房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理（PPT）

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)至關(guān)重要，，不僅要加快快產(chǎn)出，加快快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率和減少資金金占用、節(jié)約約財(cái)務(wù)成本，，盡快實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)；而且要要在一定階段段促使產(chǎn)品盡盡快達(dá)到可售售條件，及時(shí)時(shí)主動(dòng)占領(lǐng)市市場(chǎng)先機(jī)。進(jìn)度管理就是是要保障經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。目錄第一部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理的特點(diǎn)點(diǎn)第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理要樹(shù)立立的觀念第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理的控制制要點(diǎn)一、開(kāi)盤前項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度管理理的重點(diǎn)及手手段二、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)及續(xù)銷過(guò)程程中進(jìn)度管理理的重點(diǎn)及手手段三、項(xiàng)目竣工工交樓階段進(jìn)進(jìn)度管理的重重點(diǎn)及手段第一部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理的特點(diǎn)點(diǎn)一、計(jì)劃管理貫穿穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的每個(gè)環(huán)節(jié)。。從項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)建、工程程實(shí)施、開(kāi)盤盤銷售等都無(wú)無(wú)不與計(jì)劃管管理有關(guān)，任任何一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的進(jìn)度缺失失，都會(huì)影響響到整個(gè)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度度。二、計(jì)劃管理的層層次多，涉及及面廣，各大大計(jì)劃中還有有若干小計(jì)劃劃，小計(jì)劃要要服從大計(jì)劃劃，局部計(jì)劃劃要服從總體體計(jì)劃。公司計(jì)劃管理理的層次某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售流程圖三、進(jìn)度管理的變變化性大，往往往是“變化化總比計(jì)劃快快”。四、大部分進(jìn)度計(jì)計(jì)劃簡(jiǎn)單看有有先有后，互互為前提，但但更多的是互互相交錯(cuò)，相相互影響，組組織協(xié)調(diào)十分分復(fù)雜。五、進(jìn)度管理與計(jì)計(jì)劃管理的關(guān)關(guān)系。計(jì)劃管理是進(jìn)進(jìn)度管理的前前提和依據(jù)，，進(jìn)度管理是是計(jì)劃管理的的一部分，影影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度管理的的最重要的環(huán)環(huán)節(jié)應(yīng)包括設(shè)設(shè)計(jì)、報(bào)建和和工程的進(jìn)度度管理。第二部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理要樹(shù)立立的觀念一、進(jìn)度管理是全全員全過(guò)程的的工作，進(jìn)度度管理的前提提是計(jì)劃管理理。由于進(jìn)度度計(jì)劃的每個(gè)個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)都都是相互影響響互相制約的的，因此要求求每個(gè)環(huán)節(jié)上上的每個(gè)人都都要重視自己己的每項(xiàng)工作作。