物業(yè)管理公司內(nèi)部資源整合

物業(yè)管理公司內(nèi)部資源整合物業(yè)管理公司內(nèi)部資源整合物業(yè)管理公司內(nèi)部資源整合x(chóng)xx公司物業(yè)管理公司內(nèi)部資源整合文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度談物業(yè)管理公司內(nèi)部資源整合一、對(duì)于物業(yè)管理公司資源整合的理解。

1、物業(yè)管理公司資源是指包括物業(yè)管理公司的人力資源、財(cái)力資源、物力資源，簡(jiǎn)單的說(shuō)，即人、財(cái)、物；按照獲取的方式又可分為內(nèi)部固有資源、外部可利用資源兩大類(lèi)。內(nèi)部固有資源即為創(chuàng)立或維持公司運(yùn)作的基本資源，外部可利用資源意即無(wú)產(chǎn)權(quán)有托管期限內(nèi)使用權(quán)資源和因接管新物業(yè)隨之附加的資源成潛在資源。

2、物業(yè)管理公司資源的整合。

簡(jiǎn)單的說(shuō)就是針對(duì)物業(yè)管理公司不同發(fā)展階段的運(yùn)營(yíng)狀況，以保證物業(yè)公司持久經(jīng)濟(jì)收益為目的，重點(diǎn)以人、財(cái)、物三個(gè)方面資源為對(duì)象進(jìn)行科學(xué)地、合理地組合，以促使物業(yè)公司能夠在各個(gè)發(fā)展階段持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的內(nèi)部組合調(diào)整的手段。

3、關(guān)于資源整合的說(shuō)明。

資源整合是企業(yè)為獲取持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，通過(guò)對(duì)可利資源的不斷調(diào)整以達(dá)到或接近達(dá)到內(nèi)部、外部資源的最佳使用的目的，以期最大可能的適應(yīng)市場(chǎng)的變化，在市場(chǎng)變化前變化，最大可能的有效利用資源，最大可能的降低成本費(fèi)用，最終達(dá)到持續(xù)穩(wěn)定獲益的目的。

二、不同物業(yè)管理公司在不同的發(fā)展階段對(duì)于資源整合的需求，粗略的分為3大類(lèi)；

1、市場(chǎng)規(guī)模型的物業(yè)管理公司；

1此類(lèi)型的物業(yè)管理公司的特點(diǎn)是：

A、管理面積大，如上千萬(wàn)平米管理面積的物業(yè)公司，已完成管理傭金固定、相對(duì)穩(wěn)定的收取模式，有較穩(wěn)定收益，盡管純利潤(rùn)目前不高；

B、由于規(guī)范效應(yīng)，現(xiàn)金流量較大，資金總體可利用率較高（相對(duì)于其他現(xiàn)金流量大的行業(yè)而言），有可利用空間；

C、由于現(xiàn)金流量大，必然導(dǎo)致資產(chǎn)及其可利用附加值增大。

②由于上述特點(diǎn)，該類(lèi)型物業(yè)管理公司實(shí)際上已基本完成規(guī)模管理的基本框架，以提高效益為目的的轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)，是以充份利用資源，如現(xiàn)金流投資（通過(guò)經(jīng)營(yíng)將業(yè)主同意投資的經(jīng)營(yíng)盈余用于金融投資等），大規(guī)模管理的物業(yè)的整體商業(yè)行為（如在各個(gè)住轄物業(yè)內(nèi)開(kāi)辦連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目）為手段，達(dá)到擴(kuò)充資產(chǎn)的目的，以彌補(bǔ)物業(yè)公司相對(duì)其他有關(guān)行業(yè)而言資產(chǎn)比例較低的不足，最終通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)完成物業(yè)管理公司進(jìn)一步發(fā)展的道路。

2、擴(kuò)張過(guò)渡型；

1、為什么叫擴(kuò)張過(guò)渡型呢

這是由此類(lèi)物業(yè)管理公司特點(diǎn)所決定的。

A、擴(kuò)張過(guò)渡型的首要特點(diǎn)是基礎(chǔ)好。一般在擴(kuò)張前有較好或相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，所轄物業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)有較好的管理基礎(chǔ)，人員素質(zhì)基礎(chǔ)好，規(guī)模不大，但所管理物業(yè)收益較好，有擴(kuò)張的基礎(chǔ)。

