房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展建議（共69）

物業(yè)發(fā)展建議議之理論與實(shí)實(shí)踐研究理論篇——從經(jīng)驗(yàn)分享的的角度提煉觀觀點(diǎn)（僅供探探討）物業(yè)發(fā)展建議議是什么？物業(yè)發(fā)展建議議寫什么？物業(yè)發(fā)展建議議怎么寫？物業(yè)發(fā)展建議議是什么？房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目策劃營(yíng)銷策劃市場(chǎng)策劃投資策劃設(shè)計(jì)策劃銷售策劃形象策劃廣告策劃物業(yè)發(fā)展建議——介于市場(chǎng)策劃與設(shè)計(jì)策劃的中間形態(tài)物業(yè)發(fā)展建議議——在市場(chǎng)分析、項(xiàng)項(xiàng)目分析、項(xiàng)項(xiàng)目定位基礎(chǔ)之上，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)進(jìn)行行設(shè)想和構(gòu)思思，為規(guī)劃及及建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)導(dǎo)性意見，以以便進(jìn)行項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)和和建筑設(shè)計(jì)的的創(chuàng)造性過程程。物業(yè)發(fā)展建議議是什么？目的：：1、向發(fā)發(fā)展商商形象象的闡闡述項(xiàng)項(xiàng)目具具象；；2、向設(shè)設(shè)計(jì)師師提供供項(xiàng)目目意向向與指指標(biāo)；；3、客品品對(duì)位位工作作的““落地地”。。重要性性：1、專業(yè)業(yè)博取取信任任，與與發(fā)展展商達(dá)達(dá)成共共識(shí)；；2、市場(chǎng)場(chǎng)屬性性指導(dǎo)導(dǎo)建筑筑屬性性；3、市場(chǎng)場(chǎng)觀點(diǎn)點(diǎn)在產(chǎn)產(chǎn)品上上的表表達(dá)。。一、把把握項(xiàng)項(xiàng)目總總體規(guī)規(guī)劃理理念（宏觀觀）物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議寫寫什么么？1、地塊塊價(jià)值值分析析定類類3、分期期開發(fā)發(fā)策略略制定定2、地塊塊用途途分析析定類類4、開發(fā)發(fā)主題題引用用策劃劃地形、景觀、交通、地質(zhì)各開發(fā)期的發(fā)展策略與戰(zhàn)略目標(biāo)、位置及規(guī)模、產(chǎn)品線產(chǎn)品、規(guī)劃、景觀組團(tuán)布局、產(chǎn)品分區(qū)、規(guī)劃主題、景觀主題、特色配套文化二、對(duì)對(duì)產(chǎn)品品概念念進(jìn)行行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)（中觀觀）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃內(nèi)容根據(jù)地塊、地形、地貌確定建筑物通路、景觀的大致布局根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要確定道路的功能布局根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目地塊、地形確定商業(yè)、公建、居住區(qū)的位置根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要確定項(xiàng)目停車方式、停車位比例、停車場(chǎng)的主入口位置結(jié)合目標(biāo)客戶群初步確定公建的具體分布及服務(wù)半徑景觀概念設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目地塊、地形、項(xiàng)目發(fā)展初步確定項(xiàng)目景觀主題根據(jù)景觀主題初步確定項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容，如景觀脈絡(luò)、景觀節(jié)點(diǎn)等物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議寫寫什么么？1、分解解產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)研究究步驟驟：確定單單體設(shè)設(shè)計(jì)要要求：：依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品理理念，，確定定不同同建筑筑類型型的單單體設(shè)設(shè)計(jì)要要求，，提出出對(duì)建建筑風(fēng)風(fēng)格、、外立立面處處理、、色調(diào)搭搭配組組合等等方面面的設(shè)設(shè)計(jì)意意見。。制定戶戶型的的面積積配比比和空空間設(shè)設(shè)計(jì)要要求：：依據(jù)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)各物物業(yè)的的戶型型研究究分析析，結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目定定位、、客戶戶需求求，制定定戶型型的面面積配配比和和空間間設(shè)計(jì)計(jì)要求求。