商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理精講（地產(chǎn)運(yùn)作、融資、取地攻略）136P

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的五大好處：1、改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)2、增強(qiáng)企業(yè)穩(wěn)定性3、可以幫助企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)4、可以無(wú)土開(kāi)發(fā)5、可以平衡稅收但是商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)要求很高，于是，我們想到了商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)。前言一、商業(yè)地產(chǎn)概念

二、商業(yè)地產(chǎn)的一般類型

三、開(kāi)發(fā)形式

四、開(kāi)發(fā)順序

五、開(kāi)發(fā)流程

六、盈利模式

上篇:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作和融資一、概念1、商業(yè)地產(chǎn)概念

固化資本

2、價(jià)值表現(xiàn)

商業(yè)價(jià)值影響房地產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn)

商業(yè)利潤(rùn)支持租金，租金支持

房?jī)r(jià)。3、商業(yè)地產(chǎn)兩種開(kāi)發(fā)模式

一是產(chǎn)品性開(kāi)發(fā)

二是資產(chǎn)性(持有物業(yè))開(kāi)發(fā)4、商鋪和住宅的差異比較項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)最終用途商業(yè)經(jīng)營(yíng)居住評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)利潤(rùn)或租金舒適、安全、便捷、私密、經(jīng)濟(jì)、景觀升值條件經(jīng)營(yíng)或商業(yè)環(huán)境改善土地或居住環(huán)境改善消耗方式價(jià)值轉(zhuǎn)移(中間商品)終端消耗獲得方式投資購(gòu)置類型經(jīng)營(yíng)型物業(yè)消耗型物業(yè)屬性生產(chǎn)資料生活資料5、基礎(chǔ)知識(shí)—五個(gè)差比一是路段差

二是位置差

三是樓層差

四是面積差

五是業(yè)態(tài)差二、商業(yè)地產(chǎn)的一般類型1、單一型：純商業(yè)地產(chǎn)

