房地產(chǎn)投資統(tǒng)計-房地產(chǎn)市場需求和供給統(tǒng)計（共20）

房地產(chǎn)投資資統(tǒng)計——房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求求和供給統(tǒng)統(tǒng)計1998年年，我國實實行住房貨貨幣化改革革以來，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)迅猛發(fā)展展，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資不斷增加加。2008年年，用于住住宅的房地地產(chǎn)開發(fā)投投資達22081.26億元元，比1997年的的1539.38億億元增加了了近14倍倍。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)對對我我國國經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長的的貢貢獻獻率率保保持持在在較較高高水水平平。。10/27/20222房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資是是指指企企業(yè)業(yè)和和個個人人為為了了取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收益益，，直直接接或或間間接接地地投投入入用用于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營營、、管管理理和和服服務(wù)務(wù)的的資資金金，，它它是是固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的重重要要組組成成部部分分。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是房房屋屋財財產(chǎn)產(chǎn)（（房房產(chǎn)產(chǎn)））和和土土地地財財產(chǎn)產(chǎn)（（地地產(chǎn)產(chǎn)））的的總總稱稱。。隨著著社社會會主主義義市市場場經(jīng)經(jīng)濟濟的的深深入入和和發(fā)發(fā)展展，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟在在整整個個國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟中中的的地地位位和和作作用用越越來來越越重重要要，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資統(tǒng)統(tǒng)計計成成為為企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟統(tǒng)統(tǒng)計計的的重重要要組組成成部部分分。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求土地地需需求求房屋屋需需求求農(nóng)業(yè)業(yè)用用地地需需求求非農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)用用地地需需求求住房房需需求求非住住房房需需求求地產(chǎn)產(chǎn)市市場場房產(chǎn)產(chǎn)市市場場10/27/20224房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求統(tǒng)統(tǒng)計計一、、地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求統(tǒng)統(tǒng)計計指指標(biāo)標(biāo)目前前，，土土地地市市場場需需求求統(tǒng)統(tǒng)計計指指標(biāo)標(biāo)可可采采用用土土地地招招標(biāo)標(biāo)（（拍拍賣賣））量量等等指指標(biāo)標(biāo)。。土地地需需求求面面積積數(shù)數(shù)指指標(biāo)標(biāo)反反映映某某一一時時點點（（年年末末））某某地地各各類類土土地地需需求求者者欲欲求求征征用用土土地地的的面面積積數(shù)數(shù)，，可可以以按按各各類類土土地地登登記記的的需需求求量量分分類類統(tǒng)統(tǒng)計計。。城市市居居住住用用地地增增長長率率最最高高，，反反映映了了商商品品房房開開發(fā)發(fā)仍仍然然是是對對土土地地的的主主要要需需求求。。10/27/20225二、房房產(chǎn)市市場需需求統(tǒng)統(tǒng)計指指標(biāo)對房產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求的統(tǒng)統(tǒng)計，，主要要采用用房產(chǎn)產(chǎn)求購購（求求租））量、、房產(chǎn)產(chǎn)售（（租））需求求比例例、商商品房房空置置面積積等指指標(biāo)。。1、各各類房房產(chǎn)求求購量量（求求租量量）該指標(biāo)標(biāo)是某某一時時點上上（一一般年年末））某地地需要要購買買或租租賃房房產(chǎn)的的面積積數(shù)。。重點調(diào)調(diào)查、、典型型調(diào)查查、抽抽樣調(diào)調(diào)查等等10/27/202262、各各類房房產(chǎn)購購租需需求比比例3、商商品房房空置置率報告期可供銷售出租商品房面積=上年度商品房空置面積+本年度竣工房屋面積-本年度不可銷售出租房屋面積商品房房空置置率合合理區(qū)區(qū)間15%~30%之間間，空空置適適量，，供求求平衡衡，價價格平平穩(wěn)，，良性性發(fā)展展；小小于此此區(qū)間間，一一般認認為供供不應(yīng)應(yīng)求；；大于于此區(qū)區(qū)間，，一般般認為為供大大于求求。