進(jìn)行公公建配配套設(shè)設(shè)施的的功能能分布布設(shè)計(jì)計(jì)：依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目周周邊資資源、、結(jié)合合項(xiàng)目目定位位客戶戶需求求。三、提提供權(quán)權(quán)威的的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)建議議（微觀觀）物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議寫寫什么么？項(xiàng)目設(shè)計(jì)布局：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)2、推導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議模型：目標(biāo)客戶群生活特征項(xiàng)目自身資源項(xiàng)目開發(fā)背景3、提供供產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)方案案建議議：產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)是是概念念設(shè)計(jì)計(jì)的進(jìn)進(jìn)一步步深化化，主主要包包括以以下6個(gè)方面面，其中戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)、、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)、園園林景景觀規(guī)規(guī)劃最最為關(guān)關(guān)鍵。。設(shè)計(jì)元素具體內(nèi)容土地開發(fā)總平面規(guī)劃堅(jiān)持市場(chǎng)化與適度超前的原則交通道路規(guī)劃包括小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃和小區(qū)連接外部道路規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)戶型比例配置戶型面積比例戶型設(shè)計(jì)的特色建筑設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)建議整體風(fēng)格設(shè)計(jì)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀規(guī)劃綠化面積的確定景觀主題的提煉景觀特色的營(yíng)造智能化系統(tǒng)適度超前的設(shè)計(jì)差異化及特色營(yíng)造菜單式選擇與成本控制物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議寫寫什么么？物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議怎怎么寫寫？整體規(guī)劃住宅設(shè)計(jì)外部形象：立面內(nèi)部空間：戶型景觀設(shè)計(jì)園林、綠地、廣場(chǎng)、道路、設(shè)施……其他建筑單體設(shè)計(jì)商業(yè)、會(huì)所、幼兒園……產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織整體規(guī)規(guī)劃產(chǎn)品形形象戶型設(shè)設(shè)計(jì)園林景景觀配套設(shè)設(shè)施DIS系統(tǒng)……從定位主主導(dǎo)、、策略略主導(dǎo)導(dǎo)、體體系主主導(dǎo)、、問題題主導(dǎo)導(dǎo)等方式式當(dāng)中中，以以利于于清晰晰、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的的表達(dá)達(dá)為根根本原原則，，撰寫寫報(bào)告告內(nèi)容容。通通常按按照六六個(gè)子子系統(tǒng)統(tǒng)歸納納項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議：實(shí)踐篇篇建筑形形態(tài)建建議戶型面面積與與配比比建議議總平面面規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)建議議建筑設(shè)設(shè)計(jì)建建議環(huán)境景景觀設(shè)設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目配配套建建議物業(yè)管管理建建議——以振業(yè)業(yè)城3#地塊為為案例例，從從實(shí)操操角度度為物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議的的撰寫寫擬定定模板板。建筑形形態(tài)建建議——方法與與說(shuō)明明說(shuō)明：：建筑形形態(tài)作作為發(fā)發(fā)展建建議當(dāng)當(dāng)中最最首要要確定定因素素，與與前期期分析析與定定位緊緊密聯(lián)聯(lián)系，，直觀觀上決決定了了項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)屬性性。