湖南小高層住宅項目營銷執(zhí)行方案（4大階段之營銷步驟）

xx投資—xx·xx項目營銷執(zhí)行方案xxXXXX營銷策劃有限公司呈謹呈：xxxx科技投資發(fā)展有限公司前言首先，感謝貴司對我司的信任，使我們有機會參與貴司xx·xx項目營銷執(zhí)行提案，通過與貴公司深入溝通，并有機會搭建起雙方合作的平臺。在正式撰寫本方案之前，和盛公司做了以下功課：對本案開發(fā)的市場背景及所處的片區(qū)環(huán)境進行了深度分析；對本案項目本身進行了深度的分析；對本案進行了切實可行的營銷執(zhí)行方案討論及思想交流。本方案著力對本案的銷售做了深入淺出、切實可行的探討，提出了適合項目營銷的成熟見解，希望本方案能為貴司xx·xx項目的營銷提供有益的參考和建議。報告框架目標任務(wù)環(huán)境與資源利用執(zhí)行攻略執(zhí)行保障整體目標任務(wù)和盛營銷目標營銷資源認識營銷問題與困難點15個月·6200元/㎡·約3個億和盛營銷目標?項目總用地面積:33796.61平方米；?總建筑面積:70480.92平方米；?是目前xx市唯一在售小高層（11層）純板式樓；?項目由8棟一梯兩戶的11層純板式電梯小高層組成，總套數(shù)322套（含12套復式）；?商業(yè)為社區(qū)底商產(chǎn)品，共5302平米，沿xx南路和南面道路分布；?智能配套系統(tǒng)和智能物管系統(tǒng)由華天物業(yè)的五星級人性化服務(wù)；?現(xiàn)房銷售，初步預計為11年8-9月左右可交房。營銷資源認識項目認知——基本概況項目北依36平方公里國家重點風景名勝區(qū)（岳麓區(qū)風景區(qū)），南臨后湖公園，且與中南大學本部一路之隔，具有良好的自然環(huán)境與濃厚的人文教育學府氣息；項目南面緊臨中南大學體育館，北面為在建的中南·麓南商業(yè)廣場，生活、休閑、運動、購物、娛樂配套齊全。營銷資源認識項目認知——產(chǎn)品周邊資源環(huán)境解讀大配套豐富、景觀生態(tài)環(huán)境優(yōu)越營銷資源認識項目認知——交通條件黑石鋪大橋黑石鋪大橋黑石鋪大橋黑石鋪大橋黑石鋪大橋本案西站交通樞紐西二環(huán)勞動路過江隧道（規(guī)劃）南湖路過江隧道（在建）地鐵3號線（規(guī)劃）地鐵4號線（規(guī)劃）地鐵4號線（規(guī)劃）南湖路過江隧道（在建）地鐵4號線（規(guī)劃）地鐵3號線（規(guī)劃）南湖路過江隧道（在建）地鐵4號線（規(guī)劃）勞動路過江隧道（規(guī)劃）地鐵3號線（規(guī)劃）南湖路過江隧道（在建）地鐵4號線（規(guī)劃）湘府路大橋（在建）黑石鋪大橋入口陽光大道直面中心綠化廣場，景觀性較好園林、綠化面積較大，疏密適當，高低錯落建筑南北朝向，排列式布局小區(qū)人車分流全11層低密度純板式電梯房營銷資源認識項目認知——總體規(guī)劃低密度，鮮氧生活、高尚精品板式大宅2#棟1#棟3#棟4#棟5#棟6#棟7#棟8#棟園林示范區(qū)主入口xx/xx待售物業(yè)主要有二種：1.臨街社區(qū)底商2.住宅戶型及交房標準：目前待售戶型以157-166平米的四居室為主，輔以部分151-156平米左右三居產(chǎn)品。小區(qū)內(nèi)公共部位配置智能系統(tǒng)，其交房標準為毛坯。營銷資源認識項目認知——待售物業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成居室面積比例小三房129-13022.4%大三房119-131四房149-16677.6%戶型型方方正正、、南南北北朝朝向向小進進深深、、大大面面寬寬功能能布布置置合合理理，，同同時時注注重重居居住住舒舒適適感感營銷銷資資源源認認識識項目目認認知知———待售售主主力力戶型型舒適適性性強強功能能齊齊全全實用用性性強強部分分功功能能尺尺寸寸比比例例不不合合理理套型型面面積積過過大大入戶玄關(guān)工人房衣帽間三房朝南落地景觀窗營銷銷資資源源認認識識項目目認認知知———待售售復復式式戶型型空間間舒舒適適性性強強功能能齊齊全全實用用性性強強部分分功功能能尺尺寸寸比比例例不不合合理理大型型空空中中露露臺臺轉(zhuǎn)角角弧弧形形落落地地窗窗工人人房房多功功能能房房新古古典典主主義義園園林林，，園園林林疏疏密密適適當當，，高高低低錯錯落落；；將將成成為為項項目目一一大大賣賣點點，，并并可可增增強強項項目目價價值值感感；；中心心園園林林已已落落成成，，景景觀觀感感受受和和觀觀賞賞性性好好；；局部部文文化化性性強強的的小小品品增增加加社社區(qū)區(qū)情情趣趣品品位位和和參參與與性性。。營銷銷資資源源認認識識項目目認認知知———社區(qū)區(qū)園園林林園林林實實景景，，觀觀賞賞性性好好外墻墻面面采采用用高高檔檔面面磚磚，，經(jīng)經(jīng)久久耐耐用用、、耐耐臟臟；；外觀觀沉沉穩(wěn)穩(wěn)大大氣氣，，色色彩彩莊莊重重，，有有較較強強的的文文化化感感及及價價值值；；線條條簡簡潔潔，，富富有有層層次次感感。。營銷銷資資源源認認識識項目目認認知知———外立立面面內(nèi)斂斂、、雅雅致致，，文文化化氣氣與與身身份份感感并并蓄蓄營銷銷資資源源認認識識1、緊緊臨臨西西二二環(huán)環(huán)，，噪噪音音、、灰灰塵塵、、燈燈光光對對居居住住影影響響大大、、；；2、套套型型面面積積偏偏大大、、總總價價高高；；3、項項目目本本身身規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計比比較較平平庸庸，，缺缺乏乏鮮鮮明明的的特特色色與與個個性性；；4、規(guī)規(guī)模模不不大大，，與與周周邊邊項項目目相相比比缺缺乏乏規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢。。