面面積：主要依據(jù)據(jù)施工圖紙紙、實(shí)地考考察和國家家測量規(guī)范范對尚未施施工的房屋屋面積進(jìn)行行一個預(yù)先先測量計(jì)算算的行為，，是開發(fā)商商進(jìn)行合法法銷售的面面積依據(jù)（（合同約定定面積）。。房屋實(shí)測面面積：指商品房房竣工驗(yàn)收收后，開發(fā)發(fā)商依據(jù)國國家規(guī)定委委托具有測測繪資質(zhì)的的房屋測繪繪機(jī)構(gòu)對樓樓宇進(jìn)行實(shí)實(shí)地勘測、、繪圖、計(jì)計(jì)算得出的的面積，是是開發(fā)商和和業(yè)主的法法律依據(jù)，，使業(yè)主辦辦理產(chǎn)權(quán)證證、物業(yè)費(fèi)費(fèi)的最終依依據(jù)（產(chǎn)權(quán)權(quán)登記面積積）。三、建筑物物的各項(xiàng)比比例建筑容積率率＝總建筑面面積÷總用地面積積建筑密度（（建筑覆蓋蓋率）＝建筑基底總總面積÷總用地面積積×100%綠化率＝各類綠地地總面積÷總用地面積積×100%（住宅項(xiàng)目目綠化率應(yīng)應(yīng)不低于30%）面積誤差比比＝（產(chǎn)權(quán)登登記面積—合同約定面面積）×100%÷合同約定面面積分?jǐn)倲傁迪禂?shù)數(shù)：公公用用分分?jǐn)倲偯婷娣e積之之和和÷套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和出房房率率（（得得房房率率））、、實(shí)實(shí)用用率率=套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積÷建筑筑面面積積×100%使用用率率=套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積÷建筑筑面面積積×100%套內(nèi)內(nèi)陽陽臺臺建建筑筑面面積積：指指陽陽臺臺地地面面底底板板外外沿沿在在水水平平面面的的投投影影；；全全封封閉閉陽陽臺臺100%計(jì)算算面面積積，，半半封封閉閉陽陽臺臺50%計(jì)算算面面積積。。套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積：商商品品房房套套內(nèi)內(nèi)使使用用空空間間周周圍圍的的維維護(hù)護(hù)或或承承重重墻墻體體的的面面積積。。套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積=套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積+套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積+陽臺臺建建筑筑面面積積分?jǐn)倲偣糜妹婷娣e積=建筑筑面面積積－－套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積建筑筑面面積積=商品品房房銷銷售售面面積積=套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積+分?jǐn)倲偣糜媒ńㄖ婷娣e積四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)五五證證二二書書名名詞詞解解釋釋《國有有土土地地使使用用證證》：是是證證明明土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，獲獲得得了了在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)某某塊塊國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的法法律律憑憑證證。?！督ㄔO(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》：是是建建設(shè)設(shè)單單位位在在向向土土地地管管理理局局申申請請征征用用、、劃劃撥撥土土地地前前，，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門確確認(rèn)認(rèn)建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置和和范范圍圍符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的法法定定憑憑證證。?！督ㄔO(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》：市市有有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)工工程程符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的法法律律憑憑證證。。《建設(shè)設(shè)工工程程施施工工許許可可證證》：是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目開開工工前前隊(duì)隊(duì)伍伍招招標(biāo)標(biāo)到到位位，，施施工工隊(duì)隊(duì)伍伍具具備備施施工工資資格格，，現(xiàn)現(xiàn)場場具具備備施施工工條條件件的的憑憑證證。?！渡唐菲贩糠夸N銷售售（（預(yù)預(yù)售售））許許可可證證》：指指開開發(fā)發(fā)商商在在投投入入方方面面達(dá)達(dá)到到國國家家要要求求，，有有條條件件對對外外銷銷售售房房屋屋的的憑憑證證。?！蹲≌|(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》：開開發(fā)發(fā)商商對對銷銷售售的的商商品品房房承承擔(dān)擔(dān)質(zhì)質(zhì)量量責(zé)責(zé)任任的的法法律律文文件件。?！蹲≌故褂糜谜f說明明書書》：對對住住宅宅的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、性性能能和和各各部部位位的的類類型型、、性性能能、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等等加加以以說說明明，，并并提提出出使使用用注注意意事事項(xiàng)