濟(jì)南市地塊市場(chǎng)分析報(bào)告

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(qū)域內(nèi)不墅的檔次及品質(zhì)，講明其房地產(chǎn)價(jià)格與產(chǎn)品的規(guī)劃和品質(zhì)有特不緊密的關(guān)系。（2）、平均單價(jià)分析：綜述：以上表格講明目前區(qū)域的不墅均價(jià)以2000元/平方米、4000元/平方米為主。價(jià)格在以上兩價(jià)格之間左右浮動(dòng)，從中了解到濟(jì)南市南部風(fēng)景區(qū)，不墅房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)價(jià)格，客觀(guān)反映了濟(jì)南客源對(duì)本區(qū)域不墅市場(chǎng)的同意能力。（3）、主力面積分析：綜述：本區(qū)域不墅面積要緊集中在190平方米-300平方米之間，面積適中，講明目前該區(qū)域以有用型不墅為主，項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)注到不墅客源對(duì)生活品質(zhì)的需求，無(wú)法提高不墅自身價(jià)值。（4）、客源分析：綜述：以上圖表講明客源以私企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)理人為主，IT人才、教授也占有相當(dāng)一部分。體現(xiàn)出不墅客源的主力，和客源定位的局限性，為本項(xiàng)目后期運(yùn)作提供了參考。3、市場(chǎng)結(jié)論優(yōu)勢(shì)區(qū)域是濟(jì)南不墅項(xiàng)目集中地，含概中、高檔項(xiàng)目，帶動(dòng)商業(yè)進(jìn)展，為地區(qū)聚攏了一批具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客源。生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的要緊賣(mài)點(diǎn)。區(qū)域樓盤(pán)風(fēng)格各異，戶(hù)型較多，位域不同，為區(qū)域置業(yè)者提供了較大選擇空間。純住宅區(qū)生活氣息濃郁，生態(tài)型社區(qū)讓人心曠神怡，回歸自然。不墅項(xiàng)目總價(jià)較低，吸引業(yè)主購(gòu)買(mǎi)欲望。劣勢(shì)地理位置距離市區(qū)偏遠(yuǎn)，往返市區(qū)時(shí)刻較長(zhǎng)，阻礙工作效率。周邊配套欠缺，內(nèi)部配套較少，專(zhuān)門(mén)難滿(mǎn)足業(yè)主的生活需求。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目破壞植被，施工過(guò)程中聲音嘈雜，阻礙業(yè)主居住環(huán)境。區(qū)域?qū)儆诮紖^(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村較多，阻礙了整個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目周邊環(huán)境。大部分項(xiàng)目銷(xiāo)售使用權(quán)，無(wú)產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)，阻礙去化。三、產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目位置地塊位于濟(jì)南市南部山區(qū)西營(yíng)鎮(zhèn)降甘風(fēng)景區(qū)內(nèi)。距市區(qū)38公里，30分鐘車(chē)程到達(dá)濟(jì)南南外環(huán)。項(xiàng)目東臨西營(yíng)鎮(zhèn)，西接錦繡川風(fēng)景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰103省道，交通便捷，風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目共占地58畝，分山下和山上兩塊。山下地塊占地30畝，山上地塊占地28畝。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)三面環(huán)山，一面臨水，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。交通便利，路況好，有利于居民出行。是目前濟(jì)南節(jié)假日旅游要緊目的地，知名度較高。政策大力提倡開(kāi)發(fā)建設(shè)，以后將開(kāi)發(fā)成集餐飲、娛樂(lè)、休閑、度假為一體的旅游風(fēng)景勝地。旅游及房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將提高區(qū)域整體形象，提高升值潛力。劣勢(shì)項(xiàng)目所在位置商業(yè)經(jīng)濟(jì)水平較低，改變需較長(zhǎng)周期。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)破壞植被，阻礙整體的居住環(huán)境。項(xiàng)目周邊配套較差，無(wú)法滿(mǎn)足居民對(duì)急需品的要求。項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，路途占用較長(zhǎng)時(shí)刻。周邊村莊較多，阻礙整體環(huán)境。不墅項(xiàng)目普遍品質(zhì)低，密度大，無(wú)較大阻礙力。項(xiàng)目地塊除環(huán)境外，無(wú)其它可整合資源。機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)缺少高檔次，高品質(zhì)項(xiàng)目。目前本市人群對(duì)不墅的向往度較高，有一定的市場(chǎng)需求量。特色商業(yè)進(jìn)展是后期吸引購(gòu)買(mǎi)人群的重要手段之一。利用天然風(fēng)景、風(fēng)景園區(qū)為要緊宣傳點(diǎn)。問(wèn)題山下地塊太陽(yáng)照耀面積小。項(xiàng)目中自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)利用率低，內(nèi)外配套欠缺。人文素養(yǎng)有一定差距，阻礙項(xiàng)目后期銷(xiāo)售。離風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)法完全整合資源。