項目目認認知知———項目目劣劣勢勢營銷資源源認識項目定位位——項目核心心價值提提煉開發(fā)商教育資源源：公司司旗下有有廣益實實驗中學學、xx實驗中學學，購房房享入學學指標優(yōu)優(yōu)待地塊環(huán)境區(qū)位潛力競爭交通岳xx、沿江風風光帶、、后湖、、大學城城大河西核核心區(qū)內(nèi)內(nèi)，西二二環(huán)內(nèi)，，xx板塊，大大學城區(qū)區(qū)域洋湖垸、、梅溪湖湖、濱江江新城、、岳xx風景區(qū)規(guī)規(guī)劃列入入岳麓區(qū)區(qū)“十二二五規(guī)劃劃”，區(qū)區(qū)域整體體價值提提升岳xx南脈-工大校區(qū)區(qū)內(nèi)房地地產(chǎn)局部部市場供供應(yīng)短缺缺，待售售資源相相對稀缺交通便捷捷（南湖路過過江隧道道、汽車車西站核核心工程程、長譚譚西高速速、湘府府路過江江大橋，，黑石鋪鋪過江大大橋），可享大大河西配配套資源源產(chǎn)品建筑：11層純板式式小高層層、新古典典主義建建筑風格格，莊重重、典雅雅、文化化品位硬件配套套：智能能化、皇皇明品牌牌太陽能能、LOW-E節(jié)能中空空玻璃現(xiàn)房銷售售：預計計2011年8-9月左右可可交房xx·xx高端平層層板式大戶戶快速的城城市化進進程中，，居住向向別墅、、洋房、、高層豪豪宅過渡渡的“xx·xx”，岳xx大學城核核心區(qū)內(nèi)內(nèi)的低密密度11層純板大大戶平層層豪宅營銷資源源認識項目定位位關(guān)鍵點核心內(nèi)涵涵項目定位位xx南現(xiàn)房銷售售區(qū)域豪宅宅低碳生活活教育資源源廣益中學學入學指指標岳xx南，滿足足高端生生活需求求和生活活情趣的的舒適型型產(chǎn)品，，具有稀稀缺性和和強發(fā)展展?jié)摿Φ牡某鞘凶∽≌瑺I銷資源源認識社區(qū)底商商定位——社區(qū)服務(wù)務(wù)型獨立立商業(yè)鋪鋪面消費以社社區(qū)居住住業(yè)主為為主、周周邊居住住人群為為輔，主主要以日日常小件件消費和和便利服服務(wù)為主主。鋪面業(yè)態(tài)態(tài)：小餐餐飲、零零售為主主（水果、、生鮮、、通迅、、藥房、、小診所所、母嬰嬰用品、、日雜五五金、名名煙名酒酒、洗燙燙店、二手房中中介、建材店店、早餐餐、西點點、快餐餐、理發(fā)發(fā)等））營銷資源源認識客戶定位位-住宅產(chǎn)品情況況產(chǎn)品面積（平平方米））總價四居三居兩居+工人房129-130119-156157-166100萬-110左右80-100萬左右85-90萬左右約售80套，余少少量頂層復式式250-290180萬-210左右營銷資源源認識項目潛在在客戶群群客戶特征可承受總價主力需求（平方米）就近區(qū)域客戶（大學城教師）河西大學城高收入教師/教授80-100萬左右130-150xx主城區(qū)客戶企事業(yè)單位高收入高管人群120-200萬以內(nèi)160-180省內(nèi)各地市、縣區(qū)域客戶購房用于投資或子女讀書的中年生意人110-160萬左右130-160湘商（含異地經(jīng)商群體）長期在外經(jīng)商，購房用于照顧到家庭200-400萬180-300營銷資源源認識項目客戶戶定位來自xx周邊市縣縣區(qū)域：：xx各地級市市縣投資資置業(yè)客客戶；湘商（含含異地經(jīng)經(jīng)商群體體）：返返鄉(xiāng)投資資置業(yè)，，一則可可方便照照顧家庭庭；二則則利用本本地資源源發(fā)展事事業(yè)。xx本地（xx五區(qū)四縣縣）改善善性居家家置業(yè)客客戶，向向別墅、、聯(lián)排、、洋房、、高層豪豪宅等過過渡性居居住。主力客群群：輔助客群群：客戶定位位——臨街社區(qū)區(qū)底商營銷資源源認識小區(qū)臨街街社區(qū)底底商—獨立鋪面面1、項目業(yè)業(yè)主——經(jīng)濟實力力強大、、且有較較穩(wěn)定收收入2、看好大大學城區(qū)區(qū)域的商商業(yè)投資資客戶——對于大學學城區(qū)域域商業(yè)前前景看好好，且具具有相當當?shù)慕?jīng)濟濟實力和和較穩(wěn)定定收入，，如大學學城教師師、周圍圍私營業(yè)業(yè)主、xx主城區(qū)商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資群群等。客戶基本本特征：：營銷資源源認識客戶定位位——主力客戶戶群描述述讓孩子能能有更好好的成長長環(huán)境，，受到高高質(zhì)量的的教育；；更好的照照顧老人人，讓老老人安享享天倫改善家人人的居住住條件，，給家人人更好的的生活環(huán)環(huán)境產(chǎn)品需求求特征：：年齡特征征：主要要為30-45歲家庭情況況：4-5口之家，，孩子12-16歲左右教育程度度：有部部分為本本科學歷歷，部分分為中等等學歷水水平職業(yè)特征征：工作作穩(wěn)定，，事業(yè)較較成功，，收入較較豐厚，，家庭收入入：家庭庭年收入入40-60萬左右，，家庭平平均月收收入3-6萬元左右右置業(yè)理由由：改善善居住條條件，給給子女更更好的成成長環(huán)境境，家人人團聚，，給家人人更舒適適的生活活，方便便照顧老老人。承受總價價：110-150萬左右生活方式式：區(qū)域要求求：交通通便捷，，有很好好的公共共交通，，區(qū)域有有高質(zhì)量量的中小小學，周周邊有較較好的醫(yī)醫(yī)療機構(gòu)構(gòu)物業(yè)類型型：小高層住住宅/聯(lián)排別墅墅/高層豪宅宅物業(yè)面積積：180㎡㎡-220㎡四居產(chǎn)品需求求：兩間間臥室朝朝南，雙雙衛(wèi)，客客廳南向向以孩子為為生活中中心，注重對老老人的關(guān)關(guān)愛希望家人人團圓，，共享天天倫核心需求求特征：：第一代經(jīng)濟適用用型也許,他們曾經(jīng)經(jīng)歷了——特點主要客戶產(chǎn)品特征第二代發(fā)展轉(zhuǎn)變變型解決居住、追求生存空間區(qū)域內(nèi)原住民缺乏整體規(guī)劃，園林、社區(qū)配套欠缺，產(chǎn)品無特色、同質(zhì)化高追求生活空間質(zhì)量和品質(zhì)本埠中高端客戶為主強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)與單位空間設(shè)計舒適感、注重整體