錢江集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制精細(xì)化管理

中國最大下載資料網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制精細(xì)化管理孫躍浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)首席講師

錢塘房產(chǎn)集團(tuán)副總資深房地產(chǎn)工程管理專家1中國最大下載資料網(wǎng)第一章房地產(chǎn)開發(fā)工程成本管理任務(wù)、管理理念和組織分工?1、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)工程成本管理的新任務(wù)。?

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?2、工程成本管理中的管理理念介紹。3、正確理解省錢和花錢”4、合理的工程成本控制的組織分工浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)2中國最大下載資料網(wǎng)新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)工程成本管理的新任務(wù)?隨著國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域,,“國六條”的出現(xiàn)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)已從”。房地產(chǎn)市“買方市場(chǎng)”“向賣方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變場(chǎng)整個(gè)形式不容樂觀，由于競(jìng)爭的加劇，使房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的低投入高產(chǎn)出向高成本低收益的方向發(fā)展。例如，我公司在年開發(fā)的某住宅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)工程建設(shè)成本為元平方米，土地成本為1500///元平方米（銷售面積），樓盤住宅均價(jià)為元平方米，商品均價(jià)為元平方米，該項(xiàng)目開發(fā)一年后即全部銷售完，兩年后交/付使用，利潤在萬元以上；而我公司在杭州年開發(fā)某住宅項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算土地成本為元平方米，工程建設(shè)成本為/平方米，開盤價(jià)為元平方米，利潤較低。9000/?為此，由于形勢(shì)發(fā)生了變化，原先不太計(jì)較的工程建設(shè)成本變成了關(guān)注的重點(diǎn)，如何保證銷售品質(zhì)的前提下控制建設(shè)成本，如何在限定建設(shè)成本下降低成本、挖掘效益是我們開發(fā)商管理部門面對(duì)的新問題。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)3迅達(dá)商務(wù)資料網(wǎng)迅達(dá)商務(wù)資料網(wǎng)您好，您現(xiàn)在打開的資料，來自于迅達(dá)商務(wù)資料網(wǎng)，截止到2008年底,本網(wǎng)站擁有20多萬份資料,是目前中國最龐大的管理資料庫，,資料分類詳盡,天天更新,歡迎加入VIP會(huì)員，盡享優(yōu)惠迅達(dá)資料網(wǎng)全站資料光盤系例經(jīng)營管理培訓(xùn)資料財(cái)務(wù)管理營銷管理人力資源生產(chǎn)管理該光盤系列是我站耗資巨大，傾全體員工之力，整理出的最新，最全，最精的資料光盤.生活休閑工程資料醫(yī)療資料資料截止日期為最新；所謂最全，是所涉資料囊括了目前的各個(gè)行業(yè)；所英語學(xué)習(xí)廣告資料維修技術(shù)謂最精，是盡量只收錄價(jià)值高，不易見，各行業(yè)頂尖的精品資料，一般網(wǎng)飲食酒類商務(wù)資源模具數(shù)控光盤內(nèi)大多為電子文檔，相當(dāng)于上千論文資料房地產(chǎn)業(yè),讓您工

作事半功倍!聯(lián)系方式:工程資料光盤醫(yī)療資料光盤英語學(xué)習(xí)光盤廣告資料光盤手機(jī)修技術(shù)光盤模具數(shù)控光盤網(wǎng)站名稱：迅達(dá)商務(wù)資料網(wǎng)論文資料光盤房地產(chǎn)業(yè)光盤網(wǎng)站地址：經(jīng)營管理光盤...鏡像站點(diǎn)：http://www.57L.中國最大下載資料網(wǎng)浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)4中國最大下載資料網(wǎng)工程成本管理中的管理新理念介紹?傳統(tǒng)的工程管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)最低價(jià)原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在：（）被動(dòng)式控制成本（）采取過程或事后12控制成本方法（）沒有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制。造成的結(jié)果是3“結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象比較普遍，上述管理的誤差往往在以上。?新的工程成本管理的理念為：工程成本管理是一項(xiàng)科學(xué)系統(tǒng)管理工程，采用成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建“全過程”設(shè)各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并貫徹”管理的理念，采納有效實(shí)現(xiàn)“精細(xì)化“”防三超現(xiàn)象，并為項(xiàng)目建設(shè)爭取更大的效益。新的管理理念體現(xiàn)了“系統(tǒng)控制”、“全過程控制”、“預(yù)防控制為主”“”及精細(xì)化管理的特點(diǎn)。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)5中國最大下載資料網(wǎng)正確理解“”“”省錢和花錢??俗話說君子生財(cái)，取之有道，房產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該遵循此道。由于市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈，為“”取得高利潤，出現(xiàn)了各種違規(guī)和欺詐行為，即損害了廣大業(yè)主的利益，又影響了開發(fā)商的聲譽(yù)。為做一個(gè)可持久發(fā)展的開發(fā)商，應(yīng)該正確把握”的尺度，否則“花錢”、“省錢會(huì)帶來較大的麻煩?？梢允″X的地方為：（）杜絕不合理的設(shè)計(jì)浪費(fèi)。1（）理性地進(jìn)行市場(chǎng)定位，避免過高的配置。2（）根據(jù)發(fā)包市場(chǎng)行情，科學(xué)合理地確定中標(biāo)價(jià)，杜絕招標(biāo)中標(biāo)價(jià)過高現(xiàn)象。3z應(yīng)該花錢的地方為：（）設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)，不能太扣。1（）項(xiàng)目的配置應(yīng)該符合國家政策基本要求，如人防、節(jié)能設(shè)置，否則會(huì)影響驗(yàn)收。2（）外立面用材，涉及公司形象的地方。3（）售樓處、樣板房，涉及銷售形象，需要投入。4（）涉及結(jié)構(gòu)安全、環(huán)保、衛(wèi)生等，應(yīng)該慎重考慮省錢。5（）容易產(chǎn)生質(zhì)量投訴的部位和專業(yè)分包工作。如外墻門窗工程、防水工程。6浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)6中國最大下載資料網(wǎng)合理的工程成本控制的組織分工?由于工程成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此工程成本管理也不僅僅是成本

