物業(yè)管理中心物業(yè)管理公約

22/22總則 為落實本小區(qū)的售后物業(yè)治理，明確購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定****物業(yè)治理公約，并提交北京市居住小區(qū)治理辦公室核準，以確保公約具備必要內(nèi)容。 我公司作如下承諾：如因我公司制訂過程中的不慎重導致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)政策法規(guī)，有我公司承擔相應(yīng)責任。我公司和物業(yè)治理企業(yè)簽訂的物業(yè)治理托付合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。我公司如將項目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)北京市居住小區(qū)治理辦公室核準之日起，我公司即應(yīng)遵從本公約內(nèi)容。***房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司****物業(yè)治理公約第一章物業(yè)差不多情況物業(yè)名稱：**家園座落位置：北京市朝陽****物業(yè)四至：東北至：***西北至：***西南至：***東南至：***總建筑面積：***平方米土地用途及使用期限：土地用途:住宅使用期限:七十年國有土地使用權(quán)證明文件政府批文號：京地出（合）字（2001）第670號共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所共有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備，包括房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、電梯間、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、自來水分戶水表以外計費水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)治理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。其它配套設(shè)施設(shè)備：停車場、自行車車庫等。第二章公約中涉及各主體差不多情況開發(fā)企業(yè)名稱：北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司注冊地址：北京市***工業(yè)開發(fā)區(qū)郵編：法定代表人：注冊資本：1000萬元聯(lián)系人：聯(lián)系電話：二、產(chǎn)權(quán)人：指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。三、物業(yè)治理企業(yè)名稱：北京****物業(yè)治理有限公司物業(yè)治理資質(zhì)合格證書號：注冊地址：郵編：法定代表人：注冊資金：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：四、物業(yè)治理企業(yè)的選定和變更1、治理委員會成立前，物業(yè)治理企業(yè)由開發(fā)企業(yè)選定。公約核準后除以下情況外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)治理企業(yè)。物業(yè)治理企業(yè)被取消北京市物業(yè)治理資質(zhì)；該企業(yè)注銷。上述情況外變更物業(yè)治理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更緣故和選定的新物業(yè)治理企業(yè)等有關(guān)事項告知業(yè)主，沒有50%以上反對意見的方可與新的物業(yè)治理企業(yè)簽署正式合同，并到市小區(qū)辦備案。2、物業(yè)治理委員會成立前變更物業(yè)治理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)須要求變更后的物業(yè)治理企業(yè)承諾遵守本公約。業(yè)治理委員會成立后方可按有關(guān)規(guī)定解聘和重新選聘物業(yè)治理企業(yè)。第三章物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容和標準1、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，依照普查結(jié)果制定維修打算，組織實施；

2、白天有專職治理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

3、確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位設(shè)施設(shè)備、差不多市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》；

（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬道、步道、活動場地達到差不多平坦，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；

（4）負責小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；

4、綠化：小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和心前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

5、保潔：維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：

（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

（2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行治理；

（3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；

（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；

（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

6、保安：公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

（1）做到小區(qū)要緊出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行治理；

（3）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行許多于一次的防范檢查和巡邏，巡邏許多于2人，做到有打算有記錄；

（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。

7、存車治理：機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）位的看管

（1）有健全的機動車存車治理制度和治理方案；

（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；

（4）長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

8、消防治理：公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防治理

（1）有健全的消防治理制度，建立消防責任制；

（2）消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行地行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防差不多技能。