二、要嚴(yán)格計(jì)劃管管理，公司的的整體經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)一經(jīng)確定定，要迅速形形成公司整體體計(jì)劃，依據(jù)據(jù)總體計(jì)劃再再組織編制設(shè)設(shè)計(jì)、報(bào)建、、工程、預(yù)決決算、招投標(biāo)標(biāo)、營(yíng)銷、融融資等分項(xiàng)計(jì)計(jì)劃，再匯總總調(diào)整，經(jīng)過(guò)過(guò)反復(fù)的分拆拆、匯總、調(diào)調(diào)整，形成切切實(shí)可行的公公司整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃。在整體計(jì)劃中中，進(jìn)度管理理我們重點(diǎn)關(guān)關(guān)注正式開(kāi)工工時(shí)間，開(kāi)盤盤銷售時(shí)間和和竣工驗(yàn)收時(shí)時(shí)間。三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管管理的落實(shí)，，首先進(jìn)度計(jì)計(jì)劃制定要科科學(xué)，一經(jīng)確確定要樹(shù)立進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃的權(quán)權(quán)威性，毫不不動(dòng)搖地推進(jìn)進(jìn)各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的的落實(shí)。四、誰(shuí)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度管理影響響最大的階段段？——結(jié)論：項(xiàng)目立立項(xiàng)決策是主主要因素，設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建是關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)！1、項(xiàng)目取得后，，首先要進(jìn)行行各項(xiàng)決策，，包括市場(chǎng)定定位、產(chǎn)品定定位、規(guī)劃定定位等決策，，準(zhǔn)確迅速的的決策是項(xiàng)目目進(jìn)度管理的的第一步也是是主要因素。。例如：成都公公司在土地獲獲取后二周內(nèi)內(nèi)，營(yíng)銷部就就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位、周邊情情況進(jìn)行項(xiàng)目目提案，技術(shù)術(shù)部提前介入入直接了解市市場(chǎng)及策劃意意圖，營(yíng)銷及及時(shí)對(duì)技術(shù)部部的設(shè)計(jì)成果果反饋意見(jiàn)，，營(yíng)銷在完成成定位報(bào)告時(shí)時(shí)，技術(shù)部也也初步完成了了規(guī)劃及戶型型建議，公司司領(lǐng)導(dǎo)班子在在此基礎(chǔ)上，，迅速?zèng)Q策，，各項(xiàng)目基本本都是在拿地地一個(gè)月內(nèi)，，確定了項(xiàng)目目定位和規(guī)劃劃思路，為后后續(xù)各項(xiàng)工作作的開(kāi)展明確確了目標(biāo)和方方向。也有一些公司司拿地后項(xiàng)目目定位遲遲不不確定，規(guī)劃劃在各經(jīng)辦人人員之間揉來(lái)來(lái)揉去，遲遲遲到不了最高高決策層，延延誤了決策時(shí)時(shí)間，甚至是是別人同期拿拿的項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)開(kāi)盤銷售，，規(guī)劃還確定定不下來(lái)。目前股份公司司要求：項(xiàng)目目落實(shí)后一個(gè)個(gè)月內(nèi)形成規(guī)規(guī)劃方案報(bào)股股份公司本級(jí)級(jí)審批；兩個(gè)個(gè)月內(nèi)完成規(guī)規(guī)劃方案確定定，開(kāi)始方案案報(bào)批工作；；公司要求各各項(xiàng)目最遲不不應(yīng)該超過(guò)八八個(gè)月落實(shí)四四證，具體申申請(qǐng)貸款條件件。江蘇公司采用用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)當(dāng)天或次日就就明確設(shè)計(jì)單單位，緊接著著提供原始資資料、營(yíng)銷初初步設(shè)想、看看現(xiàn)場(chǎng)，要求求設(shè)計(jì)單位二二周內(nèi)提交2～3個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案（含戶型型選擇、立面面選型），江江蘇公司在確確定了各項(xiàng)技技術(shù)指標(biāo)、規(guī)規(guī)劃條件符合合后，直接申申請(qǐng)向股份公公司董事長(zhǎng)、、總經(jīng)理、技技術(shù)副總、營(yíng)營(yíng)銷總監(jiān)及各各對(duì)口部門匯匯報(bào)營(yíng)銷定位位和規(guī)劃構(gòu)思思，第一時(shí)間間一次性聽(tīng)取取各方意見(jiàn)，，7～10天內(nèi)修改完畢畢匯報(bào)第二輪輪，這樣的話話一般1～1.5月就能確定總總規(guī)、戶型和和立面風(fēng)格，，馬上可以進(jìn)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)計(jì)。