B、由于企業(yè)自身發(fā)展的需要和市場(chǎng)的逼迫，力圖拓展管理面積以提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，如深圳有些乙級(jí)物業(yè)公司或未到100萬(wàn)平米的甲級(jí)物業(yè)公司。

C、開(kāi)始明確追求社會(huì)效益的同時(shí)，重點(diǎn)追求經(jīng)濟(jì)效益，確保種“一棵樹(shù)活一棵樹(shù)”，較二、三年前片面追管理面積而言進(jìn)入比較理性的管理階段。

②由于以上特點(diǎn)，擴(kuò)張過(guò)渡型物業(yè)公司往往在轉(zhuǎn)型中在確?，F(xiàn)有收益的情況下，充份利用已相對(duì)富余資源進(jìn)行“一邊搶盤(pán)、一邊調(diào)整”，以求擴(kuò)大收益規(guī)模。此類(lèi)型物業(yè)管理公司在這個(gè)階段，人、財(cái)、物等資源的重新分配最大，對(duì)企業(yè)原有機(jī)制，故有觀念調(diào)整最頻繁，難度和“痛苦”程度最大。同時(shí)，在這個(gè)過(guò)程中，如果調(diào)整的目標(biāo)、手段和效果不能適應(yīng)市場(chǎng)和企業(yè)自身的要求，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)增大。

3、固定穩(wěn)定型。此類(lèi)型物業(yè)管理公司由于管理規(guī)模不大但收益相對(duì)穩(wěn)定，或自有物業(yè)能不斷補(bǔ)充或吃“阿爺”飯，暫求偏安。相當(dāng)一部份國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理公司就屬于此類(lèi)型。其他不夠競(jìng)爭(zhēng)力的丙級(jí)或過(guò)小的物業(yè)管理公司不在此列。針對(duì)以上個(gè)人見(jiàn)解。下面就擴(kuò)張過(guò)渡型物業(yè)管理公司做內(nèi)部資源整合的簡(jiǎn)單分析。三、淺談擴(kuò)張過(guò)渡型物業(yè)管理公司的內(nèi)部資源整合。擴(kuò)張過(guò)渡型內(nèi)部資源整合的目的在不同的階段表現(xiàn)不同。

（一）階段一，全面資源比例調(diào)整。

1、將各轄物業(yè)管理處經(jīng)營(yíng)目標(biāo)明確為經(jīng)濟(jì)效益和保證持續(xù)服務(wù)質(zhì)量，制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)。

2、對(duì)各轄物業(yè)管理處實(shí)行獨(dú)立核算，以確保各管理處具備獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)能力和創(chuàng)收能力。

3、在實(shí)行各管理處獨(dú)立核算的基礎(chǔ)上，形成物業(yè)公司的職能管理部門(mén)，建立由職能部門(mén)對(duì)管理處日常工作進(jìn)行督導(dǎo)的管理架構(gòu)。

4、部門(mén)重組；首先將各管理處組織架構(gòu)調(diào)整為適應(yīng)于獨(dú)立核算、具備自負(fù)盈虧和保持穩(wěn)定收入的結(jié)構(gòu)；其次，將現(xiàn)有職能部門(mén)清晰的分割為日常行政管理，財(cái)務(wù)管理，內(nèi)部協(xié)調(diào)三大工作模塊，并在此基礎(chǔ)上建立拓展部門(mén)開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作。

在這個(gè)階段是人員內(nèi)外流動(dòng)，日常管理機(jī)制變動(dòng)，財(cái)務(wù)管理方式變化，以及管理質(zhì)量波動(dòng)最頻繁的一個(gè)階段，要完成以上調(diào)整，最終將人、財(cái)、物三方面的有效資源調(diào)整到適應(yīng)于組織結(jié)構(gòu)、考核方式、管理機(jī)制等等的變化；同時(shí)，應(yīng)在開(kāi)展具體工作中有針對(duì)性的進(jìn)行資源調(diào)整。

▲針對(duì)人力資源的調(diào)整：

1、將日常培養(yǎng)的管理人員統(tǒng)籌安排，先內(nèi)部考核各管理處管理人員的工作能力各崗位情況，根據(jù)獨(dú)立核算、保證收益、保障服務(wù)水準(zhǔn)的原則，針對(duì)各管理處所轄物業(yè)所處不同的接管狀態(tài)進(jìn)行新的定崗定編。