規(guī)劃與生活品質(zhì)要求這一切提提供的僅僅限于滿滿足日常常生活的的居所、、一個““物質(zhì)+產(chǎn)品”為為主生活活居所但是，“xx城區(qū)內(nèi)低低密度生生活社區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)舒適型型品質(zhì)居居所”他們更期期待一種——xx第三代,一種城市市絕版稀稀缺低密密產(chǎn)品與與智能科科技結(jié)合合的品質(zhì)質(zhì)物業(yè)一個引領(lǐng)領(lǐng)階層生生活的舒舒適居所所“絕版的的、生態(tài)態(tài)的、純純板的、、智能的的、有品品味的…”第三代除除賣產(chǎn)品品，更是是一種生生活方式式、一個個現(xiàn)代化化舞臺鍛鍛造者生態(tài)舒適適型——強調(diào)周邊邊環(huán)境的的利用與與協(xié)調(diào)、、突出精精神層面面的高端端性項目的榮榮耀使命命營銷問題題與困難難點前期營銷銷過程中中存在的的問題現(xiàn)行市場場下面臨臨的銷售售困難前期營銷銷過程中中存在的的問題1、核心價價值挖掘掘不準確確對于項目目資源的的整合存存在問題題，項目目的核心心優(yōu)勢提提煉不準準確，推推廣語無無法精準準傳遞項項目核心心價值與與無法激激起消費費者的心心理共鳴鳴，缺乏乏感召力力；2、媒介選選擇搭配配不合理理，銷售售現(xiàn)場展展示不夠夠3、銷售定定價失誤誤銷售價格格表制定定不合理理，一是是價格差差距拉的的太大（（項目最最低價6178元/㎡、最高高價7548元/㎡），沒沒有合理理根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品價值值定價；；二是大大戶型單單價反而而比小戶戶型單價價；4、營銷執(zhí)執(zhí)行力方方面截至2月11日，項目目銷售率率為36%，銷售滯滯后，銷銷售團隊隊發(fā)力不不夠。項目面臨臨的銷售售困難主要原因因來源于于銀行貸貸款緊縮縮1、新國八八條的信信貸政策策，對于于貸款購購買第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60％，貸款款利率不不低于基基準利率率的1．1倍，第三三套住宅宅全額一一次性付付款；2、5月20日，xx省政府公公布了《關(guān)于加強強房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控工作作的通知知》，要求實實行差別別化的房房地產(chǎn)稅稅收與信信貸，對對不能提提供一年年以上當當?shù)丶{稅稅證明或或社會保保險繳納納證明的的非本地地居民暫暫停發(fā)放放個人住住房貸款款。銀行貸貸款進進一步步收緊緊、個個人房房貸全全面緊緊縮。。2011年購房房的主主力人人群將將以首首次置置業(yè)和和剛需需為主主，對對于改改善型型的大大戶型型需求求限制制非常常明顯顯。報告框框架目標任務(wù)環(huán)境與與資源源利用用執(zhí)行攻略執(zhí)行保保障市場大大勢供應(yīng)狀狀況2011年1-5月xx市場態(tài)態(tài)勢環(huán)境與與資源源利用用環(huán)境與與資源源利用用市場大大勢宏觀調(diào)調(diào)控仍仍將繼繼續(xù)，，新政政陸續(xù)續(xù)出臺臺，未未來發(fā)發(fā)展環(huán)環(huán)境仍仍不明明朗，，大環(huán)環(huán)境不不利于于各項項目良良性成成長，，但整整體市市場發(fā)發(fā)展平平穩(wěn)；；2011年的““國八八條””新政政，“抑抑需求求”（（禁購購、限限購、、限貸貸、停停貸、、稅收收）等等調(diào)控控政策策范圍圍擴大大、力力度加加強，，導致致市場場需求求大量量被抑抑制；；長株潭潭融城城、武武廣高高鐵通通車、、地鐵鐵1、2號線等等項目目啟動動，2050年xx規(guī)劃城城鎮(zhèn)人人口達達1000萬，xx迎來新新一輪輪發(fā)展展高潮潮，整整體市市場呈呈現(xiàn)價價格大大幅上上揚的的局面面；以地鐵鐵口、、武廣廣、湘湘江為為核心心的主主要區(qū)區(qū)域?qū)⒊蔀闉榻^對對熱點點。價價格漲漲勢遠遠超其其它區(qū)區(qū)域。。宏觀形形勢二環(huán)以以內(nèi)市市場土土地供供應(yīng)稀稀缺且且開發(fā)發(fā)成本本增加加，地地產(chǎn)項項目發(fā)發(fā)展接接近尾尾聲，，城市市向外外圍快快速擴擴展；；稀缺的的供應(yīng)應(yīng)導致致客戶戶對二二環(huán)內(nèi)內(nèi)的中中心區(qū)區(qū)的需需求無無法釋釋放，，大量量剛性性需求求被迫迫選擇擇外遷遷；但但是改改善型型需求求將會會選擇擇二環(huán)環(huán)內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品；；大河西先先導區(qū)的的規(guī)劃建建設(shè)，xx25條過江通通道路的的規(guī)劃建建設(shè)與岳岳麓區(qū)““十二五五規(guī)劃””重點打打造的四四大片區(qū)區(qū)濱江新新城中央央商務(wù)區(qū)區(qū)、洋湖湖總部經(jīng)經(jīng)濟區(qū)、、梅溪湖湖國際功功能區(qū)、、岳xx5A景區(qū)；未未來供應(yīng)應(yīng)將集中中在河西西重點區(qū)區(qū)域；傳統(tǒng)中心心區(qū)的范范圍外擴擴，外圍圍區(qū)域快快速成熟熟升溫。。獲利最最大的當當屬距離離中心區(qū)區(qū)較近及及處于主主要干道道、放射射線道路路周邊的的板塊。。環(huán)境與資資源利用用市場大勢勢xx地產(chǎn)格局局項目所在在區(qū)域交交通可達達性較強強，與xx各區(qū)域均均有現(xiàn)狀狀路或在在建道路路的連接接，具備備對整個個xx人群均有有良好的的輻射性性和吸引引力的基基礎(chǔ)；項目所在在區(qū)域是是目前xx最具自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢的區(qū)區(qū)域，且且區(qū)域市市場供應(yīng)應(yīng)不多，，具有一一定的稀稀缺性；；區(qū)域外快快速擴張張，洋湖湖總部經(jīng)經(jīng)濟區(qū)、、梅溪湖湖國際功功能區(qū)等等幾大重重點項目目啟動，，項目將將處在核核心位置置，發(fā)展展?jié)摿纯春?。