新手入門2015年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義

緒論房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》。第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)基本內(nèi)容：第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合基本要求：掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對投資者行為的影響第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一投資二房地產(chǎn)投資一投資（一）投資的概念投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（二）投資的分類1.短期投資和長期投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資回收期短期投資的特點(diǎn)：資金周轉(zhuǎn)快、流動(dòng)性好、風(fēng)險(xiǎn)相對較小、收益率較低長期投資的特點(diǎn)：回收期長、短期變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)較高、盈利能力強(qiáng)注：兩者可以相互轉(zhuǎn)化2.直接投資和間接投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資人是否能直接控制其投資資金直接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)間接投資特點(diǎn)：資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不體現(xiàn)投資人的意志。3.金融投資和實(shí)物投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資對象存在形式金融投資：投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)，并以此獲取投資或投機(jī)收益的行為。例如：投資股票，基金、期貨、信托、存款、票據(jù)、外匯、彩票等實(shí)物投資：投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)預(yù)先墊付貨幣或其他資源（有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)），以形成實(shí)物資產(chǎn)的行為。例如：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資、稀有資產(chǎn)投資4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資分類標(biāo)準(zhǔn)：投資的經(jīng)濟(jì)用途生產(chǎn)性投資：是指投入到生產(chǎn)建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。例如：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資非生產(chǎn)型投資：投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。例如：學(xué)校、政府辦公樓等的投資（三）投資的特征（1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為（2）投資具有時(shí)間性（3）投資目的是獲取報(bào)酬（4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性（四））投資資的作作用1.投資是是一個(gè)個(gè)國家家經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長的基基本推推動(dòng)力力2.投資與與企業(yè)業(yè)發(fā)展展密切切相關(guān)關(guān)3.投資可可以促促進(jìn)人人民生生活水水平的的提高高4.投資有有利于于國家家的社社會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定和和國際際交往往二、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資（一））房地地產(chǎn)投投資及及其目目的1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是指經(jīng)經(jīng)濟(jì)主主體以以獲得得未來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)收益益或或或資產(chǎn)產(chǎn)增值值為目目的，，預(yù)先先墊付付一定定數(shù)量量的貨貨幣或或?qū)嵨镂?，直直接或或間接接的從從事或或參與與房地地產(chǎn)開開發(fā)與與經(jīng)營營活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為。。2.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的目目的實(shí)現(xiàn)財(cái)財(cái)富值值的最最大化化，降降低投投資組組合的的總體體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（二））房地地產(chǎn)投投資的的特點(diǎn)點(diǎn)1.區(qū)位選選擇異異常重重要2.適于進(jìn)進(jìn)行長長期投投資3.需要適適時(shí)的的更新新改造造投資資4.投資價(jià)價(jià)值難難以判判斷因因而易易產(chǎn)生生資本本價(jià)值值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5.變現(xiàn)性性差6.容易受受政策策影響響7.依賴專專業(yè)管管理8.存在效效益外外溢和和轉(zhuǎn)移移（三））房地地產(chǎn)投投資的的物業(yè)業(yè)類型型1.居住物物業(yè)2.商用物物業(yè)（（經(jīng)營營性物物業(yè)、、收益益性物物業(yè)或或投資資性物物業(yè)））3.工業(yè)物物業(yè)4.酒店與與休閑閑娛樂樂設(shè)施施5.