2、復(fù)合型：商住復(fù)合、商旅復(fù)合、

商辦復(fù)合、工商復(fù)合

3、多元組合型：商旅辦組合、

商住辦組合、

工商辦住組合等。（一）項(xiàng)目分類（二二））商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)分分類類（1）購(gòu)購(gòu)物物中中心心（專專業(yè)業(yè)的的，，如如家家居居中中紅紅星星·美凱凱龍龍））（2）百百貨貨大大樓樓（3）商商業(yè)業(yè)步步行行街街（綜綜合合、專業(yè)業(yè)、等級(jí)級(jí)、交通通形形式式分分類類））（4）專專業(yè)業(yè)賣賣場(chǎng)場(chǎng)（5）市市場(chǎng)場(chǎng)（6）專專賣賣店店（7）奧奧特特萊萊斯斯（8）商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)（9）社社區(qū)區(qū)街街市市（三三））產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型1、商商場(chǎng)場(chǎng)物物業(yè)業(yè)2、街街鋪鋪物物業(yè)業(yè)三、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)形形式式1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)形形式式（（以以萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)為為代代表表））2、金金融融資資本本的的投投資資形形式式（（以以深深國(guó)國(guó)投投為為代代表表））3、店店鋪鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的形形式式（（以以百百聯(lián)聯(lián)為為代代表表））企業(yè)名稱企業(yè)類型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)瑞安港資房地產(chǎn)新天地綜合地標(biāo)拉動(dòng)周期長(zhǎng)。恒隆港資商業(yè)地產(chǎn)恒隆廣場(chǎng)綜合、商辦高端品牌、商辦聯(lián)動(dòng)持有經(jīng)營(yíng)。新世界港資房地產(chǎn)新世界百貨綜合、商業(yè)單品牌市場(chǎng)運(yùn)作不力影響局限。萬(wàn)達(dá)改制企業(yè)房地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合商業(yè)不精致，融合能力不夠，品牌少市場(chǎng)影響力大，品牌有號(hào)召力，真正轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)軌道資本市場(chǎng)通道不通。寶龍民營(yíng)房地產(chǎn)寶龍廣場(chǎng)綜合同上。品牌意識(shí)略弱品牌影響力小，商業(yè)層級(jí)低三四線城市發(fā)展，以銷代融。中糧集團(tuán)央企商業(yè)、房地產(chǎn)大悅城單品牌商業(yè)持有，適合消費(fèi)趨勢(shì)資金沉積。華潤(rùn)央企商業(yè)、房地產(chǎn)萬(wàn)象城單品牌（品牌延展不夠）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之處，品牌延伸不夠。華僑城央企房地產(chǎn)歡樂(lè)谷單品牌旅、住復(fù)合，商業(yè)配套旅游的景觀、商業(yè)為住宅配套旅游形成地標(biāo)，改善居住環(huán)境，商業(yè)做好配套，萬(wàn)科之師。萬(wàn)科上市公司房地產(chǎn)設(shè)有（上海都市花園的配套）居住物業(yè),商業(yè)配套沒(méi)有旅游，其他和華橋城一樣，在找合作者商業(yè)是絕對(duì)弱項(xiàng)。深國(guó)投地方金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人集資商業(yè)地產(chǎn)嘉信茂資金投入、土地運(yùn)作追求資本收益率與萬(wàn)達(dá)同步發(fā)展，只追求收益，忽略自主開(kāi)發(fā)，自有品牌（漢奸模式）。世茂上市公司住宅沒(méi)有品牌(世貿(mào)百貨)住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)持有爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)上市擴(kuò)大融資。SOHO中國(guó)上市公司房地產(chǎn)SOHO前門大街個(gè)性住宅及配套商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的原始做法，拆零為主，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)能力不強(qiáng)。證大地產(chǎn)上市公司金融和房地產(chǎn)大姆指廣場(chǎng)住宅出售，商業(yè)持有有潛質(zhì)，模式化不足社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)很大，價(jià)值穩(wěn)定，方向感不強(qiáng)。國(guó)內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)參參與與狀狀況況和和特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析企業(yè)名稱企業(yè)類型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)合生創(chuàng)展商業(yè)公司民營(yíng)零售、辦公、酒店、別墅沒(méi)有品牌（合生國(guó)際廣場(chǎng)銷售、持有兼有模式不清晰方向：房地產(chǎn)+資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，廣東風(fēng)格不適合做商業(yè)地產(chǎn)。綠地國(guó)有房地產(chǎn)都匯城銷售為主產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主品牌沒(méi)有形成。金源民營(yíng)房地產(chǎn)金源茂銷售、持有兼有規(guī)模效益大而無(wú)當(dāng)、坪效低。銀座國(guó)有房地產(chǎn)銀座廣場(chǎng)銷售、持有兼有嫁接品牌商業(yè)邊緣爬伸，缺全國(guó)戰(zhàn)略。金融街上市零售辦公商業(yè)地產(chǎn)金融街資產(chǎn)開(kāi)發(fā)成京城地標(biāo)無(wú)形資產(chǎn)擴(kuò)張力不夠，停留在實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，全國(guó)高端物業(yè)市場(chǎng)未占領(lǐng)。弘基、仁豐等民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)弘基休閑廣場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)，出售兼有擴(kuò)張力度不夠，特色不明顯中小企業(yè)的代表，沒(méi)有全國(guó)戰(zhàn)略，模式還須提純。百聯(lián)等30多家商業(yè)上市公司上市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以百聯(lián)為例：聯(lián)華購(gòu)物中心、東方商廈、一百、永安百貨、聯(lián)華便利等商品經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)開(kāi)發(fā)，持有物業(yè)，包租商業(yè)物業(yè)，物業(yè)利潤(rùn)而非商業(yè)利潤(rùn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)，品牌召集優(yōu)勢(shì)。寄生型的商業(yè)企業(yè)，增加了商業(yè)成本，可能受到市場(chǎng)淘汰，超市已經(jīng)開(kāi)始直營(yíng)為主。小商品城、皮革城等上市自營(yíng)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)小商品城、皮革城自營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)專業(yè)特征強(qiáng)，品牌認(rèn)知度高。由于商業(yè)資源關(guān)系（產(chǎn)地或），可復(fù)制性小，發(fā)展前景一般。紅星美凱龍民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)紅星·美凱龍開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。深賽格上市公司商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。太平洋頤，高華強(qiáng)北數(shù)碼商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸到其他產(chǎn)品上。