環(huán)境與資資源利用用市場大勢勢項目所在在區(qū)域的的市場地地位宏觀政策策環(huán)境不不明朗，，市場需需求被抑抑制，項項目銷售售存在一一定的不不確定性性，但整整體市場場發(fā)展平平穩(wěn)；二環(huán)以內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品供供應(yīng)有限限，價格格將持續(xù)續(xù)上揚，，是項目目具有追追求較高高利潤的的堅實基基礎(chǔ)；以岳xx/洋湖垸/梅溪湖為為核心的的主要區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀闊狳c點，項目目所在位位置處于于熱點之之中，2011、2012年市場前前景看好好；在區(qū)域供供應(yīng)稀缺缺、河東東傳統(tǒng)中中心區(qū)的的范圍外外擴、外外圍區(qū)域域快速成成熟升溫溫的局面面下，項項目所在在區(qū)域正正在成為為河西副副核心區(qū)區(qū)。平穩(wěn)、旺旺盛、上上揚、升升溫我們認為為：目前前xx整體市場場趨勢及及xx城區(qū)規(guī)劃劃格局衍衍變將為為xx投資公司司項目—xx·xx提供一次次良好的的銷售機機會，如如何把握握及抓住住機遇是是當前的的核心。。環(huán)境與資資源利用用市場大勢勢結(jié)論環(huán)境與資資源利用用2011年xx市場態(tài)勢勢重點規(guī)劃劃、政策策解讀1、2011年岳麓區(qū)區(qū)“十二五規(guī)規(guī)劃”，重點點打造河河西“一一園八街街十區(qū)””的產(chǎn)業(yè)業(yè)格局；；基本完完成濱江江新城、、梅溪湖湖、洋湖湖垸、大大學城及及岳xx景區(qū)五大大片區(qū)建建設(shè)；；2、xx規(guī)劃建設(shè)設(shè)25條過江通通道：xx河西與河河東緊密密聯(lián)系在在一起；；3、銀行信信貸：5月20日，xx省政府公公布了《關(guān)于加強強房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控工作作的通知知》，要求實實行差別別化的房房地產(chǎn)稅稅收與信信貸，對對不能提提供一年年以上當當?shù)丶{稅稅證明或或社會保保險繳納納證明的的非本地居居民暫停停發(fā)放個個人住房房貸款。4、從5月18日起，上調(diào)存款款類金融融機構(gòu)人人民幣存存款準備備金率0.5個百分點點（至21%）。這是是央行年年內(nèi)第五五次上調(diào)調(diào)存款準準備金率率，也是是去年以以來第十十一次上上調(diào)。本本次上調(diào)調(diào)可鎖定定商業(yè)銀銀行3700億元資金金。5、xx限購令：對在本本市市區(qū)區(qū)，已擁擁有2套（含））以上住住房的家家庭、擁擁有1套（含））以上住住房的外外地家庭庭、不能能提供本本市居住住證的外外地家庭庭，暫停停在本市市主城區(qū)區(qū)購買90平方米（（含）以以下新建建商品住住房。。在利好的的規(guī)劃建建設(shè)環(huán)境境中，xx整體市場場發(fā)展迅迅速，大大河西城城市地位位上升，，xx城市品質(zhì)質(zhì)提高；；但持續(xù)續(xù)嚴厲的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策，使市市場需求求受到抑抑制，但但是對于于改善性性居住需需求沒有有影響，，大戶型型、高品品質(zhì)物業(yè)業(yè)依然受受市場追追捧。環(huán)境與資資源利用用2011年xx市場態(tài)勢勢2011年1-4月xx樓市狀況況分析——政策疊加加下新新增供應(yīng)應(yīng)持續(xù)同同比下跌跌利率上調(diào)調(diào)、加息息、限購購、限價價、停貸貸（部分分），在在一系列列樓市政政策壓力力下，一一季度xx樓市“高高燒”日日漸減退退。1-4月，xx地區(qū)新建建商品房房累計批批準預售售563.94萬㎡，同同比減少少4.91%，其中，，住宅新新增批準準預售513.95萬㎡，同同比減少少6.12%。1-4月，內(nèi)五五區(qū)新建建商品房房累計批批準預售售345.14萬㎡，住住宅317.72萬㎡，同同比減少少19.41%；內(nèi)五區(qū)區(qū)本月新新建商品品房累計計批準預預售109.75萬㎡，其其中，住住宅100.57萬㎡。這這是xx樓市自開開年以來來連續(xù)4個月同比比下跌。。市場上不不斷盛傳傳的樓市市調(diào)控政政策將繼繼續(xù)加碼碼而產(chǎn)生生的市場場收緊預預期或多多或少影影響了開開發(fā)商延延遲推盤盤計劃，，此外，，一系列列實際調(diào)調(diào)控政策策限購令令、限價價令落地地，謹慎慎放盤也也是對政政策疊加加效應(yīng)的的正常反反應(yīng)。2011年1-4月xx樓市狀況況分析——成交市場場穩(wěn)定小小戶型型依舊受受寵環(huán)境與資資源利用用2011年xx市場態(tài)勢勢數(shù)據(jù)顯示示，1-4月，xx地區(qū)新建建商品房房累計銷銷售備案案705.32萬㎡，同同比減少少0.14%；其中，，住宅累累計銷售售備案633.80萬㎡，同同比下跌跌3.55%。1-4月，內(nèi)五五區(qū)新建建商品房房累計銷銷售備案案497.60萬㎡，同同比增長長3.76%，住宅累累計銷售售備案450.43萬㎡，同同比增長長2.36%；本月住住宅累計計銷售備備案106.17萬㎡。從數(shù)據(jù)分分析來看看，xx市郊區(qū)成成交量受受政策影影響明顯顯高于市市區(qū)，市市區(qū)產(chǎn)品品抗風險險的優(yōu)勢勢在政策策壓力下下得以顯顯現(xiàn)。