管理部門的責(zé)任，而是全部部門的責(zé)任，尤其是營銷部、設(shè)計(jì)部、工

程部、材料采購部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項(xiàng)目定位營銷部門設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化設(shè)計(jì)部門招標(biāo)合同簽訂工程部、成本管理部現(xiàn)場(chǎng)簽證把控工程部竣工結(jié)算成本管理部浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)7中國最大下載資料網(wǎng)浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)8中國最大下載資料網(wǎng)第二章房地產(chǎn)成本管理”管理的“全過程核心理念????項(xiàng)目開發(fā)階段的成本估算（根據(jù)擴(kuò)初圖紙進(jìn)行項(xiàng)目估算，根據(jù)施工圖紙進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算，并確定目標(biāo)成本基數(shù)）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化（對(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，較少不合理的投入，杜絕設(shè)計(jì)浪費(fèi)，優(yōu)化設(shè)計(jì)創(chuàng)造效益）工程實(shí)施階段的成本控制（招投標(biāo)管理、合同管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理）項(xiàng)目實(shí)施后的成本控制（竣工結(jié)算、根據(jù)結(jié)算編制竣工項(xiàng)目成本控制總結(jié)、積累各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、進(jìn)而制定企業(yè)成本控制定額）浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)9中國最大下載資料網(wǎng)全過程控制管理的依據(jù)和著眼點(diǎn)5%20%75%項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)合同簽定現(xiàn)場(chǎng)簽證浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)全過程控制管理的依據(jù)和著眼點(diǎn)??根據(jù)各階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)影響程度，通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本影響占了，項(xiàng)目招標(biāo)和合同簽定可影響造價(jià)為現(xiàn)場(chǎng)簽證和結(jié)算15%,審計(jì)影響造價(jià)的。因此我們將設(shè)計(jì)階段的成本控制放在第一位置（投入的精力較少）；將招標(biāo)和合同簽訂放在次

要位置，將現(xiàn)場(chǎng)簽證和結(jié)算審計(jì)也不放過處理。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)第三章房地產(chǎn)開發(fā)工程成本管理”八大“精細(xì)化管理中國最大下載資料網(wǎng)環(huán)節(jié)介紹????????工程目標(biāo)成本的制訂、支解與落實(shí)產(chǎn)品營銷定位下的設(shè)計(jì)定位和材料選用設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化招標(biāo)管理及工程量清單招標(biāo)合同管理的控制甲供材料和甲定材料管理方法和要領(lǐng)現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)第四章工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí)中國最大下載資料網(wǎng)（NO.1)?

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?成本目標(biāo)的制定主要過程-----成本目標(biāo)的制定工作案例-----成本目標(biāo)的支解分解是為了落實(shí)-----浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)公司的如何提出“目標(biāo)成本?營銷部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位；成本部制定《各地區(qū)成本基價(jià)表》即項(xiàng)目目標(biāo)成本。--設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本的偏差率?目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。?哈佛大學(xué)的教授羅賓我們的公司總是先設(shè)計(jì)好圖"紙和模型，再計(jì)算被設(shè)計(jì)產(chǎn)品的代價(jià)，然后看看能否以這個(gè)價(jià)格水平賣出該項(xiàng)產(chǎn)品，而日本公司卻將這種程序完"全顛倒過來，即將某種新產(chǎn)品的成本或售價(jià)"定為元，然后回頭去努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。X"浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)成本目標(biāo)的制定主要過程-----浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)成本目標(biāo)的制定工作案例www.238cn-中國最大下載資料網(wǎng)測(cè)算房地預(yù)算表.xls.浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)成本目標(biāo)的支解分解是為了落實(shí)-----z目標(biāo)成本支解的目的：（１）成本的動(dòng)態(tài)控制要求：對(duì)每一項(xiàng)成本發(fā)生和變化能即時(shí)掌握、分析偏差，強(qiáng)調(diào)及時(shí)性、與實(shí)發(fā)生成本的對(duì)應(yīng)性?甲方實(shí)際成本的發(fā)生－－合同、變更簽證、結(jié)算?實(shí)發(fā)生成本的核算對(duì)象－－各分判工程和采購材料?成本目標(biāo)合同計(jì)劃（２）成本合理性判斷?成本管理兩大內(nèi)容：合理確定與有效控制