4、國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式比比較較（1）萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)VS寶龍龍；；萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)是是成成功功的的寶寶龍龍；；寶寶龍龍是是不不成成功功的的萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)；；（（2）華華僑僑城城VS凱德德：：一一個(gè)個(gè)大大思思路路和和進(jìn)進(jìn)行行，，渾渾然然一一體體；；一一個(gè)個(gè)兩兩業(yè)業(yè)分分置置，，各各成成品品牌牌；；（（3）華華潤(rùn)潤(rùn)·萬(wàn)象象城城VS中糧糧·大悅悅城城；；子子品品牌牌漸漸成成氣氣象象。。中國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式的的檢檢討討:成功功模模式式的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)成成功功企企業(yè)業(yè)的的特特質(zhì)質(zhì)現(xiàn)現(xiàn)有有開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式的的不不足足中中國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)前前景景與與模模式式探探索索結(jié)論論:綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)于于單單項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的模模式式萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)之之道經(jīng)營(yíng)之道道—資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)—萬(wàn)達(dá)品牌核核心資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)—模式化實(shí)實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)—持有物業(yè)四、開(kāi)發(fā)順順序■先定位，后拿拿地■先策劃，后規(guī)規(guī)劃■先文化，后設(shè)設(shè)計(jì)■先招商，后建筑■先融資，后投投資■先經(jīng)營(yíng)，后銷銷售■先管理，后開(kāi)開(kāi)張■先品牌，后贏贏利五、開(kāi)發(fā)流程程商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開(kāi)始方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)批招商方案施工單位開(kāi)工市場(chǎng)調(diào)查提出開(kāi)發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開(kāi)發(fā)方案商業(yè)論證市場(chǎng)論證資金落實(shí)主力商家承諾初步銷售方案建筑規(guī)劃論證銷售商投資客實(shí)際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項(xiàng)目方案初步協(xié)議價(jià)格定位對(duì)象推盤策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測(cè)周期成本項(xiàng)目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程程－追求市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值最大化化落實(shí)SP活動(dòng)開(kāi)工開(kāi)盤籌備(推廣)軟文參展招商商管籌備銷售籌備按揭銀行施工開(kāi)盤活動(dòng)銷售階段商場(chǎng)開(kāi)張調(diào)整商管成立統(tǒng)一辦證銀行按揭返租簽約異地銷售展開(kāi)委托管理主力進(jìn)場(chǎng)推廣商企入駐持有物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)流程—追求持續(xù)增值值項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)對(duì)象數(shù)量能力傾向規(guī)劃消防商家消費(fèi)審美時(shí)尚流行經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)策略交通條件環(huán)境條件規(guī)劃條件物業(yè)條件商業(yè)資源回報(bào)要求商圈范圍競(jìng)爭(zhēng)策略業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)構(gòu)成品種類型服務(wù)方式商業(yè)文特色建筑條件配套條件交通組織業(yè)態(tài)布置商業(yè)主題櫥窗CI系統(tǒng)色彩燈光初步租價(jià)成本測(cè)算收益預(yù)測(cè)客流頻率消費(fèi)群盈利狀態(tài)消費(fèi)資源租金成本能力外部動(dòng)線內(nèi)部動(dòng)線到達(dá)路徑引導(dǎo)縱向橫向經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)品牌策略開(kāi)業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)營(yíng)初步收益目標(biāo)優(yōu)惠條件策略價(jià)格推廣商洽簽約對(duì)象開(kāi)業(yè)推廣形象包裝運(yùn)營(yíng)模式組織場(chǎng)地建立制度取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建檔財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)管理目標(biāo)內(nèi)部制度商場(chǎng)制度裝修控制開(kāi)業(yè)計(jì)劃慶典SP活動(dòng)開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)率商品調(diào)整商店調(diào)整租金調(diào)整融資方案轉(zhuǎn)讓方案持有方案內(nèi)部增值資產(chǎn)包裝委托經(jīng)營(yíng)自營(yíng)方案拆零整體產(chǎn)權(quán)收益權(quán)再投資抵押節(jié)奏幅度六、融資和盈盈利模式（一）國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的融資方向向和現(xiàn)狀1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)融資2、土地融資\項(xiàng)目貸款\帶資施工3、RETIs融資4、私募基金5、民間資本6、國(guó)際資融7、產(chǎn)品變現(xiàn)8、傳統(tǒng)融資通通道（二）盈利方方式1、基本類型：：實(shí)物銷售資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上市市2、具體方式（（1）變現(xiàn)原原則：市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值最大化化。變現(xiàn)土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體：整體(銷售)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售（2）持有原原則則：資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)質(zhì)化、經(jīng)營(yíng)實(shí)實(shí)心化持有租賃經(jīng)營(yíng)：可變和不可變租金合資經(jīng)營(yíng)：租金入股，租期入股委托經(jīng)營(yíng)：固定租金、自收租金實(shí)物融資：銀行抵押、實(shí)物擔(dān)保、典當(dāng)（3）資產(chǎn)上市原原則：資產(chǎn)產(chǎn)包裝資產(chǎn)上市融資：組建REITs、發(fā)行基金上市公司：募集公眾資金產(chǎn)權(quán)交易：無(wú)形資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)同時(shí)評(píng)估（三）介紹幾幾種盈利模式式1、早期大連萬(wàn)萬(wàn)達(dá)模式2、新天地模式式3、復(fù)地模式4、萬(wàn)科模式5、摩根·斯坦利模式他們?yōu)槭裁磳覍覒?zhàn)屢敗？—虹橋購(gòu)物中心心案例案例檢討一、取地攻略略