9、高壓供水：養(yǎng)護、運行、維護

（1）保證居民正常生活用水；

（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。

10、電梯：養(yǎng)護、運行、維護

（1）主梯6：00—24：00不間斷運行，0：00—6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

（2）凡有備梯的，在高峰期6點—8點、17點—19點與主梯同時運行；

（3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；

第四章物業(yè)治理服務(wù)費與公共維修基金一、物業(yè)治理服務(wù)費用1、物業(yè)治理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)治理服務(wù)收費標準。2、該物業(yè)按高檔住宅建設(shè)，收費項目、標準如下：①物業(yè)治理費*/月.M2建筑面積內(nèi)容包括：綠化費、保潔費、化糞池清掏費、垃圾清運費、物業(yè)公共部位小修費、小區(qū)公共設(shè)施維修費、治理費、保安費、電梯運行維護檢測費、高壓水泵運行維修費、設(shè)備檢測費、稅金；②代收代繳費用： 自來水費：*元/立方米； 電費：*元/KW時；燃氣費：*元/立方米；供暖費：*元/建筑平米/供暖季公共區(qū)域能源費由全體產(chǎn)權(quán)人分攤按季交納。3、物業(yè)治理服務(wù)費的交納方法：每年交費一次，提早一個月預交；4、在同一物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔響應(yīng)的物業(yè)治理費；5、有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件執(zhí)行；政府有新的規(guī)定時，收費應(yīng)依據(jù)新的政策進行調(diào)整。 6、物業(yè)治理服務(wù)收費標準如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達通知全體產(chǎn)權(quán)人。二、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金1、公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和治理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。2、公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)治理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。3、產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈其單元時，所繳交的公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。第五章產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和義務(wù)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利1．對其名下物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)；2．按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；3．產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開產(chǎn)權(quán)人代表大會，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；4．產(chǎn)權(quán)人代表對物業(yè)治理的重大事項享有表決權(quán)；5．有權(quán)監(jiān)督物業(yè)治理委員會、物業(yè)治理企業(yè)的工作，并向物業(yè)治理委員會、物業(yè)治理企業(yè)就物業(yè)治理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求；6．有權(quán)向物業(yè)治理行政主管部門投訴；7．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行房屋自用部位的裝飾裝修；8．有權(quán)自行聘請他人對物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護；9．有權(quán)依照房屋建筑共用部位及場所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)治理企業(yè)及時修繕；10．有權(quán)監(jiān)督物業(yè)治理的收費情況，并要求物業(yè)治理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)治理服務(wù)費用收支帳目；11．有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任。對拒不維修并造成他人損失的，可提請有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴訟。二、產(chǎn)權(quán)人義務(wù)1．遵守物業(yè)治理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，同意物業(yè)治理企業(yè)的治理；遵守物業(yè)治理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；2．執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人代表大會及物業(yè)治理委員會決議；3．除物業(yè)治理企業(yè)另有規(guī)定外，按規(guī)定和約定向物業(yè)治理企業(yè)繳納物業(yè)治理服務(wù)費及其它合理費用。無正當理由逾期90天仍未繳納的，則從第91天起，每延付1日按每月應(yīng)繳納費用的千分之三繳納滯納金。對長期拖欠物業(yè)治理服務(wù)費、供暖費的物業(yè)使用人，其產(chǎn)權(quán)人要負連帶責任；關(guān)于公共設(shè)施系統(tǒng)不得因未使用而拒絕繳納分攤費用。4．轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時，應(yīng)提早5日通知物業(yè)治理企業(yè)，并要求受讓人或承租人簽署承諾書遵守本公約；5．應(yīng)愛護并合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；6．對其家屬、訪客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和錯誤承擔相應(yīng)的責任。開發(fā)企業(yè)權(quán)利義務(wù)開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。開發(fā)企業(yè)在履行其權(quán)利義務(wù)的同時，不得有任何獨占、壟斷行為，以阻礙其他產(chǎn)權(quán)人享有權(quán)的公平性。物業(yè)治理委員成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)選聘物業(yè)治理企業(yè)對本物業(yè)進行治理，與物業(yè)治理企業(yè)簽定治理合同，并依法制定公約和物業(yè)治理規(guī)章制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔本物業(yè)保修期范圍的維修責任。在保修期間，由開發(fā)企業(yè)負責，其發(fā)生的費用由開發(fā)企業(yè)負責。開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時，應(yīng)向購房人明示經(jīng)核準的公約，并要求購房人在簽署購房合同的同時，簽署遵守公約的承諾書。物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向物業(yè)治理企業(yè)移交下列材料：新建項目竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；各單項工程竣工驗收證明材料；房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用講明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；物業(yè)治理所必需的其它資料。