2、立項(xiàng)決策完成成后，才是邁邁開(kāi)了項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的第一步步，如何加快快進(jìn)度將項(xiàng)目目盡快推向市市場(chǎng)，過(guò)去可可能更多的是是要迅速開(kāi)工工，邊設(shè)計(jì)、、邊開(kāi)工、邊邊報(bào)建，搞““三邊工程””。但隨著各各地政府主管管部門管理越越來(lái)越嚴(yán)格，，“三邊工程程”也越來(lái)越越困難。只有有迅速完成設(shè)設(shè)計(jì)成果，迅迅速組織報(bào)批批報(bào)建，早日日取得施工許許可證，才是是節(jié)約時(shí)間，，盡早開(kāi)工盡盡早銷售的硬硬道理。對(duì)于一個(gè)合格格的施工隊(duì)伍伍來(lái)講，淺基基礎(chǔ)單層地下下室一個(gè)月?lián)寭尩秸?fù)零，，標(biāo)準(zhǔn)層五天天一層都是可可以做到的，，延誤也不可可能成倍時(shí)間間的耽擱，但但設(shè)計(jì)不抓緊緊，設(shè)計(jì)時(shí)間間翻倍確是經(jīng)經(jīng)常發(fā)生的，，報(bào)建不提前前溝通好，打打回重報(bào)時(shí)間間就是翻倍，，因此項(xiàng)目建建設(shè)中，真正正消耗時(shí)間的的不是施工本本身，而是設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建等前前期工作。成都公司心語(yǔ)語(yǔ)花園售樓部部復(fù)制上海公公司的夜上海海項(xiàng)目，立面面設(shè)計(jì)上參考考林語(yǔ)溪項(xiàng)目目，迅速確定定了設(shè)計(jì)方向向，施工圖單單位提前介入入方案設(shè)計(jì)，，都有效地加加快了設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度，縮短了了報(bào)建圖、施施工圖設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)間。通過(guò)提前與政政府各個(gè)部門門溝通，有效效地縮短了取取得施工許可可證、預(yù)售證證的時(shí)間，使使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利利中心、香檳檳花園、心語(yǔ)語(yǔ)花園和保利利花園項(xiàng)目，，全部在2010年1月進(jìn)場(chǎng)施工，，示范區(qū)4月底全部完成成，“5.1”對(duì)外開(kāi)放，五五月份全部形形成銷售并取取得了很好的的銷售業(yè)績(jī)。。五、進(jìn)度管理要求求正確區(qū)分主主次矛盾，次次要路線要為為關(guān)鍵路線讓讓路并創(chuàng)造條條件。在各項(xiàng)工作推推進(jìn)過(guò)程中，，不同的階段段工作的重點(diǎn)點(diǎn)不同，就需需要正確區(qū)分分主要矛盾，，為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造造條件。項(xiàng)目初期，為為盡快形成示示范區(qū)展示形形象，售樓部部、樣板房、、園林的施工工就是主要矛矛盾，管線設(shè)設(shè)計(jì)就必須為為示范區(qū)讓路路，施工隊(duì)伍伍、材料采購(gòu)購(gòu)的選擇就必必須以滿足示示范區(qū)的進(jìn)度度需要為主。。例如江蘇公司司香檳國(guó)際項(xiàng)項(xiàng)目，2009年9月8日獲取土地，，組建公司，，年底售樓部部、示范園林林已開(kāi)始施工工。在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)時(shí)期，單體按按銷售計(jì)劃達(dá)達(dá)到預(yù)售形象象是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，除此以外外抓好工程質(zhì)質(zhì)量、確保如如期交樓也是是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。。股份公司總結(jié)結(jié)了各地區(qū)工工程施工進(jìn)度度的基本特點(diǎn)點(diǎn)和差異性，，對(duì)工程工期期作了明確要要求，以規(guī)范范各地工程進(jìn)進(jìn)度管理、保保證公司收入入結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)劃劃性。階段內(nèi)容工期備注施工準(zhǔn)備場(chǎng)平、土方、道路30山地可適當(dāng)增加基坑支護(hù)市區(qū)60+20xx指地下室層數(shù)郊區(qū)60