特殊物物業(yè)第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的形形式與與利弊弊一房地地產(chǎn)直直接投投資二房地地產(chǎn)間間接投投資三房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的利弊一房地產(chǎn)產(chǎn)直接投投資（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資房地產(chǎn)開開發(fā)投資資是指從事事商品房房和土地地開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)的投資資包括：商品房建建設(shè)投資資：是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)（（單位））開發(fā)建建設(shè)供出出售、出出租用的的商品住住宅、廠廠房、倉倉庫、飯飯店、度度假村、、辦公樓樓等房屋屋工程及及其配套套的服務(wù)務(wù)設(shè)施所所完成的的投資（（含拆遷遷、回遷遷還建用用房）。。土地開發(fā)發(fā)投資：：是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)（（單位））進(jìn)行的的土地開開發(fā)工程程所完成成的投資資，如進(jìn)進(jìn)行場地地平整、、道路、、給水、、排水、、供電、、供熱、、通訊等等工程所所完成的的投資。。（二）房房地產(chǎn)置置業(yè)投資資置業(yè)投資資的投資資者則從從長期投投資的角角度出發(fā)發(fā)，希望望獲得收收益、保保值、增增值和消消費(fèi)四個(gè)個(gè)方面的的利益。。二房地產(chǎn)產(chǎn)間接投投資（一）投投資房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)股票或或債券（二）投投資房地地產(chǎn)投資資信托基基金（三）購購買住房房抵押支支持證券券三房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的利弊（一）房房地產(chǎn)投投資之利利1.相對較高高的收益益水平2.易于獲得得金融機(jī)機(jī)構(gòu)的支支持3.能抵消通通脹的影影響4.提高投資資者的資資信等級(jí)級(jí)（二）房房地產(chǎn)投投資之弊弊1.投資數(shù)額額巨大2.投資回收收周期較較長3.需要專門門的知識(shí)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的風(fēng)險(xiǎn)一房地地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的概念二房地地產(chǎn)投資資的系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)三房地地產(chǎn)投資資的個(gè)別別風(fēng)險(xiǎn)四風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)對房地地產(chǎn)投資資決策的的影響一房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的概概念（一）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的定定義1定義：未獲得預(yù)預(yù)期收益益可能性性的大小小2衡量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)據(jù)：標(biāo)準(zhǔn)差（（正比））標(biāo)準(zhǔn)差/期望值（（正比））3針對風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的決策策方法：：決策樹法法、決策策表法4對不確定定性的決決策方法法：小中取大大法、大大中取大大法、最最小最大大后悔值值法。（二）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析的目的的1）預(yù)期收收益有多多少，出出現(xiàn)的可可能性有有多大？？2）相對于于目標(biāo)收收益、融融資成本本或機(jī)會(huì)會(huì)投資收收益來說說，產(chǎn)生生損失或或超過目目標(biāo)收益益的可能能性有多多大？3）預(yù)期收收益的變變動(dòng)行和和離散型型如何？？二房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（一）通通貨膨脹脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹脹風(fēng)險(xiǎn)又又稱購買買力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，是指投資資完成后后所收回回的資金金與初始始投入的的資金相相比，購購買力降降低給投投資者帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（二）市市場供求求風(fēng)險(xiǎn)市場供求求風(fēng)險(xiǎn)是指投資資者所在在地區(qū)房房地產(chǎn)市市場供求求關(guān)系的的變化給給投資者者帶來的的風(fēng)險(xiǎn)。。（三）周周期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指房地地產(chǎn)市場場的周期期波動(dòng)給給投資者者帶來的的風(fēng)險(xiǎn)。。（四）變變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指急于于將商品品兌換為為現(xiàn)金時(shí)時(shí)由于折折價(jià)而導(dǎo)導(dǎo)致資金金損失的的風(fēng)險(xiǎn)。。（五）利利率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一是導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)際價(jià)價(jià)值的折折損例如：現(xiàn)現(xiàn)在有一一物業(yè)，，在將來來的3年內(nèi)每個(gè)個(gè)月會(huì)收收入一筆筆租金A則在利率率為i的情況下下現(xiàn)在這這宗物業(yè)業(yè)的價(jià)值值是多少少？二是會(huì)加加大投資資者的債債務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)，導(dǎo)致致還貸困困難例如：開開發(fā)商甲甲貸款P萬元開發(fā)發(fā)物業(yè)，，在利率率為i的情況下下每月要要還款A(yù)萬元。三利率提提高還會(huì)會(huì)抑制房房地產(chǎn)市市場上的的需求數(shù)數(shù)量，從從而導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格下下降。