方法：：項(xiàng)目定定位指導(dǎo)運(yùn)運(yùn)用項(xiàng)目基基本指指標(biāo)，各方方面因因素作作修正正與支支撐，，確定定價(jià)值值最大大化的的項(xiàng)目目建筑筑形態(tài)態(tài)。建筑形形態(tài)建建議——一期定定位深圳最最具人人居價(jià)價(jià)值的的大城城別墅墅——華南首首席，，超低低密度度3A生態(tài)住住區(qū)別墅、、洋房房建筑形形態(tài)建建議——二期定定位龍崗首首席別別墅大大邸——上東央央?yún)^(qū)，，新軌軌道，，3A別墅別墅、、高層層、洋洋房建筑形形態(tài)建建議——3#地塊定定位?3#地塊作作為項(xiàng)項(xiàng)目收收官之之作，，承載載著質(zhì)質(zhì)的飛飛躍的的歷史史使命命！—————定位的的進(jìn)一一步拔拔升是是為必必然建筑形形態(tài)建建議——3#地塊基基本指指標(biāo)占地面面積:約4.3萬(wàn)㎡建筑面面積:11.6萬(wàn)㎡幼兒園園建面面:2342㎡㎡容積率率:約為2.7地塊平平整，，有少少量坡坡度地塊示意圖地塊實(shí)實(shí)景圖圖建筑形形態(tài)建建議——基本指指標(biāo)下下的建建筑形形態(tài)研研究從基本本指標(biāo)標(biāo)看，，項(xiàng)目目有如如下幾幾種建建筑形形態(tài)組組合的的可能能：組合分析典型樓盤高層利于打造低密度，均好型社區(qū)。東方尊峪高層+小高層小高層與高層市場(chǎng)認(rèn)知差異較小，增加建筑密度，降低社區(qū)檔次。城市山林高層+多層多層占地要求高，導(dǎo)致小區(qū)建筑密度高，居住舒適度及品質(zhì)降低；多層為社區(qū)尖端建筑形態(tài)，但在3#地塊的建筑排布上難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值。卓越維港建筑形形態(tài)建建議——建筑形形態(tài)建建議確確定通過如如上分分析，，綜合合以下下幾點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)銷銷視角角的思思考：：項(xiàng)目南南面振振業(yè)城城二期期及西西面大大山地地高層層的影影響；；3#地塊的的景觀觀資源源劣勢(shì)勢(shì)；與項(xiàng)目目一期期、二二期建建筑形形態(tài)的的差異異化考考慮。。————本項(xiàng)目最適宜建造:“低密度的高層高尚社區(qū)”定位高端建筑形態(tài)模板擬擬定——建筑形形態(tài)建建議Step1.項(xiàng)目定定位的的針對(duì)對(duì)性再再說(shuō)明明Step2.項(xiàng)目基基本指指標(biāo)羅羅列與與分析析Step3.綜合考考慮確確定建建筑形形態(tài)戶型面面積與與配比比建議議——方法與與說(shuō)明明說(shuō)明：：戶型面面積與與配比比是同同樣與與前期期分析析與定定位緊緊密聯(lián)聯(lián)系的的項(xiàng)目目關(guān)鍵鍵因素素，緊緊隨建建筑形形態(tài)的的確定定而確確定。。方法：：通過對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶群群的意意向分分析、市場(chǎng)供供求關(guān)關(guān)系及及其變變化趨趨勢(shì)、政策及及區(qū)域域發(fā)展展機(jī)遇遇、分期開開發(fā)策策略等因素素的綜綜合分分析確確定戶戶型面面積與與配比比。戶型面面積與與配比比建議議——決策因因素1、目標(biāo)標(biāo)客戶戶群意意向分分析——大戶型型、改改善居居住質(zhì)質(zhì)量2、政策策及區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇——不受90/70限制、、關(guān)內(nèi)內(nèi)土地地稀缺缺3、市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)趨勢(shì)勢(shì)——?jiǎng)e墅絕絕跡、、純大大戶社社區(qū)稀稀缺4、分期期開發(fā)發(fā)策略略影響響——與二期期高層層產(chǎn)品品的差差異化化決策戶型面積與配比戶型面面積與與配比比建議議——面積及及配比比確定定戶型面積區(qū)間（㎡）面積比例套數(shù)比例三房130——16013%20%四房180——22045%50%五房240——40042%30%合計(jì)——100%100%主力戶型：180—220㎡四房次主力戶型：240—400㎡五房（除少量頂層復(fù)式在400㎡左右外，其余均為240—280㎡）補(bǔ)充戶型：130——160㎡三房為提升產(chǎn)品附加值，建議標(biāo)準(zhǔn)層高為3.2—3.3m模板擬擬定——戶型面面積與與配比比建議議Step1.對(duì)戶型型面積積與配配比的的決策策因素素分析析Step2.綜合考考慮確確定戶戶型面面積與與配比比總平面面規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)建議議——方法與與說(shuō)明明說(shuō)明：：總平面面規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)是對(duì)對(duì)項(xiàng)目目各功功能布布局的的統(tǒng)籌籌安排排，決決定了了項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)的品品質(zhì)感感與舒舒適度度。