山上施工難度大，增加了建筑成本。處于濟(jì)南天然風(fēng)景區(qū)，渣土外運(yùn)距離遠(yuǎn)，直接增加工程成本。缺少差不多的建筑內(nèi)部配套設(shè)施。三、產(chǎn)品定位（1）資源整合： 交通導(dǎo)入方便 自然環(huán)境優(yōu)美 旅游資源豐富 生態(tài)化 具有專(zhuān)門(mén)好的生活想像空間（2）產(chǎn)品定位：泉城濟(jì)南·生態(tài)居住·迷你不墅開(kāi)創(chuàng)居家生活新紀(jì)元?。?！打造：“高品質(zhì)、純生態(tài)、休閑度假自由島”方案一、按標(biāo)準(zhǔn)劃分面積，單體出售地塊，總體運(yùn)作。將土地按一定比例劃為若干塊。建議形式：山下：聯(lián)排不墅。山下：聯(lián)排不墅。面積：160平方米樓層：四層容積率：1.4山上：雙拼不墅山上：雙拼不墅面積：200平方米樓層：3層容積率：0.6面積、價(jià)格初定依據(jù)：目前區(qū)域相似項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格。通過(guò)對(duì)區(qū)域不墅項(xiàng)目去化較快戶(hù)型分析。民意調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析。與其它項(xiàng)目相比，項(xiàng)目有利資源整合分析。土地費(fèi)用與建安成本利潤(rùn)率的結(jié)合。面積劃分示例：地塊總面積（㎡）劃分?jǐn)?shù)量（㎡）價(jià)格山下199801871066萬(wàn)山上186489020710萬(wàn)注：分塊面積中含有公建面積。具體操作流程：將山下土地一畝地劃分為6-7塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。每戶(hù)四層建筑，開(kāi)間5米，進(jìn)深8米。山下地塊劃分方法與山下相同。相比之下面積較大。每戶(hù)為三層建筑，開(kāi)單8米，進(jìn)深10米。地塊、建筑公開(kāi)出售，采納“1+1”地產(chǎn)操作模式，低單價(jià)吸引客源，高總價(jià)制造利潤(rùn)。地塊建筑形式設(shè)計(jì)面積預(yù)售價(jià)格聯(lián)排不墅160㎡/戶(hù)800元/㎡187戶(hù)雙拼不墅200㎡/戶(hù)2000元/㎡90戶(hù)面積、價(jià)格初定：可能回款表：地塊總戶(hù)數(shù)單戶(hù)面積地塊價(jià)格187戶(hù)160㎡/戶(hù)800元/㎡6萬(wàn)/塊90戶(hù)200㎡/戶(hù)2000元/㎡10萬(wàn)/塊3515.6萬(wàn)4500萬(wàn)山下回款額+山上回款額8015.6萬(wàn)客源定位與分析客源年齡分析私企業(yè)主35-50經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有一定購(gòu)買(mǎi)力政府要員50-60躲避現(xiàn)實(shí)生活，遠(yuǎn)離俗世。教授55-70喜愛(ài)詩(shī)情畫(huà)意，自然生活。自由職業(yè)者30-45時(shí)刻自由安排，無(wú)固定收入，收入較高。執(zhí)行方案分析：有利因素：本方案采納產(chǎn)品與土地分開(kāi)銷(xiāo)售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)是第一例。該方案能夠成為項(xiàng)目一個(gè)新的賣(mài)點(diǎn)。讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主、財(cái)團(tuán)有較強(qiáng)吸引力。山下經(jīng)濟(jì)型不墅，山上高檔不墅，滿(mǎn)足不同層次需求。不利因素：由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷(xiāo)售。人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷(xiāo)售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。直接阻礙后期的銷(xiāo)售。該方案第一次登陸濟(jì)南市場(chǎng)，需加大產(chǎn)品推廣力度。方案讓業(yè)主選地、選風(fēng)格，然后進(jìn)行建設(shè)……容易使購(gòu)買(mǎi)者，失去決斷能力，增加了銷(xiāo)售的困難度。銷(xiāo)售直接阻礙建筑、安裝，對(duì)銷(xiāo)售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。針對(duì)客源面廣，廣告宣傳面大，項(xiàng)目推廣困難。項(xiàng)目規(guī)劃：導(dǎo)言：正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中不墅物業(yè)必須緊密關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類(lèi)產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占據(jù)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上查找突破口。因此我公司提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境“山”、“水”上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齊魯”為口號(hào)，鑄就濟(jì)南山水社區(qū)。規(guī)劃景觀(guān)：將河道引進(jìn)小區(qū)，圍繞山腳，利用山下陽(yáng)光專(zhuān)門(mén)難照耀的區(qū)域。在地塊東部開(kāi)發(fā)一條人工河，增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部私密性。山頂樹(shù)木盡最大利度愛(ài)護(hù)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部小品采納歐式風(fēng)格點(diǎn)綴。讓業(yè)主買(mǎi)此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境地。方案二、將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。種類(lèi)形式出