2、核定新的崗位分布及編制后，先從基層進(jìn)行人員調(diào)整，再根據(jù)基層人員增減變化后的情況，核定管理人員的調(diào)整方案。

3、通過(guò)基層員工及管理處管理人員的調(diào)整，將適于崗位要求的員工保留，能力突出的適于職能部門(mén)管理工作的人員抽出，將不適于崗位要求的人員分流。通過(guò)以上3個(gè)步驟須達(dá)到的目的：

A、基層崗位適于獨(dú)立核算下的運(yùn)作。

B、管理人員完成工作重新分配，做好職能部門(mén)人員儲(chǔ)備。

C、分流不適用人員。

操作中須關(guān)注的問(wèn)題：

A：人力資源調(diào)整方案必須反復(fù)推敲，確保科學(xué)和合理性；

B、人員調(diào)整思想工作要扎實(shí)，避免不必要的人心浮動(dòng)影響工作質(zhì)量；

C、人員調(diào)整要“短平快”，忌下“毛毛雨”以致影響團(tuán)體士氣。

D、考核和聘用管理人員，應(yīng)以能力和工作穩(wěn)定性為主，應(yīng)由物業(yè)公司管理層綜合評(píng)比。

G、調(diào)整后的崗位培訓(xùn)要更新，以滿足新情況的需要；

H、調(diào)整后的各管理處情況，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)了解，調(diào)整不足之處，以確保服務(wù)水準(zhǔn)，工作質(zhì)量的穩(wěn)定。

▲針對(duì)財(cái)務(wù)管理資源的調(diào)整：

1、確定物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型的總體方案后，內(nèi)部資源整合的詳細(xì)內(nèi)容應(yīng)第一時(shí)間通知財(cái)務(wù)部門(mén)，以保證開(kāi)展資源整合的過(guò)程中帳務(wù)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性；在開(kāi)始整合前，配套的帳務(wù)調(diào)整和科目設(shè)置就要先行到位。由于現(xiàn)在推行會(huì)計(jì)電算化管理，甚至還需要調(diào)整財(cái)務(wù)軟件。

2、財(cái)務(wù)部根據(jù)各管理處以往的帳務(wù)情況，完成獨(dú)立核算的帳務(wù)單列，將物業(yè)管理公司和管理處帳務(wù)關(guān)系調(diào)整為管理處上繳管理收益的方式。

3、重新設(shè)立基層財(cái)務(wù)工作的操作方法和開(kāi)支權(quán)限以滿足各管理處日常工作的需要。

4、重新核定年度財(cái)務(wù)預(yù)算的分配額度，將各管理處的收支指標(biāo)量化執(zhí)行。5、將各管理處上繳的收益以物業(yè)管理公司的角度重新制定物業(yè)管理公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案。

完成以下5個(gè)步驟須達(dá)到目的：

1、物業(yè)管理公司與管理處分別核算，管理處轉(zhuǎn)型為上繳收益型，物業(yè)管理公司進(jìn)行自身的管理核算；

2、管理處完全按照量化指標(biāo)運(yùn)作，財(cái)務(wù)目標(biāo)明確；

3、管理處財(cái)務(wù)工作科學(xué)化、安全化、合理化；

4、財(cái)務(wù)管理工作與資源整合相匹配，真實(shí)反映資源整合過(guò)程中收入和支出的變化。

操作中須關(guān)注的問(wèn)題：

1、資源整合往往都有要帶動(dòng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變化，必須讓財(cái)務(wù)部做到充分準(zhǔn)備，以避免帳未變，機(jī)制已變的不同步行為；

2、公正、合理的制定管理處的財(cái)務(wù)指標(biāo)；

3、管理處日常財(cái)務(wù)工作必須保證能與財(cái)務(wù)部銜接。

▲針對(duì)可利用物資源的調(diào)整：

1、現(xiàn)有固定資產(chǎn)的庫(kù)存，使用情況重新登記清查；

2、庫(kù)存材料、配件和低值易耗品實(shí)行月度核查制，在保證各管理處正常運(yùn)行的同時(shí)，做到資源共享，避免重復(fù)采購(gòu)和庫(kù)存積壓浪費(fèi)。