基礎(chǔ)灌注樁70~90視主體高度和地質(zhì)條件預(yù)制樁45~60

天然基礎(chǔ)30~45只用于多層結(jié)構(gòu)底板和地下室30+15xx指地下室層數(shù)多層主體7nn為地上層數(shù)高層主體5n

外墻工程從結(jié)構(gòu)封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調(diào)整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節(jié)假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數(shù)氣候0~20視雨季長(zhǎng)短冬歇

視當(dāng)?shù)厍闆r各施工階段參參考工期第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度管理的控制制要點(diǎn)進(jìn)度管理要重重點(diǎn)把握四個(gè)個(gè)主要環(huán)節(jié)：：一是項(xiàng)目形象區(qū)的的形成（包括括售樓部和樣樣板區(qū)）；二是具備預(yù)售條件件；三是拆除外架、園園林施工、形形成良好的銷銷售形象，促促進(jìn)銷售；四是完成市政配套套，竣工驗(yàn)收收，按期向業(yè)業(yè)主交樓。一、開(kāi)盤前項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度管理理的重點(diǎn)及手手段1、優(yōu)選示范區(qū)區(qū)的位置，營(yíng)營(yíng)造銷售亮點(diǎn)點(diǎn)。（1）找準(zhǔn)定位做做好規(guī)劃的同同時(shí)，要兼顧顧優(yōu)選示范區(qū)區(qū)的位置。示范區(qū)要能獨(dú)獨(dú)立使用，與與最便捷的交交通路網(wǎng)相連連；自然條件優(yōu)越越，便于營(yíng)造造高品質(zhì)的環(huán)環(huán)境；便于營(yíng)造較大大規(guī)模，園林林可以直接提提早進(jìn)入施工工。例如：武漢保保利心語(yǔ)項(xiàng)目目，占地637畝，售樓部位位于項(xiàng)目中部部臨城市規(guī)劃劃路一側(cè)，在在選擇示范區(qū)區(qū)時(shí)除了售樓樓部周邊的園園林景觀，還還將園林示范范區(qū)一直延伸伸到野芷湖邊邊并形成了長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)一公里的的濱湖景觀區(qū)區(qū)，大大吸引引了售房人的的眼球。江蘇公司的香香檳國(guó)際項(xiàng)目目，用地面積積較小，在紅紅線內(nèi)打造示示范區(qū)困難較較大，恰好項(xiàng)項(xiàng)目二側(cè)臨城城市河道，紅紅線與河道之之間有20余米的飛地，，考慮存在這這一先天條件件，江蘇公司司利用建筑退退讓紅線的10米和20余米寬的飛地地，打造了長(zhǎng)長(zhǎng)700米寬30多米的濱水景景觀帶，這一一景觀帶不與與土建、管線線施工發(fā)生交交叉，園林成成了第一個(gè)進(jìn)進(jìn)場(chǎng)施工的隊(duì)隊(duì)伍。（2）盡快開(kāi)展售售樓部建筑及及裝修設(shè)計(jì)，，選取已建成成各方好評(píng)的的售樓部，復(fù)復(fù)用圖紙不失失為加快進(jìn)度度的好辦法。。一般來(lái)說(shuō)售樓樓部方案設(shè)計(jì)計(jì)、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)和裝修設(shè)設(shè)計(jì)至少需要要二個(gè)月以上上的時(shí)間，稍稍有方案反復(fù)復(fù)則花費(fèi)的時(shí)時(shí)間更長(zhǎng)。復(fù)復(fù)用售樓部不不失為一個(gè)加加快示范區(qū)進(jìn)進(jìn)度的好辦法法。例如，江蘇公公司的連云港港項(xiàng)目，2010年7月19日拿地，8月初明確規(guī)劃劃方案，確定定了售樓部和和示范區(qū)的位位置，售樓部部復(fù)用成都公公司金香檳，，8月18日示范區(qū)正式式開(kāi)工，100天就完成了售售樓部的內(nèi)外外裝和示范園園林，11月28日可以正式對(duì)對(duì)外開(kāi)放。