二、市場(chǎng)場(chǎng)分析方法三三、定位技技術(shù)

四、開(kāi)開(kāi)發(fā)技術(shù)五五、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃

六、、招商技術(shù)七七、營(yíng)銷技技術(shù)八、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)管理的核心心技術(shù)

九、、不可不知下篇:商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)技術(shù)一、取地攻略略1、用地研究2、取地方法3、取地攻略用地研究：城市知道商商圈知道消消費(fèi)知道交交通知道市市場(chǎng)知道文文化背景知道道

地塊知道道

自己知道道消費(fèi)人口數(shù)量質(zhì)量消費(fèi)規(guī)模商業(yè)狀況租賃狀況物業(yè)市場(chǎng)狀況其他投資利潤(rùn)資金市場(chǎng)配置商鋪投資回報(bào)地塊價(jià)值商業(yè)地塊判析析基本辦法案例檢討1蘇寧退地的尷尷尬萬(wàn)達(dá)謀地之道道案例檢討2仲盛案例—他在軌道哪一一點(diǎn)上？案例檢討3服裝城案例二、市場(chǎng)研究究辦法商業(yè)規(guī)劃商業(yè)用地供應(yīng)應(yīng)和開(kāi)發(fā)類型型規(guī)劃中的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展方方向；開(kāi)發(fā)類類型建設(shè)中的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目定位和和市場(chǎng)狀況兩個(gè)空間，三三個(gè)市場(chǎng)未未來(lái)市場(chǎng)空間間的研究現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)狀狀況研究1、銷售市場(chǎng)研研究2、租賃市場(chǎng)的的研究3、商業(yè)資源和和發(fā)展前景研研究案例檢討重慶農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)案例對(duì)比案例：宿宿遷南菜市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目三、定位技術(shù)（1）可操作性（2）適應(yīng)性（3）兼用性1、定位原則2、策略定位競(jìng)爭(zhēng)型定位適適合型定位位3、在行精確定定位體系—商業(yè)地產(chǎn)的五五維定位體系系（1）逆向定位法法產(chǎn)業(yè)→就業(yè)→→收入→消費(fèi)費(fèi)→商品→→業(yè)種→業(yè)態(tài)態(tài)（2）市場(chǎng)定位法法—商圈分析法競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、合合作、差異（3）建筑定位法法土地利用思路路、建筑容積積率、密度、、建筑分布、、主次入口、、樓層、配套套條件（4）以招代定法法—商業(yè)的發(fā)展計(jì)計(jì)劃（5）經(jīng)濟(jì)(收益)法—以租金來(lái)定價(jià)價(jià)4、定位技術(shù)要要素（1）目標(biāo)定位（2）消費(fèi)類型定定位（3）商業(yè)定位（4）規(guī)劃方向定定位（5）開(kāi)發(fā)策略決決策（6）融資方式定定位（7）盈利模式定定位（8）形象定位5、定位決策依依據(jù)（1）前瞻性性（2）適合性性（3）競(jìng)爭(zhēng)性性6、定位決策過(guò)過(guò)程（1）定位建議（2）定位策略（3）定位決策飄搖的思維—南證大廈案例例案例檢討四、開(kāi)發(fā)技術(shù)術(shù)1、開(kāi)發(fā)方案要要素:（1）開(kāi)發(fā)周期和進(jìn)進(jìn)程（2）資金計(jì)劃（3）招商計(jì)劃（4）人員配置（5）工程進(jìn)度（6）銷售計(jì)劃和和進(jìn)度控制（7）合作作伙伴伴一般開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)商商業(yè)地地產(chǎn)組組織架架構(gòu)企業(yè)專設(shè)部門外包業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)市調(diào)策劃招商營(yíng)銷委托管理定位決策規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目融資經(jīng)營(yíng)決策專業(yè)企企業(yè)組組織架架構(gòu)總部市場(chǎng)發(fā)展部項(xiàng)目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研展部項(xiàng)目運(yùn)行運(yùn)行部IT檔案行政保障部商企關(guān)系招商商業(yè)資源法律事務(wù)法務(wù)部商鋪估價(jià)估價(jià)部機(jī)構(gòu)資金個(gè)人企業(yè)資金基金融資部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運(yùn)作抵押托管部財(cái)務(wù)管理公司境外基金國(guó)內(nèi)基金市場(chǎng)研究指導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租務(wù)物管三大塊：1、市場(chǎng)塊版：市場(chǎng)發(fā)展部、媒介部、運(yùn)行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價(jià)所、融資部、財(cái)務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。