成本決定因素：產(chǎn)品、市場(chǎng)???成本合理性判斷依據(jù)：經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的修正兩方面的修正：產(chǎn)品差異、市場(chǎng)變化?成本目標(biāo)產(chǎn)品構(gòu)成（３）成本管理責(zé)任考核。?實(shí)現(xiàn)全員管理的辦法：責(zé)任制?兩類成本責(zé)任：自發(fā)生成本、所監(jiān)管成本

?責(zé)任成本體系：責(zé)任分配與考核辦法?成本責(zé)任的落實(shí)：如何分解責(zé)任，就應(yīng)如何和分解成本目標(biāo)

?成本目標(biāo)考核對(duì)象、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)目標(biāo)成本支解的意義?建筑產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜性的要求?集腋成裘－－需要從細(xì)項(xiàng)上控制?費(fèi)用發(fā)生的方式?jīng)Q定成本分解的方式－－區(qū)

別于乙方發(fā)生方式：時(shí)間上、空間上浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)目標(biāo)成本支解的方式z支解的方式：（１）根據(jù)甲方合同計(jì)劃內(nèi)容分解（總目標(biāo)分解為每個(gè)合同目標(biāo)）?分解依據(jù)：甲方的分判與采購計(jì)劃?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍分解）?一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃－－總綱領(lǐng)?二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃－－控制設(shè)計(jì)管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃合約

管理：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃項(xiàng)目管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃成

本控制：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃?三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃－－實(shí)施浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)（２）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)體分解（總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)）?分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說

明）?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目

標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工

程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；

?分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)

簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)（３）結(jié)合責(zé)任成本管理分解（總目標(biāo)分解為每個(gè)部分的成本管理目標(biāo)）?分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo)以及輔助管理的工作要求,?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)按照考核責(zé)任中國最大下載資料網(wǎng)浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)目標(biāo)成本支解套路浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)目標(biāo)分解容易產(chǎn)生的問題z容易產(chǎn)生的問題：混淆幾種分解目的，導(dǎo)

致幾種分解方式的混淆?；煜贤诸惻c成本分解分解深度不統(tǒng)一實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容如何與成本管理軟件結(jié)合使用，解決標(biāo)準(zhǔn)

化與項(xiàng)目特性之間的矛盾。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)第五章節(jié)產(chǎn)品營銷定位下的設(shè)計(jì)定位和材料選用(NO.2)?選材用料程序化：1、營銷部門提出項(xiàng)目的競(jìng)爭對(duì)手樓盤或樓盤所在地的同檔次樓盤，分析客戶敏感點(diǎn)選材用料檔次。

某園項(xiàng)目土建選材用料標(biāo)準(zhǔn).doc23、與營銷、設(shè)計(jì)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，案例詳見。建造標(biāo)準(zhǔn)案例.pdf、根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。4、按各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)第六章項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化及控制(NO.3)??????????項(xiàng)目定位論證階段的成本控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)管理中的成本控制因素建筑設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例）設(shè)備設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡單案例）景觀設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容深化設(shè)計(jì)帶來的好處門窗案例()限額設(shè)計(jì)的作用和應(yīng)用設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)項(xiàng)目定位論證階段的成本控制????????項(xiàng)目論證階段：1.為了保證項(xiàng)目的可行性，通過項(xiàng)目的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析，可最大限度地控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。2.為了滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如適當(dāng)提高容積率，降低土地成本。關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn):A)b)c)d)e)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)；拆遷風(fēng)險(xiǎn)；高壓線風(fēng)險(xiǎn)；地下管線風(fēng)險(xiǎn)；地下埋藏物風(fēng)險(xiǎn)；工程地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)等浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)項(xiàng)目定位優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)?滿足公司項(xiàng)目收益最大化，爭取有利的規(guī)

劃要點(diǎn)。?例如：爭取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如適當(dāng)提高容積

率，降低土地成本。在有利于商業(yè)的地方適當(dāng)提高商業(yè)面積的

比例；浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的內(nèi)容????????優(yōu)化思路：（）政策方面：對(duì)國家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩?把控，從規(guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和相關(guān)政策上，為公司爭取利益，節(jié)約成本。（規(guī)劃指標(biāo)的爭取、人防、消防、配套）人防車庫.dwg（）技術(shù)方面：從技術(shù)管理層面，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)，2降低項(xiàng)目各項(xiàng)工程的實(shí)際工程量，以便從源頭控制成本。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該優(yōu)化或控制成本的內(nèi)容：（）調(diào)整物業(yè)類型1（）參與調(diào)整容積率，從而達(dá)到調(diào)整土地成本的目的。2（）政府協(xié)商，退紅線、平面布局等要求，在政府主管3部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價(jià)值。（）消防、人防及市政配套的有利設(shè)置條件爭取。4浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)建筑設(shè)計(jì)管理中的成本控制因素???????????設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵因素設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素:（一）設(shè)計(jì)管理1、提高全員成本意識(shí)（）部門間密切協(xié)作1（）明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)22、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（）設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理（）項(xiàng)目攻關(guān)12（）做好與設(shè)計(jì)人員的溝通3（）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施4（）開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭5浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)???設(shè)計(jì)成本對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的一部分。相對(duì)而言，由于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞以及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工程造價(jià)帶來的影響則要大的多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。在設(shè)計(jì)單位的選擇過程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開始，就對(duì)成本有所控制。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)??3、建立管理程序與制度（）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段1實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn).doc???（）堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化2（）建立專家會(huì)議評(píng)審制度3（）內(nèi)部審核制度化4浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)()二技術(shù)管理?1、建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方