方法：：從項(xiàng)目目后期期營(yíng)銷視視角出發(fā)，，擬定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則，在原原則范范圍內(nèi)內(nèi)確定定總平平面規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議。?？偲矫婷嬉?guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)建議議——外部環(huán)環(huán)境分分析東側(cè)為為廠房房，未未來(lái)規(guī)規(guī)劃為為阿波波羅眼眼鏡工工業(yè)園園，對(duì)居住住環(huán)境境有負(fù)負(fù)面影影響。西側(cè)為為大山山地、、西南南側(cè)為為振業(yè)業(yè)城一一、二二期社社區(qū)，，可作作為本本案的的外借景景觀。北側(cè)為為原生生山地地，規(guī)規(guī)劃為為居住住區(qū)，，近北北是水水官高高速，，北向可可遠(yuǎn)望望山景景、雁雁田水水庫(kù)和和體育育新城城。南臨規(guī)規(guī)劃中中的紅紅棉路路（商商業(yè)街街）與與公交交總站站，正正南是是梧桐桐花園園和梧梧桐路路，可遠(yuǎn)望望梧桐桐山主主峰?？偲矫婷嬉?guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)建議議——營(yíng)銷思思考及及原則則設(shè)定定延續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目3A住宅小小區(qū)形形象迎合目目標(biāo)客客戶群群需求求規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值最最大化化（利利潤(rùn)與與品牌牌）基于營(yíng)營(yíng)銷視視角的的思考考：生態(tài)節(jié)能原則科技優(yōu)先原則以人為本原則功能布局合理性原則景觀均好性原則規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)負(fù)面因素影響原則創(chuàng)新及成本效益原則地塊價(jià)值最大化原則基于營(yíng)銷思考的原則設(shè)定：總平面面規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)建議議——規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及及功能能布局局會(huì)所兩梯兩兩戶兩梯三三戶幼兒園園中央綠綠化園園景規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及及功能能布局局說(shuō)明明：1、項(xiàng)目目地塊塊狹長(zhǎng)長(zhǎng)——從中間間一分分為二二，分分成南南北兩兩區(qū)，，南北北區(qū)相對(duì)對(duì)獨(dú)立立，私私享各各自獨(dú)獨(dú)立園園林景景觀。。2、從容容積率率利用用角度度——240㎡以上大大戶型型設(shè)為為兩梯梯兩戶戶板式式，其余戶戶型設(shè)設(shè)為兩兩梯三三戶板板式。。3、從地地塊景景觀、、朝向向、噪音、、對(duì)視視等因因素考考慮———地塊塊西西側(cè)側(cè)建建筑筑布布局局采采用用全全東東南南朝朝向向，，視線線通通透透，，且且與與社社區(qū)區(qū)景景觀觀相相融融合合；；地地塊塊東東側(cè)側(cè)建筑筑布布局局采采用用西西南南朝朝向向，，避避免免東東面面影影響響。。4、從從配配套套設(shè)設(shè)施施功功能能角角度度———會(huì)所所設(shè)設(shè)在在社社區(qū)區(qū)中中央央，，幼幼兒兒園園設(shè)設(shè)在在東東南南角角。。總平平面面規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議———交通通體體系系交通通體體系系說(shuō)說(shuō)明明：：1、人人車車分分流流設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；2、主主入入口口設(shè)設(shè)在在南南北北區(qū)區(qū)分分界界處處，，利于于業(yè)業(yè)主主進(jìn)進(jìn)出出與與統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理。。小區(qū)區(qū)主主入入口口車行行道道模板板擬擬定定———總平平面面規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議Step2.基于于營(yíng)營(yíng)銷銷思思考考的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則設(shè)設(shè)定定Step3.規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、功功能能布布局局及及交交通通體體系系建建議議確確定定Step1.