（3）盡快確定定首期銷售售戶型的平平面并委托托樣板房裝裝修設(shè)計(jì)，，這樣在完完成建筑單單體設(shè)計(jì)的的同時(shí)就能能完成樣板板房裝修設(shè)設(shè)計(jì)。要形成良好好的展示效效果，樣板板房不可或或缺，在單單體平面方方案確定后后，就可以以委托室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)單位位提供創(chuàng)意意思路，單單體進(jìn)行施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)裝修正正好也進(jìn)行行深化及施施工圖，這這樣土建開(kāi)開(kāi)工時(shí)，內(nèi)內(nèi)裝的施工工圖設(shè)計(jì)及及材料樣板板也基本確確定，在土土建施工的的階段正好好進(jìn)行裝修修的招投標(biāo)標(biāo)，待土建建達(dá)到裝修修進(jìn)場(chǎng)條件件時(shí)，裝修修的各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作都都已就緒。。（4）示范區(qū)要要盡量不穿穿行綜合管管網(wǎng)。示范區(qū)由于于要盡快形形成良好的的展示形象象，基本上上土建開(kāi)工工時(shí)園林也也要進(jìn)場(chǎng)施施工，甚至至是土建沒(méi)沒(méi)有準(zhǔn)備好好，園林也也要盡早進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，因?yàn)闉閳@林完工工后需要有有一段養(yǎng)護(hù)護(hù)和苗木返返青的時(shí)間間。所以示示范區(qū)除了了售樓部必必不可少的的幾條管線線外，盡量量不要穿行行綜合管網(wǎng)網(wǎng)，無(wú)法避避免時(shí)就要要提前在園園林施工前前把管線埋埋下去。2、合理安排排施工工序序，加快施施工進(jìn)度。。（1）合理區(qū)分分示范區(qū)及及施工區(qū)，，二者要能能完全獨(dú)立立互不干擾擾；例如：武漢漢保利心語(yǔ)語(yǔ)項(xiàng)目，示示范區(qū)在項(xiàng)項(xiàng)目中部，，施工區(qū)從從南北二端端進(jìn)入，示示范區(qū)不斷斷向南北擴(kuò)擴(kuò)大，但施施工圖區(qū)域域始終不干干擾示范區(qū)區(qū)的封閉和和使用。（2）園林要能能提前介入入施工，高高大喬木要要能提前種種植養(yǎng)護(hù)；；由于園林需需要返青和和養(yǎng)護(hù)的時(shí)時(shí)間，因此此示范區(qū)的的苗木越早早種下去就就能越早長(zhǎng)長(zhǎng)葉發(fā)芽。。例如武漢漢海上五月月花項(xiàng)目，，示范區(qū)不不大且與土土建的交叉叉也比較多多，但還是是在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工初期就就見(jiàn)縫插針針地把大喬喬木基本種種植完畢。。（3）售樓部體體量較小，，可以采取取辦理臨建建的方式先先行開(kāi)工。。土方、樁樁基一般可可以先行施施工，設(shè)計(jì)計(jì)明確后可可以提前開(kāi)開(kāi)始示范區(qū)區(qū)的基礎(chǔ)工工程，為樣樣板房盡早早裝修施工工創(chuàng)造條件件；（4）裝修在售售樓部、樣樣板房砌體體工程完成成后可以提提前介入施施工，可以以與門窗工工程、外墻墻工程相互互交叉一段段時(shí)間。例如：成都都的幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在土建建主體結(jié)構(gòu)構(gòu)完成后，，第一時(shí)間間完成屋面面防水和外外圍門窗工工程，保證證室內(nèi)沒(méi)有有明水進(jìn)入入，確保室室內(nèi)精裝修修能按時(shí)進(jìn)進(jìn)場(chǎng)施工。。在室外幕墻墻和石材施施工時(shí)，要要求外墻施施工不能遍遍地開(kāi)花，，而是集中中力量完成成一個(gè)墻面面段，拆除除外腳手架架，移交給給園林施工工后，再去去施工另一一個(gè)墻面段段。（5）示范區(qū)要要盡量減少少施工隊(duì)伍伍和所涉及及工種，更更要避免工工種交叉。。每次在搶工工時(shí)，鋪排排的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃往往能能夠按時(shí)完完成，但實(shí)實(shí)際上總是是有所拖延延，這主要要是對(duì)于每每個(gè)施工隊(duì)隊(duì)伍而言，，完成自己己的工作是是由把握的的，但很多多家施工單單位交織在在一起，相相互影響相相互牽制，，工作效率率就大打折折扣，甚至至是工作面面受制約工工作都無(wú)法法開(kāi)展。這這就要求我我們盡量要要減少交叉叉，處理好好、銜接好好交叉。3、發(fā)揮開(kāi)發(fā)發(fā)協(xié)調(diào)能力力，抓緊證證照辦理。。