案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。?2、結(jié)構(gòu)方案的選擇（）結(jié)構(gòu)型式的確定1（）樁基型式的確定2浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)?(3)、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核（）輸入信息的審核核對(duì)電算的基本信息如抗震分

類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、A基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗

糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)

幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)

是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。B浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)?(4)、細(xì)部做法的控制與審查對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。（）Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以A明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制

較好的項(xiàng)目中廣泛采用（）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含

鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。B（）細(xì)部大樣做法的規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目中構(gòu)件的C細(xì)部做法，設(shè)計(jì)部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的

規(guī)范。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)建筑設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化內(nèi)容（案例）????優(yōu)化的主要內(nèi)容：（）有計(jì)劃性地增加不計(jì)容積率的建筑面積，從1而間接降低地價(jià)。比如贈(zèng)送低于米以下的地下2.2室，送錯(cuò)層陽臺(tái)，送入戶花園，送頂層擬加樓板空間等．這些做法在高地價(jià)地塊非常有效．（２）適當(dāng)增加不計(jì)地價(jià)的建筑面積，提升樓盤品質(zhì)或留做改造之用．（３）對(duì)節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，增加需要設(shè)置節(jié)能的部位．浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（案例）?結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容：（１）基坑、邊坡控制（２）樁基選用的優(yōu)化．（試樁先行，項(xiàng)目樁XX基）項(xiàng)目樁基工程總結(jié)XX.doc（２）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制．

（３）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化（４）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用

輕質(zhì)土壤）（５）選用新ＩＩＩ鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，

降低含鋼量。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的案例浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)設(shè)備設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化的內(nèi)容（簡單案例）?設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)：（１）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè)（２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系（米）3.6（３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用．（４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用

無機(jī)房或小機(jī)房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)

能）浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化內(nèi)容?

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?優(yōu)化內(nèi)容：1、土方造型的合理性2、水景的合理布置3、大喬木的慎選4、雕塑品的限制5、硬質(zhì)鋪裝和木制平臺(tái)的優(yōu)化浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)景觀工程設(shè)計(jì)優(yōu)化案例浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)前提條件??建造成本要求環(huán)境目標(biāo)成本：（萬元）1390.45?營銷要求：主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。?項(xiàng)目部要求：材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性?物業(yè)公司要求：安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)目標(biāo)成本控制計(jì)劃浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)成本控制計(jì)劃浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)成本估算????方案核算得出成本差異目標(biāo)成本：（萬元）1390.45現(xiàn)成本總價(jià)：（萬元）1505.8091超過目標(biāo)成本：（萬元）115.3591浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化過程???成本控制計(jì)劃1、植物成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造價(jià)為：萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠275公園、向陽廣場(chǎng)）的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物85/60/元平米，宅間參照一、二期的元平米，這樣可調(diào)減成本約萬。2025/、燈具成本控制實(shí)施方案中燈具布置過密，若按瓦平米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少，此處可調(diào)減成本約萬。（該部分總造價(jià)為萬，其中燈具萬，可減少燈具將其總價(jià)控制在萬以內(nèi)）1/3301349870浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化過程???34、硬質(zhì)景觀成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)部意見取消了宅間廣場(chǎng)處，簡化了一些宅間道路（減少硬地面積約平米，調(diào)1100減萬），用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物處（調(diào)減約2037萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約萬），5更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約萬），合計(jì)調(diào)減萬。10424、綠化用水成本控制結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約萬。（設(shè)計(jì)中自動(dòng)灌溉噴頭處，價(jià)格約元151621000/5、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約萬元。5浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)成本優(yōu)化結(jié)果?合計(jì)調(diào)減成本：萬調(diào)整后還超過目標(biāo)成112本：萬3.3591浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)深化設(shè)計(jì)在控制成本上的好處?深化設(shè)計(jì)是指一些專業(yè)性強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行:的施工圖級(jí)的設(shè)計(jì)。（如鋁合金窗、幕墻、干掛花崗巖等）??深化設(shè)計(jì)帶來好處（）通過深化設(shè)計(jì)，可以避:1免不合理的浪費(fèi)（）可以通過深化，優(yōu)化方案。2（）通過深化，可以搞清楚結(jié)點(diǎn)作法和副材，有3利于招標(biāo)。（）通過深化，可以劃清與其他工種4的界面，避免招標(biāo)形成真空。（）有利于質(zhì)量控5制。案例：門窗大樣（）1#ALUK2006.7.18.浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)限額設(shè)計(jì)????限額設(shè)計(jì)的定義根據(jù)已制定的目標(biāo)成本控制計(jì)劃或根據(jù):以往項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過委托的限額。限額設(shè)計(jì)的管理:過程控制：（１）首先根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。（２）根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定制定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。（３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。（４）根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。有效的適用范圍：比較有效應(yīng)用的設(shè)計(jì)為受材料、設(shè)備價(jià)格幅度變化大的工程。如室內(nèi)高級(jí)裝修、外立面裝修和景觀工程設(shè)計(jì)、設(shè)備專業(yè)等。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑???（）設(shè)計(jì)變更簽證率控制：據(jù)統(tǒng)計(jì)國內(nèi)公司由設(shè)計(jì)失誤1所帶來各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更占總建造成本的％，其中重復(fù)3-1020039,14,38.04/,7472.950/4%性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。根據(jù)萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)部年對(duì)個(gè)城市個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)變更簽證造價(jià)為元平米總額約萬元若建安成本按元平米計(jì)，則失誤率為。（）嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)。2;–（）減少人為增加的工作復(fù)雜度：戶型種類適量為準(zhǔn)。3–?當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑?（）流程上將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?方案將結(jié)構(gòu)、設(shè)備、部品工作前置與功能