地塊性質(zhì)質(zhì)及外部部環(huán)境分分析建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——方法與說(shuō)說(shuō)明說(shuō)明：建筑是項(xiàng)項(xiàng)目的核核心與靈靈魂，承承載著實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值的的終極使使命。方法：從項(xiàng)目后后期營(yíng)銷視角角出發(fā)，對(duì)對(duì)有利于于實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值最大大化的建筑風(fēng)格格、平面與戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)及各細(xì)部特特征提出建議議。建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——風(fēng)格與外外立面選選取原則則1.延續(xù)前期期建筑風(fēng)風(fēng)格，符符合項(xiàng)目目整體形形象：西班牙（（一期））——南加州（（二期））——？（3#地塊）2.切合項(xiàng)目目定位，，實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值支撐撐：高端、高高層、高高尚3.與周邊環(huán)環(huán)境（自自然、非非自然））的有機(jī)機(jī)融合：：大山地：：現(xiàn)代歐歐式信義錦繡繡：現(xiàn)代代簡(jiǎn)約4.切合目標(biāo)標(biāo)客戶群群意向：：穩(wěn)重、享享樂、追追求、面面子風(fēng)格與外立面建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——風(fēng)格與外外立面建建議歐式經(jīng)典典風(fēng)格——質(zhì)感、內(nèi)內(nèi)斂、沉沉穩(wěn)、高高貴氣質(zhì)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)計(jì)上引進(jìn)進(jìn)創(chuàng)新，，充分考考慮受市市場(chǎng)歡迎迎的新元元素；戶型注重重實(shí)用性性、安全全性、靈靈活性、、可變性性和經(jīng)濟(jì)濟(jì)性，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)緊湊，，功能齊齊全，結(jié)結(jié)構(gòu)合理理；室內(nèi)動(dòng)線線設(shè)計(jì)合合理、干干濕、潔潔污分區(qū)區(qū)，爭(zhēng)取取做到全全明處理理，增強(qiáng)強(qiáng)采光；；大戶型放放在景觀觀良好的的位置，，視野開開闊，有有助于銷銷售；部分戶型型采用夾夾層和頂頂層假?gòu)?fù)復(fù)式的特特色；有條件的的大戶單單位設(shè)玄玄關(guān)和衣衣帽間；；客廳設(shè)置置落地大大玻璃窗窗連接陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，臥臥室用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗窗，即擴(kuò)擴(kuò)大了觀觀景視野野，又美美化了建建筑形態(tài)態(tài)，浴室室設(shè)置大大凸窗；；每戶都作作生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，生活活陽(yáng)臺(tái)作作封閉處處理；在空間布布局合理理的情況況下，適適當(dāng)增加加儲(chǔ)物室室或保姆姆間；廚房油煙煙統(tǒng)一煙煙道處理理，空調(diào)調(diào)機(jī)位考考慮隱蔽蔽處理；；預(yù)留洗衣衣機(jī)位置置，與洗洗手區(qū)或或生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)相結(jié)結(jié)合；廁門不要要朝廳，，衛(wèi)生間間干濕分分離，公公共衛(wèi)生生間洗手手區(qū)與入入廁區(qū)分分開；為提升產(chǎn)產(chǎn)品附加加值，建建議將層層高提高高到3.2m—3.3m。建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——平面與戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)原則平面與戶型建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——平面與戶戶型130———160㎡平面與戶戶型建議議建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——平面與戶戶型180———220㎡平面與戶戶型建議議建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——平面與戶戶型240———280㎡平面與戶戶型建議議建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——平面與戶戶型400㎡㎡復(fù)式平面面與戶型型建議建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——平面與戶戶型陽(yáng)光浴室室入戶陽(yáng)臺(tái)臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)戶型附加加值建議議：建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議——建筑附加加值建議議