環(huán)境與資資源利用用2011年xx市場態(tài)勢勢2011年5月房地產(chǎn)產(chǎn)市場情情況政策的繼繼續(xù)緊縮縮成普遍遍預期，，隨著調(diào)調(diào)控逐漸漸升級，，壓抑了了4個多月的的市場供供應(yīng)在5月份出現(xiàn)現(xiàn)突破，，“價滯滯量升””很可能能成為二二季度主主旋律，五月樓市市傳統(tǒng)旺旺季的到到來，xx房地產(chǎn)市市場上周周迎來一一波成交交的小高高峰。步步入五五月銷售售旺季最最后一周周，xx樓市成交交量繼續(xù)續(xù)走高。。來自xx市房產(chǎn)信信息中心心數(shù)據(jù)顯顯示，上上周（2011.05.22-2011.05.28）全市新新建商品品房網(wǎng)簽簽2984套，33.90萬平方米米；其中中住宅網(wǎng)網(wǎng)簽2796套，32.18萬平方米米。自四四月份最最后一周周到上周周，成交交量連續(xù)續(xù)五周上上漲，五五月銷售售旺季以以穩(wěn)中有有升的態(tài)態(tài)勢收官官。“價滯量量升”很很可能成成為二季季度主旋旋律大河西xx板塊供應(yīng)應(yīng)始終匱匱乏，可可比項目目較少——本本項目所所處區(qū)域域內(nèi)是項項目供應(yīng)應(yīng)較為豐豐富的地地帶，主主要有曙曙光泊岸岸、陽光光100國際新城城、湘江江700、xx里、瑞盛盛·云棲谷、、迪亞溪溪谷、xx和苑、米米蘭春天天等，且且有較多多的別墅墅產(chǎn)品供供應(yīng)。環(huán)境與資資源利用用供應(yīng)狀況況2011年區(qū)域市市場總體體供應(yīng)狀狀況曙光泊岸岸陽光100后海湘江700xx里迪亞溪谷谷xx和苑米蘭春天天本項目岳xx以南可供供本項目目參考、、比照的的項目列列表環(huán)境與資資源利用用供應(yīng)狀況況2011年區(qū)域市市場總體體供應(yīng)狀狀況序號項目名稱兩居（㎡)三居（㎡）四居（㎡）

復式（㎡）價格1曙光泊岸90-108130-160181270-35784822陽光100國際新城84138160__73383利海·米蘭春天__145____45764xx和苑80108____4900注：填充充底色的的為目前前在售產(chǎn)產(chǎn)品。?2011年，區(qū)域域產(chǎn)品的的供應(yīng)是是以兩居、三居居為主；；?另有部分分四居室室供應(yīng)，，供應(yīng)量量相對較較少；復復式供應(yīng)應(yīng)基本沒沒有；?主力供應(yīng)應(yīng)的二居居，主流流的面積積區(qū)間在在80-90㎡；?主力供應(yīng)應(yīng)的三居居，主流流的面積積區(qū)間在在130-150㎡。麓南板塊塊知名大大盤云集集，別墅墅、洋房房、小高高層、高高層產(chǎn)品品等各類類型產(chǎn)品品百花齊齊放，產(chǎn)產(chǎn)品錯位位競爭激激烈。環(huán)境與資資源利用用供應(yīng)狀況況2011年區(qū)域市市場總體體供應(yīng)狀狀況岳xx以南可供供本項目目參考、、比照的的項目情情況曙光泊岸岸陽光100后海xx和苑米蘭春天天本項目岳xx以北可供供本項目目參考、、比照的的項目面面積列表表環(huán)境與資資源利用用供應(yīng)狀況況2011年區(qū)域市市場總體體供應(yīng)狀狀況序號項目名稱兩居（㎡)三居（㎡）四居（㎡）

復式（㎡）價格1山水譽峰95138——__65002沁園春·御院__130150257-28068503景秀江山91127156__7060共和實業(yè)業(yè)第D6區(qū)2011年5月正式蓄蓄客，預預計7月推售二二棟中小小房型，，從而啟啟動了梅梅溪湖區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)的序幕幕，也標標志著岳岳xx以北市場場上高品品質(zhì)物業(yè)業(yè)供應(yīng)開開始釋放放。注：填充充底色的的為目前前在售產(chǎn)產(chǎn)品。環(huán)境與資資源利用用供應(yīng)狀況況2010—2011年區(qū)域市市場總體體供應(yīng)狀狀況岳xx以北可供供本項目目參考、、比照的的項目情情況2011年，區(qū)域域高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)供供應(yīng)十分分匱乏?供應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品同樣樣以三居居、四居居為主，，其次是是部分二二居、復復式較少少。?主力供應(yīng)應(yīng)的三居居，主流流的面積積區(qū)間在在120-130㎡?主力供應(yīng)應(yīng)的四居居，主流流的面積積區(qū)間在在150-160㎡麓北由于于區(qū)域發(fā)發(fā)展較快快，區(qū)域域商業(yè)配配套較成成熟，其其產(chǎn)品供供應(yīng)以高高層小戶戶產(chǎn)品為為主，且且物業(yè)品品質(zhì)不高高。景秀江山山沁園春-御院山水譽峰峰本項目近幾年來來，區(qū)域域市場的的住宅供供應(yīng)整體體緊缺。。在緊缺缺的局面面下，供供應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品主要要是兩居居和三居居，主力力暢銷的的產(chǎn)品也也是兩居居和三居居；大戶戶型的四四居和復復式產(chǎn)品品受到承承受能力力的制約約供應(yīng)較較少，同同時消化化率也明明顯低于于兩居和和三居產(chǎn)產(chǎn)品。三居：面積區(qū)間間在110-140㎡的產(chǎn)品較較多，面面積區(qū)間間150-160㎡的產(chǎn)品供供應(yīng)較少少。四居：面積區(qū)間間在130——140㎡，顯示出出區(qū)域的的總價承承受能力力水平仍仍然不強強，并且且供應(yīng)面面積區(qū)間間150——170㎡三居、四四居的產(chǎn)產(chǎn)品相比比較少。。