（1）搶示范區(qū)區(qū)是對(duì)外展展示的需要要，搶開(kāi)發(fā)發(fā)報(bào)建如期期取得預(yù)售售證才是各各項(xiàng)努力的的終極目標(biāo)標(biāo)?，F(xiàn)在來(lái)看，，搶出一個(gè)個(gè)示范區(qū)是是很容易的的，一來(lái)售售樓部體量量較小，不不容易引起起建設(shè)、規(guī)規(guī)劃等執(zhí)法法大隊(duì)過(guò)分分的關(guān)注，，二來(lái)示范范區(qū)主要是是做園林，，政府本身身也鼓勵(lì)。。但示范區(qū)區(qū)出來(lái)了，，遲遲不能能銷售，帶帶來(lái)的違章章施工的壓壓力和市場(chǎng)場(chǎng)不定因素素的壓力就就很大了。。例如：江蘇蘇公司紫晶晶山項(xiàng)目，，在2010年6月23日就完成了了會(huì)所的外外裝修、售售樓部的內(nèi)內(nèi)裝修及示示范園林，，但一直到到9月21日才取得預(yù)預(yù)售證。9月29日又出調(diào)控控政策，銷銷售受到了了較大影響響。（2）立項(xiàng)、可可研、環(huán)評(píng)評(píng)，申領(lǐng)《建設(shè)用地許許可證》受設(shè)計(jì)進(jìn)度度制約很小小，可以提提前開(kāi)展；；（3）規(guī)劃審批批和單體報(bào)報(bào)建合并，，節(jié)約報(bào)建建時(shí)間；（4）利用增發(fā)發(fā)后國(guó)有比比例<50％，工程可可以采用邀邀請(qǐng)招標(biāo)。。例如：江蘇蘇公司是股股份公司的的全資子公公司，但在在辦理工商商登記時(shí)，，工商部門門認(rèn)為江蘇蘇公司的國(guó)國(guó)有成分不不足50％，營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照注明為為私營(yíng)。我我們利用這這一點(diǎn)，所所有的工程程招投標(biāo)辦辦理邀請(qǐng)招招標(biāo)，大大大節(jié)約了時(shí)時(shí)間。（5）初步設(shè)計(jì)計(jì)與施工圖圖報(bào)建同步步進(jìn)行，施施工圖審查查與專項(xiàng)報(bào)報(bào)建、放驗(yàn)驗(yàn)線同步進(jìn)進(jìn)行，都可可以縮短了了報(bào)建時(shí)間間。大部分的報(bào)報(bào)建工作前前后有關(guān)聯(lián)聯(lián)，但也有有很多相互互之間是沒(méi)沒(méi)有前后關(guān)關(guān)系的，例例如：辦理理建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證時(shí)可以以同步辦理理施工圖審審查、防雷雷人防等圖圖紙審查；；辦理建規(guī)規(guī)證的后期期可以提前前報(bào)入施工工許可證的的資料，建建規(guī)證和施施工證幾乎乎可以同時(shí)時(shí)取得等等等，籌劃好好，同步辦辦理就可以以節(jié)約報(bào)建建時(shí)間。二、項(xiàng)目建建設(shè)及續(xù)銷銷過(guò)程中進(jìn)進(jìn)度管理的的重點(diǎn)及手手段1、搶主體工工程，盡早早達(dá)到預(yù)售售形象。（1）開(kāi)盤銷售售后，仍要要關(guān)注設(shè)計(jì)計(jì)、報(bào)建、、開(kāi)工建設(shè)設(shè)的進(jìn)度。。設(shè)計(jì)要能滿滿足報(bào)建和和各項(xiàng)招投投標(biāo)工作的的需要，報(bào)報(bào)建要能滿滿足有證開(kāi)開(kāi)工的需要要，開(kāi)工及及建設(shè)要能能滿足銷售售貨量持續(xù)續(xù)供給的需需要。2、搶樣板房房、園林施施工，不斷斷新增銷售售亮點(diǎn)。（1）根據(jù)銷售售需要，要要不斷建設(shè)設(shè)新的示范范區(qū)和樣板板房，設(shè)計(jì)計(jì)及施工進(jìn)進(jìn)度要能滿滿足不斷為為銷售提供供亮點(diǎn)的需需要。公司每年銷銷售指標(biāo)的的壓力很重重，這就要要求產(chǎn)品本本身要不斷斷推出新賣賣點(diǎn)，而不不是一個(gè)售售樓部和示示范區(qū)從頭頭賣到尾，，例如武漢漢的十二橡橡樹(shù)莊園項(xiàng)項(xiàng)目，在銷銷售期內(nèi)連連續(xù)營(yíng)造了了多個(gè)示范范區(qū)，基本本做到了凡凡有開(kāi)盤必必有示范園園林、樣板板房支持。。3、關(guān)注市場(chǎng)場(chǎng)變化，及及時(shí)調(diào)整設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建。。