平面同步開展，使方案可實(shí)施；浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本其他途徑??????（）、提高決策效率；項(xiàng)目公司、區(qū)域公司、集團(tuán)三者5–的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險(xiǎn)之間找平衡，關(guān)注時(shí)間成本–和機(jī)會(huì)成本，分分效應(yīng)；80-100（）、加強(qiáng)合作伙伴管理；建立長期合作伙伴：施工圖、6–模型制作；合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本；–（）輸入條件多一些約束和意識(shí)少一些隨意7.,–––市場(chǎng)定位成本目標(biāo)政府要求–;上階段成果（）計(jì)劃執(zhí)行力隨時(shí)8.,”（）標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新循環(huán)式上升9.,;浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)第七章招投標(biāo)管理(NO.4)?

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?工程招標(biāo)的目的、常用的形式和程序工程招標(biāo)文件編寫介紹工程量清單招標(biāo)介紹、優(yōu)劣點(diǎn)及組織及特

點(diǎn)?

?工程招標(biāo)幾大關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)幾個(gè)常見問題的處理（時(shí)間問題、圖紙深

度與質(zhì)量問題和社會(huì)資源的利用和控制問

題）浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程招標(biāo)的目的、常用的形式和程序zzz招標(biāo)的程序?yàn)椋汗こ陶袠?biāo)的目的：選擇適合項(xiàng)目建設(shè)的施工單位，并通過招標(biāo)，降低建設(shè)成本，為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的條件。招標(biāo)的常用形式：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)；報(bào)價(jià)方式分：費(fèi)率招標(biāo)、工程量清單招標(biāo)、施工圖預(yù)算包干招標(biāo)。招標(biāo)準(zhǔn)備階段?編制招標(biāo)發(fā)包計(jì)劃：事先倒排、范圍細(xì)分、發(fā)包方式/?供應(yīng)商考察與資格預(yù)審：檔次，建庫，跟蹤行業(yè)業(yè)動(dòng)態(tài)?召開標(biāo)前會(huì)議（）標(biāo)段與范圍劃分（）招標(biāo)方式及合同形式，評(píng)12定標(biāo)方法與原則（）分工與協(xié)調(diào)：技術(shù)、圖紙、現(xiàn)場(chǎng)、清單、標(biāo)底3

4（）本項(xiàng)招標(biāo)中一些特殊的事項(xiàng)，如現(xiàn)場(chǎng)條件等?編寫招標(biāo)文件?準(zhǔn)備圖紙樣板,?編制清單、標(biāo)底浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程招標(biāo)程序（）2?發(fā)標(biāo)階段?信息公布：多渠道，網(wǎng)站等?報(bào)名：初步溝通，意向單位?收取保證金資料押金：招標(biāo)文件說明,?發(fā)放招標(biāo)資料：收發(fā)登記

現(xiàn)場(chǎng)踏勘：生產(chǎn)及生活場(chǎng)地??答疑與補(bǔ)充招標(biāo)文件：開會(huì)或書面z投標(biāo)階段?回標(biāo)?開標(biāo)分開或合并公開或內(nèi)部做好開標(biāo)記錄

及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程招標(biāo)程序（）3z評(píng)定標(biāo)階段?評(píng)標(biāo)：技術(shù)、商務(wù)、資質(zhì)

澄清：當(dāng)場(chǎng)，書面，密封??定標(biāo)：開會(huì)和審批，機(jī)構(gòu)和權(quán)限?發(fā)中標(biāo)通知：防范風(fēng)險(xiǎn)?退還保證金資料押金,z工程招標(biāo)管理程序化授標(biāo)與簽約階段?合約細(xì)節(jié)談判（）有針對(duì)性（）有過程記錄12?簽定合約（）蓋章順序（）注意電子文檔的管理（）備案合同同時(shí)處理123?保證手續(xù)：履約、支付浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程招標(biāo)文件編寫介紹?招標(biāo)格式模板.浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)特點(diǎn)和作用?清單招標(biāo)的特征與作用?以圖紙、清單加技術(shù)要求的方式，明確標(biāo)的物；

?透徹評(píng)析報(bào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)合理低價(jià)中標(biāo)；

