《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)條文解讀

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)條文解讀《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)條文解讀作者：佚名時(shí)間：2008-4-11瀏覽量：《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)條文解讀《物權(quán)法》獲得通過(guò)后，物管行業(yè)最關(guān)注的莫過(guò)于涉及住宅和物業(yè)管理的相關(guān)法律條文。在仔細(xì)研究了《物權(quán)法》后，我們借用有關(guān)資料意圖將繁瑣的法律條文轉(zhuǎn)變成簡(jiǎn)單易解的語(yǔ)言，希望能成為物管行業(yè)普通從業(yè)人員學(xué)習(xí)理解物權(quán)法的實(shí)用工具。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)主體平等保護(hù)為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會(huì)明確要“保障所有市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”。全國(guó)人大法律委員會(huì)委員、中國(guó)政法大學(xué)校長(zhǎng)徐顯明說(shuō)，在財(cái)產(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權(quán)主體，不論是國(guó)家、集體，還是私人，對(duì)他們的物權(quán)也都應(yīng)當(dāng)給予平等保護(hù)。物權(quán)法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！狈蛇M(jìn)一步明確，“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”物權(quán)法屬于民法，民法的一項(xiàng)重要原則是對(duì)權(quán)利人的權(quán)利實(shí)行平等保護(hù)。“公平競(jìng)爭(zhēng)、平等保護(hù)、優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則?！比珖?guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)主任胡康生指出，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各種所有制經(jīng)濟(jì)形成的市場(chǎng)主體都在統(tǒng)一的市場(chǎng)上運(yùn)作并發(fā)生相互關(guān)系，各種市場(chǎng)主體都處于平等地位，享有相同權(quán)利，遵守相同規(guī)則，承擔(dān)相同責(zé)任。如果對(duì)各種市場(chǎng)主體不給予平等保護(hù)，解決糾紛的辦法、承擔(dān)的法律責(zé)任不一樣，就不可能發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也不可能堅(jiān)持和完善社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度?！焙瞪f(shuō)。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明對(duì)這部法律確立的平等保護(hù)原則給予積極評(píng)價(jià)。他認(rèn)為，這是鞏固社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度、體現(xiàn)多種所有制共同發(fā)展的客觀需要，是多種所有制成分共同發(fā)展的前提?！笆チ似降缺Ｗo(hù)，就失去了共同發(fā)展。”王利明說(shuō)，“平等保護(hù)原則符合憲法關(guān)于所有制性質(zhì)的規(guī)定，真正體現(xiàn)了社會(huì)主義的特色?！标P(guān)鍵詞：物業(yè)管理物權(quán)法明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！薄皩?duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！薄拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！睒I(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)可選擇物業(yè)管理公司或其他物業(yè)管理人進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)管理工作。也就是說(shuō)，物業(yè)公司已經(jīng)不再是小區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)的唯一選擇。雖然物權(quán)法對(duì)“其他物業(yè)管理人”沒(méi)有明確的界定，但可以認(rèn)為，這個(gè)所謂的其他其他物業(yè)管理人其實(shí)就是自然人或者幾個(gè)人合伙。說(shuō)白了，就是業(yè)主委員會(huì)可以和某個(gè)人或幾個(gè)人簽訂物業(yè)管理合同，實(shí)行“包干到戶(hù)”，比如一個(gè)人負(fù)責(zé)掃地，一個(gè)人負(fù)責(zé)修剪小區(qū)花卉等。關(guān)鍵詞：選聘和解聘物權(quán)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。短短十幾年間，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)從無(wú)到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對(duì)群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來(lái)。對(duì)此，物權(quán)法對(duì)成立業(yè)主大會(huì)依法共同維權(quán)作出規(guī)定。物權(quán)法明確，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。物權(quán)法同時(shí)明確，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，物權(quán)法亦明確規(guī)定：“受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”物權(quán)法規(guī)定：選聘物業(yè)公司等一般事項(xiàng)，必須經(jīng)過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主同意，不僅如此，這半數(shù)以上的業(yè)主的住宅建筑面積總和也要超過(guò)整個(gè)小《物權(quán)法》與物業(yè)管理相關(guān)條文解讀作者：佚名時(shí)間：2008-4-11瀏覽量：區(qū)建筑面積總和的一半以上。