3、保障版塊：法務(wù)部、保障部、審計(jì)室4、培訓(xùn)培訓(xùn)規(guī)劃營(yíng)銷2、提升升商業(yè)業(yè)價(jià)值值的方方法實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形式選取文化氣氛營(yíng)造挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值3、提高高房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的的方法法4、介紹紹一些些商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃劃類型型和理理念類型規(guī)劃理念類型規(guī)劃理念商辦、居住SOHO零售、旅游Outlets(奧特萊斯)商務(wù)、居住MOHO郊外商業(yè)商務(wù)區(qū)SBD商業(yè)、居住BLOCK商辦住旅停車HOPSA（豪布斯卡）商業(yè)、辦公CBD商業(yè)、工業(yè)、商務(wù)Siliconvalley（硅谷）商業(yè)、休閑RBD商業(yè)街區(qū)、居住Lifestyle（萊斯迪瑞）商務(wù)、旅游TBD富裕居住區(qū)商業(yè)CLD5、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)“三元元合一一”是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)的基基本原原則，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、空空間形形態(tài)、、投資資式樣樣這三三個(gè)要要素必必須同時(shí)融融入產(chǎn)產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程程；而而“三三點(diǎn)歸歸一””是理理想的的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)果果。6、影響響商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的一一些特特殊效效應(yīng)（1）大店店效應(yīng)應(yīng)（2）名店店效應(yīng)應(yīng)（3）名企企效應(yīng)應(yīng)（4）價(jià)格格效應(yīng)應(yīng)（5）地標(biāo)標(biāo)效應(yīng)應(yīng)（1）商業(yè)業(yè)建筑筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)原則則功能設(shè)設(shè)計(jì)為為先，指標(biāo)關(guān)關(guān)系權(quán)權(quán)衡。。環(huán)境行行為因因果，規(guī)劃接接近商商業(yè)。。努力優(yōu)優(yōu)化坪坪效，收益總總體平平衡。。風(fēng)格反反映業(yè)業(yè)態(tài)，配套適適度擴(kuò)擴(kuò)容。。外觀實(shí)實(shí)用兼兼顧，專用通通道相相融。。商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)先先理念念，戰(zhàn)戰(zhàn)略經(jīng)經(jīng)營(yíng)要要交底底。（規(guī)劃劃引導(dǎo)導(dǎo)書））商業(yè)建建筑不不一般般，組組合設(shè)設(shè)計(jì)肯肯定好好?？偲讲疾贾每煽裳h(huán)環(huán)，免免得顧顧客折折返跑跑。（游逛逛特點(diǎn)點(diǎn)要抓抓牢））時(shí)區(qū)規(guī)規(guī)劃有有意識(shí)識(shí)，商商業(yè)繁繁榮又又降本本。主次入入口精精選位位，動(dòng)動(dòng)線分分布關(guān)關(guān)全局局。（2）技術(shù)術(shù)要?jiǎng)t則樓層意意識(shí)全全首層層，鋪鋪鋪皆皆活價(jià)價(jià)值高高。層高變變化對(duì)對(duì)面積積，通通道寬寬窄看看人氣氣。（人氣氣、品品質(zhì)、、寬街街無(wú)鬧鬧市））柱距取取舍有有模數(shù)數(shù)，專專門通通用不不操心心。負(fù)荷確確定看看業(yè)態(tài)態(tài)，適適度放放寬可可轉(zhuǎn)行行。圍欄上上升一一米三三，陰陰角陽(yáng)陽(yáng)角盡盡去掉掉。臺(tái)階過(guò)過(guò)高客客流少少，車車位克克扣檔檔次低低。立面不不要太太波折折，入入晚燈燈光要要亮化化。小型商鋪要要通透，大大型商場(chǎng)可可封窗。商業(yè)廣告做做規(guī)劃，對(duì)對(duì)視角度很很清晰。店招通道和和櫥窗，三三個(gè)要素要要記牢。種樹(shù)對(duì)著中中間柱，剪剪力結(jié)構(gòu)要要挖出。得益面積大大60%，水電配配套夠就好好。電子商務(wù)已已認(rèn)可，虛虛實(shí)結(jié)合肯肯定好。商業(yè)建筑先先消防，交交通規(guī)劃很很重要。筑巢就能引引鳳嗎？—松江規(guī)劃案案例案例檢討1案例檢討2大而無(wú)當(dāng)—商業(yè)巨無(wú)霸霸華南MALL、世紀(jì)金源源案例案例檢討3新天地是各各地都能做做的嗎？對(duì)比案例：：糾正“新新天地”—連云港水晶晶宮的策劃劃方案五、商業(yè)地地產(chǎn)策劃1、策劃原理理2、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的策劃的的特點(diǎn)3、常用的一一些策劃方方法4、包裝技術(shù)術(shù)（1）商業(yè)主題題和特色（2）品牌牌特質(zhì)質(zhì)（3）產(chǎn)品品包裝裝（4）推廣廣原則則（5）宣傳傳途徑徑5、推廣技術(shù)術(shù)（1）針對(duì)對(duì)性（2）有效效性（3）經(jīng)濟(jì)濟(jì)性6、推廣方案案設(shè)計(jì)（1）推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（2）推廣力度度（3）選媒方式式選擇（4）成本考核核（5）推廣策略略調(diào)整序階段特征推廣關(guān)鍵點(diǎn)焦點(diǎn)·指向傳媒選擇投放方式1開(kāi)工特色，亮點(diǎn)、PO、SP活動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)全方位大眾、財(cái)經(jīng)通訊、報(bào)導(dǎo)2項(xiàng)目融資項(xiàng)目前景、增值方式各有關(guān)專家、高管財(cái)經(jīng)特案3招商商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng)商業(yè)環(huán)境、SP活動(dòng)名人、名家、行業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)、大眾新聞、報(bào)道·映象4預(yù)售SP活動(dòng)行內(nèi)、文藝類名人大眾、專業(yè)廣告·映象預(yù)售SP活動(dòng)專家·投資同上新聞、廣告開(kāi)盤SP活動(dòng)本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告5揭幕慶典、SP活動(dòng)政、財(cái)、商、文相關(guān)主流媒體專業(yè)媒體等新聞、廣告映象全方位推廣方方案（示示范）推廣力力度表表（示范）類型階段特征項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目融資招商銷售揭幕推廣形式傳媒推廣力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案·平面●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●SP籌劃●●●●●●●●作業(yè)●●●●●●●●●事件題材泡制●●●●●●●●●●方案設(shè)計(jì)●●●●●●●●●●實(shí)施●●●●●●●其他推廣工工具還有戶戶外車身、、汽球、DM派送案例檢討世界級(jí)的景景觀能給我我們什么？？