?問題事先解決，防范履約風(fēng)險(xiǎn)；費(fèi)率招標(biāo)的缺點(diǎn)?總價(jià)不確定，對(duì)于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)；?結(jié)算核對(duì)工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對(duì)時(shí)間冗長；?變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)；

?匆忙開工、審圖不細(xì)導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；?對(duì)于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；?對(duì)成本人員的個(gè)人水平依賴性較大。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)編制和組織?清單的構(gòu)成z?國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范；?如何與定額計(jì)價(jià)銜接與區(qū)別?與境外清單方式的接軌國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范z工程招標(biāo)清單化規(guī)范正文（五章）附錄（五個(gè)）總則工程量清單工程量清單計(jì)價(jià)工程量清單及計(jì)價(jià)格式AB附錄：安裝工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則C附錄：市政工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則DE附錄：建筑工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則附錄：裝飾裝修工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則附錄：園林綠化工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)編制和組織?國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范－主要內(nèi)容?總則：說明目的、依據(jù)、適用范圍、原則及附錄的使用；

?術(shù)語：詳見規(guī)范，關(guān)鍵分清實(shí)體項(xiàng)目與措施項(xiàng)目（技術(shù)、生活、安

全方面）；?工程量清單：三種清單----分部分項(xiàng)、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目（）分部分項(xiàng)工程量清單：四統(tǒng)一，名稱、編碼、單位、規(guī)則1（）措施項(xiàng)目清單：分五類，2（）其他項(xiàng)目清單：招標(biāo)人部分（預(yù)留金、材料購置費(fèi)）、投標(biāo)人

部分（總承包服務(wù)費(fèi)、零星工作項(xiàng)目費(fèi)人工材料機(jī)械）3----//?工程量清單計(jì)價(jià)：包括費(fèi)用：分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)介紹、優(yōu)劣點(diǎn)及組織及特點(diǎn)?工程招標(biāo)清單化國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范環(huán)節(jié)之三：工程招標(biāo)清單化規(guī)范正文（五章附錄（五個(gè)）總則術(shù)語

工程量清單工程量清單計(jì)價(jià)工程量清單及計(jì)價(jià)格式附錄：建筑工程工程量清單項(xiàng)目A及計(jì)算規(guī)則附錄：裝飾裝修工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則B附錄：安裝工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則C附錄：市政工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則D附錄：園林綠化工程工程量清單項(xiàng)目及計(jì)算規(guī)則E浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)介紹、優(yōu)劣點(diǎn)及組織及特點(diǎn)?國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范－工程量清單計(jì)價(jià)格式?投標(biāo)總價(jià)：按工程項(xiàng)目總價(jià)表合計(jì)金額?

?工程項(xiàng)目總價(jià)表：按單項(xiàng)工程費(fèi)匯總表的工程名稱和合計(jì)金額單項(xiàng)工程費(fèi)匯總表：按單位工程費(fèi)匯總表的工程名稱和合計(jì)金額?單位工程費(fèi)匯總表：按分部分項(xiàng)工程量清單計(jì)價(jià)表、措施項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表、其他項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表金額合計(jì)和按規(guī)定計(jì)算的規(guī)費(fèi)、稅金填寫；?分部分項(xiàng)工程量清單計(jì)價(jià)表：必須按部分項(xiàng)工程量清單?措施項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表：必須按措施項(xiàng)目清單，可根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)增加項(xiàng)目；?其他項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表：必須按其他項(xiàng)目清單，招標(biāo)人部分必須按照標(biāo)人提出的數(shù)額?零星工作項(xiàng)目計(jì)價(jià)表：按零星工作項(xiàng)目表，竣工后按實(shí)結(jié)算

?分部分項(xiàng)工程量清單綜合單價(jià)分析表：招標(biāo)人根據(jù)需要提出要求則填寫

?措施項(xiàng)目費(fèi)分析表：招標(biāo)人根據(jù)需要提出要求則填寫?主要材料價(jià)格表：應(yīng)包括材料編碼、名稱、規(guī)格型號(hào)、計(jì)量單位；單價(jià)必須與工程量清單計(jì)價(jià)中采用的相應(yīng)材料的單價(jià)一致。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)介紹、優(yōu)劣點(diǎn)及組織及特點(diǎn)?與定額的結(jié)合及區(qū)別?以全國統(tǒng)一定額為基礎(chǔ)，項(xiàng)目劃分、計(jì)量單位和計(jì)算規(guī)則上盡量銜接；?但項(xiàng)目劃分以工序改為以實(shí)物，分離消耗量、分離措施項(xiàng)目；?定額作用是參考性，反映社會(huì)平均消耗量水平，清單力爭體現(xiàn)企業(yè)個(gè)別成本水平；?工程招標(biāo)清單化與國際接軌?FIDIC,采用實(shí)物量清單計(jì)價(jià)模式；?措施費(fèi)與實(shí)體分開浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)工程量清單招標(biāo)介紹、優(yōu)劣點(diǎn)及組織及特點(diǎn)?清單編制方法?符合行業(yè)組價(jià)習(xí)慣：費(fèi)用構(gòu)成方式?充分考慮評(píng)標(biāo)的需要：分棟、分類逐級(jí)匯總；關(guān)鍵指標(biāo)

?為變更、調(diào)價(jià)做好準(zhǔn)備：主要單價(jià)分析表

?措施項(xiàng)目的處理清單招標(biāo)評(píng)標(biāo)要點(diǎn)?