大量供應(yīng)應(yīng)140左右的三三、四居居產(chǎn)品，，導致150㎡㎡三居、160㎡㎡四居缺乏價格格競爭優(yōu)優(yōu)勢，也是項項目面臨臨的一個個難點，，如何找準需求求客戶成為成功功銷售的的關(guān)鍵。。環(huán)境與資資源利用用供應(yīng)狀況況2011年區(qū)域市市場總體體供應(yīng)狀狀況——結(jié)論環(huán)境與資資源利用用教育資源源廣益實驗驗中學xx一中利用自有有品牌教教育資源源的號召召力和溢溢價能力力支撐xx·xx的市場銷銷售和高高附加值值國家教育育部基礎(chǔ)礎(chǔ)教育司司“國家家級示范范性普通通高中建建設(shè)”項項目執(zhí)行行學校、、xx省教育廳廳直屬重重點中學學,是xx省實施素素質(zhì)教育育的示范范學校xx省教育廳廳批準的的首家公公民合辦辦的、涵涵蓋從學學前教育育至高中中階段的的全封閉閉式寄宿宿制學校校xxxx科技投資資發(fā)展有有限公司司環(huán)境與資資源利用用動態(tài)控制、可可利用靜態(tài)不可控、、可利用用2011年xx市場態(tài)勢勢品牌教育育資源供應(yīng)狀況況市場大勢勢在項目現(xiàn)現(xiàn)行推售的大大節(jié)奏下考慮慮市場動變因因素，動態(tài)態(tài)錯位出貨，，實現(xiàn)更高價價利用品牌牌教育資資源的號號召力和和溢價能能力，支支撐項目目的銷售售和價值值再提升升利用市場場的空白白，強力力沖擊市市場，實實現(xiàn)消化化速度的提升升以及價價值的提提升利用市場場的平穩(wěn)穩(wěn)上揚狀狀態(tài)，抓抓住區(qū)域域快步發(fā)發(fā)展機會會，高調(diào)調(diào)高位沖沖擊市場場動、靜結(jié)結(jié)合塑造造營銷支支點，累累積加力力，突破破原有規(guī)規(guī)律具備價值值和速度度跳躍的的基礎(chǔ)報告框架架目標任務(wù)環(huán)境與資資源利用用執(zhí)行攻略執(zhí)行保障障執(zhí)行全攻攻略賣給誰賣什么怎么賣如何賣1、客戶攻略2、體驗攻略3、展示/推廣攻略4、事件攻略已購業(yè)主資源利用；渠道客戶挖掘積累與利用；前期累積客戶資源利用；和盛公司客戶資源利用；渠道拓客現(xiàn)房銷售；實景園林景觀體驗；極致樣板間展示；小區(qū)智能與社區(qū)文化體驗昭示攻略；渠道攻略；包裝/物料攻略；媒體攻略春、秋季房交會參展；產(chǎn)品跨區(qū)聯(lián)動；三期入市起勢；持續(xù)滲透…1、客戶攻略xx業(yè)主資源利用用渠道客戶挖掘掘積累與利用用客戶（銷售現(xiàn)現(xiàn)場前期原始始積累客戶與與和盛公司資資源庫）資源源再利用新渠道客戶開開拓與挖掘行銷團隊客戶戶資源開發(fā)與與深度利用。?！皒x業(yè)主”資源利利用:1、DM直郵2、短信3、電話通知4、業(yè)主活動實現(xiàn)推薦購買買以及重復購購買針對項目推廣廣需要，以區(qū)區(qū)域發(fā)展前景景、項目前景景分析和產(chǎn)品品訴求傳遞給給客戶，為項項目銷售儲備備客戶。載體：目的：內(nèi)容：前期積累客戶戶資源:成交客戶約××人；和盛地產(chǎn)公司司客戶資源公司其他代理理項目客戶資資源共享；對客戶資源最最大化挖掘利利用，可充分分進行二級市市場聯(lián)動；方式：1、DM直郵2、短信3、電話通知4、業(yè)主活動目的：拓寬客戶層面面、儲備誠意意客戶客戶資源：渠道客戶挖掘掘積累與利用用；渠道客戶挖掘掘積累與利用用:主要渠道羅列列（1）xx工商聯(lián)（總商商會）半官方方組織；（2）政府機構(gòu)招招商資源；（3）xx房地產(chǎn)協(xié)會、、建材協(xié)會、、湘商會、浙浙商會等行業(yè)業(yè)及地區(qū)商會會；（4）xx各大銀行機構(gòu)構(gòu)；xx移動、聯(lián)通、、電信等高端端商家資源；；（5）和盛地產(chǎn)及及相關(guān)合作單單位高層人脈脈資源。項目已具備一一定的品牌號號召力，但缺缺乏統(tǒng)領(lǐng)及渠渠道價值，““飄”風明顯顯，客戶忠誠誠度偏低。通過在渠道資資源圈層傳播播，賦予客戶戶系列價值，，培養(yǎng)其忠誠誠度，形成強強悍的渠道價價值?？蛻羟纼?nèi)部渠道外部渠道老帶新朋友介紹項目聯(lián)動關(guān)系戶社區(qū)巡展分展場團購拓展圈層營銷活動動推廣吸客展會異地客戶拓展展戶外網(wǎng)絡(luò)短信信電臺報紙建立項目客戶戶渠道體系，，多渠道積累累客戶資源，，同時加強客客戶關(guān)系的維維護競爭客戶攔截截低密度豪宅社區(qū)（純別墅）總價大于200萬中高檔復合型型社區(qū)多層＋聯(lián)排＋＋疊拼+小高層80萬<總價<200萬普通住宅區(qū)多層＋高層；；總價小于80萬財富階層準財富階層中產(chǎn)（核心目目標客戶）白領(lǐng)工薪階層雖然我買不起起，他的確好好，它是我奮奮斗的目標這就是為我量量聲身定造的的不會特別有興興趣，多一個個不多，感覺覺到了就買客戶感言言手段目的的：項目之聲聲宏唱每每個角落落，無處處不在的的聲音、、無處不不在的業(yè)業(yè)務(wù)人員員、無處處不在的的銷售機機會……無處不在在的銷售售戰(zhàn)場?。∏婪嚎涂蛻?、體驗攻攻略實景園林林景觀體體驗極致樣板板間展示示（含首首期裝修修入住客客戶現(xiàn)場場參觀，，并可提提供免費費裝修設(shè)設(shè)計方案案2-3套）各營銷節(jié)節(jié)點促銷銷現(xiàn)房展展示小區(qū)智能能與社區(qū)區(qū)文化體體驗項目現(xiàn)場場營銷活活動（含含xx中學與廣廣益中學學家長友友情會））營銷中心心小區(qū)大門門樣板間中心景觀觀社區(qū)現(xiàn)房房實景體體驗路線線營銷中心心小區(qū)大門門中心景觀觀樣板間營銷中心心營銷中心心體驗企業(yè)業(yè)品牌、、項目服服務(wù)大門進入入進入回家家的路上上，體驗驗未來生生活情景景體驗營銷銷中心景觀觀體驗社區(qū)區(qū)園林實實景，感感受情景景生活極致樣板板間體驗未來來生活居居住空間間，感受受屬于自自己的家家社區(qū)道路路體驗整個個社區(qū)的的居住環(huán)環(huán)境與社社區(qū)規(guī)劃劃一段未來來生活的的時光極致樣板板間展示示——項目樣板板房極致樣板板間展示示——業(yè)主裝修修設(shè)計圖圖1、聯(lián)系品品牌知名名裝修公公司免費費為業(yè)主主房屋提提供設(shè)計計效果圖圖；2、通過對對每套房房屋的裝裝修設(shè)計計圖展示示，可以以更好的的體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢，彌彌補產(chǎn)品品存在的的一些不不足。