3、對(duì)固定資產(chǎn)的狀態(tài)進(jìn)行核定、即對(duì)使用年限、使用效果，大中、小修情況、日常使用單位、使用頻率進(jìn)行跟蹤統(tǒng)計(jì)

4、辦公用品進(jìn)行量化控制，降低庫(kù)存積壓，對(duì)辦公設(shè)備實(shí)行專(zhuān)人專(zhuān)控，確保使用狀態(tài)和使用情況有記錄，有跟蹤。

完成以上4步驟達(dá)到目的：

1、固定資產(chǎn)，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件帳務(wù)清晰，帳實(shí)相符；2、固定資產(chǎn)、低值易耗品、使用材料、配件少積壓；

3、提高資源共享的利用率；

4、完善健全固定資產(chǎn)，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件的管理制度，查漏補(bǔ)缺。

操作中須關(guān)注的問(wèn)題：

1、清查人員的工作責(zé)任心；

2、科學(xué)、有機(jī)地資源共享；

3、長(zhǎng)期堅(jiān)持是做好使用物資源管理和整合工作的基礎(chǔ)。

（二）階段二，轉(zhuǎn)型后擴(kuò)張過(guò)渡型物業(yè)管理公司資源整合重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到利用內(nèi)部資源獲取外部資源。這里談到的階段二的利用內(nèi)部資源，主要是以下幾個(gè)：1、階段一完成后相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益；

2、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后，節(jié)約的人力資源，和重新開(kāi)發(fā)的人力資源；

3、管理模式上形成物業(yè)管理公司職能部門(mén)完成各管理處的監(jiān)督管理，各管理處獨(dú)立完成自身運(yùn)作，物業(yè)管理公司日常工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向拓展開(kāi)發(fā)的時(shí)效資源；4、管理模式上調(diào)整后產(chǎn)生的綜合效益資源；

5、固有的品牌資源。

完成階段一的資源整合，階段二的資源整合的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向在進(jìn)一步增加內(nèi)部資源的同時(shí)進(jìn)而獲取外部資源。進(jìn)一步增加的內(nèi)部資源重點(diǎn)如下：

1、品牌資源；物業(yè)管理公司應(yīng)在固有品牌的情況下，通過(guò)多種認(rèn)證和對(duì)外宣傳，建立完整的CI形象體系等，當(dāng)然最有效地最有接方法是通過(guò)在知名物業(yè)競(jìng)標(biāo)中獲勝來(lái)全面樹(shù)立社會(huì)公眾型物業(yè)管理公司的形象；

2、人力資源；持久的內(nèi)部培訓(xùn)和合理科學(xué)地外聘管理人員進(jìn)行人員儲(chǔ)備；

3、固有物業(yè)日常管理深化，使現(xiàn)有管理的重點(diǎn)物業(yè)持久品牌化形象化。

通過(guò)內(nèi)部資源的反復(fù)提煉，最終完成向外部市場(chǎng)要效益，即利用外部資源完成資本擴(kuò)張。這里的外部資源包括兩個(gè)層面的理解，一個(gè)是利用外部公共關(guān)系等資源獲取樓盤(pán)資源，一個(gè)是直接利用內(nèi)部資源獲取樓盤(pán)等外部資源。

階段二操作須達(dá)到目的：

1、擴(kuò)大管理面積，樹(shù)立社會(huì)公眾型物業(yè)管理公司形象；

2、通過(guò)擴(kuò)大管理面積，進(jìn)而擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)收益；

3、擴(kuò)大管理面積達(dá)到國(guó)家級(jí)物業(yè)管理水準(zhǔn)，為成為物管理公司打下基礎(chǔ)。

操作中須關(guān)注的問(wèn)題：

1、品牌化樹(shù)造過(guò)程中費(fèi)用的合理性、有效性問(wèn)題；

2、隨著管理面積的擴(kuò)大，財(cái)務(wù)管理的及時(shí)、監(jiān)控性問(wèn)題；

3、隨著管理面積的擴(kuò)大，人力資源穩(wěn)定再生的問(wèn)題；

4、管理模式為適應(yīng)管理面積的擴(kuò)大進(jìn)