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?標(biāo)底的編制與使用：按定額，總價(jià)下?。桓黜?xiàng)基價(jià)技術(shù)標(biāo)與經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審：分別縱橫向雙向控制，保證中標(biāo)價(jià)格的合理性：總價(jià)、分項(xiàng)、均衡清單招標(biāo)的合同管理?總價(jià)與單價(jià)合同的選用：總價(jià)，圖紙加清單包干?清單錯(cuò)誤及漏項(xiàng)的處理：規(guī)范可調(diào)或一定幅度時(shí)調(diào)整；實(shí)際事先核對(duì)，總價(jià)包含?漲價(jià)、材料替換、設(shè)計(jì)變更等情況下合同價(jià)款如何調(diào)整：風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，把握幅度?進(jìn)度款支付的方式：按月、按形象進(jìn)度?結(jié)算管理要求：浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)招標(biāo)中幾個(gè)常見問題的處理??時(shí)間問題?圖紙深度與質(zhì)量問題?社會(huì)資源的利用與控制問題?供方管理方面?合同簽訂方面?過程跟進(jìn)方面?同時(shí)計(jì)算對(duì)比?指標(biāo)分析浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)第八章合同管理(NO.5)?合同管理的必要性及常用手段.?掌握總承包合同中主要內(nèi)容（范圍、時(shí)間、

價(jià)款和違約責(zé)任）?

?掌握工程建設(shè)索賠和反索賠開發(fā)商在簽定合同時(shí)產(chǎn)生問題的誤區(qū)及應(yīng)

對(duì)方法?

?掌握處理合同糾紛的主要方法開發(fā)合同管理的檔案管理浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)合同管理的必要性?工程建設(shè)合同需要管理主要基于如下原因,:(1),,,工程合同條文繁雜內(nèi)涵意義深刻專業(yè)術(shù)語較多法律語言不容易理解。(2),在一個(gè)工程中合同多達(dá)幾十份。(3)(合同文件和工程活動(dòng)有具體要求如工期、質(zhì)量、費(fèi)用等）的銜接處理。（）合同中存在問題和風(fēng)險(xiǎn)，包括合同審查時(shí)已經(jīng)4發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和還可能隱藏的尚未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。（）避免被索賠的需要。5（）為順利完成工程建設(shè)的需要。6浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)合同管理的常用手段?????合同管理常用方法有：合同會(huì)簽制度：一項(xiàng)合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評(píng)審，各自對(duì)合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。合同會(huì)簽附錄一二(1).doc合同分析：制定合同的部門，應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)對(duì)合同進(jìn)行分析，主要分析合同訂立所依據(jù)法律、法規(guī)，通過分析，發(fā)包人了解適用于合同的法律的基本情況（范圍、特點(diǎn)等），用于指導(dǎo)整個(gè)合同實(shí)施和發(fā)索賠工作。對(duì)合同中明示的法律應(yīng)重點(diǎn)分析。合同交底：合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作“合同交底”，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上，并把合同間的銜接交待清楚。合同實(shí)施的控制：通過合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過程，達(dá)到合同總目標(biāo)。在實(shí)施中，采取“組織和管理措“技術(shù)措施”、施”、“經(jīng)濟(jì)措施”和“合同措施”予以糾正。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)掌握總承包合同中主要內(nèi)容?????????合同承包范圍：合同發(fā)包范圍、工作內(nèi)容、承包方式和工作界面處理。合同履行期限：明確交工時(shí)間，同事也對(duì)各階段的工作期限作出明確的規(guī)定。合同價(jià)款：主要描述合同金額，合同款的計(jì)價(jià)方式、結(jié)算方式以及工程款支付期限等。工程質(zhì)量與驗(yàn)收：明確工程質(zhì)量的要求，對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收方法、驗(yàn)收時(shí)間及確認(rèn)方式，工程質(zhì)量檢驗(yàn)的重點(diǎn)是竣工驗(yàn)收，通過竣工驗(yàn)收后發(fā)包人可以接受工程。材料設(shè)備供應(yīng)：主要材料調(diào)差原則、甲供材料和甲定材料價(jià)款結(jié)算原則，以及材料的管理。合同的變更：由于合同簽訂時(shí)存在一些事先沒有預(yù)見到情況，一般在合同期限內(nèi)的任何時(shí)間，發(fā)包人代表可以會(huì)同承包商協(xié)商變更。工程保修：簽定保修協(xié)議，明確保修內(nèi)容、范圍、期限和保修金額支付辦法。爭議的處理：協(xié)商、仲裁或起訴。違約責(zé)任的處理：對(duì)承包商主要有：質(zhì)量、工期、雙標(biāo)化、分包、人員到位等；對(duì)發(fā)包商：工程款支付、施工條件創(chuàng)造等。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)掌握工程建設(shè)索賠和反索賠??????????????索賠是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。反索賠是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。常見索賠的主要起因：（）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述）1（）工程施工方面（如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的）2（）關(guān)于價(jià)款方面（如拖延支付進(jìn)度款）3（）工期引起的（延誤工期損失等）4（）特殊風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗拒（指戰(zhàn)爭、革命、內(nèi)戰(zhàn)等）5（）工程暫挺、中止合同。6常見反索賠的主要理由：（）工程質(zhì)量缺陷1（）拖延工期2（）保留金的3（）發(fā)包方其他損失。4浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)開發(fā)商在簽定合同時(shí)存在誤區(qū)及應(yīng)對(duì)方法?由于目前政府對(duì)工程建設(shè)招標(biāo)仍未完全放開，因此造成民營企業(yè)在工程建設(shè)招標(biāo)及合同簽定中，存在一些與目前法律、法規(guī)有沖突的誤