天棚輻射溫度調(diào)節(jié)技術(shù)全置換健康新風(fēng)

同層后排水技術(shù)中空玻璃璃百葉窗窗“Ｓｔｏｏ”外墻墻外保溫溫體系高分子防防水卷材材中水回收收利用高性能混混凝土節(jié)能保溫溫裝飾磚磚中央真空空洗塵系系統(tǒng)建筑內(nèi)部部噪音防防止系統(tǒng)統(tǒng)模板擬定定——建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議Step2.平面與戶戶型建議議Step3.建筑附加加值建議議Step1.基于營(yíng)銷銷的建筑筑設(shè)計(jì)原原則及原原則下的的風(fēng)格與與外立面面設(shè)定環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議——方法與說(shuō)明說(shuō)明：環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)是在項(xiàng)目總總體規(guī)劃思路路的基礎(chǔ)之上上，根據(jù)各功功能的劃分、、住宅組團(tuán)特特點(diǎn)所營(yíng)造的的環(huán)境景觀藝藝術(shù)設(shè)計(jì)。方法：根據(jù)項(xiàng)目定位擬定設(shè)計(jì)原則則，在原則下下確定環(huán)境景觀風(fēng)格格并進(jìn)行整體及細(xì)部的的打造。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議——設(shè)計(jì)原則豐富：打造多多功能園林組組團(tuán)；通透：首層局局部架空，設(shè)設(shè)計(jì)園林景觀觀；舒適：低覆蓋蓋率，高綠化化率；均好：房房有有景，戶戶環(huán)環(huán)景；立體：地面植植物與空中花花園的完美結(jié)結(jié)合；層次：通過有有高低層次的的植物的合理理搭配，形成成錯(cuò)落有致的的園林景觀；；實(shí)用：既可觀觀賞，又可親親近；方便：方便物物業(yè)管理，便便于保養(yǎng)；借景：充分借借用梧桐山景景、雁田水庫(kù)庫(kù)、大山地、、振業(yè)城前期期等景觀。環(huán)境景觀風(fēng)格環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議——風(fēng)格新古典主義風(fēng)風(fēng)格——渾厚、大氣、、簡(jiǎn)潔、高貴貴氣質(zhì)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議——整體打造整體均好，相相對(duì)集中。以以中央遠(yuǎn)景為為核心圈，向向外延展綠化化，形成連續(xù)續(xù)的兩個(gè)組團(tuán)團(tuán)。中央園景廣場(chǎng)綠化——與大山地會(huì)所廣場(chǎng)、振業(yè)城二期入口呼應(yīng)，突顯振業(yè)城整體性。社區(qū)外環(huán)景觀社區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議——細(xì)部打造質(zhì)感強(qiáng)烈的雕雕塑小品架空層綠化入口處體現(xiàn)豪豪宅身份模板擬定——環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議Step2.原則下的風(fēng)格格設(shè)定Step3.整體及細(xì)部的的打造Step1.基于項(xiàng)目整體體定位的環(huán)境境景觀設(shè)計(jì)原原則項(xiàng)目配套建議議——方法與說(shuō)明說(shuō)明：根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》，項(xiàng)目需配建建能夠滿足小小區(qū)業(yè)主物質(zhì)質(zhì)與文化生活活的的配套設(shè)設(shè)施，主要包包括學(xué)校（根根據(jù)小區(qū)規(guī)模模及周邊教育育配套而定））、會(huì)所等。。方法：根據(jù)國(guó)家法規(guī)與項(xiàng)目需要確定各功能配套，進(jìn)而打造與與項(xiàng)目形象匹匹配的品質(zhì)檔檔次。會(huì)所是居住生活的的延伸空間，，其不僅要滿滿足住戶的娛娛樂、社交及及休閑的需要要，也要滿足足住戶身份的的要求，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目定位與與目標(biāo)客戶群群消費(fèi)需求確確定會(huì)所規(guī)模模、布置位置置、功能及檔檔次。項(xiàng)目配套建議議——會(huì)所設(shè)計(jì)原則：結(jié)合項(xiàng)目資源源和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，方便便主要使用者者的要求；體現(xiàn)品質(zhì)感，，與物業(yè)檔次次相匹配；具備可經(jīng)營(yíng)性性，有利于后后期對(duì)外經(jīng)營(yíng)營(yíng)；周邊社會(huì)商業(yè)業(yè)服務(wù)的配套套要求；區(qū)域高檔豪宅宅會(huì)所調(diào)研——由物業(yè)或開發(fā)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理理，純配套性性質(zhì)，依賴于于開發(fā)商的持持續(xù)投入，自自身盈利性較較差。會(huì)所建議項(xiàng)目配套建議議——會(huì)所直接引入高端端俱樂部——匹配項(xiàng)目形象象，兼顧后期期運(yùn)營(yíng)鴻藝會(huì)