—蘇州服裝城城案例對(duì)比案例：：澳門威尼尼斯人—情景化商業(yè)業(yè)六、招商商定輸輸贏基本觀點(diǎn)：：招商也是一一門藝術(shù)，，基本原理理是商機(jī)招招商，招商商的理想狀狀態(tài)是坐著著招商。1、需要招商商的物業(yè)類類型購(gòu)物中心、、主題賣賣場(chǎng)、特特色商業(yè)街街、百貨商場(chǎng)、、市場(chǎng)、、奧特萊萊斯、大大型商貿(mào)城2、招商對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的作用用開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)必須從商商業(yè)上入手，強(qiáng)化招招商和運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理，才才能獲得良良好的收益,長(zhǎng)期發(fā)展。。3、招商是商商業(yè)地產(chǎn)成成功的關(guān)鍵鍵（1）招商是商商業(yè)地產(chǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵鍵：實(shí)現(xiàn)有有效開(kāi)發(fā)就就是要通過(guò)過(guò)招商使之之投入商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)。沒(méi)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)就就沒(méi)有商業(yè)業(yè)利潤(rùn)，沒(méi)沒(méi)有商業(yè)利利潤(rùn)，租金金收益和房房?jī)r(jià)就虛擬擬化。（2）過(guò)量開(kāi)發(fā)發(fā)，稀缺性性不再明顯顯,實(shí)現(xiàn)招商也是產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷銷售的關(guān)鍵鍵（3）招商是是定位決決策實(shí)現(xiàn)現(xiàn)關(guān)鍵（4）成功招招商也是是資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的關(guān)關(guān)鍵4、招商在在商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)各個(gè)階階段中的作用（1）項(xiàng)目研研究階段段（2）業(yè)態(tài)定定位階段段（3）規(guī)劃階階段（4）商業(yè)文文化策劃劃階段（5）經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算（6）招商施施階段（7）開(kāi)業(yè)籌籌備階段段（8）前期調(diào)調(diào)整階段段5、招商的的各種模模式（1）自主招招商（2）委托招招商（3）商房合合作（4）加盟導(dǎo)導(dǎo)商招商信息透露客戶積累活動(dòng)展開(kāi)商務(wù)談判遴選考察決策合約討論簽約進(jìn)場(chǎng)辦照裝修信息發(fā)布開(kāi)業(yè)調(diào)整6、招商工工作的一一般業(yè)務(wù)務(wù)流程（1）選址址（2）建筑筑（3）工程界界面（4）商務(wù)洽洽談7、招商工工作一般般業(yè)務(wù)程程序8、招商順順序安排排也是具具有策略略性，招商按下下列順序序展開(kāi)：：效用序號(hào)商業(yè)分類作用租金水平時(shí)間第一序列主力店（大超、百貨）招商成功關(guān)鍵低，有邊際效應(yīng)前期完成第二序列次主力店協(xié)同效應(yīng)低前期完成第三序列名牌特色店標(biāo)桿作用中等前期完成第四序列配套商業(yè)業(yè)態(tài)和諧中—高，量大中期完成第五序列常規(guī)店群豐富商品中高、量大，平衡收益后期完成9、制訂招招商優(yōu)惠惠措施的的策略（1）地方政政府可以以提供育育商政策策；（2）項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)商(物業(yè)業(yè)主主)可以提供供的招商商優(yōu)惠條件件；（3）運(yùn)營(yíng)管管理商：：商業(yè)管管理費(fèi)、、物業(yè)管管理商的減免免措施。。10、招商機(jī)機(jī)制—捕獵動(dòng)作作機(jī)制客戶甄別決策法律事務(wù)目標(biāo)獵獲狩獵山林響聲目標(biāo)搜索11、招商工工作業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流程（略圖））優(yōu)惠政策經(jīng)營(yíng)決策物業(yè)形態(tài)商場(chǎng)籌備推廣吹風(fēng)走光點(diǎn)火加溫添料化學(xué)反應(yīng)保溫招商信息發(fā)布客戶結(jié)累考察遴選簽約進(jìn)場(chǎng)商場(chǎng)籌建內(nèi)部建設(shè)建筑裝飾管線管理機(jī)制區(qū)位公共部位裝修人員消防場(chǎng)地商場(chǎng)籌建建商場(chǎng)籌建設(shè)備·裝飾裝飾設(shè)計(jì)隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)預(yù)埋設(shè)備安裝分隔精裝修內(nèi)部建設(shè)任務(wù)人員場(chǎng)地制度體系內(nèi)部體系商業(yè)制度管理制度燈光廣告落實(shí)執(zhí)行送檔12、招商操操作實(shí)務(wù)務(wù)（1）前提①了解解了物業(yè)業(yè)和回報(bào)報(bào)的情況況②明確確定位設(shè)設(shè)定的招招商對(duì)象象③了解解各商家家的開(kāi)店店計(jì)劃（2）操作的的步驟選址—物業(yè)條件件—工程界面面—商洽合同同（3）各道步步驟的工工作要點(diǎn)點(diǎn)①選址址：商家家有沒(méi)有有象項(xiàng)目目區(qū)域的的發(fā)展計(jì)劃②物業(yè)業(yè)：項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)條件，，包括建建筑條件、配套套條件是是否符合合商家對(duì)對(duì)物業(yè)的要要求③工程程界面：：交什么么樣子的的房子給給商家（毛坯？？