（1）房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)常波波動(dòng)冷熱交交替，可能能需要根據(jù)據(jù)市場(chǎng)變化化調(diào)整規(guī)劃劃設(shè)計(jì)及戶戶型設(shè)計(jì)，，這就要求求設(shè)計(jì)及時(shí)時(shí)跟從市場(chǎng)場(chǎng)變化而調(diào)調(diào)整，報(bào)建建要能及時(shí)時(shí)與規(guī)劃部部門協(xié)調(diào)換換圖。例如：武漢漢保利心語(yǔ)語(yǔ)項(xiàng)目，在在07年第四季度度，考慮到到市場(chǎng)變化化，及時(shí)調(diào)調(diào)整規(guī)劃和和單體報(bào)建建，減少大大戶型的比比例，增加加剛性需求求的小戶型型，一些已已經(jīng)土建施施工甚至封封頂了的大大戶型，通通過(guò)戶型調(diào)調(diào)整改為贈(zèng)贈(zèng)送附加值值，在08年市場(chǎng)低迷迷時(shí)，增強(qiáng)強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力贏得得了一定的的市場(chǎng)。但是隨著規(guī)規(guī)劃部門的的管理日趨趨嚴(yán)格，規(guī)規(guī)劃一經(jīng)審審批，調(diào)整整的可能性性已越來(lái)越越小。4、嚴(yán)控成本本，強(qiáng)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目目標(biāo)。（1）示范區(qū)為為了營(yíng)造良良好的展示示效果，建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可可能相對(duì)較較高，在項(xiàng)項(xiàng)目全面建建設(shè)過(guò)程中中，就需要要加強(qiáng)成本本控制，始始終將成本本控制在目目標(biāo)成本范范圍內(nèi)。例如，武漢漢十二橡樹(shù)樹(shù)莊園項(xiàng)目目，07年示范區(qū)的的園林造價(jià)價(jià)約400元/平方米，交交樓標(biāo)準(zhǔn)的的園林造價(jià)價(jià)約200元。（2）成本管理理也是招投投標(biāo)工作的的管理，提提前選擇確確定合作單單位，也是是進(jìn)度管理理得以落實(shí)實(shí)的關(guān)鍵。。在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過(guò)程中，，除了土建建工程，各各類分包工工程都將陸陸續(xù)介入施施工，分包包工程之間間以及與土土建工程之之間，存在在的責(zé)任不不清相互扯扯皮的事情情很多，這這就要求要要盡早確定定各合作單單位，盡早早在工作中中進(jìn)行磨合合，否則影影響到整體體建設(shè)進(jìn)度度的可能性性是非常大大的。（3）房地產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)最直接的的就是價(jià)格格的競(jìng)爭(zhēng)，，只有成本本領(lǐng)先，才才具有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才才能保證項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期利利潤(rùn)，因此此成本控制制至關(guān)重要要。三、項(xiàng)目竣竣工交樓階階段進(jìn)度管管理的重點(diǎn)點(diǎn)及手段1、抓緊土建建、管網(wǎng)、、園林施工工，如期完完成工程實(shí)實(shí)物。（1）項(xiàng)目如期期竣工驗(yàn)收收交樓的前前提是各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)能夠夠按照計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)落實(shí)實(shí)，整個(gè)建建設(shè)過(guò)程中中要關(guān)注工工程質(zhì)量和和大的工程程節(jié)點(diǎn)，確確保各階段段性的進(jìn)度度都能如期期完成。某項(xiàng)目主體體進(jìn)度計(jì)劃劃表（2）要保證項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度，，首先要選選好合作單單位，二要要科學(xué)安排排各工種要要統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)，往往主主體工程問(wèn)問(wèn)題不大，，但工程收收尾牽涉工工種多，顧顧此失彼，，耽誤工期期，尤其是是部分市政政施工，如如水電、煤煤氣等屬于于壟斷行業(yè)業(yè)，施工單單位市場(chǎng)意意識(shí)差，更更難協(xié)調(diào)，，經(jīng)常耽誤