高檔私人會(huì)所； 由澳門著名商業(yè)娛樂巨頭何鴻于2002年創(chuàng)辦，專門從事開發(fā)營(yíng)銷和管理高尚私人會(huì)所，目前擁有1500名會(huì)員；輸出管理型，專注于管理。合作模式為前期咨詢顧問，建立管理運(yùn)營(yíng)模式，市場(chǎng)推廣。或者：名流會(huì) 中國(guó)最大的商業(yè)會(huì)所運(yùn)營(yíng)商；中國(guó)首家為社會(huì)精英量身定制的專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)；中國(guó)專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)中首家通過瑞士ISO9001:2000質(zhì)量認(rèn)證；細(xì)分功能、定位清晰，會(huì)所品牌成系列，覆蓋較廣，高端品牌為尊爵會(huì)、百富會(huì)；豐富全面的合作模式，可參與會(huì)所管理全過程。項(xiàng)目配套建議議——幼兒園定位：建議議采用雙語(yǔ)語(yǔ)教學(xué)模式式；生源：業(yè)主主子女適齡齡自動(dòng)入學(xué)學(xué)，適當(dāng)吸吸收其他生生員；規(guī)模：設(shè)6-8個(gè)班，建筑筑面積約800㎡，教學(xué)區(qū)設(shè)設(shè)上下兩層層；設(shè)施：幼兒兒室外游戲戲場(chǎng)地配置置兒童游樂樂設(shè)施；設(shè)計(jì)：幼兒兒園建筑設(shè)設(shè)計(jì)除童趣、活潑潑等風(fēng)格要求求外，同時(shí)時(shí)要兼顧項(xiàng)目整整體形象的的一致性。模板擬定——項(xiàng)目配套建建議Step2.各功能配套套的打造Step1.基于國(guó)家法法規(guī)與項(xiàng)目目需要的各各功能配套套設(shè)定物業(yè)管理建建議——方法與說(shuō)明明說(shuō)明：物業(yè)管理是是項(xiàng)目軟性性展示的重重要組成部部分，高端端客戶尤為為重視。方法：根據(jù)目標(biāo)客客戶群的需需求及項(xiàng)目目形象檔次次，對(duì)物業(yè)業(yè)管理的模模式、內(nèi)容容及特色（（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)）上提出出建議。擬定原則：：振業(yè)城一、、二期業(yè)主主反饋——服務(wù)不理想想，費(fèi)用收收取合理；；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物物管公司及及物管費(fèi)用用調(diào)研分析析；符合以上兩兩點(diǎn)要求的的物管公司司性價(jià)比分分析；結(jié)合項(xiàng)目成成本、發(fā)展展商意愿的的權(quán)衡。物業(yè)管理建建議——物管公司及及管理費(fèi)物管公司建建議：建議一、更更換“振業(yè)業(yè)物管”為為國(guó)內(nèi)知名名物管公司司，如長(zhǎng)城城物管等；；建議二、對(duì)對(duì)振業(yè)物管管執(zhí)行限期期整改，同同時(shí)引入國(guó)國(guó)際知名物物管公司作作顧問。物管費(fèi)建議議：根據(jù)物管公公司品牌及及服務(wù)內(nèi)容容確定；從營(yíng)銷（競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、促銷銷、形象等等）視角修修正；物業(yè)管理建建議——服務(wù)內(nèi)容及及特色物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容（根據(jù)小區(qū)區(qū)的實(shí)際需需求確定物物業(yè)管理的的服務(wù)內(nèi)容容）物業(yè)使用的的管理及維維修、養(yǎng)護(hù)護(hù)；物業(yè)公共設(shè)設(shè)施設(shè)備及及場(chǎng)所的維維修養(yǎng)護(hù)和和管理；公共部位的的清潔衛(wèi)生生；公共共秩序維護(hù)護(hù)；紅線范圍內(nèi)內(nèi)的車輛行行駛及停泊泊；社區(qū)文化建建設(shè)及組織織相關(guān)活動(dòng)動(dòng)；物業(yè)及業(yè)主主的檔案資資料管理；；小區(qū)的安全全護(hù)衛(wèi)；法律法規(guī)及及顧問合同同規(guī)定的其其它事項(xiàng)。。物業(yè)服務(wù)特特色建立客戶服服務(wù)中心及及快速反應(yīng)應(yīng)體系建立專業(yè)的的物業(yè)管理理服務(wù)團(tuán)隊(duì)隊(duì)規(guī)范的管理理制度、創(chuàng)創(chuàng)新的服務(wù)務(wù)設(shè)計(jì)科技、智能能化物業(yè)管管理模板擬定——物業(yè)管理建建議Step2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容及特色色建議Step1.