區(qū)，如何有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)而又確保企業(yè)的成本控制，是每個(gè)房產(chǎn)開

發(fā)商面臨的主要課題。?目前合同簽定中存在主要誤區(qū)有：（）黑白合同效力問題（總包合同和分包合同）1（）工程結(jié)算送審價(jià)問題，開發(fā)商久拖不結(jié)，承包商起訴。（防范措施：2（）合同中有明確的約定（）資料齊全（）有簽收單。）ABC（）交房問題（防范措施：（）售房合同中明確交接規(guī)定（）出示3AB

CDE

好交房時(shí)的取證）政府驗(yàn)收文件（）書面通知交房時(shí)間。（）簽署交接單。（）做（）工程保修期約定：規(guī)范按照竣工驗(yàn)收，但開發(fā)商的保修期從交付使4用開始，存在較大時(shí)間差。（合同約定保修期從交付使用起計(jì)算）浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)掌握處理合同糾紛的主要方法?當(dāng)履行合同雙方對(duì)合同產(chǎn)生爭議時(shí)，有三種處理方法：協(xié)商、協(xié)調(diào)、仲裁、起訴。??協(xié)商：最好的方法。協(xié)調(diào)：請(qǐng)政府主管部門出面解決，開發(fā)商比較被動(dòng)。?仲裁：合同中事先約定，一事仲裁不能再起訴、仲裁終審制度。?起訴：合同約定，可對(duì)仲裁結(jié)果進(jìn)行起訴，起訴執(zhí)行較為困難，處理周期長。浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)開發(fā)合同管理的檔案管理?合同檔案管理的必要性：由于合同相關(guān)資料面廣量大，形式多樣，主要有：（）合同資料：各種合同文本、招標(biāo)資料、投標(biāo)文1件、詢標(biāo)紀(jì)要、圖紙等。（）合同分析資料：如合同總體分析、網(wǎng)絡(luò)圖等。2（）各種施工過程中產(chǎn)生的各類資料。（聯(lián)系單、3會(huì)議紀(jì)要、鑒定報(bào)告等）z合同資料管理的內(nèi)容（）合同資料的收集1（）資料的整理和歸檔合同管理2XX.xls（）資料的使用3浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)第九章甲供材料和甲定材料的管理方法和要領(lǐng)(NO.6)?

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?材料采購幾種方式確定甲供和甲定材料的需要考慮因素常見的甲供材料和范圍（案例）甲供材料管理的要點(diǎn)甲供材操作過程幾種常見甲供材的管理浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)材料采購幾種方式?

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?甲方采購材料（甲供）乙方采購材料（乙供）甲定乙供材料（定品牌、定價(jià)格、認(rèn)質(zhì)認(rèn)

價(jià)）浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)確定甲供和甲定材料的需要考慮因素?

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?是否具備相應(yīng)的資源品質(zhì)質(zhì)量控制的需要/出于資金運(yùn)用的考慮：對(duì)甲方或乙方成本控制要求：事先與事中發(fā)生要考慮甲方自身的管理能力與效率浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)??甲方戰(zhàn)略采購／區(qū)域采購材料?考慮因素：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化、效率、成本??適用材料設(shè)備：電梯、欄桿、涂料、

開關(guān)插座、鋁合金、戶內(nèi)配電箱浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)常見的甲定和甲供材料和范圍（案例）甲定材1.浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)常見的甲定和甲供材料和范圍（案例）總包甲供材料.浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)甲供材料管理的要點(diǎn)?????數(shù)量確定與損耗的控制質(zhì)量控制保證供貨的需要稅務(wù)處理甲供材管理合理化與總包、分包的管理關(guān)系?簽訂合同方式:三方合同各方的管理責(zé)任:進(jìn)度、質(zhì)量、配合甲供材的管理要點(diǎn)浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)甲方采購操作過程??????計(jì)劃定貨收貨保管領(lǐng)用結(jié)算::::::乙方提出甲方確認(rèn),甲方統(tǒng)一書面通知甲方單獨(dú)或甲乙雙方共同盡可能由乙方負(fù)責(zé)工程與材料的對(duì)應(yīng)定額取費(fèi)的處理采;;保費(fèi)的計(jì)取?退貨與內(nèi)部調(diào)配；浙江房地產(chǎn)人才培訓(xùn)網(wǎng)中國最大下載資料網(wǎng)幾種常見甲供材的管理z

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z電線電纜：量，電纜不退貨；飾面