如果換作“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，就是要?jiǎng)渝X(qián)的時(shí)候，面積總和和人數(shù)總和都要超過(guò)整個(gè)小區(qū)的2／3。關(guān)鍵詞：業(yè)委會(huì)訴訟權(quán)物權(quán)法明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！蓖瑫r(shí)規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)?！睒I(yè)委會(huì)的法律地位問(wèn)題在物權(quán)法中并沒(méi)有得到解決。不過(guò)，業(yè)主委員會(huì)雖然不是獨(dú)立法人，但業(yè)委會(huì)可以成為訴訟主體，可以做原告和被告，這些內(nèi)容規(guī)定下來(lái)了。但有法律界知名人士提到一個(gè)問(wèn)題———業(yè)委會(huì)如果敗訴，按道理應(yīng)該由全體業(yè)主一起承擔(dān)責(zé)任，但實(shí)際上很多業(yè)主可能不愿意承擔(dān)責(zé)任，因此如何執(zhí)行，仍然是法院的一個(gè)難題。關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地使用權(quán)“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”這是將于２００７年１０月１日起施行的物權(quán)法作出的明確規(guī)定。隨著住房制度改革，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“７０年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問(wèn)。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；商業(yè)用地４０年；綜合用地５０年。據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)法工委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，我國(guó)從上世紀(jì)７０年代末開(kāi)始改革開(kāi)放，當(dāng)時(shí)出讓的一些土地使用期限較短，一些只有３０年，很快就要到期。特別是目前絕大多數(shù)城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權(quán)期滿(mǎn)的問(wèn)題更加引人關(guān)注。雖然物權(quán)法關(guān)于７０年后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。對(duì)此，全國(guó)人大代表王煥永表示：“中國(guó)老百姓從改革開(kāi)放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說(shuō)不清，多讓人不放心！”他建議，國(guó)家在制定相關(guān)的規(guī)定時(shí)，一定要慎之又慎、反復(fù)斟酌。關(guān)鍵詞：道路、綠地物權(quán)法明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”按照此項(xiàng)規(guī)定，小區(qū)建筑中的道路、綠地，是小區(qū)業(yè)主共有的地盤(pán)；小區(qū)內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，也是大家的地盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。關(guān)鍵詞：車(chē)位、車(chē)庫(kù)物權(quán)法明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！薄段餀?quán)法》同時(shí)明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！边@些規(guī)定，將成為現(xiàn)在大量存在的車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)裁判依據(jù)。第一，目前城市居民私家車(chē)擁有量越來(lái)越多，小區(qū)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬及使用就有相當(dāng)大的爭(zhēng)議，《物權(quán)法》作出了相對(duì)比較明確的規(guī)定，首先在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)首先應(yīng)該滿(mǎn)足業(yè)主的需要。第二，強(qiáng)調(diào)在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)，作為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，他們可以通過(guò)約定的方式，由開(kāi)發(fā)商把車(chē)位和車(chē)庫(kù)出售給業(yè)主、出租給業(yè)主，或者是訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候贈(zèng)與給業(yè)主，從這個(gè)法律規(guī)則來(lái)講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)所有權(quán)的歸屬認(rèn)定成為開(kāi)發(fā)商的。第三，如果車(chē)位占用了業(yè)主共有的道路或者是土地，用來(lái)停放機(jī)動(dòng)車(chē)的話(huà)，這個(gè)車(chē)位是屬于業(yè)主共有的，但對(duì)這個(gè)價(jià)值判斷的結(jié)論的妥當(dāng)與否，一直有非常大的爭(zhēng)議。比如占用了公共道路的停車(chē)位是屬于業(yè)主共有的，在什么情況下是這樣，贈(zèng)與的情況是什么樣，其實(shí)都區(qū)分的比較清楚，并不能一概說(shuō)哪一塊就是侵犯了業(yè)主的利益，所以在這個(gè)問(wèn)題上有必要在法律通過(guò)以后做一些更加詳細(xì)和明確的說(shuō)明，更好地理解這條法律本身的立法意圖。關(guān)鍵詞：住宅變經(jīng)營(yíng)用房物權(quán)法明確規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。"《物權(quán)法》施行后，如果有業(yè)主想把住宅改變?yōu)樯逃梅康?，除遵守法律、法?guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說(shuō)，如果鄰居或樓上樓下的居民不同意，業(yè)主就改不成。關(guān)鍵詞：分?jǐn)偱c收益公用面積既需要出錢(qián)維護(hù)也會(huì)產(chǎn)生租金收入，對(duì)于小區(qū)業(yè)主應(yīng)如何分?jǐn)偧胺峙涫杖肽?物權(quán)法明確規(guī)定，對(duì)此有約定的，按照約定辦理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主住宅建筑面積所占小區(qū)整體面積的比例計(jì)算。說(shuō)白了，房子買(mǎi)得大，分