10/27/20227房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計計一、地地產(chǎn)市市場供供應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計主要由由土地地招標(biāo)標(biāo)、拍拍賣數(shù)數(shù)量和和已招招標(biāo)、、拍賣賣及出出租幾幾部分分統(tǒng)計計組成成，主主要有有以下下幾個個統(tǒng)計計指標(biāo)標(biāo)：土地開發(fā)面積可供招標(biāo)（拍賣）土地面積數(shù)（一級市場供應(yīng)量）已招標(biāo)（拍賣）土地轉(zhuǎn)讓面積數(shù)（二級市場供應(yīng)量）招標(biāo)（拍賣）土地完全可供量土地轉(zhuǎn)讓率土地利用率10/27/20228二、房房產(chǎn)市市場供供應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計主要供供應(yīng)指指標(biāo)：：房屋竣工面積房源可供出售（出租）量房源可供轉(zhuǎn)售（轉(zhuǎn)租）量房源完全可供量可供房源售租比例可供房源售租與轉(zhuǎn)售（轉(zhuǎn)租）比例=房源可供出售（出租）量+房源可供轉(zhuǎn)售（出租）量=二級房產(chǎn)市場可供出售（出租）量+三級房產(chǎn)市場可供出售（出租）量10/27/20229房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的供供求關(guān)關(guān)系分分析一、房房產(chǎn)市市場供供求關(guān)關(guān)系城市住住宅市市場供求關(guān)關(guān)系分分析城市非非住宅宅市場場供求關(guān)關(guān)系分分析10/27/202210城市住住宅市市場供供求關(guān)關(guān)系分分析1、一一般而而言，，個人人可支支配收收入水水平是是決定定對住住宅需需求的的重要要因素素。居居民對對別墅墅、高高層房房、多多層房房等不不同住住宅類類型的的需求求彈性性計算算公式式如下下：——需求彈性Q——需求量——需求量增量M——收入——收入增量住宅的的需求求收入入彈性性為較較高的的正值值，則則說明明個人人可支支配收收入的的增加加會直直接導(dǎo)導(dǎo)致對對住宅宅需求求的增增加10/27/202211某市有有別墅墅(A)，，高層層房(B)，各各20萬平平方米米建筑筑面積積。別別墅(A)的需需求收收入彈彈性系系數(shù)為為4(別墅墅住宅宅收入入彈性性大，，即收收入正正加快快，需需求量量增加加也快快)；；高層層房(B)的需需求收收入彈彈性系系數(shù)為為1(高層層住宅宅需求求收入入彈性性小，，即收收入增增加對對需求求量增增加影影響不不大)。求求居民民收入入水平平提高高20%和和下降降10%時時，居居民對對別墅墅(B)需需求量量的變變化；；同事事分析析別墅墅(A)和和高層層房(B)兩種種房產(chǎn)產(chǎn)的利利潤與與投資資風(fēng)險險。居民收收入水水平提提高20%時：：說明居居民收收入增增加，，別墅墅住宅宅需求求量大大于高高層住住宅需需求量量，也也就是是說明明別墅墅價格格上漲漲將超超過高高層住住宅，，會使使開發(fā)發(fā)商獲獲得更更高利利潤。。反之，，當(dāng)居居民收收入水水平降降低時時，別別墅住住宅需需求量量小于于高層層住宅宅需求求量。。也就就是說說別墅墅住宅宅價格格下降降幅度度大于于高層層住宅宅，別別墅住住宅風(fēng)風(fēng)險也也大。。2、房房產(chǎn)供供給也也會隨隨房產(chǎn)產(chǎn)價格格的變變化而而變化化，供供給彈彈性計計算公公式如如下：：10/27/202214城市非非住宅宅市場場供求求關(guān)系系分析析城市非非住宅宅的用用房市市場需需求主主要取取決于于地上上產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值值、第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從從業(yè)人人數(shù)、、城市市人口口、居居民收收入水水平等等因素素。城城市非非居住住用房房的供供給由由兩種種渠道道：一一是原原有房房產(chǎn)；；二是是新建建房產(chǎn)產(chǎn)。原有有房房產(chǎn)產(chǎn)的的供供需需變變動動影影響響：：經(jīng)濟濟高高漲漲時時期期，，原原有有房房產(chǎn)產(chǎn)往往往往供供不不應(yīng)應(yīng)求求。。經(jīng)濟濟衰衰退退時時期期，，原原有有房房產(chǎn)產(chǎn)往往往往供供過過于于求求。。新建建房房產(chǎn)產(chǎn)的的供供需需變變動動，，往往往往受受開開發(fā)發(fā)成成本本和和房房產(chǎn)產(chǎn)價價值值差差額額（（利利潤潤））變變動動的的影影響響：：新新建建房房產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)利利潤潤越越高高，，供供應(yīng)應(yīng)量量就就越越大大，，但但需需求求量量反反而而會會因因新新建建房房產(chǎn)產(chǎn)的的價價格格偏偏高高而而減減少少。。10/27/202215房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求滿滿足足率率各類類房房產(chǎn)產(chǎn)需需求求滿滿足足率率該指指標(biāo)標(biāo)是是一一定定時時間間地地點點條條件件下下的的各各類類房房產(chǎn)產(chǎn)實實際際出出售售量量（（出出租租量量））指指標(biāo)標(biāo)與與各各類類房房產(chǎn)產(chǎn)求求購購量量（（求求租租量量））指指標(biāo)標(biāo)之之比比，，是是房房產(chǎn)產(chǎn)二二級級市市場場供供需需平平衡衡的的指指標(biāo)標(biāo)。。土地地需需求求滿滿足足率率該指指標(biāo)標(biāo)是是一一定定時時間間地地點點條條件件下下的的土土地地批批租租或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租面面積積數(shù)數(shù)與與批批租租或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租土土地地需需求求面面積積數(shù)數(shù)之之比比，，反反映映各各類類土土地地需需求求的的滿滿足足程程度度，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了地地產(chǎn)產(chǎn)供供需需的的平平衡衡關(guān)關(guān)系系。。10/27/202216地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求關(guān)關(guān)系系地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的土土地地需需求求分分析析土地地需需求求量量具具有有一一定定的的彈彈性性，，隨隨土土地地價價格格的的變變動動而而變變動動。。分分析析土土地地的的需需求求彈彈性性，，可可以以研研究究土土地地需需求求量量的的變變動動規(guī)規(guī)律律。。從土土地地需需求求角角度度看看，，盈盈利利用用途途的的土土地地需需求求彈彈性性較較小小，，即即，，需需求求量量并并不不會會因因價價格格的的提提高高而而大大幅幅度度減減少少；；而而非非盈盈利利用用途途的的土土地地需需求求彈彈性性較較大大，，即即>1，，需需求求量量會會因因價價格格的的提提高高而而有有較較大大幅幅度度的的下下降降。。10/27/202217地產(chǎn)產(chǎn)市市場場土土地地供供給給分分析析土地地自自然然供供給給是是固固定定的的，，不不受受人人為為因因素素或或社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟因因素素影影響響，，