（六）政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)土地供給給政策、、地價(jià)政政策、稅稅費(fèi)政策策、住房房政策、、價(jià)格政政策、金金融政策策、環(huán)境境保護(hù)政政策（七）政政治風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（八）或或然損失失風(fēng)險(xiǎn)或然損失失風(fēng)險(xiǎn)是是指火災(zāi)災(zāi)、風(fēng)災(zāi)災(zāi)或其他他偶然發(fā)發(fā)生的自自然災(zāi)害害引起的的置業(yè)投投資損失失三房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的個(gè)別風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（一）收收益現(xiàn)金金流風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益現(xiàn)金金流風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的實(shí)際收收益現(xiàn)金金流未達(dá)達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)要要求的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）未未來運(yùn)營營費(fèi)用風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)未來運(yùn)營營費(fèi)用風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)業(yè)實(shí)際運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用用支出超超過預(yù)期期運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用而帶帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（三）資資本價(jià)值值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期資本本價(jià)值和和現(xiàn)實(shí)資資本價(jià)值值之間的的差異即即資本價(jià)價(jià)值的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（四）比比較風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)又稱機(jī)機(jī)會(huì)成本本風(fēng)險(xiǎn)，，是指投資資者將資資金投入入房地產(chǎn)產(chǎn)后，失失去了其其他投資資機(jī)會(huì)，，同時(shí)也也失去了了相應(yīng)可可能收益益時(shí)，給給投資者者帶來的的風(fēng)險(xiǎn)。。魚與熊掌掌不可兼兼得（五）時(shí)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指房地地產(chǎn)投資資中與時(shí)時(shí)間和時(shí)時(shí)機(jī)選擇擇因素相相關(guān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（六）持持有期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是指指與房地地產(chǎn)投資資持有時(shí)時(shí)間相關(guān)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)四風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對房房地產(chǎn)投投資決策策的影響響（一）投投資者根根據(jù)不同同類型房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的大小小，確定定相應(yīng)的的目標(biāo)投投資收益益水平。。例如：能承受較較低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和收益益水平的的長期投投資者，，通常選選擇收益益型房地地產(chǎn)投資資；能承受中中等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和收益益水平的的投資者者，通常常選擇收收益加增增值型房房地產(chǎn)投投資；能承受較較大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，期望望獲得較較高收益益的投資資者，選選擇機(jī)會(huì)會(huì)型房地地產(chǎn)投資資（二）投投資者盡盡可能規(guī)規(guī)避、控控制和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)隨堂練習(xí)習(xí)1下列不屬屬于投資資特性的的是（））。A．投資資是一種種有目的的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為B．投資資具有時(shí)時(shí)間性C．投資資的目的的在于得得到報(bào)酬酬D．投資資具有穩(wěn)穩(wěn)定性2進(jìn)行場地地平整、、道路、、給水、、排水、、供電、、供熱、、通訊等等工程所所完成的的投資,屬于（（）。。A．商品品房建設(shè)設(shè)投資B．土地地開發(fā)投投資C．其它它投資D．其它它開發(fā)投投資3高爾夫球球場屬于于（））。A．居住住物業(yè)B．商用用物業(yè)C．工業(yè)業(yè)物業(yè)D．特殊殊物業(yè)4公寓內(nèi)的的租客希希望獲得得洗衣服服務(wù)，那那就可以以通過增增加自助助洗衣房房、提供供出租洗洗衣設(shè)備備來解決決這一問問題。這這里指的的是房地地產(chǎn)投資資的（））特性性。A．固定定性B．差異異性C．適應(yīng)應(yīng)性D．相互互影響性性5政府在道道路、公公園、博博物館等等公共設(shè)設(shè)施方面面的投資資，能顯顯著地提提高附近近房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值。這里里指的是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的（））特性。。A．固定定性B．差異異性C．政策策影響性性D．相互互影響性性6按照租客客的意愿愿及時(shí)調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)的使使用功能能，是房房地產(chǎn)投投資中的的（））。A.相相互影響響性B.適適應(yīng)性C.不不一樣性性D.保保值性與與增值性性7某投資商商預(yù)測到到大型公公共設(shè)施施的投資資建設(shè)計(jì)計(jì)劃，并并在附近近預(yù)先投投資，最最后取得得巨大成成功，則則該投資資商利用用的是房房地產(chǎn)投投資特性性中的（（）。。A．政策策影響