小區(qū)智能能化與社社區(qū)文化化體驗智能化設(shè)設(shè)備：許繼·西門子電電梯、國國安廣電電數(shù)字電電視系統(tǒng)統(tǒng)、網(wǎng)通通電話及及以態(tài)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)、黑白白可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)、智能能停車場場系統(tǒng)、、背景音音樂系統(tǒng)統(tǒng)、閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、電子子巡更系系統(tǒng)節(jié)能設(shè)備備：各戶南向向陽臺統(tǒng)統(tǒng)一安裝裝皇明壁壁掛式太太陽能熱熱水器窗窗戶玻璃璃為LOW-E節(jié)能中空空玻璃（（隔音+隔熱）華天物業(yè)業(yè)：體現(xiàn)物業(yè)業(yè)的附加加值，表表現(xiàn)在進進入小區(qū)區(qū)安保人人員，樣樣板房服服務(wù)人員員，小區(qū)區(qū)保潔人人員等，，帶給客客戶尊重重、安全全、舒適適的生活活氛圍硬件軟件3、展示/推廣攻略略昭示攻略略形象攻略略渠道攻略略包裝/物料攻略略媒體攻略略展示是影影響客戶戶的關(guān)鍵鍵、是營營銷最重重要的發(fā)發(fā)力點，，一定要要在市場場中脫穎穎而出；；展示區(qū)整整體風格格和檔次次：大氣氣、具有有強勢的的視覺、、聽覺等等一切感感觀沖擊擊力；一定要有有統(tǒng)一的的調(diào)性，，有前期期共同的的格調(diào)主主題；完善、標標準的的的形象包包裝突破破項目區(qū)區(qū)域價值值感，使使客戶心心理產(chǎn)生生高價值值認同。。戶外資源源區(qū)域要道道路段項目周邊邊展示——高調(diào)形象象，占踞踞要點進入麓南南區(qū)要道道，截流流區(qū)內(nèi)客客戶導示功能能為主本項目昭示攻略略——領(lǐng)域界定定，區(qū)內(nèi)內(nèi)強勢統(tǒng)一色調(diào)調(diào)，制造造現(xiàn)場昭昭示性，，形成強強烈視覺覺沖擊，，展示氣氣度區(qū)域城界界導示銷售展廳廳/前廣場中心園林林展示樣板房展展示商業(yè)街展展示城界界定銷售廣場銷售大廳區(qū)內(nèi)園景展示樣板房展示展示區(qū)安安排：昭示攻略略城市絕版版低密物物業(yè)展示示三期產(chǎn)品品入市，，現(xiàn)房銷銷售尊享醇熟熟生活全全接觸城中心絕絕版低密密物業(yè)正正在流逝逝4大主題:推廣攻略略階段第二階段第三階段第四階段第五階段營銷節(jié)奏銷售推廣期強銷期持續(xù)銷售期尾盤銷售期營銷目標形成市場關(guān)注，有效梳理積累目標客戶群成功打響銷售最后一炮、形成市場銷售熱點持續(xù)市場溫度、保證市場消化暫不詳細討論(根據(jù)前階段營銷基礎(chǔ)制定新的營銷策略）推廣方向xx絕版11層純板低密物業(yè)展示項目品牌價值和內(nèi)涵社區(qū)居住氛圍價值傳遞營銷目的搶占市場時間、告知項目有房出售，為后續(xù)強銷奠定基礎(chǔ)強調(diào)項目現(xiàn)房銷售與增值、再度引爆項目銷售營造項目居住品質(zhì)及文化內(nèi)涵策略運用現(xiàn)房實景展示現(xiàn)場/品質(zhì)展示圈層活動營銷廣告媒體立體轟炸跨區(qū)聯(lián)動營銷社區(qū)生活文化演繹及體驗業(yè)主主題活動4大階段之之營銷步步驟:第一階段段第二階段段第三階段段第四階段段營銷階段段劃分20116/19/12/172012銷售推廣廣期強銷期持續(xù)銷售售期尾盤期（（回款/辦證）10/31周期銷售進度（累加）回籠資金（萬元）銷售推廣期30%9000強銷期60%18000銷售持續(xù)期80%24000尾盤期（回款/辦證）90%，不排除余幾套27000（住宅+商業(yè)門面）項目銷售售進度計計劃（住住宅）從項目開開盤銷售售之日算算起，規(guī)規(guī)劃為15個月（即即在2012年10月底之前前完成項項目的銷銷售并回回籠全部部已售房房款）。。周期銷售進度（累加）2011年8-12月60%2012年1-6月80%（8#棟商業(yè)面積偏大及位置不理想，商業(yè)氣氛弱，不利于快速銷售）項目銷售售進度計計劃（商商業(yè)）從項目交交房后商商業(yè)推出出之日算算起，計計劃為10個月銷售售周期（（即在2012年6月底之前前完成項項目商業(yè)業(yè)80%銷售）。。推廣費用用細分銷售階段時間劃分所占比例推廣費用銷售推廣階段11.7-9月30%97萬元強銷期11.10-12.1月50%162萬元持銷期12.2-5月12%39萬元尾盤銷售期12.6-10月8%26萬元★所有營銷銷推廣費費只是作作為控制制型方案案，并非非具體實實施費用用通常住宅宅項目從從開始到到正式完完成銷售售，其媒媒介宣傳傳費用的的預算須須占總銷銷售額的的1.0-1.5%，部分少少個別項項目高達達1.5%；本著精準準營銷的的角度出出發(fā)，并并以節(jié)省省、高效效率的原原則，我我們對本本案的媒媒介宣傳傳費用預預算標準準取1.2%，預計總總費用約約為：2.7億元×1.2%=約324萬左右。。