物業(yè)治理企業(yè)權(quán)利義務(wù)物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)：1、依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實施物業(yè)治理的制度；2、對同意托付的物業(yè)實施治理；3、依照法規(guī)、規(guī)章和托付合同收取物業(yè)治理服務(wù)費用；4、維護物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物定治理制度的行為；5、協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)治理區(qū)域的治安、交通、消防等事項進行治理；6、要求托付人協(xié)助治理；7、履行托付治理合同，提供物業(yè)治理服務(wù)；8、聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，同意產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)治理委員的監(jiān)督；9、同意政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導；10、重大維護治理事項和年度維護打算應(yīng)與托付人協(xié)商；11、基金收支帳目，同意質(zhì)詢和審計；12、開展物業(yè)經(jīng)營活動及多種有償便民服務(wù)； 13、選聘專業(yè)公司或聘用專業(yè)人員承擔清潔、保安和綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)。第八章房屋使用、治理、維修的具體規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌外觀保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風、停車、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境愛護等方面的相鄰關(guān)系。二、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：未經(jīng)政府有關(guān)部門批準和物業(yè)治理委員會、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意，擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、外貌和用途；擅自占有或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位，擅自移動共用設(shè)備；在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物、擺放雜物；在車庫設(shè)置障礙，堵塞交通；損壞、拆除或再造供電、供水、供氣、供暖、排水、排污、消防、通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電視接收器等公用設(shè)施；侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施；隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物；堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；私設(shè)攤點；在建筑物或構(gòu)筑物上私開門窗或外觀的亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；從平臺、窗戶向外拋棄雜物，因上述行為引起的對公用物品、公用設(shè)施、他人財務(wù)的損害或人身損害，后果由實施上述行為的產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人負責；在住宅樓內(nèi)的公共區(qū)域吸煙，彈煙灰、扔煙頭；利用本物業(yè)從事危害公共利益的活動；法律、法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。三、產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先將裝飾裝修方案報物業(yè)治理企業(yè)認可，并與其簽訂裝飾裝修治理協(xié)議。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。裝飾裝修房屋，不得阻礙共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因裝飾裝修導致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，當事的產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當承擔修復及賠償責任。四、房屋應(yīng)當按設(shè)計用途使用。因?qū)ｉT情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及物業(yè)治理委員會的書面同意，并報政府有關(guān)主管部門的批準。物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與物業(yè)治理委員會或物業(yè)治理委員會授權(quán)的物業(yè)治理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。六、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營設(shè)施的，物業(yè)治理委員會的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，應(yīng)當納入公共維修基金。七、產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)治理企業(yè)。八、房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當定期維修養(yǎng)護，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、阻礙外觀或阻礙公共利益的情況時，物業(yè)治理委員會、物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)督促責任人維修養(yǎng)護。九、物業(yè)治理企業(yè)實施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當給予配合。產(chǎn)權(quán)人、使用人防礙或阻擾維修造成物業(yè)損壞或他人財產(chǎn)損失，應(yīng)當負責修復或者給予賠償。十、物業(yè)治理企業(yè)進入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的，物業(yè)治理企業(yè)可在無直接利益關(guān)系的第三方機構(gòu)的監(jiān)督下，進入單元內(nèi)部，但事后應(yīng)及時通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。十一、如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它緣故而破壞，以致物業(yè)大部分不能使用或要緊功能陷入癱瘓，則物業(yè)治理委員會應(yīng)該召開特不產(chǎn)權(quán)人代表大會，決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集方法；如產(chǎn)權(quán)人代表大會決定放棄修復或重建，則物業(yè)治理委員會應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。十二、本小區(qū)不得封閉陽臺，確需封閉必須得到物業(yè)公司或50%以上業(yè)主同意，同時式樣及材質(zhì)須選用指定樣式。十三、產(chǎn)權(quán)人或使用人飼養(yǎng)家禽或其它寵物必須遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并不得阻礙其他產(chǎn)權(quán)人或使用人的正常生活秩序。第九章違約責任物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)依照本公約、托付治理合同和國家有