基于項(xiàng)目定定位與客戶戶需求的物物管公司及及費(fèi)用建議議總結(jié)在保證報(bào)告告邏輯結(jié)構(gòu)構(gòu)完整、清清晰的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，對(duì)對(duì)各部分作作細(xì)致探究究；對(duì)建筑形態(tài)態(tài)、戶型面面積與配比比、總體規(guī)規(guī)劃方面作作重點(diǎn)研究究，圍繞項(xiàng)目?jī)r(jià)值最最大化原則，不斷斷修正，得得出最終建建議；在建筑形態(tài)態(tài)建議方面面，緊扣項(xiàng)項(xiàng)目定位，，結(jié)合地塊塊基本指標(biāo)標(biāo)，提出價(jià)價(jià)值最大化化的建議；；在戶型面積積及配比方方面，緊扣扣市場(chǎng)變化化趨勢(shì)，前前瞻性的提提出建議；；在總體規(guī)劃劃方面，根根據(jù)地塊特特征及未來(lái)來(lái)營(yíng)銷需要要，合理分分區(qū)，優(yōu)先先保證高價(jià)價(jià)值產(chǎn)品；；在建筑設(shè)計(jì)計(jì)方面，緊緊扣市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷，針對(duì)對(duì)性的營(yíng)造造利于創(chuàng)造造高價(jià)值的的產(chǎn)品；在景觀設(shè)計(jì)計(jì)方面，緊緊扣項(xiàng)目定定位，從立立體、通透透等10大方面圈定定設(shè)計(jì)建議議；在配套設(shè)施施方面，創(chuàng)創(chuàng)新性提出出直接引入入高端俱樂樂部，解決決會(huì)所當(dāng)前前普遍存在在的問題；；在物業(yè)管理理方面，重重點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)狀解決問問題。附件一：案案例借鑒撰撰寫模板土地性質(zhì)：：占地面積：：建筑面積：：計(jì)容面積：：不計(jì)容面積積：容積率：綠化率：建筑密度：：建筑限高：：……項(xiàng)目基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指指標(biāo)：項(xiàng)目地塊或或?qū)嵕?JPEG總結(jié)：（從項(xiàng)目目基礎(chǔ)屬性性上下定義義，用于借借鑒案例的的選定）本項(xiàng)目屬于于_________________的項(xiàng)目。案例借鑒案例借鑒案例選取原原則：1、案例自身身?xiàng)l件及其其限制與本本案類似：：用地性質(zhì)質(zhì)、體量、、容積率、、資源等；；2、案例項(xiàng)目目所處區(qū)域域及其區(qū)域域內(nèi)取位與與本案類似似；3、案例項(xiàng)目目在前期所所處市場(chǎng)及及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境與本案差差異不大；；4、發(fā)展商目目標(biāo)一致：：追求高額額利潤(rùn)、快快速套現(xiàn)、、創(chuàng)造品牌牌等；5、案例項(xiàng)目目所處城市市不限，深深圳項(xiàng)目盡盡量選擇北北京、上海海、香港、、深圳、廣廣州等一線線城市項(xiàng)目目作案例參參考。案例選定：：案例借鑒一一：XXXX項(xiàng)目案例借鑒二二：YYYY項(xiàng)目案例借鑒案例借鑒一一：XXXX項(xiàng)目項(xiàng)目自身?xiàng)l條件及其限限制：基本經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù).XLS區(qū)域位置及及地塊信息息分析：區(qū)域位置圖圖.JEPG地塊狀況及及其四至.JEPG區(qū)域位置說(shuō)說(shuō)明：地塊狀況說(shuō)說(shuō)明：四至情況分分析：案例借鑒設(shè)計(jì)概念導(dǎo)導(dǎo)入：基于于定位、策策略、目標(biāo)標(biāo)下的設(shè)計(jì)計(jì)概念——_________風(fēng)格總體規(guī)劃圖圖.JPEG總體規(guī)劃布布局分析：：場(chǎng)地組織：：交通組織和和流線安排排：功能組成和和分布：案例借鑒建筑形態(tài)分分析：建筑風(fēng)格及及外立面風(fēng)風(fēng)格：（如圖一一所示）樓層平面布布局及戶型型設(shè)計(jì)：（如圖二、、三所示））戶型面積及及比例：（如表一所所示）圖一圖二圖三三表一一案例例借借鑒鑒4、裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：（如如圖圖一一、、二二所所示示））5、入入戶戶大大堂堂、、電電梯梯間間：：（如如圖圖三三、、四四所所示示））圖一一圖二二圖三三圖四四案例例借借鑒鑒開放放空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)分分析析：：園林林：：（如如圖圖一一所所示示））園林林風(fēng)風(fēng)格格：：園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：2.會(huì)所所：：（如如圖圖二二所所示示））會(huì)所所功功能能：：配套套設(shè)設(shè)施