(按項目目前待待售房源估算算）銷售推廣期強銷期尾盤期持續(xù)銷售期2011/7房屋交房回款/辦證工程節(jié)點營銷節(jié)點推廣攻略—分階段執(zhí)行城市絕版低密密大宅展示教師節(jié)促銷國慶節(jié)促銷交房活動宣傳傳春節(jié)促銷元旦促銷五一促銷項目工程完工工圈層活動營銷銷跨區(qū)聯(lián)動營銷銷2011秋季房交會業(yè)主主題活動動2011/92012/22012/62012/102012春季房交會9月第一批進入入廣益推廣主題:營銷目的:策略運用:銷售推廣期：：1——搶占市場時間間、搶占市場場份額、告知知項目銷售信信息，為開盤盤奠定基礎(chǔ)城市絕版11層純板低密物物業(yè)現(xiàn)房展示示形成市場關(guān)注注，有效梳理理積累目標客客戶群現(xiàn)房實景展示示活動營銷（利利用渠道資源源活動營銷宣宣傳推介）渠道拓客展開一種全新新的“絕版的的、低密的、、生態(tài)的、體體驗的現(xiàn)房實實景體驗計劃劃”現(xiàn)房實景展示示活動營銷形式1——會議營銷：參加xx房地產(chǎn)協(xié)會、、建材協(xié)會、、湘商會、浙浙商會等行業(yè)業(yè)及地區(qū)商會會舉行的會議議，提供會議議用品與現(xiàn)場場項目信息提提示和項目資資料傳播項目目信息。形式2——圈層營銷：聯(lián)合房地產(chǎn)信信息網(wǎng)、好房房子網(wǎng)舉行以以項目為主題題的xx高品質(zhì)樓盤看看房團活動，，活動對象為為高端客戶購購房群，通過過比較突顯項項目在位置、、價格、產(chǎn)品品上的優(yōu)勢。。渠道拓客拓客目標：預預計實現(xiàn)完全全銷售需拓客客3500批次階段時間拓客數(shù)量有效客戶第一階段2011年8月-9月1200批400批第二階段2011年10月-11月1000批300批第三階段2011年12月-1月1300批400批周邊客戶+xx市客戶客戶地圖：溁灣鎮(zhèn)西站大學城東塘侯家塘紅星商圈麓南項目集中中群本案雨花亭五一廣場火車站A\行銷拓客B\市內(nèi)客戶戶拓展D\客戶攔截C\周邊大客戶拓拓展節(jié)點性人數(shù)控控制在20人左右，主要目目的：一是通過點對對點宣傳項目目，提升知名度。二是通過對行行銷人員的獎獎勵，盡量引引導客戶上門門，大量增加客戶基數(shù)數(shù)；因此派單地點點為拉網(wǎng)式，不針對具體體地點；當?shù)谝徊ńY(jié)束束后，選擇容容易帶來上門門量或人流量量集中的地方方定點派單；如此循環(huán)幾幾次，項目知知名度快速提提升；A\行銷拓客：拓客策略實施施設(shè)置市內(nèi)品牌牌展示中心；；行銷隊伍派單單掃街；在人群密集度度高的超市、、商場、吸納納更多客戶來來源。B\市內(nèi)客戶拓展展：全市臨時時布點巡展拓客策略實施施C\周邊大客戶拓拓展：留住屬屬于自己的客客戶，看好自自己的蛋糕河西大學城企事業(yè)單位；；拓展方式：登門拜訪、企企業(yè)聯(lián)誼、意向團購等拓客策略實施施D\客戶攔截：伸伸到別人的碗碗，拿肉吃.競爭對手點對對點攔截：陽光100、米蘭春天、、曙光泊岸、湘湘江700、景秀江山、山山水譽峰等重重點項目的客客戶攔截!拓客策略實施施推廣主題:營銷目的:策略運用:強銷期：——成功打響銷銷售最后一一炮、形成成市場銷售售熱點三期產(chǎn)品入入市，現(xiàn)房房銷售強調(diào)項目項項房銷售與與增值、再再度引爆項項目銷售廣告媒體立立體轟炸跨區(qū)聯(lián)動營營銷活動促銷（（9月10日教師節(jié)、、10月1日國慶節(jié)））活動宣傳（（9月第一批業(yè)業(yè)主子女進進入廣益中中學）2011秋季房交會會即買即住，，增值步入入快車道2廣告媒體組組合區(qū)域要道戶戶外牌建筑樓宇廣廣告高端報紙雜雜志電視、電臺臺及網(wǎng)絡(luò)短信項目周邊主主干道指示示牌及道旗旗各類物料及及模型、展展板麓山翰林苑跨區(qū)聯(lián)動營營銷跨區(qū)聯(lián)運動動行銷：——聯(lián)系xx省各地級市市地產(chǎn)媒介介（網(wǎng)絡(luò)、、雜志），，宣傳項目目和組織客客戶團隊看看房；——通過網(wǎng)絡(luò)（（QQ群）組織團團購或泛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介活動（（帶客戶購購房返現(xiàn)金金）等方式式，加大營營銷面和營營銷團隊（（營銷團隊隊包括大學學在校學生生，社針會會各界人士士）。充分挖掘項項目在各地地級市的城城市影響力力，與當?shù)氐孛浇槁?lián)手手，吸引外外地客戶前前來xxxx··xx項目參觀購購買。xx2011秋季房交會會參展——城市絕版物物業(yè)最后呈呈現(xiàn)推廣主題:營銷目的:策略運用:持續(xù)銷售期期：——持續(xù)市場溫溫度、保證證市場消化化尊享醇熟板板樣生活全全接觸營造項目居居住品質(zhì)及及文化內(nèi)涵涵社區(qū)生活文文化演繹及及體驗業(yè)主主題活活動活動促銷（（元旦、春春節(jié)、五一一）一種居住文文化的演繹繹，醇熟板板樣生活正正式啟航3項目入住儀儀式入住盛典強強調(diào)“入住住信息”的的到達率及及后期的持持續(xù)性，同同時，注重重體現(xiàn)業(yè)主主榮耀的身身份?，F(xiàn)場場傳播元素素以營銷主主韙和活動動主題為中中心。只有懂得欣欣賞與包容容的人，才才能享受這這奢適人生生。生活藝術(shù)展展尾盤銷售期期：在總結(jié)前期期營銷工作作的基礎(chǔ)上上，根據(jù)市市場情況及及政策變化化，制定新新的營銷策策略。4價格研判精確價格制制定——精細的資源源評析與客客觀的市場場判斷搭建建合理的價價格體系。。精準價格制制定市場定價法法序號

成交價格

區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正

比準價格交通配套環(huán)境小計竣工時間社區(qū)規(guī)劃建筑規(guī)劃小計曙光泊岸848210110210310610010099991027924陽光100國際新城73381041001021069810298981026925利?！っ滋m春天4576949899919810199981015080xx和苑4900959899929810298981015381沁園春·御院68501021021021069910098971016596景秀江山