裝修好好？）④租賃賃合約及及租金13、合同（1）租約方方式—取決商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式（2）標(biāo)的物物要素（3）配套（4）時(shí)間約約定（5）取費(fèi)（6）營(yíng)業(yè)員員管理（7）統(tǒng)一收收銀的結(jié)結(jié)帳日期期（8）商場(chǎng)的的各項(xiàng)制制度14、招商方方案編制制方法■時(shí)間目標(biāo)標(biāo)面面積積目標(biāo)品品牌目目標(biāo)收收益目標(biāo)標(biāo)■商業(yè)發(fā)展展同同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)開(kāi)店計(jì)計(jì)劃■招商策略略錨錨店店設(shè)定次次主力力店設(shè)定定品品牌牌專店設(shè)設(shè)定■招商手段段招招商商推廣途途徑招招商活動(dòng)動(dòng)策劃和和實(shí)施客客商訪訪談■業(yè)態(tài)修正和和平衡■實(shí)施過(guò)程中中的實(shí)時(shí)調(diào)調(diào)整■管理方案的的預(yù)置(費(fèi)用、制度度交底)■收益預(yù)估■招商實(shí)施■客戶回訪■商業(yè)資源管管理■客戶進(jìn)駐—形象控制交交底裝裝修方方案審核進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃裝裝飾計(jì)劃?rùn)z檢查裝裝修備備案■協(xié)助開(kāi)業(yè)案例檢討1招商不能舉舉白旗—高橋案例案例檢討2開(kāi)發(fā)商不能能包打天下下—龍之夢(mèng)案例例七、商業(yè)地地產(chǎn)營(yíng)銷思思維基本觀點(diǎn)：：商業(yè)的營(yíng)銷銷本質(zhì)是分分銷一個(gè)盈盈利模式給給投資者，，讓別人賺賺錢。營(yíng)銷推廣的的基本法則則是炒商不不炒鋪。（一）營(yíng)銷銷方案要素素1、目標(biāo)確定定時(shí)間、面積積、可售比比、部位價(jià)格、回款款數(shù)額2、產(chǎn)品確定定產(chǎn)品規(guī)格、、單元、投投資量、收收益方式和和收益率3、價(jià)格運(yùn)用五個(gè)差差異原理定定價(jià)格當(dāng)?shù)厝私邮苁艿膬r(jià)格范范圍單價(jià)和總價(jià)價(jià)的關(guān)系4、對(duì)象：銷銷售的目標(biāo)標(biāo)客戶5、手段:用什么方法法買出去?除了我們說(shuō)說(shuō)的“八個(gè)個(gè)知道”之之外，我們們還要對(duì)微微觀市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行專門調(diào)調(diào)查和研究究：（二）事先先必做的功功課1、當(dāng)?shù)厝送锻顿Y傾向2、各區(qū)域不不同收益率率要求3、銷售條件件—預(yù)售限制，，包租限制制4、銀行放貸貸—給不給商業(yè)業(yè)地產(chǎn)辦按按揭5、成敗案例例研究—警惕黑色事事件6、競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤的營(yíng)銷套套路7、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)價(jià)和口碑（三）營(yíng)銷銷策略1、推盤策略略：先好后后差2、推盤時(shí)際際：節(jié)日.春節(jié)期間上上佳3、銷售戰(zhàn)術(shù)術(shù)：區(qū)位順順序、產(chǎn)品品投放量、業(yè)態(tài)控控制4、傳媒策略略（略））（四）定價(jià)價(jià)辦法1、收益益法2、比較較法（五）賣點(diǎn)點(diǎn)梳理1、區(qū)位：城城市中心、、區(qū)域中心心、社區(qū)中心、、交通重要要位置2、規(guī)劃：介介紹一些規(guī)規(guī)劃理念3、名企：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)—沃爾瑪案例例4、增值：如如大連勝利利廣場(chǎng)（六）實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)技法1、前景煽情情法：洛陽(yáng)陽(yáng)案例2、實(shí)話實(shí)說(shuō)說(shuō)法：麥當(dāng)當(dāng)勞的故事事、3、拍賣拉高高法：巴比比倫生活4、明星偶像像法：名人人效應(yīng)5、實(shí)力大腕腕法：如溫溫州人看盤盤6、市場(chǎng)信心心法：包租租、回購(gòu)等等（七）營(yíng)銷銷陷阱1、炒作過(guò)頭頭：HK100案例2、忽視細(xì)節(jié)節(jié)：站前街街案例3、拍賣失策策：平望案案例4、其他一些些失誤點(diǎn)提提示總體銷售流流程控制傳媒策略目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)展投放節(jié)點(diǎn)力度廣告預(yù)算產(chǎn)品輪廓初步方案營(yíng)銷方案擴(kuò)初方案進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工傳媒選擇效果反饋修正試銷引導(dǎo)、修正強(qiáng)銷尾盤結(jié)案主體完成裝飾安裝環(huán)境交房物業(yè)介入物業(yè)方案物管費(fèi)銷售目標(biāo)制制訂營(yíng)銷的業(yè)務(wù)務(wù)分期流程程（運(yùn)籌—實(shí)施）開(kāi)發(fā)用地判析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位對(duì)象定位營(yíng)銷市場(chǎng)趨勢(shì)細(xì)分市場(chǎng)選擇市場(chǎng)位置市場(chǎng)策略規(guī)劃設(shè)計(jì)適合性分析差異性分析超越性分析形成產(chǎn)品特質(zhì)運(yùn)籌期推廣展開(kāi)吹風(fēng)SP活動(dòng)加溫高溫客戶引導(dǎo)吸納積累熟悉案場(chǎng)人員培訓(xùn)布置案場(chǎng)法律文件內(nèi)部程序籌劃期接上圖：推廣傳播軟文推進(jìn)后續(xù)報(bào)道開(kāi)盤資源調(diào)動(dòng)補(bǔ)充資源市場(chǎng)吭?shī)^穩(wěn)定客戶配合辦證銀行現(xiàn)場(chǎng)推介現(xiàn)場(chǎng)配合實(shí)施期其他職能口碑推薦沖刺結(jié)案案例檢討1案例檢討2偷梁換柱的的結(jié)局—業(yè)態(tài)盛匯·生活家案例例誰(shuí)炒糊了HK100—柳林大廈案案例案例檢討3細(xì)節(jié)決定成成敗—無(wú)錫站前街街案例八、商業(yè)地地產(chǎn)管理的的核心技術(shù)術(shù)商業(yè)地產(chǎn)管管理就是資資產(chǎn)管理核心理念：1、物業(yè)資本本化的運(yùn)營(yíng)營(yíng)和管理的的要求（1）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就是是要使之產(chǎn)產(chǎn)生商業(yè)利利潤(rùn)（2）在利潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)出時(shí)最求求效益最優(yōu)優(yōu)化（3）運(yùn)營(yíng)的基基本辦法就就是制定規(guī)規(guī)則—管理（4）物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)的管理目目標(biāo)—保值、升值值（5）物業(yè)資本本的管理要要求—法制化的要要求2、增值服務(wù)務(wù)的手段和和具體運(yùn)用用方向（1）商業(yè)物業(yè)業(yè)更需要—增值服務(wù)（2）增值要求求和物業(yè)管管理的作用用（3）增值服務(wù)務(wù)的考核量量化—市場(chǎng)比較法法3、的增值服服務(wù)核心—提升坪效商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)管理的目目的在于提提高坪效4、提高坪效效的規(guī)劃體體系業(yè)態(tài)招商環(huán)境建筑和配套營(yíng)銷推廣管理措施創(chuàng)意業(yè)種目標(biāo)商企商業(yè)氛圍文化特色市場(chǎng)沖擊八個(gè)管理個(gè)性商品合作條件滿足人性時(shí)尚科技公眾和商業(yè)可實(shí)施突破雷同研究策劃說(shuō)明：商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)的提升是是個(gè)系統(tǒng)工工程，提煉煉出七個(gè)主主要影響因因素，進(jìn)行行系統(tǒng)化研研究，在此此基礎(chǔ)上形形成完整的的提升方案案，努力達(dá)達(dá)到“商業(yè)業(yè)繁榮、資資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、、系統(tǒng)管理理、項(xiàng)目品品牌”的提提升目標(biāo)。?；A(chǔ)研究城市同類項(xiàng)目區(qū)域同類項(xiàng)目周邊項(xiàng)目相鄰關(guān)系內(nèi)部調(diào)研提出調(diào)研成果任務(wù)提出市場(chǎng)調(diào)查定位戰(zhàn)略定位形象定位業(yè)態(tài)調(diào)整建筑風(fēng)貌目標(biāo)定位組織征詢建筑優(yōu)化方案環(huán)境優(yōu)化方案配套條件優(yōu)化管理建議規(guī)劃招商方案和計(jì)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃論證實(shí)施方案策劃方案雙X（效益和形象）行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行實(shí)施計(jì)劃策劃導(dǎo)入調(diào)整輔導(dǎo)實(shí)時(shí)修正評(píng)價(jià)檢討推廣內(nèi)增實(shí)施方案導(dǎo)入成果檢驗(yàn)客流增加坪效提高商業(yè)利潤(rùn)增加租金上升形象重塑地位提高經(jīng)營(yíng)優(yōu)化成果效益預(yù)估達(dá)到內(nèi)部增長(zhǎng)目標(biāo)項(xiàng)目結(jié)案5、提高坪效效的常用手手段（1）定位修正正或重新定定位（2）商業(yè)模式式的調(diào)整（3）塑造有個(gè)個(gè)性的商業(yè)業(yè)角色（4）商品調(diào)整整方案（5）SP活動(dòng)策劃—節(jié)日促銷、、特價(jià)促銷銷有文化的SP活動(dòng)6、管理出效效益核心理念：：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)管理就是是資產(chǎn)管理理商業(yè)地產(chǎn)管管理KFS資產(chǎn)增值權(quán)屬轉(zhuǎn)讓租賃登記轉(zhuǎn)租備案范圍界定櫥窗廣場(chǎng)綠化廣告燈光裝修管理樓宇設(shè)備電梯消防安全車庫(kù)通道衛(wèi)生物業(yè)設(shè)施形象經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)秩序促銷控制活動(dòng)核準(zhǔn)物業(yè)定價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本控制資產(chǎn)增值權(quán)屬轉(zhuǎn)讓租賃登記轉(zhuǎn)租備案范圍界定櫥窗廣場(chǎng)綠化廣告燈光裝修管理樓宇設(shè)備電梯消防安全車庫(kù)通道衛(wèi)生物業(yè)設(shè)施形象經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)秩序促銷控制活動(dòng)核準(zhǔn)物業(yè)定價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本控制案例檢討1案例檢討2八佰伴的調(diào)調(diào)整案例調(diào)整不當(dāng)也也會(huì)要命—和之百貨案案例授課小小結(jié)以資本的思思維，制訂訂開(kāi)發(fā)策略略；以消費(fèi)的視視點(diǎn)，打造造運(yùn)行模式式?；舅悸罚海喉?xiàng)目判析：：大墻之外的的因素更重重要定位決策：：前瞻性適適合性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性規(guī)劃原則：：按照消費(fèi)資資源配置商商業(yè)設(shè)施；；按照人口商商業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)余留空空間；按照城市文文化、歷史史的積淀，，決定商業(yè)業(yè)的形象；；按照消費(fèi)的的審美傾向向選擇建筑筑的風(fēng)格。。策劃劃：：“上上天天入入地